快餐行業(yè)選址決策分析.doc

快餐行業(yè)選址決策分析選址的一般性原則第一。市場(chǎng)原則餐廳的地理位置、規(guī)模檔次、設(shè)施設(shè)備、餐飲內(nèi)容和服務(wù)都應(yīng)以目標(biāo)客源市場(chǎng)作為出發(fā)點(diǎn)，餐飲選址應(yīng)盡可能的方便目標(biāo)客源，并且與目標(biāo)客源所屬的地區(qū)相吻合。如果餐廳主營(yíng)快餐，那么理想?yún)^(qū)域是流動(dòng)人口較多的商業(yè)購(gòu)物區(qū)、大中專院校附近、主要交通干道附近等場(chǎng)所；如果其用餐環(huán)境較為雅致、菜肴精美、講究服務(wù)和用具，那么此類餐廳最好開(kāi)在高檔住宅區(qū)、金融機(jī)構(gòu)等所在地區(qū)，主要針對(duì)的客源市場(chǎng)是商務(wù)宴請(qǐng)、社交活動(dòng)以及高收入者。 第二、投資回報(bào)原則。 由于餐飲投資的回收時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)。因此選址時(shí)要充分評(píng)估地價(jià)、租金、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、勞動(dòng)力成本、原材料供應(yīng)、各種稅費(fèi)的有關(guān)規(guī)定等等成本費(fèi)用因素，并且預(yù)測(cè)餐廳可能的銷售收入，以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能碰到的問(wèn)題。 第三、方便性原則。 表現(xiàn)在選址地點(diǎn)應(yīng)盡可能靠近顧客所在地或適當(dāng)方便顧客前來(lái)餐館用餐的地點(diǎn)。如人流較為集中，交通便利的車站、公園、娛樂(lè)場(chǎng)所、居民區(qū)、購(gòu)物區(qū)等等。而且還應(yīng)考慮人的流動(dòng)特點(diǎn)和停留特點(diǎn)。 第四、穩(wěn)定性原則。 選址應(yīng)盡可能地選擇經(jīng)濟(jì)和治安比較穩(wěn)定的區(qū)域，重點(diǎn)還要考慮所選地點(diǎn)在預(yù)期經(jīng)營(yíng)期內(nèi)不能受到城市擴(kuò)建、改造、違章的影響。 第五、可見(jiàn)度原則。 評(píng)價(jià)餐廳可見(jiàn)度高低的辦法就是看餐廳能夠從幾個(gè)方向觀察到。一般來(lái)說(shuō)餐廳最好直接面對(duì)街道或者其他顧客能直接看到的位置。 有了較為理想的地址后，下一步就應(yīng)收集所選擇區(qū)域各方面的有關(guān)資料，用以評(píng)估和所選地區(qū)的好壞。 首先要界定餐飲企業(yè)選址所在地可能的經(jīng)營(yíng)區(qū)域。餐廳經(jīng)營(yíng)區(qū)域是指消費(fèi)者愿意前來(lái)就餐并且愿意行經(jīng)的距離，一般是以餐廳為中心，以消費(fèi)者愿意移動(dòng)的距離范圍為半徑確定的范圍。按步行時(shí)間計(jì)算，一個(gè)餐廳的核心經(jīng)營(yíng)區(qū)就是繞開(kāi)該餐廳的五分鐘步行范圍，而5-8分鐘步行距離屬于中間經(jīng)營(yíng)地帶，10分鐘步行區(qū)以外的屬于外層經(jīng)營(yíng)地帶。按距離來(lái)表示，這三個(gè)不同的經(jīng)營(yíng)地帶分別相當(dāng)于400米、600米、800米距離。如果按行車時(shí)間界定那么以30分鐘的經(jīng)濟(jì)行車時(shí)間所能走過(guò)的路程為半徑可以畫(huà)出餐廳的整個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)。但要加入行車速度和堵車等因素。 經(jīng)營(yíng)區(qū)域的大小除了根據(jù)以上方法確定外，還應(yīng)考慮其它因素對(duì)它的影響，主要有以下四點(diǎn)： 第一是企業(yè)的規(guī)模，企業(yè)規(guī)模對(duì)顧客吸引力，經(jīng)營(yíng)的輻射范圍成正比，即企業(yè)規(guī)模越大，它的影響面也就越廣，市場(chǎng)區(qū)域也越大； 第二是企業(yè)的特色，即越具有經(jīng)營(yíng)特色，越有明顯的差異性和產(chǎn)品的壟斷性，他對(duì)市場(chǎng)的吸引力就越強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)區(qū)域就越大； 第三是經(jīng)營(yíng)狀況，如果附近的競(jìng)爭(zhēng)者處在交通更為便利的地方或者位于客源產(chǎn)出地附近，又或者其產(chǎn)品、服務(wù)更有特色，都會(huì)影響本企業(yè)市場(chǎng)向外輻射的能力。因而影響餐廳經(jīng)營(yíng)區(qū)域的大?。?第四是選址所在地理位置，位于商業(yè)繁華中心的餐廳相比較僻靜的餐廳而言市場(chǎng)范圍要小，這是因?yàn)樯虡I(yè)中心的交通比較擁擠，停車也不方便。臺(tái)灣餐飲管理學(xué)家認(rèn)為，在商業(yè)中心的餐廳市場(chǎng)區(qū)域是以餐廳為中心，200米距離為半徑成為第一經(jīng)營(yíng)地帶；而較為僻靜的餐廳是以300米為第一經(jīng)營(yíng)，市郊道路沿線為2公里，如果位于大廈內(nèi)部，則以大廈為第一經(jīng)營(yíng)地帶。 餐飲企業(yè)選址背景調(diào)查主要包括以下幾個(gè)方面： 一、市場(chǎng)背景： 居民的收入水平，餐飲消費(fèi)市場(chǎng)大小直接與居民的收入有關(guān)，而且一個(gè)地區(qū)的物價(jià)水平和稅收政策、其他開(kāi)支和費(fèi)用都會(huì)影響居民可以支付外出餐飲消費(fèi)的可支配數(shù)額，因此區(qū)內(nèi)居民收入調(diào)查不僅要包括總收入，而且還要了解和分析其他影響居民餐飲消費(fèi)投向的相關(guān)因素。 B 餐飲市場(chǎng)消費(fèi)特性。能夠反映餐飲消費(fèi)水平的一個(gè)重要指標(biāo)就是人均消費(fèi)額，它是指一位顧客每次外出餐飲時(shí)所花費(fèi)的金額,這個(gè)參數(shù)也是餐飲企業(yè)定價(jià)的重要依據(jù)。餐飲消費(fèi)模式而包括外出餐飲次數(shù)，通常消費(fèi)地點(diǎn)、消費(fèi)時(shí)間、所使用的交通工具、用餐顧客人數(shù)的構(gòu)成、消費(fèi)目的、選擇餐館的主要考慮因素、主要的餐飲消費(fèi)決策者等。還應(yīng)調(diào)查餐飲消費(fèi)結(jié)構(gòu)，它是指顧客選擇各類餐飲設(shè)施的概率、而購(gòu)買的主要菜式及飲料種類等。 C 區(qū)域文化背景。由于固有的文化傳統(tǒng)在餐飲方面往往形成一定的產(chǎn)品偏愛(ài)，所以要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃潭?、固有?xí)慣、宗教信仰、社會(huì)風(fēng)尚、社會(huì)價(jià)值觀和文化氛圍等區(qū)域環(huán)境。這些因素，不僅影響著消費(fèi)者的餐飲消費(fèi)行為和消費(fèi)方式，還決定了其收入的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。因此必須考慮所要投資的餐飲企業(yè)類型和供應(yīng)的產(chǎn)品是否符合該區(qū)的文化背景和客源市場(chǎng)的接受程度。 D 餐飲消費(fèi)時(shí)尚和趨勢(shì)。流行時(shí)尚在很大程度上影響著消費(fèi)者的消費(fèi)方式和消費(fèi)投向。時(shí)尚往往受媒體宣傳，相關(guān)群體、受教育程度以及經(jīng)濟(jì)收入等因素的影響。而且其變化往往比較頻繁。所以把握消費(fèi)時(shí)尚變化的總趨勢(shì)顯得很重要，對(duì)該區(qū)域餐飲消費(fèi)市場(chǎng)特性的調(diào)查還應(yīng)包括：消費(fèi)者希望開(kāi)設(shè)那些餐廳，包括服務(wù)方式，餐廳環(huán)境及服務(wù)項(xiàng)目等；希望提供什么類型的餐飲，是快餐還是點(diǎn)菜，比較喜歡什么菜式；餐飲市場(chǎng)上的消費(fèi)特點(diǎn)，這關(guān)系到餐廳營(yíng)業(yè)時(shí)間的制定；適合消費(fèi)者菜式的分量和價(jià)格；顧客喜歡的裝潢和色彩以及什么樣的用餐氛圍；顧客對(duì)菜式的要求和嗜好；顧客的年齡、購(gòu)買力以及生活方式、情趣等等；對(duì)娛樂(lè)的要求以及喜歡什么樣的背景音樂(lè)。 E 區(qū)域內(nèi)居民的人文特征。主要是指市場(chǎng)的性別構(gòu)成、年齡構(gòu)成、婚姻狀況、教育程度、職業(yè)、收入、家庭規(guī)模、工作時(shí)間、民族傳統(tǒng)和風(fēng)俗習(xí)慣等。不同的經(jīng)營(yíng)區(qū)域由于收入、職業(yè)等差別因素使得餐飲消費(fèi)的需求呈現(xiàn)出多樣化。如對(duì)住宅區(qū)為主的餐飲市場(chǎng)區(qū)域，重點(diǎn)要調(diào)查家庭規(guī)模、家庭主要年齡結(jié)構(gòu)、家庭餐飲消費(fèi)特點(diǎn)、外出餐飲消費(fèi)的主要因素.選址決策需考慮的因素1 商圈競(jìng)爭(zhēng)狀況對(duì)于商圈競(jìng)爭(zhēng)的評(píng)估可以分成兩個(gè)方面來(lái)考慮，即直接競(jìng)爭(zhēng)和非直接競(jìng)爭(zhēng)。提供同種類型的菜品或服務(wù)的餐飲店可能會(huì)導(dǎo)致直接競(jìng)爭(zhēng)，非直接競(jìng)爭(zhēng)則來(lái)自于提供不同菜品和不同服務(wù)的餐廳。對(duì)于特定的地點(diǎn)而言，缺少任何一種形式的競(jìng)爭(zhēng)都需要認(rèn)真審視，既可能意味著是一個(gè)潛在的絕好的地點(diǎn)，也有可能是一個(gè)很糟糕的地點(diǎn)。餐飲連鎖店既要了解競(jìng)爭(zhēng)者處在什么位置，還要清楚自己的產(chǎn)品或服務(wù)是否有市場(chǎng)空間。加盟商希望盡量減少競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量，但也有一些對(duì)此并不在乎，例如快餐店的選址集聚現(xiàn)象比較普遍，這樣更有助于吸引顧客。從競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)，店址又可分為競(jìng)爭(zhēng)型和孤立型兩類。競(jìng)爭(zhēng)型店址是指同一商圈內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在，這里的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包括兩類，一是同類連鎖店中的對(duì)手，來(lái)自這類對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)壓力一般較大；二是與本店在產(chǎn)品和服務(wù)上有交叉和互補(bǔ)的店，此種狀況可以形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的市場(chǎng)格局。孤立型店址則與競(jìng)爭(zhēng)型店址相對(duì)，商圈內(nèi)沒(méi)有上述兩類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在。，兩類店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段物業(yè)成本大；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少的地段往往缺乏商業(yè)吸引力，而商業(yè)吸引力大的地段又總是擁擠著眾多的競(jìng)爭(zhēng)者。因此，選擇店址離不開(kāi)對(duì)店址的綜合評(píng)估。2 位置視覺(jué)效果視覺(jué)效果是影響店面形象的重要因素。城市在街區(qū)治理和環(huán)境整治方面不可能整齊劃一，一定的差距是必然存在的，如室外的街景效果、夜晚照明情況、街區(qū)安全評(píng)價(jià)、周圍是否存在污染源等，同時(shí)要分析地點(diǎn)周圍業(yè)主的特征，周邊業(yè)主是否有利于提高餐飲連鎖店的經(jīng)營(yíng)水平？他們的標(biāo)志是否醒目？周邊房產(chǎn)物業(yè)的租賃情況如何？在選址范圍內(nèi)尋找到的房產(chǎn)是否能容易地按餐飲連鎖經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整修？視覺(jué)效果中最為關(guān)鍵的是餐飲店的可見(jiàn)度，也就是餐廳位置的明顯程度，在選址時(shí)需要認(rèn)真地考慮，最好是讓顧客無(wú)論從哪個(gè)角度看，都可以獲得對(duì)餐廳的感知。餐廳可見(jiàn)度是從各方位駕車或徒步行走來(lái)進(jìn)行評(píng)估的，從事餐飲加盟連鎖經(jīng)營(yíng)的餐飲店，尤其要注意選擇那些醒目的地點(diǎn)，以便潛在的消費(fèi)者很容易注意并到達(dá)。如果顧客只有經(jīng)過(guò)店面的門口時(shí)才能注意到該店面，那顧客群的建立將是一個(gè)緩慢的過(guò)程。因此，餐飲連鎖店要觀察一下是否有樹(shù)木或建筑物擋住了自己的形象標(biāo)志，可以駕車從不同的方向檢驗(yàn)，能看到位置標(biāo)識(shí)的時(shí)間越久則效果越好。3 保障條件情況（1）能源供應(yīng)能源主要是指水、電、天然氣等經(jīng)營(yíng)必須具備的基本條件，基本的標(biāo)準(zhǔn)是“三通一平”，即通路、通電、通氣和土地平整。如果這一最基本的條件尚未達(dá)到，那么這一位置可以不予考慮。（2）社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)治安情況如何？防火保障如何？垃圾廢物是否可以得到妥善處理？目標(biāo)地點(diǎn)所需服務(wù)的設(shè)施、費(fèi)用和質(zhì)量都是應(yīng)該被評(píng)估的，這些信息可從當(dāng)?shù)卣蛲刑帿@得。（3）當(dāng)?shù)厝肆Φ目捎眯灾饕菍?duì)目標(biāo)地點(diǎn)人力的技術(shù)、年齡和人力資源可用性的考慮。（4）區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃往往會(huì)涉及建筑的拆遷和重建。如果未經(jīng)分析，連鎖店盲目上馬，在成本收回之前就遇到拆遷，無(wú)疑會(huì)蒙受巨大損失，或者影響了原有的地理優(yōu)勢(shì)。所以在確定餐廳位置之前，一定要向有關(guān)部門詳細(xì)咨詢。 4 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用情況經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中首先涉及的是物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)利用方式大致有三種，一是租賃，二是購(gòu)置房產(chǎn)，三是買地蓋房。此外，還可通過(guò)聯(lián)營(yíng)、合作建房、兼并等方式進(jìn)行。因此，是否要擁有產(chǎn)權(quán)這一問(wèn)題就變得非常突出。擁有產(chǎn)權(quán)，一次性投入雖大，但不會(huì)受租用期限和房地產(chǎn)漲價(jià)的限制，不用擔(dān)心契約到期后不能續(xù)簽從而造成的停業(yè)或遷址，而且還能享受房地產(chǎn)增值帶來(lái)的收益。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)銷售價(jià)格、投資回收期有直接的影響，而付款方式也會(huì)對(duì)實(shí)際價(jià)格產(chǎn)生影響，這些因素均應(yīng)做具體的定量測(cè)算。擁有許多令人滿意要素的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，可能會(huì)因?yàn)橘M(fèi)用過(guò)高而從選項(xiàng)中被去除，這也是選址時(shí)重要的評(píng)估內(nèi)容。（1）租賃費(fèi)用根據(jù)所選擇的地點(diǎn)和面積的不同，每平方米的價(jià)位是不一樣的。通常情況下，所選擇的面積越大，每平方米的相對(duì)價(jià)位越低。但對(duì)于餐飲連鎖店而言，盡管每平方米的價(jià)格要低一些，但面積大時(shí)，維護(hù)和管理費(fèi)用均要高一些。因此，選擇營(yíng)業(yè)面積時(shí)還是要根據(jù)自己的需要而定。租賃費(fèi)用一般涉及以下幾個(gè)方面：基本租金。通常指每平方米的租金價(jià)格，餐飲連鎖店應(yīng)多與周圍其他承租者的價(jià)格做比較。公共場(chǎng)所維護(hù)費(fèi)。包括諸如清掃積雪、停車場(chǎng)維護(hù)、治安維護(hù)、公共區(qū)域設(shè)施建設(shè)和維護(hù)、照明等費(fèi)用，這些費(fèi)用通常按照面積進(jìn)行分?jǐn)?。隨經(jīng)濟(jì)情況改變而變動(dòng)的成本。某些購(gòu)物中心會(huì)根據(jù)消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或其他一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)增加其房租價(jià)格。由于這些指標(biāo)是經(jīng)常浮動(dòng)而且不可預(yù)知的，因此開(kāi)設(shè)餐飲連鎖店應(yīng)拒絕此種計(jì)算額外租金的方式。支付行業(yè)協(xié)會(huì)的費(fèi)用。行業(yè)協(xié)會(huì)通常起到對(duì)外宣傳的作用，收取的費(fèi)用也是按照營(yíng)業(yè)面積分?jǐn)?，按期支付，并依?jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)做出適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用調(diào)整。（2）建設(shè)費(fèi)用建設(shè)費(fèi)用估算要考慮以下兩點(diǎn)：第一，預(yù)先測(cè)算土地、建筑、設(shè)備、家具和所需流動(dòng)資本的費(fèi)用；第二，處理設(shè)施方案的收入和花費(fèi)。這兩點(diǎn)都是所有人和投資者所關(guān)心的，可以顯示出能用多久收回自己的投資和賺取多大的利潤(rùn)。如果預(yù)算的成本和利潤(rùn)的估計(jì)并不使人充滿信心，那么投資人既可修改這個(gè)：基本計(jì)劃方案，也可以全盤否定它。預(yù)算費(fèi)用的預(yù)估，可以通過(guò)使用當(dāng)?shù)赝N類型的建筑在每平方米或每立方米所花費(fèi)用計(jì)算得出。以上是影響餐飲連鎖店選址決策的主要因素，在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中并非每項(xiàng)因素都會(huì)影響選址決策，通常要視具體情況而定。一些餐飲連鎖企業(yè)總部會(huì)向連鎖店說(shuō)明哪些因素會(huì)與經(jīng)營(yíng)關(guān)系較為密切，總部一般會(huì)提供選址手冊(cè)或培訓(xùn)手冊(cè)，甚至直接委派人員為連鎖店提供幫助。對(duì)于連鎖店而言，尋找營(yíng)業(yè)地點(diǎn)的時(shí)候，不要急于做決定，特別是對(duì)于那些頻繁轉(zhuǎn)手或長(zhǎng)期待租的地點(diǎn)更應(yīng)提高警惕，在簽訂租賃合同時(shí)需要慎重考慮，不要因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)而武斷做出抉擇. 存在的優(yōu)劣勢(shì) 快餐有它的優(yōu)勢(shì)，也有它的劣勢(shì)。優(yōu)勢(shì)則是來(lái)得快去得也快，就餐方便，劣勢(shì)是反而難形成自己的主題，所以就很難有穩(wěn)固的客源?？梢哉f(shuō)，經(jīng)營(yíng)主題餐廳并不難，難的是一輩子做主題餐廳。還有幾家曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)的主題餐廳，如今有的經(jīng)營(yíng)慘淡，有的已經(jīng)黯然離去?！百F府車軒”老板對(duì)靚車喜愛(ài)有加，滿腔熱忱做了一年多的汽車主題餐廳，最終還要轉(zhuǎn)手他人。選址的重要性選址就是選顧客，選址錯(cuò)了導(dǎo)致客源不足，潛在的客戶不夠多，導(dǎo)致餐廳上座率不高進(jìn)而導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)額不足以實(shí)現(xiàn)盈虧平甚至