中國華融助推房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新.doc

.中國華融助推房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新，實現(xiàn)合作雙贏我們看好中國房地產(chǎn)企業(yè)今后金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，一方面房地產(chǎn)企業(yè)有融資的需求，另外一方面如中國華融這樣的資產(chǎn)管理公司可以憑借合適的金融產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)、專業(yè)的金融人才，為房地產(chǎn)企業(yè)提供多層次、全方位的金融服務(wù)。目前中國華融對房地行業(yè)開展的創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式主要有五種，中國華融將助推房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新，推進雙方合作，實現(xiàn)互惠雙贏。（收益率、期限、（一）金融債權(quán)收購重組業(yè)務(wù)涉及金融機構(gòu)（包括各類銀行、信托公司）向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款，形成不良債權(quán)后，我們與房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)協(xié)商后由中國華融進行債權(quán)收購，然后重組該債務(wù)，與債務(wù)企業(yè)重新約定最長在2-3年，重新約定資金成本。原則上要二級以上資質(zhì)，四證齊全，形象進度達到三分之二左右，在建工抵押。既化解金融機構(gòu)不良貸款，又可幫助房地產(chǎn)企業(yè)渡過暫時性困難（二）結(jié)構(gòu)化投融資業(yè)務(wù)由中國華融出部分資金作為次級投資者、與華融證券合作，引入外部合格資金作為優(yōu)先級投資者，按照約定比例共同投資結(jié)構(gòu)化金融產(chǎn)品，兩部分資金合并后通過委托貸款，實現(xiàn)對房地產(chǎn)融資。該類業(yè)務(wù)的合作要求必須為二級開發(fā)資質(zhì)以上的房地產(chǎn)企業(yè)。（三）非金融債收購中國華融收購房地產(chǎn)企業(yè)的股東借款，工程欠款、委托貸款。實行打折收購，該類業(yè)務(wù)的合作要求必須為一級開發(fā)資質(zhì)以上的房地產(chǎn)企業(yè)，要有足值抵押和充足現(xiàn)金流。1、收購標(biāo)的：以生產(chǎn)應(yīng)收款、工程款為主，部分涉及委托貸款；2、業(yè)務(wù)模式：主要為打折收購，其項目總收益即為債權(quán)賬面價值與收購價格之間的差額；部分采取了收購加投資的組合業(yè)務(wù)模式指導(dǎo)思想：把握關(guān)鍵點： 1、債權(quán)的真實性（客戶篩選、盡調(diào)中的核查驗證、三方協(xié)議確保確權(quán)）； 2、存量+不良避免變相貸款。甄選優(yōu)質(zhì)客戶支持實體經(jīng)濟允許收購的資產(chǎn)： 1、通過金融機構(gòu)發(fā)放的委托貸款形成的不良債權(quán)2、收購后擬進行資產(chǎn)整合、問題企業(yè)重組的非金融機構(gòu)商業(yè)不良債權(quán)資產(chǎn)3、債務(wù)人或保證人為央企，省、直轄市、計劃單列市所屬國有企業(yè)，優(yōu)質(zhì)上市公司，省、直轄市、計劃單列市所屬的一般公司類政府平臺公司、全國綜合排名100強或行業(yè)排名前10強的正常經(jīng)營的民營企業(yè)及一級開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)的非金融機構(gòu)商業(yè)不良債權(quán)資產(chǎn)（即：日常經(jīng)營活動形成的應(yīng)收/付款，如工程款）、不良股東借款 （新） 說明一下：特別好的企業(yè)除省會城市以外的也可能考慮，各地視屏?xí)h時有大討論。4、非金融機構(gòu)因經(jīng)營困難擬對外轉(zhuǎn)讓或自身認(rèn)定非主業(yè)的、低效的、存在瑕疵的、已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生價值貶損風(fēng)險的證券類（債券、股票等）、房地產(chǎn)類實物資產(chǎn)（土地使用權(quán)、房產(chǎn)、在建工程等）不良資產(chǎn)5、小額貸款公司債權(quán)，在開展資產(chǎn)整合、問題企業(yè)重組類業(yè)務(wù)產(chǎn)品時以提升擬收購其他不良資產(chǎn)安全為目的的配套收購（新）暫不收購的資產(chǎn)： 1、涉及個人的不良債權(quán)，包括個人對企業(yè)的債權(quán)以及企業(yè)對個人的債權(quán)等。兩個除外 2、單獨收購小額貸款公司債權(quán) 3、債權(quán)債務(wù)關(guān)系過于復(fù)雜、存在較多不確定因素，從而影響到擬收購債權(quán)的真實性、合法性和有效性的 4、債務(wù)人、控股股東或?qū)嶋H控制人以及其他關(guān)聯(lián)方，因?qū)瘓F外進行擔(dān)保等原因承擔(dān)或有負債金額超過其凈資產(chǎn)規(guī)模的 5、已有事實證明涉及非法集資和大額民間借貸的債務(wù)人，問題未得到解決的 6、國家法律法規(guī)限制轉(zhuǎn)讓的其他資產(chǎn)收購范圍：1、什么是非金融機構(gòu)商業(yè)不良債權(quán)資產(chǎn)? 答：是指非金融機構(gòu)間基于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動，如銷售商品、提供勞務(wù)等，或是基于“借貸關(guān)系”（如國企較普遍的上貸下?lián)芸睿┒a(chǎn)生的不良債權(quán)資產(chǎn)。資產(chǎn)負債表中主要反應(yīng)為：應(yīng)收應(yīng)付款、其他應(yīng)收應(yīng)付款。2、子公司對母公司的借款能收嗎? 答：與股東借款性質(zhì)相同，比照股東借款處理3、小貸公司的債權(quán)可以收嗎? 答：小貸公司債權(quán)應(yīng)對接資產(chǎn)整合、問題企業(yè)重組類產(chǎn)品，并且應(yīng)以提升擬收購其他不良資產(chǎn)安全為目的進行配套收購4、事業(yè)單位基于經(jīng)營活動形成的債權(quán)能收嗎？ 答：擁有獨立法人資格以及相應(yīng)經(jīng)營資格的事業(yè)單位形成的債權(quán)，如為事業(yè)法人的施工單位形成的工程款等，可以收購。5、預(yù)付款債權(quán)可以收嗎？ 答：預(yù)付款雖然是一項債權(quán)，但債權(quán)債務(wù)關(guān)系是短暫的，將隨著對方提供商品、勞務(wù)等給付義務(wù)的完成而歸于消滅。因此無法確權(quán)（如未開票的預(yù)付實為庫存、已交付未開票未轉(zhuǎn)固的設(shè)備款，實際已轉(zhuǎn)化為物權(quán)），有變向貸款嫌疑，故不應(yīng)作為收購標(biāo)的。如收，應(yīng)以轉(zhuǎn)為其他應(yīng)收款為前提。準(zhǔn)入原則：擬收購資產(chǎn)必須是不良資產(chǎn)不良證明：1、不良資產(chǎn)（違約）的基本情況（形成的時間、金額、債務(wù)人等基本要素）2、不良資產(chǎn)（違約）形成原因3、價值貶損情況4、對外轉(zhuǎn)讓意愿5、其他需要說明的情況例如：證券類房地產(chǎn)類資產(chǎn)：證券類、房地產(chǎn)類資產(chǎn)：取得該資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生或存在價值貶損風(fēng)險或被原持有人認(rèn)定為非主業(yè)的相關(guān)證明文件。如：評估報告、股東大會或董事會決議等與金融機構(gòu)不良資產(chǎn)配套收購時，如已經(jīng)取得金融機構(gòu)的不良證明，非金不良資產(chǎn)證明可不取得擬收購資產(chǎn)應(yīng)確保能夠確權(quán) 1、取得由原債權(quán)人、債務(wù)人對擬收購債權(quán)的確認(rèn)文件（通過三方協(xié)議確認(rèn)）； 2、應(yīng)充分盡職調(diào)查，取得不良資產(chǎn)形成的協(xié)議或文書，借據(jù)、收付款憑證，應(yīng)收賬款債權(quán)方履行合同的證明等相關(guān)確權(quán)文書 3、必要時可進行債權(quán)公證 4、對于應(yīng)收賬款，應(yīng)轉(zhuǎn)讓方履行完約定的給付義務(wù)，并且后續(xù)繼續(xù)承擔(dān)風(fēng)險和責(zé)任的可能性較小時，再行收購；對于涉及訴訟的，應(yīng)在作出債權(quán)確權(quán)的生效判決后收購注意事項：收購資產(chǎn)應(yīng)遵守真實性、整體性和潔凈性原則除委托貸款外，收購其他非金不良資產(chǎn)原則上應(yīng)打折收購 我們的考慮：其他非金不良資產(chǎn)為非生息資產(chǎn)，我方收購后對其計收重組收益，在法律上是否受到保護存在不確定性。出于謹(jǐn)慎性原則，應(yīng)打折收購。 折扣測算：按照12個月償還30%、18個月償還40%、24個月償還全部測算：注意：簽訂協(xié)議時，不約定固定收益率，約定分期償還債務(wù)，但對于央企及范圍內(nèi)的國企、政府平臺公司生息的不良債權(quán)原則上可對接收購重組產(chǎn)品追加投資規(guī)模原則上不超過不良資產(chǎn)的收購價格其他要求 1、擬收購資產(chǎn)的當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T應(yīng)能為金融資產(chǎn)管理公司（分支機構(gòu)）收購不良債權(quán)（包括金融、非金融）辦理抵質(zhì)押登記，或為收購的證券類、房地產(chǎn)類資產(chǎn)辦理過戶手續(xù)（以過戶為付款條件，或過戶前對資金予以共管）。 2、對于收購非金融機構(gòu)間形成的商業(yè)不良債權(quán)并進行重組的，一般應(yīng)要求轉(zhuǎn)讓人（即原債權(quán)人）承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。 3、對于制造業(yè)非房類項目，原則上我方在收購資產(chǎn)后，不成為債務(wù)人的最大債權(quán)人工作要求：嚴(yán)抓項目后期管理 1、堅決杜絕“重投放、輕管理”； 2、重點關(guān)注債權(quán)有效性：在后期管理中應(yīng)重點關(guān)注對債權(quán)有效性可能產(chǎn)生影響的因素，包括債務(wù)人以工程延期交付、工程或產(chǎn)品質(zhì)量問題、質(zhì)?？?、工程尾款等事由提出反訴或抗辯，或債務(wù)人以企業(yè)間借貸缺乏合法性等事由提出抗辯等（四）提前介入優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目中國華融在銀行開發(fā)貸的前端介入部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目和地方政府支持的城中村改造、棚戶區(qū)改造和安居工程等項目。可通過增信、籌資委貸、股權(quán)方式介入。（一）對客戶的要求 1、融資企業(yè)或其控股股東應(yīng)為實力較強的集團類客戶，集團有較強的資金調(diào)配能力，項目還款來源不單獨依賴于融資項目本身，集團內(nèi)部有其他房地產(chǎn)項目或其他業(yè)務(wù)板塊可產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流入。2、融資企業(yè)或其控股股東應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)二級（含）以上資質(zhì)，具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、良好的品牌和市場影響力。3、以債權(quán)或增信方式融資的，融資企業(yè)對項目資本金出資比例不低于30%，且不低于我方出資金額，不足部分應(yīng)在我方介入前補足；以股權(quán)形式融資的，融資企業(yè)對項目資本金出資比例不低于20%。（二）對融資項目的要求1、融資項目應(yīng)位于直轄市、省會城市或計劃單列市（詳見附件）的中心地段，預(yù)計銷（預(yù)）售前景好，盈利能力較強，還款來源充足。2、融資項目涉及的拆遷、安置等工作已完成，且不存在影響社會穩(wěn)定和項目開發(fā)進程的超規(guī)劃違建等事項。3、項目已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國有土地使用權(quán)證。對于地方政府支持的城中村改造項目，至少應(yīng)：取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，土地已經(jīng)招拍掛程序并取得地方政府關(guān)于將國有建設(shè)用地劃撥（出讓）給開發(fā)商的批復(fù)。4、項目期限不超過3年。（五）增信項目（與信托、銀行等資金方合作機會很多）增信項目是中國華融以獲得固定回報為目的，使用外部資金投資房地產(chǎn)企業(yè)，中國華融做出遠期收購承諾并獲取投資收益的業(yè)務(wù)品種。現(xiàn)階段增信項目的主要類型：一是為房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行委托貸款提供增信。二是為房地產(chǎn)企業(yè)銀行表內(nèi)貸款增信。（六）爛尾樓資產(chǎn)整合主要通過當(dāng)?shù)卣蛴袡?quán)處置部門渠道，厘清爛尾樓債權(quán)債務(wù)和訴訟糾紛，華融公司判斷項目位置好，以收購爛尾樓不良金融和非金融債權(quán)，并進行適當(dāng)投資，整合提升資產(chǎn)價值，實現(xiàn)對爛尾樓資產(chǎn)的重新復(fù)活。該類資產(chǎn)項目的融資成本視整合的具體情況與合作方協(xié)商確定，一般不低于25%/年。（七）代理受托資產(chǎn)處置主要是委托方（房地產(chǎn)商會或企業(yè)）通過利用中國華融十多年來管理、處置不良資產(chǎn)的經(jīng)驗與優(yōu)勢，由華融代理受托資產(chǎn)的管理與處置，按雙方協(xié)商的委托合作協(xié)議，確定資產(chǎn)標(biāo)的與價值，通過華融公司的處置手段，以處置收入一定比例分成，實現(xiàn)代理受托資產(chǎn)價值的最大化，減少資產(chǎn)損失，代理受托管理與處置的其他相關(guān)費用，由雙方根據(jù)委托代理資產(chǎn)的具體情況協(xié)商確定。（八）利用中國華融平臺子公司合作1、投資業(yè)務(wù)。利用公司資本金或其公司總部旗下華融融德資產(chǎn)管理有限公司和華融渝富股權(quán)投資基金管理有限公司等投資平臺優(yōu)勢，通過引進國內(nèi)外知名戰(zhàn)略投資者、財務(wù)投資者、風(fēng)險投資，并通過股權(quán)投資、夾層投資及其它合法投資方式，共同推動合作方的資源整合、行業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)升級和技術(shù)改造，參與合作方具有成長性并擬上市的股權(quán)投資，開展投資業(yè)務(wù)合作，增強企業(yè)資金實力。2、證券業(yè)務(wù)。利用其公司總部旗下華融證券股份有限公司及其所屬機構(gòu)為合作方及其關(guān)聯(lián)企業(yè)提供股票首次公開發(fā)行上市的輔導(dǎo)、保薦與主承銷服務(wù)；上市公司公開增發(fā)股票、非公開發(fā)行股票、配股、發(fā)行可轉(zhuǎn)債的保薦承銷服務(wù)；公司債券、企業(yè)債券、金融債券、中期票據(jù)的發(fā)行與承銷服務(wù)；并購重組等財務(wù)顧問服務(wù)；