丹江口房地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告.doc

2009年丹江口市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2009.04.08目 錄一、城市概況2（一）地理位置2（二）交通狀況3（三）轄區(qū)、人口概況3（四）經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況5（五）旅游文化特色5二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況6（一）城市土地供應(yīng)情況6（二）城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀7（三）特色樓盤及分析10三、丹江口市房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)問卷調(diào)研分析11四、丹江口市場(chǎng)總結(jié)192009年丹江口市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、 城市概況（一）地理位置丹江口市是1983年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)以原均縣為基礎(chǔ)設(shè)置的縣級(jí)市，位于鄂西北東部，地處漢江中上游、鄂豫兩省交界處，東臨鄂北重鎮(zhèn)襄樊市，西連新興汽車城十堰市，南接千里房縣和神秘的神農(nóng)架林區(qū)，北交豫南大市南陽市。市區(qū)東距省會(huì)武漢市480公里，西距十堰市110公里。古有“三陽（鄖陽、襄陽、南陽）腹地”之稱，今踞“鄂西北東大門”之位，成為連接“三陽”、溝通中原與鄂西北山區(qū)乃至祖國(guó)大西北經(jīng)濟(jì)、文化交流的必經(jīng)通道和重要窗口。境內(nèi)有聞名遐邇的亞洲第一大人工淡水湖丹江口水庫，是我國(guó)南水北調(diào)工程的重要源頭。（二）交通狀況丹江口市交通通信發(fā)達(dá)，水、陸、空組合交通成網(wǎng)，四通八達(dá)，襄渝鐵路、漢十公路、漢十高速公路貫穿全境，316國(guó)道縱貫四個(gè)街道；漢丹鐵路直達(dá)武漢，漢江航道直通武漢、上海等口岸；武當(dāng)山機(jī)場(chǎng)已經(jīng)開建，將于2009年6月建設(shè)的十宜高鐵貫穿境內(nèi)。老河口機(jī)場(chǎng)、襄樊機(jī)場(chǎng)分別距市區(qū)26公里和108公里。（三）轄區(qū)、人口概況丹江口市轄4個(gè)街道、11個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)，共有33個(gè)居委會(huì)、201個(gè)村委會(huì)。轄區(qū)版圖東西最大橫距73公里，南北最大縱距81公里，總面積約3121平方千米，人口約48萬人，城鎮(zhèn)居民人口約18萬，預(yù)計(jì)2010年城區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到23萬。行政區(qū)域國(guó)土面積（K）人口總數(shù)（人）備注均州路街道23544307個(gè)居委會(huì)，1個(gè)村委會(huì)大壩街道12379976個(gè)居委會(huì)丹趙路街道45263672個(gè)居委會(huì)，4個(gè)村委會(huì)三官殿街道227357131個(gè)居委會(huì)，18個(gè)村委會(huì)六里坪鎮(zhèn)198524233個(gè)居委會(huì)，20個(gè)村委會(huì)均縣鎮(zhèn)278301871個(gè)居委會(huì)，19個(gè)村委會(huì)官山鎮(zhèn)301136561個(gè)居委會(huì)，13個(gè)村委會(huì)丁家營(yíng)鎮(zhèn)84125633個(gè)居委會(huì)，7個(gè)村委會(huì)浪河鎮(zhèn)248252974個(gè)居委會(huì)，14個(gè)村委會(huì)鹽池河鎮(zhèn)196117771個(gè)居委會(huì)，12個(gè)村委會(huì)土關(guān)埡鎮(zhèn)110137911個(gè)居委會(huì)，11個(gè)村委會(huì)習(xí)家店鎮(zhèn)419463101個(gè)居委會(huì)，29個(gè)村委會(huì)蒿坪鎮(zhèn)121129629個(gè)村委會(huì)石鼓鎮(zhèn)176164561個(gè)居委會(huì)，14個(gè)村委會(huì)涼水河鎮(zhèn)242318941個(gè)居委會(huì)，16個(gè)村委會(huì)土臺(tái)鄉(xiāng)1451746014個(gè)村委會(huì)（四）經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2008年丹江口市完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）676324萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)14.7。其中：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值97973萬元，增長(zhǎng)7.5；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值321243萬元，增長(zhǎng)19.3；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值247108萬元，增長(zhǎng)12.3，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2007年的14.1：46.2：39.7調(diào)整為14.5：47.5：38.0。全市人均GDP為14047元，比上年增加2721元。全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資304138萬元，比上年增長(zhǎng)67.4，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資20270萬元，增長(zhǎng)57.6。建筑施工企業(yè)房屋建筑施工面積87.71萬平方米，比上年增加3.99萬平方米，房屋竣工面積35.82萬平方米。丹江口市工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，全市現(xiàn)有規(guī)模以上企業(yè)78家，資產(chǎn)總額54.3億元。市域內(nèi)漢江集團(tuán)不斷壯大，名列全國(guó)520家國(guó)有重點(diǎn)企業(yè)之一。以農(nóng)夫山泉、雨潤(rùn)集團(tuán)及美國(guó)兩家著名企業(yè)為代表的國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)紛紛落戶丹江口市。丹江口市目前已形成以水利樞紐工程為主的地區(qū)性工業(yè)中心城市和水電工業(yè)城市，南水北調(diào)中線工程施工大橋橫跨漢江，將使丹江口左右岸城區(qū)連為一體?！八拇笠恍隆碑a(chǎn)業(yè)不斷壯大，鋁業(yè)公司、西寶鋼芯鋁、丹瑞碳素公司、丹傳公司等一批企業(yè)正在成長(zhǎng)，工業(yè)發(fā)展后勁不斷增強(qiáng)。全市已初步形成了冶金、汽車零部件、醫(yī)藥化工、綠色食品、高新技術(shù)為主的工業(yè)格局。（五）旅游文化特色丹江口市是武當(dāng)文化的發(fā)源地，擁有世界文化遺產(chǎn)、著名的道教圣地、武術(shù)之鄉(xiāng)，國(guó)家4A級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)武當(dāng)山，有亞洲第一大人工淡水湖、國(guó)家南水北調(diào)中線工程調(diào)水源頭丹江口水庫，有被譽(yù)為“漢民族民歌第一村”的呂家河民歌村和“中國(guó)民間文化活化石”的伍家溝故事村等響亮的城市名片。豐富的旅游資源在構(gòu)建西南、西北、中原黃金旅游經(jīng)濟(jì)圈，連接南陽，神農(nóng)架，西安，三峽大壩等景區(qū)中占有十分重要的地位，已被湖北省委、省政府列為實(shí)施“兩山一江”(武當(dāng)山、神農(nóng)架、三峽)旅游開發(fā)的戰(zhàn)略黃金圈。2008年全市國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)208萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入8.4億元。二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況（一）城市土地供應(yīng)情況丹江口市2007-2008年主要土地出讓情況統(tǒng)計(jì)表編號(hào)土地位置土地面積（）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限（年）掛牌起始價(jià)（萬元）競(jìng)買保證金（萬元）備注容積率建筑密度綠地率2007-01沿江路王家巷1368.5居住335%35%7021.515不含地面附著物補(bǔ)償2007-10右岸新城區(qū)武當(dāng)大道西側(cè)49055居住1.825%30%701002008-05老虎溝路19576.9居住1.6327.2%35%70159.2100地面附著物補(bǔ)償見掛牌出讓文件2008-08火車站21972.08居住230%35%70311.62002008-09右岸新城武當(dāng)大道以西98890.47商住2.530%35%商業(yè)40、居住702008-14姚溝路中段4533.33工業(yè)1.530%30%5051.410地面附著物補(bǔ)償見掛牌出讓文件2008-19丹江大道與車站路交匯處2728.3商住535%35%商業(yè)40、居住70177.7125地面附著物補(bǔ)償見掛牌出讓文件2008-20六里坪鎮(zhèn)46666.7工業(yè)50269.6532地面附著物補(bǔ)償見掛牌出讓文件從上表可以看出，順應(yīng)丹江口市第十一個(gè)五年規(guī)劃的要求，加上市委市政府高度重視第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2007、2008年土地供應(yīng)量較前幾年急劇增多，涉及片區(qū)廣泛，今年剛開始政府又推出部分土地用來建設(shè)，為滿足當(dāng)?shù)鼐用癖匾淖》啃枨?，同時(shí)推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)程快速發(fā)展。（二）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r丹江口市經(jīng)濟(jì)水平在鄂西北縣級(jí)市中居于領(lǐng)先地位，由于該市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早、起點(diǎn)較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有被釋放，特別是南水北調(diào)工程使得丹江口水庫庫區(qū)移民達(dá)17萬，對(duì)房產(chǎn)的需求量非常之大，目前已有不少樓盤在開發(fā)，房產(chǎn)均價(jià)達(dá)到1600元/平方米，最高2600元/平方米，價(jià)格增幅較大。2008年度，丹江口市建設(shè)各類住房3000套，總建設(shè)面積25.72萬平方米。其中，土地招拍掛建設(shè)商品住房2400套，建筑面積21.6萬平方米；建設(shè)政策性保障住房468套，建筑面積2.5萬平方米。以成片開發(fā)的組團(tuán)項(xiàng)目為主，主要包括：右岸新城區(qū)“名仕園”8萬平方米781套；生產(chǎn)路“盛世華都”5.5萬平方米617套；沿江路“濱江小區(qū)”2.2萬平方米240套；沿江路“水都風(fēng)情”2.0萬平方米220套；姚溝路“祥和小區(qū)”1.8萬平方米199套；大壩一路“康樂北區(qū)一期”0.7萬平方米70套。到2010年，市區(qū)人口將達(dá)23萬人，人均住房建筑面積要達(dá)到28平方米。依據(jù)丹江口市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要，2009年本市共需住房建設(shè)總建筑面積27.3萬平方米，其中計(jì)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房1.6萬平方米，266套；廉租住房1.5萬平方米，300套；建設(shè)商品住房24.2萬平方米。計(jì)劃期內(nèi)，市區(qū)住房用地供應(yīng)總量為200畝，其中140畝用建設(shè)中低價(jià)位，中小套型普通商品住房。2008-2009年丹江口市各類住房統(tǒng)計(jì)表年份商品住房經(jīng)濟(jì)適用房廉租住房套數(shù)（套）建筑面積（萬平方米）套數(shù)（套）建筑面積（萬平方米）套數(shù)（套）建筑面積（萬平方米）200924.22661.63001.52008240021.61681.03001.5（數(shù)據(jù)來源丹江口市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃）總結(jié)：丹江口市房產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn)主要體現(xiàn)為“五個(gè)大” 市政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的力度大這幾年前后出臺(tái)了一系列的政策、文件、規(guī)定，規(guī)范了市場(chǎng)秩序，現(xiàn)在丹江口市土地市場(chǎng)高度壟斷，政府牢牢控制住了土地一、二級(jí)市場(chǎng)。 丹江口房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)變化大 經(jīng)過多年發(fā)展，丹江口市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從無序到有序，無償?shù)接袃數(shù)霓D(zhuǎn)變過程，現(xiàn)在開發(fā)秩序非常規(guī)范、良好，有很多客商來丹江口投資興業(yè)。 丹江口市的房地產(chǎn)價(jià)格升值的空間大 04年至今，丹江口市的基準(zhǔn)地價(jià)增長(zhǎng)幅度在30%左右。04年城區(qū)房?jī)r(jià)600-800元/平方米，現(xiàn)在均價(jià)達(dá)到1600元/平方米，基本上翻了一番或者是兩番，所以升值的空間很大。 丹江口房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的潛力大 在把土地推向市場(chǎng)的同時(shí)，實(shí)行計(jì)劃投放。平均每年供房產(chǎn)開發(fā)的土地面積100畝左右，對(duì)開發(fā)商最利好的信息是丹江口市區(qū)到目前為止還沒有一個(gè)成熟的高檔小區(qū)，市場(chǎng)開發(fā)潛力非常大。 社會(huì)關(guān)注房產(chǎn)發(fā)展的步子大 市委市政府高度重視第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，社會(huì)各界關(guān)注支持房地產(chǎn)的發(fā)展。丹江口市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。（三）主要特色樓盤分析樓盤名稱項(xiàng)目地址項(xiàng)目?jī)r(jià)格建筑類別物業(yè)類別主要戶型開發(fā)商占地面積()/建筑面積()水岸星城沿江路與渡口路交口1788元/起17層商住樓3*2*2 2*2*2田園雅居水電工程隊(duì)院內(nèi)1080元/起，1200元/均價(jià)，最高1491元/6層普通住宅3*2*1 2*2*2* 2*2*1 丹江口金華房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司渝信. 盛世華都生產(chǎn)路1830元/起價(jià)，2030元/均價(jià)，2180元/最高18+1商住樓6*3*4 4*3*4 4*2*2丹江口市渝信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑面積53000水都風(fēng)情沿江路2480元/均價(jià) 地下三層，地上25層商住樓4*2*2 3*2*2 2*2*2中鴻投資1368/36902陽光明邸徐家溝建行后1380元/起價(jià)，1480元/均價(jià)，1550元/最高6層4*2*2 3*2*2 2*2*2 丹江口市房地產(chǎn)開發(fā)總公司3030/5020，60戶樓盤分析：體量房地產(chǎn)市場(chǎng)受土地供應(yīng)的制約，項(xiàng)目規(guī)模大小不一，小體量的開發(fā)很多，隨著丹江口市“右城”的規(guī)劃發(fā)展，大體量的項(xiàng)目開發(fā)逐漸增加；主力戶型以大戶型面積為主，三室、四室居多，這與當(dāng)?shù)鼐用褡》苛?xí)慣密切相關(guān)，另外小戶型產(chǎn)品少量且逐漸增加；價(jià)格價(jià)格區(qū)間在1200-2500元/平方米，已有部分高品質(zhì)樓盤均價(jià)已突破2000元/平方米，價(jià)格上漲很快；客群來源以本地居民自住為主，多是個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員。 三、丹江口市房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)問卷調(diào)研分析丹江口市場(chǎng)問卷調(diào)查統(tǒng)計(jì)表問卷采集地點(diǎn)實(shí)際發(fā)放問卷份數(shù)有效問卷份數(shù)備 注醫(yī)院、學(xué)校2018市婦幼保健院、市教育局、丹江口實(shí)驗(yàn)小學(xué)、和平大藥房自由職業(yè)者5450人民路、均州一路、均州二路、大壩二街企事業(yè)單位2321永泰律師事務(wù)所、鴻泰工程造價(jià)咨詢公司、人壽保險(xiǎn)政府機(jī)關(guān)單位4443人事局、市政府、廣電局、工商局、地稅局、物價(jià)局、建設(shè)局個(gè)體商戶6158人民路、均州一路、均州二路、大壩二街沿街商鋪合計(jì)202190采用點(diǎn)對(duì)點(diǎn)深度訪談形式基本數(shù)據(jù)描述：本次共發(fā)送調(diào)查問卷202份，有效問卷190份，其中有政府公務(wù)員（43份）、企業(yè)職工（21份）、醫(yī)生教師（18份）、個(gè)體老板（58份）、自由職業(yè)者以及基層工作人員（50份）；在調(diào)查的人員中，其中30歲以下占43份，31-40歲占101份，41-50歲占30份，50歲以上占14份。數(shù)據(jù)調(diào)研樣本滿足調(diào)研樣本的隨機(jī)性和樣本構(gòu)成成份的多樣性，樣本采集有效。u 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，88%的丹江口人曾經(jīng)到過武當(dāng)山，同時(shí)占調(diào)研總數(shù)31%的人表示經(jīng)常來武當(dāng)山，有15%的人為一年一次；有52%的人在武當(dāng)山有親屬，其中很多丹江口人老家就在武當(dāng)山?？梢钥闯鑫洚?dāng)山和丹江口市兩地聯(lián)系緊密，太極湖項(xiàng)目在丹江口開展銷售基本具備良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，兩地融洽的關(guān)系也能夠?yàn)槲曳巾?xiàng)目后期的銷售創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。丹江口人來往武當(dāng)山數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)圖沒來過, 22,12%幾年一次, 80,42%一年一次, 29,15%經(jīng)常, 59, 31%沒來過幾年一次一年一次經(jīng)常u 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，65%的丹江口人認(rèn)為武當(dāng)山發(fā)展很迅速，18%的人認(rèn)為武當(dāng)山發(fā)展一般，16%的人由于對(duì)武當(dāng)山不了解選擇保留意見，只有1%的人認(rèn)為武當(dāng)山發(fā)展緩慢?？梢钥闯?，絕大多數(shù)丹江口人認(rèn)為最近幾年武當(dāng)山的發(fā)展勢(shì)頭相當(dāng)良好，發(fā)展業(yè)績(jī)也是有目共睹的，在丹江口人民心中的城市形象也是良好的。良好的城市形象和優(yōu)秀的發(fā)展機(jī)遇，為我方項(xiàng)目入市提供了先天優(yōu)勢(shì)，隨著城市發(fā)展步伐的加快，這一優(yōu)勢(shì)必將進(jìn)一步擴(kuò)大；同時(shí)，由于武當(dāng)山的發(fā)展變化未能及時(shí)被宣傳和了解，武當(dāng)山優(yōu)勢(shì)未能充分顯現(xiàn)，部分丹江口居民對(duì)武當(dāng)山缺乏了解和認(rèn)知，有鑒于此，我司認(rèn)為在丹江口大力宣傳城市發(fā)展?jié)摿晚?xiàng)目形象是有必要的，通過對(duì)該部分人群的進(jìn)行專項(xiàng)宣傳后，最終可以轉(zhuǎn)換成我方項(xiàng)目的忠實(shí)客戶。對(duì)武當(dāng)山發(fā)展的看法統(tǒng)計(jì)圖發(fā)展迅速, 122,65%發(fā)展一般, 35,18%發(fā)展緩慢, 2,1%不太好說, 31,16%發(fā)展迅速發(fā)展一般發(fā)展緩慢不太好說u 通過整理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在到過武當(dāng)山的168份問卷中，有105份認(rèn)為武當(dāng)山的發(fā)展很好，占62.5%，在上述人群中，其中有16份明確表示愿意來武當(dāng)山購房，占15.23%；56份表示有可能考慮來武當(dāng)山購房，占53.3%；有43份表示不愿意來武當(dāng)山購房，占40.9%?？梢钥闯?，在到過或者了解武當(dāng)山這部分人群中，武當(dāng)山的城市形象是十分優(yōu)秀的，城市的發(fā)展?jié)摿统鞘邪l(fā)展對(duì)人口的吸附能力還是十分強(qiáng)大的，可以預(yù)計(jì)武當(dāng)山必會(huì)是我方項(xiàng)目市場(chǎng)不可缺少的一個(gè)組成部分。對(duì)武當(dāng)山發(fā)展看好人群來武當(dāng)山購房意愿統(tǒng)計(jì)會(huì), 16, 14%不會(huì), 43, 37%可能考慮, 56,49%會(huì)不會(huì)可能考慮u 調(diào)查了解，占樣本總數(shù)11%的丹江口人明確表示會(huì)選擇來武當(dāng)購房，46%的表示有可能考慮來武當(dāng)購房，另外43%的人表示不會(huì)來武當(dāng)購房；可以看出武當(dāng)山市場(chǎng)還是十分具有吸引力的，我方項(xiàng)目在丹江口市場(chǎng)基本具備異地銷售基礎(chǔ)，可以開展異地銷售網(wǎng)點(diǎn)。丹江口人來武當(dāng)山置業(yè)意愿統(tǒng)計(jì)會(huì) 21, 11%不會(huì) 81 43%可能考慮 8646%會(huì)不會(huì)可能考慮u 通過對(duì)愿意購房人群的進(jìn)一步分析，從物業(yè)類型的選擇來看，選擇多層、復(fù)式、別墅、小面積公寓的比例分別為33%、26%、11%、30%；從價(jià)格的接受度而言，選擇1000-1500元/平方米、1500-2000元/平方米和2000-2500元/平方米的比例分別為64%、24%、12%；從購房用途來看，居住、度假、投資、養(yǎng)老的比率分別為49%、17%、15%、19%。目前，丹江口房地產(chǎn)均價(jià)水平基本與武當(dāng)山本地的房地產(chǎn)均價(jià)水平相當(dāng)，價(jià)格區(qū)間在1000元/1700元/之間，參考當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格水平，我方項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本不存在優(yōu)勢(shì)，或者說價(jià)格優(yōu)勢(shì)相對(duì)較弱。 u 調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)，目前丹江口人口