物業(yè)管理主講人壽金寶.ppt

物業(yè)管理主講人 壽金寶 第三章物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)與投標(biāo) 基本要求 1 了解物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 物業(yè)管理招投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu) 尤其是開(kāi)標(biāo) 評(píng)標(biāo)和定標(biāo)的有關(guān)要求 2 掌握物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo) 投標(biāo)的原則 程序和方法 3 重點(diǎn)掌握物業(yè)管理招標(biāo)書(shū) 投標(biāo)書(shū)的內(nèi)容及投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)技能 物業(yè)管理招投標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行 管理市場(chǎng)化的重要形式 關(guān)鍵是引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 3 1 1物業(yè)管理項(xiàng)目招 投標(biāo)概念物業(yè)管理招標(biāo) 是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主管理委員會(huì) 為即將竣工使用或正在使用的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制定出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件 向社會(huì)公開(kāi)招聘 并采取科學(xué)方法進(jìn)行分析 判斷 最終確定物業(yè)管理企業(yè)的 活動(dòng) 過(guò)程 3 1物業(yè)管理項(xiàng)目招 投標(biāo)概述 物業(yè)管理投標(biāo) 是指物業(yè)管理企業(yè)為開(kāi)拓業(yè)務(wù) 依據(jù)招標(biāo)文件要求 組織編制投標(biāo)文件 并將其遞交給招標(biāo)人的行為 目的 是物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)管理項(xiàng)目標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng) 以求通過(guò)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng) 獲得物業(yè)項(xiàng)目的管理權(quán)的全過(guò)程 活動(dòng) 是一種通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行雙向選擇的行為 建立起一種新型的平等互利勞務(wù)的關(guān)系 3 1 2物業(yè)管理項(xiàng)目招 投標(biāo)原則3 1 2 1物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的原則公開(kāi)原則公平原則公正原則合理原則 3 1 2 2物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)的原則1 真實(shí)性原則 2 合理競(jìng)爭(zhēng)原則3 1 3物業(yè)管理項(xiàng)目招 投標(biāo)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置3 1 3 1物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)1 自行組織成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)2 委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)3 1 3 2物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu) 3 2物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)程序與文件編制 3 2 1物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo) 標(biāo)的 范圍與 招標(biāo) 方式3 2 1 1物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)范圍1 是否與社會(huì)公眾利益密切相關(guān)2 是否關(guān)系到國(guó)家利益3 是否涉及國(guó)家安全或軍事機(jī)密3 2 1 2物業(yè)管理招標(biāo)的方式公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)議標(biāo) 3 2 2物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)程序招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)實(shí)施階段招標(biāo)結(jié)束階段3 2 3物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)文件的編制 是指物業(yè)管理招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的指導(dǎo)投標(biāo)工作的規(guī)范性文件 是投標(biāo)單位編制標(biāo)書(shū) 進(jìn)行投標(biāo) 招標(biāo)單位評(píng)標(biāo) 定標(biāo) 簽訂合同的共同基礎(chǔ) 物業(yè)管理招標(biāo)文件 包括 招標(biāo)書(shū)招標(biāo)單位對(duì)管理服務(wù)的具體要求和初步設(shè)想投標(biāo)須知 北京某小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件 樣本案例 2 小區(qū)基本情況物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求 管理目標(biāo)及各項(xiàng)指標(biāo)要求服務(wù)收費(fèi)及財(cái)務(wù)管理要求對(duì)投標(biāo)企業(yè)的基本要求投標(biāo)書(shū)應(yīng)包括的基本內(nèi)容管理總體構(gòu)想日常管理服務(wù)項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn) 承諾指標(biāo)及采取的措施房屋及設(shè)備的養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃及實(shí)施方案財(cái)務(wù)管理制度及物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算 3 3 1物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)程序購(gòu)買閱讀招標(biāo)文件考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)制定管理方法及服務(wù)內(nèi)容 并測(cè)算工作量制定資金計(jì)劃標(biāo)價(jià)試算編制標(biāo)書(shū)封送標(biāo)書(shū) 3 3物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)程序與文件編制 3 3 2管理項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)3 3 2 1投標(biāo)書(shū)的內(nèi)容1 標(biāo)書(shū)封面2 標(biāo)書(shū)的序言3 標(biāo)書(shū)目錄4 標(biāo)書(shū)正文5 附件3 3 2 2編寫(xiě)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)應(yīng)注意的事項(xiàng)3 3 2 3投標(biāo)的策略 3 4物業(yè)管理項(xiàng)目的開(kāi)標(biāo) 評(píng)標(biāo)與定標(biāo) 3 4 1開(kāi)標(biāo)指招標(biāo)單位在預(yù)先規(guī)定的時(shí)間 將各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件正式啟封公布 具體程序是 1 宣布評(píng)委會(huì)成員 2 招標(biāo)單位法人代表講話 3 宣布事項(xiàng) 4 公證人員當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)證投標(biāo)函 5 評(píng)標(biāo)委唱標(biāo) 3 4 2評(píng)標(biāo) 由招標(biāo)人依法組建的評(píng)委會(huì)負(fù)責(zé) 評(píng)標(biāo)的方法 一般采用綜合評(píng)估法評(píng)標(biāo)的程序步驟對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的有關(guān)要求 3 4 3定標(biāo)是指在評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)所有標(biāo)書(shū)進(jìn)行篩選評(píng)定后 將由招標(biāo)單位或業(yè)主管理委員會(huì)通過(guò)再次評(píng)審最終選擇確定中標(biāo)人的活動(dòng) 案例分析 南京物業(yè)管理招投標(biāo)效果分析 基本情況 1999年12月5日 南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進(jìn)行了招投標(biāo) 2000年3月20日 南京龍江高教公寓又以招標(biāo)的方式面向社會(huì)選聘 管家 案例分析 兩次物業(yè)管理招投標(biāo)的啟示 1 物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程需要政府積極引導(dǎo) 規(guī)范行為2 增強(qiáng)業(yè)主自治能力 發(fā)揮開(kāi)發(fā)商 業(yè)委會(huì)作用3 物業(yè)管理企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)強(qiáng)烈4 物業(yè)服務(wù)價(jià)格是焦點(diǎn)之一 菜單式服務(wù)收費(fèi) 5 需要引起重視和改進(jìn)的問(wèn)題 1 工程建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)現(xiàn)象依然存在 2 物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè) 其招投標(biāo)應(yīng)不同于工程 設(shè)備招投標(biāo) 評(píng)標(biāo)應(yīng)側(cè)重企業(yè)的信譽(yù) 業(yè)績(jī)和標(biāo)書(shū)中的方案質(zhì)量 答辯的應(yīng)變能力等 而將公共服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)單列作為評(píng)分類別 其權(quán)重不宜超過(guò)0 2 復(fù)習(xí)思考題1 什么是物業(yè)管理招標(biāo) 投標(biāo) 2 根據(jù)自身理解 淺談物業(yè)管理招投標(biāo)的意義 3 物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)