頤尚溫泉前期介入方案.doc

重慶頤尚溫泉項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)方案重慶馳豐物業(yè)管理有限公司二0一三年四月二十八日頤尚溫泉項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)方案第1章 前期介入第一節(jié)：總則前期的物業(yè)管理工作極為重要，從這個(gè)時(shí)期開始，由專業(yè)的物業(yè)管理人員組成前期介入團(tuán)隊(duì)，憑借他們對(duì)物業(yè)的管理和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，從買受人和使用者的角度和立場(chǎng)出發(fā)，全面細(xì)致的對(duì)整個(gè)項(xiàng)目日后的各種使用方案進(jìn)行考證，將物業(yè)服務(wù)工作前置，這樣可以使買受方的投資達(dá)到預(yù)期的效果，也能節(jié)約開發(fā)商不必要的費(fèi)用支出，使不適應(yīng)日后使用、管理的因素及時(shí)得到調(diào)整，減少二次改造帶來的浪費(fèi)，也為日后服務(wù)工作奠定良好的基礎(chǔ)。第2節(jié) ：前期介入定義 前期介入：是指是物業(yè)企業(yè)受開發(fā)商委托，參與到開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、開盤營(yíng)銷和配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收的各個(gè)階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見，以減少產(chǎn)品缺陷，滿足客戶需求和方便后期物業(yè)運(yùn)行的過程。 第三節(jié)：前期介入工作階段集中交付 物業(yè)接管工程驗(yàn)收開盤營(yíng)銷開發(fā)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目研發(fā) 第四節(jié)：組織架構(gòu)一、組織架構(gòu)前期介入項(xiàng)目經(jīng)理行政文員行政文員環(huán)境、綠化部工程維修部安全事務(wù)部園林藝術(shù)技工環(huán)境污染處理技術(shù)員安防專業(yè)技術(shù)員消防安全專員土建工程師水、電工程師二、人員編制序號(hào)部門崗位人數(shù)1項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理1人2行政文員1人3工程維修部水、電工程師1人4土建工程師1人5安全事務(wù)部消防技術(shù)員1人6安防技術(shù)員1人7環(huán)境綠化部園林藝術(shù)技工1人8環(huán)境污染處理技術(shù)員1人第五節(jié)：項(xiàng)目各階段前期介入工作內(nèi)容及成果一、 項(xiàng)目研發(fā)階段其主要任務(wù)是：1、將開發(fā)的其他樓盤中出現(xiàn)過的問題整理匯總、分析；2、從物業(yè)的使用便利、配套完善的角度提出建議。3、將以上問題整理編制成物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期介入報(bào)告提交給項(xiàng)目開發(fā)公司。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段其主要工作任務(wù)是：1、 從方便業(yè)主生活，降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)部門提出物業(yè)管理施工圖設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理前期介入報(bào)告。也可通過相關(guān)項(xiàng)目的調(diào)查，總結(jié)類似的工程質(zhì)量問題，如建筑中出現(xiàn)的漏水、空調(diào)外機(jī)位小、維護(hù)欄的設(shè)置等，在接入報(bào)告中列入反饋給項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)部門，以便在設(shè)計(jì)中關(guān)注并避免。三、施工建設(shè)階段其主要工作任務(wù)是：1、 跟進(jìn)施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通過與房地產(chǎn)公司、施工方等進(jìn)行，溝通解決。2、 在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題要以書面形式呈報(bào)給房地產(chǎn)公司相關(guān)部門，做好發(fā)送地產(chǎn)文件的登記，留好文件回執(zhí)，并跟進(jìn)所呈報(bào)問題解決情況。3、 物業(yè)公司按時(shí)參加房地產(chǎn)公司組織的歷次項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。4、 重點(diǎn)掌握隱蔽工程、配套工程關(guān)鍵部位的材料選擇和施工質(zhì)量，及時(shí)向項(xiàng)目公司提出改進(jìn)建議和防治通病的措施，減少業(yè)主入伙后投訴數(shù)量，為接管驗(yàn)收做好前期準(zhǔn)備工作，并及時(shí)(每周、每月)向地產(chǎn)公司提交施工階段物業(yè)管理前期介入周/月報(bào)告。四、開盤營(yíng)銷階段其主要工作任務(wù)是：1、在開盤營(yíng)銷60天前對(duì)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)管理營(yíng)運(yùn)成本進(jìn)行測(cè)算、報(bào)開發(fā)公司。受開發(fā)公司委托進(jìn)行該項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作。2、根據(jù)項(xiàng)目公司具體提出的配合要求，在房產(chǎn)銷售過程中物業(yè)公司(籌備部)有責(zé)任提供協(xié)助和支持，包括：配合促銷活動(dòng)的實(shí)施、銷售現(xiàn)場(chǎng)秩序維持，以及銷售中心、樣板間的清潔和維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)。針對(duì)營(yíng)銷推廣過程中涉及的物業(yè)管理內(nèi)容向項(xiàng)目公司營(yíng)銷(策劃)部提出營(yíng)銷配合物業(yè)管理前期介入報(bào)告。3、 物業(yè)管理模式研究：一般項(xiàng)目在編制銷售包裝設(shè)計(jì)和營(yíng)銷工作方案時(shí)需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項(xiàng)目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計(jì)內(nèi)容的要求。4、 在房屋銷售前與房地產(chǎn)公司制訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、住戶手冊(cè)等。5、 物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)了解房地產(chǎn)公司在銷售時(shí)對(duì)外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)房地產(chǎn)公司需要，提供物業(yè)推介資料以及對(duì)外統(tǒng)一說辭，房地產(chǎn)公司對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。五、工程驗(yàn)收階段其主要工作任務(wù)是：1、 組織人員配合地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目各系統(tǒng)的專項(xiàng)驗(yàn)收工作。2、 組織人員對(duì)項(xiàng)目各系統(tǒng)全面系統(tǒng)的進(jìn)行梳理、問題匯總形成相關(guān)報(bào)告，抄送地產(chǎn)相關(guān)部門。六、物業(yè)接管階段其主要工作任務(wù)是：1、 項(xiàng)目取得竣工驗(yàn)收備案登記證 后，物業(yè)站在客戶使用角度對(duì)項(xiàng)目各系統(tǒng)進(jìn)行檢查。形成檢查報(bào)告，抄送地產(chǎn)工程部。2、 組織人員對(duì)項(xiàng)目各系統(tǒng)對(duì)驗(yàn)收時(shí)匯總問題進(jìn)行逐一消項(xiàng)，未消項(xiàng)項(xiàng)目在和施工方、監(jiān)理協(xié)調(diào)后仍未整改的形成書面報(bào)告抄送地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案。3、 物業(yè)前期介入小組組織人員對(duì)項(xiàng)目各系統(tǒng)移交 技術(shù)資料進(jìn)行系統(tǒng)整理、分類立卷、歸檔保管。3、技術(shù)資料主要有: 、竣工工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程的名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開工竣工日期等。 、設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)模、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能以及隨機(jī)工具、備品備件等，工程項(xiàng)目竣工圖。、材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、名稱設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證書、說明書和驗(yàn)收記錄、預(yù)制件的載荷試驗(yàn)記錄，自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄等。 、隱蔽工程驗(yàn)收記錄，土建施工記錄。、設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏、通球檢查記錄，衛(wèi)生、空調(diào)、電氣、電信、通風(fēng)、供水、消防、防爆報(bào)警、電視監(jiān)控等工程的檢查和試驗(yàn)記錄等。、工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。、圖紙會(huì)審記錄，設(shè)計(jì)變更通知和技術(shù)核定單等。、關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)的說明。、有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件等第六節(jié)：前期介入工作過程控制1、為保證前期介入工作的密切配合，項(xiàng)目公司在上述項(xiàng)目開發(fā)的各階段，應(yīng)將開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃提前知會(huì)物業(yè)部門，以便物業(yè)部門做出相應(yīng)的前期介入工作安排。2、前期介入工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行。根據(jù)項(xiàng)目公司提出的配合要求，物業(yè)公司前期介入應(yīng)有針對(duì)性地制定各階段前期介入工作計(jì)劃，明確介入工作內(nèi)容、執(zhí)行責(zé)任部門(人員)、工作要求等，經(jīng)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)審批后備案。3、物業(yè)公司在各階段的前期介入工作必須形成書面的介入工作報(bào)告，有針對(duì)性地提出物業(yè)專業(yè)意見和建議。4、 項(xiàng)目公司相關(guān)職能部門在收到物業(yè)管理前期介入報(bào)告后，須對(duì)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，將評(píng)審結(jié)果記錄在案并執(zhí)行，同時(shí)向物業(yè)公司做出反饋。5、 物業(yè)公司在每一階段的前期工作結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行物業(yè)前期介入工作小結(jié)，形成前期介入工作小結(jié)報(bào)告(周期超過1個(gè)月的按月度報(bào)告)，經(jīng)項(xiàng)目公司確認(rèn)。第七節(jié)：前期介入、管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金選擇包干制方式計(jì)算（費(fèi)用詳見附件）第八節(jié)：前期介入、管理費(fèi)用執(zhí)行方式和工作周期1、 新項(xiàng)目立項(xiàng)召開啟動(dòng)會(huì)后一個(gè)月之內(nèi)，付第一次款50%。即人民幣 _ 元2、 該項(xiàng)目基礎(chǔ)竣工分布驗(yàn)收后一個(gè)月之內(nèi)，付第二次款30%。即人民幣 _ 元3、 集中交結(jié)束后一個(gè)月之內(nèi)，開發(fā)商與物管公司結(jié)清全款支付總價(jià)的20。即人民幣 _ 元5、工作周期：項(xiàng)目立項(xiàng) 至 集中交付結(jié)束。第九節(jié)：前期介入工作主要支持文件及規(guī)范1、智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2、建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范3、民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范4、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范5、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范6、建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范7、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范8、重慶市住宅工程分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 9、 前期介入工作指引 第十節(jié)：前期介入工作的主要工作方式和記錄 圖紙閱讀 讀圖意見 方案審核 圖紙成果 現(xiàn)場(chǎng)查看 現(xiàn)場(chǎng)PPT、前期介入溝通表 協(xié)調(diào)會(huì)議 會(huì)議紀(jì)要 跟蹤落實(shí) 圖紙修改、施工結(jié)果 經(jīng)驗(yàn)沉淀 知識(shí)成果第二章 前期物業(yè)服務(wù)第一節(jié)：項(xiàng)目基本情況介紹頤尚溫泉項(xiàng)目坐落于重慶市北碚區(qū)施家梁鎮(zhèn)陵峽路98號(hào)，總占地914畝，約61萬(wàn)平方米，施家梁鎮(zhèn)片區(qū)已整體進(jìn)入兩江新區(qū)規(guī)劃的蔡家組團(tuán)板塊，項(xiàng)目地塊距離重慶解放碑商圈35公里，距離江北觀音橋商圈27公里，距離沙坪壩商圈28公里，距離北碚城區(qū)7公里。該項(xiàng)目于2008年建成并開始營(yíng)業(yè)，園區(qū)分為溫泉景區(qū)和度假酒店兩大板塊。2009年12月經(jīng)國(guó)家旅游局評(píng)定為國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū)，并被列入重慶市五方十泉重點(diǎn)項(xiàng)目之一。項(xiàng)目現(xiàn)有溫泉、酒店、職工宿舍等建筑，其中溫泉項(xiàng)目已處關(guān)閉狀態(tài)，酒店已停業(yè)，部分樓層暫由于上宏集團(tuán)辦公使用，員工宿舍正在使用中。目前該項(xiàng)目設(shè)有人力資源部、財(cái)務(wù)部、客房部、餐飲部、溫泉部、房務(wù)部、營(yíng)銷部及保障部，其：一、保障部（物業(yè)）編制22人，具體為：（一）安全部13人設(shè)有：副經(jīng)理1人、安全隊(duì)長(zhǎng)1人、安全班長(zhǎng)2人、安全員6人、監(jiān)控員3人；（二）工程部9人設(shè)有：經(jīng)理1人、水電領(lǐng)班1人、維修領(lǐng)班1人、水電工3人、配電工1人、萬(wàn)能工1人、污水處理工1人。（三）保潔綠化人員由房務(wù)部進(jìn)行管理二、項(xiàng)目主要設(shè)備設(shè)施（一）630KVA變壓器1臺(tái)、800KVA變壓器1臺(tái)；（二）550KW康明斯發(fā)電機(jī)1臺(tái)；（三）554KW中央空調(diào)主機(jī)2臺(tái)；（四）30萬(wàn)大卡熱水鍋爐1臺(tái)；60萬(wàn)大卡生熱水鍋爐3臺(tái)；90萬(wàn)大卡熱水鍋爐2臺(tái)；（五）1T弘道蒸汽鍋爐1臺(tái)；（六）康力電梯4層站1臺(tái)、2層站1臺(tái)；（七）消防水泵1套；（八）消防主機(jī)2臺(tái)；（九）監(jiān)控系統(tǒng)1套（主機(jī)5臺(tái)，10畫面電視墻）。第二節(jié)：擬采取的各項(xiàng)管理服務(wù)方案一、架構(gòu)及人員配置1.0 管理架構(gòu)及機(jī)構(gòu)頤尚溫泉物業(yè)項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理行政文員經(jīng)理助理品質(zhì)管理專員安全事務(wù)部工程維修部客戶服務(wù)部環(huán)境綠化部設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)報(bào)事、報(bào)修處置設(shè)備突發(fā)事件應(yīng)急商務(wù)、會(huì)務(wù)接待報(bào)事、報(bào)修處理客戶管理維護(hù)特約服務(wù)管理清潔衛(wèi)生維護(hù)園林綠化管理環(huán)境污染處置庫(kù)房管理員消防安全管理治安秩序維護(hù)車輛交通管理突發(fā)事件處置1.1 項(xiàng)目總體管理架構(gòu)及機(jī)構(gòu)設(shè)想1.2 前期管理架構(gòu)及機(jī)構(gòu)設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理1人行政文員（1）人）經(jīng)理助理（1人）環(huán)境綠化部（12）人）工程部（9）人）安全部（26人）綠化工2人維修工6人領(lǐng)班2人主管1人班長(zhǎng)3人安全員19人監(jiān)控員3人主管1人保潔員7人保潔班長(zhǎng)2人主管1人2.0 人員配置：人員配置計(jì)劃表序號(hào)部門人員人數(shù)小計(jì)備注1管理人員項(xiàng)目經(jīng)理132經(jīng)理助理13行政文員14工程部主管195領(lǐng)班26維修工67安全部主管1268班長(zhǎng)3機(jī)動(dòng)巡邏崗9安全員19門崗、車場(chǎng)崗、辦公區(qū)崗10監(jiān)控員311保潔綠化部主管11212保潔班長(zhǎng)212保潔員713綠化工214合計(jì)：50人注：以上人員配置未包含經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的物業(yè)人員:2.1 主要崗位職責(zé)與任職條件崗位職責(zé)任職條件項(xiàng)目經(jīng)理1. 全面負(fù)責(zé)所管轄項(xiàng)目的日常管理服務(wù)工作；2. 審批管理處工作目標(biāo)和計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施；3. 負(fù)責(zé)管理處管理服務(wù)質(zhì)量的管理與檢查評(píng)審；4. 負(fù)責(zé)管理處員工的考核管理；5. 組織制定、修訂、完善管理處各項(xiàng)規(guī)定制度；1. 教育背景：大專及以上學(xué)歷，管理類專業(yè)畢業(yè)；2. 工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上物管或相關(guān)管理經(jīng)驗(yàn)，2年以上部門領(lǐng)導(dǎo)工作經(jīng)驗(yàn)；3. 必要技能和素質(zhì)：熟悉現(xiàn)代化管理理論，熟悉物管工作特性及相關(guān)法律、法規(guī)。有較強(qiáng)的洞察力、親和力、組織協(xié)調(diào)能力。安全主管4. 領(lǐng)導(dǎo)安全員完成公司及業(yè)主下達(dá)的各項(xiàng)安全保衛(wèi)任務(wù)；5. 對(duì)安全員工業(yè)績(jī)考核、評(píng)估及工作調(diào)動(dòng)和安排；6. 每月一次與業(yè)主單位主管部門及代表進(jìn)行溝通，征求業(yè)主的意見和建議，向管理處各部門、班組傳遞相關(guān)信息；7. 對(duì)內(nèi)、對(duì)外關(guān)系協(xié)調(diào)及法律事務(wù)的處理；8. 組織安全員對(duì)突發(fā)事件的處理；9. 負(fù)責(zé)安全部日常管理。1. 教育背景：大專或以上學(xué)歷；2. 工作經(jīng)驗(yàn)：3年以上安全工作；1年以上從事管理經(jīng)驗(yàn)；3. 必要的技能和素質(zhì)：熟悉物管安全保衛(wèi)工作特點(diǎn)及法律法規(guī)，原則性強(qiáng)，對(duì)突發(fā)事件具有沉著冷靜、處變不驚的分析處置能力，具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。環(huán)境主管10. 全面負(fù)責(zé)清潔、保潔及環(huán)境綠化管理；11. 負(fù)責(zé)本部崗位設(shè)置、人員安排及制定各項(xiàng)工作計(jì)劃、檢查計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施；12. 根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)修訂并完善各項(xiàng)工作規(guī)范、運(yùn)行制度；13. 負(fù)責(zé)部門員工的日常管理、業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)及思想教育工作；14. 對(duì)本部門各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、檢查與考核評(píng)價(jià)；15. 負(fù)責(zé)作業(yè)安全的管理；16. 完成管理處下達(dá)的其它臨時(shí)工作。1. 教育背景：大專以上學(xué)歷，相關(guān)專業(yè)；2. 工作經(jīng)驗(yàn)：三年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)；3. 必要素質(zhì)與技能：熟悉物業(yè)管理及相關(guān)工作特點(diǎn)，踏實(shí)肯干，勤奮敬業(yè)。工程主管17. 全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理；18. 負(fù)責(zé)物業(yè)維修崗位設(shè)置、人員安排及制定各項(xiàng)維修工作計(jì)劃、檢查計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施；19. 修訂并完善各項(xiàng)物業(yè)維修工作規(guī)范、運(yùn)行制度；20. 負(fù)責(zé)維修員工的日常管理、業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)及思想教育工作；21. 對(duì)物業(yè)維修服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、檢查與考核評(píng)價(jià)；22. 負(fù)責(zé)作業(yè)安全的管理；23. 完成管理處經(jīng)理下達(dá)的其它臨時(shí)工作。1. 教育背景：大專以上，相關(guān)專業(yè)；2. 工作經(jīng)驗(yàn)：三年以上從事物業(yè)維修實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)；3. 必要素質(zhì)與技能：熟悉物業(yè)工作特點(diǎn)，踏實(shí)肯干，勤奮敬業(yè)。2.2主要服務(wù)崗位基本任職條件2.2.1設(shè)備運(yùn)行及維修工：a. 年齡不超過55周歲，身體健康b. 學(xué)歷要求：高中，中技以上c. 專業(yè)水平：必須有三年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)d. 2） 特種工（電工、電梯工）e. 須持有重慶市勞動(dòng)局簽發(fā)或轉(zhuǎn)審的有效特種作業(yè)操作證。普通維修工（水工、泥工、空調(diào)工等）必須通過公司工程部安排的各類相應(yīng)專業(yè)知識(shí)考試或?qū)嵅倏己恕?.2.2安全員：a. 年齡在1845周歲之間。b. 身體狀況：健康、五官端正、身高男172CM以上。c. 學(xué)歷：具初中及以上文化程度。d. 有較強(qiáng)的觀察、記憶、分析和辨別能力，有責(zé)任心。2.2.3保潔工：年齡：男45歲以下，女35周歲以下。身體健康、五官端正。具有初中以上文化程度。二、擬采取的物資裝備計(jì)劃1.0 管理用房及功能用房配置計(jì)劃（建議）參考物業(yè)管理用房的法定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)我司的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)需求，結(jié)合頤尚溫泉現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，我司建議關(guān)于管理用房和功能用房按如下標(biāo)準(zhǔn)配置，以保證更好地實(shí)施物業(yè)后勤管理服務(wù)。序號(hào)名稱用途數(shù)量備注一管理處辦公室項(xiàng)目部辦公用120二管理處檔案室管理處物業(yè)檔案資料存放30/辦公室三管理處庫(kù)房辦公用品、設(shè)備設(shè)施、工器具、耗材、勞保用品存放30/辦公室四接待室用于接待來訪人員20/辦公室五門崗值班室、中控室安全保衛(wèi)和監(jiān)控用按設(shè)計(jì)六 員工宿舍安全及現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)人員駐扎就寢用。按實(shí)際情況建議由業(yè)主提供2.0 物資裝備計(jì)劃2.1物資配置計(jì)劃表序號(hào)部門名稱單位數(shù)量備注1管理處電腦臺(tái)62打印機(jī)臺(tái)13復(fù)印機(jī)臺(tái)14傳真機(jī)部15電話部56空調(diào)臺(tái)27多功能文件柜個(gè)68保險(xiǎn)柜個(gè)19照相機(jī)部110組合沙發(fā)套211茶幾個(gè)312辦公桌張513辦公椅把1014電水壺個(gè)215辦公文具批116工程部對(duì)講機(jī)部6其中管理處3部17大十字螺絲刀把518小十字螺絲刀把519大平口螺絲刀把520小平口螺絲刀把521鋼絲鉗把522尖嘴鉗把523臺(tái)虎鉗把124榔頭把525活動(dòng)扳手套526固定扳手套127梅花扳手套128套筒扳手套129內(nèi)六角扳手套530電筆支531萬(wàn)用表個(gè)232鉗形電流表個(gè)133搖表個(gè)134電錘把135手槍式電鉆把136臺(tái)鉆臺(tái)137管鉗把138電烙鐵個(gè)339電焊機(jī)套140切割機(jī)個(gè)141疏通機(jī)個(gè)142人字梯架143高架梯架144鋼鋸把245線拐個(gè)146黃油槍個(gè)247機(jī)油壺個(gè)248高壓清洗機(jī)臺(tái)149角磨機(jī)個(gè)150焊槍焊具套151工具箱個(gè)252工具包個(gè)553真空機(jī)臺(tái)154安全部對(duì)講機(jī)部655充電式電筒把356橡膠警棍個(gè)1057電警棍個(gè)258警戒帶卷359隔離墩個(gè)1560警示牌個(gè)1061安檢系統(tǒng)套162消防系統(tǒng)套163電話部264保潔綠化部保潔器材套165保潔工具套166保潔用品批167保潔耗材批168綠化器材套169綠化工具套170綠化用品批171綠化藥品批1三、消防管理方案消防工作是“防患于未然”，必須強(qiáng)化灌輸消防意識(shí)、定期進(jìn)行消防排查、提前處理消防隱患、及時(shí)處理消防事故，才能確保整個(gè)項(xiàng)目的消防安全。1.0 強(qiáng)化消防管理1.1 建立消防檔案；定期自主檢查消防設(shè)備設(shè)施完好狀況，提請(qǐng)主管部門及時(shí)更換不合格設(shè)備設(shè)施；協(xié)助業(yè)主消防主管部門對(duì)消防狀況及隱患進(jìn)行檢查、處理和排除，完善消防設(shè)備設(shè)施管理 ；1.2 對(duì)項(xiàng)目管理人員、消防技術(shù)人員、安全人員、保潔人員、客戶服務(wù)人員進(jìn)行崗前消防培訓(xùn)，上崗后舉行定期或不定期的在崗培訓(xùn)和考核；1.3 定期或不定期自行或與業(yè)主聯(lián)合舉行消防演練，包括日常演練和應(yīng)急演練以增強(qiáng)消防技能和實(shí)戰(zhàn)能力； 2.0 消防監(jiān)控工作2.1 執(zhí)業(yè)資格證或上崗資格證 管理處所聘用的消防管理人員須系通過國(guó)家、市或區(qū)統(tǒng)一考試并取得職業(yè)資格證書或上崗資格證書的；2.2 24小時(shí)值守 注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。值班員不得做其他與工作無(wú)關(guān)的事，每天對(duì)監(jiān)控設(shè)備做一次例行檢查，發(fā)生故障及時(shí)排除，解決不了的須及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)、物業(yè)管理處及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告；2.3 做好重點(diǎn)部位監(jiān)控 監(jiān)控中發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象或消防隱患要立即通知就近安全隊(duì)員，并調(diào)集其他隊(duì)員前往處理；接到報(bào)警信號(hào)后，安全人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理；2.4 應(yīng)急預(yù)案 管理處須結(jié)合區(qū)域的實(shí)際情況并分機(jī)房、電梯間、車庫(kù)、辦公室、檔案資料室等不同區(qū)域，制定相應(yīng)的火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案并予以公告；定期組織消防應(yīng)急預(yù)案的學(xué)習(xí)和演練，原則上每年不得少于2次；2.5 工作記錄 對(duì)在本崗位值勤的過程中所發(fā)生的一切情況均須作如實(shí)記錄（包括一切可疑的情況或正常的情況），以便事情有案可查，做到可追溯；2.6 耐心謙和 物業(yè)管理處及其工作人員應(yīng)耐心聽取業(yè)主傾訴，接受業(yè)主救助的要求，禮貌解答業(yè)主的相關(guān)質(zhì)疑和詢問；2.7 交接班制度 嚴(yán)格按照馳豐物業(yè)交接班管理制度進(jìn)行工作交接并如實(shí)做好交接班記錄。 3.0 不同類型的險(xiǎn)情應(yīng)急處置方案針對(duì)不同的類型的險(xiǎn)情，均應(yīng)有不同的處置方案。一般來說，險(xiǎn)情指的是坍塌、滑坡、浸水、火災(zāi)等，而最常見的主要是指浸水和火災(zāi)險(xiǎn)情，特種險(xiǎn)情根據(jù)供電局應(yīng)急方案進(jìn)行處理。3.1 機(jī)房 3.1.1水浸 發(fā)生請(qǐng)首先立即通知電腦用戶，繼而關(guān)閉電源，迅速移動(dòng)設(shè)備至干燥安全的地方。3.2 火災(zāi) 3.2.1 首先報(bào)火警、切斷電源，然后視災(zāi)情大小決定處置方案。如果災(zāi)情較小可在保證救援人員人身安全的情況下組織實(shí)施救援；如果災(zāi)情較大，應(yīng)及時(shí)組織人員安全撤離，待專業(yè)消防救援人員前來?yè)渚取?3.2.2工作人員撤離時(shí)，應(yīng)臨危不亂，準(zhǔn)確找到安全出口，果斷冷靜，不貪念財(cái)物；如因出口被堵，暫時(shí)不能撤離時(shí)應(yīng)用濕毛巾捂住口鼻，匍匐在地尋找逃生機(jī)會(huì)或等待救援。 3.2.3發(fā)生火災(zāi)后，應(yīng)走安全通道，切忌不要進(jìn)入電梯。 3.3辦公室、檔案資料室辦公室、檔案資料室所發(fā)生的險(xiǎn)情一般是指水浸和火災(zāi)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)首先保證人員的人身安全及辦公資料、文檔的安全。首先是水浸 水浸雖然對(duì)人員、辦公家具、公共設(shè)備短期內(nèi)不會(huì)造成太大的危害，但是對(duì)辦公資料、檔案文件都會(huì)在瞬間造成不可估量的損失，如果不及時(shí)排險(xiǎn)還將對(duì)家具、設(shè)備造成腐蝕等危害。為此一旦發(fā)生水浸，在確保人員安全的前提下，立即組織人手搶救文檔資料，搬離木質(zhì)、金屬質(zhì)等易腐蝕的家具、設(shè)備。告知辦公室、檔案室等室內(nèi)工作人員不得在室內(nèi)吸煙或使用明火。發(fā)生火災(zāi)時(shí) 應(yīng)首先通知物業(yè)管理處，現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)盡力控制險(xiǎn)情、撲救小火，主要應(yīng)采用滅火器或水。同時(shí)應(yīng)積極組織人員撤運(yùn)室內(nèi)文檔資料及其他易燃物資。險(xiǎn)情較大時(shí)應(yīng)及時(shí)撥打110、119請(qǐng)求支援，構(gòu)成人身傷害的應(yīng)立即撥打120請(qǐng)求醫(yī)療救護(hù)。在撤離過程中，物管處應(yīng)組織人員經(jīng)安全通道撤離，不得再坐電梯。在搬運(yùn)過程中組織者要合理指揮，避免場(chǎng)面混亂而造成不必要的人員受傷，同時(shí)在搬運(yùn)的過程中，注意資料遺失、泄露以造成不必要的損失。4.0 建立四方溝通機(jī)制，及時(shí)調(diào)整為了確保我司的物業(yè)管理思路與業(yè)主、建筑商、安裝/裝修供應(yīng)方的需求或要求達(dá)到融合統(tǒng)一，盡量滿足使用需要，我們將會(huì)同使用管理部門、設(shè)計(jì)單位、施工單位三方共同協(xié)商確定與區(qū)域相匹配的管理制度和方案，并按照最終確定的方案進(jìn)行服務(wù)和管理。4、 保潔服務(wù)方案保潔重點(diǎn)主要是針對(duì)行南岸區(qū)供電局各生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的物業(yè)特征提供相應(yīng)的清潔保潔服務(wù)。我司將側(cè)重于公共區(qū)域的清潔保潔，提供一個(gè)衛(wèi)生舒適的環(huán)境。保潔區(qū)域根據(jù)要求，保潔主要區(qū)域?yàn)楣矃^(qū)域。1.0 保潔服務(wù)模式結(jié)合我司經(jīng)驗(yàn)，提供兩種模式以供參考：1.1 全人工模式：此種模式為：除必需的工器具外，主要采用人力作業(yè)的模式。其特點(diǎn)為人員配置較多，靈活性較大，人員調(diào)配方便；根據(jù)南岸頤尚溫泉項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議使用此種模式。1.2 人工配合清潔設(shè)備模式：此種模式為人工配合一些專業(yè)設(shè)備，如洗地吸干機(jī)、高壓水槍、專業(yè)吸塵器、打磨機(jī)等。其特點(diǎn)為投入設(shè)備設(shè)施費(fèi)用較高，但人員配置較少。該模式由于噪音較大、設(shè)備維修費(fèi)用較高等缺陷一般不被采納。2.0 保潔服務(wù)目標(biāo)2.1 通過專業(yè)保潔服務(wù)，營(yíng)造干凈、整潔、舒適的環(huán)境；2.2 通過合理的保潔工作安排，避免保潔工作對(duì)辦公和生產(chǎn)秩序的影響；2.3 通過專業(yè)保潔工具、藥劑、設(shè)備的使用、保持保潔對(duì)象材質(zhì)美觀完好；2.4安全保潔，避免保潔工作中的工傷事故；2.5采取標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化作業(yè)，展示業(yè)主形象； 3.0工作安排每天早上七點(diǎn)半開始作業(yè)，在業(yè)主上班前完成當(dāng)天的第一次全面清潔，然后進(jìn)行巡回保潔。崗位作業(yè)時(shí)間作業(yè)內(nèi)容公共區(qū)域07：30-11：30 14：00-18：00日常保潔、清掃（路面、公共設(shè)施、崗?fù)さ龋?樓內(nèi)07：30-11：30 14：00-18：00日常清潔、保潔（地面推塵、公共設(shè)施擦拭、衛(wèi)生間清潔）定期工作周六、周日完成保潔頻次中提及的周期工作。作息周一至周五為保潔日，周六、周日全面清潔并作周期工作。五、設(shè)備設(shè)施維護(hù)方案扎實(shí)的物業(yè)本體和附屬設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作，是保障物業(yè)正常良好運(yùn)行的基礎(chǔ)，也是物業(yè)得以保值增值的基礎(chǔ)，因此，我司一向重視物業(yè)本體及附屬設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理工作。1.0 維護(hù)與管理服務(wù)范圍1.1物業(yè)共有部位主要包括兩部分： 大樓結(jié)構(gòu)、屋面、外墻面、散水、頂?shù)貕?、門窗等； 大樓附屬道路、停車場(chǎng)等；1.2物業(yè)附屬設(shè)備部分：包括強(qiáng)電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、給排水（污）系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、弱電及通訊系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)；2.0 物業(yè)維護(hù)與管理內(nèi)容及規(guī)范（嚴(yán)格響應(yīng)業(yè)主要求）序號(hào)項(xiàng)目工作內(nèi)容1物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案資料管理（1）接管前制定物業(yè)接管中所需的檔案資料接管計(jì)劃。（2）收集物業(yè)土建、安裝各系統(tǒng)竣工驗(yàn)收資料、合同、設(shè)備檔案以及使用說明書等，并進(jìn)行科學(xué)分類、整理、歸檔。（3）從方便使用出發(fā)，結(jié)合物業(yè)資料對(duì)各物業(yè)設(shè)施并行有效標(biāo)識(shí)。如對(duì)控制柜中各開關(guān)的管控范圍進(jìn)行標(biāo)識(shí)；對(duì)管路、線路走向進(jìn)行標(biāo)識(shí)等。（4）對(duì)各設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)進(jìn)行記錄并整理歸檔。對(duì)質(zhì)保期內(nèi)或委外維修保養(yǎng)項(xiàng)目配合業(yè)主進(jìn)行管理，定時(shí)提醒維修保養(yǎng)，對(duì)維修保養(yǎng)過程進(jìn)行監(jiān)督、對(duì)維修保養(yǎng)結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證，確保質(zhì)保期內(nèi)或委外維修保養(yǎng)合同期內(nèi)物業(yè)設(shè)施設(shè)備得到及時(shí)、妥善的維修保養(yǎng)。（5）對(duì)各物業(yè)設(shè)備重要、精密、關(guān)鍵部件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，制作設(shè)備檔案卡；對(duì)易損部件制定備品備件計(jì)劃并提交業(yè)主負(fù)責(zé)人審批采購(gòu)，同時(shí)對(duì)入庫(kù)、出庫(kù)、保管、領(lǐng)用進(jìn)行管理。2建筑本體（1）大樓結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)堅(jiān)固，無(wú)損壞，梁、板、柱和混凝土墻無(wú)損壞，無(wú)裂縫下垂，定期觀察、測(cè)試，發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降，或承重結(jié)構(gòu)出現(xiàn)裂紋并大于合理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)范圍時(shí)，立即向業(yè)主相關(guān)部門匯報(bào)并提請(qǐng)專業(yè)鑒定。（2）樓頂：防水層無(wú)破損，不滲漏，無(wú)積水，無(wú)堆積物，排水順暢。（3）外墻面：預(yù)制混凝土隔墻結(jié)點(diǎn)安裝牢固，外墻板縫不滲漏，無(wú)損壞，墻面清潔。（4）散水：無(wú)堵塞，不積水，無(wú)污漬，邊角整齊無(wú)缺口。（5）頂?shù)貕Γ浩秸?，牢固，無(wú)損壞，潔凈。（6）門窗：密實(shí)度合適，開啟關(guān)閉順暢，門框、窗框邊緣等易受撞擊處密實(shí)，沒有縫隙，玻璃完好，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)報(bào)修。（7）管道：定期清理，保障管道通暢。3強(qiáng)電系統(tǒng)1、樓內(nèi)供電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，系統(tǒng)隨時(shí)保持有效的運(yùn)行狀態(tài)；2、設(shè)備及管線按照技術(shù)要求定期保養(yǎng)和檢測(cè)，故障及時(shí)排除，保證不影響業(yè)主的正常用電；3、建立設(shè)備臺(tái)賬。4照明系統(tǒng)（1）統(tǒng)計(jì)各類燈具、燈管、燈泡型號(hào)、規(guī)格并做備件計(jì)劃；（2）每日巡檢一次，對(duì)損壞的燈具、燈泡、燈管在發(fā)現(xiàn)或報(bào)修之時(shí)起1小時(shí)內(nèi)進(jìn)行檢修、更換，保證零修及時(shí)性；（3）每月檢查一次電器照明箱，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修；每季度檢查一次照明線路，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)報(bào)修，保證完好率達(dá)到100%；（4）對(duì)各電器設(shè)備的接地裝置每半年進(jìn)行一次綜合全面測(cè)試；每年提請(qǐng)業(yè)主委托供電部門全面測(cè)試一次，確保接地裝置安全、可靠。（5）保證應(yīng)急照明處于有效狀態(tài)；（6）經(jīng)濟(jì)合理的安排各類照明，采用有效的節(jié)能措施，降低不必要的損耗。5綜合布線系統(tǒng)（1）保證樓內(nèi)網(wǎng)絡(luò)、電話、廣播及電視等系統(tǒng)的正常使用；（2）定期對(duì)信號(hào)強(qiáng)度進(jìn)行測(cè)試、調(diào)整，有故障協(xié)調(diào)相關(guān)部門及時(shí)排除；（3）定期進(jìn)行保養(yǎng)，保證設(shè)備及管線的清潔。6消防系統(tǒng)（1）24小時(shí)消防監(jiān)控值守；（2）保證消防栓箱設(shè)施齊全可用，維護(hù)良好，滅火器隨時(shí)保持良好狀態(tài)；（3）定期檢測(cè)消防系統(tǒng)各回路及環(huán)節(jié)部件的可靠性，保證整個(gè)系統(tǒng)隨時(shí)均處于有效狀態(tài)。（3）制定應(yīng)急處理辦法并定期對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)。（4）定期對(duì)報(bào)警裝置測(cè)試，保證其正常使用并做好維保養(yǎng)工作。（5）對(duì)以上系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)生問題及時(shí)修理，消防栓及水泵接合器每半年油化一次；消防栓每半年排水一次，檢修一次。7自控系統(tǒng)（1）保證系統(tǒng)設(shè)備的有效性，出現(xiàn)故障及時(shí)修復(fù)；（2）定期巡檢保養(yǎng)各環(huán)節(jié)部件；（3）定期對(duì)各動(dòng)作點(diǎn)進(jìn)行測(cè)試。8給排水系統(tǒng)（1）建立正常用水、供水、排水管理制度及節(jié)約用水規(guī)定。（2）定期巡檢、及時(shí)維修、更換閥門、水嘴，防止冒、滴、漏及大面積跑水事故發(fā)生。（3）制定應(yīng)急處理辦法定期對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)。（4）保持水池、水箱的清潔衛(wèi)生，防止二次污染。（5）定期檢修維護(hù)供水系統(tǒng)管道、水泵、水池、儀表，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（6）保證排水系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防止阻塞。（7）每季度檢查一次室外排水井、排水溝渠，若有堵塞，及時(shí)清除垃圾、雜物。9安防系統(tǒng)（1）安防監(jiān)控24小時(shí) 值守；（2）監(jiān)控區(qū)域的校正以及收集信息的留存；（3）系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)故障及時(shí)通知專業(yè)人員恢復(fù)正常。10避雷系統(tǒng)（1）不定期檢查避雷系統(tǒng)；（2）每年對(duì)避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)，保證設(shè)施完好，系統(tǒng)有效、安全。3.0維護(hù)與管理計(jì)劃我司將采取計(jì)劃維修保養(yǎng)與視情維修保養(yǎng)相結(jié)合的方式開展維修保養(yǎng)工作。具體如下：3.1前期接管驗(yàn)收物業(yè)管理前期介入工作結(jié)束的標(biāo)志就是物業(yè)通過接管驗(yàn)收，交付使用。接管驗(yàn)收就是指物業(yè)管理公司接受委托管理的新建物業(yè)或原有物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)是否安全、設(shè)備運(yùn)作是否正常、配套設(shè)施是否滿足使用要求等項(xiàng)目進(jìn)行的再驗(yàn)收，是物業(yè)管理過程中不可缺少的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。為保證物業(yè)各項(xiàng)附屬設(shè)施設(shè)備管理、保養(yǎng)、維修工作的順利開展，我司將積極配合相關(guān)部門，準(zhǔn)備物業(yè)及設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收工作，其接管驗(yàn)收計(jì)劃以正式入駐時(shí)間按倒計(jì)時(shí)安排。（具體內(nèi)容詳見公司支持文件前期接管驗(yàn)收規(guī)范）3.2 日常運(yùn)行維修保養(yǎng)項(xiàng) 目?jī)?nèi)容日常維修計(jì) 劃方 案要 求實(shí)施效果外墻面修補(bǔ)外立面破損每月檢查一次維修人員巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出處理建議報(bào)業(yè)主審批無(wú)破損內(nèi)墻面及天花修補(bǔ)墻面污損每周檢查一次維修人員巡視檢查處理無(wú)破損無(wú)破損地面地磚及石材地面修補(bǔ)、保養(yǎng)每周檢查一次維修人員巡視檢查處理及時(shí)修補(bǔ)、保養(yǎng)，恢復(fù)原裝恢復(fù)材質(zhì)本色屋面隔熱層檢查每周檢查一次維修人員巡視檢查處理隔熱層完好，無(wú)破損隔熱性能良好室外道路廣場(chǎng)路標(biāo)線刷漆、修補(bǔ)每月檢查一次維修人員巡視檢查處理外觀良好，標(biāo)線基本清晰，無(wú)殘缺外觀良好，標(biāo)線基本清晰，無(wú)破損溝渠、池及地下排水道定期檢查，對(duì)堵塞及時(shí)進(jìn)行疏通每月檢查一次堵塞及時(shí)疏通維修人員巡視檢查處理暢通無(wú)堵塞暢通無(wú)堵塞消防系統(tǒng)消防噴淋系統(tǒng)消防滅火器、消防栓每天巡視一次周三檢查保養(yǎng)維修人員巡視檢查處理消防栓箱、管網(wǎng)良好醒目，消防設(shè)施按規(guī)定布置，重要閥門開啟自如表面整潔開關(guān)自如封閉良好無(wú)破損、銹蝕電氣照明系統(tǒng)線路、開關(guān)、燈具檢查更換照明系統(tǒng)每天巡邏自備電源每周四檢查保養(yǎng)照明燈具及開關(guān)發(fā)現(xiàn)問題立即更換；自備電源每周保養(yǎng)并運(yùn)行15分腫；燈具發(fā)光正常線路無(wú)老化；系統(tǒng)元件功能正常、無(wú)損壞；安全保護(hù)裝置良好。 開關(guān)閉合自如老化線路已更換安全保護(hù)裝置功能正常損壞元件已修復(fù)更換系統(tǒng)供電正常監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備檢查每天檢查維修人員檢查發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理運(yùn)行正常其他門窗檢查維修每日檢查一次維修人員巡視檢查表面平整，門開關(guān)自如，封閉良好，桌椅無(wú)破損，銹蝕表面平整，門開關(guān)自如，封閉良好，無(wú)破損，銹蝕3.3定期維修保養(yǎng)項(xiàng) 目?jī)?nèi)容定期維修計(jì) 劃方 案要 求實(shí)施效果外墻面清洗修補(bǔ)破損每年3月和9月各清洗一次每年3月至9月維修專業(yè)公司清洗專業(yè)公司維修清洗后無(wú)積塵、污跡維修后無(wú)缺損外觀整體整潔墻面無(wú)缺損、污跡內(nèi)墻天花除塵去污、油漆除塵污跡，每季度末進(jìn)行一次每年8月份油漆內(nèi)墻我司除塵去污專業(yè)公司油漆無(wú)積塵、污跡無(wú)脫漆現(xiàn)象外觀整潔無(wú)污跡、脫漆地面修補(bǔ)破損每年8月集中維修專業(yè)公司維修無(wú)破損外觀整齊，無(wú)明顯破損屋面修補(bǔ)破損每年檢查修補(bǔ)每3年集中翻修聘請(qǐng)專業(yè)公司維修防水層無(wú)破損無(wú)滲漏外觀完好無(wú)滲漏室外道路地面標(biāo)線刷漆修補(bǔ)破損每半年檢查刷漆一次每年8月份集中維修我司刷漆專業(yè)公司維修標(biāo)線清晰無(wú)破損外觀完好無(wú)滲漏溝渠、池及地下排水道清理疏通修補(bǔ)破損每季清理疏通一次每年8月集中維修專業(yè)公司清理疏通聘專業(yè)公司維修排水通暢無(wú)堵塞外觀完好無(wú)滲漏生化池/消毒池/化糞池清理疏通每半年清理疏通一次專業(yè)公司清洗疏通清空，無(wú)堵塞無(wú)堵塞給排水系統(tǒng)給水管網(wǎng)及閘閥排水管網(wǎng)及溝渠窨井每三個(gè)月檢查疏浚一次每年8月集中維修專業(yè)公司疏浚排水系統(tǒng)我司檢查維修給水系統(tǒng)系統(tǒng)無(wú)跑冒滴漏排水暢通，無(wú)堵塞給水系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)跑冒滴漏排水系統(tǒng)暢通，無(wú)堵塞消防系統(tǒng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)消防滅火器、消防栓箱每年全面檢查維修一次專業(yè)公司維修消防栓箱、管網(wǎng)良好醒目，消防設(shè)施按規(guī)定布置，重要閥門開啟自如表面整潔開關(guān)自如封閉良好無(wú)破損、銹蝕電氣照明系統(tǒng)動(dòng)力系統(tǒng)照明系統(tǒng)全面檢查維修每六個(gè)月全面檢查維修一次我司維修人員燈具發(fā)光正常線路無(wú)老化系統(tǒng)元件功能正常、無(wú)損壞安全保護(hù)裝置良好，系統(tǒng)供電正常開關(guān)閉合自如老化線路已更換安全保護(hù)裝置功能正常損壞元件已修復(fù)更換系統(tǒng)供電正常樓內(nèi)門窗、衛(wèi)浴設(shè)施、照明設(shè)施例行檢查1次/月我司維修人員開關(guān)自如，效果良好，無(wú)損毀其他每年全面檢查一次我司維修人員表面平整，開關(guān)自如，封閉良好，桌椅無(wú)破損、銹蝕4.0 維護(hù)與管理規(guī)范項(xiàng)目?jī)?nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求公共部位房屋結(jié)構(gòu)每年二次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排申報(bào)專項(xiàng)修理并告知業(yè)主和相關(guān)使用人。門窗每天巡視公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無(wú)異常聲響。樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無(wú)剝落，面磚、地磚平整不起殼、無(wú)缺損。管道、排水溝、屋頂每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行巡檢、疏通，保障排水暢通（6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣泡、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)申報(bào)專項(xiàng)修理。道路、場(chǎng)地等每周一次巡查道路、路面、路沿、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面平整、無(wú)破損、無(wú)積水，路沿石平直無(wú)缺損。圍墻每半月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無(wú)銹蝕，保持圍墻完好。休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品每日一次對(duì)休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。安全標(biāo)志對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。公共照明及電氣公共照明燈每日一次巡查室內(nèi)公共照明系統(tǒng)，及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，樓道燈亮燈率在99%以上。景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率在99%以上。公共電氣柜每日一次巡查室內(nèi)公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。路燈1、未經(jīng)特許，任何單位和個(gè)人不得隨意在路燈及燈桿上設(shè)置非路燈附屬物，例如廣告牌、燈飾等；路燈設(shè)施附近的樹木距帶電物體的安全距離不得小于1米。2、雷、暴雨及臺(tái)風(fēng)過后，一般要進(jìn)行特查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理各類不安全因素。及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，亮燈率保持在85%以上。3、一般每年兩次全面（電器、機(jī)械、金屬構(gòu)件）檢查維修及調(diào)節(jié)，保持路燈及燈桿外觀無(wú)破損，接觸良好，絕緣符合要求，并完善有關(guān)圖紙、產(chǎn)品質(zhì)量證書、合格證及使用說明書等資料。弱電系統(tǒng)（根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置）業(yè)主報(bào)警不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其小時(shí)運(yùn)行正常，中心報(bào)警控制主機(jī)應(yīng)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。周界報(bào)警小時(shí)設(shè)防并正常運(yùn)行，不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無(wú)盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報(bào)警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識(shí)別報(bào)警區(qū)域，收到警情時(shí)，能同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。監(jiān)控系統(tǒng)不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備小時(shí)正常運(yùn)行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號(hào)，錄像功能正常。避雷系統(tǒng)避雷設(shè)施每年二次檢查避雷裝置，并測(cè)試一次，保證性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。供水系統(tǒng)普通水泵和變頻水泵1、每周對(duì)供水設(shè)備檢查三次以上，每季對(duì)水泵潤(rùn)滑點(diǎn)加油，每年一次對(duì)泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。2、每年定期兩次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。3、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年對(duì)暴露水管進(jìn)行除銹、油漆保養(yǎng)。排水系統(tǒng)生化處理1、每周一次檢查排水系統(tǒng)，每季1次全面檢查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)。2、每年二次對(duì)生化處理系統(tǒng)檢查、清淘、維護(hù)，污水處理系統(tǒng)正常運(yùn)行，周邊基本無(wú)異味，過濾格柵無(wú)堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。下水道1、每三個(gè)月全面維護(hù)清疏下水道窨井一次，以確保管道暢通（雨季每個(gè)月檢查一次）；保證排水井口無(wú)垃圾、雜物積存。2、對(duì)在建工程的下水道要進(jìn)行積極的巡查、監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反有關(guān)下水道管理法的現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)制止，并向有關(guān)部門反映，共同配合解決。4、在多雨季節(jié)要做到勤巡、勤清，做好搶險(xiǎn)工作，及時(shí)排除水浸現(xiàn)象。5、做好下水道及窨井蓋的維修保養(yǎng)工作。發(fā)現(xiàn)有井蓋缺失、損壞等現(xiàn)象，必須盡快進(jìn)行更換、補(bǔ)缺，以確保群眾的生命、財(cái)產(chǎn)安全。 排洪溝1、每三個(gè)月全面維護(hù)清疏排洪溝一次，以確保暢通；保證排洪溝沿?zé)o垃圾、雜物積存，溝內(nèi)無(wú)大量存積污泥，無(wú)飄浮垃圾，清理出的污泥、垃圾必須按指定地點(diǎn)處理。2、有大量或大件垃圾阻塞或損壞排洪溝要及時(shí)排除并修理，包括溝沿和溝沿周邊3米范圍內(nèi)路面，要盡量保持整潔。3、清理排洪溝過程中必須對(duì)污染排洪溝周邊環(huán)境衛(wèi)生的垃圾清理干凈，保潔人員在清掃、保潔過程中不能將垃圾、雜物掃進(jìn)行排洪溝。4.1維護(hù)與管理費(fèi)用控制為了更好地做好維護(hù)及管理工作，同時(shí)能有效地為業(yè)主降低成本，我司將在維護(hù)管理費(fèi)用方面采用如下方法進(jìn)行控制：按我司以往為各類業(yè)主提供設(shè)備運(yùn)行維護(hù)的慣例和經(jīng)驗(yàn)，維修更換材料不計(jì)入報(bào)價(jià)中。因此，針對(duì)維護(hù)管理費(fèi)用，我司考慮：日常維修及零星更換，由我司向業(yè)主申報(bào)批準(zhǔn)后實(shí)施，并按實(shí)發(fā)生收費(fèi)；大中修、專項(xiàng)維修、維保工程等維修費(fèi)用將向業(yè)主提交報(bào)告和計(jì)劃，待業(yè)主審批后實(shí)施。同時(shí)，為了對(duì)建筑及安裝供應(yīng)商進(jìn)行有效管控，我司建議收取一定的質(zhì)保費(fèi)用，當(dāng)物業(yè)或設(shè)備設(shè)施在質(zhì)保期出現(xiàn)問題時(shí)，此項(xiàng)費(fèi)用將作為維修費(fèi)用使用，具體辦法如下：1、對(duì)質(zhì)保期間物業(yè)本體及設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的問題，由供應(yīng)商負(fù)責(zé)解決。供應(yīng)商對(duì)出現(xiàn)問題的物業(yè)和設(shè)備進(jìn)行了及時(shí)修繕，滿足使用要求，將按實(shí)際發(fā)生額從質(zhì)保費(fèi)用中扣除，超支部分由供應(yīng)商自理。2、供應(yīng)商對(duì)出現(xiàn)問題的物業(yè)和設(shè)備進(jìn)行修繕，但未能滿足使用要求，將要求其繼續(xù)施工，直至滿足使用要求為止，按實(shí)際發(fā)生額從質(zhì)保費(fèi)用中扣除，超支部分由供應(yīng)商自理。3、供應(yīng)商對(duì)進(jìn)行修繕的要求未做出響應(yīng)，可由業(yè)主方委托我司負(fù)責(zé)代為修繕或聯(lián)系修繕，所發(fā)生費(fèi)用從質(zhì)保費(fèi)用中扣除，超支部分由供應(yīng)商或業(yè)主解決。5.0 維保人員作業(yè)規(guī)范要求5.1對(duì)維保人員進(jìn)入業(yè)主室內(nèi)作業(yè)要求： 維保人員按我司相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一著裝，帶牌上崗，文明禮貌。 維保人員作業(yè)結(jié)束后清理維修現(xiàn)場(chǎng)，并帶走維修殘留物。 規(guī)范上門服務(wù)的“一、二、三、四”，即：一腔熱情；兩塊布（墊布、抹布）；三個(gè)不準(zhǔn)(不準(zhǔn)喝業(yè)主一口水，不準(zhǔn)敲門聲過高，不準(zhǔn)自行收費(fèi))；四句文明用語(yǔ)（“您好，我是*物業(yè)*，我來為您提供維修服務(wù)”；“維修給您帶來的不便，請(qǐng)您諒解”；“已經(jīng)維修完畢，請(qǐng)您提出寶貴意見”；“如果還有什么需要，請(qǐng)您隨時(shí)聯(lián)系”）。5.2 接到業(yè)主報(bào)修后，根據(jù)