2010年南京物業(yè)調(diào)查報告.doc

2010年南京物業(yè)調(diào)查報告： 從1994年起步的我市物管行業(yè)至今已走過16個年頭，在這期間，物業(yè)管理政策法規(guī)不斷完善，體制創(chuàng)新逐步推進，行業(yè)監(jiān)管得到重視，管理協(xié)調(diào)機制走向成熟。記者從南京市物業(yè)辦獲悉，目前，我市物業(yè)管理的類型已經(jīng)實現(xiàn)多樣化，涵蓋了普通住宅小區(qū)、高檔公寓、別墅區(qū)、辦公樓、商廈、工業(yè)區(qū)等六大方面。截至2009年底，全市已備案業(yè)主委員會近千家，已有注冊登記的物管企業(yè)600多家，其中一級企業(yè)22家，二級企業(yè)74家，三級企業(yè)462家，實施物業(yè)管理的項目已有1600多個，總建筑面積9300多萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率超過60%，近幾年新建物業(yè)區(qū)域物管覆蓋率達100%，行業(yè)總體從業(yè)人員已超過6萬人。目前，南京市物業(yè)管理整體水平居全國前列，發(fā)展至今共有143個項目被建設(shè)部、省建設(shè)廳評為物業(yè)管理優(yōu)秀項目。近2年來平均每年GDP超過10億元。家家有本難念的經(jīng)，物業(yè)管理與每個家庭相關(guān)，因此也是矛盾不斷，今年物業(yè)管理矛盾主要集中在以下3類問題上：（1）業(yè)主之間的矛盾成為物業(yè)管理中矛盾的主要方面，主要體現(xiàn)為業(yè)主自治中存在的復(fù)雜矛盾及大量鄰里糾紛。此類矛盾糾紛已占市、區(qū)處理各種投訴信訪數(shù)量的60%左右，且有不斷上升、日趨復(fù)雜的趨勢。一是業(yè)委會籌備運作問題多。以白下區(qū)鑫園小區(qū)為例，選舉產(chǎn)生2個業(yè)委會，要通過法院判決其中某個生效；又以建鄴區(qū)拉德芳斯小區(qū)為例，業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)不能達到法律規(guī)定的基本要求，業(yè)主委員會無法選舉出臺。一些小區(qū)業(yè)委會不作為，沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。許多小區(qū)業(yè)委會運作不正常、不規(guī)范，不僅不能在自治中發(fā)揮關(guān)鍵作用，反而引發(fā)和激化了不少矛盾。二是業(yè)主之間在物業(yè)使用中矛盾頻發(fā)，少數(shù)業(yè)主的行為侵害了大多數(shù)業(yè)主的利益，嚴(yán)重破壞了小區(qū)的和諧。主要是相鄰關(guān)系處理不當(dāng)帶來的糾紛，如違章搭建、占道經(jīng)營、私拆亂改、車輛亂停亂放、劃車放氣、侵占通道、毀綠種菜、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物等等，造成小區(qū)鄰里之間矛盾糾紛不斷，相互之間關(guān)系緊張。（2）業(yè)主對居住品質(zhì)的要求逐步上升，但物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和價格不能對稱。我市物業(yè)市場存在低價競爭，導(dǎo)致企業(yè)通過低價獲得服務(wù)合同，由于經(jīng)營困難，導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)下降。我市有不少商品房小區(qū)出現(xiàn)“夾心層”現(xiàn)象，即：業(yè)主以低價招聘物業(yè)公司，服務(wù)價格和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都處在低位運行，企業(yè)服務(wù)質(zhì)量大打折扣，造成業(yè)主不滿意。（3）隨著物業(yè)的逐步老化，需要的投入逐步加大，老服務(wù)價格難以為繼，物業(yè)企業(yè)逐步撤出，特別是老舊小區(qū)存在先天不足，環(huán)境“臟亂差”，房屋及設(shè)備設(shè)施的失修失養(yǎng)比較嚴(yán)重；同時老舊小區(qū)居民普遍為中低收入家庭，“花錢買服務(wù)”的意識普遍缺乏，加上經(jīng)濟條件差，“收費難”與“管理難”相互交織，形成惡性循環(huán)，不斷有實施市場化管理的物業(yè)企業(yè)退出小區(qū)，少數(shù)仍在管的企業(yè)舉步維艱，難以為繼。綜上所述，業(yè)主之間的矛盾是物業(yè)管理矛盾糾紛的直接原因和最大表現(xiàn)，已經(jīng)造成社會不和諧因素，業(yè)主如何提高自治意識、業(yè)主委員會如何進行約束和監(jiān)管、行政部門綜合協(xié)調(diào)手段的缺失已經(jīng)成為社會高度關(guān)注的焦點問題。為何物業(yè)管理出現(xiàn)那么多的矛盾，原因歸結(jié)為4類：（1）法律制度設(shè)計的缺陷和滯后。第一，業(yè)主委員會是全體業(yè)主行使權(quán)利的形式，無社團法人地位，也無監(jiān)督管理機構(gòu)，更不是訴訟主體，依賴個人的道德自律和社會責(zé)任感去經(jīng)辦全體業(yè)主的共同利益，僅僅靠業(yè)主大會的決定實施監(jiān)督權(quán)和管理權(quán)，由于不能正確運用表決程序，導(dǎo)致業(yè)主委員會權(quán)力的無限擴張。第二，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的不當(dāng)行為沒有行政監(jiān)管手段，業(yè)主委員會不作為或亂作為導(dǎo)致業(yè)主利益受損，只有受侵害的業(yè)主通過司法途徑解決。第三，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管手段不力，僅靠行政規(guī)章難以收效。第四，我市沒有出臺物業(yè)管理地方性法規(guī)，很多新情況、新問題需要依靠完善的法律制度才能逐步得到解決。（2）業(yè)主自治意識薄弱，自治行為責(zé)任不清。物權(quán)法明確規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)，但是，目前大多數(shù)業(yè)主針對公共事務(wù)不愿表示自己的立場和主張，自治意識薄弱。業(yè)主委員會定義為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主大會是權(quán)利機構(gòu)，但現(xiàn)實中往往錯位，業(yè)主委員會掌握了本該由業(yè)主大會決議的物業(yè)發(fā)包權(quán)、維修資金使用權(quán)、公共收益分配權(quán)等。一旦業(yè)主委員會發(fā)生不當(dāng)行為，業(yè)主利益受到侵害，并在小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生矛盾激化糾紛以后，往往以物業(yè)撤出、停水停電、堵塞交通等形式波及社會，此時，各級政府、主管部門缺乏監(jiān)督和干預(yù)的手段，最終造成物業(yè)貶值以及社區(qū)不穩(wěn)定，最終還是由政府相關(guān)部門收拾殘局。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范化進程不夠，整個物業(yè)管理行業(yè)門檻低，社會地位低，收入低，對優(yōu)秀人才的吸引力小。目前的管理人員主要從相關(guān)行業(yè)轉(zhuǎn)行、企業(yè)改制，還有相當(dāng)一部分來自下崗職工，物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)較低，履約意識欠缺，對政策法規(guī)的執(zhí)行能力不強，處理問題和矛盾簡單生硬，加快物業(yè)管理從業(yè)人員隊伍建設(shè)既迫在眉睫又任重道遠。（4）住宅區(qū)管理指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)機制不健全，相互協(xié)調(diào)、齊抓共管的工作格局沒有形成。住宅區(qū)管理是一項繁雜的系統(tǒng)工程，涉及業(yè)主、業(yè)主委員會、開發(fā)建設(shè)單位、公共事業(yè)單位、社區(qū)、街道和建設(shè)、城管、財政、司法、物價、民政、公安、規(guī)劃、工商、稅務(wù)、勞動保障等多個政府部門，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為管理服務(wù)的提供者是難以擔(dān)當(dāng)這樣的協(xié)調(diào)角色的，僅靠屬地基層政府和行業(yè)主管部門的力量也難以做好這項復(fù)雜的工作。我市的住宅區(qū)管理體制創(chuàng)新工作剛剛推進，屬地政府綜合協(xié)調(diào)能力還有待加強，各部門參與意識和行政手段跟進不夠。目前，百分之九十的小區(qū)，進入的物業(yè)服務(wù)公司都沒通過市場機制選聘，業(yè)主大會從末召開，物業(yè)服務(wù)公司就進入了小區(qū)。并且服務(wù)合同是怎樣簽訂的業(yè)主一點也不知情，業(yè)主的知情權(quán)被剝奪。物業(yè)管理費有些物業(yè)收取的也不合理，漫天要價。我覺得這些資料算總結(jié)吧，地域分開比較難查，對不起。南京區(qū)位分析：1. 交通：公路網(wǎng)密集，京滬線、京滬高鐵，長江流經(jīng)，離海近，海運河運發(fā)達，南京又是重要的航空港。交通種類多樣，非常便利。2.水源充足，亞熱帶季風(fēng)氣候雨熱同期，發(fā)達的農(nóng)業(yè)同時為工業(yè)發(fā)展提供優(yōu)良的基礎(chǔ)。3.經(jīng)濟腹地廣，靠近上海，同為長三角經(jīng)濟圈的三大核心城市之一。4.人口眾多，勞動力資源豐富且素質(zhì)高，人才多。5.歷史文化悠久，有著超過2500余年的建城史和近500年的建都史，是中國四大古都之一，有“六朝古都”、“十朝都會”之稱。6.工業(yè)基礎(chǔ)好，是中國重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地。7.國家政策支持。南京市主城居住空間區(qū)位優(yōu)勢度分析介紹一種簡便的數(shù)學(xué)模型評價方法適逢新千年南京市城市總體規(guī)劃調(diào)整之際，東南大學(xué)建筑系接受了其中居住空間發(fā)展研究專題的咨詢委托。該項研究的主要目的是為規(guī)劃局提供今后年南京市的住宅需求量、居住標(biāo)準(zhǔn)以及分布的區(qū)位，用簡單的話來說就是“多少、什么樣、在哪里”。在鮑家聲教授的主持下，我們對南京市的居住空間進行了深入細致的調(diào)查研究，力圖以嚴(yán)謹求實的態(tài)度來工作，拿出令人信服的事實依據(jù)，切實為南京市城市總體規(guī)劃調(diào)整的科學(xué)性盡一份力。在進行第三部分的區(qū)位研究過程中，我們尤其認為應(yīng)努力創(chuàng)建一個既有說服力又有可操作性的評價模型，使人們能清楚地認識到主城居住空間現(xiàn)狀的成績與不足，為今后的規(guī)劃明確調(diào)整方向。相信我們得出的結(jié)論不僅對規(guī)劃人員有益，對普通市民和房地產(chǎn)開發(fā)單位也具有很大的參考價值。下面我們按照確立評價因子，建立函數(shù)模型，得出運算結(jié)果，并根據(jù)今后的發(fā)展變化對結(jié)果進行修正的步驟來闡釋這一模型，希望我們的這種模型評價方法能對其他城市的規(guī)劃人員也提供一定啟發(fā)和幫助。一確立評價因子今年中國社會調(diào)查事務(wù)所江蘇分所完成的跨世紀(jì)南京市房地產(chǎn)市場調(diào)查（以下簡稱跨世紀(jì)調(diào)查）表明，南京市民對現(xiàn)有居住小區(qū)最滿意的五項要素是交通條件（），地理位置（），購物條件（），醫(yī)療條件（）教育條件（）最不滿意的五項要素中與居住區(qū)位有關(guān)的一項則是周圍環(huán)境。這些數(shù)據(jù)較為客觀地反映了目前南京市居民大多居住在城墻以內(nèi)的實際情況，交通、購物、醫(yī)療、教育條件佳而環(huán)境差。另外關(guān)于居民今后購房的意向調(diào)查表明：價格水平（）交通方便（），周圍環(huán)境好（），地理位置佳（）是居民最重要的決策因素，其中周圍環(huán)境一項包括了周圍的購物、醫(yī)療、教育條件以及生態(tài)環(huán)境（此為我們比較了此項調(diào)查中的其他選項后得出），南京市的調(diào)查結(jié)果與國家有關(guān)部門進行的調(diào)查研究結(jié)果相同。年月至月間，國家建設(shè)部、中國質(zhì)量管理協(xié)會、中國人民大學(xué)在全國個大中城市進行了住宅質(zhì)量與居住需求調(diào)查，結(jié)果表明居民對環(huán)境質(zhì)量構(gòu)成要素中的交通狀況、天然環(huán)境、就醫(yī)條件滿意度最高，小區(qū)配套設(shè)施中購物、就醫(yī)、上學(xué)、入托等條件是居民最為關(guān)心的，地理位置是購房時首先考慮的因素（資料來自深圳規(guī)劃國土信息中心）。另據(jù)各地大城市的調(diào)查報告，如西安市年季度商品房市場購買意向調(diào)查報告中顯示，地理位置和價格是居民買房時首先考慮的兩大要素（資料來自西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)研部），與南京的情況類似。根據(jù)以上調(diào)查情況，我們將居民擇居最關(guān)注的價格、交通、環(huán)境（含購物、醫(yī)療、教育條件和自然環(huán)境）幾項要素抽取出來，按地理位置分別進行比較（劃分片區(qū)同主城規(guī)劃中以河流、鐵路、城墻等自然邊界劃定的東南西北中片），找出各個區(qū)位的優(yōu)勢與劣勢：價格根據(jù)新千年南京市春展會樓市圖分片計算平均價格： 購物根據(jù)南京市大型超市布局規(guī)劃統(tǒng)計，城中個（大型超市一般都在舊城外，在此主觀取十大商場為準(zhǔn)），城東個，城西個，城南個，城北個，另外浦口個。醫(yī)療機構(gòu)根據(jù)南京市地理信息查詢系統(tǒng)分片統(tǒng)計，城中所，城東所，城西所，城南所，城北所。教育單位根據(jù)南京市地理信息查詢系統(tǒng)分片統(tǒng)計，城中所，城東所（鐘山南北各所），城西所，城南所，城北所。自然環(huán)境根據(jù)南京市主城年現(xiàn)狀用地平衡表綠地面積分片統(tǒng)計，城中 各區(qū)平均房價 ，因此實為四區(qū)平均值，而事實上我們用來計算區(qū)位優(yōu)勢的這個數(shù)學(xué)模型，平均值如何取并不影響最終的結(jié)果比較，在此我們?yōu)榱吮苊獬龜?shù)值過大造成比值過小，對于城中明顯占優(yōu)勢的選項就只取四區(qū)平均值，以下若不注明均是如此）、條、條、個、所、所和 ，取四區(qū)平均距離 ，比值為；道路數(shù)條，取四區(qū)平均條數(shù)條，比值；公交線路數(shù)條，除以四區(qū)平均線路數(shù)條，比值；道路與公交線路比值相加再減去距離比值得出比值，再乘以居民認可度，得交通參數(shù)為。再次環(huán)境：購物個，除以四區(qū)平均數(shù)個，比值；醫(yī)療所，除以四區(qū)平均數(shù)所，比值；教育所，除以四區(qū)平均數(shù)，比值；綠地面積 即可縱貫城南城北，城東與城西的交通優(yōu)勢屆時將大大減弱。為此我們做了如下估算：根據(jù)南京市副市長、地鐵建設(shè)指揮長戴永寧介紹，地鐵初期單向運能為萬人次，若按每天運營h計，則年運送雙向乘客可達1.95億人次，相當(dāng)于1999年客運量的1/5，若按1999年統(tǒng)計的市區(qū)運營線路81條計算，則相當(dāng)于增加16條公交線路，運期單向運能達到5.85萬人次/h后，則相當(dāng)于增加40條公交線路。按照筆者前文采取的區(qū)位優(yōu)勢計算方法，城北和城南的交通參數(shù)值大大提高至0.6881.198和0.5601.090，其生活條件優(yōu)勢度將分別達到0.9871.517和0.8151.345，綜合優(yōu)勢度達到0.6551.185和0.4770.752.。不論從生活條件優(yōu)勢度還是綜合優(yōu)勢度上比較，短期