房地產(chǎn)開發(fā)法律風險防范.ppt

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風險防范 上海市建緯律師事務所深圳分所主任 執(zhí)行合伙人深圳市律師協(xié)會房地產(chǎn)與建設工程法律業(yè)務委員會主任 賀倩明 主要內(nèi)容 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風險及糾紛第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風險防范體系 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風險及糾紛 一 關(guān)于土地使用權(quán)取得的風險房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓 招標 拍賣 掛牌 轉(zhuǎn)讓 合作開發(fā) 收購房地產(chǎn)項目公司等 采取這些方式取得土地使用權(quán)的風險主要包括 1 土地使用權(quán)出讓過程中的法律風險政策及法律 法規(guī)變化的風險 政府規(guī)劃方案變更的風險 土地使用權(quán)出讓合同對土地使用進行限制的風險 包括規(guī)劃指標 開發(fā)期限 轉(zhuǎn)讓 用途等的限制 招拍掛過程中的法律風險 物權(quán)法施行后關(guān)于土地使用權(quán)分層設立 地役權(quán)等制度變化帶來的風險 房屋拆遷及土地平整等相關(guān)問題的法律風險 土地使用權(quán)被政府收回的法律風險 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風險及糾紛 一 關(guān)于土地使用權(quán)取得的風險房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓 招標 拍賣 掛牌 轉(zhuǎn)讓 合作開發(fā) 收購房地產(chǎn)項目公司等 采取這些方式取得土地使用權(quán)的風險主要包括 2 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的法律風險土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的法律風險 土地使用權(quán)權(quán)屬瑕疵的法律風險 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收法律風險 因土地使用權(quán)出讓合同問題而導致的轉(zhuǎn)讓風險 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記過程中的法律風險 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風險及糾紛 一 關(guān)于土地使用權(quán)取得的風險房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓 招標 拍賣 掛牌 轉(zhuǎn)讓 合作開發(fā) 收購房地產(chǎn)項目公司等 采取這些方式取得土地使用權(quán)的風險主要包括 3 土地使用權(quán)合作開發(fā)及收購房地產(chǎn)項目的法律風險合作開發(fā)合同或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被認定無效的法律風險 備注 在實務中 很多合作開發(fā)合同或項目公司股權(quán)收購合同由于簽訂時沒有仔細審查其合法性 導致在土地價格大幅度上漲后 土地轉(zhuǎn)讓方毀約 用的最多的理由就是主張合同無效 由于房地產(chǎn)的法律規(guī)制多 稍有不慎 就可能面臨合同無效的風險 土地提供方的土地使用權(quán)存在瑕疵的法律風險 房地產(chǎn)項目公司或有負債的法律風險 備注 很多公司采取收購房地產(chǎn)項目公司股權(quán)實現(xiàn)收購房地產(chǎn)項目 但收購后發(fā)現(xiàn)項目公司存在一系列負債 這是最大的法律風險 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風險及糾紛 一 關(guān)于土地使用權(quán)取得的風險房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓 招標 拍賣 掛牌 轉(zhuǎn)讓 合作開發(fā) 收購房地產(chǎn)項目公司等 采取這些方式取得土地使用權(quán)的風險主要包括 3 土地使用權(quán)合作開發(fā)及收購房地產(chǎn)項目的法律風險房地產(chǎn)項目公司注冊資金不到位 虛假出資的風險 房地產(chǎn)項目公司的稅收風險 收購在建工程時因工程款問題產(chǎn)生的法律風險 被收購房地產(chǎn)項目可能欠政府行政規(guī)費的風險 通常容易忽略包括土地使用費 土地閑置費 市政配套費等等 與被收購房地產(chǎn)項目原規(guī)劃指標相關(guān)法律風險 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風險及糾紛 二 關(guān)于房地產(chǎn)建造階段的法律風險1 房地產(chǎn)融資和資金方面的法律風險國家貨幣政策 信貸政策變化導致的法律風險 因融資協(xié)議安排產(chǎn)生法律風險 備注 很多房地產(chǎn)不重視融資協(xié)議的簽訂和履行 認為只要拿到錢就可以了 實際融資協(xié)議存在諸多法律風險 一旦資金提供方啟動合同條款違約機制 有時會給企業(yè)帶來災難性的影響 利用虛假文件融資的風險 盲目擴大投資導致資金鏈斷裂的法律風險 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風險及糾紛 二 關(guān)于房地產(chǎn)建造階段的法律風險2 房地產(chǎn)項目施工方面的法律風險 由于缺乏嚴格招標管理制度而導致的選定總承包商 分包商 材料供應商等方面產(chǎn)生的法律風險 由于勘察合同 設計合同 施工合同 材料設備采購合同簽訂而產(chǎn) 生的法律風險 由于設計錯誤 工期延誤 質(zhì)量問題等產(chǎn)生的法律風險 設計變更 簽證和索賠產(chǎn)生的法律風險 因承包商違法分包 工程質(zhì)量安全事故 農(nóng)民工工資等問題產(chǎn)生法律風險 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風險及糾紛 二 關(guān)于房地產(chǎn)建造階段的法律風險2 房地產(chǎn)項目施工方面的法律風險 因工程價款結(jié)算產(chǎn)生的法律風險 因中間驗收 竣工驗收及工程移交等問題產(chǎn)生法律風險 因工程質(zhì)量保修產(chǎn)生的法律風險 因施工合同糾紛訴訟導致的法律風險 包括合同法規(guī)定的工程款優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生的風險 黑白合同產(chǎn)生的法律風險 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風險及糾紛 三 關(guān)于房地產(chǎn)銷售階段的法律風險1 與銷售中介公司相關(guān)的風險因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風險 因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當行為引起的法律風險 2 與廣告策劃相關(guān)的法律風險因廣告策劃合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風險 因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識產(chǎn)權(quán)的法律風險 因虛假廣告帶來的法律風險 因廣告內(nèi)容不當?shù)姆娠L險 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風險及糾紛 三 關(guān)于房地產(chǎn)銷售階段的法律風險3 與銷售行為相關(guān)的法律風險違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風險 取得商品預售證書的相關(guān)法律風險 預售房款的收取和使用的相關(guān)法律風險 促銷方案的相關(guān)法律風險 銷售現(xiàn)場布置和樣版房相關(guān)的法律風險 銷售人員違規(guī)操作 擅自修改認購書 購房合同產(chǎn)生的法律風險 認購書 購房合同書相關(guān)的法律風險 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風險及糾紛 三 關(guān)于房地產(chǎn)銷售階段的法律風險4 與購房者相關(guān)的法律風險因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的法律風險 因延期交房 延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風險 因設計方案變更產(chǎn)生的法律風險 因公共設施使用等相關(guān)問題的法律風險 因按揭貸款合同產(chǎn)生的風險 備注 在房地產(chǎn)市場低迷 經(jīng)濟衰退的時候 這類風險特別突出 因開發(fā)商是對按揭貸款承擔連帶責任的 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風險及糾紛 四 關(guān)于物業(yè)管理有關(guān)的法律風險1 前期物業(yè)管理合同簽訂的風險 2 開發(fā)商與其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司權(quán)利義務關(guān)系混亂的法律風險 3 銷售房屋承諾贈送物業(yè)管理費的法律風險 4 未經(jīng)竣工驗收交付房屋的法律風險 5 物業(yè)用房有關(guān)的法律風險 第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風險防范體系 一 如何建立有效的合同管理制度 一 合同管理制度體系的基本組成部分總的合同管理制度合同會簽制度審查批準制度檢查評估制度合同檔案管理制度文件傳送 確認制度合同管理獎懲制度 第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風險防范體系 一 如何建立有效的合同管理制度 一 合同管理制度體系的基本組成部分總合同管理制度對合同管理部門的權(quán)利和義務 職責范圍 合同的談判 簽訂 履行 爭議解決等具體操作作出詳細而明確的規(guī)定 合同會簽制度為保證合同簽訂后全面履行 應由施工 技術(shù) 采購 勞動 財務 主管領導等有關(guān)部門共同研究合同 提出意見后會簽 審查批準制度簽訂前 由職能部門 合同管理部門和律師對合同進行審查 審查無誤后 報領導審批 檢查評估制度合同簽訂后 應對合同的簽訂 履行情況進行動態(tài)檢查和監(jiān)督 及時發(fā)現(xiàn)問題 改正問題 總結(jié)教訓 第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風險防范體系 一 如何建立有效的合同管理制度 一 合同管理制度體系的基本組成部分合同檔案管理制度應安排專人負責項目的收集整理工作 對各類合同 勘察報告 設計圖紙 施工圖 施工日記 簽證單 工程師指令 往來函件 會議紀要 驗收報告等各類文件資料進行全面的收集 建立合同檔案 每一份合同都必須有一個編號 不得重復或遺漏 每一份合同正本 副本及附件 合同文本的簽收記錄 變更 解除的協(xié)議 建立合同管理臺帳 應根據(jù)合同的不同種類 建立合同的分類臺帳和總臺帳其主要內(nèi)容包括 序號 合同號 經(jīng)手人 簽約日期 合同標的 金額 對方單位 履行情況及備注等 臺帳應逐項填寫 做到準確 及時 完整 第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風險防范體系 一 如何建立有效的合同管理制度 一 合同管理制度體系的基本組成部分文件傳送 確認制度建立規(guī)范的文件接收程序建立規(guī)范的文件送達方式 送達文件應注意的問題 建立有序文件內(nèi)部流轉(zhuǎn)程序 及時處理有關(guān)法律文件合同管理獎懲制度 第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風險防范體系 二 房地產(chǎn)合同法律風險防范與處理 一 合同風險的常見類別合同無效帶來的法律風險合同價款約定不清導致風險合同條款變更帶來的風險合同條款不完整 不完善帶來的風險合同履行不當帶來的風險外部環(huán)境變化導致風險 經(jīng)濟環(huán)境 自然環(huán)境 法律環(huán)境 第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風險防范體系 二 房地產(chǎn)合同法律風險防范與處理 二 合同無效的常見情形 以施工為例 兼論合同簽訂時應注意的問題 建設工程施工合同具有下列情形之一的 應當根據(jù)合同法第五十二條第 五 項的規(guī)定 認定無效 一 承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的 二 沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的 三 建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的 三 簽訂合同應注意的幾個問題 四 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾個重大合同簽訂應注意的問題 第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風險防范體系 二 房地產(chǎn)合同法律風險防范與處理 五 關(guān)于合同履行的法律風險防范合同分析合同交底合同履行控制合同變更管理 第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風險防范體系 二 房地產(chǎn)合同法律風險防范與處理 五 關(guān)于合同履行的法律風險防范合同分析按照系統(tǒng)規(guī)則和要求將合同分解成相互獨立 相互聯(lián)系的單元 便于組織分工和落實合同履行責任合同結(jié)構(gòu)分析 合同有關(guān)的主體 雙方的權(quán)利和義務 風險的分擔與轉(zhuǎn)移 工期 進度與移交 質(zhì)量檢查與缺陷 價款計量和支付 違約責任 索賠 合同的解除 爭議的解決 合同工作責任分解 承包商的任務 業(yè)主的任務 監(jiān)理的任務 工期和質(zhì)量 驗收和結(jié)算 工程保修 第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風險防范體系 二 房地產(chǎn)合同法律風險防范與處理 五 關(guān)于合同履行的法律風險防范合同交底合同簽訂后 應該對相關(guān)職能部門進行合同底 并制訂合同履行計劃合同交底的內(nèi)容 工程概況及合同工作范圍 合同關(guān)系及合同涉及各方之間的權(quán)利 義力與責任 合同工期控制總目標及階段目標 合同質(zhì)量控制目標及合同規(guī)定執(zhí)行的規(guī)范 標準和驗收程序 合同對材料 設備采購和驗收的規(guī)定投資及成本控制目標 特別是合同價款的支付及調(diào)整的條件 方式和程序 合同雙方爭議的處理方式 程序及要求索賠的機會及處理索賠付款的程序及條件等 第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風險防范體系 二 房地產(chǎn)合同法律風險防范與處理 五 關(guān)于合同履行的法律風險防范合同履行控制職能部門應隨時了解掌握合同的履行情況 負責跟進簽約對方的合同履行情況 及時提請相關(guān)部門按照合同約定履行我方義務 在合同履行過程中遇到異常情況時 應及時提出處理意見 并上報主管領導 合同履行控制主要包括 成本控制 質(zhì)量控制 進度控制合同實施情況跟蹤注意付款條件和付款對象注意及時通知及索賠 第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風險防范體系 二 房地產(chǎn)合同法律風險防范與處理 五 關(guān)