商品房懲罰性賠償.doc

商品房買(mǎi)賣(mài)中如何適用懲罰性賠償作者:邢萬(wàn)兵 房地產(chǎn)交易 2007-8-16 商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第8條、第9條規(guī)定了懲罰性賠償制度，這對(duì)于保護(hù)買(mǎi)受人合法利益，制裁出賣(mài)人欺詐和惡意違約行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易安全，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信體系建設(shè)均有重要意義。本文首先闡明商品房買(mǎi)賣(mài)合同中懲罰性賠償?shù)奶卣鳎筇接懭绾芜m用懲罰性賠償。 一、適用懲罰性賠償?shù)那疤釂?wèn)題 1、請(qǐng)求權(quán)主體是商品房的買(mǎi)受人。商品房是指房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的對(duì)社會(huì)公眾銷(xiāo)售的房屋，存量房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房和宅基地則不屬于商品房，即使出賣(mài)人欺詐或惡意違約，也不適用懲罰性賠償。買(mǎi)受人可以是自然人，也可以是法人或其他組織；購(gòu)房目的可以是生活消費(fèi)，也可以是投資盈利。 2、懲罰性賠償適用于特定情形。商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第8條、第9條規(guī)定的六種可以適用懲罰性賠償?shù)钠墼p與違約行為，而虛假?gòu)V告、定金陷阱、質(zhì)量缺陷、面積誤差等不適用懲罰性賠償，出賣(mài)人承擔(dān)一般違約責(zé)任。 3、懲罰性賠償是以合同無(wú)效或效力終止為前提。買(mǎi)受人主張懲罰性賠償，首先應(yīng)當(dāng)請(qǐng)求宣告合同無(wú)效，或者請(qǐng)求撤銷(xiāo)、解除合同。反之，即使出賣(mài)人存在欺詐與惡意違約行為，但買(mǎi)受人不請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，或者不請(qǐng)求撤銷(xiāo)、解除合同，自然不能主張懲罰性賠償。 4、懲罰性賠償不同于一般違約賠償。合同無(wú)效與被撤銷(xiāo)，當(dāng)事人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償范圍為信賴?yán)?；合同因違約而解除，違約方承擔(dān)違約責(zé)任，賠償范圍為履行利益。這兩類(lèi)賠償以填補(bǔ)損失為目的，而懲罰性賠償以懲罰為目的，出賣(mài)人欺詐或惡意違約，除承擔(dān)填補(bǔ)性賠償之外，另行承擔(dān)懲罰性賠償，但懲罰性賠償必須以填補(bǔ)性賠償為基礎(chǔ)，不能單獨(dú)適用。 5、懲罰性賠償不同于雙倍賠償。懲罰性賠償制度源于英美法系國(guó)家，適用于不同領(lǐng)域可以設(shè)計(jì)出不同法律制度，例如消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第49條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍；食品安全法第96條規(guī)定，生產(chǎn)不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品或者銷(xiāo)售明知是不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品，消費(fèi)者除要求賠償損失外，還可以向生產(chǎn)者或者銷(xiāo)售者要求支付價(jià)款十倍的賠償金。商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋規(guī)定的懲罰性賠償并非直接適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，而是懲罰性賠償制度在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的具體運(yùn)用。 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的雙倍賠償與商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋規(guī)定的懲罰性賠償不完全相同。前者適用于經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐的情形，賠償限額為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍；后者適用于出賣(mài)人欺詐與惡意違約的情形，賠償限額為不超過(guò)已付購(gòu)房款的一倍，具體賠償數(shù)額通過(guò)具體案情，根據(jù)出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò)程度、主觀惡性、情節(jié)輕重、獲利數(shù)額、損失大小、社會(huì)影響程度、經(jīng)濟(jì)狀況，以及購(gòu)房人受侵害程度以及填補(bǔ)性賠償數(shù)額等具體情節(jié)由法官自由裁量。 二、懲罰性賠償適用情形之一：惡意違約 根據(jù)商品房合同司法解釋第8條，惡意違約包括：（1）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后至商品房所有權(quán)移轉(zhuǎn)之前，出賣(mài)人對(duì)在建工程與建成后的商品房享有所有權(quán)，其有權(quán)處分名下財(cái)產(chǎn)，將在建工程抵押于第三人獲取建設(shè)資金，或者將商品房再次出售于第三人。 前買(mǎi)受人與第三人發(fā)生糾紛時(shí)，法院需要審查抵押合同與后買(mǎi)賣(mài)合同的效力，若第三人利益得到保護(hù)，意味著前買(mǎi)受人合同目的落空，其可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。當(dāng)然，法院保護(hù)第三人利益，不是為了維護(hù)出賣(mài)人的自由處分權(quán)，而是保護(hù)善意第三人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的信賴而進(jìn)行的交易行為。 買(mǎi)受人主張懲罰性賠償以出賣(mài)人惡意違約，買(mǎi)受人締約目的不能實(shí)現(xiàn)而請(qǐng)求解除合同為前提，反之，以下情形下買(mǎi)受人不必主張解除合同，更無(wú)需主張懲罰性賠償：（1）出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，但出賣(mài)人及時(shí)解除抵押，買(mǎi)受人能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的；（2）支付全部或者大部分房款的買(mǎi)受人可以主張其權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)，阻止行使抵押權(quán)；（3）出賣(mài)人一房?jī)少u(mài)但選擇向前買(mǎi)受人履行合同，或者后買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，前買(mǎi)受人能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的；（4）出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并交付房屋，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求確認(rèn)后買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 三、懲罰性賠償適用情形之二：欺詐 根據(jù)商品房合同司法解釋第9條，欺詐包括：（1）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（2）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（3）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人的事實(shí)；（4）故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。出賣(mài)人取得預(yù)售許可證后才能預(yù)售商品房，根據(jù)商品房合同司法解釋第2條，出賣(mài)人未取得預(yù)售許可證與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同為無(wú)效合同。轉(zhuǎn)讓抵押物應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意，轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)提前清償債務(wù)或者提存，未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)，導(dǎo)致買(mǎi)受人目的落空。一房數(shù)賣(mài)、數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同都有效的情形下，由出賣(mài)人選擇如何履行合同，最終結(jié)果只能由某一買(mǎi)受人取得房屋產(chǎn)權(quán)，而其他買(mǎi)受人合同目的落空。出賣(mài)人作為拆遷人，以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)商品房合同司法解釋第7條，如果出賣(mài)人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，法院予以支持，第三人合同目的將落空。 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則，如實(shí)告知與訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)的事宜，若隱瞞真相致使買(mǎi)受人陷入錯(cuò)誤，做出不真實(shí)的意思表示，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求法院宣告合同無(wú)效，請(qǐng)求解除合同或者請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同。 欺詐與惡意違約均可主張懲罰性賠償，二者相同之處在于：（1）買(mǎi)受人首先應(yīng)當(dāng)請(qǐng)求宣告合同無(wú)效、請(qǐng)求解除合同或者請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同，而不能單獨(dú)主張懲罰性賠償。（2）賠償限額為不超過(guò)已付房款的一倍，具體數(shù)額由法官自由裁量。二者區(qū)別之處在于：（1）欺詐發(fā)生在合同訂立階段，因出賣(mài)人欺詐而使買(mǎi)受人陷入錯(cuò)誤，做出錯(cuò)誤的意思表示；惡意違約發(fā)生在合同訂立后，出賣(mài)人故意不履行買(mǎi)賣(mài)合同，但訂立合同是雙方的真實(shí)意思表示。（2）惡意違約致使合同目的不能