某縣花源創(chuàng)意田園項(xiàng)目顧問工作建議書(PPT 89頁).ppt

成都新津縣花源創(chuàng)意田園項(xiàng)目顧問工作建議書 謹(jǐn)呈 四川中西置業(yè)有限公司 2 成都新津縣花源創(chuàng)意田園項(xiàng)目開發(fā)顧問咨詢工作建議書主要內(nèi)容 第一部分 項(xiàng)目背景及項(xiàng)目初步理解第二部分 對項(xiàng)目核心問題的梳理第三部分 世聯(lián)類似項(xiàng)目的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)第四部分 本項(xiàng)目工作的切入點(diǎn)分析第五部分 項(xiàng)目工作大綱第六部分 技術(shù)支撐和團(tuán)隊(duì)保障 15 24 51 59 69 3 3 01項(xiàng)目背景及項(xiàng)目初步理解 03 04 02 01 05 06 4 項(xiàng)目位于成都新津縣東北部 距雙流國際機(jī)場約10公里 總規(guī)劃面積18 4平方公里 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目位于成都新津縣東北部 距成都市區(qū)約20公里 距新津縣城約7公里 距雙流國際機(jī)場約10公里項(xiàng)目四至 地塊北至新津縣界 西至金馬河?xùn)|岸 東至老川藏路項(xiàng)目規(guī)模 總規(guī)劃面積約18 4平方公里 項(xiàng)目基本情況 5 臨近雙流空港 無可爭議的交通優(yōu)勢帶來大量客流 貨流和資金流 項(xiàng)目位于雙流機(jī)場以南約8公里處 和空港之間有多條道路聯(lián)通 可共享航空港帶來的客流 貨流和資金流的輻射效應(yīng) 國際航空樞紐綜合功能區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位 以航空樞紐為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的綜合功能區(qū) 其中包括航空樞紐 航空物流和綜合服務(wù)功能區(qū) 成都市產(chǎn)業(yè)功能區(qū)規(guī)劃 空港相鄰區(qū) 在機(jī)場周邊的6km范圍內(nèi)或在空港交通走廊沿線15分鐘車程范圍內(nèi) 主要是借助航空運(yùn)輸?shù)目焖傩院蛧H航空港的航線網(wǎng)絡(luò)的輻射效應(yīng)使經(jīng)濟(jì)活動在更大空間范圍內(nèi)得到擴(kuò)展 高科技產(chǎn)業(yè) 會展中心 跨國公司的總部等等都會在這里聚集 6 依托臨空經(jīng)濟(jì)綜合功能區(qū) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境優(yōu)越 雙流航空港 本項(xiàng)目 外圍環(huán) 15km 制造配送環(huán)6 15km 商務(wù)服務(wù)環(huán)3 6km 中心機(jī)場環(huán) 3km 臨空經(jīng)濟(jì)綜合功能區(qū)結(jié)構(gòu) 臨空經(jīng)濟(jì)綜合功能區(qū)結(jié)構(gòu)呈環(huán)形分布 本項(xiàng)目屬于商務(wù)服務(wù)環(huán)與制造配送環(huán) 可利用利用機(jī)場的交通優(yōu)勢發(fā)展高時(shí)效性 高附加值的相關(guān)產(chǎn)業(yè)因此本項(xiàng)目發(fā)展資金和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)以及綜合服務(wù)功能的產(chǎn)業(yè)環(huán)境優(yōu)越 研究案例 奧黑爾機(jī)場 美國洛杉磯機(jī)場 美國希思羅機(jī)場 英國桃園中正機(jī)場 臺灣戴高樂機(jī)場 法國 7 區(qū)域擁有水系 林盤等優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源 促進(jìn)了周邊城市片區(qū)的發(fā)展和高端休閑氛圍的形成 金馬河 牧馬新城 大件路 老川藏路 金馬河 梁筏 共和 洪川 串頭 花源社區(qū) 東華 官林 長樂 方井 楊柳河 牧馬新城 花源鎮(zhèn)城市片區(qū) 花源歐風(fēng)小鎮(zhèn) 川西林盤 8 本項(xiàng)目是區(qū)域中心城市 城市近郊區(qū) 大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目 首先 成都作為四川省省會城市 是四川省唯一的中心城市 特別是西部大開發(fā)的推進(jìn)和建設(shè) 區(qū)域交通網(wǎng)的完善與建設(shè) 區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)移等一系列重大利好的刺激 將面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇 本項(xiàng)目在此戰(zhàn)略機(jī)遇期下 其發(fā)展?jié)摿薮?其次 項(xiàng)目毗鄰雙流國際機(jī)場 離成都約10公里 具有巨大的交通優(yōu)勢 隨著臨空經(jīng)濟(jì)綜合功能區(qū)的開發(fā)與建設(shè) 本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè) 城市功能等進(jìn)一步完善 最后 本項(xiàng)目屬于大規(guī)模的新城開發(fā)項(xiàng)目 項(xiàng)目總體規(guī)劃區(qū)面積18 4平方公里 屬于大規(guī)模開發(fā) 可以通過多種功能組合和內(nèi)部功能完善 提升項(xiàng)目價(jià)值和項(xiàng)目的城市影響力 具有較大的操作空間 項(xiàng)目屬性界定 區(qū)域中心城市 城市近郊 大規(guī)模的新城開發(fā) 9 世聯(lián)對本項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)的理解 提升新津產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能 達(dá)到實(shí)現(xiàn)新津產(chǎn)業(yè)升級與功能升級的目標(biāo) 有力支撐花源鎮(zhèn)作為新津縣接軌成都的橋頭堡 打造具有競爭力和特色鮮明的綜合性新城 充分利用比鄰航空港的優(yōu)勢條件 打造成都唯一的臨空創(chuàng)意田園新城 實(shí)踐成都 世界現(xiàn)代田園城市 和花源 生態(tài)休閑城鎮(zhèn) 的目標(biāo) 打造城市擴(kuò)容進(jìn)程中的理想人居空間 并實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展 提升城市土地價(jià)值 目標(biāo)一 產(chǎn)業(yè)提升 城市價(jià)值提升 目標(biāo)二 綜合開發(fā) 提升競爭力 目標(biāo)三 環(huán)境友好 提升城市品質(zhì) 目標(biāo)四 持續(xù)增值 提高土地價(jià)值 10 目標(biāo)一 產(chǎn)業(yè)提升 提升新津的產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能 有力支撐花源鎮(zhèn)作為新津縣接軌成都的橋頭堡 成都市產(chǎn)業(yè)功能區(qū)規(guī)劃 中新津的產(chǎn)業(yè)定位 重點(diǎn)發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)綜合功能區(qū) 水上運(yùn)動休閑產(chǎn)業(yè)中心 金融后臺中心花源鎮(zhèn)是成都市14個(gè)優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)之一 將成為全域成都發(fā)展休閑相關(guān)產(chǎn)業(yè)的前沿潛力區(qū)域 定位為新津縣對接成都的橋頭堡本區(qū)域如何將產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與周邊區(qū)域的發(fā)展 與城市的發(fā)展相結(jié)合 是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 城市發(fā)展 推動 反作用 第一性 第二性 縣域經(jīng)濟(jì)升級 產(chǎn)業(yè)推動 11 目標(biāo)二 綜合開發(fā) 打造具有競爭力和特色鮮明的田園新城 挖掘自身優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)潛力 整合區(qū)域范圍內(nèi)的資源 依托區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 實(shí)現(xiàn)差異化定位 特色競爭力 可持續(xù)發(fā)展 城市新亮點(diǎn) 12 目標(biāo)三 環(huán)境友好 打造城市擴(kuò)容進(jìn)程中的理想人居空間 并實(shí)現(xiàn)城市統(tǒng)籌發(fā)展 成都在成為西部重要城市的進(jìn)程中 人口的增加和快速城市化是必然的趨勢 構(gòu)建成都的理想人居空間將是城市發(fā)展中非常重要的環(huán)節(jié)本項(xiàng)目是成都城鎮(zhèn)化試點(diǎn)和 田園城市 新亮點(diǎn)項(xiàng)目作為二環(huán)繞城高速內(nèi)最大的開發(fā)項(xiàng)目 其規(guī)模優(yōu)勢決定了其具有承擔(dān)此任的基礎(chǔ) 項(xiàng)目的規(guī)模性 項(xiàng)目的戰(zhàn)略意義 打造理想的人居空間 決定 具備條件 時(shí)間 時(shí)間 人口 促進(jìn)人口的增加 加速城市化的進(jìn)程 城市人口 非城市人口 13 目標(biāo)四 土地價(jià)值 提升城市土地價(jià)值 以此項(xiàng)目的開展為契機(jī) 配合區(qū)域的發(fā)展 實(shí)現(xiàn)對城市產(chǎn)業(yè) 形象方面的帶動 實(shí)現(xiàn)區(qū)域成功開發(fā)并樹立區(qū)域形象的基礎(chǔ)上 實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化 滿足政府經(jīng)營城市的需求 項(xiàng)目的成功開發(fā) 推動城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展 提升城市形象 樹立區(qū)域價(jià)值形象 實(shí)現(xiàn)區(qū)域土地價(jià)值的最大化 14 諸多資源利好將為項(xiàng)目高起點(diǎn)開發(fā)提供了良好的外部機(jī)遇 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會 城市發(fā)展軸 項(xiàng)目位于被稱為 成都平原城市群脊梁 的南北發(fā)展主軸上 同時(shí)處于成都田園城市功能分區(qū)的提升型發(fā)展區(qū)和優(yōu)化型發(fā)展區(qū)的交界處 兼有城市特征和農(nóng)村特征 花源鎮(zhèn)是成都市14個(gè)優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)之一 將成為成都發(fā)展休閑相關(guān)產(chǎn)業(yè)的前沿潛力區(qū)域臨空經(jīng)濟(jì)帶 項(xiàng)目毗鄰雙流國際機(jī)場 將推進(jìn)其與機(jī)場等周邊區(qū)域相互滲透形成臨空經(jīng)濟(jì)帶 良好的區(qū)位交通和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)將促進(jìn)項(xiàng)目在可利用機(jī)場資源方面獲得發(fā)展先機(jī) 未來以更快的速度與國際對接優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源 眾多水系 特色的川西林盤促進(jìn)了周邊城市片區(qū)的發(fā)展和高端休閑氛圍的形成 15 但由于受到市場 消費(fèi)者 競爭等因素影響 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功開發(fā)仍可能面臨著諸多問題與挑戰(zhàn) 項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知受非房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域與交通距離等多重影響 如何選擇市場站位才能最大化提升房地產(chǎn)價(jià)值 實(shí)現(xiàn)高溢價(jià) 價(jià)值實(shí)現(xiàn)問題 本地市場規(guī)模有限 應(yīng)如何進(jìn)行客戶定位 挖掘客戶需求 才能支撐大規(guī)模的土地的持續(xù)開發(fā) 市場實(shí)現(xiàn)問題 項(xiàng)目周邊新區(qū)集聚 內(nèi)部自然 人文資源豐富 如何利用才能實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化 資源利用問題 現(xiàn)有規(guī)劃的市場風(fēng)險(xiǎn)多大 功能配比如何確定才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化 規(guī)劃實(shí)現(xiàn)問題 項(xiàng)目開發(fā)周期長 隱性風(fēng)險(xiǎn)多 應(yīng)采取何種控地措施才能實(shí)現(xiàn)事前控制 避免為別人作嫁衣 控地風(fēng)險(xiǎn)問題 項(xiàng)目規(guī)模大 前期需要大量資金投入進(jìn)行基礎(chǔ)配套開發(fā)與建設(shè) 如何制定項(xiàng)目盈利模式保證資金層面的安全 資金運(yùn)營問題 16 價(jià)值實(shí)現(xiàn)問題 項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆诖l(fā)展區(qū)域 非房地產(chǎn)發(fā)展主流區(qū)域多重影響 如何選擇市場站位才能最大化提升房地產(chǎn)價(jià)值 實(shí)現(xiàn)高溢價(jià) 待發(fā)展新區(qū) 本項(xiàng)目作為成都待發(fā)展的新區(qū) 目前僅僅實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施的交通網(wǎng)絡(luò) 要迅速通過區(qū)域定位和關(guān)鍵設(shè)施 項(xiàng)目開發(fā)確定項(xiàng)目在城市中的地位和在市民中的形象 區(qū)域相對陌生 非房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值認(rèn)知低 交通距離 距新津 機(jī)場約8公里 郊區(qū)的認(rèn)知進(jìn)一步加劇了購房置業(yè)的心理距離 改變傳統(tǒng)認(rèn)知 挖掘價(jià)值 重新站位 都市生態(tài)區(qū) 產(chǎn)業(yè)配套區(qū) 人文旅游區(qū) 生態(tài)休閑區(qū) 衛(wèi)星城鎮(zhèn) 城郊居住區(qū) 工業(yè)開發(fā)區(qū) 17 資源利用問題 項(xiàng)目周邊大量新開發(fā)用地 內(nèi)部自然 人文資源豐富 如何利用才能實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化 眾多資源如何整理利用 如何分階段構(gòu)筑競爭力 哪些資源利于提升區(qū)域價(jià)值 哪些資源利于房地產(chǎn)銷售 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 工業(yè)發(fā)展 推動 人口聚集 促進(jìn)城市化水平 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 提升房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 消費(fèi)力提升 提高收入水平 需求群體增加 有效需求增多 未來發(fā)展?jié)摿?自然資源 水系豐富 貫穿地塊東西 人文資源 自貢是四川省最早的省轄市和工業(yè)重鎮(zhèn)之一 也是中國最早的23個(gè)建制市之一同時(shí)使川南有名的歷史文化名城 18 規(guī)劃實(shí)現(xiàn)問題 土地規(guī)劃的市場風(fēng)險(xiǎn)多大 功能配比如何確定才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化 主要用地功能 居住用地 旅游開發(fā)用地 商住用地 商務(wù)會議用地 公共綠地主要物業(yè)與配套 紅線內(nèi) 住宅 商業(yè) 商務(wù)會議 行政辦公 濕地公園 等 項(xiàng)目規(guī)劃的功能與配套 關(guān)鍵問題 是否都具有市場實(shí)現(xiàn)性 哪些是盈利來源 哪些是增值手段 用地配比是否是最佳比例 如何確定功能組合與配比 均衡投入與產(chǎn)出 實(shí)現(xiàn)利潤最大化 就本項(xiàng)目而言 必須根據(jù)項(xiàng)目前期研究的開發(fā)目標(biāo)和發(fā)展定位 進(jìn)行本項(xiàng)目的功能布局和規(guī)劃建議 進(jìn)行規(guī)劃的建議 19 控地風(fēng)險(xiǎn)問題 項(xiàng)目開發(fā)周期長 隱性風(fēng)險(xiǎn)多 應(yīng)采取何種控地措施才能實(shí)現(xiàn)事前對房地產(chǎn)開發(fā)用地有效控制 一二級聯(lián)動開發(fā)可能遇到的問題 控地措施的具體實(shí)施 針對具體情況采取不同的控地方法組合 均衡企業(yè)與政府的利益關(guān)系 一級開發(fā)協(xié)議的具體簽署責(zé)權(quán)利關(guān)系的確定利益分成模式的確定與當(dāng)?shù)卣?居民關(guān)系的處理出讓用地與二級開發(fā)用地的具體確定其他二級用地控地措施的提前規(guī)劃 控地方式 規(guī)劃控地 開發(fā)主體控地 設(shè)施控地 附加條件控地 取地策略控地 地方政府換屆人員變動 可能導(dǎo)致企業(yè)相關(guān)利益得不到相應(yīng)的保障 企業(yè)如果沒有獲取區(qū)域規(guī)劃控制權(quán)和實(shí)施權(quán) 政府可能侵蝕企業(yè)利益 政府可能引入其他投資者 擠占企業(yè)即得利益 政府責(zé)權(quán)利模糊 相關(guān)區(qū)域開發(fā)工作推進(jìn)不力 土地出讓和物業(yè)開發(fā)的組合關(guān)系模糊 利益貶損 優(yōu)質(zhì)地塊和盈利地塊關(guān)系不清 失去盈利地塊的控制權(quán) 20 資金運(yùn)營問題 項(xiàng)目規(guī)模大 前期大量資金投入酒店 公共配套開發(fā)與建設(shè) 如何制定項(xiàng)目盈利模式保證資金層面的安全 項(xiàng)目前期需要大量資金投入進(jìn)行基礎(chǔ)配套開發(fā)與建設(shè) 一旦市場不能實(shí)現(xiàn) 資金層面面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn) 區(qū)域開發(fā)的盈利模式必須放在時(shí)間上來統(tǒng)籌把握 確定盈利模式 確定盈利來源 土地轉(zhuǎn)讓 物業(yè)開發(fā) 物業(yè)經(jīng)營 產(chǎn)業(yè)運(yùn)營 確定現(xiàn)金流的表現(xiàn) 快速回現(xiàn) 后期溢價(jià) 確定投入與產(chǎn)出的關(guān)系 量的關(guān)系 時(shí)間的關(guān)系確定融資模式 融資渠道 融資時(shí)間 融資規(guī)模 區(qū)域項(xiàng)目的常規(guī)投入 產(chǎn)出關(guān)系 21 本項(xiàng)目作為大規(guī)模區(qū)域開發(fā) 要系統(tǒng)的解決開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險(xiǎn) 從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功啟動與持續(xù)開發(fā) 成功開發(fā) 資金保障風(fēng)險(xiǎn) 客戶認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)劃實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 通過項(xiàng)目定位與開發(fā)模式設(shè)計(jì)系統(tǒng)化規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 如不加防范 任何一條風(fēng)險(xiǎn)都可能導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)失敗 22 02項(xiàng)目核心問題梳理 03 04 02 01 05 06 23 根據(jù)世聯(lián)對此類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn) 結(jié)合本項(xiàng)目具體情況 必須對以下四方面的問題進(jìn)行梳理和解答 項(xiàng)目發(fā)展定位與功能構(gòu)建規(guī)劃建議與規(guī)劃指導(dǎo)開發(fā)模式與實(shí)施策略開發(fā)節(jié)奏的把握與首期啟動 24 在成都發(fā)展 新津的擴(kuò)張或升級過程中 本項(xiàng)目可以承接哪些功能 定位與功能構(gòu)建 成都城市快速發(fā)展 新津立意建設(shè) 田園城市 城市發(fā)展進(jìn)入新的階段 需求 新津發(fā)展必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型與升級 對城市的功能和形象提出新的要求 擴(kuò)張 升級 承接雙流航空港的功能輻射是本項(xiàng)目考慮發(fā)展定位的重要方向之一 承接哪些外溢功能 創(chuàng)造哪些新的機(jī)會 如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 是否有基礎(chǔ)接受輻射 應(yīng)該主動抓住那些機(jī)會 可以發(fā)展哪些新型產(chǎn)業(yè) 地緣優(yōu)勢 政府支持 25 自然資源 航空資源 產(chǎn)業(yè)資源應(yīng)該如何利用 以確保區(qū)域開發(fā)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化 本項(xiàng)目北臨航空港 擁有豐富的自然資源 從現(xiàn)狀階段來看 這些資源精彩而非精致 寶貴而非稀缺 因此 一方面 如何把項(xiàng)目的資源范圍擴(kuò)大 另一方面 如何把現(xiàn)有的資源精細(xì)化和合理改造 是本項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化的重要工作內(nèi)容 航空資源自然資源產(chǎn)業(yè)資源 區(qū)域開發(fā) 精細(xì)化處理 合理化改造 適度的利用 必要的保護(hù) 提升區(qū)域價(jià)值 實(shí)現(xiàn)對資源最大化 最優(yōu)化的利用 26 在西部開發(fā)建設(shè)背景下 本項(xiàng)目如何突出重圍 實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展 是項(xiàng)目保持競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力的關(guān)鍵 城市升級功能再造產(chǎn)業(yè)發(fā)展 休閑健康新城航空新城商貿(mào)新城 特色競爭力 可持續(xù)發(fā)展 城市新名片 創(chuàng)意田園新城 建設(shè)背景下 各地涌現(xiàn)出大量的開發(fā)項(xiàng)目 挖掘項(xiàng)目自身特色 整合城市與區(qū)域資源 發(fā)揮區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢 特色化 差異化的發(fā)展道路 27 如何保證本項(xiàng)目總體規(guī)劃的市場可實(shí)現(xiàn)性 需要建立多個(gè)評價(jià)體系來確保 規(guī)劃的市場優(yōu)化 功能與指標(biāo)評價(jià) 用地方案評價(jià) 經(jīng)濟(jì)可行性評價(jià) 進(jìn)程實(shí)現(xiàn)性評價(jià) 運(yùn)營成本與難度 規(guī)劃評價(jià)KPI體系 功能構(gòu)成評價(jià) 規(guī)劃功符合項(xiàng)目定位 滿足發(fā)展目標(biāo) 功能指標(biāo)評價(jià) 功能配比符合發(fā)展目標(biāo)要求 滿足實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位并盡量實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值最大化 功能分區(qū)評價(jià) 分區(qū)符合資源稟賦要求 有利于價(jià)值實(shí)現(xiàn) 整體分區(qū)評價(jià) 整體分區(qū)符合功能融合性 有利于整體價(jià)值 地價(jià)測算 開發(fā)機(jī)構(gòu)收支平衡點(diǎn)的地價(jià)市場能否實(shí)現(xiàn) 開發(fā)機(jī)構(gòu)投入測算 要保證規(guī)劃可實(shí)現(xiàn) 開發(fā)機(jī)構(gòu)支出是否合理 規(guī)劃有利于啟動 有利于在預(yù)計(jì)的時(shí)間內(nèi)完成建設(shè) 按規(guī)劃建設(shè)完成后 區(qū)域管理的難度與成本是否在合理范圍 28 結(jié)合項(xiàng)目定位和功能構(gòu)建 如何協(xié)調(diào)城市規(guī)劃 區(qū)域規(guī)劃的關(guān)系 如何處理好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展是項(xiàng)目順利發(fā)展的前提 項(xiàng)目發(fā)展定位及功能與項(xiàng)目構(gòu)建明確 推進(jìn)落實(shí)到與用地規(guī)劃方案的結(jié)合 上一級的分區(qū)規(guī)劃的調(diào)整 牽涉 花源創(chuàng)意田園項(xiàng)目自身的總體規(guī)劃的調(diào)整和深化 上級規(guī)劃部門 各規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 確保一級土地運(yùn)營和后續(xù)開發(fā)的成功 規(guī)劃 功能 項(xiàng)目 協(xié)調(diào)一致 協(xié)調(diào) 我司在這方面的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)力量充分 將盡力協(xié)助貴司解決這方面的問題 29 對投資企業(yè) 金融機(jī)構(gòu) 政府資源的整合和把握 是項(xiàng)目能否順利實(shí)施的關(guān)鍵 資源的把握和整合 一級開發(fā) 二級開發(fā) 金融機(jī)構(gòu) 投資企業(yè) 政府 開發(fā)企業(yè) 運(yùn)營管理企業(yè) 投資 合作 招商 合作 投資 關(guān)注的核心問題是什么 主要需求是什么 如何看待項(xiàng)目 是否認(rèn)可項(xiàng)目價(jià)值并愿意投資或合作參與 如何建立本項(xiàng)目與他們利益的最佳結(jié)合點(diǎn) 如何建立他們對項(xiàng)目的信心和強(qiáng)烈興趣 本項(xiàng)目的發(fā)展策劃必須重點(diǎn)考慮及解決這些問題 必須結(jié)合投資企業(yè) 商家及金融機(jī)構(gòu)的需求確定功能構(gòu)建及投資開發(fā)計(jì)劃 如此才具備實(shí)操性 30 開發(fā)節(jié)奏 資金平衡的把握和啟動期的確定 對項(xiàng)目能否持續(xù)開發(fā) 成功運(yùn)營起著決定性的作用 開發(fā)節(jié)奏 時(shí)間與空間上的如何合理分配與促進(jìn) 分期開發(fā)過程中資本投入與回報(bào)如何實(shí)現(xiàn)更好平衡 如爭取政府給予土地補(bǔ)償 各功能板塊的開發(fā)節(jié)奏如何控制 各自利益如何實(shí)現(xiàn) 彼此的促進(jìn)效應(yīng)如何體現(xiàn)等 啟動期的確定至關(guān)重要 首期地塊的開發(fā)計(jì)劃 開發(fā)策略 開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目啟動期快速發(fā)展期成熟發(fā)展期 居住 商務(wù) 商業(yè) 項(xiàng)目各階段各物業(yè)開發(fā)量示意圖 項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量示意圖 持續(xù) 創(chuàng)新 增值 時(shí)間 項(xiàng)目啟動期快速發(fā)展期成熟發(fā)展期 開發(fā)量 凈現(xiàn)金流 31 03世聯(lián)經(jīng)驗(yàn) 03 04 02 01 05 06 32 咨詢 實(shí)施全面解決客戶問題 世聯(lián)在客戶服務(wù)方面取得成功的關(guān)鍵 在于具備在全國范圍內(nèi)將房地產(chǎn)顧問咨詢與市場實(shí)施相結(jié)合的能力 我們的各個(gè)咨詢業(yè)務(wù)部門通過不斷獲取市場知識 形成深入見解 從而積累了大量專業(yè)案例 為客戶提供最佳決策支持 而我們的實(shí)施團(tuán)隊(duì) 由于在全國范圍內(nèi)積累大量的客戶資源 了解客戶的真實(shí)需求 幫助客戶挖掘與自身利益的切合點(diǎn)等 可以進(jìn)一步幫助客戶實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值 咨詢提供最佳決策 市場實(shí)施兌現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值 提供從項(xiàng)目前期定位規(guī)劃到招商引資等全程的服務(wù) 33 固安開發(fā)區(qū)行政上隸屬廊坊 區(qū)位上居京南門戶 占地約20平方公里 項(xiàng)目所在地固安縣行政隸屬于位于京津之間的廊坊市但從地理位置和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看 項(xiàng)目所在地固安無疑已是 大北京地區(qū) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)體系架構(gòu)的重要組成部分 典型案例 34 項(xiàng)目面臨的困局 不在京津冀一體化發(fā)展格局下重點(diǎn)發(fā)展的三軸線上 也沒有對其明確定位 吸引力有限 京津冀城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃研究報(bào)告 認(rèn)為 北京作為核心城市應(yīng)做到 有機(jī)疏散 與區(qū)域范圍的 重新集中 相結(jié)合 實(shí)施雙核心或多中心都市圈戰(zhàn)略 對核心城市無序的過度集中進(jìn)行 有機(jī)疏散 緩解空間壓力 三條軸線的發(fā)展將緩解北京舊城和密集建成區(qū)的壓力 帶動區(qū)域發(fā)展 京津冀一體化進(jìn)程 正由學(xué)術(shù)界的呼聲轉(zhuǎn)向政府決策部門的落實(shí) 北京的新一輪規(guī)劃必然和津冀兩地產(chǎn)生更為緊密的關(guān)系 固安 資料來源 京津冀城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃研究報(bào)告 35 世聯(lián)占位大北京區(qū)域發(fā)展的格局 以市場為導(dǎo)向 通過高規(guī)格的戰(zhàn)略定位推進(jìn)固安主動迎接北京城市的新發(fā)展 在北京城市功能向南部疏散空間發(fā)展戰(zhàn)略的機(jī)遇指引下大北京發(fā)展格局下周邊區(qū)域市場的競爭分析固安資源條件的剖析 思考的方向 低 高 高 競爭地位 城市發(fā)展吻合度 低 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代制造業(yè) 區(qū)域物流 高新技術(shù) 專業(yè)服務(wù) 教育 物流基地 生態(tài)農(nóng)業(yè) 打造以現(xiàn)代制造業(yè)為主體的工業(yè)區(qū) 建立京南地區(qū)最大的現(xiàn)代制造和加工基地 打造生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑體驗(yàn)度假區(qū) 成為大北京地區(qū)的 第三生活空間 發(fā)揮固安進(jìn)京驛站的城市功能 建立區(qū)域倉儲物流基地 第一階段整體定位與規(guī)劃建議 36 并基于項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)的梳理明確區(qū)域的價(jià)值定位和功能定位 奠定項(xiàng)目發(fā)展的氣勢 價(jià)值定位 固安 大北京 第三地 功能定位 現(xiàn)代文明與田園文化的融合之地正式工作與生活之余的第三空間 這是一個(gè)具有國際化 現(xiàn)代化水準(zhǔn)的集加工制造業(yè) 倉儲物流和生態(tài)農(nóng)業(yè)體驗(yàn) 度假休閑及高尚居住于一體有機(jī)融合的新興工業(yè)園區(qū) 37 在區(qū)域定位基礎(chǔ)上以核心問題為出發(fā)點(diǎn) 通過四步走的戰(zhàn)略 應(yīng)確定怎樣的功能布局來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位和土地價(jià)值最大化 三大核心問題 預(yù)估項(xiàng)目定位后的土地價(jià)值 應(yīng)采取怎樣的措施進(jìn)一步提升土地價(jià)值 類似定位下的案例借鑒 包括指導(dǎo)區(qū)域功能布局 功能指標(biāo)體系等 項(xiàng)目自身資源條件及空間特質(zhì)的解析 區(qū)域資源再造 區(qū)域設(shè)施功能完善 區(qū)域競爭對手指標(biāo)體系對照 38 制定固安開發(fā)區(qū)的發(fā)展策略和指標(biāo)體系 項(xiàng)目總用地規(guī)模共計(jì)27 082畝 18平方公里 其中建設(shè)用地15 918畝 10 6平方公里 39 根據(jù)客戶目標(biāo)及約束條件 采取MECE方法來分解客戶面臨的核心問題 從三大層面進(jìn)行研究 怎樣直接獲得土地增值收益 怎樣間接獲得土地增值收益 自營開發(fā) 聯(lián)合開發(fā) 如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo) 開發(fā)商在區(qū)域開發(fā)中的角色 開發(fā)商在區(qū)域開發(fā)中的權(quán)力和利益點(diǎn) 華夏在本項(xiàng)目中的競爭優(yōu)勢 土地的增值收益怎樣實(shí)現(xiàn) 招商的傭金怎樣實(shí)現(xiàn) 二級開發(fā)收益怎樣實(shí)現(xiàn) 本項(xiàng)目各地塊具體操作方案 取地次序 開發(fā)次序及經(jīng)濟(jì)測算 我們建立怎樣的盈利模式獲得利益 基于此盈利模式 我們采取怎樣的策略實(shí)現(xiàn)利益 本項(xiàng)目采用怎樣的方案實(shí)施策略 第二階段開發(fā)模式 40 確定固安開發(fā)區(qū)綜合用地總體開發(fā)計(jì)劃 41 并進(jìn)行合理測算確定固安項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)各階段的投入與產(chǎn)出流量 下一個(gè)周期 成長期 啟動期 持續(xù)發(fā)展期 穩(wěn)定期 2年 2年 3 4年 2 3年 10年開發(fā)成功實(shí)現(xiàn)61億元收益 第二階段后期實(shí)現(xiàn)盈虧平衡 0 9億 1 8億 產(chǎn)出 投入 22 2億 17 1億 59 7億 16 4億 17 5億 3 7億 42 通過S C Q基本結(jié)構(gòu)的分析我們確定項(xiàng)目啟動階段的矛盾與沖突 R1 R2 沖突一 短期VS長期沖突二 無序VS規(guī)范沖突三 土地價(jià)值不均衡 未充分挖掘土地價(jià)值VS土地價(jià)值最大化沖突四 1400畝實(shí)現(xiàn)幾千萬的收益VS14平方公里實(shí)現(xiàn)15億的收益沖突五 眾多開發(fā)商瓜分爭食VS有策略的招商與引入沖突六 純房地產(chǎn)開發(fā)VS工業(yè)新城的開發(fā)沖突七 現(xiàn)狀VS形象 C 矛盾沖突 期望結(jié)果 想得到其它結(jié)果 區(qū)域規(guī)范發(fā)展 非期望結(jié)果 由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 第三階段啟動策略 43 提出要實(shí)現(xiàn)從R1到R2所面臨的核心問題 44 綜合四個(gè)問題的結(jié)構(gòu)化分析結(jié)論 世聯(lián)建議客戶現(xiàn)階段必須關(guān)注的三件大事 與國際知名的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司合作 制定14平方公里起步區(qū)的總體規(guī)劃方案及啟動區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃方案 以利于控制土地 制定區(qū)域開發(fā)建設(shè)綱領(lǐng) 勾地策略及土地出讓繼續(xù)進(jìn)行服裝產(chǎn)業(yè)基地的招商 加強(qiáng)建設(shè)力度 擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域的發(fā)展規(guī)模區(qū)域形象建設(shè) 對106國道進(jìn)行改造 45 并明確固安項(xiàng)目起步區(qū)開發(fā)階段投入與產(chǎn)出關(guān)系 啟動期 發(fā)展期 穩(wěn)定期 1年 2年 2年 5年開發(fā)成功實(shí)現(xiàn)26 3億元的收益 第一階段中后期實(shí)現(xiàn)盈虧平衡 產(chǎn)出 投入 7 3億 5 9億 23 1億 1 6億 29 7億 11 7億 46 在世聯(lián)的全程服務(wù)下 固安開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速 成為大北京地區(qū)最具投資潛力和投資價(jià)值的地區(qū) 獲得的榮譽(yù) 發(fā)展現(xiàn)狀 2009年7月19日 北京 首屆 中國最具投資潛力開發(fā)區(qū)評選 揭曉 固安工業(yè)園區(qū)入選 最具投資潛力省級十強(qiáng)開發(fā)區(qū) 2008年10月21日 獲得 優(yōu)秀通信產(chǎn)業(yè)基地 的榮譽(yù)稱號2008年6月12日 河北固安工業(yè)園區(qū)在 中國城市建設(shè)與環(huán)境提升大會暨頒獎盛典 上 獲得 中國最具投資價(jià)值十大環(huán)保園區(qū) 的榮譽(yù)稱號2007年11月18日 固安工業(yè)園區(qū)被中國國際跨國公司研究會 聯(lián)合國全球契約組織 聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署聯(lián)合授予 跨國公司最佳投資開發(fā)區(qū) 的殊榮 形成以峻凌電子 京東方為龍頭的電子信息產(chǎn)業(yè)集群 以亞新科 正興車輪為龍頭的汽車零部件產(chǎn)業(yè)集群 園區(qū)新簽約項(xiàng)目累計(jì)157個(gè) 總投資171億元 實(shí)際利用外資2億美元 2008年推進(jìn)縣財(cái)政收入增長29 2 遠(yuǎn)高于全市平均水平 47 北京順義建筑總部基地項(xiàng)目 基本情況 委托背景 服務(wù)內(nèi)容 顧問效果 項(xiàng)目位置 北京順義空港南側(cè)項(xiàng)目規(guī)模 占地約300畝項(xiàng)目資源 順義國門商務(wù)區(qū) 空港南側(cè) 委托客戶 北京市甄氏集團(tuán)項(xiàng)目階段 項(xiàng)目主要目標(biāo)為貫徹政府理念 并結(jié)合客戶想法 推動項(xiàng)目實(shí)施 從而保障客戶土地一級開發(fā)順利進(jìn)行 客戶問題項(xiàng)目如何做出有高度的整體定位 建筑產(chǎn)業(yè)中哪些行業(yè)適合進(jìn)駐本項(xiàng)目發(fā)展 本項(xiàng)目應(yīng)具備哪些功能 顧問內(nèi)容項(xiàng)目整體定位及形象定位根據(jù)對建筑產(chǎn)業(yè)鏈的研究 選取適合進(jìn)駐本項(xiàng)目發(fā)展的行業(yè)及部門項(xiàng)目的功能定位和功能分區(qū) 效果評價(jià) 客戶高度認(rèn)可世聯(lián)提出的項(xiàng)目發(fā)展定位 48 北京順義華夏文化產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目 基本情況 委托背景 服務(wù)內(nèi)容 顧問效果 項(xiàng)目位置 北京市順義新城項(xiàng)目規(guī)模 占地5平方公里 可建設(shè)用地3 5平方公里項(xiàng)目資源 毗鄰機(jī)場及會展中心 擁有大面積代征綠地 委托客戶 華夏東鴻文化發(fā)展有限公司項(xiàng)目階段 前期規(guī)劃階段 爭取政府的認(rèn)可 客戶問題項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目功能定位及功能配比顧問內(nèi)容北京及順義文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)研究國內(nèi)外文化產(chǎn)業(yè)基地案例研究項(xiàng)目整體定位 效果評價(jià) 取得后沙峪政府信任 項(xiàng)目進(jìn)入取地階段 49 委托客戶 北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目階段 改造和土地出讓前期 著手編制規(guī)劃 北京世紀(jì)國際藝術(shù)城項(xiàng)目 基本情況 委托背景 服務(wù)內(nèi)容 顧問效果 項(xiàng)目位置 朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)五環(huán)路內(nèi)外兩側(cè) 方便到達(dá)東部各重要功能節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模 總占地1200畝 其中建設(shè)用地105畝 客戶問題本項(xiàng)目作為文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心位置的發(fā)展機(jī)會是怎樣的 適宜的發(fā)展規(guī)模 承接的功能和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目綜合效益最大化的開發(fā)模式和經(jīng)營模式 顧問內(nèi)容項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略藝術(shù)城核心功能定位及功能分區(qū)藝術(shù)城分區(qū)功能定位項(xiàng)目總體功能配比啟動區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議 運(yùn)作階段 規(guī)劃編制效果評價(jià) 開發(fā)商對項(xiàng)目思路 整體工作成果 CAD概念的提出以及A B區(qū)的聯(lián)動策略等表示了高度認(rèn)可 并協(xié)助開發(fā)商向政府匯報(bào)工作進(jìn)程 50 上海浦東北蔡文化商貿(mào)園項(xiàng)目 基本情況 委托背景 服務(wù)內(nèi)容 顧問效果 項(xiàng)目規(guī)模 占地49 1公頃項(xiàng)目界定 位于城市區(qū)域商業(yè)以及公共服務(wù)中心的大規(guī)模區(qū)域開發(fā) 委托客戶 上海市浦東新區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有限公司項(xiàng)目階段 有初步的項(xiàng)目定位和規(guī)劃意向但沒有完全確定 客戶問題如何利用項(xiàng)目所處區(qū)位優(yōu)勢進(jìn)行開發(fā) 提升區(qū)域現(xiàn)有形象 實(shí)現(xiàn)區(qū)域地價(jià)的大幅增長 顧問內(nèi)容對項(xiàng)目進(jìn)行整體定位 確定項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略制定項(xiàng)目的產(chǎn)品模式 提供有效的物業(yè)建議基于經(jīng)濟(jì)評價(jià) 開發(fā)目標(biāo)及項(xiàng)目條件制定項(xiàng)目的開發(fā)模式 獲得當(dāng)?shù)貐^(qū)政府認(rèn)可 報(bào)告規(guī)劃建議也在落實(shí)中浦東新區(qū)規(guī)劃公司對項(xiàng)目組給與了高度評價(jià) 報(bào)告專業(yè)性強(qiáng) 落實(shí)性高 51 廣州白云新城書畫產(chǎn)業(yè)中心項(xiàng)目 基本情況 委托背景 服務(wù)內(nèi)容 顧問效果 項(xiàng)目規(guī)模 占地約150畝項(xiàng)目界定 城市副中心核心區(qū) 優(yōu)質(zhì)景觀資源文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 委托客戶 深圳市德業(yè)基投資控股有限公司項(xiàng)目階段 項(xiàng)目前期策劃階段 說服政府取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán) 客戶問題找到順應(yīng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢并符合地塊特質(zhì)的既具有前瞻性又具有針對性的產(chǎn)業(yè)定位 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 核心功能是什么顧問內(nèi)容項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想功能定位 空間布局發(fā)展策略項(xiàng)目效益分析 項(xiàng)目的定位和發(fā)展戰(zhàn)略得到政府認(rèn)可 通過多方努力 目前德業(yè)績公司已經(jīng)和政府達(dá)成意向 得到了項(xiàng)目開發(fā)權(quán) 52 廣州TIT紡織服裝創(chuàng)意園項(xiàng)目 基本情況 委托背景 服務(wù)內(nèi)容 顧問效果 項(xiàng)目位置 廣州市海珠區(qū)項(xiàng)目規(guī)模 占地面積9 3萬平米項(xiàng)目特點(diǎn) 老廠房升級改造 委托客戶 深圳市德業(yè)基投資有限公司項(xiàng)目階段 前期拿地 客戶問題如何打動政府獲取土地進(jìn)行開發(fā) 如何突出紡織服裝的主題 和將文化主題融入其中 顧問內(nèi)容確定了既能帶動紡織服裝產(chǎn)業(yè)升級 又能帶動城市功能完善和配合城市退二進(jìn)三政策的執(zhí)行的 紡織服裝創(chuàng)意園 的定位為實(shí)現(xiàn)紡織服裝創(chuàng)意園的成功開發(fā)和運(yùn)作鋪平道路提出了功能構(gòu)成分析 空間布局分析和發(fā)展策略分析確定了支撐定位和功能實(shí)現(xiàn)的重點(diǎn)項(xiàng)目 運(yùn)作階段 合作開發(fā)效果評價(jià) 世聯(lián)的定位獲得了政府的認(rèn)同 德業(yè)基已經(jīng)與政府就本項(xiàng)目展開了合作 53 深圳述古堂南山文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 基本情況 委托背景 服務(wù)內(nèi)容 顧問效果 項(xiàng)目位置 深圳市南山區(qū)荔枝公園項(xiàng)目規(guī)模 900畝項(xiàng)目特點(diǎn) 南山區(qū)區(qū)政府背后 緊鄰深圳大學(xué)和深圳科技園 委托客戶 深圳市德業(yè)基投資有限公司項(xiàng)目階段 德業(yè)基已經(jīng)和政府就項(xiàng)目事項(xiàng)談妥 但需要第三方提供可行性研究 客戶問題幫助德業(yè)基說服政府給出可行理由顧問內(nèi)容深圳文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究荔枝公園打造文化創(chuàng)意公園的意義北京琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園以及北京 上海和廈門畫家村實(shí)證案例研究利稅和文化影響分析 運(yùn)作階段 由于不可控原因 目前該項(xiàng)目仍處于前期階段效果評價(jià) 世聯(lián)團(tuán)隊(duì)向南山區(qū)政府進(jìn)行了匯報(bào) 得到了政府認(rèn)可 54 羅湖水貝珠寶產(chǎn)業(yè)聚集基地定位研究 基本情況 委托背景 服務(wù)內(nèi)容 顧問效果 項(xiàng)目位置 羅湖區(qū)水貝項(xiàng)目規(guī)模 0 56平方公里項(xiàng)目特點(diǎn) 特殊產(chǎn)業(yè)研究 深圳市老工業(yè)區(qū) 物業(yè)復(fù)雜 產(chǎn)業(yè)分散 委托客戶 中國規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院深圳分院項(xiàng)目階段 項(xiàng)目規(guī)劃編制階段 客戶問題區(qū)域地位政府作為區(qū)域整體功能定位區(qū)域功能比例分配區(qū)域容積率建議經(jīng)濟(jì)測算顧問內(nèi)容產(chǎn)業(yè)鏈 背景和產(chǎn)業(yè)聚集研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)研究產(chǎn)業(yè)基地功能研究 功能互動 分區(qū)以及布局 各地塊指標(biāo)建議 效果評價(jià) 改造基本完成 已經(jīng)成為文博會固定的分會場效果評價(jià) 中規(guī)院采納了顧問研究成果 對規(guī)劃的編制起到了指導(dǎo)作用 55 青島中少上揚(yáng)動漫基地項(xiàng)目 基本情況 委托背景 服務(wù)內(nèi)容 顧問效果 項(xiàng)目位置 山東省青島市嶗山區(qū)北宅村項(xiàng)目規(guī)模 規(guī)劃總用地1100畝項(xiàng)目資源 位于青島嶗山山區(qū) 并擁有水域 委托客戶 青島中少上揚(yáng)公司項(xiàng)目階段 開發(fā)商處于向政府提交一個(gè)良好的項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃 從而進(jìn)一步獲得土地開發(fā)權(quán) 客戶問題在未知盈利點(diǎn)的情況下 解決動漫產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合 做出規(guī)劃報(bào)告 滿足政府需求 使政府予以批地如何盈利 協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問內(nèi)容初步判斷主題樂園是實(shí)現(xiàn)動漫產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合的橋梁 是動漫產(chǎn)業(yè)盈利化的一種方式 因此對主題樂園盈利模式進(jìn)行了全面研究通過動漫產(chǎn)業(yè)研究 得出本項(xiàng)目動漫功能的發(fā)展機(jī)會整體定位和功能確定開發(fā)時(shí)序和經(jīng)濟(jì)測算 運(yùn)作階段 由于項(xiàng)目用地審批的問題暫時(shí)擱置 濱海大道 天水路 北山 56 三亞崖州灣創(chuàng)意新城生活配套項(xiàng)目 基本情況 委托背景 服務(wù)內(nèi)容 顧問效果 項(xiàng)目位置 三亞西南部崖洲灣項(xiàng)目規(guī)模 總占地約159畝 總建筑面積22萬項(xiàng)目特點(diǎn) 創(chuàng)意新城配套用地 要求在形象示范和實(shí)現(xiàn)居住配套功能的要求限制下實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益 委托客戶 政府下屬企業(yè)三亞城投項(xiàng)目階段 城投公司委托世聯(lián)從市場角度對項(xiàng)目的發(fā)展方向和戰(zhàn)略定位提出建議 并制定合理的開發(fā)方案 客戶問題部分項(xiàng)目持有 研究租售比 專家樓比例銷售物業(yè)的如何實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值 如何打造創(chuàng)意園區(qū)的形象示范 顧問內(nèi)容資源條件解析和市場價(jià)值挖掘整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略創(chuàng)意園示范區(qū)案例研究經(jīng)濟(jì)評價(jià) 運(yùn)作階段 前期規(guī)劃階段效果評價(jià) 受到客戶好評 積極推進(jìn) 租售比例范圍測算專家公寓物業(yè)研究規(guī)劃布局及開發(fā)方案產(chǎn)品建議 57 麗江束河古鎮(zhèn)國際藝術(shù)村項(xiàng)目 基本情況 委托背景 服務(wù)內(nèi)容 顧問效果 項(xiàng)目位置 緊鄰麗江束河古鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)模 占地約243畝項(xiàng)目特點(diǎn) 束河古鎮(zhèn)為世界文化遺產(chǎn) 國家AAAA景區(qū) 現(xiàn)已發(fā)展成為國內(nèi)較為知名的休閑度假勝地 委托客戶 麗江鼎業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司項(xiàng)目階段 鼎業(yè)公司委托世聯(lián)從市場 區(qū)域發(fā)展等角度對束河古鎮(zhèn)國際藝術(shù)特色民居項(xiàng)目的定位予以論證 對物業(yè)發(fā)展建議進(jìn)行研究 客戶問題對項(xiàng)目國際藝術(shù)村定位的可行性進(jìn)行論證 客戶定位 別墅戶型如何設(shè)計(jì) 顧問內(nèi)容項(xiàng)目資源條件解析國際高端度假別墅戶型特點(diǎn)分析中國高端財(cái)富人群對本項(xiàng)目價(jià)值敏感點(diǎn)分析中國高端財(cái)富人群在麗江度假行為特征分析中國高端級度假別墅戶型價(jià)值體系 運(yùn)作階段 項(xiàng)目進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段效果評價(jià) 鼎業(yè)公司對世聯(lián)的工作表示高度認(rèn)可 并表達(dá)出繼續(xù)合作的意向 58 04本項(xiàng)目切入點(diǎn) 03 04 02 01 05 06 59 結(jié)合上述經(jīng)驗(yàn) 對于前面梳理的核心問題 我司認(rèn)為本項(xiàng)目的工作應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行切入研究 1 城市發(fā)展角度 2 區(qū)域運(yùn)營角度 3 市場可實(shí)現(xiàn)性角度 4 產(chǎn)業(yè)市場研究的角度 5 土地增值角度 6 成熟案例研究角度 60 切入點(diǎn)一 從城市發(fā)展的高度 尋找本項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會 重點(diǎn)關(guān)注要素 本區(qū)域在成都平原城市群的地位 本區(qū)域在成都市的地位 新津城市功能升級 本項(xiàng)目與成都其他功能區(qū)的協(xié)調(diào)互動關(guān)系 本項(xiàng)目與新津其他功能區(qū)的協(xié)調(diào)互動關(guān)系 從發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā) 尋找城市目前的功能缺失 是本項(xiàng)目確定功能定位的基礎(chǔ) 從未來城市格局的地位出發(fā)尋找項(xiàng)目未來發(fā)展的機(jī)遇 是本項(xiàng)目遠(yuǎn)期發(fā)展的根本出發(fā)點(diǎn) 充分考慮本項(xiàng)目與其他區(qū)域的競合關(guān)系 以達(dá)到發(fā)展完善本區(qū)域城市功能的同時(shí) 完善成都市和新津縣的相關(guān)功能 61 切入點(diǎn)二 在區(qū)域運(yùn)營的層面 建立本項(xiàng)目的核心競爭力和區(qū)域影響力 重點(diǎn)關(guān)注因素 不同資源的強(qiáng)勢度比較 區(qū)域資源的整合 區(qū)域形象的建立 區(qū)域營銷價(jià)值點(diǎn)的挖掘與整合 成都城市功能拓展 新津城市功能拓展 發(fā)展格局 盤點(diǎn)區(qū)域資源 挖掘區(qū)域價(jià)值 有效的區(qū)域定位和營銷 區(qū)域運(yùn)營 建立核心競爭力 傳遞核心競爭力 奠定區(qū)域影響力 路徑 結(jié)果 國際航空樞紐綜合功能區(qū) 62 切入點(diǎn)三 通過建立規(guī)劃的市場評價(jià)指標(biāo)體系 以確保項(xiàng)目規(guī)劃市場實(shí)現(xiàn)的最優(yōu)化 重點(diǎn)關(guān)注因素 不同功能物業(yè)市場狀況 投資者的需求與對本區(qū)域未來發(fā)展的看法 消費(fèi)者的需求與對本區(qū)域未來發(fā)展的看法 63 切入點(diǎn)四 建立產(chǎn)業(yè)篩選模型 以選取最符合本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè) 實(shí)現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展力和競爭力 重點(diǎn)關(guān)注因素國家的產(chǎn)業(yè)政策 成都及新津的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 發(fā)展趨勢 區(qū)域的產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢 各區(qū)域的競爭因素 目標(biāo)產(chǎn)業(yè)1 目標(biāo)產(chǎn)業(yè)2 目標(biāo)產(chǎn)業(yè)3 目標(biāo)產(chǎn)業(yè)4 目標(biāo)產(chǎn)業(yè)5 目標(biāo)產(chǎn)業(yè)6 目標(biāo)產(chǎn)業(yè)7 目標(biāo)產(chǎn)業(yè)8 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢國家產(chǎn)業(yè)政策競爭因素 產(chǎn)業(yè)1 產(chǎn)業(yè)5 產(chǎn)業(yè)8 64 切入點(diǎn)五 通過合理的評價(jià)體系確定每個(gè)地塊的價(jià)值 從而進(jìn)行不同定位以確保土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化 重點(diǎn)關(guān)注因素 項(xiàng)目交通條件 自然資源 人文資源 周邊狀況盤點(diǎn)與評估 土地的價(jià)值分級 資源在區(qū)域發(fā)展中發(fā)揮的價(jià)值 資源與不同功能物業(yè)的互動 資源的保護(hù)與開發(fā) 地塊資源價(jià)值評價(jià)體系 項(xiàng)目交通條件區(qū)位條件自然 人文資源周邊狀況 土地各用途價(jià)值分級評價(jià) 不同價(jià)值的地塊實(shí)現(xiàn)不同的定位和功能 確保土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)的最大化 65 切入點(diǎn)六 通過國內(nèi)外類似區(qū)域的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 為本項(xiàng)目的開發(fā)提供可靠的依據(jù) 初步考慮案例案例1案例2案例3 漢正街 重點(diǎn)關(guān)注因素 案例的適用性 規(guī)劃布局原則 功能特征 產(chǎn)業(yè)特征 城市意象特征 案例借鑒是本項(xiàng)目尋找功能定位以及規(guī)劃落實(shí)原則的關(guān)鍵因素 需要借鑒國內(nèi)外類似區(qū)域成功實(shí)現(xiàn)大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn) 以實(shí)現(xiàn)功能定位以及規(guī)劃的前瞻性和先進(jìn)性 66 05工作大綱 03 04 02 01 05 06 67 基于項(xiàng)目的發(fā)展現(xiàn)狀 世聯(lián)可提供三個(gè)階段的專業(yè)服務(wù) 地塊劃分功能建議規(guī)劃指標(biāo)建議規(guī)劃調(diào)整意見 地塊踏勘宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域發(fā)展研究城市發(fā)展規(guī)劃研究產(chǎn)業(yè)研究區(qū)域功能發(fā)展現(xiàn)狀研究相似區(qū)域案例研究規(guī)劃功能市場及指標(biāo)研究 解決區(qū)域的功能 價(jià)值 形象定位功能的分區(qū)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)針對現(xiàn)有規(guī)劃提出優(yōu)化調(diào)整建議 主要工作 解決問題 項(xiàng)目投資匡算及資金需求模擬項(xiàng)目運(yùn)營相關(guān)策略建議 第二階段規(guī)劃跟進(jìn)與規(guī)劃建議 第一階段發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 第三階段開發(fā)模式與實(shí)施策略 實(shí)施策略物業(yè)發(fā)展建議本項(xiàng)目驅(qū)動模式與價(jià)值點(diǎn)銜接啟動區(qū)配套設(shè)施建議 指導(dǎo)開發(fā)執(zhí)行如何啟動產(chǎn)品的具體表現(xiàn)形式 挖掘價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 68 第一階段 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究 該部分的研究將從成都城市群 城市發(fā)展及區(qū)域價(jià)值角度形成對項(xiàng)目確切的主題定位 并根據(jù)區(qū)域的環(huán)境條件 交通條件 產(chǎn)業(yè)影響 配套成熟度 拆遷進(jìn)度等要素對地塊價(jià)值進(jìn)行分析 提出符合實(shí)際的定位建議 用以指導(dǎo)項(xiàng)目規(guī)劃的功能布局和指標(biāo)等的安排 同時(shí)從項(xiàng)目整體考慮 從市場實(shí)際情況出發(fā) 在企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的約束下制定項(xiàng)目的開發(fā)次序與盈利模式 工作時(shí)間 60個(gè)日歷天提交 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究 報(bào)告共分為5個(gè)部分進(jìn)行研究 69 第一部分 項(xiàng)目基礎(chǔ)研究部分 第一篇 成都城市群發(fā)展研究a 成都城市群發(fā)展現(xiàn)狀及特征b 成都城市群空間發(fā)展規(guī)劃研究c 成都城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究d 成都城市群未來發(fā)展趨勢分析e 成都城市群中衛(wèi)星城發(fā)展研究 第二篇 新津經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市規(guī)劃情況a 新津近年宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析b 新津經(jīng)濟(jì)發(fā)展在成都城市群中的角色c 經(jīng)濟(jì)發(fā)展對本區(qū)域帶來的挑戰(zhàn)與機(jī)遇d 空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃對本區(qū)域的影響e 交通系統(tǒng)規(guī)劃對本區(qū)域的影響 第三篇 新津產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求分析產(chǎn)業(yè)構(gòu)成及產(chǎn)業(yè)布局相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展內(nèi)外環(huán)境變化分析產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢及本項(xiàng)目機(jī)會分析 第四篇 土地資源盤點(diǎn)a 區(qū)域概況b 區(qū)域用地現(xiàn)狀土地規(guī)模土地權(quán)屬土地現(xiàn)狀地塊四至土地規(guī)劃功能土地開發(fā)限制條件開發(fā)難度評判土地自然資源價(jià)值評估項(xiàng)目內(nèi)部人文資源價(jià)值評估其他限制條件 70 第二 三部分 問題的結(jié)構(gòu)化分析與類似區(qū)域成功開發(fā)案例研究 第一篇 問題結(jié)構(gòu)化分析多方主體目標(biāo)分析根據(jù)基礎(chǔ)資料的研究 運(yùn)用金字塔模型尋找項(xiàng)目的核心問題理清項(xiàng)目的問題結(jié)構(gòu) 分出問題的層級與邏輯關(guān)系 第二篇 項(xiàng)目目標(biāo)體系的建立客戶目標(biāo)限制條件研究問題的界定戰(zhàn)略目標(biāo)的確立策略目標(biāo)的確立 第三篇 案例研究借鑒區(qū)域發(fā)展背景區(qū)域總體定位區(qū)域功能構(gòu)成與布局區(qū)域核心區(qū)的功能與發(fā)展區(qū)域的標(biāo)志與形象區(qū)域的交通與對外聯(lián)系區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與客戶構(gòu)成區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵成功因素區(qū)域開發(fā)的啟動模式區(qū)域發(fā)展資源分析區(qū)域人文資源利用分析 第四篇 案例啟示分析不同類型的模式分析成功運(yùn)作的KPI體系失敗 需改進(jìn) 的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)適配性分析 71 第四部分 研究結(jié)論部分 第一篇 整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略a 區(qū)域競爭分析b 總體發(fā)展戰(zhàn)略d 區(qū)域功能定位d 區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位e 區(qū)域形象定位 第二篇產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向產(chǎn)業(yè)選取原則備選行業(yè)篩選確定核心產(chǎn)業(yè)確定相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈條的建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口結(jié)構(gòu)的關(guān)系 第三篇 規(guī)劃布局研究本項(xiàng)目整體規(guī)劃布局原則項(xiàng)目各功能比例項(xiàng)目功能分區(qū)及組團(tuán)布局各組團(tuán)內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的城市設(shè)計(jì)原則各組團(tuán)土地利用性質(zhì)及開發(fā)強(qiáng)度分布核心區(qū)位置 規(guī)模 功能布局核心區(qū)位置選擇建議核心區(qū)規(guī)模建議功能布局建議 第四篇 新津模式 研究 將本項(xiàng)目的整體開發(fā)思路上升到運(yùn)作模式層面 田園城市 與區(qū)域產(chǎn)業(yè)的相互關(guān)系 田園城市 與區(qū)域開發(fā)的相互關(guān)系 新津模式 的操作框架體系 新津模式 的 田園城市 指標(biāo)體系 新津模式 的 復(fù)制性 分析 72 第五部分 研究實(shí)施部分 第一篇 開發(fā)模式總體開發(fā)原則開發(fā)周期分析盈利模式區(qū)域開發(fā)流程研究區(qū)域開發(fā)政策開發(fā)次序與期限開發(fā)節(jié)奏與土地控制 第二篇 經(jīng)濟(jì)測算土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施配套成本估算項(xiàng)目投資及收益估算項(xiàng)目綜合效益評價(jià)項(xiàng)目盈利能力分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 73 第二階段 規(guī)劃跟進(jìn)服務(wù) 規(guī)劃跟進(jìn)服務(wù)內(nèi)容 世聯(lián)在服務(wù)過程中 對于規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)形成了 設(shè)計(jì)交底 過程把控 結(jié)果把關(guān) 的成熟服務(wù)模式 確保項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)順利進(jìn)行 縮短運(yùn)營周期 提高決策效率 本階段重點(diǎn)解決問題 整體定位以及規(guī)劃調(diào)整建議落到實(shí)處 把控規(guī)劃過程 本階段主要動作以及成果 主要通過三方會議來推進(jìn)規(guī)劃落實(shí) 次數(shù)為3 5次 工作時(shí)間根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的時(shí)間安排 1 設(shè)計(jì)開始前階段 1 如有需要 世聯(lián)將協(xié)助貴單位考察 確定合適的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 2 完成規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書 并與貴單位進(jìn)行溝通 3 組織由貴單位 設(shè)計(jì)單位 世聯(lián)三方參加的設(shè)計(jì)交底會 同時(shí)匯報(bào)項(xiàng)目定位與戰(zhàn)略 就有關(guān)項(xiàng)目整體發(fā)展思路 地塊規(guī)劃中的問題和事項(xiàng)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通和交底 2 概念設(shè)計(jì)階段 含規(guī)劃草案階段 1 設(shè)計(jì)單位提供3 5個(gè)不同的概念方案并匯報(bào)方案思路 貴單位 世聯(lián)就各方案進(jìn)行討論 初步確定1 2個(gè)優(yōu)選方案 2 與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通 提出修改方案和具體建議 設(shè)計(jì)單位完成優(yōu)選概念方案 74 第三階段 開發(fā)模式與實(shí)施策略研究 主要為本項(xiàng)目提供系統(tǒng)性的解決方案 模式 通過控地策略 投融資 組織架構(gòu)等手段 解決啟動區(qū)土地一級開發(fā)次序 政策保障 土地出讓以及運(yùn)作策略等問題研究 探討啟動區(qū)開發(fā)運(yùn)營中的盈利模式 控制手段 制定符合區(qū)域開發(fā)目標(biāo)體系的開發(fā)計(jì)劃 工作時(shí)間 50個(gè)日歷天提交 項(xiàng)目開發(fā)模式與實(shí)施策略研究 報(bào)告 75 第三階段工作大綱 第一篇 項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略回顧項(xiàng)目定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目分期發(fā)展策略 第二篇 項(xiàng)目實(shí)施策略啟動區(qū)位置及規(guī)模啟動區(qū)的產(chǎn)業(yè)選擇啟動區(qū)功能構(gòu)成及比例啟動不同功能的關(guān)聯(lián)分析啟動區(qū)的實(shí)際操作要點(diǎn)啟動區(qū)的土地利用分析啟動項(xiàng)目與產(chǎn)品定位啟動區(qū)的客戶定位 第三篇 開發(fā)運(yùn)作模式分析參與主體責(zé) 權(quán) 利的研究機(jī)構(gòu)設(shè)置土地出讓策略區(qū)域開發(fā)政策各開發(fā)階段關(guān)鍵行動不同性質(zhì)用地增值舉措?yún)^(qū)域開發(fā)綱領(lǐng)的制定 第四篇 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作流程梳理一級開發(fā)流程二級開發(fā)流程合作風(fēng)險(xiǎn)分析市場風(fēng)險(xiǎn)分析政策風(fēng)險(xiǎn)分析 第五篇 啟動區(qū)經(jīng)濟(jì)測算階段成本分析階段效益分析階段的資金平衡與運(yùn)作遠(yuǎn)期收益與近期收益的關(guān)系投資模型 76 06技術(shù)支撐團(tuán)隊(duì)保障 03 04 02 01 05 06 77 世聯(lián)參與本項(xiàng)目的十大保障體系 全國視野 90多個(gè)城市 實(shí)操性的市場經(jīng)驗(yàn) 逾1000個(gè)項(xiàng)目 高學(xué)歷的人才構(gòu)成 豐富的客戶資源及政府機(jī)構(gòu)服務(wù)經(jīng)驗(yàn) 城市及專業(yè)數(shù)據(jù)保障 強(qiáng)大的平臺資源 逾10000條信息沉淀 1 2 4 5 6 嚴(yán)格的運(yùn)作流程 7 世聯(lián)15年房地咨詢服務(wù)經(jīng)驗(yàn) 形成本項(xiàng)目服務(wù)的十大保障 項(xiàng)目品質(zhì)控制管理 8 科學(xué)的工作方法 9 綜合性的業(yè)務(wù)覆蓋面 3 10 78 作為一流的地產(chǎn)顧問 世聯(lián)為全國的客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) 100個(gè)城市 環(huán)渤海區(qū)域 長三角區(qū)域 珠三角區(qū)域 總部 600家機(jī)構(gòu)客戶 超過1000個(gè)項(xiàng)目顧問 3800人 23家分支機(jī)構(gòu) PositionedtoserveChina 超過1000個(gè)策劃和代理項(xiàng)目 79 世聯(lián)的項(xiàng)目保障體系 市場經(jīng)驗(yàn) 市場視角 我們的角度 政府角度 開發(fā)商角度 投資商角度 小業(yè)主角度 世聯(lián)在區(qū)域營銷 土地出讓 大規(guī)模樓盤策劃代理 工業(yè)區(qū)研究 主題地產(chǎn)等方面多個(gè)項(xiàng)目具有實(shí)際案例操作經(jīng)驗(yàn) 提出具有實(shí)際可操作性的建議 80 世聯(lián)的項(xiàng)目保障體系 綜合性的業(yè)務(wù)覆蓋面 世聯(lián)中國 代理sales marketing 顧問DevelopmentConsultancy 評估RealEstateAppraisal 經(jīng)紀(jì)PropertyBrokerage 研發(fā)Research Development 研究與數(shù)據(jù)服務(wù)Research Data住宅策劃代理服務(wù)residentialservices寫