上海典型商業(yè)廣場分析(一)ppt.ppt

上海市商業(yè)圈調(diào)查分析 商圈研究模型 CDM CommecialdistrictModel 商圈研究模型 CDM CommecialdistrictModel 商圈的劃分一般來講 商圈可分為三個層次 即核心商圈 次級商圈和邊緣商圈 主要商業(yè)圈 A級 在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率最高 每個顧客的平均購貨額也最高 顧客的集中度也較高 次要商業(yè)圈 B級 在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率較少 顧客也較為分散 邊緣商業(yè)圈 C級 在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率相當(dāng)少 且非常分散 注 A 高端消費(fèi)B 高端消費(fèi)C 低端消費(fèi)上海2010年城市居民人均消費(fèi)支出23200元 其中 服務(wù)性消費(fèi)支出6955元 增長4 5 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出10225元 比上年增長4 3 上海市區(qū)主要商圈分布圖 交通樞紐A類商圈B類商圈C類商圈 注 以上距離均為直線距離 最遠(yuǎn)距離為18 2KM 最近距離為1 3KM 單位 KM 聯(lián)洋社區(qū)商圈 區(qū)位 浦東新區(qū)范圍 大拇指廣場 聯(lián)洋廣場簡介 大拇指廣場 大拇指廣場 聯(lián)洋廣場 世紀(jì)公園 世紀(jì)廣場 大拇指廣場 證大大拇指廣場位于上海浦東聯(lián)洋社區(qū) 迎春路和芳甸路交匯處 距陸家嘴5公里 區(qū)位簡介 芳甸路 內(nèi)環(huán)高架羅山路 楊高中路 錦繡路 大拇指廣場 聯(lián)洋廣場 仁恒河濱 虹橋花園 水清木華 第九城市 天安花園 聯(lián)洋花苑 世貿(mào)湖濱 御翠園 聯(lián)洋年華 周邊分布的聯(lián)洋社區(qū) 仁恒河濱 水清木華等居住區(qū)現(xiàn)房售價均價為3 5 4萬 M2 數(shù)據(jù)為2011 10 區(qū)位簡介 大拇指廣場 輻射范圍 周邊輻射花木文化行政區(qū) 張江高科技園區(qū) 碧云國際社區(qū) 金橋加工區(qū) 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等人流 資金流 信息流集中區(qū)域 擁有非常優(yōu)越的區(qū)位 經(jīng)常性消費(fèi)商圈即聯(lián)洋國際社區(qū)有10萬高收入消費(fèi)人口 一級消費(fèi)群 基本性消費(fèi)商圈消費(fèi)者 二級消費(fèi)群 超過25萬 旅游性消費(fèi)商圈消費(fèi)者 三級消費(fèi)群 輻射浦東乃至整個大上海 人口數(shù)量逾10萬 目標(biāo)群體 主力消費(fèi)人口為追求品質(zhì) 崇尚時尚 熱愛生活的中高收入階層人士 年齡在25 45歲左右 商業(yè)輻射狀況 大拇指 聯(lián)洋廣場 1km 以高檔居住區(qū)為主人口約為10萬 大拇指廣場 關(guān)于大拇指廣場 概述 典型的以室外廣場和步行街為主的商業(yè)中心 地產(chǎn)開發(fā)背景介紹 2002年 上海證大房地產(chǎn)有限公司在香港主板市場成功上市 開發(fā)項(xiàng)目有 證大家園 水清木華國際公寓 九間堂園林別墅 大拇指商業(yè)廣場 證大麗笙酒店等項(xiàng)目的成功使證大成為業(yè)界知名品牌 此外 證大集團(tuán)還涉足包括文化藝術(shù) 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等諸多領(lǐng)域 蒙大新能源基地 喜瑪拉雅藝術(shù)中心等項(xiàng)目都充分發(fā)揮和體現(xiàn)了證大集團(tuán)在資本 信息 創(chuàng)意 金融市場等各方面的優(yōu)勢 顯著特點(diǎn) 比較傾向于把商業(yè)開發(fā)和文化結(jié)合起來 比較注重文化藝術(shù)創(chuàng)意 大拇指廣場就有一個藝術(shù)中心 在喜瑪拉雅商業(yè)中心 還做了一個更大藝術(shù)中心 這些實(shí)際上是證大的一種追求 把商業(yè)和藝術(shù)混在一起的做法 可能會對商業(yè)產(chǎn)生很大的影響 成功經(jīng)驗(yàn) 大拇指廣場在品味和空間質(zhì)量上與高品質(zhì)的社區(qū)吻合 其較高品質(zhì)的超市業(yè)態(tài)也與高檔次社區(qū)吻合 其不斷調(diào)整的富于品味的國際餐飲和不斷強(qiáng)化比重的國內(nèi)餐飲與外國人比重較大和高檔居住社區(qū)相吻合 酒店的設(shè)置和檔次 品牌都與高檔次區(qū)位和社區(qū)吻合 極大的提升了商業(yè)中心的地位 形成良好的互動 大拇指廣場的成功是在整個的空間品位 和空間質(zhì)量做的比較好 同時做了大量的藝術(shù)品 大拇指廣場的雕塑 都是請國際的著名雕刻家做的 酒店里也做了很多的藝術(shù)品 還有一個藝術(shù)中心 整個的品位還是跟高檔社區(qū)是吻合的 證大 大拇指廣場基本情況 大拇指廣場 總體概述 1 從整體規(guī)劃角度看 家樂福超市作為整個商業(yè)的主力店 將入口設(shè)置在商業(yè)設(shè)施內(nèi)部中心廣場旁 吸引顧客進(jìn)入中心廣場 并向四面輻射 在中心廣場另一端 同時設(shè)置娛樂類主力店鋪KTV 也起到引導(dǎo)顧客向商業(yè)設(shè)施縱深流入的作用 整體商業(yè)設(shè)施采用多體全開放不封頂?shù)慕ㄖＪ?利于顧客與自然的全面接觸 迎合外籍顧客的偏好 同時二層退臺 有戶外連廊相連 優(yōu)勢是通過戶外交通系統(tǒng)連接一二層 不必套內(nèi)一二層自連 使店鋪面積控制在合理范圍內(nèi) 同時因?yàn)檫@種建筑形式 也需要一層有大體量店鋪?zhàn)鳛榈淄兄?而兩家主力店 家樂福和KTV 也起到了底托的作用 酒店的設(shè)計在地塊的次街道沿街區(qū)域 屬于商業(yè)價值較弱的地塊 對酒店經(jīng)營影響不大 停車場的地下車位400輛 地面車位20 30輛 調(diào)研時地下車位空置較多 基本滿足顧客停車需求 大拇指廣場 一層平面 作為區(qū)域型的購物廣場 大拇指購物廣場延續(xù)了區(qū)域型購物場所的業(yè)種業(yè)態(tài)定位規(guī)律 即購物 休閑 服務(wù) 餐飲 娛樂 酒店等各業(yè)態(tài)配置齊全 形成了一站式全方位滿足的場所 以家樂福超市作為主力店 吸引客流 以運(yùn)動100為次主力店 豐富購物類品種 以若干服裝店 日用化妝品店 數(shù)碼店 食品店等購物小店作為補(bǔ)充 增加了購物廣場的活力 餐飲店的店鋪數(shù)量比重大 考慮到正餐 特色餐 快餐 咖啡甜品等休閑餐及面包房的合理搭配 以中式正餐皇后餐廳作為餐飲主力店 滿足周邊社區(qū)居民會客的需求 以中 西式特色餐作為有效補(bǔ)充 豐富餐飲店鋪的品類 以快餐 甜品店滿足居民的休閑需求 因周邊聚集較多的外籍業(yè)主 在餐飲配置中考慮到異國風(fēng)情餐廳的種類搭配 韓 日 美 歐等各風(fēng)味聚集 并考慮到夜生活的目的 設(shè)置酒吧 服務(wù)類別中以銀行居多 并且考慮到設(shè)置社區(qū)診所 方便業(yè)主看病就醫(yī) 并且對寵物也有所考慮 娛樂類別中 設(shè)置大型KTV 輻射周邊居民 填補(bǔ)業(yè)種上的空白 社區(qū)數(shù)碼電影院的設(shè)置也使項(xiàng)目業(yè)種組合具有特色 但電影院的經(jīng)營效益一般 休閑類別中 仍以美容美發(fā)為常規(guī)設(shè)置 同時配備足療保健等店鋪 總體概述 2 大拇指廣場 業(yè)態(tài)面積配比分析 大拇指廣場 業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量配比分析 大拇指廣場 代表性入駐商家 大拇指廣場 酒店 證大麗笙酒店技術(shù)指標(biāo) 辦公區(qū) 首層以四個主題廣場為主 業(yè)態(tài)由此展開分布 時尚廣場以流行Workshop為主 百味廣場以餐飲美食為主 慶典廣場以文化活動為主 愛心廣場以具有休閑氣質(zhì)的茶座 咖啡吧為主 大拇指廣場 一層平面圖 二層平面圖 三層平面圖 地下層平面圖 景觀設(shè)計 現(xiàn)代商業(yè)中 景觀設(shè)計作為吸引消費(fèi)者的一個重要前提條件 大拇指廣場景觀設(shè)計以現(xiàn)代手法營造公園式的商業(yè)環(huán)境 用玻璃元素打造標(biāo)志性符號 綠化帶常用多彩的手法 增強(qiáng)區(qū)域的邊界性 大拇指廣場 業(yè)內(nèi)點(diǎn)評 大拇指廣場開業(yè)以后不斷調(diào)整業(yè)態(tài) 現(xiàn)在的業(yè)態(tài)還是比較合理的 但是容居率缺失 使得缺少了很多重要的業(yè)態(tài) 所以還是有一定的問題 酒店是非常成功的設(shè)置 雖然并不是完整意義的五星級酒店 但是實(shí)際上它的消費(fèi)完全達(dá)到了五星級酒店 做超市是為了拉動消費(fèi) 因?yàn)楫?dāng)時社區(qū)還有很多人沒有搬進(jìn)來 人氣不足 所以超市是做在地上 但是由于超市占用了相當(dāng)一部分的面積 使得其他的商業(yè)建筑的面積受到了影響 實(shí)際上超市可以做在地下 所以這是一個需要吸取的教訓(xùn) 規(guī)劃上 由于地塊選的定位是社區(qū)商業(yè) 所以沒有臨市級的主要道路 同時也沒有跟地鐵掛鉤 影響了其在商業(yè)界的地位 人流規(guī)劃也有一點(diǎn)問題 二樓沒有形成很連貫的流線 都是各自為政 盡管有一些天橋相連 但是二樓還是比較缺乏一個連貫的步行流線 同時它的業(yè)態(tài)也有一定的問題 所以二樓的租金和銷售 和一樓比相差非常大 這是它的商業(yè)規(guī)劃問題 地下雖然比較有前瞻性的做了兩層的車庫 但是由于把超市放在地上 地下沒有設(shè)置步行街 所以本來可能有更高的商業(yè)銷售額 但是事實(shí)上 可能只有原來利潤的一半 或者是更低 在與大拇指一路相隔的地方建了一個聯(lián)洋廣場 里面做了百貨 商務(wù)酒店和餐飲 補(bǔ)足了大拇指廣場業(yè)態(tài)的缺失 聯(lián)洋廣場的房租比大拇指廣場低一點(diǎn) 很多大拇指廣場的商家都移到了聯(lián)洋廣場 大拇指廣場 聯(lián)洋廣場占地面積約2 5萬平方米 總建筑面積近7萬平方米 由A B C D四棟單體構(gòu)成 其中包括一幢有地下二層 地上四層 建筑面積約5 8萬平方米的大型休閑購物商場 以及擁有300間客房的聯(lián)洋宜必思 IBIS 酒店 在三建筑圍合的廣場設(shè)計上 聯(lián)洋集團(tuán)拋卻了以往商業(yè)廣場慣用的水景 硬地 綠化的手法 因?yàn)檫@類設(shè)計從實(shí)際使用看 水景和綠化減少了人群的停留面積 阻隔了交流 聯(lián)洋廣場采取以硬地為主 綠化點(diǎn)綴的方法 提升了廣場的美觀度 使得在聯(lián)洋廣場的消費(fèi)者能體驗(yàn)更舒適的購物和聚會 在建筑風(fēng)格上 聯(lián)洋廣場還融合了大量老上海的元素 瓦片 鵝卵石和彈格路的鋪地 B區(qū)大量使用青磚和外挑式鑄鐵陽臺 A區(qū)則采用了上世紀(jì)20年代以降從巴黎風(fēng)靡上海ARTDECO風(fēng)格設(shè)計 種種風(fēng)情使人甫入聯(lián)洋廣場 就沉浸在安逸舒適的生活氛圍中 2020 3 10 27 可編輯 業(yè)態(tài)上迪拜零售業(yè)巨頭Landmark集團(tuán)旗下2家門店包括一家Babyshop 以及集團(tuán)在內(nèi)地開出的首個家居類品牌Homecenter 在餐飲上 聯(lián)洋集團(tuán)精心選擇 既有中餐品牌蘇浙匯 俏江南等 又有避風(fēng)塘等港式茶餐廳 同時 消費(fèi)者亦可在聯(lián)洋廣場享受到專業(yè)的SPA以及其他美容美體服務(wù) 既有有瑪花纖體 美麗田園 又能在絲芙蘭等美容護(hù)膚彩妝店選到心儀的美容用品 其他的租戶還包括一些服務(wù)于嬰幼兒成長教育的品牌 以及家居日用的品牌 聯(lián)洋集團(tuán)總裁吳晨表示 聯(lián)洋廣場的定位就是既滿足社區(qū)商業(yè) 又符合商務(wù)需求 是為聯(lián)洋地區(qū)量身定做的商業(yè)項(xiàng)目 它既是一家社區(qū)商業(yè) 又不僅僅是社區(qū)商業(yè) 讓人充分感受到 商業(yè)就在你身邊 國際品牌和國內(nèi)知名品牌都選擇聯(lián)洋廣場開店 既是看中了聯(lián)洋新社區(qū)的國際化 亦是考慮到其獨(dú)有的地理位置 一層平面圖 二層平面圖 三層平面圖 大寧商圈 區(qū)位 閘北區(qū)范圍 五個主要板塊組成 大寧國際商業(yè)廣場 大寧靈石公園 多媒體谷辦公園區(qū) 大寧國際居住園區(qū) 上海馬戲城 閘北體育場等 簡介 常住人口超過80萬 日客流量近30萬 大寧國際商業(yè)廣場 位于上海浦西南北中軸線 共和新路 南北高架 與大寧路交界 東靠10車道的共和新路 北臨4車道的大寧路 西 南面為新建的3車道雙向道路 25萬平方米的總建筑面積由地面20萬平方米和地下5萬平方米組成 共有15棟錯落有致的建筑 11個大小廣場和庭院 約2公里步行街和1 300個停車位 商業(yè)廣場具有8大功能 商務(wù)酒店 辦公樓 零售 餐飲 文化 娛樂 教育和城市生活配套設(shè)施等 區(qū)位簡介 大寧國際商業(yè)廣場 廣中路 南北高架共和新路 第十人民醫(yī)院 上海大學(xué) 上海馬戲城 大寧靈石公園 大寧國際商業(yè)廣場 慧芝湖花園 慧芝湖花園 星弘國際公寓 嘉利明珠城 哥林春天 周邊分布的星弘國際公寓 慧芝湖花園 嘉利明珠城等較居住區(qū)現(xiàn)房售價均價為3 3 5萬 M2 而比較老的小區(qū)例如延長小區(qū) 洛川小區(qū)等老公房現(xiàn)房售價為2 2 5萬 M2 數(shù)據(jù)為2011 10 區(qū)位簡介 輻射范圍 以大寧國際商業(yè)廣場為中心 3 5KM半徑范圍內(nèi)主要以居住區(qū)為主 人口約為22萬 板塊近年大量遷入城市白領(lǐng)與專業(yè)知識人士 此外依托大潤發(fā)的七條免費(fèi)班車路線 輻射可達(dá)周邊靜安 普陀 寶山 虹口部分地區(qū) 總輻射范圍人口約450萬目標(biāo)群體 月收入6000元以上 25 35歲本地區(qū)中層階級消費(fèi)群體 調(diào)查中確實(shí)以這一群體為主 商業(yè)輻射狀況 大寧國際 3 5km 以居住區(qū)為主人口約為22萬 關(guān)于大寧國際 概述 開放式街區(qū)布局商業(yè)中心 地產(chǎn)開發(fā)背景介紹 崇邦集團(tuán)于2003年在香港成立 由香港和新加坡投資者聯(lián)合一支具有豐富房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊組成 崇邦專注在中國大陸投資開發(fā)具有商業(yè)功能的城市綜合體 在增值 創(chuàng)新 誠信及實(shí)施能力方面樹立口碑 以合伙人的態(tài)度 與投資者 政府 商家和消費(fèi)者共創(chuàng)多贏 開發(fā)項(xiàng)目還有金橋國際商業(yè)廣場 嘉定安亭嘉亭薈城市生活廣場 思南公館 顯著特點(diǎn) 項(xiàng)目以現(xiàn)代建筑風(fēng)格 重新塑造上海傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū) 延續(xù)上海市民的 逛街文化 提供一個有品味 高水平 具規(guī)模的商業(yè)環(huán)境 地理位置優(yōu)越 保證強(qiáng)有力的消費(fèi)人群支撐成功經(jīng)驗(yàn) 大寧國際商業(yè)廣場的建成彌補(bǔ)了地區(qū)商業(yè)上的空白 完善了上海北部的現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 形成對上海北部人群的消費(fèi)截流 大寧國際商業(yè)廣場在項(xiàng)目定位上屬于較為典型的地區(qū)中心購物中心類型 居住人群的支撐 成功的業(yè)態(tài)組合和招商 在運(yùn)營上也是一個比較成功的街MALL項(xiàng)目 大寧國際商業(yè)廣場基本情況 大寧國際具有八大功能 商務(wù)酒店 辦公樓 零售 餐飲 娛樂 文化 教育和生活配套設(shè)施等 與消費(fèi)者的生活習(xí)慣和要求融合 創(chuàng)造舒適愜意的生活 消費(fèi) 休閑空間 打造一個 高品位 高水平 具規(guī)模 的逛街文化現(xiàn)代平臺 為上海中高擋消費(fèi)群創(chuàng)造一個便利 舒適 時尚 新穎的綜合性城市生活中心 大寧國際匯聚商業(yè)與生活元素的商業(yè)新形態(tài) LIFEHUB 設(shè)計上以現(xiàn)代手法 重塑傳統(tǒng)商區(qū)的尺度空間 體現(xiàn)出上海傳統(tǒng)的逛街文化的特色 采用了獨(dú)具特色的購物中心設(shè)計 以開放式的格局由露天的商業(yè)街連通 室內(nèi)外的空間可以有機(jī)結(jié)合 且可按功能業(yè)態(tài)靈活調(diào)整等 諸如種種 讓 大寧國際 成為大賣場 電影院 電玩 KTV 建身桑拿 休閑快餐 咖啡 甜品 酒吧 茶餐廳 圖書 數(shù)碼廣場 服裝專賣 創(chuàng)意工作室 現(xiàn)代家居 美容美發(fā) 銀行等集聚地 大寧國際規(guī)劃用地極為方正 一般情況下容易產(chǎn)生規(guī)則的規(guī)劃設(shè)計 設(shè)計師沿用了后現(xiàn)代解構(gòu)的精神 用相似的兩個方形作了兩次轉(zhuǎn)動錯位 形成了初期的設(shè)計概念 商業(yè)設(shè)計首重動線 動線的規(guī)劃切入點(diǎn)在于入口 大寧國際 沿界步行商業(yè)人流入口以45度切入的模式設(shè)置于街區(qū)兩端 這樣的設(shè)置帶來6大好處 1 方便交通組織 直接與城市步行人流動線連接 2 斜線的設(shè)置有效地延長了商業(yè)動線 增加了商業(yè)延展面 3 街角形成廣場空間 方便人們匯聚 等待 也提供了公共藝術(shù)空間增進(jìn)城市活力 4 創(chuàng)造了多視角的空間導(dǎo)向 打破人們行為和感官慣性 產(chǎn)生變化焦點(diǎn)進(jìn)而形成吸引力 激發(fā)人們探索欲求 5 相應(yīng)的建筑形體產(chǎn)生銳角 形成建筑雕塑感 為整體環(huán)境現(xiàn)代 時尚 豐富 活力的個性特征作出了形體上的立場表達(dá) 滿足人們求新心理 6 沿街形成統(tǒng)一連續(xù)的立面形象 為項(xiàng)目整體形象提供了最大的表現(xiàn)面寬 加強(qiáng)標(biāo)志性效果 總體概述 1 大寧國際在 街道家具 及 標(biāo)志系統(tǒng) 各有其獨(dú)到之處 消費(fèi)者很容易在動線的節(jié)點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)一座座有趣 創(chuàng)意的雕塑或是解說牌 這些為商業(yè)氣息濃厚的空間增添一些文化的色彩 卻也替 大寧國際 富有變化的創(chuàng)意空間中起著錦上添花的效果 國內(nèi)常見商業(yè)布局中 當(dāng)人們單一追求沿街商鋪的經(jīng)濟(jì)價值 常常把便于分割的街鋪?zhàn)鳛橐?guī)劃和開發(fā)重點(diǎn) 而相對輕視了內(nèi)部環(huán)境的塑造 大寧國際是在內(nèi)部有效地形成獨(dú)具特色的商業(yè)環(huán)境 通過形成杜絕外部干擾的情景 主題 創(chuàng)造吸引客流的全新體驗(yàn) 借助環(huán)境塑造 創(chuàng)造商業(yè)價值 此時內(nèi)部商業(yè)的活躍度往往能夠超過沿界的部分 這也是不少購物中心較少設(shè)置沿街商鋪的原因 大寧國際采用的是外圍大體量內(nèi)部散落建筑聚落的商業(yè)布局 這樣的布局帶來一系列優(yōu)勢 位處高架旁邊 需要商業(yè)綜合體形成足夠的量體 形成標(biāo)志性建筑形象 這種布置有利于商業(yè)購物人流 商家貨物流和商務(wù)辦公人流的高效分離 獨(dú)立出互不干擾的流線設(shè)置 外圍高 內(nèi)部低有利于內(nèi)部情景環(huán)境的營造 隔絕外部干擾 內(nèi)部布置小量體建筑 形成建筑聚落 營造出集市的熱鬧豐富 十多個小廣場空間的序列變化 又置入當(dāng)代建筑和環(huán)境藝術(shù)作品的新奇 讓人們有樂此不疲的游逛熱情 盡管這樣的布局形式帶來了內(nèi)部動線復(fù)雜 容易造成迷亂 而緣于成功地借用了馬戲城 大寧綠地休閑探奇的環(huán)境文脈 加上豐富的時尚活動推廣的植入 反而使得人們的實(shí)際購物動線更多地趨于 布朗運(yùn)動 提高了商業(yè)氣氛 總體概述 2 業(yè)態(tài)面積配比分析 單位 m2 01座 服飾 數(shù)碼 培訓(xùn)02座 服飾 影院05座 電器賣場 餐飲 健身06座 餐飲 保健 手機(jī)08座 餐飲 游藝 鞋靴 眼鏡 KTV09座 飾品 服飾 鞋靴10座 內(nèi)衣 美發(fā) 超市 保健 家紡11座 餐飲 服飾12座 餐飲 玩具 童裝 攝影 游藝 酒店 大賣場 業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量配比分析 代表性入駐商家 喜來登酒店 建筑面積 客房 為滿足不同行業(yè) 不同從業(yè)人士對于辦公環(huán)境的需求 本項(xiàng)目的辦公樓備有三款不同建筑規(guī)格 全中央