商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃分布方案--商鋪的廚房、煙道、電梯井、共享大廳施工建議.doc

非住宅產(chǎn)品銷售、及招商計劃第一部分：2#、5#樓的商鋪銷售計劃一、2#、5#樓商鋪租售分割計劃 1、 2#、5#樓商鋪數(shù)據(jù)統(tǒng)計 棟號1F商鋪數(shù)量面積范圍1F面積2F面積3F面積4F面積 2 # 17個32113 M22、5棟共2316.7M22、5棟共2481.3M21377.3 M21377.3 M2 5 # 14個67 M2 2、 2號棟銷售、招租分割方案2號樓租售具體分割方案： 2號樓一層商鋪共計17個，不包含項目東面的共享大廳，面積范圍在32113 M2 ，據(jù)市 調(diào)了解，沿新世紀(jì)大道兩側(cè)，1F單體商鋪面積最大不超過130平米，平均面積在75平米左 右，符合市場客戶需求，便于銷售。同時考慮到2號棟為我項目主要入口及重心區(qū)域，占據(jù) 優(yōu)越的地理位置，提議2號棟的1F商鋪作單層銷售計劃，另2號樓2F、3F、4F作為我項目 的重點招商規(guī)劃。定位原因： A、32113 M2的銷售面積符合市場客戶需求，如面積過大或分開銷售，將加大后期銷售難度。 B、2號棟所處位置為我項目的重點區(qū)域，并依靠于新世紀(jì)大道，如面積過大或分開銷售，對 于后期業(yè)主招商產(chǎn)生不利局面，同時也會影響到我項目的整體氛圍。 C、2號樓的24F，后期作為重點招商規(guī)劃，有利于我項目對小區(qū)居民在大型生活配套項目 上的完善。 D、壟斷2號棟大部分的商業(yè)面積，后期招商對2、5號樓進行統(tǒng)一業(yè)態(tài)劃分和經(jīng)營項目的限 定，一是在我項目整體形象上便于有效管理，二是針對5號棟商業(yè)部分，以經(jīng)營項目為小 區(qū)居民提供多元化的生活需求配套為引導(dǎo)，在成本上減輕經(jīng)營負(fù)擔(dān)，同時為5號棟的商業(yè) 銷售打下基礎(chǔ)。 3、 5號棟銷售、招租分割方案 5號樓租售具體分割方案： 5號樓一層商鋪共計14個，單體1F、2F商鋪面積各為67 M2 ，毗鄰我項目與湘陰賓館 之間通往縣人民醫(yī)院新址的規(guī)劃道路，位置所處人流量稀少。經(jīng)綜合思考分析，結(jié)合以上2 號樓租售分割方案及以下5號樓的招商業(yè)態(tài)規(guī)劃方案，提議將5號樓的1至2F所有商業(yè)面 積部分，統(tǒng)一作出對外銷售處理，銷售方式為單體1、2層整體出售，即單體銷售面積為134 平米左右，銷售賣點以體現(xiàn)對2號樓商業(yè)部分的業(yè)態(tài)規(guī)劃及經(jīng)營項目的限定要求，同5號棟 在經(jīng)營項目的種類分析和商鋪數(shù)目的匹配比較，提前采用圖文說明方式懸掛于售樓部，來加 大客戶的購買信心和對未來的憧景， 同時從2、5號棟商業(yè)售價的玄虛差距和后期招商的經(jīng) 營成本上考慮，也是一大賣點。 定位原因： A、多元化經(jīng)營種類是小區(qū)居民的必備配套，其中包含零售百貨、煙酒、五金、美容美發(fā)、 藥店、通訊（電信、移動、聯(lián)通）、蔬菜水果、郵政、干洗、醫(yī)療門診、蛋糕店、餐飲、 窗簾布藝、床上用品等。這種性質(zhì)的經(jīng)營體系，承擔(dān)不住過大的經(jīng)營成本，卻反而可以起 到吸引和帶動消費人群的轉(zhuǎn)移。 B、位置非項目重心區(qū)域，出售的自營規(guī)律無需過多考慮項目自身的形象問題。 C、從經(jīng)營項目的種類來看，134平米左右的出租面積匹配經(jīng)營項目恰到合適，面積大，租金 低。 D、位置所處5號棟出口，及2號棟大型商業(yè)區(qū)域，并臨近新世紀(jì)大道，便于周邊社區(qū)和小區(qū) 居民的出入消費。第二部分：招商計劃1、 業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的 1、促進業(yè)態(tài)平衡：成熟的業(yè)態(tài)規(guī)劃須合理的分配經(jīng)營種類，有利于整個樓盤的商業(yè)部分在運營 發(fā)展中，實現(xiàn)經(jīng)營者穩(wěn)定的收益回報。 2、形成良好形象：商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃將為樓盤帶來高品質(zhì)的商業(yè)氛圍和購物環(huán)境，為居住群體提 供更便捷的生活配套，同時也能促使樓盤形成自己獨有的品牌形象，吸引更多的客戶群體慕 名而來，擴大整體樓盤的知名度和影響力。 3、便于商業(yè)管理：合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃作為商業(yè)管理的必備要素，針對于后期成熟的商業(yè)板塊，避 免在管理上造成混亂現(xiàn)象。對業(yè)態(tài)分布進行有效、合理的布局，也是作為樓盤在品質(zhì)上的一 種體現(xiàn)。2、 項目定位 商業(yè)板塊主要思想定位于區(qū)域性生活配套，主要針對于我樓盤居住群體，及周邊生活社區(qū)，創(chuàng)造一個具集衣、食、住、行為一體的全功能化特色商圈，所經(jīng)營業(yè)態(tài)范圍包括零售業(yè)百貨、家電、五金、服裝、鞋類、化妝品、家私、美容美發(fā)、珠寶首飾、連鎖藥店、茶樓、通訊、郵政、蔬菜水果、干洗、醫(yī)療門診、蛋糕店、特色餐飲、高檔餐廳、窗簾布藝、床上用品、保險公司、職業(yè)培訓(xùn)、健身、婚慶攝影等。經(jīng)營主力項目以消費群體的需求性為主，再以經(jīng)營類別根據(jù)樓盤綜合因素衡量，進行有效合理的布局劃分。3、 2號棟業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則 1、抗風(fēng)險能力強優(yōu)先原則 入選的業(yè)態(tài)項目必須有足夠的實力來承擔(dān)過高的租金壓力，在經(jīng)營項目的收益上具備較高 的回報，以保障到后期租金走勢的穩(wěn)定，和在經(jīng)營周期上的持久。 2、人氣影響優(yōu)先原則 入選的業(yè)態(tài)項目能夠為整體招商區(qū)域帶來一定的針對性消費群體，同時也能為其他業(yè)態(tài)經(jīng) 營項目提供消費者資源共享。 3、配套原則 所有入選業(yè)態(tài)經(jīng)營項目的組合，必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，以收益為最大化原則，經(jīng)營項目 類別不能有共同特性，不存在客源沖突。同時能充分滿足本項目住宅和周邊區(qū)域居民的消費 需求性。成為湘陰縣城北區(qū)必備的大型配套服務(wù)商圈。 4、 主要業(yè)態(tài)劃分說明 1、二號棟14層區(qū)域 二號棟1F4F商業(yè)建筑面積 1F：2316.7平方米（包含5號棟1F商業(yè)面積）； 2F：2481.3平方米（包含5號棟2F商業(yè)面積）； 3F：1377.3平方米 4F：1377.3平方米 主力經(jīng)營項目：品牌服裝、銀行、連鎖百貨、化妝品、美容院、家電商超、珠寶首飾、品牌 鞋包、家私城、網(wǎng)吧、茶樓、保健中心、電影院。 定位原因：2號棟為我樓盤主要入口正面，及依靠于湘陰縣主要交通干道因素，在整體形象、 居民需求性、租金較高、人流量集中等綜合因素衡量，考慮經(jīng)營項目以以上描述為主。 細(xì)化業(yè)態(tài)說明： 1F 2F：金融、品牌服裝、鞋包、連鎖超市、化妝品、家電商超、珠寶首飾、咖啡茶樓 特性說明：經(jīng)營成本過高、在人群集中區(qū)域適應(yīng)生存、商業(yè)氛圍濃厚。 3F 4F：網(wǎng)吧、家私城、保健中心、保險公司、婚慶攝影、職業(yè)培訓(xùn) 特性說明：鋪租低、不一定需要人群集中因素、面積要求有針對性、經(jīng)營周期長、生存力強。 面積規(guī)劃： 2F：以單層所處優(yōu)劣位置、經(jīng)營種類、片區(qū)劃分?？紤]生存壓力大，面積也不宜過大，容易 轉(zhuǎn)手。具體面積劃分，待實體工程完工后，步入招商階段，再做定奪。 3F4F: 因樓層較高，考慮招商頗有難度，預(yù)估性不強、招商條件也隨之寬松，所以面積更 不適宜過早固化，主要待意向入駐商在洽談過后再做決定，規(guī)劃單體商鋪面積300 平方左右。2、 五號棟12層區(qū)域 五號棟1F2F商業(yè)建筑面積 1F：2316.7平方米（包含2號棟1F商業(yè)面積）； 2F：2481.3平方米（包含2號棟2F商業(yè)面積）；主力經(jīng)營項目：網(wǎng)吧、零售業(yè)百貨、高檔煙酒、五金、美容美發(fā)、連鎖藥店、通訊（電信、 移動、聯(lián)通）、蔬菜水果、郵政、干洗、醫(yī)療門診、蛋糕店、特色餐飲、高 檔餐廳、窗簾布藝、床上用品等。 定位原因：5號棟商鋪所處位置與2號棟相比，稍占劣勢，人流量稀少，鄰近新世紀(jì)大道與 項目東大門，作為這種特別性質(zhì)的商業(yè)區(qū)域，規(guī)劃以生活必備配套的經(jīng)營項目為 主，加強區(qū)域消費的針對性，低廉租金的經(jīng)營成本，更好的保障到經(jīng)營者收益穩(wěn) 定，起到帶動商業(yè)輻射效果，也同時為二期項目9號棟的商鋪售價打下良好基礎(chǔ)。 細(xì)化業(yè)態(tài)說明： 1F 2F：零售百貨、高檔煙酒、五金、連鎖藥店、移動、聯(lián)通、電信、郵政、蔬菜水果、 干洗、網(wǎng)吧、休閑保健、醫(yī)療診所、蛋糕店、特色餐飲、美容美發(fā)、高檔餐廳、 窗簾布藝、床上用品。 特性說明：鋪租低、經(jīng)營成本低、生存力強、鄰近新世紀(jì)大道與項目東大門，方便小區(qū)居民 出入消費、面積符合經(jīng)營項目，5號棟1-2F商業(yè)裙樓為對外連體發(fā)售，符合自營 規(guī)律。五、2號棟2F 4F商場共享大廳、商場電梯、廚房、煙道的安置施工建議 1、 2F 4F商場共享大廳、商場電梯的設(shè)立位置2號棟南面商業(yè)裙樓總長70米，和東面商場入口近百米距離，如僅只有一個共享大廳，南面2、 3、4層商鋪的出行不太便利，同時也直接影響到招租價格。鑒于以上因素，建議在2號棟的19號商鋪再設(shè)立一個通往南面商場2、3、4層的共享大廳。定位原因： A、19號商鋪位于2號棟南面正中位置，起到均衡東西兩側(cè)租金價格作用； B、 開間4.73米，進深14.1米，便于2部無機房電梯位置安放，無機房電梯井道尺寸2000x1900， 載重1000kg（13人）； C、便于連接住宅區(qū)消防通道； D、可根據(jù)招商經(jīng)營項目的面積需求，例如品牌服裝、連鎖百貨、美容院、家電商超、品牌鞋 包、家私城、網(wǎng)吧、茶樓、保健中心等，起到2F至4F的面積劃分作用，將西側(cè)劃分為212平米，東側(cè)劃分為306平方米，同時也可作為518平米的整體區(qū)域出租。 2、 廚房、煙道的安置建議 2F 4F商場的單層個體經(jīng)營項目及面積，以最后入駐商所提出的要求，經(jīng)綜合衡量后再做 定奪，現(xiàn)初步根據(jù)綜合因素，將整層化分為A、B、C三大區(qū)域，同時規(guī)劃在A、B、C三大 區(qū)域各自設(shè)立獨立煙道及下水道預(yù)留位置。為后期開展的招商工作打下有利基礎(chǔ)，擴大招商