地下車庫(kù)成本分析.doc

地下車庫(kù)的成本分析第一部分：地下車庫(kù)成本分析隨著生活水準(zhǔn)的不斷提高，私家已經(jīng)非常普及，再加上城市土地越來(lái)越貴，所以一般城市樓房都要按規(guī)定配套地下車庫(kù)，現(xiàn)在就以武漢市為例，分析地下車庫(kù)如何規(guī)劃設(shè)計(jì)才能把成本降到最低。首先，我們看看那些因素影響車庫(kù)造價(jià)？1.車庫(kù)構(gòu)造：目前，車庫(kù)的主要結(jié)構(gòu)形式有現(xiàn)澆井字梁、疊合梁、密肋梁、空心樓蓋、蜂巢芯、模殼、整體現(xiàn)澆裝配式結(jié)構(gòu)（頂板使用大跨度預(yù)應(yīng)力槽形車庫(kù)板或大跨度預(yù)應(yīng)力雙T車庫(kù)板）。2.地下車庫(kù)配套車位數(shù)量：北京要求一戶一個(gè)車位，武漢市要求每?jī)蓱糁辽僖粋€(gè)車位。一個(gè)10萬(wàn)平方米的小區(qū)，北京市地下車庫(kù)要求1300個(gè)車位，武漢市要求至少600個(gè)車位。3.地下車庫(kù)范圍、層數(shù)、及布置方法：一般高層建筑把剪力墻下到最底層，建設(shè)車庫(kù)的成本相對(duì)較高，且規(guī)劃布置不適合做車庫(kù)使用，一般把車庫(kù)建在兩棟樓之間，單獨(dú)建設(shè)，這樣可降低成本。車位、行車道、輔助房等合理的布置也能減少車庫(kù)建設(shè)面積。4.人防面積：按規(guī)范規(guī)定，每增加1平方米獨(dú)立車庫(kù)，需增加0.3平方米人防工程。所以，獨(dú)立車庫(kù)如何占用更小的面積更為重要，車庫(kù)面積小了，人防面積相應(yīng)就小，造價(jià)就降低了。下面我們就以上幾個(gè)方面作詳細(xì)論述。3.整體現(xiàn)澆裝配式車庫(kù)由于采用了大跨度預(yù)應(yīng)力車庫(kù)板，綜合造價(jià)均有大幅降低。一般地下一層整體裝配式車庫(kù)成本約1200元/平方米，人防地下室約1900元/平方米；地下兩層車庫(kù)造價(jià)每平方米約1900元左右；地下一層車庫(kù)和地下二層人防地下室的造價(jià)每平方米約2200元。二.車位數(shù)量：一個(gè)10萬(wàn)平方米的小區(qū)武漢市要求停車位1300個(gè)左右，除去地上可停放10%，剩余的都要停在地下車庫(kù)，即地下車庫(kù)要建設(shè)1170個(gè)車位。1.如果按照現(xiàn)澆井字梁結(jié)構(gòu)8.1米x8.1米柱距，需要建設(shè)3.659萬(wàn)平方米地下車庫(kù)才可滿足要求?，F(xiàn)澆井字梁等方案每車位總面積21.87（停車位、行車道）+2.187（10%輔助房）+7.217（人防）=31.274。2.如果使用16.5米大跨度預(yù)應(yīng)力車庫(kù)板作車庫(kù)頂板或車庫(kù)樓板，則只需要建設(shè)2.0077萬(wàn)平方米即可滿足要求，大跨度預(yù)應(yīng)力槽型車庫(kù)板、雙T車庫(kù)板方案每車位總面積12（停車位、行車道）+1.2（10%輔助房）+3.96（人防）=17.16。地下車庫(kù)和人防地下室盡可能設(shè)在地下一層，如果因土地限制，必須建設(shè)多層，那么地下一層為車庫(kù)，地下二層為人防是比較經(jīng)濟(jì)的。獨(dú)立地下車庫(kù)必須按照比例配置人防地下室，每增加1平方米獨(dú)立地下車庫(kù)需配置0.3平方米人防地下室。雖然人防面積可以用來(lái)停車，但由于人防面積產(chǎn)權(quán)屬人防辦，開(kāi)發(fā)商用做車庫(kù)尚需向人防辦租用，并且也只能租而不能賣給客戶， 使用效應(yīng)較差；人防工程造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通地下庫(kù)造價(jià)；普通車庫(kù)與人防兼做車庫(kù)的總車位數(shù)只要滿足有關(guān)要求即可，沒(méi)必要多做車位。所以，人防面積還是越少越好。井字梁結(jié)構(gòu)與現(xiàn)澆裝配大跨度車庫(kù)板結(jié)構(gòu)對(duì)比車位布置圖第二部分：地下車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)成本控制剖析地下車庫(kù)決定地下車庫(kù)成本的因素很多，主要有以下幾個(gè)方面：1、地下車庫(kù)規(guī)定停車數(shù)量 ；2、地下車庫(kù)范圍、層數(shù)以及布置方式 ；3、人防地下室面積、等級(jí)及布置方式 ；4、停車率（重點(diǎn)內(nèi)容）；5、構(gòu)造做法 ；6、鋼筋、砼含量范圍、層數(shù)及布置地下室盡量布置在地下一層，且面積盡量小普通地下一層地下車庫(kù)建安成本約1600元/平米，人防地下室約2300元/平米地下一層加地下二層普通地下車庫(kù)建安成本約20002200元/平米地下一層普通地下車庫(kù)，地下二層人防地下室的建安成本約20002500元/平米停車率構(gòu)造做法停車率：地下車庫(kù)總面積/ 停車位總數(shù)注：1：總面積指地下車庫(kù)外墻圍合的所有面積，當(dāng)存在消防控制室、垃圾房、 污水處理站、換熱站以及政府規(guī)定要做的非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、物管用房等特殊情況下需要設(shè)置的房間時(shí)，應(yīng)進(jìn)行特別說(shuō)明及復(fù)核。2：當(dāng)?shù)卦试S以摩托車位折抵小汽車停車位時(shí)，停車位總數(shù)包括摩托車位折算后的數(shù)量3：停車位總數(shù)包括當(dāng)?shù)卣J(rèn)可的子母車位停車率指標(biāo)直接反映一個(gè)地下車庫(kù)的停車效率構(gòu)造做法：這里指層高、建筑面層、找坡方式等具體做法這些做法的明確與改進(jìn)，可使我們節(jié)省大量造價(jià)地下車庫(kù)停車率 極限適應(yīng)范圍：適用住宅樓下的普通地下車庫(kù)，不包括機(jī)械式立體停車庫(kù)、復(fù)式停車庫(kù)、別墅TH私家車庫(kù)等特殊的地下車庫(kù)強(qiáng)調(diào)：首先要求必須做到，實(shí)在做不到要提前提出進(jìn)行會(huì)診確定地下車庫(kù)停車率 注意事項(xiàng)：停車率限制不是最優(yōu)值，不能因已經(jīng)達(dá)到指標(biāo)而停止優(yōu)化，即力求達(dá)到停車率最大：萬(wàn)科公司項(xiàng)目已經(jīng)做到30M2/車位以下，如金城華府1期是29.99M2/車位（地下車庫(kù):453個(gè)車位/13586M2）特殊情況，應(yīng)提前溝通確定，如：1、當(dāng)?shù)叵萝噹?kù)占地面積小于5000M2，同時(shí)建筑居中布置時(shí)，停車率值難于控制；2、當(dāng)?shù)剀噹?kù)與建筑塔樓徹底脫開(kāi)，同時(shí)又沒(méi)有人防時(shí)，停車率值能輕松做到25M2/車位沒(méi)有最好，只有更優(yōu)！地下車庫(kù)停車率 影響因素固有因素：是項(xiàng)目本身具有的，如規(guī)模、人防面積等，詳規(guī)階段就已經(jīng)確定，不受具體設(shè)計(jì)技術(shù)的影響。設(shè)計(jì)技術(shù)因素：直接受設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)水平的影響，如：柱網(wǎng)、設(shè)備房、人防口部、輪廓線、布車方式等。提高地下停車率8條措施：1、 地下室輪廓線應(yīng)平直方正，無(wú)用的面積一定要剔除7、 人防口部設(shè)施應(yīng)布置在不影響停車的地方8、關(guān)鍵的部位對(duì)結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行局部轉(zhuǎn)換(慎用）柱網(wǎng)布置：各地具體執(zhí)行的車位尺寸及行車道寬度有差別，我們應(yīng)依當(dāng)?shù)厍闆r，爭(zhēng)取可行的最小尺寸柱網(wǎng)：柱網(wǎng)按8000x（2a+b）/2布置。沿行車道方向柱距8000，垂直行車道方向柱距（2a+b）/2，其中：a為停車位深度，b為行車道寬度。一般一個(gè)10萬(wàn)平米規(guī)模的住宅小區(qū)，考慮將設(shè)備房主要設(shè)置在塔樓下方，設(shè)備房面積約700800平米左：其中：變配電房： 約150平米 水泵房： 約120平米；公變房： 約50平米生；活水池：約100平米 ；柴油發(fā)電機(jī)房：約100平米 ； 消防水池：約150平米；其他： 約50平米注：1、小區(qū)規(guī)模每增加10萬(wàn)平米，設(shè)備房約會(huì)增大30%左右；2、設(shè)備房不包括車庫(kù)進(jìn)排風(fēng)機(jī)房、消防控制室（80平米左右）以及無(wú)實(shí)際用途的假設(shè)備房；3、設(shè)備房的布置不應(yīng)影響車道兩側(cè)的停車位，設(shè)備房面積勉強(qiáng)夠用即可，不可隨意多做。設(shè)備房主要設(shè)置在塔樓下方，是針對(duì)首層架空的情況而言，當(dāng)首層是住宅時(shí)，應(yīng)水泵房及變壓器的低頻噪音對(duì)住戶有影響，上部有水房間對(duì)下部電房有影響的地下車庫(kù)停車率，車位與柱網(wǎng)布置：?jiǎn)栴}一：普通車位2400x5000mm，柱網(wǎng)怎么布置？答：柱網(wǎng)8000x8000mm問(wèn)題二：部分業(yè)主投訴車位寬度及深度嚴(yán)重不夠,部分業(yè)主投訴車位寬度緊張，柱網(wǎng)怎么布置？答：柱網(wǎng)8000x8000mm，大車位沿地下車庫(kù)周邊布置此時(shí)1：大車位沿周邊布置，保證2700x5300mm，沿邊柱距可取6000mm2：兩邊靠柱的車位寬度取2500mm，滿足部分較寬汽車的停放3：大車位部分成本增加約7%想盡辦法不要讓柱距突破8200mm，否則層高、含鋼量等指標(biāo)將難于實(shí)現(xiàn)問(wèn)題三：有個(gè)別地區(qū)要求車位2500x5300mm，柱網(wǎng)怎么布置？答：柱網(wǎng)8100x8300mm此時(shí)：1、平行車道方向柱子斷面寬應(yīng)取550mm2：梁高會(huì)超過(guò)800mm，相應(yīng)層高也會(huì)超過(guò)3600mm3：綜合成本增加約10%一是看當(dāng)?shù)卣膱?zhí)行力度，二是看大家普遍做法，驗(yàn)收時(shí)有沒(méi)有被卡住過(guò)的例子，總之要盡最大努力不做大柱距地下車庫(kù)構(gòu)造做法很多，并且多數(shù)都是長(zhǎng)久以來(lái)沉淀的精華，有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)影響到成本，我們把它進(jìn)行必要的明確和改進(jìn)：1、層高；2、覆土厚度；3、建筑墊層；4、排水找坡；5、汽車出入口；6、坡道人防主要出入口 構(gòu)造做法對(duì)成本的影響主要體現(xiàn)在材料的使用上（詳見(jiàn)第二部分 案例與成本分析第三部分：高層住宅結(jié)構(gòu)成本分析結(jié)構(gòu)計(jì)算與分析階段，是決定工程設(shè)計(jì)質(zhì)量好壞的關(guān)鍵。隨著高層建筑進(jìn)一步的發(fā)展，滿足高層建筑的形式，材料，力學(xué)分析模型都將日趨復(fù)雜多元，為了革新高層建筑，體現(xiàn)其魅力，追求新的結(jié)構(gòu)形式、更加合理的力學(xué)模型以及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的成本最優(yōu)化方案將是土木工程師們的目標(biāo)和方向。（一）、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的各階段分析1勘察階段（1）控制要素:a、地下水位（地下水位對(duì)地下室底板、外墻配筋影響較大）b、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)參數(shù)（如各土層承載力特征值）。勘察單位出正式勘察報(bào)告前需提交甲方預(yù)審，甲方對(duì)各設(shè)計(jì)參數(shù)與勘察單位進(jìn)行溝通，勘察報(bào)告應(yīng)提供多種基礎(chǔ)選擇建議，并對(duì)不同基礎(chǔ)形式進(jìn)行闡述說(shuō)明；避免僅推薦一種基礎(chǔ)類型。根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，如項(xiàng)目處在溶槽區(qū)域，建議鉆孔深度滿足樁底持力層深度8m10m的要求，以免出現(xiàn)樁基施工過(guò)程中大面積超深的情況，進(jìn)而給后期檢測(cè)帶來(lái)麻煩；超前鉆應(yīng)在基坑開(kāi)挖完成后進(jìn)行鉆探，避免發(fā)生不必要成本；超前鉆單位應(yīng)選取有資質(zhì)的勘察單位進(jìn)行施工，最好與詳勘單位選擇同一家，避免后期樁基驗(yàn)收時(shí)帶來(lái)麻煩1，互相扯皮。（2）采購(gòu)階段a、在詳勘時(shí)應(yīng)選擇多家單位對(duì)初勘結(jié)果進(jìn)行勘察前的承載力等優(yōu)化，優(yōu)化建議作為技術(shù)標(biāo)及評(píng)標(biāo)的重要組成部分。b、詳勘投標(biāo)單位須對(duì)承載力、壓縮模量、滲透系數(shù)等參數(shù)及基礎(chǔ)選型提出優(yōu)化建議；（3）施工階段如果實(shí)際地質(zhì)持力層標(biāo)高與鉆探報(bào)告持力層標(biāo)高相差超過(guò)2米，應(yīng)即日?qǐng)?bào)設(shè)計(jì)及成本部門處理。2土方工程（1）設(shè)計(jì)階段控制a、土方工程與地下室層數(shù)，高度有直接關(guān)系，所以地下室埋深及層數(shù)組合應(yīng)結(jié)合原始地面標(biāo)高綜合考慮，保證埋深最淺及土方開(kāi)挖量最小。b、設(shè)計(jì)根據(jù)控規(guī)標(biāo)高、項(xiàng)目現(xiàn)狀標(biāo)高、設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行土方平衡；在規(guī)劃及方案中應(yīng)有專項(xiàng)的豎向設(shè)計(jì)，并對(duì)土方平衡加以詳細(xì)分析。（2）采購(gòu)、施工階段控制a、土方單位進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)做好原始地面標(biāo)高、地形圖測(cè)量繪制工作，由三方簽字確認(rèn)。土方工程完工，及時(shí)做好收方、標(biāo)高測(cè)量工作；并在工程結(jié)算時(shí)提供相關(guān)測(cè)量記錄；原貌標(biāo)高須作為合同附件。b、現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)道路及臨建等應(yīng)整體規(guī)劃，并在招標(biāo)前需定方案。c、依據(jù)土方開(kāi)挖方案，考慮現(xiàn)場(chǎng)土方平衡，留足土方回填量。3基坑及邊坡工程a、常規(guī)支護(hù)方案有自然土方放坡，噴漿，掛網(wǎng)噴漿，預(yù)應(yīng)力錨桿+噴射，擋墻，深層攪拌樁，深攪樁+圍護(hù)樁+錨桿，鋼板樁等；設(shè)計(jì)須提供支護(hù)比選方案(合同中明確)，成本配合；b、達(dá)到5m以上的深基坑，優(yōu)先考慮階梯放坡。另：基坑深度超過(guò)5m的屬于深基坑，邊坡高度巖石25m，土坡15m的為高邊坡。高邊坡及深基坑均需專家評(píng)審，根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，評(píng)審應(yīng)在施工圖完成后盡快召開(kāi)，以免影響施工進(jìn)度。評(píng)審也可由設(shè)計(jì)單位找熟悉的專家，私下對(duì)圖紙進(jìn)行審查，提高報(bào)建效率。4基礎(chǔ)各類型基礎(chǔ)成本大致按以下順序遞增：天然淺基礎(chǔ)管樁（如需引孔時(shí)費(fèi)用增加）筏板人工挖孔樁（規(guī)范限制較多）沖孔樁（1）設(shè)計(jì)階段控制a、設(shè)計(jì)合同內(nèi)明確設(shè)計(jì)單位必須提供兩種以上的基礎(chǔ)方案（含樁型、樁位布置等）以供比選；b、樁基工程必須由設(shè)計(jì)、工程、成本參與方案評(píng)審后方可確定；c、如需改變樁型，需召開(kāi)專家會(huì)論證和評(píng)審后可行。5地下室地下室層高由于受到基坑開(kāi)挖、基坑支護(hù)、地下水位的影響，對(duì)造價(jià)的影響更加直接。常規(guī)層高3.8m左右。（1）地下室層高與成本關(guān)系定量分析結(jié)果如下a、普通開(kāi)挖土方及土釘噴錨基坑支護(hù)條件下，地下室層 高每增加100mm 每平米增加造價(jià)約32元b、普通開(kāi)挖土方及支護(hù)樁基坑支護(hù)條件下，地下室層高每增加100mm 每平米增加造價(jià)約36元c、巖石開(kāi)挖（動(dòng)爆）及支護(hù)樁基坑支護(hù)條件下，地下室層高每增加100mm每平米增加造價(jià)約40元d、巖石開(kāi)挖（靜爆）及支護(hù)樁基坑支護(hù)條件下，地下室層高每增加100mm每平米增加造價(jià)約64元6主體部分（1）正式施工圖紙建筑做法表與交樓標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)評(píng)審并保持一致。（2）消防水池、設(shè)備房等優(yōu)先設(shè)置在地下室塔樓下2。（7）結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序：磚混結(jié)構(gòu)、矩形柱框架、異形柱框架或剪力墻、框架剪力墻、短肢剪力墻。（8）保溫材料選擇順序：聚苯顆粒砂漿、泡沫聚苯板、擠塑聚苯板。（9）防水、保溫工程施工部位在施工圖紙中需明確具體施工范圍。項(xiàng)目部對(duì)防水工程、保溫工程的實(shí)際施工部位應(yīng)有明確記錄并經(jīng)乙方確認(rèn)，主要爭(zhēng)議點(diǎn)如結(jié)構(gòu)聯(lián)系梁板上下側(cè)、陽(yáng)臺(tái)反邊、凸窗底板上側(cè)、陽(yáng)臺(tái)頂板、外墻腰線、凹陽(yáng)臺(tái)墻地面、露臺(tái)隔墻等處均應(yīng)有明確的記錄和說(shuō)明3；第四部分：高層住宅層高與成本關(guān)系定量分析（1）高層住宅標(biāo)準(zhǔn)層的層高不僅影響舒適度，對(duì)造價(jià)也有直接影響，高層住宅標(biāo)準(zhǔn)層層高與成本關(guān)系定量分析結(jié)果如下：a、6 度抗震地區(qū)，抗震等級(jí)三級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)層層高每增加100mm 每平米增加造價(jià)約29元b、7 度抗震地區(qū)，抗震等級(jí)二級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)層層高每增加100mm 每平米增加造價(jià)約41元（2）控制層高的意義：a、地上成本：1）減少剪力墻、砌體墻等豎向構(gòu)件的長(zhǎng)度和體積2）減少總高度，降低荷載，減少基礎(chǔ)的布置3）降低地震力，風(fēng)荷載等b、地下成本：1）土方開(kāi)挖及運(yùn)輸成本2）基坑支護(hù)面積，單價(jià)3）地下室底板及側(cè)壁的截面和配筋4）抗拔樁，抗拔錨桿的費(fèi)用5）基坑降水的數(shù)量及費(fèi)用c、其他成本：外墻，面磚，涂料，設(shè)備及運(yùn)輸成本(3)影響凈高的因素a、結(jié)構(gòu)梁高；b、機(jī)電的管道空間，建議出管線綜合圖，普通地下室管道空間按600mm控制，較傳統(tǒng)的布置減少200mmc、結(jié)構(gòu)梁高的空間與機(jī)電的管道空間是否可以利用？1)采用變截面梁，在機(jī)電管線通過(guò)處，減少梁截面高度2）在梁中預(yù)埋套管或洞口，使管線穿過(guò)43）采用帶柱帽的無(wú)梁樓蓋，一般在地下室中使用第五部分：地下室不同結(jié)構(gòu)布置方案與成本關(guān)系定量分析地下室底板布置一般布置無(wú)梁底板，做法是利用獨(dú)立基礎(chǔ)或承臺(tái)做柱帽，用復(fù)雜樓板計(jì)算），不建議普通梁板布置5（規(guī)避地梁裂縫寬度，減少配筋） 地下室和裙房在常見(jiàn)的約8.1M*8.1M的柱網(wǎng)中，不考慮層高因素，不同結(jié)構(gòu)布置方案與成本關(guān)系定量分析結(jié)果如下：1地下室頂板覆土1.2米，考慮消防車的荷載情況（估算恒載31KN/m2,活載20KN/m2），項(xiàng)目綜合成本從小到大的排列順序?yàn)椋篴、單向平行等間距兩道次梁布置方案（假設(shè)造價(jià)=1）b、帶柱帽的無(wú)梁樓板布置方案（約1.06倍）c、無(wú)柱帽的無(wú)梁空心樓板布置方案（約1.15倍）d、井字型次梁布置方案（約1.2倍）e、十字型次梁布置方案（約1.35倍）2地下室頂板覆土1.2米，不考慮消防車的荷載情況（估算恒載31KN/m2,活載3.5KN/m2），項(xiàng)目綜合成本從小到大的排列順序?yàn)椋篴、帶柱帽的無(wú)梁樓板布置方案（假設(shè)造價(jià)=1）b、單向平行等間距兩道次梁布置方案（約=1）c、井字型次梁布置方案（約1.06倍）d、十字型次梁布置方案（約1.12倍）e、無(wú)柱帽的無(wú)梁空心樓板布置方案（約1.22倍）3地下室頂板覆土0.6米，不考慮消防車的荷載情況（估算恒載18KN/m2,活3.5KN/m2），項(xiàng)目綜合成本從小到大的排列順序?yàn)椋篴、帶柱帽的無(wú)梁樓板布置方案（假設(shè)造價(jià)=1）b、單向平行等間