房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)復(fù)習(xí)題.doc

第一章單選：1 （ B ）是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要工作階段 P12A前期工作B可行性研究C建設(shè)階段D工程驗(yàn)收2 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究重要內(nèi)容，是進(jìn)一步對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)分析的前提A開(kāi)發(fā)項(xiàng)目B開(kāi)發(fā)場(chǎng)地選擇C開(kāi)發(fā)條件D開(kāi)發(fā)時(shí)間3市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析的重點(diǎn)在于：A擬投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需求強(qiáng)度和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析B項(xiàng)目的可研性C項(xiàng)目的最大效益D市場(chǎng)狀況4是開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)提升的標(biāo)志之一A非一體化B非全能型C協(xié)作型D特定性5我國(guó)第一家土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu);A北京土地局B上海市土地發(fā)展中心C杭州市土地中心D武漢市土地管理中心6土地儲(chǔ)備是指為實(shí)現(xiàn)調(diào)控市場(chǎng)促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā) 儲(chǔ)備以備供應(yīng)土地的行為A國(guó)務(wù)院B人民政府C市縣人民政府國(guó)有土地資源管理部D土地資源部7到年我國(guó)三次城市工作會(huì)議后逐步形成“六統(tǒng)一”方針A1988 B1989 C1980 D19788下列屬于前期工作的是：A辦理開(kāi)工審批B開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理C施工企業(yè)的選擇D竣工驗(yàn)收9竣工驗(yàn)工后申請(qǐng)：A房屋登記B土地登記C房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記D出售登記10房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)條件中二級(jí)企業(yè)中級(jí)職稱以上管理人員要求多少人：A30 B20 C15 D10多選：1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以城市土地資源為對(duì)象，在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行：A基礎(chǔ)設(shè)施B房屋建設(shè)C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)D大型建筑2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)：A開(kāi)發(fā)成本高投資量大B開(kāi)發(fā)建設(shè)期長(zhǎng)C投資周轉(zhuǎn)慢 涉及面廣 綜合性強(qiáng)D市場(chǎng)具有地區(qū)性和分散性E需求具有穩(wěn)定性3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式：A定向開(kāi)發(fā) B聯(lián)合開(kāi)發(fā) C合作開(kāi)發(fā) D單獨(dú)開(kāi)發(fā) E協(xié)作開(kāi)發(fā)4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市建設(shè)的作用：A推動(dòng)城市規(guī)劃的實(shí)施與完善B有利于減少投資成本C為城市政府財(cái)政提供紫荊來(lái)源D為城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供融資途徑E為城市社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 文化活動(dòng) 以及人民生活提供載體5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可為分為：A可行性研究 B 前期工作C 建設(shè)實(shí)施 D 監(jiān)理工作 E房屋營(yíng)銷 和服務(wù)6房地產(chǎn)前期工作主要工作：A立項(xiàng) B購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地 C籌集資金 D 拆遷安置 E 項(xiàng)目報(bào)建與委托設(shè)計(jì)7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模歸結(jié)為：A多元化開(kāi)發(fā) B專業(yè)化開(kāi)發(fā) C縱向一體化開(kāi)發(fā) D綜合開(kāi)發(fā)E混合開(kāi)發(fā)8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的技術(shù)途徑：A實(shí)施基于生態(tài)的土地開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃B實(shí)施多維空間利用C實(shí)施科技創(chuàng)新D實(shí)施合理利用 節(jié)約政策9房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的核心是相協(xié)調(diào)：A房地產(chǎn)發(fā)展 B 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) C人口規(guī)模 D資源配置 E環(huán)境建設(shè)10六統(tǒng)一方針指：A統(tǒng)一規(guī)劃和投資 B統(tǒng)一設(shè)計(jì) C統(tǒng)一施工 D統(tǒng)一分配和統(tǒng)一管理 E 統(tǒng)一驗(yàn)收問(wèn)答：1房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵？2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本制度？3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立程序？名詞4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念？5房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵是？6什么是零星地段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？7什么是成片小區(qū)的開(kāi)發(fā)？ 第二章多選1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃的作用：A提高項(xiàng)目決策準(zhǔn)確性 避免運(yùn)作出現(xiàn)偏差B增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力C增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)管理創(chuàng)新能力D打造學(xué)習(xí)型組織2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃的特性：A地域性 創(chuàng)造性 B 市場(chǎng)性 C 系統(tǒng)性 超前性 D可操作性 E科學(xué)性 藝術(shù)性3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則：A獨(dú)創(chuàng)原則 定位原則B 整合原則C 客觀原則 D可行原則 全局原則 文化原則 E應(yīng)變?cè)瓌t4策劃分為：A前期策劃B 銷售招租策劃 C物業(yè)策劃D 問(wèn)答 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃的定義： 第三章單選：1可行性研究的核心：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)2什么是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)：投資估算 多選：1房地產(chǎn)可行性研究的階段有：機(jī)會(huì)研究 初步研究 詳細(xì)研究 項(xiàng)目研究2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序：項(xiàng)目籌劃 市場(chǎng)調(diào)查 優(yōu)化和選擇開(kāi)發(fā)方案 方案評(píng)價(jià) 編制研究報(bào)告3 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期成因有：內(nèi)生因素 外生因素 4市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容有：環(huán)境調(diào)查 房地產(chǎn)的供需情況調(diào)查 開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的調(diào)查5典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求分析：住宅 商業(yè)建筑 辦公樓 工業(yè)廠房6房地產(chǎn)投資估算方法：面子法 單元法 概算指標(biāo)法 分項(xiàng)造價(jià)法 分項(xiàng)造價(jià)比較法7投資估算的依據(jù)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模 占地面積 地價(jià) 設(shè)計(jì)方案 圖紙 主要設(shè)備 材料 及其預(yù)算價(jià)格表 資金來(lái)源 貸款利率 有關(guān)政策和規(guī)定名詞：1什么市房地產(chǎn)周期？2什么市房地產(chǎn)指數(shù)？3房地產(chǎn)指數(shù)包括什么4什么是中房指數(shù)？5什么是國(guó)房指數(shù)？問(wèn)答：1可行性研究的概念2可行性研究的作用3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素中外部因素包括什么？24房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成有哪些？ 第四章單選：1采用掛牌出讓的土地使用權(quán)，掛牌時(shí)間愛(ài)你一般不得少于10個(gè)工作日2按照目前國(guó)務(wù)院頒布的規(guī)定：居住用地最高年限年 綜合用地年 商業(yè)旅游用地年3對(duì)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行人為投入的形式和程度分為：多選1土地使用權(quán)出讓可以采用：拍賣 招標(biāo) 雙方協(xié)議 掛牌出讓2投資區(qū)位因素分析那些：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況 投資環(huán)境 特大型建筑投資 3開(kāi)發(fā)地段的選擇因素分析什么？城市規(guī)劃 自然因素 和工程地質(zhì)因素 現(xiàn)有的建設(shè)條件 地段面積投資經(jīng)營(yíng)計(jì)劃問(wèn)答:1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的來(lái)源有哪些？2土地補(bǔ)償費(fèi)包括哪些？名詞：1什么是土地使用權(quán)出讓？2什么是土地補(bǔ)償費(fèi)？ 第五章單選：1國(guó)務(wù)院在年頒布了城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 19912 房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t 等價(jià)有償3房屋拆遷總的按時(shí)原則：按原面積多選1拆遷的補(bǔ)償方式：實(shí)行貨幣補(bǔ)償 實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換2目前采用的房地產(chǎn)評(píng)估方法主要有：市場(chǎng)比較法 收益法 成本法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法3房屋拆遷安置的形式：一次性安置 臨時(shí)過(guò)渡安置問(wèn)答：1房屋拆遷工作程序？2拆遷補(bǔ)償與安置工作中的各種費(fèi)用？1-7名詞：1什么是房屋是拆遷？2什么是拆遷補(bǔ)償？3房產(chǎn)調(diào)換的實(shí)質(zhì)是什么？ 第六章單選1 企業(yè)自有資金比例：35%2 長(zhǎng)期籌集資金的時(shí)間是：5年以上3 短期資金籌集時(shí)間：1年以內(nèi)4 從建設(shè)銀行借款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銀行借款總額的：65%多選1建設(shè)項(xiàng)目大體劃分三類： 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 基礎(chǔ)性項(xiàng)目 公益性項(xiàng)目2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的方式：自有資金 吸收投資 發(fā)行股票 發(fā)行債券 向銀行借款 房地產(chǎn)租售款及 BOT3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的渠道：自有資金 國(guó)內(nèi)債務(wù)資金 國(guó)外債務(wù)資金4資金籌集的原則：時(shí)機(jī)適當(dāng)原則 安全性原則 經(jīng)濟(jì)性原則 可行性原則 盈利性原則5 REITs的類型有：契約型 公司型 6 籌資結(jié)構(gòu)：資本結(jié)構(gòu) 方式結(jié)構(gòu) 來(lái)源結(jié)構(gòu) 成本結(jié)構(gòu) 期限結(jié)構(gòu)名詞1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿是指？2什么是BOT？問(wèn)答1直接籌集資金的特點(diǎn)？2間接籌集資金的特點(diǎn)？3 BOT 和BOOT的區(qū)別是什么？4 BOT方式的基本特征是什么？1-65 BOT方式運(yùn)行過(guò)程？1-7 第七章單選:1居住小區(qū)其人口規(guī)模一般為：35萬(wàn)人多選:1城市規(guī)劃按其規(guī)劃深度不同分為： 城市總規(guī)劃 分區(qū)規(guī)劃 控制性詳細(xì)規(guī)劃 修建性詳細(xì)規(guī)劃2常用的住宅類型有：點(diǎn)式住宅 調(diào)試住宅 錯(cuò)層式住宅 躍層式住宅 復(fù)式住宅 退臺(tái)式住宅 花園別墅 綜合性商住樓3住宅的布置有哪些方面：周邊式布置 行列式布置 混合式布置 散點(diǎn)式布置 自由式布置4開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的控制能力表現(xiàn)在：預(yù)控能力 過(guò)程控制能力 設(shè)計(jì)文件接收及變更控制能力問(wèn)答:1控制性詳細(xì)規(guī)劃的任務(wù)是什么？2住宅建筑綜合效果設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)有哪些？ 第八章多選1工程招投標(biāo)方式：公開(kāi)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo)2 開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)分類：全過(guò)程監(jiān)理招標(biāo) 設(shè)計(jì)監(jiān)理招標(biāo) 施工監(jiān)理招標(biāo)3編制標(biāo)的遵循的原則：依據(jù)充分 反映市場(chǎng)變化 單一標(biāo)底 4 標(biāo)的的編制方法：施工圖預(yù)算 工程概算 擴(kuò)大綜合定額 平方米造價(jià)包干 問(wèn)答：1施工招標(biāo)文件包概括哪些？一、名詞解釋 1.土地儲(chǔ)備：是指市縣人民政府國(guó)土資源部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，通過(guò)投資，建設(shè)適應(yīng)城市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，滿足用戶要求的房屋建筑、配套設(shè)施及空間環(huán)境，并以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和提高土地使用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的活動(dòng)。3投資回收期：以項(xiàng)目的年凈收益來(lái)補(bǔ)償投資所需的期限，是反映項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。.4直接籌集資金：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不經(jīng)過(guò)金融機(jī)構(gòu)，直接向投資者進(jìn)行籌資，或者發(fā)行有價(jià)證券進(jìn)行籌資。5 投資利潤(rùn)率:是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)或服務(wù)功能后的正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。6.項(xiàng)目籌集結(jié)構(gòu):開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得資金來(lái)源時(shí)以不同方式所籌集的不同渠道資金的有機(jī)搭配以及各種渠道資金的所占比例。7. 邀請(qǐng)招標(biāo)：開(kāi)發(fā)企業(yè)向經(jīng)過(guò)預(yù)先選擇的數(shù)目有限的承包商發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，而不是公開(kāi)發(fā)布廣告，邀請(qǐng)他們參加某項(xiàng)工程任務(wù)的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。8. 施工合同：建設(shè)單位與施工單位為完成商定的建筑安裝工程，明確雙方權(quán)利和義務(wù)的書(shū)面協(xié)議。二、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特性。 開(kāi)發(fā)成本高、投資量大；開(kāi)發(fā)建設(shè)期長(zhǎng)，投資周轉(zhuǎn)慢；市場(chǎng)具有地區(qū)性和分散性；需求具有穩(wěn)定性；涉及面廣、綜合性強(qiáng)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集規(guī)劃的主要內(nèi)容有對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目?jī)?nèi)外部因素進(jìn)行分析；合理確定籌資目標(biāo)；資金籌集的規(guī)模和流量；資金來(lái)源、期限、方式等資本結(jié)構(gòu)分析；資金籌集成本分析、風(fēng)險(xiǎn)和可行性分析；擬定資金籌集方案。3簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的作用?？尚行匝芯渴琼?xiàng)目投資決策的重要依據(jù)；可行性研究是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù)；可行性研究是編制設(shè)計(jì)的依據(jù)；可行性研究是與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。 4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范的策略有風(fēng)險(xiǎn)回避；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；風(fēng)險(xiǎn)控制，包括選擇風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、做好市場(chǎng)研究、實(shí)行投資組合策略來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)行分期開(kāi)發(fā)。5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要風(fēng)險(xiǎn)因素有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；利率風(fēng)險(xiǎn)；政策風(fēng)險(xiǎn)；其他風(fēng)險(xiǎn)。6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃的作用提高項(xiàng)目決策準(zhǔn)確性 避免運(yùn)作出現(xiàn)偏差；增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力；增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)管理創(chuàng)新能力；打造學(xué)習(xí)型組織。7. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌集的方式：自有資金；吸收投資；發(fā)行股票； 發(fā)行債券；向銀行借款；房地產(chǎn)租售款及 項(xiàng)目BOT；房地產(chǎn)投資信托。8開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作包括哪些？立項(xiàng)；申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；申請(qǐng)土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)；領(lǐng)取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；拆遷安置；籌集資金；規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)建。9. 進(jìn)行開(kāi)發(fā)工程施工招標(biāo)應(yīng)具備：取得土地使用權(quán)、用地現(xiàn)場(chǎng)具備建設(shè)條件；有施工圖紙和概算或能滿足標(biāo)價(jià)計(jì)算要求的設(shè)計(jì)文件；列入年度開(kāi)工建設(shè)計(jì)劃；取得建設(shè)工程年該規(guī)劃許可證；建設(shè)資金、主要建筑材料、設(shè)備供應(yīng)均已落實(shí)。10編制標(biāo)底需要考慮的因素有標(biāo)底應(yīng)遵循依據(jù)充分、反映市場(chǎng)、單一標(biāo)底原則；應(yīng)該選用施工圖預(yù)算、工程概算、擴(kuò)大綜合定額、平方米造價(jià)包干為基礎(chǔ)方法來(lái)編制；再吃還要考慮工期提前因素、質(zhì)量?jī)?yōu)良因素、工程范圍和自然地理?xiàng)l件因素。三、計(jì)算題 1某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12，問(wèn)該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請(qǐng)額是多少? 解：該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額A16000304800(元)月貸款利率I=12%/12=1%,計(jì)息周期數(shù)n=1012=120個(gè)月; (2)則該家庭有償還能力的最大抵押貸款額P=A(1+i)n-1/i(1+i)n =4800(1+1%)120-1/1%(1+1%)120=33.46(萬(wàn)元) 2. 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，如基準(zhǔn)收益率為10%，用凈現(xiàn)值法分析項(xiàng)目是否盈利？年 份012345現(xiàn)金流入300300300300300現(xiàn)金流出8005050505050解年份012345現(xiàn)金流入300300300300300現(xiàn)金流出8005050505050凈現(xiàn)金流量-800250250250250250項(xiàng)目盈利147.7萬(wàn)元3某房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量如下表所示，若行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資回收期為5年，項(xiàng)目是否可行。單位：萬(wàn)元 年份0123456凈現(xiàn)金流量