商業(yè)地產(chǎn)項目獨家銷售代理合同.doc

*房屋開發(fā)有限公司*廣場項目銷售代理合同委托方：*集團*房屋開發(fā)有限公司受托方：*福業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司甲方： *集團*房屋開發(fā)有限公司 （以下簡稱“甲方”）地址： 遼寧省*市和平區(qū)*南街46號郵編： 11005銀行賬號： 21001乙方： *房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 （以下簡稱“乙方”）地址： 郵編： 銀行賬號： 代表人：甲方為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營公司，乙方為專業(yè)房地產(chǎn)中介代理企業(yè)，乙方現(xiàn)就甲方開發(fā)的*廣場項目B、C座 (以下簡稱本案)的寫字間、公寓部分提供銷售代理服務(wù)，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致后，訂立本合同。第一條：物業(yè)概況一、地址：本案位于*市和平區(qū)*南街1號、2號。二、性質(zhì)：本案是由甲方開發(fā)建設(shè)的商品房屋，使用性質(zhì)為：公建。三、面積：本案代理期內(nèi)由乙方代理銷售面積約為 60410 。詳細指標以政府批復(fù)的預(yù)售測繪面積為準。上述涉及面積等待政府批復(fù)的預(yù)售測繪面積明確后雙方以合同附件方式共同遵守。第二條：委托代理期限和代理方式甲方根據(jù)本合同約定，委托乙方代理本案 2014 年 4 月 15 日起至 2015 年 4 月 14 日，期間計劃可銷售項目的全部公建部分。第三條：本合同涉及的所有金額，均以人民幣作為貨幣單位計算。第四條：銷售計劃、銷售承諾和預(yù)售合同簽訂一、雙方約定：合同期內(nèi)銷售平均底均價不低于10700元/平米（建筑面積），由乙方按平均底價制定價格表，經(jīng)甲乙雙方簽訂同意后，為本合同之不可分割的補充附件。非經(jīng)雙方書面同意，任何一方不得隨意更改。二、本案正式銷售前，由甲乙雙方協(xié)商確認正式的銷售辦法。本案銷售辦法以自然年度為單位，內(nèi)容包括銷售平均底價，銷售折扣辦法，付款方式，年度、季度及月度銷售目標（包括銷售面積，合同金額、回款計劃等）、推廣計劃等，經(jīng)甲乙雙方認定一致后作為本合同附件，雙方共同遵守。3、甲方委托乙方銷售指標：合同期內(nèi)銷售任務(wù)為2.5億元。三、銷售承諾：1、 本案各類型可銷售單位正式銷售前，甲方須提供相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標、經(jīng)政府機關(guān)審核后的規(guī)劃圖紙、銷售許可等相關(guān)文件、圖紙，以及與之相關(guān)的銷售承諾內(nèi)容。2、 乙方在甲方提供的文件圖紙基礎(chǔ)上編制*大廈項目公寓和寫字間產(chǎn)品銷售手冊、（以下簡稱銷售手冊），經(jīng)甲方書面確認后執(zhí)行。乙方在代理期內(nèi)的銷售講解內(nèi)容不得超越該銷售手冊約定范圍。如銷售手冊約定內(nèi)容發(fā)生變更，甲方須出具書面變更說明，并通知乙方調(diào)整相關(guān)內(nèi)容。3、 乙方在銷售過程中，如發(fā)生銷售手冊內(nèi)未涉及內(nèi)容，乙方不得私自解釋或承諾。須向甲方通報相關(guān)內(nèi)容后，由甲方出具相關(guān)書面說明作為銷售手冊補充。4、 由于銷售手冊作為本案唯一的銷售文件屬于商業(yè)機密范圍，僅提供乙方相關(guān)銷售人員使用，乙方有義務(wù)保證該銷售手冊的內(nèi)容不外泄。本合同終止后乙方應(yīng)全部返還甲方，并保證乙方及其工作人員未進行復(fù)制。四、合同簽訂：1、 本案所簽訂的商品房預(yù)定協(xié)議書（即認購書）由甲方提供范本，買賣合同條款內(nèi)容（包括附加條款）由甲方提供范本；范本作為本合同的附件。乙方負責在合同范本所承諾的范圍內(nèi)，協(xié)助甲方與買方簽訂本案商品房預(yù)定協(xié)議書，并對預(yù)定協(xié)議書的內(nèi)容及客戶的付款方式進行講解，如客戶要求，可向客戶出示買賣合同范本等資料。2、 乙方協(xié)助甲方簽訂的合同文本須經(jīng)甲方現(xiàn)場銷售AE（姓名：蔣振超，如有變更，由甲方另行出具書面文件確定）審核通過后方可簽署：l 未經(jīng)甲方現(xiàn)場銷售AE審核通過的，不得簽署，否則視為銷售事故，乙方必須承擔責任并承擔相應(yīng)的損失；l 在簽訂合同過程中，如須對合同條款進行更改，乙方只能按照甲方現(xiàn)場銷售AE簽字通過的文本條款更改，除此以外甲乙雙方任何人員不得擅自更改合同條款；l 如發(fā)現(xiàn)簽署后的文本超出范本承諾范圍，則視為銷售事故，乙方必須承擔責任并承擔相應(yīng)的損失。第五條：銷售事務(wù)一、銷售配合工作1、甲方須在銷售現(xiàn)場派銷售總監(jiān)或銷售經(jīng)理一名，完成以下工作：配合乙方銷售工作和審核商品房預(yù)定協(xié)議書條款以及附加條款內(nèi)容。2、乙方在銷售現(xiàn)場派駐的銷售經(jīng)理，年度內(nèi)不得更換，因個人原因辭職除外。3、乙方在銷售現(xiàn)場派駐現(xiàn)場銷售工作人員總?cè)藬?shù)（不包含銷售總監(jiān)和策劃）銷售旺季在 13 人以上，銷售淡季在8人以上，調(diào)動需有同等資歷人員補充，所有調(diào)動人員應(yīng)先進后出；如乙方配置人員不能滿足銷售需求，甲方有權(quán)利要求乙方增加人員，乙方須無條件同意并執(zhí)行。4、甲方須在銷售現(xiàn)場派駐財務(wù)人員一名，每天須完成以下工作：收取銷售定金以及房款；嚴格執(zhí)行甲方銷售款項收取和退還的財務(wù)制度和紀律。5、甲方完成的其他工作：l負責聯(lián)絡(luò)按揭銀行和公證處等相關(guān)機關(guān)單位，配合乙方完成房款按揭工作。6、乙方協(xié)助甲方簽定商品房買賣合同，并送交本案所對口的交易中心進行合同登記備案工作。7、乙方在委托代理期內(nèi)必須替甲方整理并保管客戶資料，并定期移交甲方。l成交客戶資料須按甲方要求輸入到甲方指定的客戶管理系統(tǒng)中。l來訪客戶資料須按甲方要求輸入到甲方指定的客戶管理系統(tǒng)中。8、成交單位的合同資料以及相關(guān)的客戶按揭辦理等資料，待乙方工作完畢后移交甲方指定人員保管，雙方須核對并辦理簽收手續(xù)。9、客戶資料和合同資料為甲方的商業(yè)秘密，乙方及其工作人員不得對外泄漏、復(fù)制。二、 客戶資料和合同資料：1、 乙方在委托代理期內(nèi)有義務(wù)替甲方整理并保管客戶資料。l 成交客戶資料須按甲方要求輸入到甲方指定的客戶管理系統(tǒng)。l 來訪客戶（含流失客戶）資料須按甲方要求輸入到甲方指定的客戶管理系統(tǒng)中。2、 成交單位的合同資料以及相關(guān)的客戶等資料，待乙方工作完畢后移交甲方指定人員保管，雙方須核對并辦理簽收手續(xù)。3、 客戶資料和合同資料為甲方的商業(yè)秘密，乙方及其工作人員不得向第三人泄漏、復(fù)制，否則由此引起的相關(guān)損失由乙方承擔。第六條：其他服務(wù)與廣告預(yù)算一、營銷企劃服務(wù)內(nèi)容：1、乙方須根據(jù)實際銷售狀況和市場情況，于每月第一次周例會上提供月度營銷計劃，經(jīng)甲乙雙方討論后執(zhí)行。月度營銷計劃包括：l 上月銷售情況評估；l 上月營銷計劃檢討；l 本月營銷策略；l 媒體建議；l 促銷活動建議。2、 乙方須每周向甲方提供以下銷售信息分析，并每月作一次總結(jié)性分析：l 來人、來電分析（客戶描摹及梳理）l 成交分析l 未成交分析l 媒體效果評估分析3、 乙方須負責每月一次向甲方提供市場有關(guān)競爭個案的具體資料及變化情況。成果以雙方確認的表單為標準格式體現(xiàn)。4、 乙方須每月1日向甲方提供每月的營銷月報：l 上月的銷售總結(jié)，銷售小結(jié)，客戶分析，推廣效果評估和銷售難點分析l 本月的工作思路，銷控策略，廣告策略建議，促銷活動及包裝策略建議二、廣告預(yù)算：本項目的營銷推廣費用和廣告費用由甲方承擔且預(yù)算計劃由甲方安排?，F(xiàn)場接待中心、樣板房及銷售現(xiàn)場水、電、電話等費用不計入廣告預(yù)算，由甲方另行支出。 第七條：售樓款收取一、誠意金及定金收?。?、誠意金（俗稱“小定金”）數(shù)額不定，由甲方負責收取與返還工作，如買方提出退房，甲方可隨時配合。2、正式定金（俗稱“大定金”）為人民幣 壹到壹拾 萬元不等，由甲方收取。二、甲方負責收取全部售樓款，買方在繳納首期簽約款后，即可與甲方簽訂商品房買賣合同，甲方同時向買方出具正式收據(jù)。三、買方所交納的定金和房款收取以及返還手續(xù)必須符合甲方公司相關(guān)條例和規(guī)定，乙方有義務(wù)承擔定金和房款的催繳工作。第八條：傭金計算及支付一、 傭金計算1、 甲方同意給予乙方銷售代理傭金，按照本合同有效期內(nèi)的實際銷售總額（指客戶實際簽署大定合同或商品房買賣合同的銷售總額）對乙方支付銷售傭金，甲乙雙方共同擬定2014年銷售任務(wù)2.5億元.取費方式：按銷售目標2.5億元的 1.6-2.5 %標準對乙方支付服務(wù)報酬取費標準如下： 完成銷售目標2.5億元的45%及以下時，按銷售額的1.6%收取代理費； 完成銷售目標2.5億元的45%-60%（含）時，按銷售額的1.8%收取代理費； 完成銷售目標2.5億元的60%-80%（含）時，按銷售額的2.0%收取代理費； 完成銷售目標2.5億元的80%-100%（含）時，按銷售額的2.2%收取代理費； 完成銷售目標2.5億元的100%以上時，按銷售額的2.5 %收取代理費。注：銷售提成遞增補差：銷售代理費率隨代理期內(nèi)實現(xiàn)的銷售金額遞增而遞增，并在執(zhí)行較高費率結(jié)算時，甲方對之前已支付的較低比率階段的代理費率根據(jù)較高費率進行補差。即代理費補差=售出單位累計合同總金額相應(yīng)代理費率已收取代理費。 2、 買方如在委托代理期內(nèi)預(yù)繳定金，但商品房買賣合同于委托代理期后一個月內(nèi)簽訂，亦應(yīng)視同成交，甲方仍應(yīng)支付乙方之傭金，如商品房買賣合同于委托代理期終止一個月以后簽訂，甲方不需向乙方支付傭金。 3、 如果買方在繳納定金后放棄購買商品房，買方所繳納的定金將不計算傭金。4、 客戶申請貸款過程中客戶貸款條件具備及貸款需出具證明齊全，因甲方及銀行原因、甲方與銀行合作原因、工程在建抵押等原因?qū)е驴蛻舫?0個工作日以上不能按期批復(fù)貸款的，甲方需預(yù)先向乙方支付該客戶剩余貸款額的傭金。5、 如由于甲方原因（包括在建工程抵押等）已售房源超期不能按期備案、不能按期辦理貸款、不能按期辦理產(chǎn)權(quán)證（具體時間按照房產(chǎn)局及銀行公示工作時間為準）的，此部分房源可視為可結(jié)算房源，甲方按本合同約定傭金比例支付乙方傭金。二、 甲方在下述情況下應(yīng)向乙方支付傭金：1、 銷售代理費結(jié)算條件：乙方對每個銷售單位以客戶簽訂網(wǎng)上備案的商品房買賣合同并繳付首期購房款(或一次性付款的全額款)作為結(jié)算銷售傭金的依據(jù)，雙方據(jù)此確認結(jié)算單；甲方根據(jù)銷售單位實際回款金額（包括首付款、按揭放款、一次性付款）向乙方支付銷售代理費。2、 銷售代理費結(jié)算方式：結(jié)算時間實行每月結(jié)算一次，乙方需每月5日前向甲方提交上個月的結(jié)算清單，甲方需于5個工作日內(nèi)審核后經(jīng)甲方確認無誤后支付銷售代理費。甲方支付銷售代理費時乙方提供合法等額有效的代理費發(fā)票。3、 代理期限內(nèi)乙方為本項目唯一銷售代理者，除本條第四款約定的情形外，全部銷售業(yè)績的產(chǎn)生皆視為乙方銷售業(yè)績甲方并支付乙方傭金。4、 買方與甲方簽訂商品房預(yù)定協(xié)議書后，在符合預(yù)售合同規(guī)定及本合同第四條“銷售計劃、銷售承諾和合同簽訂”條款時，甲方不得以任何理由拒絕與買方簽訂商品房買賣合同，否則該戶視同售出，甲方仍應(yīng)向乙方支付相應(yīng)之傭金。三、 甲方在下述情況下不能全額向乙方支付傭金：1. 乙方接待的甲方或第三方的機構(gòu)和個人介紹或推薦的客戶簽約成功的（不包括一二手聯(lián)動期間及甲方雙方協(xié)商制定相類似的營銷策略期間），含在乙方任務(wù)完成額中，但乙方應(yīng)將甲方支付代理傭金的一部分分配給介紹人或推薦方，具體比例由甲乙雙方協(xié)商確定。2.在整個合同履行期內(nèi)，甲方或第三方的機構(gòu)和個人直接成交的客戶（以大客戶為主，一次成交面積在半層以上），包含在甲方自行銷售的5%銷售比例中，超出5%比例后，不含在乙方任務(wù)完成額中，乙方按成交額的0.5% 結(jié)算代理傭金，作為乙方的服務(wù)代理費用。四、銷售保證金：1、 銷售保證金是乙方留存在甲方處5%的銷售傭金，從每月的結(jié)算傭金中扣除，銷售保證金不計算利息。2、 如乙方出現(xiàn)未按照銷售手冊進行介紹，或違反第四條銷售承諾中的條款的，甲方有權(quán)視情節(jié)進行罰款，罰款金額可以直接在銷售保證金中扣除。3、 由于乙方原因引起的銷售責任事故所導(dǎo)致的損害賠償，按實際發(fā)生金額從中扣除。4、 乙方在代理期中未完成項目全年銷售總金額的90%及以上和相關(guān)任務(wù)指標或者按照合同約定乙方構(gòu)成違約，甲方將扣除銷售保證金。5、 銷售保證金按年度結(jié)算，按合同約定扣除相關(guān)金額后，甲方于年度最末期傭金結(jié)算時一并返還乙方。6、 在銷售保證金留存期間，如當期保證金不足以支付當期按照合同約定所產(chǎn)生的扣除金額，則不足部分從當期銷售傭金中直接補扣。7、 與乙方有關(guān)的回款相關(guān)工作，乙方應(yīng)積極辦理和協(xié)調(diào)，如因乙方原因?qū)е录追讲荒苋缙诨乜?，甲方有?quán)利向乙方進行罰款并要求乙方承擔相關(guān)責任。第九條：經(jīng)甲方與買方訂立商品房買賣合同后，雙方依所訂之合同內(nèi)容相互負責，與乙方無涉，但涉及與乙方有關(guān)的締約過失的除外。第十條：甲乙雙方責任一、甲方責任：1、 甲方負責辦理本案預(yù)售所需的與政府部門有關(guān)的手續(xù)，如銷售面積審核，預(yù)售許可證的申領(lǐng)等所有法律手續(xù)及文件。2、 甲方負責協(xié)調(diào)與銀行的關(guān)系，申請內(nèi)銷商品住宅的抵押貸款事宜。3、 甲方應(yīng)及時、真實的向乙方提供本案基本情況資料。4、 甲方應(yīng)配合乙方在代理期間的銷售工作，負責與買方簽訂商品房預(yù)定協(xié)議書和商品房買賣合同的簽署、售樓款的收取、辦理客戶按揭手續(xù)及代表發(fā)展商現(xiàn)場解答在銷售中出現(xiàn)的疑問等工作。5、 甲方根據(jù)乙方提供的各類報表及報告、案場銷售管理的實際監(jiān)督情況，有權(quán)對銷售工作提出調(diào)整意見，并由乙方即時執(zhí)行。6、 甲方提供乙方現(xiàn)場部分辦公用品（與客戶和銷售有關(guān)）：電腦、復(fù)印機、傳真機、打印機各一臺并雙方共用。乙方自行辦公需要的各類固定資產(chǎn)和低值易耗品由乙方自行解決。每月紙張耗材數(shù)量標準以雙方確定為準。7、 乙方可向甲方提供售樓現(xiàn)場的整改意見，整改內(nèi)容須雙方共同確定。8、 甲方應(yīng)負責因建筑材料、施工質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)等方面產(chǎn)生的問題。9、 須經(jīng)甲方同意后乙方可在發(fā)布本案的報紙、電視、路牌等廣告或樓書、單頁等各類廣告上以銷售代理的身份刊登乙方公司的名稱及標識。10、在甲乙雙方合作過程中甲方不得無故終止合作或轉(zhuǎn)讓銷售代理權(quán)，如違約則須向乙方支付違約金人民幣壹佰萬元整。11、甲方按約定時間向乙方支付本合同約定的代理費。若逾期支付，則按同期銀行貸款利率標準追加滯納金。若甲方連續(xù)兩個月未支付乙方服務(wù)報酬，乙方將調(diào)整現(xiàn)場銷售人員，并有權(quán)單方面提出解除合同，書面通知甲方后撤場，甲方須支付乙方已完成工作階段的服務(wù)費用，且乙方保留追討甲方違約責任的權(quán)利。12、甲方可自主銷售的比例為合同約定銷售任務(wù)2.5億的5%，自主銷售部分計入乙方任務(wù)完成額，但乙方無權(quán)針對該部分向甲方申請傭金結(jié)算。二、乙方責任：1、 乙方應(yīng)向甲方提交工作進度表，經(jīng)雙方確認后嚴格按計劃開展工作。2、 協(xié)助甲方完成產(chǎn)品、配套、服務(wù)等的設(shè)計規(guī)劃工作。3、 按照甲方要求定期對項目競品市場、產(chǎn)品、客戶情況進行專業(yè)分析。4、 未經(jīng)甲方書面承諾，乙方對客戶予以的任何承諾均由乙方承擔全部責任。5、 乙方有責任為甲方保守相關(guān)的商業(yè)機密如：項目成本、客戶資料、營銷方案等。6、 乙方派駐本案銷售現(xiàn)場的人員和企劃人員，其所有的工資、獎金、各類補貼及各種社會保險福利等均由乙方支付。此外如果發(fā)生工傷事故或者勞動爭議，由乙方自行處理解決；如果存在甲方過錯的，由甲方承擔相應(yīng)責任。7、 乙方須配合甲方完成本案的房屋交付工作及各類與產(chǎn)品營銷有關(guān)的配套工作。8、 乙方在銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的項目銷售手冊向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。9、 乙方的銷售價格不得低于雙方確定的底價表規(guī)定的底價。10、 乙方須在本案樣板間形成后，派駐銷售人員在樣板間現(xiàn)場進行專業(yè)講解，人員數(shù)量可以根據(jù)樣板間位置和銷售周期進行增減，但必須能夠保證客戶進入樣板間后即能夠得到有效接待。此部分人員所有的工資、獎金、各類補貼及各種社會保險福利等均由乙方支付。此外如果發(fā)生工傷事故或者勞動爭議，由乙方自行處理解決。11、 乙方銷售人員在樣板間講解期間負有樣板間物品保管責任，甲乙雙方每周共同確認樣板間情況，如果發(fā)生物品丟失或者損壞等情況，由乙方據(jù)實承擔賠償責任，但乙方有明確證據(jù)證明自己不存在過錯的除外。12、 在銷售過程中，由于乙方的行為造成對第三人的一切損失，由乙方負責和解、應(yīng)訴，并承擔全部法律責任。對甲方造成的一切損失，乙方亦承擔實際的損失賠償責任。13、在甲乙雙方合作過程中乙方不得無故終止合作或轉(zhuǎn)讓銷售代理權(quán)，如違約則須向甲方支付違約金人民幣壹佰萬元整。第十一條：違約責任及合同終止1、 未經(jīng)甲方同意，乙方不得以任何形式將銷售代理權(quán)轉(zhuǎn)委托，否則甲方有權(quán)隨時終止合同，相關(guān)損失由乙方負擔。2、 合同履行過程中，由于乙方出現(xiàn)過錯而造成客戶投訴、媒體曝光、承諾不當或其它損害甲方利益、名譽的行為，甲方有權(quán)隨時終止合同，甲方因此遭受的損失由乙方承擔實際損害賠償責任。3、 本合同如遇不可抗力之因素，戰(zhàn)爭、地震等發(fā)生時自動終止，雙方不承擔違約責任。合同期滿且雙方履行完畢本合同約定權(quán)利義務(wù)后，合同自動終止。4、 如遇到國內(nèi)重大政策調(diào)整，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，雙方不承擔違約責任，雙方可友好協(xié)商變更或者終止合同。5、 合同履行過程中，甲方如違反本合同約定的義務(wù)應(yīng)當向乙方承擔損害賠償責任。本合同終止時，甲方應(yīng)向乙方結(jié)清依據(jù)合同約定應(yīng)付而未付的傭金。6、 合同履行過程中，乙方如違背第十條第二款乙方責任中的任意一條，甲方有權(quán)隨時終止合同，同時拒絕支付未付傭金，甲方因此遭受的損失由乙方承擔實際損害賠償責任。7、 合同終止后，本合同中有關(guān)保密、結(jié)算、賠償、協(xié)助以及其他依其性質(zhì)應(yīng)當繼續(xù)有效的