創(chuàng)業(yè)設(shè)計大賽參考資料.doc

銀谷時尚中心招商及管理方案 為了抓住2008年奧運會即將召開的有利契機，全面展開銀谷商業(yè)區(qū)的改造調(diào)整工作，實現(xiàn)公司利益的最大化，根據(jù)董事長對規(guī)劃方案的修改意見，特制訂招商及管理方案如下： 第一部分 市場分析及市場定位 一、市場分析： 1、銀谷做為秦皇島市目前唯一的地下大型商業(yè)地產(chǎn)項目，在城市中心區(qū)地面商業(yè)空間趨向飽和狀態(tài)的情況下，將越來越顯示出得天獨厚的優(yōu)勢。 2、2008年北京奧運會即將召開，將為秦皇島帶來更多的外地游客，促進經(jīng)濟的快速發(fā)展，位于人民廣場和人民公園中間位置的銀谷必將成為全市普通市民最大的休閑運動娛樂場所。 3、雖然銀谷位于主力商圈之外，平時客流量不足，人氣不旺，眾多市民還沒有養(yǎng)成到銀谷購物的消費習(xí)慣，但是我們應(yīng)該有充足的信心，通過努力工作，把銀谷打造成為秦皇島的城市形象代表，成為秦皇島的城市名片，成為更多外地和外國游客的休閑娛樂商業(yè)中心。 4、秦皇島各商場經(jīng)營定位雖然都有各自的特點，但在商業(yè)形態(tài)上、商品結(jié)構(gòu)上和品牌結(jié)構(gòu)上同質(zhì)化也很嚴重，主要集中在百貨方面，為銀谷的差異化經(jīng)營提供了很大的市場空間。 5、秦皇島人有夜生活的需求，這就為銀谷提供了一個很好的市場機會，也有了大量的潛在消費客群。但主要商場除金街和現(xiàn)代購物廣場晚上延長至八點半外，其他均在七點前閉店，綜合性的休閑娛樂購物場所更是個空白，同時，加上兼顧了白天和夜晚，拉長了營業(yè)時間，使銀谷的商業(yè)價值有了超出一般商業(yè)增長速度的可能性。 二、市場定位： 1、秦皇島最大的集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的地下休閑商業(yè)街。 2、突出休閑娛樂定位，吸引更多的消費顧客，打造秦皇島最具活力的休閑購物夜生活中心。 2、主要經(jīng)營項目：運動健身、休閑娛樂、精品服飾、數(shù)碼電玩、新奇特的即時消費項目、特色小吃等。 3、消費人群：全市青少年和周邊居民為主要消費者。主流消費群體年齡為1835歲。 4、品牌形象定位：休閑、時尚、健康、自由。 第二部分 招商管理思路 一、招商思路： 1、要想做出較高的合理商業(yè)地產(chǎn)價格，必須做好文化和商業(yè)相契合的問題，銀谷商業(yè)項目旨在打造秦皇島休閑商業(yè)街的第一品牌，我們要用足夠突出銀谷市場定位和特色的新概念來重新啟動市場，重新塑造銀谷商業(yè)區(qū)的形象。 2、理念設(shè)計是商業(yè)步行街策劃的靈魂，要在商業(yè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新，兼顧歷史特點，更重要的是有利于未來發(fā)展。銀谷本次規(guī)劃是一次全新的理念改造，而不是修修補補，或僅僅成為某一種業(yè)態(tài)的簡單復(fù)制和擴張，也不是多種簡單業(yè)態(tài)的復(fù)合和疊加，而要使不同行業(yè)有機互補、不同經(jīng)營特色的商家資源共享、生意相得益彰，進而達到投資最大化的商業(yè)目的。 3、商業(yè)地產(chǎn)最講究人氣，大量的客流量是保證商業(yè)發(fā)展的首要因素。銀谷商業(yè)區(qū)目前最大的問題是主動客流量太少，不足以支撐大量商戶的生存。增加主動購物消費人流，提升人氣是銀谷本次規(guī)劃中最先考慮的問題，也是引進項目和進行項目組合的最重要的考慮因素。 4、要保證市場定位的順利實現(xiàn)，我們必須在原有基礎(chǔ)上擴展思路，增加更多適合的品類進入銀谷商業(yè)區(qū)，并優(yōu)先選擇讓顧客耳目一新的、獨特的、可以吸引顧客下次再來的亮點項目，豐富商品結(jié)構(gòu)，以達到吸引更多客流的目的。 同時，通過通道的美化開放、區(qū)域連接地段的改造和燈光等營業(yè)設(shè)施的改進，加上項目之間的互動，將原有的偏遠區(qū)域搞活，變成相對優(yōu)勢商戶區(qū)。 二、經(jīng)營項目的品類規(guī)劃 1、經(jīng)營項目 精品服飾區(qū)：男女精品服飾、內(nèi)衣、鞋帽、童裝、包、飾品等。 特色項目區(qū)：香熏、家居用品、小家電、數(shù)碼產(chǎn)品、美甲、化妝、玩具、古玩店、車飾、鮮花店、書店、民族特色文化商品及其他新奇特項目等。 餐飲娛樂區(qū)：特色小吃、食品店、特色飲品、西餐、咖啡廳、酒吧、舞廳、電玩、小劇場、茶館（含棋牌項目）、網(wǎng)吧等等。 跳蚤市場區(qū)：各類便宜商品。 2、項目的分區(qū)管理 原項目區(qū)域擬安排項目區(qū)域說明 A、B、C商戶區(qū)、電玩、舞蹈學(xué)電玩、網(wǎng)吧、舞蹈學(xué)校精品服飾區(qū) 校、西側(cè)衛(wèi)生間、網(wǎng)吧改造成商鋪 D、 E、F、G商戶區(qū)、特色項目區(qū)邊角地段可改造 足浴、茶樓、棋牌室、冰吧、學(xué)校、餐廳、KTV東側(cè)、冰吧及大門主通餐飲娛樂區(qū)集中和分散相結(jié)合 道兩側(cè) 全部改成510平米演藝吧、KTV西部跳蚤市場區(qū) 開放式小商鋪 有些項目可穿插分布在不同位置，原則是保證每一個區(qū)域都有帶人氣的項目，保證項目之間的互動。 如果網(wǎng)吧拒不同意搬遷，則對相應(yīng)區(qū)域做相應(yīng)改變，并考慮對租金的影響。 3、精品服飾區(qū)的項目設(shè)想 A、擬引進適合銀谷的休閑運動品牌來提高品位，擬對李寧、真維絲、羅賓漢、阿迪達斯、耐克等展開招商談判，吸引到一家就可能帶來更多。 B、擬引進秦皇島當?shù)卮笮蜕虉鲋械乃^二線品牌。 C、因秦皇島大多數(shù)商場進行品牌化戰(zhàn)略，將多品牌的名品折扣店從中清退，而這些項目又是符合年輕人消費能力差又追求名牌的心理，所以引進后能帶來一定的人氣。 D、鼓勵和引導(dǎo)原有商戶進行品牌升級，并提高裝修檔次，以提升整體形象。 三、關(guān)于調(diào)整收益的思考 1、租金標準的制訂不能一廂情愿，銀谷要通過本次整體規(guī)劃和重新的分區(qū)管理，使整體的商業(yè)氣氛更加濃厚、商業(yè)環(huán)境更加優(yōu)美，帶動人氣旺起來，并使整體項目之間的互動得到強化，逐步提高購買率，使商戶經(jīng)營者的利益都得到有效提升，從而達到增加公司收益的目的。 2、本次調(diào)整的效益必須通過首次開發(fā)和二次開發(fā)兩個方面體現(xiàn)。首次開發(fā)主要是指對現(xiàn)有客戶和閑置商業(yè)區(qū)進行開發(fā)的收益，要保證在本次開發(fā)收益中獲取到預(yù)想的回報。二次開發(fā)主要是對邊角及廣告位利用獲得收益，獲取超值的回報。 第三部分 招商目標及招商政策 租金收入是指本年度內(nèi)所收的全部租金收入和其他方面的收益。 租金標準是指每平方米實際營業(yè)面積一年內(nèi)的租金價格。 一、招商目標 1、在一年時間內(nèi)（2008年5月到2009年5月31日），完成總營業(yè)面積的90%，達到6609平方米，新增營業(yè)面積3181平方米。 原設(shè)計中的大面積商戶改造成小商鋪后，約有15%20%會變成通道，應(yīng)考慮到對新增營業(yè)面積的影響。 2、首次開發(fā)招商及調(diào)整工作結(jié)束后，使公司理論年租金收入（含物業(yè)費和空調(diào)費）在不優(yōu)惠情況下，提高到500萬元以上（平均租金達到700）。 在首次開發(fā)一年內(nèi)進行的二次開發(fā)收益，在不優(yōu)惠情況下爭取達到100萬元。 首次開發(fā)和二次開發(fā)兩項合計600萬元。 3、實際收入計劃： 2008年實際收入比2007年增長76%，從227萬元增加至400萬元；2009年實際收入比2008年增長25%以上，達到500萬元；2010年實際收入比2009年增長20%，達到600萬元。 2008年收入增長不大的原因是：新商戶進駐的時間有早有晚，20%左右的商業(yè)區(qū)有可能招不到商戶等。先招滿再調(diào)整是商業(yè)地產(chǎn)炒作的基本手段，也是秦皇島的實際情況，所以我們的主要目標是為明年的工作打下堅實的基礎(chǔ)，以期得到最快的價值提升。 4、通過專業(yè)的管理和營銷手段來促進商業(yè)區(qū)的繁榮，進而帶動影城的進一步發(fā)展，形成雙方良好的互動，最終提升銀谷的整體商業(yè)價值。 二、招商及調(diào)整政策 1、原則上現(xiàn)有中央商戶區(qū)總體租金增加20%，大面積商戶增長10%（調(diào)換位置的租金標準不上調(diào)），對于按期一次性足額繳納租金的商戶，按整體比例25%給予優(yōu)惠，局部地區(qū)可特殊處理。 跳蚤市場5平方米小商鋪的單位面積年租金8001200之間，根據(jù)招商情況做適當調(diào)整。 2、物業(yè)費和空調(diào)費收費項目按每平方米每年180元收取；電費按國家收取的標準執(zhí)行；健康證做為入駐的前提條件，由商戶提前辦理并在商場備案或由公2月、大面積商戶按1元/ 司代商戶辦理；工商管理費用（小商戶按2元/ m2m月）收取和公安備案費做為代收費用處理。 注：工商管理費均一次性收取，電費按月收取。 3、中央商戶區(qū)調(diào)整更新比例為20%左右。根據(jù)實際情況，原有客戶不適合原地經(jīng)營的，可調(diào)整到新商戶區(qū)。 4、視項目投資情況，對閑置大面積按450-600（平均500）的租金標準簽訂出租合同，大面積商戶租金按半年和一年兩種時間收取。也可簽訂三年以下 長期租賃合同，但每年租金要遞增815%，但要在合同中注明，公司整體規(guī)劃發(fā)生變化，需要該商戶變更位置的，應(yīng)服從公司安排。 入駐新改造區(qū)的小商戶，按6001000元（平均700）的租金標準簽訂出租合同。 3001000 2221000 m51300 m面積以上150 m 2m 質(zhì)量保證金1月租金1月租金1月租金1月租金 安全保證金500元2000元2000元3000元 出勤保證金200300400500 1、質(zhì)量保證金對應(yīng)罰款項目：商品質(zhì)量問題、服務(wù)質(zhì)量問題、公物損壞賠償?shù)龋话踩ＷC金對應(yīng)罰款項目：裝修問題、消防安全問備注 題、人身傷害問題等；出勤保證金對應(yīng)罰款項目：不按時營業(yè)問題。 2、質(zhì)量保證金在撤場三個月內(nèi)返還，其它在撤場一個月內(nèi)返還。 5、保證金收取項目及標準 6、合同期半年內(nèi)嚴禁私自兌店，清退執(zhí)意私自兌店的商戶和商品檔次低、銷售差的商戶；對部分商戶提出限期改進意見，拒不配合的列入擬清退名單； 7、對同商品品類的數(shù)量加以合理控制，避免明顯的追貨形為，防止惡性競爭，為客戶提供良好的商業(yè)競爭環(huán)境。 三、運營管理 1、營業(yè)環(huán)境的改善 、對四個廣場通道裝修后全部打開，并在東西主通道上方設(shè)置霓虹燈標識，便于廣場上的人流進入。 、在通道的適當位置增加顧客休息椅和植物，修補原有損毀路面體現(xiàn)以人為本的理念，創(chuàng)造更人性化的購物環(huán)境。 、在銀谷內(nèi)外的適當位置設(shè)立廣告位，提供給商戶進行宣傳，既可以增加商業(yè)氛圍，又可以增加一些廣告收入。 、提高管理及保安、保潔、工程等人員的服務(wù)意識，對開水供應(yīng)、洗手間及地面衛(wèi)生、照明設(shè)施等工作做進一步地改進，加強工作細節(jié)管理，確保商業(yè)區(qū)的環(huán)境優(yōu)化。 、利用導(dǎo)購牌、廣告牌、賣場內(nèi)外裝飾、背景音樂、空享空間的商品促銷展示（適當收取費用）等手段，營造濃厚的商業(yè)氛圍。 除節(jié)假日晚上營業(yè)時間延長半小時外，暫不改變經(jīng)營時間，視招商進展情況和以后經(jīng)營情況再定，但大商戶和特殊項目客戶可以特殊對待。 2、品牌宣傳推廣 、鼓勵和引導(dǎo)商戶的促銷宣傳，除了公司正常的招商宣傳和品牌宣傳外，公司還可以組織部分商戶一起出錢共同做廣告宣傳。 、積極同外界新聞和政府機構(gòu)聯(lián)合開展各種各樣的活動，來提高銀谷商業(yè)區(qū)的知名度和美譽度。 、堅持和影廳的互動，做好捆綁式的宣傳和促銷。 3、現(xiàn)場管理 、加強對賣場日常管理，由營銷部現(xiàn)場主管每天三次對營業(yè)情況進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，做好日巡查記錄，每周向分管副總進行一次總結(jié)匯報。 10：0010：30 主要檢查出勤、營業(yè)設(shè)施等情況。 13：3014：00 主要檢查出勤、營業(yè)人員服務(wù)、衛(wèi)生等情況。 17：0017：30 主要抽查商品質(zhì)量、宣傳品布置情況等，并對商戶提出改進建議。 、聯(lián)合大檢查：按照修訂后的銀谷商業(yè)區(qū)管理制度規(guī)定，每周二或周五下午，由辦公室主任負責(zé)組織商業(yè)區(qū)大檢查，參加人員由行政部經(jīng)理、招商經(jīng)理、現(xiàn)場主管、策劃主管、保安隊長、工程主管、保潔負責(zé)人組成，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，按照管理制度進行相應(yīng)處理。并由行政部經(jīng)理形成書面報告，