物業(yè)管理法規(guī)完整版本.ppt

物業(yè)管理法規(guī) 目錄 物權(quán)法物業(yè)管理?xiàng)l例住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 物權(quán)法 物權(quán)法的概念和調(diào)整范圍物權(quán)的概念 特征 物權(quán)法定主義物的種類(lèi)與分類(lèi)物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別 物權(quán)法的概念和調(diào)整范圍 物權(quán)法的概念 為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度 維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序 明確物的歸屬 發(fā)揮物的效用 根據(jù)憲法 制定本法 物權(quán)法的調(diào)整范圍 因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系 適用本法 物權(quán)的概念 特征及物權(quán)法定主義 物權(quán)的概念 權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利 包括所有權(quán) 用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán) 特征 物權(quán)是支配權(quán) 物權(quán)是權(quán)利人直接支配的權(quán)利 既物權(quán)人可以依自己的意志就標(biāo)的物直接行使權(quán)利 無(wú)須他人的意思或義務(wù)人的行為的介入 物權(quán)是絕對(duì)權(quán) 物權(quán)的權(quán)利人是特定的 義務(wù)人是不特定的 物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán) 物權(quán)是一種具有物質(zhì)內(nèi)容的 直接體現(xiàn)為財(cái)產(chǎn)利益的權(quán)利 物權(quán)具有排他性 物權(quán)法定主義 物權(quán)的種類(lèi)法定 物權(quán)的內(nèi)容法定 物權(quán)的效力法定 物權(quán)的公示方法法定 物的種類(lèi)與分類(lèi) 物的種類(lèi) 所有權(quán) 占有 使用 收益 處分擔(dān)保物權(quán) 抵押權(quán) 質(zhì)權(quán) 留置權(quán)用益物權(quán) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)物的分類(lèi) 自物權(quán)與他物權(quán) 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 完全物權(quán)與限制物權(quán) 主物權(quán)與從物權(quán) 民法上的物權(quán)與特別法上的物權(quán) 本權(quán)與占有 所有權(quán) 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 基本概念 建筑區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容 建筑區(qū)劃內(nèi)道路 綠地 車(chē)位的歸屬 業(yè)主 業(yè)主大會(huì)的權(quán)利相鄰關(guān)系 基本概念 與地役權(quán)的區(qū)別 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 基本概念 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅 經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán) 對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有和共同管理的權(quán)利 基本內(nèi)容 對(duì)建筑物專(zhuān)有部分享有占有 使用 收益和處分的權(quán)利 對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分 享有權(quán)利 承擔(dān)義務(wù) 業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全 不得損害其他業(yè)主的權(quán)益 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)建筑區(qū)劃內(nèi)道路 綠地 車(chē)位 公共場(chǎng)所及公用設(shè)施的歸屬 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有 但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地 屬于業(yè)主共有 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個(gè)人的除外 歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售 附贈(zèng)或者出租等方式約定 建筑區(qū)劃內(nèi) 規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位 車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要 相鄰關(guān)系 基本概念 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn) 方便生活 團(tuán)結(jié)互助 公平合理的原則 正確處理相鄰關(guān)系 用水 排水 提供必要便利 合理分配 尊重自然流向 通行 因通行等必須利用其土地的 應(yīng)當(dāng)提供必要的土地 鋪設(shè)設(shè)施等 對(duì)鋪設(shè)電線 水管 暖氣 燃?xì)獾忍峁┍匾谋憷?通風(fēng) 采光 日照 不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 廢棄物 不得違反規(guī)定放置固體廢物 排放大氣污染物等 建造建筑物 挖掘土地等不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全 與地役權(quán)的區(qū)別 地役權(quán)人按照合同約定 利用他人的不動(dòng)產(chǎn) 以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益 產(chǎn)生原因 調(diào)整范圍 存在的客觀前提條件 是否有償 擔(dān)保物權(quán) 抵押權(quán)的概念 為擔(dān)保債務(wù)的履行 債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有 將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形 債權(quán)人就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償 抵押權(quán)生效條件 登記生效的 建筑物和其他土地附著物 建設(shè)用地使用權(quán) 以招標(biāo) 拍賣(mài) 公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 在建建筑物 登記對(duì)抗的 生產(chǎn)設(shè)備 原材料 半成品 成品 交通運(yùn)輸工具 在建的船舶與航空器 企業(yè) 個(gè)體工商戶(hù) 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的生產(chǎn)設(shè)備 原材料 半成品 債權(quán)的概念 債權(quán)的概念 當(dāng)事人一方即債權(quán)人享有的可以請(qǐng)求他方即債務(wù)人為一定行為或不為一定行為并接受其履行的權(quán)利 包括給付請(qǐng)求權(quán) 給付受領(lǐng)權(quán) 債權(quán)保護(hù)請(qǐng)求權(quán) 物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別 物權(quán)為支配權(quán) 可以直接支配自己的物 并排除他人的非法干涉 債權(quán)為請(qǐng)求權(quán) 是債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人為一定行為或不為一定行為的權(quán)利 物權(quán)是絕對(duì)權(quán) 其權(quán)利人是特定的 義務(wù)人是不特定的 即物權(quán)人以外的所有其他人都負(fù)有尊重物權(quán)人直接支配物并排除他人非法干涉的義務(wù) 債權(quán)是相對(duì)權(quán) 權(quán)利人只能對(duì)特定的相對(duì)人主張權(quán)利 物權(quán)的客體是特定的 獨(dú)立的 既存的 有形的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn) 債權(quán)的客體是 給付 物權(quán)具有排他性 一個(gè)物上只能有一個(gè)所有權(quán) 債權(quán)具有相容性 物權(quán)法定 債權(quán)通過(guò)合同設(shè)定 物權(quán)不具有期限性 債權(quán)一般有期限 物權(quán)的變動(dòng)采取法定主義與公示主義 債權(quán)無(wú)需公示 物業(yè)管理?xiàng)l例 總則業(yè)主及業(yè)主大會(huì)前期物業(yè)管理物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)的使用與維護(hù)法律責(zé)任 總則 物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施時(shí)間 2003年9月1日物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理?xiàng)l例 第2條物業(yè)管理的原則 公開(kāi) 公平 公正主管部門(mén) 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén) 人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén) 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 業(yè)主 業(yè)主的概念 房屋的所有權(quán)人 業(yè)主的權(quán)利與義務(wù) 第6 7條業(yè)主大會(huì) 業(yè)主大會(huì)的概念 業(yè)主大會(huì)的區(qū)域與數(shù)量 業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 業(yè)主大會(huì)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)表決業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)的概念 性質(zhì) 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 業(yè)主委員會(huì)是否有訴權(quán)管理規(guī)約 業(yè)主公約的概念 性質(zhì)習(xí)題 填空題 判斷題 選擇題 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主大會(huì)的概念 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)的區(qū)域與數(shù)量 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì) 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備 建筑物規(guī)模 社區(qū)建設(shè)等因素 業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 第11條業(yè)主大會(huì)會(huì)議 定期會(huì)議 臨時(shí)會(huì)議 20 以上業(yè)主提議業(yè)主大會(huì)表決 占專(zhuān)有部分建筑物面積過(guò)半數(shù) 占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù) 籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 改建 重建建筑物及其附屬設(shè)施必須經(jīng)2 3以上通過(guò) 業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力 業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主公約 業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)概念 性質(zhì) 業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 第15條 業(yè)主委員會(huì)是否有訴權(quán) 案例1 案例2 業(yè)主公約 概念 第17條 對(duì)全體業(yè)主具有約束力 案例3 案例4 案例5 具體內(nèi)容 業(yè)主大會(huì)的議事方式 表決程序 業(yè)主投票權(quán) 業(yè)主委員會(huì)組成等事項(xiàng) 業(yè)主委員會(huì)是否有訴權(quán) 杭州市采荷大廈樓上住著居民 底樓開(kāi)了一家?jiàn)蕵?lè)城 對(duì)業(yè)主們的日常生活帶來(lái)很大影響 業(yè)委會(huì)以改變物業(yè)住房性質(zhì)為由 向法院提起訴訟 法院以業(yè)委會(huì)不具備訴訟資格為由予以駁回 現(xiàn)在 業(yè)委會(huì)組織大廈120多戶(hù)居民再次聯(lián)名提起訴訟 物權(quán)法 第83條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律 法規(guī)以及管理規(guī)約 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 對(duì)任意棄置垃圾 排放污染物或者噪音 違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物 違章搭建 侵占通道 拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為 有權(quán)依照法律 法規(guī)以及管理規(guī)約 要求行為人停止侵害 消除危險(xiǎn) 排除妨害 賠償損失 業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為 可以依法向人民法院提起訴訟 浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例 第17條規(guī)定 業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定 可以以自己的名義依法提起訴訟 業(yè)委會(huì)敗訴誰(shuí)拿錢(qián)賠償 2004年8月 甲物業(yè)與某業(yè)委會(huì)簽訂了服務(wù)合同 約定委托管理期限5年 2008年1月8日 因認(rèn)為物業(yè)服務(wù)有問(wèn)題 業(yè)主委員會(huì)帶領(lǐng)自行聘用的30名保安員和新聘物業(yè)人員進(jìn)入小區(qū) 向甲物業(yè)宣布更換物業(yè) 并派新保安進(jìn)駐原保安宿舍 在接管過(guò)程中造成甲物業(yè)部分財(cái)物損失 甲物業(yè)以此為由起訴業(yè)主委員會(huì)和新物業(yè) 并索賠1 5萬(wàn)余元 業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為 佳順物業(yè)的服務(wù)與合同規(guī)定嚴(yán)重不符 已有2 3業(yè)主同意解聘該物業(yè) 并以此請(qǐng)求法院駁回佳順物業(yè)的起訴 分析 1 業(yè)委會(huì)的做法是否正確 2 如果被判賠償損失 誰(shuí)是賠償損失的義務(wù)主體 是業(yè)委會(huì)還是業(yè)主 3 案件執(zhí)行的可行性 業(yè)主違反管理公約被判敗訴案例 2002年9月 余某一家購(gòu)買(mǎi)了上海四方新城內(nèi)一處全裝修的高檔住宅 當(dāng)時(shí)購(gòu)房時(shí)就簽署了上海市商品房合同附件 房屋管理公約 該管理公約后在該小區(qū)首次業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)生效 其中有規(guī)定 不得改變屋苑任何部分的外貌 也不得堵塞任何窗戶(hù)和封閉陽(yáng)臺(tái) 2009年3月 余某一家在裝修時(shí)將空調(diào)外機(jī)移到陽(yáng)臺(tái)外墻的公共結(jié)構(gòu)并在陽(yáng)臺(tái)上加裝窗戶(hù) 物業(yè)公司多次交涉 均未果 為此 該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)根據(jù) 上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例 和小區(qū)管理公約的規(guī)定 于6月18日向法院起訴 余某一家辯稱(chēng) 在被起訴前根本不知道小區(qū)公約的內(nèi)容 特別是原空調(diào)外機(jī)的安裝不合理 才把空調(diào)外機(jī)做了移位處理 強(qiáng)調(diào)該小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主也有類(lèi)似空調(diào)外機(jī)移位情況 得到了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可 何況 自己在陽(yáng)臺(tái)上安裝的是無(wú)框玻璃 不影響房屋外貌 不同意拆除 法院認(rèn)為 余某一家在購(gòu)房時(shí) 簽字承諾遵守第一期的管理公約 原空調(diào)外機(jī) 同意安裝在住房陽(yáng)臺(tái)內(nèi) 余某在明知的情況下仍與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同 應(yīng)視作接受空調(diào)外機(jī)安裝位置會(huì)給業(yè)主使用陽(yáng)臺(tái)帶來(lái)不便的事實(shí) 現(xiàn)在余某一家又擅自把空調(diào)外機(jī)移到陽(yáng)臺(tái)外墻的公共結(jié)構(gòu)并在陽(yáng)臺(tái)上加裝窗戶(hù) 違反了 上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例 和小區(qū)管理公約 破壞了房屋外貌 損害了其他業(yè)主的利益 法院一審判決 余某一家在10日內(nèi)拆除陽(yáng)臺(tái)外墻上的空調(diào)外機(jī)和陽(yáng)臺(tái)上加裝的窗戶(hù) 物業(yè)公司是否有權(quán)以業(yè)主拒簽 物業(yè)公約 為由扣押房屋鑰匙 一般來(lái)說(shuō)業(yè)主辦理入住手續(xù)的程序?yàn)?業(yè)主填表 簽訂物業(yè)管理公約 交費(fèi) 給鑰匙等等 如果有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公約含有不公平 不合理的內(nèi)容則拒絕簽約 在這種情況下 有些物業(yè)管理公司能否采取不給鑰匙 XX小區(qū)一業(yè)主違背了與物業(yè)簽定的協(xié)議以及管理規(guī)約 在屋頂安裝了太陽(yáng)能熱水器 物業(yè)公司督促其整改無(wú)效后擅自拆除了太陽(yáng)能熱水器 為此 業(yè)主一紙?jiān)V訟將其告上法庭 要求物業(yè)公司返還熱水器 賠償損壞的配件并安裝回原位且保證其使用正常 賠償拆除熱水器時(shí)滴漏的200升水的損失 賠償拆除熱水器后家中5人的洗浴費(fèi)用 賠償精神損失費(fèi)1萬(wàn)元等 然而官司了結(jié)沒(méi)多久 自認(rèn) 吃虧 的業(yè)主再次爽約安裝了太陽(yáng)能熱水器 物業(yè)再上法庭起訴該業(yè)主 分析 1 物業(yè)公司拆除熱水器的行為是否正確 2 業(yè)主要求賠償?shù)闹鲝埵欠裾_ 能否得到支持 習(xí)題 填空題 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起日內(nèi) 向物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處 備案 根據(jù)國(guó)務(wù)院 物業(yè)管理?xiàng)l例 的規(guī)定 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi) 經(jīng)以上的業(yè)主提議 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議 業(yè)主委員會(huì)每屆任期為至年 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前 應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆改選 習(xí)題 判斷題 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的 受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求仲裁機(jī)構(gòu)或者人民法院予以撤銷(xiāo) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意 可以不成立業(yè)主大會(huì) 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)職責(zé) 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域可以成立兩個(gè)業(yè)主大會(huì) 業(yè)主大會(huì)作出決定 必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)2 3以上通過(guò) 業(yè)主大會(huì)的決定對(duì) 物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商都有約束力 經(jīng)10 以上的業(yè)主提議 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議 習(xí)題 選擇題 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生 應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起30日內(nèi)A 向所在居民委員會(huì)備案B 向物業(yè)所在地區(qū) 縣級(jí)工商行政管理部門(mén)備案C 向物業(yè)所在地區(qū) 縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案D 向物業(yè)所在地區(qū) 縣級(jí)人民政府宣誓就職業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi) 有下列 情況之一的 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議 A 10 以上業(yè)主提議的B 20 以上業(yè)主提議的C 30 以上業(yè)主提議的D 個(gè)人提議的召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)以前通知全體委 A 3日B 7日C 10日D 15日 前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理的概念前期物業(yè)管理合同業(yè)主臨時(shí)公約 制定主體 內(nèi)容 性質(zhì)前期物業(yè)管理企業(yè)的確定 招投標(biāo) 協(xié)議 開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)管理的 父子關(guān)系 物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)前期物業(yè)管理招投標(biāo) 習(xí)題 前期物業(yè)管理招投標(biāo) 概念 前期物業(yè)管理 是指在業(yè)主 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前 由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理 原則 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi) 公平 公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則 程序及內(nèi)容 招標(biāo) 投標(biāo) 開(kāi)標(biāo) 評(píng)標(biāo) 中標(biāo) 習(xí)題 選擇題 前期物業(yè)服務(wù)合同可以 但是 期限未滿(mǎn) 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的 前期物業(yè)服務(wù)合同終止 A 約定期限B 不定期限C 定期二年D 定期三年在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí) 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料不包括 A 竣工總平面圖 單體建筑 結(jié)構(gòu) 設(shè)備竣工圖 配套設(shè)施 地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料 B 設(shè)施設(shè)備的安裝 使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料 C 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件 D 建設(shè)單位與業(yè)主的商品房買(mǎi)賣(mài)合同 物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理合同 簽訂主體 合同內(nèi)容 第35條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 常規(guī)性的 針對(duì)性的 委托性的物業(yè)管理費(fèi)用 第41條 案例 物管企業(yè)職責(zé) 第36條第2款 案例1 案例2 第47條 案例 習(xí)題 新買(mǎi)房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi) 胡女士看中了某處商品房的頂層 在一次性付清全部房款后順利入住 同時(shí)向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi) 入住后兩個(gè)月雨季來(lái)臨屋面漏雨 胡女士于是找到物業(yè)管理公司 物業(yè)管理公司通知了原施工單位 施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理 胡女士此時(shí)要求換房 經(jīng)過(guò)和開(kāi)發(fā)商協(xié)商后同意換房 但是雙方對(duì)漏雨造成損失的賠償問(wèn)題產(chǎn)生了爭(zhēng)議 胡女士認(rèn)為自己購(gòu)買(mǎi)房屋就為了居住 現(xiàn)在因?yàn)槁┯隉o(wú)法居住 并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞 她認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商造成的 所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi) 案例世紀(jì)城東區(qū)業(yè)委會(huì)主任的楊?lèi)?ài)秋在世紀(jì)城5區(qū)北側(cè)的道路上 遭到不明身份的男子毆打 經(jīng)法醫(yī)鑒定為輕微傷 偏重 楊?lèi)?ài)秋通過(guò)訴訟討回公道 楊?lèi)?ài)秋起訴稱(chēng) 世紀(jì)城物業(yè)公司的保安沒(méi)有阻攔 也不理睬我的求救 沒(méi)有盡到維護(hù)小區(qū)公共秩序的管理任務(wù) 物業(yè)公司應(yīng)登報(bào)賠禮道歉 并賠償精神損失費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失費(fèi)共7萬(wàn)余元 世紀(jì)城物業(yè)公司堅(jiān)持認(rèn)為該公司沒(méi)有任何責(zé)任 因?yàn)榘赴l(fā)地是市政道路 保安沒(méi)有上前救助的法律義務(wù) 只有道德義務(wù) 在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任 2000年 月 日上午 徐某去廠房上班 在通往廠房載貨電梯的臺(tái)階上走 因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺(tái)階上 由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰 徐某走上臺(tái)階滑倒摔傷 醫(yī)院診斷為 左肩骨折伴肩關(guān)節(jié)脫位 徐某摔傷當(dāng)天 該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望 徐某要求物業(yè)公司對(duì)此事承擔(dān)責(zé)任 物業(yè)公司認(rèn)為沒(méi)有義務(wù)承擔(dān) 雙方各執(zhí)已見(jiàn) 因此起訴至法院 業(yè)主家中被殺 物管公司是否承擔(dān)責(zé)任 兒子在家中遭到劫殺 犯罪分子被抓獲后 悲痛欲絕的父母將疏于管理的物業(yè)公司告上法庭 2001年4月15日 兩名罪犯經(jīng)預(yù)謀后 攜帶尖刀等兇器 先來(lái)到豐臺(tái)區(qū)方莊小區(qū)尋找作案目標(biāo) 由于該小區(qū)保安員盤(pán)查 兩人沒(méi)有得逞 隨后 他們又來(lái)到望京西園某樓 因該樓值班保安員沒(méi)有盤(pán)查 兩人冒充物業(yè)人員 以檢修煤氣管道為名 進(jìn)入關(guān)某夫婦家進(jìn)行搶劫 夫婦倆惟一的兒子慘遭殺害 兩名罪犯后被法院判處死刑并賠償經(jīng)濟(jì)損失共4萬(wàn)元 物業(yè)管理企業(yè) 概念 從事物業(yè)管理活動(dòng)的具有獨(dú)立法人資格的企業(yè) 法人的概念 法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力 依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織 訴訟時(shí)效 短期訴訟時(shí)效1年 一般訴訟時(shí)效2年 長(zhǎng)期訴訟時(shí)效4年 最長(zhǎng)訴訟時(shí)效20年 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 常規(guī)性的公共服務(wù) 是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主提供的最基本的管理和服務(wù) 目的是確保物業(yè)的完好與正常使用 維持正常的工作生活秩序和良好的環(huán)境 主要包括 房屋共用部位的維護(hù)與管理 房屋共用設(shè)備設(shè)施及其運(yùn)行的維護(hù)和管理 環(huán)境衛(wèi)生 綠化管理服務(wù) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序 消防 交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù) 物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù) 維修基金的代管服務(wù) 物業(yè)檔案資料的管理 代收代繳收費(fèi)服務(wù) 針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù) 為滿(mǎn)足其中一些住戶(hù) 群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作 如代辦各類(lèi)保險(xiǎn) 代理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 租賃 進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估等 委托性的特約服務(wù) 為滿(mǎn)足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù) 通常是指物業(yè)管理委托合同中未要求 物業(yè)管理企業(yè)在專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立 而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 使用人又提出該方面的需求的 習(xí)題 填空題 判斷題 國(guó)務(wù)院 物業(yè)管理?xiàng)l例 明確規(guī)定 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì) 服務(wù)質(zhì)量 雙方的權(quán)利義務(wù) 合同期限 違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè) 也可以將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法 相關(guān)概念 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金 共用部位 共用設(shè)施設(shè)備管理原則 專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ) 專(zhuān)款專(zhuān)用 所有權(quán)人決策 政府監(jiān)督使用原則 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用 應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷 公開(kāi)透明 受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則 性質(zhì) 業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有 從公有住房售房款中提取的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有 繳納與使用 習(xí)題 相關(guān)概念 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的概念 專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位 共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后和更新 改造的資金 住宅共用部位 是指根據(jù)法律 法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同 由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位 一般包括 住宅的基礎(chǔ) 承重墻體 柱 梁 樓板 屋頂以及戶(hù)外的墻面 門(mén)廳 樓梯間 走廊通道等 共用設(shè)施設(shè)備 是指根據(jù)法律 法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同 由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備 一般包括電梯 天線 照明 消防設(shè)施 綠地 道路 路燈 溝渠 池 井 非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù) 公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳納 需要繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的情形 住宅 但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的除外 住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅 如果物業(yè)屬于出售公有住房的 售房單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金 成立業(yè)主大會(huì)前 商品住宅業(yè)主 非住宅業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金 由物業(yè)所在地直轄市 市 縣人民政府建設(shè) 房地產(chǎn) 主管部門(mén)代管 已售公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金 由物業(yè)所在地直轄市 市 縣人民政府財(cái)政部門(mén)或者建設(shè) 房地產(chǎn) 主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用 業(yè)主大會(huì)成立后 應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行 并在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù) 開(kāi)立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù) 應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬 按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分戶(hù)賬 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市 市 縣人民政府建設(shè) 房地產(chǎn) 主管部門(mén) 涉及已售公有住房的 應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén) 直轄市 市 縣人民政府建設(shè) 房地產(chǎn) 主管部門(mén)或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起30日內(nèi) 通知專(zhuān)戶(hù)管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù) 并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì) 習(xí)題 專(zhuān)項(xiàng)維修資金可以由業(yè)主自行交存 也可以由或者代收代交 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用 應(yīng)當(dāng)遵循 公開(kāi)透明 的原則 實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū) 所有維修養(yǎng)護(hù)均由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé) 所需費(fèi)用從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金支出 住宅物業(yè) 住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主 應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ) 專(zhuān)款專(zhuān)用 A 所有人與政府共同決策B 所有人決策 政府監(jiān)督C 政府決策 所有人監(jiān)督D 以上答案均錯(cuò)誤 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 物業(yè)管理企業(yè)的概念 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 是指依法設(shè)立 具有獨(dú)立法人資格 從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè) 管理部門(mén) 國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理 省 自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)