商業(yè)地產(chǎn)的運營管理模式研究剖析.doc

全國貿(mào)易經(jīng)濟類核心期刊著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。本文認為商業(yè)地產(chǎn)運營是個系統(tǒng)工程，并從商業(yè)地產(chǎn)運營的構(gòu)成分析入手，結(jié)合成功案例和具體實踐，從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行了研究，并提出了一種商業(yè)運營商占商業(yè)地產(chǎn)運營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運營模式。商業(yè)地產(chǎn)運營構(gòu)成研究商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)構(gòu)成本文認為，商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運營中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成??；地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā)，附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體；資本運營是線索和目的，商業(yè)地產(chǎn)運營的各環(huán)節(jié)都由資本運營實現(xiàn)耦合，并且任何商業(yè)項目都是以良性的資本運營為最終目的。商業(yè)地產(chǎn)運營主體構(gòu)成根據(jù)運營環(huán)節(jié)構(gòu)成，相應(yīng)的運營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運營商和資本運營商。在商業(yè)地產(chǎn)實際運營中，可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象，比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時承當(dāng)了資本運營商的角色，并且承當(dāng)了部分商業(yè)運營商的工作，這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運營的一個顯著特點。商業(yè)地產(chǎn)運營中的常用模式地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外，還參與項目選址、商業(yè)運營商的選擇，并主導(dǎo)整個運營過程的資本運營。從功能來講，地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個階段性行為，而商業(yè)地產(chǎn)運營是個長期性行為，所以從這個角度上考慮，地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運營的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢，并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時間里被認為首先是地產(chǎn)開發(fā)，然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運營的主導(dǎo)地位，具有先天優(yōu)勢。萬達模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表，其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于：地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢，通過模塊化的標準開發(fā)可大大降低項目建設(shè)成本；通過耦合大型商業(yè)，實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運營的內(nèi)在邏輯流程；在資本運營上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產(chǎn)為載體（分零銷售、整體銷售、整體上市等）實現(xiàn)資本運營。但萬達商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個特點值得我們關(guān)注，它們分別是：商業(yè)地產(chǎn)運營中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項商業(yè)地產(chǎn)運營模式研究翁南道林平（頤高集團有限公司杭州）隨內(nèi)容摘要：本文從商業(yè)地產(chǎn)運營的構(gòu)成研究入手，系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運營的特點，對現(xiàn)實中的幾種商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行了理論分析，認為商業(yè)地產(chǎn)運營應(yīng)以商業(yè)為核心、資本為杠桿，實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的強耦合，并從實證角度，以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式詮釋了該理論現(xiàn)實操作的可行性。關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)運營模式資本運營產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬達模式目本身的周期長、投資大的特點，以地產(chǎn)耦合商業(yè)，地產(chǎn)占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處，商業(yè)運營商可能的變更對地產(chǎn)運營商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外，資本運營未與商業(yè)運營實現(xiàn)耦合。商業(yè)運營與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合，在實現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上（尤其是在商業(yè)低迷階段時）存在一定隱患。萬達商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時擁有商業(yè)經(jīng)營、資本運營方面豐富的能力。商業(yè)運營商占主導(dǎo)地位所謂商業(yè)運營商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運營商除完成商業(yè)運營外，還參與地產(chǎn)開發(fā)（主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計和商業(yè)規(guī)劃），并主導(dǎo)整個運營過程的資本運營。商業(yè)地產(chǎn)運營的核心是商業(yè)運營，無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運營，最終的盈利都需要商業(yè)運營來體現(xiàn)。商業(yè)運營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運營的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢：商業(yè)運營商主導(dǎo)項目選址和前期規(guī)劃，為后期商業(yè)運營的成功提供良好基礎(chǔ)；商業(yè)運營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性；資產(chǎn)運營可與商業(yè)運營耦合，而不僅僅以地產(chǎn)為載體，可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運營渠道和手段。下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例，分析商業(yè)運營商占主導(dǎo)地位的具體情況。頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，藍色房產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù)，融合相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國性大型集團公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運營模式表現(xiàn)在以下幾方面：地產(chǎn)耦合：頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現(xiàn)商業(yè)擴展；近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進入商業(yè)地產(chǎn)運營的前端，直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進行耦合，占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運營的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在：參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址；用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強耦合；在項目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機制，獲得項目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。資本運營：頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán)，并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)資產(chǎn)的資本運營模式?？偨Y(jié)頤高資本運營模式，主要有以下幾點：資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，建立完善開發(fā)商退出機制，完成開發(fā)商的資本周期商業(yè)時代（原名商業(yè)經(jīng)濟研究）年期（投入并獲得合理回報）；通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營型貸款或引入 新點在于：領(lǐng)域的專業(yè)性地產(chǎn)運營。了新的要求，的能力。程，本文從商業(yè)地產(chǎn)運營的構(gòu)成研究入手，系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運營的模式和關(guān)鍵點，并主要對頤高商業(yè)地產(chǎn)模式進行了分析。本文的創(chuàng)新點在于：從系統(tǒng)角度分析了商業(yè)地產(chǎn)運營，以承擔(dān)主導(dǎo)地位的主體的區(qū)別為依據(jù)對目前的運營實踐進行的劃分；從構(gòu)成角度出發(fā)，認為資本運營是商業(yè)地產(chǎn)運營的重要構(gòu)成部分，同時也指出資本運營僅僅是組成部分之一，需要根據(jù)項目的實際情