房地產(chǎn)公司實習(xí)報告

房地產(chǎn)公司實習(xí)報告前言邁進大學(xué)生活的最后一個年頭站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會我們的心已經(jīng)開始飛進那里我們高興我們興奮因為我們終于可以在這個巨大的舞臺上展現(xiàn)自我我們可以回報社會我們可以服務(wù)國家但是我們又害怕又膽怯我們常常會捫心自問我們準備好了嗎是的我們在校園里生活了數(shù)十載而社會與校園是完全不同的兩個世界也許我們不能完全立刻適應(yīng)這激烈殘酷的社會所以我們選擇一個過渡的橋梁把我們平穩(wěn)的送上社會的大舞臺這就是專業(yè)實習(xí)我們的專業(yè)是工程管理房地產(chǎn)是我們以后就業(yè)的主要方向之一加上我倆對房地產(chǎn)十分地感興趣所以我們選擇了一個房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來豐滿自己幼嫩的翅膀房地產(chǎn)評估公司屬于房地產(chǎn)中介機構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的橋梁在這里實習(xí)會使我們得到更好的鍛煉而許多專家學(xué)者給房地產(chǎn)估價下了一個美妙的定義房地產(chǎn)科學(xué)藝術(shù)正式這種既有科學(xué)知識的嚴謹也有藝術(shù)的魅力我們才能滿腔熱血的愛上房地產(chǎn)估價這一行業(yè)才能主動的才房地產(chǎn)的知識中自由的遨游實習(xí)的一個月很快就要結(jié)束了再回首這豐收的一個月我們感到十分的欣慰它使我們在實踐中了解社會讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識也打開了視野增長了見識為我們即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ)為了表達自己收獲的喜悅我們將分開幾個部分講一下自己的感受報告實習(xí)的情況一公司介紹北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司以下簡稱北方公司系北京北方房地產(chǎn)咨詢評估中心隸屬于國土資源部脫鉤改制后形成的公司是國內(nèi)最早從事評估業(yè)務(wù)且具備最全面評估資質(zhì)的中介服務(wù)機構(gòu)之一北方公司以北京為依托業(yè)務(wù)范圍輻射全國具有技術(shù)力量雄厚信息靈敏可靠服務(wù)行為規(guī)范規(guī)模信譽良好的優(yōu)勢公司的主要業(yè)務(wù)有房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)獲取方式前期策劃房地產(chǎn)投資分析可行性研究房地產(chǎn)投資的資金融通房地產(chǎn)市場營銷策劃房地產(chǎn)抵押貸款個貸評估房地產(chǎn)拆遷評估北方公司自年以來對不少項目參與了整個策劃并成為多家集團公司的長期咨詢評估機構(gòu)成為許多集團公司的顧問單位比如北大青鳥集團隆達集團北京市供銷社北京金隅集團首創(chuàng)置業(yè)國貿(mào)北辰等基準地價及各類宗地地價房產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)基準地價編制北方公司曾在年主持制定了浙江省溫州市的基準地價并參與了其它省市基準地價的制定獲得原國家土地管理局頒發(fā)的年局級科技進步二等獎和浙江省土地管理局頒發(fā)的年度局級科技進步一等獎業(yè)務(wù)包括出讓或國家收回土地的地價評估轉(zhuǎn)讓出租抵押作價入股房地產(chǎn)的評估企業(yè)兼并破產(chǎn)清產(chǎn)核資涉及的房地產(chǎn)估價司法仲裁涉及到的房地產(chǎn)估價征收土地稅費涉及的土地估價其它依照法律法規(guī)需要進行的房地產(chǎn)估價在全國范圍內(nèi)為企業(yè)股份制改制提供土地資產(chǎn)評估及政策法律咨詢北方公司自年起一直被國土資源部確認為級土地估價機構(gòu)是全國最早從事上市公司土地估價的機構(gòu)已參與了百余家上市企業(yè)股份制改造中土地資產(chǎn)評估政策咨詢及土地資產(chǎn)處置的協(xié)調(diào)工作積累了豐富的經(jīng)驗熟悉股份制改造中的各個環(huán)節(jié)能夠為企業(yè)提供最合理的土地資產(chǎn)處置方案便于土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)銜接平衡達到上市標準為各種形式的產(chǎn)權(quán)變動提供整體資產(chǎn)的咨詢評估服務(wù)目前已為幾十家企業(yè)進行了整體資產(chǎn)評估及其咨詢服務(wù)積累了豐富的經(jīng)驗包括企業(yè)清算資產(chǎn)評估企業(yè)工商注冊資產(chǎn)作價入資評估資產(chǎn)補償評估無形資產(chǎn)評估等類型豐富多樣具備提供完備法律咨詢服務(wù)的能力北方公司現(xiàn)有法學(xué)碩士名其中具有律師資格的名具備提供全套法律咨詢服務(wù)的能力尤其在房地產(chǎn)專業(yè)法律方面具有豐富的經(jīng)驗使客戶的權(quán)益得到最大限度的保護公司特點及優(yōu)勢公司具備五種資質(zhì)中國土地估價師協(xié)會頒發(fā)的全國土地評估資格國家建設(shè)部頒發(fā)的一級房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的評估資質(zhì)北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀資質(zhì)北京市國土資源和房屋管理局認定的房屋拆遷評估機構(gòu)第一批作為目前全國具備資質(zhì)最全面最高級別的的評估機構(gòu)北方公司在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領(lǐng)導(dǎo)的情況下在協(xié)調(diào)各方關(guān)系方面更顯示出我公司的巨大優(yōu)勢這一點是那些資質(zhì)不全或不具備資質(zhì)的評估機構(gòu)無法比擬的靈敏可靠的信息北方公司與國土資源部建設(shè)部財政部外經(jīng)貿(mào)委各省及地方房地產(chǎn)管理部門等建立了良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系能及時準確地了解國家各項政策法規(guī)并融會貫通尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構(gòu)關(guān)系密切了解和掌握全國各地地價行情可以協(xié)助客戶辦理評估結(jié)果確認土地資產(chǎn)處置權(quán)屬變更登記等手續(xù)有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗截止目前公司已為數(shù)百家企事業(yè)單位進行了高質(zhì)量的房地產(chǎn)咨詢評估及交易代理服務(wù)良好的信譽北方公司是中國銀行總部國家開發(fā)銀行建設(shè)銀行北京分行的指定評估機構(gòu)之一與其他銀行亦有業(yè)務(wù)聯(lián)系享有良好的信譽目前房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)量日益擴大北方公司在接受評估工作過程中從專業(yè)的角度協(xié)助銀行機構(gòu)審查貸款企業(yè)的抵押財產(chǎn)證明的合法性并協(xié)助企業(yè)明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系既為金融機構(gòu)的貸款安全性提供保障又為企業(yè)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系順利取得金融支持提供法律咨詢及協(xié)調(diào)工作雄厚的技術(shù)力量北方公司是國內(nèi)成立最早技術(shù)力最雄厚的專業(yè)評估機構(gòu)從事過各類資產(chǎn)評估項目并與境外評估機構(gòu)進行過多次合作有豐富的協(xié)調(diào)經(jīng)驗在長期的房地產(chǎn)評估工作中全體員工不斷總結(jié)經(jīng)驗熟悉并掌握國際公認的評估原則和方法目前已形成了一套科學(xué)有效的評估程序確保了評估工作的客觀公正和具有權(quán)威性自年以來各省市基準地價的制定北方公司從長期的宗地評估中積累了基準地價的制定方法的豐富經(jīng)驗并對基準地價的數(shù)字化標準化有獨到的見解高素質(zhì)的人才結(jié)構(gòu)北方公司現(xiàn)有專職人員中左右具有碩士學(xué)位形成了以經(jīng)濟財會建筑法律等專業(yè)人員為主的業(yè)務(wù)隊伍體現(xiàn)了最佳的組合效益其中主要成員為原國土資源部土地經(jīng)濟研究所地價所成員多年以來從事土地經(jīng)濟理論地價理論及評估方法的研究參與了多項國家重點課題的研究和國土資源部城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等重要文件的起草公司現(xiàn)有人員中具有國土資源部土地估價師證書的名建設(shè)部注冊房地產(chǎn)估價師證書的名除此之外還擁有一支穩(wěn)定的具有評估執(zhí)業(yè)資格的兼職人員隊伍能承接各種類型的評估項目及基準地價編制項目二在公司的工作情況能在這么有實力的房地產(chǎn)公司實習(xí)我們十分的高興這就像給與了我們一個巨大的舞臺讓我們在上面有機會揮灑自己的才華演繹自己的青春我們也十分的珍稀這樣來之不易的機會好好的向同事們學(xué)習(xí)增長自己的知識與經(jīng)驗在北方的這一個多月我們是慢慢的進入工作角色的由開始的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評估報告到成為同事們的助理再到參與到項目中來最后得到項目主力的位置這些漸漸的進步是同事們給與我們的肯定也是我們努力的結(jié)果我們獲得的不僅僅是知識還得到了走向社會的自信下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項目項目一國家土地局年的北京地價監(jiān)測北京地價監(jiān)測是為了方便國土局對北京的地價控制和管理在每年年末的時候在每個地區(qū)選取一兩個代表性的地點進行估價從而掌握北京的地價分布國土局分給北方公司個監(jiān)測點的任務(wù)由于任務(wù)比較艱巨這次總共有人參加了這個項目按照國家土地局的要求我們分別測算出在現(xiàn)狀容積率和現(xiàn)狀土地開發(fā)程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設(shè)定容積率土地開發(fā)程度七通一平條件下的樓面毛地價和地面熟地價在天內(nèi)完成工作任務(wù)外出考察花費了天時間天用于寫估價報告外出考察的主要任務(wù)就是考察監(jiān)測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點做好記錄和拍照工作這六個監(jiān)測點及其比較案例分別是一南池子大街號用地價格評估王府井百貨集團股份有限公司住宅用地四合院比較案例西城區(qū)銀錠橋胡同號院東城區(qū)國子監(jiān)街號院西城區(qū)南官房胡同號二城市芳庭居住用地價格評估比較案例紫芳園四五六區(qū)蒲安東里號樓芳古園住宅小區(qū)一區(qū)三建欣園地價格評估比較案例宋家莊家園樓馬家堡路號住宅樓珠江駿景南區(qū)住宅項目四芳星園二區(qū)體育健身中心土地價格評估比較案例豐臺區(qū)方莊芳城園三區(qū)北京市五金礦產(chǎn)進出口公司土地豐臺區(qū)供銷合作聯(lián)合社層底商五上汽首創(chuàng)廠房土地價格評估比較案例蓮花池長途客運站公交用地豐臺區(qū)于家墳號中關(guān)村科技園豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期六北京海運商業(yè)服務(wù)公司土地價格評估比較案例夕照寺危改三期西區(qū)中國醫(yī)藥保健品進出口總公司辦公樓方莊芳城園一區(qū)樓中段變電室辦公房下面就以建欣園項目為例說明這些項目評估方法一估價項目名稱建欣園地價格評估二估價對象估價對象位于大紅門西路號東臨建欣園小區(qū)路西至建欣園小區(qū)路南至建欣園小區(qū)路北至建欣園小區(qū)路估價對象建筑面積為平方米土地面積為平方米容積率為土地規(guī)劃用途為居住五級用地三估價期日二零零四年十二月三十一日四地價定義該監(jiān)測點的地價是于估價時點年月日在現(xiàn)狀容積率現(xiàn)狀土地開發(fā)程度七通條件下居住用途土地使用權(quán)年限為法定最高使用年期年的完整土地使用權(quán)的公開市場價格于估價時點年月日在設(shè)定容積率土地開發(fā)程度七通一平條件下居住用途土地使用權(quán)年限為法定最高使用年期年的完整土地使用權(quán)的公開市場價格地價類型有地面熟地價樓面毛地價兩種五估價方法市場比較法假設(shè)開發(fā)法測算在現(xiàn)狀容積率現(xiàn)狀土地開發(fā)程度七通條件下的樓面毛地價和地面熟地價一市場比較法測算樓面毛地價及地面熟地價過程因素說明比較因素實例實例實例資料即獲取途徑例如網(wǎng)上查出讓檔案等宋家莊家園樓馬家堡路號住宅樓新增面積珠江駿景南區(qū)住宅項目位置豐臺區(qū)宋家莊豐臺區(qū)馬家堡路豐臺區(qū)永外果園號交易日期年月日年月日年月日交易價格樓毛交易情況正常正常正常用途住宅住宅住宅區(qū)域因素繁華程度一般一般較好公共交通一般一般較好公共設(shè)施一般一般一般集聚條件較好一般較好個別因素臨路條件一般一般較好建筑物情況鋼混鋼混鋼混使用年限比準價格樓面毛地價元平方米樓面毛地價元平方米考慮該地區(qū)居民居住密度的情況估價人員結(jié)合該地區(qū)正常項目拆遷費用水平確定在規(guī)劃容積率時樓面拆遷安置補償費用為元平方米所以樓面熟地價樓面毛地價樓面拆遷補償費用元平方米地面熟地價樓面熟地價容積率元平方米二假設(shè)開發(fā)法測算地面熟地價及樓面毛地價過程銷售單價銷售面積開發(fā)價值建筑費用專業(yè)費用及不可預(yù)見費利息銷售費用稅費利潤開發(fā)余值地面熟地價數(shù)據(jù)說明銷售單價根據(jù)市場調(diào)研獲取建筑費用根據(jù)同區(qū)域同規(guī)模檔次的建筑獲取專業(yè)費用根據(jù)同區(qū)域同規(guī)模檔次的建筑取建筑費用的利息開發(fā)期一年年利率取估價期日中國人民銀行一至三年期貸款利率為銷售費用含買賣手續(xù)費代理及廣告宣傳費等取銷售價格的稅費營業(yè)稅城建稅和教育費附加為銷售價格的利潤根據(jù)北京市住宅開發(fā)市場的平均投資回報率在此次評估中取開發(fā)商的投資回報率樓面熟地價地面熟地價容積率元平方米樓面毛地價樓面熟地價樓面拆遷補償費用平方米三在現(xiàn)狀容積率現(xiàn)狀土地開發(fā)程度七通條件下地價的綜合測算取兩種方法測算結(jié)果的均值作為估價結(jié)果計算如下樓面毛地價元平方米地面熟地價元平方米測算在設(shè)定容積率土地開發(fā)程度七通一平條件下的樓面毛地價和地面熟地價方法與前面測算現(xiàn)狀容積率下的方法一樣過程略這個項目是我們正式參與的第一個項目我們十分用心去做邊學(xué)邊問其中遇到的困難在同事們的幫助下和自己的努力下一一化解最后我們向國土局交上了一份滿意的答卷項目二中國科學(xué)院行政管理局資產(chǎn)評估這次評估是根據(jù)中國科學(xué)院文件中國科學(xué)院擬將中科院行管局可用于經(jīng)營的資產(chǎn)剝離出來投資到北京中科資源有限公實現(xiàn)中科院行管局由事業(yè)單位轉(zhuǎn)為企業(yè)的體制改革本次評估目的在于確定擬投入到北京中科資源有限公司的中科院行管局的可經(jīng)營資產(chǎn)的價值為其擬投資資產(chǎn)提供價值參考依據(jù)這個項目歷時估計會有個多月到目前還沒結(jié)束本次評估范圍包括兩部分由中科院行管局原賬面資產(chǎn)中以年月日為基準日直接剝離出的資產(chǎn)及負債其中共有家單位保留劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物由于資產(chǎn)及其負債的清查比較復(fù)雜我們作為一個初涉工作的新人還沒有能力完成這一部分的工作所以我們就負責(zé)資產(chǎn)清查核實的工作這是一項相對比較簡單的工作對我們來說又是有難度的但肯定會給我們帶來不少的收獲的資產(chǎn)清查核實中資產(chǎn)占有方調(diào)整后的納入評估范圍的資產(chǎn)類型包括流動資產(chǎn)調(diào)整后賬面值貨幣資金預(yù)付賬款其他應(yīng)收款存貨待攤費用長期投資賬面值固定資產(chǎn)包括房屋建筑物及車輛機器電子設(shè)備等流動負債賬面值預(yù)收賬款其他應(yīng)付款應(yīng)付工資應(yīng)付福利費應(yīng)交稅金其他應(yīng)交款注由于要求保密在此不敢把具體數(shù)目公開于眾在清查過程中我們對貨幣資金進行了賬實核對對債權(quán)債務(wù)進行了賬面核實對資產(chǎn)占有方已經(jīng)辦理核銷審批手續(xù)的債權(quán)債務(wù)了解了有關(guān)情況對長期投資的投資協(xié)議產(chǎn)權(quán)登記證等進行了了解核實對車輛電子設(shè)備及其他設(shè)備的數(shù)量規(guī)格型號存放地點進行逐臺的清查核實在資產(chǎn)占有方有關(guān)設(shè)備管理人員技術(shù)人員的配合下對價值量較高的設(shè)備填寫了設(shè)備技術(shù)鑒定表對房屋根據(jù)產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)文件核實其建筑面積建筑結(jié)構(gòu)建筑數(shù)量并了解房屋的使用及維修狀況對可能影響資產(chǎn)評估的其他重大事項進行了了解在未來的一個月內(nèi)我們還要繼續(xù)努力的為這個項目而努力工作在過去的一個月我已經(jīng)得到不少的收獲相信隨著項目的繼續(xù)進行我得到的東西肯定會很多的這也就給了我更多的動力我們在這次的項目中得到的最大的知識就是做事要細心不能少也不能多的主線貫穿我們工作的始終項目三森力資源資產(chǎn)評估學(xué)習(xí)及評估機構(gòu)的林權(quán)評估收費標準林權(quán)這個概念在我國還是一個新鮮的事物把森林資源資產(chǎn)化管理是我國有效利用森林資源的良好開始現(xiàn)在是我國森林資源資產(chǎn)化管理的初級階段也是我們的探索階段像所有資產(chǎn)一樣我們都可以用科學(xué)的手段評估出其價值所在從而促進森林資源的多方綜合利用所以以后隨著森林資源的全方位的利用林權(quán)的評估將占有一個很重要的角色為了跟上時代的步伐北方公司現(xiàn)在已經(jīng)進入了森林資源資產(chǎn)評估學(xué)習(xí)的緊張階段我們以林業(yè)資源資產(chǎn)評估及作價計算手冊我輔導(dǎo)材料每周進行次以上的交流學(xué)習(xí)而且受國家森林管理局的委托讓北方公司制定資產(chǎn)評估機構(gòu)林權(quán)評估的收費標準總經(jīng)理就把這個艱巨的任務(wù)交給了我們兩位新人去做這