物業(yè)前期介入建議.doc

精品文檔1、規(guī)劃設計階段一、 對于規(guī)劃設計，物業(yè)管理前期介入人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理，力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作；從使用者的角度出發(fā)考慮設計是否方便使用、有無必要，力求使小區(qū)業(yè)主在以后的生活中能夠帶來便利。根據(jù)十多年的物業(yè)管理經驗，從樓房頂層開始至地下室從以下的各個建筑環(huán)節(jié)過程中須注意的事項：1、天臺綠化（1）做好防水層，安裝排水系統(tǒng)和灌溉系統(tǒng)； （2）宜選擇花草和灌木類等陽性植物，對土壤要求不高； （3）不能選擇攀援、有毒、帶刺、易產生異味、易滋生蚊蟲的植物； （4）不能留可種植蔬菜和瓜果的位置。2、晾曬區(qū)（1）晾曬骨架安全美觀、便于維護；（2）要采用防風措施。3、電梯機房 （1）地面、墻面、屋頂?shù)姆浪幚恚?（2）門窗防雨水進入； （3）溫度、濕度控制； （4）防老鼠及其它小動物進入； （5）通風系統(tǒng)； （6）標示牌； （7）曳引轉動部分要有防護裝置； （8）操作指引。4、太陽能 （1）推薦采用經營性質，可為開發(fā)企業(yè)帶來長期利潤； （2）不建議業(yè)主自裝，影響建筑物整體外觀，易破壞防水層，不便于管理，如果一定要考慮業(yè)主自裝則需要劃出專用區(qū)域； （3）開發(fā)商免費安裝，優(yōu)點：可提升開發(fā)商的競爭優(yōu)勢，促進銷售；缺點：增加后期維護成本。5、水箱 （1）預防二次污染（防鼠、防蟲及其它小動物進入）； （2）預留檢修口、透氣口； （3）荷載評估； （4）防溢報警裝置； （5）防溢口、排水口預留； （6）水箱外爬梯懸空設計，防止小孩攀爬； （7）水箱內爬梯防銹處理。6、防雷（參照國家相關標準）7、通訊設施 （1）充分考慮輻射對住戶的影響； （2）建議在室內安裝。8、安全管理（1）設立巡更簽到點；（2）女兒墻的高度符合相關標準；（3）女兒墻墻面不能有管道等物體（防止攀爬踩踏）；（4）預留高空作業(yè)時使用的掛件端口； 9、取水口設計 10、中央空調：（1）水壓平衡管（2）防火措施（主要針對散熱片） 11、小區(qū)標示牌（1）安裝位置要要便于觀瞻；（2）燈光要考慮節(jié)能；（3）采取相關的安全保護措施；（4）注重整體視覺效果。12、排煙排氣口 （1）防倒灌設計； （2）防雨水設計。13、照明（如有可能，建議納入政府燈光工程）：（1）節(jié)能考慮；（2）安裝角度的合理性；（3）考慮安全；（4）便于后期維護。 二、設施設備 1、水泵房（1）集水池、潛水泵、溢水報警系統(tǒng)的設計（2）水泵房的隔音減震處理（3）控制柜機座高于水泵房門檻的高度，防止水泵溢水出來淹沒控制柜（4）標示牌（分區(qū)供水標示、分類供水標示、水流方向指引、操作流程指引、常開常閉狀況指引、禁止事項）（5）易銹蝕的螺絲涂上黃油，加裝套管（6）水泵出水處應該采用鋼管聯(lián)接，防止異常情況下水溫過高導致爆管的現(xiàn)象 2、配電房（1）基礎高度滿足防洪的需要；（2）標識指引需要特別注意工作電壓和線路識別以及常開常閉狀況和禁止事項；（3）地面絕緣處理，劃安全警戒線；（4）高壓隔離保護；（5）獨立排水系統(tǒng)；（6）溫濕度控制、照明通風系統(tǒng)、應急照明系統(tǒng)；（7）配備干粉或氣體滅火器。3、發(fā)電機房（1）排煙：排煙口位置選擇，充分考慮煙、氣的熱度和氣味；考慮排煙系統(tǒng)產生的噪音；防止雨水倒灌；（2）油箱裝置：獨立儲油室，與發(fā)電機分離；防火措施；油箱的密封性（長期存放期間，防止揮發(fā)、污染）；進氣口通暢；自動加油裝置；刻度尺；防靜電措施。（3）照明系統(tǒng)：防爆裝置；滿足消防要求；應急照明系統(tǒng)；（4）隔音效果：門、墻面、屋頂；（5）其他：備用電池、電解液、工具臺、操作指引、自動狀態(tài)；4、消防系統(tǒng)（1）消防聯(lián)動柜：溫度控制、操作指引、禁止事項；（2）氣體瓶安裝：溫度控制、安全管理、禁止事項；（3）消防廣播、煙感、溫感、噴淋、消防栓及接合器，防火門（常閉）、手報按鈕、卷簾門、雨淋系統(tǒng)（適用于大型商業(yè)中心）、排煙系統(tǒng)、末端放水、疏散標識圖；啟用前保護；防盜措施；5、智能系統(tǒng)（1）監(jiān)控布置：不留盲點，確保清晰度，確保存貯周期滿足公安機關的要求；（2）紅外線裝置：避開雜物干擾引起誤報，與監(jiān)控同步；（3）室內安防：居家防盜自動報警系統(tǒng)；（4）門禁系統(tǒng)；（5）停車場道閘系統(tǒng)；（6）可視對講系統(tǒng)：位置合理，保證視頻效果。6、空調系統(tǒng)（1）選型（節(jié)能、環(huán)保）；（2）排風系統(tǒng)隔音；7、給排水系統(tǒng)（1）分區(qū)供水（高區(qū)、中區(qū)、低區(qū)）；（2）分類供水（生活用水、消防水）；（3）雨污分排（單立管、雙立管、三立管設計合理）；（4）房屋獨立排水；（5）下水道口防護設計。三、 樓道1、照明：（1）節(jié)能；（2）應急照明；（3）熒光油漆（緊急疏散）。2、垃圾桶放置（做好墻面保護處理）；樓層標識是否準確；井道標識；保潔取水點。3、疏散指示牌；消防栓；防火門常閉狀態(tài)；消防通道地面處理；消防樓梯安裝扶手；4、采光設計（窗戶）：保證采光需要、保證安全需要、保證清潔作業(yè)需要。四、 電梯間1、電梯地坎地面設計斜坡，防水進入電梯井道；2、照明（節(jié)能）；3、果皮箱設置（精致）；4、采光設計；5、分區(qū)消防門（戶數(shù)較多時）；7、通風設計；8、窗戶（安全、防雨）；9、空間設計合理；10、消防疏散示意圖。五 房屋使用功能1、空調主機位設計（1）美觀實用；（2）外觀統(tǒng)一；（3）冷凝水排水系統(tǒng)；（4）墻體預留空調管口；2、陽臺（1）預留地漏排水；（2）防水處理；（3）安全防護。3、入戶花園（1）防水處理；（2）防盜措施；（3）根據(jù)現(xiàn)場需要，防止高空拋物。4、預埋管線標識：方便二次裝修。5、用電開關區(qū)分：插座、照明、空調等電路區(qū)分。6、梁柱上的預埋管道（預先考慮業(yè)主裝修使用時管線布置需要，在梁柱位置預留穿線孔）。7、同層排水。8、廚房、衛(wèi)生間排煙管道設計。9、電梯井道隔音：如電梯井道與臥室共用墻體，則要有隔音措施。六 、大堂1、照明（1）節(jié)能；（2）便于維修維護；（3）安全（很重要）；（4）應急照明。2、門禁：選擇合適位置，防雨防曬，方便使用，保證效果。3、宣傳欄：底部不全封閉，便于清除小廣告、卡片等。4、信箱：與墻面共體，便于外側投遞、內側取用；信箱底部離地面一定距離，高度合適（防水防潮）；5、休閑椅：舒適、美觀、耐用，與大堂整體協(xié)調。6、玻璃門：防撞警示條；常閉狀態(tài)。7、電梯標志；電源接口；預留節(jié)日裝飾掛鉤等（掛鉤隱形或藝術造型）。七、 電梯1、型號：選用節(jié)能經濟使用性產品，速度與提升高度相匹配，載重滿足實際需要。2、充分考慮后期的維護成本：零部件的通用性、排斥產品的壟斷性。3、轎廂：乘坐須知；檢測合格證；扶手；地板裝飾；排風；應急照明。3、監(jiān)控對講：轎廂、機房、轎廂頂、地坑、監(jiān)控中心。4、電梯底坑：緊急排水；防水措施（防止地下水滲透）；爬梯。5、運行舒適感。八、 停車場1、照明：（1）分路分區(qū)控制；（2）節(jié)能；（3）應急照明系統(tǒng)；（4）盡可能多建些停車位。2、標識指引：進出口、路線引導、顏色分區(qū)、限高限速、防撞警示、消防疏散指示、車位線（可采用虛線）、收費公示牌。3、滅火器配置、反光鏡、消防沙池、出入口防滑處理、出入口坡度和轉彎設計是否合理、減速帶（可用塑膠和水泥）、車位鎖、道閘位置選擇；排水、送排風、降噪處理。九、 園林設計1、植物種類的選擇：考慮氣候特點、地域特點，常綠為主，易于養(yǎng)護和管理；花期搭配適當；不宜種植帶刺的有毒植物。2、綠化合理分布：以樹木為主，少種草地；以結縷草為主。3、綠化取水點：龍頭特殊處理；新式取水裝置；靠近排水溝井。4、園林小品：元素設計；標識規(guī)范；水景設計。（突出文化氛圍，結合知識性和趣味性，考慮安全因素，便于后期養(yǎng)護）5、隔離護欄；路芽（防止水土流失，美觀、安全）。6、燈桿飾物：利用燈桿懸掛裝飾物或藝術性花草，美化環(huán)境。十、 園區(qū)公共場地1、人車分流：保證安全，便于管理。2、宣傳欄、文化長廊：選擇合理位置、公益性廣告、生活健康小知識。3、非機動車放置點：定點管理、整齊擺放、防盜措施、保持清潔，可考慮配備充電電源。4、道路設計：設置無障礙通道；根據(jù)需要安裝減速帶；確保消防通道暢通。5、井蓋：設置于安全、隱蔽的位置，避免車壓，如無法避免，則采取降噪措施（如加裝橡膠圈等）。6、垃圾中轉站：減少對住戶的影響；注意隱蔽（如栽樹遮擋，加蓋頂篷等）；便于清潔排水；便于垃圾清運。7、垃圾桶擺放：堅固耐用、分類回收垃圾，布置合理，建議采用帶煙灰缸的垃圾桶。8、公共娛樂場所：休閑椅分布合理；娛樂設施安全可靠；要有安全標識和禁止事項。十一、 管理用房預留管理處辦公室、監(jiān)控中心、業(yè)委會用房、員工宿舍、倉庫、食堂等。十二、 會所游泳池、棋牌室、活動中心、健身房、球類活動區(qū)、閱覽室、茶藝廳等。十三、 社區(qū)商業(yè)1、商業(yè)布局合理（入駐商家搭配合理）。2、考慮顧客停車問題。3、消防規(guī)范符合要求。4、廣告位預留和分配問題。5、商業(yè)環(huán)境規(guī)劃。6、水電及配套設施設備。7、空調位的預留7、配備化油池。2、建設施工階段建設過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。l * 提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；l * 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；l * 審查有關工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；l * 提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見；l * 提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見；l * 幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；l * 提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；l * 檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；l * 檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；l * 配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確秩序維護裝質量；l * 提出遺漏工程項目的建議；l 對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。3、竣工驗收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。 * 參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；l * 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；l * 參與重大設備的調試和驗收；l * 制訂物業(yè)驗收流程；l * 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。4、物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)