房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究.doc

三亞學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）論文（設(shè)計(jì)）題目： 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究 學(xué) 院： 管理學(xué)院 專 業(yè)（方 向）： 工程管理 年 級(jí)、班 級(jí)： 學(xué) 生 學(xué) 號(hào)： 學(xué) 生 姓 名： 指 導(dǎo) 老 師： 2013年 4 月 17 日論文獨(dú)創(chuàng)性聲明本人所呈交的畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）是我個(gè)人在指導(dǎo)教師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的成果。除特別加以標(biāo)注的地方外，論文中不包含其他人的研究成果。本論文如有剽竊他人研究成果及相關(guān)資料若有不實(shí)之處，由本人承擔(dān)一切相關(guān)責(zé)任。本人的畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）中所有研究成果的知識(shí)產(chǎn)權(quán)屬三亞學(xué)院所有。本人保證：發(fā)表或使用與本論文相關(guān)的成果時(shí)署名單位仍然為三亞學(xué)院，無(wú)論何時(shí)何地，未經(jīng)學(xué)院許可，決不轉(zhuǎn)移或擴(kuò)散與之相關(guān)的任何技術(shù)或成果。學(xué)院有權(quán)保留本人所提交論文的原件或復(fù)印件，允許論文被查閱或借閱；學(xué)院可以公布本論文的全部或部分內(nèi)容，可以采用影印、縮印或其他手段復(fù)制保存本論文。加密學(xué)位論文解密之前后，以上聲明同樣適用。論文作者簽名： 年 月 日三亞學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 第 II 頁(yè)目錄摘 要. ABSTRACT . 第一章 緒論 . 1 1.1 研究的背景及意義 . 1 1.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 .2第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究相關(guān)理論 . 3 2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的基本理論. 42.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的基本特征 . 52.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的目標(biāo)和作用 . 62.1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的基本原則 . 72.1.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究的分類 . 8 2.1.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容 . 9第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究現(xiàn)狀分析及影響因素 . 11 3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的現(xiàn)狀分析. 11 3.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的現(xiàn)狀. 113.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究存在的問(wèn)題. 123.2 房地產(chǎn)可行性研究的影響因素. 143.2.1 政府政策因素. 143.2.2 環(huán)境因素 . 16第四章 針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究的相關(guān)對(duì)策. 174.1 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究的建議 . 17 4.2 加強(qiáng)可行性研究人員素質(zhì)的培養(yǎng). 18 4.3 防范房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn) . 18 4.4健全房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn) .19第五章 結(jié)論. 20致 謝. 21參考文獻(xiàn). 22II三亞學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 第 IV 頁(yè) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究中文摘要隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來(lái)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的繁榮。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)歷史悠久，但真正與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系在一起的房地產(chǎn)起步比較晚。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展非常迅速，并促進(jìn)了改革開(kāi)放的進(jìn)一步發(fā)展。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、制約因素多的社會(huì)工程，開(kāi)發(fā)商想要實(shí)現(xiàn)投資少、盈利多、資金回收速度快的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，首要的工作就是作好項(xiàng)目的可行性研究分析。可行性研究是分析、計(jì)算和評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的技術(shù)方案、開(kāi)發(fā)方案、經(jīng)營(yíng)方案的經(jīng)濟(jì)效果，研究項(xiàng)目的必要性和可行性，進(jìn)行開(kāi)發(fā)方案選擇與投資方案決策的科學(xué)分析方法。本文依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和可行性研究的特點(diǎn)，介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究的相關(guān)理論和指標(biāo)體系，主要從市場(chǎng)、技術(shù)、效益三方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的分析，提出項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)注意的問(wèn)題，最終得出項(xiàng)目具有投資價(jià)值、可以進(jìn)行操作的結(jié)論。并且對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究的現(xiàn)狀及影響因素，就這些問(wèn)題提出切實(shí)可行的對(duì)策。從而確定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行度，避免了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的盲目性。其為項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)提供可靠性依據(jù)的同時(shí)，也為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引了方向。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目，可行性研究，經(jīng)濟(jì)分析 Feasibility Study of Property Development ProjectsABSTRACTAlong with the development of our countrys economy, real estate has gradually become the pillar of the national economy, the healthy development of real estate industry can drive the development of relevant industries, brings the prosperity of the whole national economy. Our country real estate industry has a long history, but really linked with the modern market economy real estate started later. In recent years, real estate development very quickly, and promote the further development of reform and opening up. Due to the large real estate development is an investment, large risk and a lot of restricting factors of social engineering, developers want to achieve less investment, more profitable, fast money recycling management goal, first job is to make research and analysis the feasibility of the project. Feasibility study is the analysis, calculation and evaluation of investment project technical plan, development plan, management of economic effect, the necessity and feasibility of research projects, development scheme selection and investment decision-making scientific analysis method.This paper based on the characteristics of the real estate project development and feasibility study, introduces the development of real estate project feasibility study of relevant theory and index system, mainly from the three sides in the face of market, technology, efficiency project to conduct a comprehensive technical and economic analysis, and put forward the problems should be paid attention to in the project implementation, finally draw a project has the investment value, can operate. And current development of real estate project feasibility study to our country the status quo and influencing factors, put forward the feasible countermeasures on these problems. To determine the feasible degree of project development, avoid the blindness of project development. It provides reliable basis for the success of the project development at the same time, also to guide the direction of project development.Key Words：Real estate development，Real estate project，F(xiàn)easibility study，Economic analysis23三亞學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 第 22 頁(yè)第一章 緒論1.1 研究的背景及意義改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)的經(jīng)濟(jì)保持了快速的增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè),在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著日益重要的作用,是決定國(guó)民經(jīng)濟(jì)能否健康發(fā)展和社會(huì)能否保持穩(wěn)定重要因素之一。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有的高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高收益的特點(diǎn),為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),提高收益,在項(xiàng)目投資前期進(jìn)行的可行性研究已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所必備的核心工作之一,可行性研究和評(píng)價(jià)情況因而成為項(xiàng)目成敗的先決條件。可行性研究一般是指在項(xiàng)目投資決策前,對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià),從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理,并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)工作。房地產(chǎn)投資具有資金投入量大、回收期長(zhǎng),經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn),項(xiàng)目決策一旦失誤不但浪費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力,加重企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān),給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)致命性打擊,而且還會(huì)導(dǎo)致銀行貸款沉淀,甚至影響城市合理性開(kāi)發(fā)進(jìn)程。然而,我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍沉浸在“房地產(chǎn)業(yè)遍地黃金”的市場(chǎng)觀念中,存在盲目撈“幾桶金”的思想,有些“爛尾工程”開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期決策時(shí),根本就不作深入的市場(chǎng)調(diào)研和全面的可行性分析,雖然有些項(xiàng)目具備“完整”的可行性研究報(bào)告,但“它們”大多是一堆用于爭(zhēng)取政府審批立項(xiàng)的“文字游戲”和“數(shù)字游戲”，鉆政府審批環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)格的空子，結(jié)果在這場(chǎng)“游戲”中，開(kāi)發(fā)商往往“套牢”了自己。因此,注重并加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究工作顯得較為重要和緊迫。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行可行性的研究意義在于,選擇最佳投資方案,提高投資效益,避免投資決策失誤。首先,對(duì)于擬建項(xiàng)目,客觀上總是存在多種可供選擇的方案,若僅憑主觀判斷,簡(jiǎn)單選擇難以達(dá)到滿意的結(jié)果。建設(shè)項(xiàng)目的要求雖然是多種多樣的,但是需要進(jìn)行認(rèn)真的可行性研究,綜合權(quán)衡各方面得失,優(yōu)選投資方案,從而有效地避免投資決策失誤。其次,要取得較高的投資收益,必須在眾多的備選方案中選擇出最佳方案。這包括選出有利的投資方向和最佳的建設(shè)方案等。所有這些都必須進(jìn)行廣泛深入的調(diào)查研究和系統(tǒng)全面的分析論證,才能從眾多的可行方案中選出最佳方案。最后,從投資主體的角度分析,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)性要求盈利最大化,風(fēng)險(xiǎn)最小化以及競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的不斷增強(qiáng)?？尚行匝芯康慕Y(jié)論往往成為項(xiàng)目能否投資的關(guān)鍵。只有論證擬建項(xiàng)目建設(shè)是必要的，產(chǎn)品價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力,并能獲得巨大的投資利潤(rùn)時(shí)，投資主體才肯投資，銀行才肯貸款，項(xiàng)目才能興建。因此,在投資項(xiàng)目管理的全過(guò)程中,投資前期的決策工作非常關(guān)鍵,而決策的依據(jù)是可行性研究。因此,可行性研究對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功,具有十分重要的意義。1.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀可行性研究作為開(kāi)發(fā)前期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一種科學(xué)方法，最早起源于美國(guó)，而應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究最早也是出現(xiàn)在20世紀(jì)30年代的美國(guó)在第二、三次世界大戰(zhàn)后，特別是20世紀(jì)60年代以來(lái)，新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，世界科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)的迅猛發(fā)展，可行性研究不斷得到充實(shí)、完善和發(fā)展，逐步形成為一整套系統(tǒng)的科學(xué)研究方法。其發(fā)展過(guò)程中主要著作包括:經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)發(fā)展中國(guó)家工業(yè)項(xiàng)目分析手冊(cè)；聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)項(xiàng)目評(píng)價(jià)準(zhǔn)則；經(jīng)濟(jì)學(xué)家林恩.斯奎爾(L.Squire)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析一影子價(jià)格的推導(dǎo)和估算；約翰.漢森撰寫(xiě)的項(xiàng)目評(píng)價(jià)使用指南；聯(lián)合國(guó)工發(fā)組織和阿拉伯國(guó)家工業(yè)發(fā)展中心(UINIDO-IDCAS)編寫(xiě)的工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)。在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究起步比較晚，20世紀(jì)70年代末80年代初開(kāi)展引進(jìn)可行性研究方法并在政府主導(dǎo)下推廣研究，1981年國(guó)家計(jì)委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序”；1983年，頒布了關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法；1987年頒發(fā)了建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)；將可行性研究納入基本建設(shè)程序以來(lái),可行性研究便成為投資項(xiàng)目前期不可缺少的環(huán)節(jié)。為此,國(guó)家相應(yīng)建立了投資領(lǐng)域的行政審批制度,其中可行性研究報(bào)告成為項(xiàng)目報(bào)批的不可缺少的重要文件之一。進(jìn)入20世紀(jì)90年代以后，可行性研究開(kāi)始受到重視，這也是可行性研究快速發(fā)展的階段。這無(wú)論是對(duì)改善我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件、拓展城市空間、改變城鎮(zhèn)面貌，還是對(duì)啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，都起了巨大的積極作用。我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究主要是由政府倡導(dǎo)發(fā)起，近年來(lái)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也是跌宕起伏。其中也產(chǎn)生了一系列包括房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、房?jī)r(jià)上升過(guò)快、市場(chǎng)秩序不規(guī)范等問(wèn)題。2007 年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是漲聲如潮，2008年就遇到了新一輪、更強(qiáng)烈的國(guó)家宏觀調(diào)控及世界金融海嘯的襲擊，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性論證，對(duì)投資項(xiàng)目防患于未然，具有現(xiàn)實(shí)的積極意義。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。隨著“新國(guó)八條”的出臺(tái)使得第三次調(diào)控最終浮出水面，其中房貸方面，二套房貸首付提至六成，限購(gòu)令也推向了全國(guó)執(zhí)行，可謂最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策。第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究相關(guān)理論2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的基本理論可行性研究是項(xiàng)目前期工作中最重要的內(nèi)容，它是在項(xiàng)目投資決策前對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法和工作階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策前，對(duì)與擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究，對(duì)各種可能擬定的技術(shù)方案和建設(shè)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性，以及建設(shè)必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。因此，項(xiàng)目可行性研究使保證建設(shè)項(xiàng)目以最少的投資耗費(fèi)取得最佳經(jīng)濟(jì)效果的科學(xué)手段，也是實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理和建設(shè)上可行性的科學(xué)方法。可行性研究是在正確理論指導(dǎo)下，在自覺(jué)地認(rèn)識(shí)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，借助科學(xué)的預(yù)測(cè)技術(shù)體系和對(duì)大量信息資料的系統(tǒng)分析，揭示客觀過(guò)程的本質(zhì)聯(lián)系和必然趨勢(shì)的科學(xué)預(yù)測(cè)?？茖W(xué)預(yù)測(cè)不是任意猜測(cè)，而是依據(jù)對(duì)客觀規(guī)律的認(rèn)識(shí)去預(yù)測(cè)未來(lái)。也就是說(shuō)，我們對(duì)未來(lái)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確程度，取決于對(duì)客觀過(guò)程及其運(yùn)動(dòng)規(guī)律的認(rèn)識(shí)和掌握程度?？尚行匝芯康幕纠碚撆c方法主要來(lái)自建設(shè)項(xiàng)目管理學(xué)，又稱工程項(xiàng)目管理學(xué)，它是以組織論、控制論、信息論和管理學(xué)作為理論基礎(chǔ)?？尚行匝芯康姆秶尚行匝芯康乃伎?、可行性研究的體制、可行性研究的組織、可行性研究的方法和可行性研究的手段?？尚行匝芯渴顷P(guān)于項(xiàng)目是否可行的研究，是項(xiàng)目投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一門科學(xué)。它的任務(wù)是綜合論證擬建項(xiàng)目在市場(chǎng)發(fā)展的前景，經(jīng)濟(jì)上的盈利性和合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，建設(shè)上的可能性和可行性。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是研究、評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)兩方面看是否可行，從而為投資決策者提供決策參考依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的具體運(yùn)用。具體地講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性、項(xiàng)目實(shí)施的市場(chǎng)條件、項(xiàng)目選址和開(kāi)發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期、投資效益等方面所做的調(diào)查研究和全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證。它是開(kāi)發(fā)商投資決策和項(xiàng)目策劃的科學(xué)參考依據(jù)，是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)的必要文件，是環(huán)保等政府職能部門進(jìn)行社會(huì)、環(huán)境評(píng)價(jià)的依據(jù)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo)性文件。2.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的基本特征(1)可行性。可行性研究的可行性是針對(duì)項(xiàng)目技術(shù)而言。主要從項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)角度，合理設(shè)計(jì)技術(shù)方案，并進(jìn)行比選和評(píng)價(jià)?？尚行匝芯渴琼?xiàng)目管理程序中一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它具有社會(huì)屬性和自然屬性。前者受制于法律、法規(guī)的約束，后者反映科學(xué)方法的總結(jié)。具體地說(shuō)可行性研究是依據(jù)在法治建設(shè)框架內(nèi)，遵循科學(xué)方法進(jìn)行的。(2)可靠性?？尚行匝芯靠煽啃允轻槍?duì)項(xiàng)目組織而言。制定合理的項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃與計(jì)劃、設(shè)計(jì)合理的組織機(jī)構(gòu)、選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關(guān)系、制定合適的培訓(xùn)計(jì)劃等，保證項(xiàng)目順利執(zhí)行。(3)必要性?？尚行匝芯康谋匾允轻槍?duì)項(xiàng)目決策而言。企業(yè)的任務(wù)是以最小的消耗為社會(huì)制造或生產(chǎn)出一定的產(chǎn)品，并通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)其期望的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)要完成這一任務(wù)，必須不斷地在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，人、財(cái)、物、信息等方面與外界環(huán)境進(jìn)行交換。項(xiàng)目為取得預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益，除了與所使用的技術(shù)，企業(yè)管理水平等因素有關(guān)外，還主要取決于企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，分析項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響，包括政治體制、方針政策、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會(huì)穩(wěn)定等。(4)指導(dǎo)性?？尚行匝芯康闹笇?dǎo)性是針對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)而言。項(xiàng)目的目標(biāo)是對(duì)可行性研究中論點(diǎn)的追溯。論點(diǎn)及論據(jù)涉及的項(xiàng)目過(guò)程及活動(dòng)都是受到目標(biāo)制約的。因此由于項(xiàng)目目標(biāo)的存在，導(dǎo)致了可行性研究的指導(dǎo)性。(5)擇優(yōu)性?？尚行匝芯康膿駜?yōu)性是針對(duì)項(xiàng)目方案而言。決策的核心問(wèn)題就是擇優(yōu)?？尚行匝芯浚菍?duì)未來(lái)實(shí)際項(xiàng)目活動(dòng)目標(biāo)和通向目標(biāo)的多種途徑，作出符合客觀規(guī)律的合理抉擇，尋求能獲得較大效益的方案。從而為決策提供最優(yōu)項(xiàng)目方向。(6)創(chuàng)造性?？尚行匝芯康膭?chuàng)造性是針對(duì)項(xiàng)目未來(lái)而言。奠定在可行性研究基礎(chǔ)上的決策總是針對(duì)面臨需要解決的問(wèn)題和需要完成的新任務(wù)而作出決定的。因而可行性研究是創(chuàng)造性的管理活動(dòng)。(7)合理性。可行性研究的合理性是針對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)而言。主要從資源配置的角度衡量項(xiàng)目的價(jià)值，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、有效配置經(jīng)濟(jì)資源、增加供應(yīng)、創(chuàng)造就業(yè)、改善環(huán)境、提高人民生活等效益方面加以考慮。2.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的目標(biāo)和作用(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的目標(biāo)經(jīng)濟(jì)上的盈利性和合理性任何項(xiàng)目都是為了賺取一定的商業(yè)利潤(rùn)，沒(méi)有企業(yè)會(huì)將大筆的資金、人力和物力投入到肯定會(huì)賠錢的項(xiàng)目中。經(jīng)濟(jì)的合理性是指一定的投入在正常的情況下會(huì)得到一定的產(chǎn)出，項(xiàng)目所實(shí)現(xiàn)的盈利水平是合理的，與所估計(jì)的值是比較接近的。在正常情況下，是不會(huì)與估計(jì)值相差很遠(yuǎn)的。技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性任何項(xiàng)目從最根本上來(lái)說(shuō)都是為了獲得最大的收益，這樣就必須要求將項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施，從而也就不可避免地會(huì)遇到技術(shù)上的問(wèn)題。可行性研究一定要保持技術(shù)上的先進(jìn)性，并且投入大量的人力、物力、財(cái)力，如果技術(shù)上不能保持相對(duì)的先進(jìn)性，很可能造成項(xiàng)目在建成之后很短時(shí)間內(nèi)，由于被更加先進(jìn)的技術(shù)取代而遭到淘汰，造成重大的損失；同時(shí)，可行性研究也要保持技術(shù)上的適用性，技術(shù)過(guò)低可能會(huì)在實(shí)施后的很短時(shí)間內(nèi)被取代，而技術(shù)過(guò)高很可能在實(shí)際操作中由于和其他方面協(xié)調(diào)不當(dāng)而不能被運(yùn)用。需要注意的是，技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性要同時(shí)兼顧，不能為了單純追求先進(jìn)性而忽略適用性，也不能為了單純追求適用性而忽略了先進(jìn)性。建設(shè)上的可能性和可行性建設(shè)上的可能性是指從理論上說(shuō)建設(shè)可以實(shí)現(xiàn)，而建設(shè)上的可行性是指實(shí)際建設(shè)中可能完成?？赡苄允强尚行缘那疤幔尚行允强赡苄缘陌l(fā)展。只有在理論上建設(shè)可能完成，在實(shí)際工作中才有可能完成；如果建設(shè)在理論上就被淘汰了，那就不必再討論可行性的問(wèn)題了。(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的作用可行性研究是進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)的依據(jù)。在現(xiàn)行規(guī)定中，雖然可行性研究與項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的編制是分別進(jìn)行的，但項(xiàng)目設(shè)計(jì)要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的內(nèi)容進(jìn)行。項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的新技術(shù)、新設(shè)備也都必須經(jīng)過(guò)可行性研究才能被采用。我國(guó)建設(shè)程序就規(guī)定，進(jìn)行可行性研究是建設(shè)程序中的一個(gè)重要階段，是進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)的依據(jù)。可行性研究是項(xiàng)目實(shí)施的依據(jù)。只有進(jìn)行過(guò)項(xiàng)目可行性研究論證，被確定為技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理、效益顯著、建設(shè)與生產(chǎn)條件具備的投資項(xiàng)目，才能被國(guó)家或地方列入投資計(jì)劃，允許項(xiàng)目單位著手組織原材料、燃料、動(dòng)力、運(yùn)輸?shù)裙?yīng)條件和落實(shí)各項(xiàng)投資項(xiàng)目的實(shí)施條件，為投資項(xiàng)目能夠順利實(shí)施作出保障?？尚行匝芯渴琼?xiàng)目評(píng)估的依據(jù)。項(xiàng)目評(píng)估是指在可行性研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)論證、分析，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估，提出項(xiàng)目是否可行，是否為最好的選擇方案，為做出最后決策提供咨詢意見(jiàn)。可行性研究為投資者提供項(xiàng)目貸款提供依據(jù)。國(guó)內(nèi)外銀行及機(jī)構(gòu)受理項(xiàng)目貸款時(shí)，首先要求提供可行性研究報(bào)告，然后對(duì)其進(jìn)行全面審查、分析、論證，在此基礎(chǔ)上，編制項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告的結(jié)論，決定是否給與貸款。可行性研究為商務(wù)談判、簽訂有關(guān)合同協(xié)議提供依據(jù)。有些項(xiàng)目，可能需要引進(jìn)技術(shù)、設(shè)備，如與外商談判時(shí)，要以可行性研究報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容為依據(jù)，在可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，才能與外商簽約。在項(xiàng)目實(shí)施、投入運(yùn)營(yíng)之后，需要供電、供水、供氣、通訊和原材料等單位協(xié)作配套。因此，要根據(jù)可行性研究報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容與這些單位簽定協(xié)議?？尚行匝芯繛楣こ淘O(shè)計(jì)依據(jù)。在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品方案、建設(shè)規(guī)模、場(chǎng)地選擇、生產(chǎn)工藝、設(shè)備選型等都進(jìn)行了方案的比較論證，確定了最優(yōu)方案，在報(bào)告或批后，可根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行工程設(shè)計(jì)?？尚行匝芯繛閷で蠛献髡摺?zhǔn)備訂貨、施工準(zhǔn)備、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員培訓(xùn)提供參考依據(jù)。2.1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的基本原則(1)系統(tǒng)性原則。可行性研究的項(xiàng)目本身是個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)體，因此必須把它作為一個(gè)系統(tǒng)來(lái)看待，力求建立一整套預(yù)測(cè)模型。對(duì)個(gè)別項(xiàng)目過(guò)程進(jìn)行可行性研究，也必須與其他相關(guān)的項(xiàng)目過(guò)程聯(lián)系起來(lái)進(jìn)行分析。同時(shí)，還必須綜合考慮影響項(xiàng)目發(fā)展的各方面因素。可行性研究的可靠性與綜合運(yùn)用各方面資料的完整程度成正比。(2)連續(xù)性原則。項(xiàng)目過(guò)程是一個(gè)不斷變化的過(guò)程，因此描述這一過(guò)程的預(yù)測(cè)也不是一次性的，應(yīng)當(dāng)持續(xù)下去。如果可行性研究的工作時(shí)斷時(shí)續(xù)，或根據(jù)零碎的、片段的資料進(jìn)行可行性研究，或以為可行性研究一次就可以一勞永逸，很難達(dá)到項(xiàng)目的目標(biāo)與要求。做到連續(xù)性的可行性研究，就會(huì)逐漸地積累經(jīng)驗(yàn)，由不準(zhǔn)確到比較準(zhǔn)確。(3)定性與定量分析相結(jié)合的原則。定性分析是對(duì)未來(lái)事件發(fā)展性質(zhì)的判斷與預(yù)測(cè)；定量分析是對(duì)未來(lái)事件發(fā)展程度和數(shù)量關(guān)系的預(yù)見(jiàn)；定性分析是建立在定量分析基礎(chǔ)上的，預(yù)見(jiàn)是預(yù)測(cè)的根據(jù)?？茖W(xué)的預(yù)測(cè)必須從數(shù)量與質(zhì)量?jī)煞矫娣治龊凸烙?jì)項(xiàng)目與經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展的可能趨勢(shì)，才能深刻揭示項(xiàng)目過(guò)程的本質(zhì)特征和規(guī)律性。因此，可行性研究必須綜合運(yùn)用定性研究技術(shù)與定量分析技術(shù)，使兩者相互配合，以達(dá)到較好的預(yù)測(cè)效果。(4)客觀性原則。就是堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，是根據(jù)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析和論證，而得出可行或不可行的結(jié)論。編制人正確認(rèn)識(shí)各種客觀存在的規(guī)劃要求、建設(shè)條件和經(jīng)濟(jì)能力，研究工作要求排除主觀臆想，要從實(shí)際出發(fā)；實(shí)事求是地運(yùn)用客觀的資料作出符合科學(xué)和實(shí)際的決定和結(jié)論。(5)科學(xué)性原則。即要求按客觀規(guī)律辦事，這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。具體地說(shuō)，有以下幾點(diǎn)：要用科學(xué)的方法和認(rèn)真的態(tài)度來(lái)收集、分析和處理原始的數(shù)據(jù)和資料，以確保它們的真實(shí)和可靠；要求每一項(xiàng)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的決定，都有科學(xué)的依據(jù)，是經(jīng)過(guò)認(rèn)真地分析、計(jì)算得出的；可行性研究報(bào)告和結(jié)論必須是分析研究過(guò)程的合乎邏輯的結(jié)果，而不是主觀意思的表達(dá)。(6)公正性原則。就是站在公正的立場(chǎng)上，不偏不倚。堅(jiān)持科學(xué)性與客觀性原則，不為任何單位或個(gè)人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動(dòng)。(7)準(zhǔn)確性原則。這是指收集的資料確實(shí)放映客觀實(shí)際，分析的各項(xiàng)因素確實(shí)對(duì)可行性研究起主要作用。對(duì)資料應(yīng)去偽存真，去掉片面的、有缺陷的資料，使可行性研究建立在可靠的基礎(chǔ)上。(8)可靠性原則。這是指資料來(lái)源要可靠。資料整理是為著尋找各項(xiàng)因素在一定時(shí)期內(nèi)的變化規(guī)律，作為預(yù)測(cè)該因素變動(dòng)趨勢(shì)的依據(jù)。那些只有個(gè)別意義，或只在特定時(shí)間、特定環(huán)境中才有意義的數(shù)據(jù)，由于缺乏普遍意義，因而不能作為可行性研究的依據(jù)。2.1.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究的分類房地產(chǎn)可行性研究按研究的范圍不同，分為區(qū)域市場(chǎng)研究和項(xiàng)目市場(chǎng)研究。(1)區(qū)域市場(chǎng)研究這是指針對(duì)某個(gè)地區(qū)或城市的各類房地產(chǎn)（如土地開(kāi)發(fā)、住宅和公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)設(shè)施、工業(yè)產(chǎn)房旅館等）市場(chǎng)情況進(jìn)行綜合性分析和評(píng)估。例如，對(duì)某城市住宅市場(chǎng)的研究，包括分析和預(yù)測(cè)一定時(shí)期內(nèi)該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長(zhǎng)，以確定住宅有效需求的大小。分析和研究各種住宅類型的需求，以確定投資或開(kāi)發(fā)住宅類型的比例，分析其他影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入該城市住宅市場(chǎng)的因素等。(2)項(xiàng)目市場(chǎng)研究這是指滿足城市中某塊土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的需求，局限于該塊土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的分析和研究。通常如果取得某一地塊但尚未確定其用途，則應(yīng)進(jìn)行土地最優(yōu)利用研究，估計(jì)開(kāi)發(fā)哪類房地產(chǎn)產(chǎn)品可以獲取最大的收益。由于土地用途在開(kāi)發(fā)者獲得使用權(quán)之前就已被城市規(guī)劃部門限定了，因而，項(xiàng)目市場(chǎng)研究就是進(jìn)行市場(chǎng)供需情況、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、以及建筑設(shè)計(jì)和施工等情況的經(jīng)濟(jì)性分析。區(qū)域市場(chǎng)可行性研究和項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究是交叉進(jìn)行的，兩者相輔相成、密不可分。2.1.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容由于行業(yè)差異，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究與其他項(xiàng)目可行性研究略有差別，其主要內(nèi)容包括以下六個(gè)方面：(1)項(xiàng)目的基本情況。包括項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地理位置、總占地面積、總建筑面積、各類建筑的構(gòu)成、投資總額，總工期等基本情況。并說(shuō)明項(xiàng)目提出的背景、開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要性，對(duì)實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟(jì)的意義。進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地的現(xiàn)狀和建設(shè)條件分析，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等調(diào)查資料，并對(duì)供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析。(2)市場(chǎng)分析。包括宏觀經(jīng)濟(jì)情況的介紹，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況調(diào)查，房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)銷售調(diào)查和需求預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售或出租前景分析，市場(chǎng)范圍的確定和租售對(duì)一分析。調(diào)查的主要因素包括政策因素、社會(huì)因素、規(guī)劃因素、人文因素、開(kāi)發(fā)商因素等。分析方法主要有統(tǒng)計(jì)分析法、集合意見(jiàn)分析法、市場(chǎng)比較法、歷史經(jīng)驗(yàn)分析法、因果分析法等。(3)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方案。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案選擇和定位包括項(xiàng)目總體方案定位和項(xiàng)目具體產(chǎn)品技術(shù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總平面布局，主要建筑物的造型設(shè)計(jì)，城市景觀設(shè)計(jì)，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場(chǎng)地內(nèi)外交通組織、基礎(chǔ)設(shè)施與工程管網(wǎng)規(guī)劃。(4)經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。確定項(xiàng)目的建設(shè)工期、進(jìn)度控制和交付使用的初步安排，研究項(xiàng)目總投資估算。包括開(kāi)發(fā)場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)，拆遷安置費(fèi)，項(xiàng)目的工程造價(jià)、規(guī)劃費(fèi)，建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用的估算。預(yù)測(cè)項(xiàng)目總銷售收入，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)和分析，包括對(duì)項(xiàng)目的銷售收入（總價(jià)值）、總投資、預(yù)期利潤(rùn)、稅金、場(chǎng)地費(fèi)，進(jìn)行現(xiàn)金流量分析和財(cái)務(wù)平衡分析，并對(duì)開(kāi)發(fā)工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析和盈虧分析。(5)社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。一般規(guī)模較大的投資項(xiàng)目，還要著重進(jìn)行社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。如項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)、改善居住條件和環(huán)境、解決就業(yè)問(wèn)題、豐富城市景觀以及對(duì)相關(guān)聯(lián)行業(yè)的帶動(dòng)和促進(jìn)作用、提高城市整體經(jīng)濟(jì)效益等。一般而言，當(dāng)從企業(yè)的角度對(duì)項(xiàng)目所進(jìn)行的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)產(chǎn)生矛盾時(shí)，應(yīng)以后者的結(jié)論為主決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否實(shí)施。第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究現(xiàn)狀分析及影響因素3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的現(xiàn)狀分析3.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的現(xiàn)狀改革開(kāi)放初期，在總結(jié)建國(guó)以來(lái)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我國(guó)開(kāi)始搞可行性研究工作。發(fā)過(guò) 20 多年的不斷完善，建設(shè)項(xiàng)目可行性研究已經(jīng)成為建設(shè)程序中的重要環(huán)節(jié)，也是建設(shè)項(xiàng)目前期工作中不可缺少的重要工作內(nèi)容之一，在投資決策中發(fā)揮了積極的作用。認(rèn)真搞好可行性研究，已逐步成為全社會(huì)的共識(shí)。我國(guó)的可行性研究工作，取得了可喜的成績(jī)。但同時(shí)在工作實(shí)踐中，仍然存在不少問(wèn)題。對(duì)近年來(lái)的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)分析，我們看到這樣的事實(shí)：有的項(xiàng)目，工期一拖再拖，投資一增再增，仍然難以建成，成了胡子工程；有的項(xiàng)目，雖然建成，但不能達(dá)標(biāo)達(dá)產(chǎn)；有的項(xiàng)目，建成投產(chǎn)了，也能正常生產(chǎn)，但產(chǎn)品銷售不出去，達(dá)不到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。造成這種情況的原因很多，其中在可行性研究階段工作粗糙，沒(méi)有科學(xué)、客觀、公正地為顧客提供依據(jù)充足、內(nèi)容完整、實(shí)事求是的可行性研究報(bào)告是重要因素之一。面對(duì)這一嚴(yán)酷的事實(shí)，不能不引起我們高度重視。因此，指出可行性研究中存在的問(wèn)題，分析其原因，研究其對(duì)策，更好地為投資決策服務(wù)，是十分必要的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是較復(fù)雜的綜合性行業(yè)，它除了具備一般行業(yè)所具有的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)和服務(wù)等特征外，還具有投資額度大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢、產(chǎn)品體量大、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)環(huán)境影響大等特點(diǎn)。九十年代以來(lái)，全國(guó)各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同程度出現(xiàn)了土地供應(yīng)總量失控、開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大、市場(chǎng)供給和需求脫節(jié)等問(wèn)題，造成了供大于求、空置房面積居高不下和“半截子”項(xiàng)目的現(xiàn)象，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了不良影響。同時(shí)也造成部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是國(guó)有企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益差的局面， 使企業(yè)陷入困境甚至有的達(dá)到破產(chǎn)的程度。究其原因，固然有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)范化程度低、規(guī)范缺口多、約束力有限、規(guī)范效果不理想等客觀因素，但開(kāi)發(fā)商以供給為導(dǎo)向、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)、選址不當(dāng)、產(chǎn)品定位失誤、規(guī)劃設(shè)計(jì)落后等決策不當(dāng)?shù)闹饔^因素還是造成這些問(wèn)題的主要原因，而這些恰恰是房地產(chǎn)可行性研究的主要內(nèi)容和重點(diǎn)分析的對(duì)象，也可以說(shuō)，不重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究，是造成房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗的關(guān)鍵之一。3.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究存在的問(wèn)題目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款的重要依據(jù)，我國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作還存在一些問(wèn)題，現(xiàn)具體分析如下：(1) 理論指導(dǎo)上存在的問(wèn)題作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究重要內(nèi)容的市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)方式等，如何在可行性研究中根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行評(píng)價(jià)，缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見(jiàn)。有關(guān)可行性研究分析的理論書(shū)籍中都較為模式化、簡(jiǎn)單化地介紹市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目策劃等工作的理論和方法，但具體在可行性報(bào)告中如何分析和評(píng)價(jià)，缺乏理論指導(dǎo)。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究還沒(méi)有一套完整的、系統(tǒng)的、可操作的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，現(xiàn)有的指標(biāo)僅僅是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，而這些評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)決策的參考和指導(dǎo)作用不明顯，這是相當(dāng)一段時(shí)間可行性研究流于形式、質(zhì)量低下的一個(gè)重要原因。由于在理論上缺乏指導(dǎo)性，因此在房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制過(guò)程中容易使人陷入以下誤區(qū)：對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目策劃等重要內(nèi)容分析依據(jù)不科學(xué)，缺乏指導(dǎo)性。有些數(shù)據(jù)的采集和處理，包括測(cè)算好象已在靜態(tài)基礎(chǔ)上考慮了動(dòng)態(tài)，但實(shí)際上沒(méi)能考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)多變的形勢(shì)，如供給和需求、產(chǎn)品品質(zhì)的先進(jìn)性、租售價(jià)格和政策等因素的變化；可行性研究報(bào)告?zhèn)戎赜诙糠治?、根?jù)各種公式、模式下的“精算”結(jié)果作判斷。但純定量論證分析法并不能滿足可行性研究為決策提供科學(xué)依據(jù)的客觀要求，其往往只注重決策結(jié)果的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)可行性，忽視了定性分析。房地產(chǎn)可行性研究需要定量分析與定性分析并重，但是，在實(shí)際工作中往往偏重于定量分析，而忽視定性分析。究其原因有兩個(gè)：第一是定量分析容易掌握，定量分析的程序及計(jì)算軟件的普及，已使定量分析成為非常輕松的工作；第二是定性分析要求對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行具體分析，除了進(jìn)行項(xiàng)目本身的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境分析外，還要進(jìn)行國(guó)家政治因素、政策法規(guī)及稅費(fèi)因素和經(jīng)濟(jì)因素分析，難度相對(duì)較大。(2)投資決策者的行為上存在的問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策者，是決策系統(tǒng)的基本要素，是決策系統(tǒng)中最積極、最能動(dòng)的因素，它是決策系統(tǒng)的駕馭者和操縱者，是決策系統(tǒng)成功與失敗的關(guān)鍵。據(jù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決策者行為的調(diào)查、分析，影響房地產(chǎn)可行性研究指導(dǎo)思想的項(xiàng)目投資決策者行為方式主要有以下幾種：以獲得政府立項(xiàng)批文和投資計(jì)劃為目的；出于節(jié)約資金考慮，由企業(yè)內(nèi)部職能部門或委托社會(huì)個(gè)人進(jìn)行；聘請(qǐng)社會(huì)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)完成。項(xiàng)目投資決策者的這些行為特征客觀地造成了目前房地產(chǎn)可行性研究流于形式的局面，這是由投資決策者的世界觀方法論和經(jīng)驗(yàn)主義所決定的，項(xiàng)目投資決策者是否具有創(chuàng)新觀念、全局觀念和風(fēng)險(xiǎn)觀念，是否具有決策科學(xué)化的指導(dǎo)思想，是提高可行性研究有效性的關(guān)鍵。(3)編制人上存在的問(wèn)題目前進(jìn)行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)，有些報(bào)告撰寫(xiě)得漏洞百出、選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無(wú)來(lái)源、前后不一致，定性分析流于形式，沒(méi)有針對(duì)性等等，究其原因，有以下幾點(diǎn)：編制人員專業(yè)素質(zhì)低。相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的編制專業(yè)人士，并不了解和熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，他們僅能做的是依葫蘆畫(huà)瓢，定性分析東拼西湊，定量分析草率計(jì)算，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)流于形式，失去了可行性研究的作用。編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行必要的調(diào)查、收據(jù)收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來(lái)滿足經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果的需要，沒(méi)有詳細(xì)的調(diào)查提綱和編制方案，參照以往編制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告樣本進(jìn)行修改，這種報(bào)告質(zhì)量可想而知。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性、不可預(yù)見(jiàn)性等客觀因素，可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進(jìn)行科學(xué)、合理的分析預(yù)測(cè)；缺少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場(chǎng)的客觀預(yù)測(cè)；不能對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確分析；成本測(cè)算習(xí)慣于社會(huì)平均水平，不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算投資費(fèi)用，致使進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。(4)可行性研究的深度不夠的問(wèn)題一個(gè)深度適宜的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要體現(xiàn)在：工程實(shí)施方案有兩個(gè)以上方案比選，確定的主要工程數(shù)據(jù)應(yīng)滿足初步設(shè)計(jì)的要求，提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策的需要等。而目前可行性研究工作深度不夠，主要表現(xiàn)在：定性描述較多，定量計(jì)算不足；廠（站）址、主要工藝方案、重大設(shè)備選型缺少多方案比選；生產(chǎn)（建設(shè)）規(guī)模論證不充分；重要數(shù)據(jù)、參數(shù)來(lái)源不清，依據(jù)不足，等等。(5)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)不足，參考依據(jù)不夠。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，但實(shí)踐中不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)分析顯然不足、不透、不深，在投資估算中，沒(méi)有相應(yīng)的工程造價(jià)的定額、標(biāo)準(zhǔn)；在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，隨心所欲地采用一些過(guò)時(shí)的財(cái)務(wù)比率和參數(shù)等。(6)方案優(yōu)化重視不夠。方案設(shè)計(jì)是不可缺少的程序，也是提高經(jīng)濟(jì)效益的重要環(huán)節(jié)。但方案設(shè)計(jì)現(xiàn)在更多的是從技術(shù)角度和美學(xué)角度出發(fā)，對(duì)如何提高經(jīng)濟(jì)效益還重視不夠。3.2 房地產(chǎn)可行性研究的影響因素?zé)o論進(jìn)行何種類型房地產(chǎn)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，其成功與否不僅受到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，而且還受到許多外部因素的影響。對(duì)這些影響因素的深入細(xì)致的分析和評(píng)估，是房地產(chǎn)可行性研究的極為重要的內(nèi)容。如果對(duì)它們研究不透、考慮不周或評(píng)估不準(zhǔn)，那么就會(huì)導(dǎo)致投資的盲目性，直接影響經(jīng)濟(jì)收益，甚至使投資中途失敗，造成嚴(yán)重?fù)p失。通常，對(duì)房地產(chǎn)可行性研究的影響因素有：政府政策因素、環(huán)境因素等。3.2.1 政府政策因素房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與城市發(fā)展緊密相連，受到來(lái)自政府有關(guān)部門的各種限定與制約。政府政策因素是房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)和成功實(shí)施的先決條件。一是通過(guò)計(jì)劃管理手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀上的總量調(diào)控；二是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系、價(jià)格水平的自動(dòng)調(diào)節(jié)，從而調(diào)節(jié)和約束企業(yè)行為，抑制市場(chǎng)的非正常交易。(1)政府對(duì)土地總體規(guī)劃和年度計(jì)劃的調(diào)控因素在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中對(duì)土地的供應(yīng)和運(yùn)作十分重要尤其對(duì)基本建設(shè)投資調(diào)節(jié)更為重要。因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般總伴隨著對(duì)土地的直接要求，政府供應(yīng)土地的質(zhì)與量直接控制基本建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。從市場(chǎng)運(yùn)行的角度來(lái)說(shuō)，供求關(guān)系是決定市場(chǎng)狀況的根本原因，特別是由于我國(guó)國(guó)有土地由政府壟斷出讓或劃撥，因而土地總體規(guī)劃和年度計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)更具有直接明顯的調(diào)節(jié)功能。在進(jìn)行房地產(chǎn)可行性研究時(shí)必須高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)上土地供應(yīng)狀況。(2)城市規(guī)劃的影響現(xiàn)代城市發(fā)展十分重視整體規(guī)劃，城市規(guī)劃建設(shè)十分重視：統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則。并遵循該原則集中成片改造舊區(qū)和開(kāi)發(fā)新區(qū)，合理地配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，較快地改變城市面貌，增強(qiáng)城市活力和提高城市綜合效益。每一塊政府批租的土地一般都同時(shí)確定了其用途，要改變其用途的性質(zhì)是很困難的。同時(shí)，政府在批租土地時(shí)還會(huì)附帶一些約束條件，例如，開(kāi)發(fā)用地的容積率、房屋建筑限高等?？梢?jiàn)，在進(jìn)行房地產(chǎn)可行性研究時(shí)必須十分重視城市規(guī)劃的限制因素。(3)金融的杠桿作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)通過(guò)專業(yè)銀行，用信貸、發(fā)行股票、債券及開(kāi)展住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)融通資金。政府通過(guò)信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于金融杠桿的調(diào)節(jié)作用往往呈周期變化，因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)可行性研究時(shí)，應(yīng)注意掌握和預(yù)測(cè)金融調(diào)節(jié)的變化規(guī)律。各國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，單純依靠市場(chǎng)不可能解決住房問(wèn)題，只有市場(chǎng)與非市場(chǎng)相結(jié)合，才是解決住房問(wèn)題的有效途徑，政府勢(shì)必運(yùn)用適當(dāng)政策加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控，例如，確定微利商品房的水平，住宅商品房?jī)r(jià)格規(guī)定等。因此也要注意住房政策的影響(4)地價(jià)的杠桿作用雖然房地產(chǎn)價(jià)格主要取決與供求關(guān)系，但地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有很大影響。房地產(chǎn)價(jià)格是政府調(diào)控市場(chǎng)的主要對(duì)象，政府可通過(guò)城市土地供應(yīng)的壟斷地位，運(yùn)用地價(jià)的杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。應(yīng)適當(dāng)重視地價(jià)的杠桿作用。稅收的影響房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。政府通過(guò)稅收杠桿理順?lè)峙潢P(guān)系，保證政府的地租收益，通過(guò)稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，用以抑制投機(jī)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為。由于稅收調(diào)節(jié)方法時(shí)效性強(qiáng)、突變的特點(diǎn)明顯，應(yīng)考慮稅收政策的因素。租金的影響房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，租金作為房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對(duì)象之一。政府通過(guò)調(diào)節(jié)租金水平使之與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，并努力使租金與房地產(chǎn)買賣價(jià)格保持合理的比例，保障政府的土地收益。另一方面，政府根據(jù)市場(chǎng)需求，在保證房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給的前提下，合理調(diào)整租售比例。由于租賃收入是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收益的重要組成部分，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)可行性研究時(shí)應(yīng)重視租金這個(gè)影響因素。3.2.2 環(huán)境因素這里指的是廣義項(xiàng)目的自然條件的環(huán)境因素，如項(xiàng)目的自然條件、城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件、周圍的環(huán)境質(zhì)量等方面。（1）項(xiàng)目的自然條件。一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，應(yīng)當(dāng)包括對(duì)擬開(kāi)發(fā)土地的地形、地物、水文地質(zhì)條件、等校核，同時(shí)要明確土地位置、面積等評(píng)價(jià)結(jié)果。因?yàn)轫?xiàng)目的自然條件直接影響到土地平整、開(kāi)