商場的物業(yè)管理方案.doc

商場的物業(yè)管理方案 商場物業(yè)包括各類商場、購物中心、購物廣場及各種專業(yè)性市場等，其中，融購物、餐 飲、娛樂、金融等多種服務功能于一體的大型商場物業(yè)也稱公共性商業(yè)樓宇。隨著房地產(chǎn)商品化進程的發(fā)展，這些商場物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也出現(xiàn)了各種形式，其經(jīng)營方式多種多樣。對這 類物業(yè)的管理尚屬新課題，值得在管理實踐中進一步探索。 第一節(jié) 概 述 一、商場物業(yè)的含義 商場物業(yè)是指建設規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑中的一種 重要功能組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物場所。其中，公共性商業(yè)樓宇是因商業(yè)發(fā)展而興起的一種新的房地產(chǎn)類型，與一般零售商店不同，零售商店即使規(guī)模再大，仍 然只有一個經(jīng)營實體。而公共性商業(yè)樓宇一般會有很多獨立的商家從事經(jīng)營，各行各業(yè)的經(jīng)營服務都有，范圍遠遠超過零售商店，它不僅包括零售商店，而且包括銀行、餐飲等各種服 務性行業(yè)和各種娛樂場所。 二、商場物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 商場物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)大致可分三種形式： (1)臨時轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型。在經(jīng)營上，這種形式被稱為投資保本型。具體是指大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商向多個個體投資者出售部分物業(yè)一定年限的產(chǎn)權(quán)(本質(zhì)是物業(yè)的經(jīng)營使用權(quán))，到期 后，開發(fā)公司退還投資款，收回物業(yè)。它與分散出租物業(yè)的區(qū)別是一次性收取價款。 (2)分散產(chǎn)權(quán)型。即將整體商業(yè)物業(yè)分隔成不同大小的若干塊，出售給各個業(yè)主，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)由多人擁有。 (3)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型。即物業(yè)產(chǎn)權(quán)只屬于開發(fā)公司或某個大業(yè)主一家。 總的說來，現(xiàn)在統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商場物業(yè)仍然居多。但由于其一次性投資大，經(jīng)營或招商 所面臨的風險也大，在整個商場物業(yè)中的比例正逐步變小。分散產(chǎn)權(quán)型和臨時轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型這類新型商業(yè)物業(yè)正在逐漸增加，這種形式開發(fā)商可以盡快收回投資，又能滿足眾多個體經(jīng)商 者的需要，比較符合現(xiàn)在的市場需要，因此頗為流行。 三、商場物業(yè)的類型 (1)從建筑結(jié)構(gòu)上來分，商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場型，如廣州的海印電器城、宏城廣場等都屬此類；同時也有封閉式的購物中心型，如廣州天河城，香港的統(tǒng)一中心、太古 城等。 (2)從功能上來分，有綜合性的專業(yè)購物中心，如廣州的天河城；也有商住兩用型的，如寧波的世貿(mào)中心、金光中心等。特別是隨著大型居住小區(qū)的發(fā)展，商住兩用型的商業(yè)物業(yè) 在不斷增多。 第二節(jié) 公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容及方式 公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)，它的經(jīng)營范圍已遠遠超出原來商場的 概念，是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營場所。由于其物業(yè)管理內(nèi)容包括單體商場物業(yè)(百貨大樓、零售店)，所以本章主要以它作為闡述對象。 一、公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容 1.一般性管理 (1)對小業(yè)主或承租商的管理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，其經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經(jīng)營行為進行規(guī)范管理，也可以以商場經(jīng) 營管理公約的形式對他們進行管理引導。對于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責任、權(quán)利和義務，以此規(guī)范雙方的行為，保證 良好的經(jīng)營秩序。也可由工商部門、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營者代表共同組成管理委員會，由管理委員會制定管理條例，對每位經(jīng)營者的經(jīng)營行為進行約束，以保證良好的公共經(jīng)營秩序 。 (2)安全保衛(wèi)管理。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問題。因此，安全保衛(wèi)要堅持24小時值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內(nèi)巡邏。商場晚上關門時 ，要進行嚴格的清場。同時在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報警器等報警監(jiān)控裝置，對商場進行全方位的監(jiān)控，為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場的貨品不被 偷盜。 (3)消防管理。由于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設備、設施，還要組織一支義務消防隊，并要有一套緊急 情況下的應急措施。 (4)設備管理。管好機電設備，保證正常運轉(zhuǎn)是經(jīng)營場所管理的一項重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運行，不然就會影響顧客購物和商家經(jīng)營， 造成不必要的損失。 (5)清潔衛(wèi)生及車輛管理。要有專門人員負責場內(nèi)流動保潔，將垃圾雜物及時清理外運，時時保持場內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設置汽車 、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時應設專人看管，以防偷盜。 2.特殊管理 (1)商業(yè)形象的宣傳推廣。公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項重要工作，就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴大公共商業(yè)樓宇的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費 者。這是整個商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作。以下我們介紹公共商業(yè)樓宇良好形象的作用，及如何建立維護公共商業(yè)樓宇的良好形象。 第一，公共商業(yè)樓宇良好形象的作用。 公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是潛在的銷售額和一種無形資產(chǎn)。 公共商業(yè)樓宇必須具有自己鮮明的特色，才會具有對顧客的吸引力。在各類商場不斷涌 現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應樹立與眾不同、具有 鮮明特色的形象，以特色豐滿形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標識、商品、服務和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認識這些特色 ，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色(一段時間后，顧客便會將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來)。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以公共商業(yè)樓 宇的良好形象就是銷售的先行指標。同時，公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產(chǎn)。當商業(yè)市場進入“印象時期”后，消 費者過去買“品牌”，現(xiàn)在買“店牌”?？梢哉f，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業(yè)樓宇的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。 第二，公共商業(yè)樓宇識別系統(tǒng)的建立。企業(yè)識別系統(tǒng)(Corporate dentity System， 簡稱CIS)是強化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析，完整的系統(tǒng)由三 個子系統(tǒng)構(gòu)成，即(理念識別系統(tǒng))；(視覺識別系統(tǒng))；BI(行為識別系統(tǒng))。三者只有互相推進，共同作用，才能產(chǎn)生最好的效果。 是一種藉以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費者注意，進而 提高經(jīng)營業(yè)績的一種經(jīng)營手法。它的特點是通過對企業(yè)的一切可視事物，即形象中的有形部分進行統(tǒng)籌設計、控制和傳播，使公共商業(yè)樓宇的識別特征一貫化、統(tǒng)一化、標準化、個性 化和專有化。其具體的做法是：綜合圍繞在企業(yè)四周的消費群體及其他的關系群體(如股東 群體、競爭同業(yè)群體、制造商群體、金融群體等)，以公共商業(yè)樓宇特有和專用的文字、圖 案、顏色、字體組合成一定的基本標志作為顧客和社會公眾識別自己的特征，并深入貫穿到涉及公共商業(yè)樓宇有形形象的全部內(nèi)容。諸如：企業(yè)名稱、自有商標、商徽、招牌和證 章；信箋、信封、賬單和報表；包裝紙、盒、袋；企業(yè)報刊、手冊、簡介、廣告單、商品目錄、海報、招貼、紀念品；櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂；員工服裝、服飾 、工作包等，使顧客通過對具體認識對象的特征部分的認定，強化和識別樓宇形象。這樣便可以幫助顧客克服記憶困難，并使這個一貫、獨特的形象在他們決定購物時發(fā)生反射作用。 它是公共商業(yè)樓宇促銷的一項戰(zhàn)略性工程，必須系統(tǒng)地展開，長期堅持。 (2)承租客商的選配。公共商業(yè)樓宇是一個商業(yè)機構(gòu)群，其所有人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而公共商業(yè)樓宇的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。 公共商業(yè)樓宇的管理者可以從以下五個方面對承租商進行分類選擇： 第一，零售商店的經(jīng)營品種范圍。按照經(jīng)營品種，零售企業(yè)可分為家電商店、交電商店 、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。公共商業(yè)樓宇的管理者在選配承租商時，要盡量做到 經(jīng)營各種商品的零售商店“齊”、“全”，以滿足購物者各方面的需要。 第二，不同形式的零售商店。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專業(yè)商店外，現(xiàn)在還 分為百貨公司、連鎖店、超級市場、自選商場、折扣商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經(jīng)營上各有特色，它們能夠適應各種收入水平和社會階層的不同需求。 第三，不同層次的商店。零售商店就其信譽和實力可以劃分為不同的層次，如全國性的 、省市級的以及其他一般商店。公共商業(yè)樓宇的管理者在招租時應充分考慮不同層次商店的選配。 第四，不同的商業(yè)機構(gòu)。商業(yè)機構(gòu)在這里是一個廣泛的概念，除了純商業(yè)機構(gòu)，還包括 飲食業(yè)企業(yè)，如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓；服務性企業(yè)，如照片沖擴店、干洗店、修理店、理發(fā)店、沐浴室；旅游業(yè)企業(yè)，如旅行社、旅館；娛樂業(yè)企業(yè)，如錄像室、電子游戲室、 游泳池、溜冰場、兒童樂園；金融機構(gòu)，如銀行、信用社等等。公共商業(yè)樓宇實際上可以看成是一個商業(yè)區(qū)，里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。 第五，承租客商在公共商業(yè)樓宇的不同作用。根據(jù)承租客商向公共商業(yè)樓宇承租營業(yè)場 所的期限，可以將他們分為三種類型，即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶，他們對公共商業(yè)樓宇的作用是不同的。基本承租戶又稱關鍵承租戶，他們的租期通常要在20年以上， 這對于穩(wěn)定公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營管理及其收入具有主要作用，是公共商業(yè)樓宇發(fā)展的基礎。主要承租戶的租期一般在10年以上，他們對公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營穩(wěn)定性起到重要作用。租賃 期在10年以下的為一般承租戶。安排這三類承租客商在公共商業(yè)樓宇中的結(jié)構(gòu)比例是公共商業(yè)樓宇管理的一項十分重要的工作。根據(jù)國外經(jīng)驗，一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租的 營業(yè)面積應達50以上，即公共商業(yè)樓宇營業(yè)面積的一半以上要有長期的客戶；主要承租戶承租的營業(yè)面積應達30以上；其余的20由一般承租戶承租，盡管他們的變動性比較大， 但能體現(xiàn)公共商業(yè)樓宇對市場變化的適應性。 公共商業(yè)樓宇的管理者，應主要依據(jù)所管理的公共商業(yè)樓宇的規(guī)模大小和不同層次去選 配承租客商。大型公共商業(yè)樓宇，如省級、國家級的，甚至是國際級的，其經(jīng)營的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機構(gòu)門類應該是越齊越好，應盡量爭取一些省市級、全國性乃至 世界級的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型公共商業(yè)樓宇，如大城市區(qū)一級的，其經(jīng)營的商品和零售商店類型應該盡量齊全，也應有其他各種商業(yè)機構(gòu)，同 時應盡量爭取省市級和區(qū)級大商店的分店作為基本承租戶。小型公共商業(yè)樓宇，如一些住宅小區(qū)的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。 二、公共商業(yè)樓宇的管理方式 公共商業(yè)樓宇應實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。但在具體的管理決策上應設立公共商業(yè)樓宇管 理委員會。因為公共商業(yè)樓宇管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對經(jīng)營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經(jīng)營問題。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而 不具有物業(yè)的經(jīng)營使用權(quán)。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對物業(yè)及設施、使用人的經(jīng)營行為進行管理，以保證公共商業(yè)樓宇良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序，使經(jīng)營者的生意好做。公共商業(yè) 樓宇本身是一個整體，由于多家經(jīng)營，各經(jīng)營者經(jīng)營活動的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營，無權(quán)介入各經(jīng)營者的經(jīng)營活動。因此，要保證管理的有效性，應該組織 由工商管理部門參與、經(jīng)營者代表組成的管理委員會，對公共商業(yè)樓宇的公共事務進行管理。管理委員會由全體經(jīng)營者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營者的利益。日常工作可以由一個執(zhí) 行機構(gòu)負責，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經(jīng)營者大會討論決定。這樣一來，公共商業(yè)樓宇的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經(jīng)營者的經(jīng)營活動 進行協(xié)調(diào)和管理。公共商業(yè)樓宇管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作： (1)制定管理章程，并負責監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為。 (2)開展公共商業(yè)樓宇整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳公共商業(yè)樓宇的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價展銷會，組織顧客聯(lián)誼活動，以公共商業(yè)樓宇名義贊助社會事業(yè)等。 帶旺人氣，吸引顧客。 (3)協(xié)調(diào)公共商業(yè)樓宇各經(jīng)營者的關系。管委會可以通過共同訂立的章程，規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營者之間的關系。如：不得欺行霸市，不得進行不公平的競爭； 統(tǒng)一營業(yè)時間，不影響他人營業(yè)；各自負責管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會調(diào)解解決。 (4)開展一些經(jīng)營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。 (5)協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關系。一方面，公共商業(yè)樓宇管理者可通過管委會來達到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營者經(jīng)營的目的。另一方面，管委會又成為經(jīng)營者與公共商業(yè)樓宇管理 者之間對話的橋梁和中介。 (6)與工商管理部門配合，嚴格執(zhí)行消費者權(quán)益保護法，嚴厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護公共商業(yè)樓宇的形象。 第三節(jié) 公共商業(yè)樓宇的管理運作方式 一、內(nèi)部管理運作方式 (1)若公共商業(yè)樓宇是商住兩用型的，商用部分與住宅部分的公共管理事務(如保安、保潔、設備維護等)應由同一機構(gòu)負責。對商場的管理可以由商場管理處(如圖7-5-1所示)，進 行統(tǒng)籌和調(diào)度。 運作方式以商場、小區(qū)為服務對象，管理處為調(diào)度中心，工程部、保安部、保潔部根據(jù) 商場或小區(qū)的管理特點及要求安排人員負責完成。 (2)若公共商業(yè)樓宇為專業(yè)商場，管理公司的機構(gòu)便是專為商場管理而設的(如圖7-5-2 所示)。 在此機構(gòu)中，商場管理部是中心，其他部門都要與之配合。 管理部的工作要旨是服務，不管是對經(jīng)營的業(yè)主還是對承租的商客，都要為他們提供方 便的服務與良好的經(jīng)營環(huán)境，使物業(yè)出租率高、經(jīng)營興旺、升值快。 二、外部管理運作方式 (1)成立商場管理委員會，在商場管理部設執(zhí)行機構(gòu)，讓經(jīng)營者參與管理。 如果公共商業(yè)樓宇屬分散產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，管理委員會由全體業(yè)主根據(jù)各自產(chǎn)權(quán)面積所占的份 額，進行投票選舉；如公共商業(yè)樓宇為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，則管理委員會由所有經(jīng)營者每人一票選舉產(chǎn)生。管委會的組成人員一般由59人為宜，不宜過多，否則不便統(tǒng)一思想、統(tǒng)一意見。管 委會的人員應該由具有一定代表性、有經(jīng)營經(jīng)驗和廣泛商業(yè)關系的人擔任。 管委會的主要任務是協(xié)助管理公司，協(xié)調(diào)、規(guī)范經(jīng)營者的經(jīng)營行為，提出經(jīng)營方面的合 理化建議，決定經(jīng)營格局的調(diào)整、經(jīng)營方向的定位、經(jīng)營活動的整體安排(如拍賣、讓利等 經(jīng)營活動的組織安排)等重大經(jīng)營行為，同時協(xié)助經(jīng)營者組織經(jīng)營、聯(lián)系貨源等，并對違規(guī) 者進行處罰。 (2)引進工商管理部門。在經(jīng)營場所內(nèi)，設置工商管理辦公室，由工商執(zhí)法部門協(xié)助對經(jīng)營者的經(jīng)營行為進行管理，以保證公共商業(yè)樓宇的信譽。 第四節(jié) 產(chǎn)權(quán)形式對公共商業(yè)樓宇經(jīng)營管理的影響 由于公共商業(yè)樓宇產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的多樣性，決定了其管理的難易、經(jīng)營方式的不同。從目前 全國這類經(jīng)營場所的經(jīng)營方式與狀況分析，有以下兩種比較突出的現(xiàn)象： 一、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的方式較分散產(chǎn)權(quán)方式便于管理，經(jīng)營效果好 統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的方式便于統(tǒng)一招租、統(tǒng)一調(diào)整、統(tǒng)一管理。由于承租戶不是物業(yè)的業(yè)主，管 理規(guī)定在承租合同中已明確，管理條款多以經(jīng)濟處罰為主，約束性強，因此，這類公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營與管理成功范例較多，如廣州的天河城、海印電器城、白馬市場、太平洋電腦市 場等。以下是某商場的管理規(guī)定，我們可以用其說明統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)商場物業(yè)的管理與經(jīng)營(本章 末附另一個商場管理公約，供參考)。 商場管理規(guī)定 為維護商戶和顧客的共同利益，使商場成為秩序井然、清潔、優(yōu)雅、有安全保障的購物 經(jīng)商場所，特制定本規(guī)定。本規(guī)定的修改和解釋權(quán)屬于物業(yè)管理公司。 (1)商場每天的營業(yè)時間為8：3021：00。不按規(guī)定時間營業(yè)，遲到或早退者每次罰款 30元。 (2)未經(jīng)批準，商鋪(含櫥窗)擅自歇業(yè)者，每歇業(yè)一天罰款100元。 (3)未經(jīng)批準，在營業(yè)時間中斷營業(yè)者，停業(yè)24小時按歇業(yè)半天，4小時以上按歇業(yè)一天處理。 (4)營業(yè)員不按規(guī)定統(tǒng)一著裝者，每次罰款10元。 (5)大音量開放音響，影響他人正常經(jīng)營者，每次罰款30元。 (6)在商鋪堆放物品的高度不準超過地面至天花板距離的23。違者罰款500元，并限期改正；造成事故者，賠償一切損失，并承擔由此造成的法律責任。 (7)在商鋪面積范圍以外的公共部位擺放座椅、物品或陳列商品者，沒收全部物品并罰款50元。 (8)在商場內(nèi)大聲喧嘩、吵鬧、追逐，不聽勸告者，罰款30元。 (9)營業(yè)時間在商場打撲克、下棋、睡覺，不聽勸告者，罰款30元。 (10)將自行車放在商場者，每次罰款50元。 (11)攜帶貓、狗、家禽等進入大廈者，每次罰款50元。 (12)攜帶小孩在大廈內(nèi)亂跑、追逐、打鬧、玩弄電梯、到處亂涂亂畫，影響秩序者，對家長罰款30元。 (13)在商場通道內(nèi)席地坐臥，妨礙通行，不聽勸告者，每人罰款10元。 (14)非營業(yè)時間未經(jīng)許可，混進商場者，每次罰款100元。 (15)禁止任何人擅自進入大廈商場推銷商品、散發(fā)廣告?zhèn)鲉?，違者每次每人罰款100元。 (16)未經(jīng)許可，進入大廈收購廢品者，每次罰款30元。 (17)因拖行物品而有損地面、地毯者，罰款30元，并按市價賠償。 (18)擅自撕毀大廈設置的封條、標簽、宣傳海報及廣告者，每次罰款100元。 (19)擅自遷移大廈設置的各種通道指示牌、告示牌者，每次罰款100元；若有損壞者，還須按價賠償。 (20)未經(jīng)批準在大廈公共場所(包括外墻窗戶)張貼宣傳品者，每次罰款50元。 (21)商場人員到寫字樓打開水、洗東西、使用衛(wèi)生間經(jīng)勸告無效者，罰款50元。 (22)用戶更換從業(yè)人員不及時報告，欠交從業(yè)人員申報表者，每人罰款30元。 (23)不按通知規(guī)定時間上交有關報表、資料和拒絕參加有關會議的，每次罰款30元。 由此可見，對于統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的公共商業(yè)樓宇來說，其管理規(guī)定對經(jīng)營者是無條件的，因此 管理的有效性較高。而且由于產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一性，業(yè)主可以統(tǒng)一安排招租對象，便于整體策劃，容易實現(xiàn)經(jīng)營格局的調(diào)整，以靈活機動的方式適應變化萬端的市場需求。 二、分散產(chǎn)權(quán)的方式難以管理，以反租統(tǒng)一經(jīng)營或以龍頭帶散戶的經(jīng)營方式為好 分散產(chǎn)權(quán)的方式如果由小業(yè)主分散經(jīng)營，目前來說全國還沒有一家很成功的案例。原因 是各小業(yè)主心不齊，思想難以統(tǒng)一，很難做到經(jīng)營格局統(tǒng)一化、經(jīng)營思想一致化，整體經(jīng)營形象難以樹立，所以，難以取得好的經(jīng)營效果。而且小業(yè)主往往實力不足，抗市場波動、風 險的能力較差，對市場的分析預見性不夠，往往盈虧都不明所以，很難適應市場經(jīng)濟的變化。另外，個體經(jīng)商者的隨意性和無組織性也使管理困難，甚至有的經(jīng)營者自恃業(yè)主身份，根 本不服從管理。 因此，對于分散產(chǎn)權(quán)的公共商業(yè)樓宇，最好的辦法是全部反租回來，然后統(tǒng)一招租，或者將適當部分留作自用，或反租后再租給一家有實力的大商家經(jīng)營，以作為龍頭帶動整個經(jīng) 營的興旺，如廣州天河城的南方商貿(mào)和吉之島就是這樣的龍頭。許多公共商業(yè)樓宇因為沒有這樣的龍頭，導致經(jīng)營狀況差或難以為繼。 附：商場管理公約 為了更好地加強商場管理，維護廣大經(jīng)營者的利益，使商場成為一個衛(wèi)生、安全、優(yōu)雅 、舒適的經(jīng)營購物環(huán)境，為經(jīng)營者帶來良好的經(jīng)濟效益，特制定本商場公約如下。 一、商場營業(yè)時間是每天9：3021：30。各業(yè)戶必須提前10分鐘到齊各自檔位，不按時進場作遲到處理，21：30停止營業(yè)，顧客離場，各業(yè)戶在21：45分退場完畢，未經(jīng)同意擅 自關檔離場作早退處理，凡遲到早退者每次扣10元，以此類推，三次及以上作書面檢討，視情況給予處理，情節(jié)嚴重者作停業(yè)整頓處理。 二、未經(jīng)管理處同意，不得擅自關檔停業(yè)或缺業(yè)，如因特殊情況需要關檔停業(yè)，須經(jīng)管 理處同意，否則作缺業(yè)處理。缺業(yè)半天罰款人民幣50元，缺業(yè)一天罰款人民幣100元，當月 缺業(yè)三天作停業(yè)整頓處理，3天以上停業(yè)，視情況作自行退檔處理，取消其經(jīng)營資格。遲到 早退1小時作缺業(yè)半天處理，遲到早退4小時作缺業(yè)一天處理。由于缺業(yè)遲到、早退而丟失物品，本公司概不負責，并要追究其缺業(yè)責任。 三、每位經(jīng)營者須憑本人的營業(yè)證進場(營業(yè)證在管理處辦理)，營業(yè)時間必須佩戴本人的營業(yè)證，并在檔口顯眼處掛出營業(yè)執(zhí)照，以備工商管理部門檢查。 四、每位經(jīng)營者退場時，須收好物品，鎖好各自檔口，保管好鎖匙，否則丟失物品自己 負責。 五、經(jīng)營者必須衣冠整齊，營業(yè)時間不得穿拖鞋，不準睡覺，不準大聲喧嘩，不準粗言 穢語，不準辱罵顧客，不準占用公用通道，違者須作書面檢討并罰款50元，情節(jié)嚴重者作停 業(yè)整頓，如仍不能認識錯誤將取消當事人的營業(yè)資格。 六、愛護公共衛(wèi)生人人有責，在商場內(nèi)不