當前湘潭市房地產(chǎn)價格趨勢及對策建議.doc

當前湘潭市房地產(chǎn)價格趨勢及對策建議 會計0903 楚天舒摘要： 改革開放以來,我國的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展,推動了我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的提高,并逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來,我國部分大中城市出現(xiàn)了房價快速上漲的局面。快速上漲的房價導(dǎo)致部分城鎮(zhèn)家庭購房困難,這種現(xiàn)象引起了社會各界的關(guān)注和憂慮。弄清影響房價的主要經(jīng)濟因素,探究我國房地產(chǎn)投資是否過熱,房價是否合理、是否存在泡沫以及如何有效控制房價迫在眉睫。本文首先介紹了全國大中城市的價格走勢，然后在全國房價趨勢的背景下介紹了我市（湘潭市）房地產(chǎn)的一些情況及價格趨勢。并對這些情況和價格趨勢做了相應(yīng)的分析。最后提出了相對應(yīng)的政策建議。關(guān)鍵字：房價 趨勢 增長 影響 因素 上升 據(jù)國家統(tǒng)計局公布的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，2009年4月份至2010年10月份70個大中城市房價同比漲幅走勢和全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢如下圖 從圖中可以看出自2009年4月以來各大中城市房價漲幅和開發(fā)景氣指數(shù)都呈持續(xù)上升趨勢，不過從2010年4月開始，兩者都有所回落。但這并不能從根本上反映房價開始下跌。因為中國地區(qū)差別明顯，大部分地區(qū)房價開始有所小幅跌落，部分地區(qū)房價出現(xiàn)僵持現(xiàn)象，部分地區(qū)房價仍在上漲。從這一全國房價的趨勢也可以折射出部分中小城市的房價大致趨勢，下面主要分析湘潭市的房價趨勢及其影響因素。 2009年上半年以來，湘潭市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇跡象明顯，市場觀望情緒逐漸減弱，房地產(chǎn)投資規(guī)模有所回升，市場供應(yīng)漸趨穩(wěn)定，市場交易量價齊升。根據(jù)市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2010年上半年，湘潭市房地產(chǎn)開發(fā)投資15.84億元，同比增長13%。商品住房銷售均價2805.54元，同比增長10%，比上一季度上漲2%。以下是湘潭市2010年06月至2010年12月的房價趨勢圖 從這一圖中可以看出，2010年06月至12月湘潭市房價一直在漲。其中09月至10月有所下跌，但跌幅較小，10月至12月的漲幅較大。結(jié)合全國房價趨勢和湘潭地方這一趨勢可以預(yù)測未來兩三年內(nèi)，湘潭市房價還將持續(xù)上漲，但漲幅不會很大。 而影響房價的因素到底有哪些呢？首先從經(jīng)濟學總的方面來分析的話，主要有以下幾點：（1）房地產(chǎn)供應(yīng)量 。從理論上看，房地產(chǎn)投資增加，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給的增加，在需求不變或者房地產(chǎn)需求彈性小于供給彈性的情況下，房價將下降?？梢?，房地產(chǎn)投資的增長和房價的增長應(yīng)該呈反方向變動。（2）人民生活水平。一般用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的多少來反映人民生活水平的高低。居民可支配收入決定了其實際購買能力，進而決定了居民住房消費能力。城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加將使得居民用來購房的資金增加，同時也使居民有了改善居水平的愿望，這樣就刺激了對房地產(chǎn)的需求，從而在一定程度上推動了房價的上漲。目前，隨著居民人均收入的持續(xù)增長，對于購房需求也正在加大，各大中城市房地產(chǎn)整體呈現(xiàn)出供小于求的現(xiàn)象.因此，理論上講房價水平與人均可支配收入也應(yīng)呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系。（3）成本我國房地產(chǎn)價格主要由土地成本、建安費用以及相關(guān)的稅費構(gòu)成.用每平方米的造價來反映房地產(chǎn)的成本是貼切的。房地產(chǎn)成本的走勢會直接影響著房價。顯然，造價與房價呈正相關(guān)關(guān)系。（4）利率。銀行貸款利率的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本，貸款利率降低，開發(fā)商就可以以較低的成本獲得資金，而房地產(chǎn)開發(fā)的利潤相對而言是比較有保證的，因此在低利率的情況下，開發(fā)商就會有相對可觀的收益。同樣，存款利率的高低也會影響房地產(chǎn)的需求。經(jīng)驗研究表明，名義利率與房價之間呈負相關(guān)關(guān)系。（5）銷售量。房地產(chǎn)的銷售面積越多，說明需求越大，較大的需求必定促使房價的上漲，因此，銷售面積應(yīng)該與房價呈正相關(guān)關(guān)系。（6）經(jīng)濟發(fā)展水平。經(jīng)濟發(fā)展狀況可用GDP來反映，經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。作為反映整個宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟背景的GDP同房價之間必然存在著一定的相關(guān)性。經(jīng)濟形勢的看好，就會吸引更多投資，尤其是進入房地產(chǎn)行業(yè)的資金會明顯增加，這將推動房價的上漲。從理論上分析，經(jīng)濟增長形勢越好，房價上漲的可能性就越大，兩者應(yīng)呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系。（7）人口規(guī)模。在我國，明顯人口較多的地區(qū)，房價一般比較高，這是因為人口的增長導(dǎo)致剛性需求的增多，從而對房屋的需求增加，進一步促進房價的上漲。因此，一般來說人口規(guī)模與房價呈正相關(guān)關(guān)系。 除以上幾點因素外，影響湘潭市的房價還有一些地方因素。近期，不少湘潭購房者都明顯感覺到湘潭房價有明顯上升趨勢，不少樓盤相比年初價格上漲了有200300元/。在史上最“?！弊睢跋背雠_的樓市調(diào)控政策，為何對湘潭房價沒有產(chǎn)生很大影響呢，反而迫使房價有上升勢頭。我想主要有以下幾點：（1）湘潭不是房價過快上漲城市，不屬于房價過快上漲城市。此前樓市調(diào)控出現(xiàn)疑似“松動”跡象后，2010年7月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責人表示，將督促各地繼續(xù)堅定不移地貫徹“新國十條”及相關(guān)配套政策措施。隨后，銀監(jiān)會有關(guān)負責人也表示，銀監(jiān)會對各商業(yè)銀行貫徹落實“國十條”以及住建部、人民銀行和銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個人住房貸款中二套房認定標準通知的政策要求和標準沒有任何變化，要求各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行，不能動搖。而長三角多地政府并沒有像北京等地一樣出爐地方細則，所以房價不會受到很大的沖擊?。?）開發(fā)商“造城”變相囤地，抬升湘潭線城市房價。隨著一線城市的房價越來越高，市場競爭趨于白熱化，不少開發(fā)商開始大規(guī)模挺進二、三線城市，有些開發(fā)商提前四五年即已開始布局。 部分實力強的開發(fā)商在二、三線城市的胃口很大，單個開發(fā)項目往往占地四五百畝以上甚至數(shù)千畝，如同建“城中之城”，項目開發(fā)周期也比較長。然而，部分基層干部和區(qū)域性開發(fā)商指出，“造城”現(xiàn)象不僅能展現(xiàn)開發(fā)商的實力，也是開發(fā)商囤地的一種手段，而且對二、三線城市房價的抬升效應(yīng)也非常明顯。（3）“拆遷”帶動剛性需求。湘潭屬于三線城市，城市基礎(chǔ)建設(shè)和規(guī)劃才剛剛起步，城市改造勢在必行。大批拆遷居民將陸續(xù)離開這塊熟悉的土地，輾轉(zhuǎn)于湘潭市區(qū)買房。2010年湘潭啟動大型改造項目將是空前規(guī)模，河西舊城改造，河西湘江風光帶建設(shè)，與之前的火車站擴建工程以及河東城中村建設(shè)，棚戶區(qū)改造等項目相繼動工，可以說整個湘潭都在進行者一場改革！（4）樓盤品質(zhì)上升。湘潭人可以看出，199702年前，湘潭沒有明星高質(zhì)樓盤出現(xiàn)，房價普遍都較低， 從05年上半年開始，湘潭中高檔樓盤推案的越來越多，房價也在大幅增長，個別樓盤漲幅高達15%，產(chǎn)品本身的質(zhì)量、環(huán)境、配套等也越來越完善，開發(fā)商也越來越重視品牌的效應(yīng)。比如，河東的中高檔樓盤有，建鑫國際社區(qū)，納帕溪谷，中地凱旋城，以及城郊.新府華城等樓盤，其建筑規(guī)模，建筑形式，周圍配套設(shè)施相比05年之前得到很大的改善！河西有：白石古蓮城，城郊 香樟園 南院等等樓盤?。?）部份炒房客遷移三線城市推搞房價。湘潭房價一直是長株潭的洼地，其商品房均價比長沙底50%，比株洲底500元/平米。隨著長株潭一體化城市進程一步步提升，城市輕軌的動工，湘潭成為了不少炒房客的首要目標?。?）80后回家置業(yè)。北、上、廣，是多少80后的夢想，然而一線城市房價過高、過快上漲已然打破了他們的夢想，他們無法承受高昂的房價，80后轉(zhuǎn)眼之間以快奔三，三十而立是中國的傳統(tǒng)，是中國人獨有的思想，回家置業(yè)以成為80后無聊的選擇！為了保持房價基本穩(wěn)定，促進我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。結(jié)合影響房價的因素。我認為政府部門應(yīng)該從以下幾個方面著手對房地產(chǎn)市場的管理。政策建議：第一，合理調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模。適當增加土地供應(yīng)量，使房地產(chǎn)開發(fā)商有更多的先擇空間?，F(xiàn)在熱點區(qū)域的土地價格拍得很高，開發(fā)商有望而卻步的心理。政府要利用掌控資源的能力，破解這一難題。第二、正確引導(dǎo)住房消費，保持適度的消費需求。加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，通過多種途徑向社會發(fā)布土地供應(yīng)、建設(shè)規(guī)劃、商品房供應(yīng)量和銷售價格等信息，增強房地產(chǎn)市場信息的公開化和透明度，使群眾了解唐山房地產(chǎn)的特殊現(xiàn)狀，對我市的房地產(chǎn)市場前景有客觀的了解和積極的心態(tài)，進一步推動我市房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)展。第三，保持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的充足信心。通過對房地產(chǎn)市場的準確分析預(yù)測和定位，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以適當?shù)恼摺h(huán)境諸方面的支持，使其看清政府的態(tài)度，增強企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)的信心。第四，關(guān)注弱勢群體，處理好幾個關(guān)系。一是處理好商品住房和保障性住房開發(fā)建設(shè)的關(guān)系，認真搞好經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)，關(guān)注基礎(chǔ)民生訴求，使經(jīng)濟適用性住房的廉租房的建設(shè)比例占到住房建設(shè)的1015。二是處理好高檔商品住房與普通商品住房開發(fā)建設(shè)的比例關(guān)系，增加中小戶型建設(shè)比重。三是處理好新建住宅區(qū)和舊小區(qū)改造的關(guān)系，增加對舊住宅區(qū)改造的投入，完善小區(qū)配套設(shè)施，優(yōu)化居住環(huán)境。參考文獻1， 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