快餐行業(yè)選址決策分析.doc

快餐行業(yè)選址決策分析選址的一般性原則第一。市場原則餐廳的地理位置、規(guī)模檔次、設(shè)施設(shè)備、餐飲內(nèi)容和服務(wù)都應(yīng)以目標客源市場作為出發(fā)點，餐飲選址應(yīng)盡可能的方便目標客源，并且與目標客源所屬的地區(qū)相吻合。如果餐廳主營快餐，那么理想?yún)^(qū)域是流動人口較多的商業(yè)購物區(qū)、大中專院校附近、主要交通干道附近等場所；如果其用餐環(huán)境較為雅致、菜肴精美、講究服務(wù)和用具，那么此類餐廳最好開在高檔住宅區(qū)、金融機構(gòu)等所在地區(qū)，主要針對的客源市場是商務(wù)宴請、社交活動以及高收入者。 第二、投資回報原則。 由于餐飲投資的回收時間越來越長。因此選址時要充分評估地價、租金、基礎(chǔ)設(shè)施費用、勞動力成本、原材料供應(yīng)、各種稅費的有關(guān)規(guī)定等等成本費用因素，并且預(yù)測餐廳可能的銷售收入，以及經(jīng)營過程中可能碰到的問題。 第三、方便性原則。 表現(xiàn)在選址地點應(yīng)盡可能靠近顧客所在地或適當方便顧客前來餐館用餐的地點。如人流較為集中，交通便利的車站、公園、娛樂場所、居民區(qū)、購物區(qū)等等。而且還應(yīng)考慮人的流動特點和停留特點。 第四、穩(wěn)定性原則。 選址應(yīng)盡可能地選擇經(jīng)濟和治安比較穩(wěn)定的區(qū)域，重點還要考慮所選地點在預(yù)期經(jīng)營期內(nèi)不能受到城市擴建、改造、違章的影響。 第五、可見度原則。 評價餐廳可見度高低的辦法就是看餐廳能夠從幾個方向觀察到。一般來說餐廳最好直接面對街道或者其他顧客能直接看到的位置。 有了較為理想的地址后，下一步就應(yīng)收集所選擇區(qū)域各方面的有關(guān)資料，用以評估和所選地區(qū)的好壞。 首先要界定餐飲企業(yè)選址所在地可能的經(jīng)營區(qū)域。餐廳經(jīng)營區(qū)域是指消費者愿意前來就餐并且愿意行經(jīng)的距離，一般是以餐廳為中心，以消費者愿意移動的距離范圍為半徑確定的范圍。按步行時間計算，一個餐廳的核心經(jīng)營區(qū)就是繞開該餐廳的五分鐘步行范圍，而5-8分鐘步行距離屬于中間經(jīng)營地帶，10分鐘步行區(qū)以外的屬于外層經(jīng)營地帶。按距離來表示，這三個不同的經(jīng)營地帶分別相當于400米、600米、800米距離。如果按行車時間界定那么以30分鐘的經(jīng)濟行車時間所能走過的路程為半徑可以畫出餐廳的整個經(jīng)營區(qū)。但要加入行車速度和堵車等因素。 經(jīng)營區(qū)域的大小除了根據(jù)以上方法確定外，還應(yīng)考慮其它因素對它的影響，主要有以下四點： 第一是企業(yè)的規(guī)模，企業(yè)規(guī)模對顧客吸引力，經(jīng)營的輻射范圍成正比，即企業(yè)規(guī)模越大，它的影響面也就越廣，市場區(qū)域也越大； 第二是企業(yè)的特色，即越具有經(jīng)營特色，越有明顯的差異性和產(chǎn)品的壟斷性，他對市場的吸引力就越強，經(jīng)營區(qū)域就越大； 第三是經(jīng)營狀況，如果附近的競爭者處在交通更為便利的地方或者位于客源產(chǎn)出地附近，又或者其產(chǎn)品、服務(wù)更有特色，都會影響本企業(yè)市場向外輻射的能力。因而影響餐廳經(jīng)營區(qū)域的大??； 第四是選址所在地理位置，位于商業(yè)繁華中心的餐廳相比較僻靜的餐廳而言市場范圍要小，這是因為商業(yè)中心的交通比較擁擠，停車也不方便。臺灣餐飲管理學(xué)家認為，在商業(yè)中心的餐廳市場區(qū)域是以餐廳為中心，200米距離為半徑成為第一經(jīng)營地帶；而較為僻靜的餐廳是以300米為第一經(jīng)營，市郊道路沿線為2公里，如果位于大廈內(nèi)部，則以大廈為第一經(jīng)營地帶。 餐飲企業(yè)選址背景調(diào)查主要包括以下幾個方面： 一、市場背景： 居民的收入水平，餐飲消費市場大小直接與居民的收入有關(guān)，而且一個地區(qū)的物價水平和稅收政策、其他開支和費用都會影響居民可以支付外出餐飲消費的可支配數(shù)額，因此區(qū)內(nèi)居民收入調(diào)查不僅要包括總收入，而且還要了解和分析其他影響居民餐飲消費投向的相關(guān)因素。 B 餐飲市場消費特性。能夠反映餐飲消費水平的一個重要指標就是人均消費額，它是指一位顧客每次外出餐飲時所花費的金額,這個參數(shù)也是餐飲企業(yè)定價的重要依據(jù)。餐飲消費模式而包括外出餐飲次數(shù)，通常消費地點、消費時間、所使用的交通工具、用餐顧客人數(shù)的構(gòu)成、消費目的、選擇餐館的主要考慮因素、主要的餐飲消費決策者等。還應(yīng)調(diào)查餐飲消費結(jié)構(gòu)，它是指顧客選擇各類餐飲設(shè)施的概率、而購買的主要菜式及飲料種類等。 C 區(qū)域文化背景。由于固有的文化傳統(tǒng)在餐飲方面往往形成一定的產(chǎn)品偏愛，所以要考慮當?shù)鼐用竦慕逃潭取⒐逃辛?xí)慣、宗教信仰、社會風尚、社會價值觀和文化氛圍等區(qū)域環(huán)境。這些因素，不僅影響著消費者的餐飲消費行為和消費方式，還決定了其收入的消費結(jié)構(gòu)。因此必須考慮所要投資的餐飲企業(yè)類型和供應(yīng)的產(chǎn)品是否符合該區(qū)的文化背景和客源市場的接受程度。 D 餐飲消費時尚和趨勢。流行時尚在很大程度上影響著消費者的消費方式和消費投向。時尚往往受媒體宣傳，相關(guān)群體、受教育程度以及經(jīng)濟收入等因素的影響。而且其變化往往比較頻繁。所以把握消費時尚變化的總趨勢顯得很重要，對該區(qū)域餐飲消費市場特性的調(diào)查還應(yīng)包括：消費者希望開設(shè)那些餐廳，包括服務(wù)方式，餐廳環(huán)境及服務(wù)項目等；希望提供什么類型的餐飲，是快餐還是點菜，比較喜歡什么菜式；餐飲市場上的消費特點，這關(guān)系到餐廳營業(yè)時間的制定；適合消費者菜式的分量和價格；顧客喜歡的裝潢和色彩以及什么樣的用餐氛圍；顧客對菜式的要求和嗜好；顧客的年齡、購買力以及生活方式、情趣等等；對娛樂的要求以及喜歡什么樣的背景音樂。 E 區(qū)域內(nèi)居民的人文特征。主要是指市場的性別構(gòu)成、年齡構(gòu)成、婚姻狀況、教育程度、職業(yè)、收入、家庭規(guī)模、工作時間、民族傳統(tǒng)和風俗習(xí)慣等。不同的經(jīng)營區(qū)域由于收入、職業(yè)等差別因素使得餐飲消費的需求呈現(xiàn)出多樣化。如對住宅區(qū)為主的餐飲市場區(qū)域，重點要調(diào)查家庭規(guī)模、家庭主要年齡結(jié)構(gòu)、家庭餐飲消費特點、外出餐飲消費的主要因素.選址決策需考慮的因素1 商圈競爭狀況對于商圈競爭的評估可以分成兩個方面來考慮，即直接競爭和非直接競爭。提供同種類型的菜品或服務(wù)的餐飲店可能會導(dǎo)致直接競爭，非直接競爭則來自于提供不同菜品和不同服務(wù)的餐廳。對于特定的地點而言，缺少任何一種形式的競爭都需要認真審視，既可能意味著是一個潛在的絕好的地點，也有可能是一個很糟糕的地點。餐飲連鎖店既要了解競爭者處在什么位置，還要清楚自己的產(chǎn)品或服務(wù)是否有市場空間。加盟商希望盡量減少競爭者的數(shù)量，但也有一些對此并不在乎，例如快餐店的選址集聚現(xiàn)象比較普遍，這樣更有助于吸引顧客。從競爭的角度出發(fā)，店址又可分為競爭型和孤立型兩類。競爭型店址是指同一商圈內(nèi)有競爭對手存在，這里的競爭對手包括兩類，一是同類連鎖店中的對手，來自這類對手的競爭壓力一般較大；二是與本店在產(chǎn)品和服務(wù)上有交叉和互補的店，此種狀況可以形成優(yōu)勢互補的市場格局。孤立型店址則與競爭型店址相對，商圈內(nèi)沒有上述兩類競爭對手存在。，兩類店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段物業(yè)成本大；競爭對手少的地段往往缺乏商業(yè)吸引力，而商業(yè)吸引力大的地段又總是擁擠著眾多的競爭者。因此，選擇店址離不開對店址的綜合評估。2 位置視覺效果視覺效果是影響店面形象的重要因素。城市在街區(qū)治理和環(huán)境整治方面不可能整齊劃一，一定的差距是必然存在的，如室外的街景效果、夜晚照明情況、街區(qū)安全評價、周圍是否存在污染源等，同時要分析地點周圍業(yè)主的特征，周邊業(yè)主是否有利于提高餐飲連鎖店的經(jīng)營水平？他們的標志是否醒目？周邊房產(chǎn)物業(yè)的租賃情況如何？在選址范圍內(nèi)尋找到的房產(chǎn)是否能容易地按餐飲連鎖經(jīng)營的標準進行整修？視覺效果中最為關(guān)鍵的是餐飲店的可見度，也就是餐廳位置的明顯程度，在選址時需要認真地考慮，最好是讓顧客無論從哪個角度看，都可以獲得對餐廳的感知。餐廳可見度是從各方位駕車或徒步行走來進行評估的，從事餐飲加盟連鎖經(jīng)營的餐飲店，尤其要注意選擇那些醒目的地點，以便潛在的消費者很容易注意并到達。如果顧客只有經(jīng)過店面的門口時才能注意到該店面，那顧客群的建立將是一個緩慢的過程。因此，餐飲連鎖店要觀察一下是否有樹木或建筑物擋住了自己的形象標志，可以駕車從不同的方向檢驗，能看到位置標識的時間越久則效果越好。3 保障條件情況（1）能源供應(yīng)能源主要是指水、電、天然氣等經(jīng)營必須具備的基本條件，基本的標準是“三通一平”，即通路、通電、通氣和土地平整。如果這一最基本的條件尚未達到，那么這一位置可以不予考慮。（2）社區(qū)服務(wù)市場治安情況如何？防火保障如何？垃圾廢物是否可以得到妥善處理？目標地點所需服務(wù)的設(shè)施、費用和質(zhì)量都是應(yīng)該被評估的，這些信息可從當?shù)卣蛲刑帿@得。（3）當?shù)厝肆Φ目捎眯灾饕菍δ繕说攸c人力的技術(shù)、年齡和人力資源可用性的考慮。（4）區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃往往會涉及建筑的拆遷和重建。如果未經(jīng)分析，連鎖店盲目上馬，在成本收回之前就遇到拆遷，無疑會蒙受巨大損失，或者影響了原有的地理優(yōu)勢。所以在確定餐廳位置之前，一定要向有關(guān)部門詳細咨詢。 4 經(jīng)營費用情況經(jīng)營費用中首先涉及的是物業(yè)費用，物業(yè)利用方式大致有三種，一是租賃，二是購置房產(chǎn)，三是買地蓋房。此外，還可通過聯(lián)營、合作建房、兼并等方式進行。因此，是否要擁有產(chǎn)權(quán)這一問題就變得非常突出。擁有產(chǎn)權(quán)，一次性投入雖大，但不會受租用期限和房地產(chǎn)漲價的限制，不用擔心契約到期后不能續(xù)簽從而造成的停業(yè)或遷址，而且還能享受房地產(chǎn)增值帶來的收益。房地產(chǎn)價格對銷售價格、投資回收期有直接的影響，而付款方式也會對實際價格產(chǎn)生影響，這些因素均應(yīng)做具體的定量測算。擁有許多令人滿意要素的商業(yè)網(wǎng)點，可能會因為費用過高而從選項中被去除，這也是選址時重要的評估內(nèi)容。（1）租賃費用根據(jù)所選擇的地點和面積的不同，每平方米的價位是不一樣的。通常情況下，所選擇的面積越大，每平方米的相對價位越低。但對于餐飲連鎖店而言，盡管每平方米的價格要低一些，但面積大時，維護和管理費用均要高一些。因此，選擇營業(yè)面積時還是要根據(jù)自己的需要而定。租賃費用一般涉及以下幾個方面：基本租金。通常指每平方米的租金價格，餐飲連鎖店應(yīng)多與周圍其他承租者的價格做比較。公共場所維護費。包括諸如清掃積雪、停車場維護、治安維護、公共區(qū)域設(shè)施建設(shè)和維護、照明等費用，這些費用通常按照面積進行分攤。隨經(jīng)濟情況改變而變動的成本。某些購物中心會根據(jù)消費者價格指數(shù)或其他一些經(jīng)濟指標來增加其房租價格。由于這些指標是經(jīng)常浮動而且不可預(yù)知的，因此開設(shè)餐飲連鎖店應(yīng)拒絕此種計算額外租金的方式。支付行業(yè)協(xié)會的費用。行業(yè)協(xié)會通常起到對外宣傳的作用，收取的費用也是按照營業(yè)面積分攤，按期支付，并依據(jù)經(jīng)濟指標的變動做出適當?shù)馁M用調(diào)整。（2）建設(shè)費用建設(shè)費用估算要考慮以下兩點：第一，預(yù)先測算土地、建筑、設(shè)備、家具和所需流動資本的費用；第二，處理設(shè)施方案的收入和花費。這兩點都是所有人和投資者所關(guān)心的，可以顯示出能用多久收回自己的投資和賺取多大的利潤。如果預(yù)算的成本和利潤的估計并不使人充滿信心，那么投資人既可修改這個：基本計劃方案，也可以全盤否定它。預(yù)算費用的預(yù)估，可以通過使用當?shù)赝N類型的建筑在每平方米或每立方米所花費用計算得出。以上是影響餐飲連鎖店選址決策的主要因素，在實際運作過程中并非每項因素都會影響選址決策，通常要視具體情況而定。一些餐飲連鎖企業(yè)總部會向連鎖店說明哪些因素會與經(jīng)營關(guān)系較為密切，總部一般會提供選址手冊或培訓(xùn)手冊，甚至直接委派人員為連鎖店提供幫助。對于連鎖店而言，尋找營業(yè)地點的時候，不要急于做決定，特別是對于那些頻繁轉(zhuǎn)手或長期待租的地點更應(yīng)提高警惕，在簽訂租賃合同時需要慎重考慮，不要因為一時沖動而武斷做出抉擇. 存在的優(yōu)劣勢 快餐有它的優(yōu)勢，也有它的劣勢。優(yōu)勢則是來得快去得也快，就餐方便，劣勢是反而難形成自己的主題，所以就很難有穩(wěn)固的客源?？梢哉f，經(jīng)營主題餐廳并不難，難的是一輩子做主題餐廳。還有幾家曾經(jīng)轟動一時的主題餐廳，如今有的經(jīng)營慘淡，有的已經(jīng)黯然離去。“貴府車軒”老板對靚車喜愛有加，滿腔熱忱做了一年多的汽車主題餐廳，最終還要轉(zhuǎn)手他人。選址的重要性選址就是選顧客，選址錯了導(dǎo)致客源不足，潛在的客戶不夠多，導(dǎo)致餐廳上座率不高進而導(dǎo)致營業(yè)額不足以實現(xiàn)盈虧平甚至