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中國房地產(chǎn)開發(fā)程序 2008年6月 中國房地產(chǎn)開發(fā)程序 房地產(chǎn)開發(fā)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)模式我國房地產(chǎn)開發(fā)程序我國房地產(chǎn)企業(yè)主流產(chǎn)品開發(fā)流程圖 房地產(chǎn)開發(fā)的涵義 通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動 房地產(chǎn)開發(fā)模式 房地產(chǎn)開發(fā)模式 中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序 中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序 投資機(jī)會選擇與決策分析 投資機(jī)會選擇與決策分析 投資機(jī)會選擇與決策分析 投資機(jī)會選擇與決策分析 投資機(jī)會選擇與決策分析 投資機(jī)會選擇與決策分析 投資機(jī)會選擇與決策分析 投資機(jī)會選擇與決策分析 投資決策流程 中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序 前期主要工作 前期主要工作 企業(yè)取得土地的方式 企業(yè)取得土地的方式 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式可以是劃撥也可以是協(xié)議出讓 根據(jù)2003年8月12號正式發(fā)布的國務(wù)院18號令 政府有權(quán)合理的確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例 也就是說 在各個(gè)城市中 仍有由政府決策的開發(fā)項(xiàng)目 其中有相當(dāng)一部分 比如危改項(xiàng)目 工商企業(yè)改造 經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配 是通過土地協(xié)議出讓的方式進(jìn)行的 尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配 基本上是控制在政府手里 企業(yè)取得土地的方式 企業(yè)取得土地的方式 資本市場中的拿地方式根據(jù)渠道不同 又可分為 投資參股 用資金入股或用土地入股 通過土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司 以解決有錢沒地形式 土地收購 直接收購獲得土地 這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅 土地增值稅 所得稅 印花稅 契稅等稅費(fèi) 收購有土地的公司 為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等 一般都通過直接收購公司的股權(quán) 這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi) 不用繳納營業(yè)稅 土地增值稅 契稅 這是近年來比較紅火的一種方式 比如萬科收購浙江南都 香港路勁收購順馳 企業(yè)取得土地的方式 企業(yè)取得土地的方式 土地市場通過在土地市場進(jìn)行招標(biāo) 拍賣 掛牌公開獲得土地 這也是自2002年7月以來 獲取土地的主要方式 從目前來看 不管是招標(biāo) 拍賣或者掛牌 拿地大概只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 那就是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 通常的情況下是以 價(jià)高者得 為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn) 而一般不過分限制參與者的資格和參與者的其它相關(guān)條件 辦理國土使用證 前期主要工作 辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 以成都市建設(shè)工程為例 前期主要工作 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 前期主要工作 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 前期主要工作 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記 前期主要工作 項(xiàng)目深度市場調(diào)查 在項(xiàng)目立項(xiàng)之后 需針對當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r 進(jìn)行更深層次的市場調(diào)研 以達(dá)到規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn) 尋求利潤最大化的目標(biāo) 深度市場調(diào)查有兩個(gè)層面 一是市場層面 二是產(chǎn)品層面 市場層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的市場狀況 產(chǎn)品層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成情況 具體而言 又有四個(gè)環(huán)節(jié)的工作需要開展 項(xiàng)目深度市場調(diào)查 前期主要工作 項(xiàng)目定位策劃 在深度了解市場狀況之后 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前 尚需要確定項(xiàng)目的定位 項(xiàng)目定位主要包括本項(xiàng)目的市場定位 項(xiàng)目開發(fā)核心定位 產(chǎn)品形態(tài)定位 項(xiàng)目價(jià)格定位等 其采用的手段主要是項(xiàng)目SWOT分析和項(xiàng)目競爭力分析 在這一階段 需根據(jù)項(xiàng)目資源的可利用程度 確保項(xiàng)目的各項(xiàng)資源得到充分的利用 同時(shí) 在充分了解市場的基礎(chǔ)上 確定本項(xiàng)目的競爭力 研判市場的空白點(diǎn)予以定位 確定項(xiàng)目概念草案 前期主要工作 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 在設(shè)計(jì)公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前 開發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門 公司 的建議合理劃分項(xiàng)目地塊的可利用程度 把項(xiàng)目差異化競爭優(yōu)勢轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中 在這一階段 需要開發(fā)商策劃部門 策劃公司 設(shè)計(jì)單位之間互相配合 最后由策劃部門 公司 出具項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)任務(wù)書 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書 以此指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 最終確定項(xiàng)目的產(chǎn)品方案 前期主要工作 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì) 前期主要工作 建筑方案審批 前期主要工作 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 受理單位 成都市規(guī)劃局綜合處受理時(shí)間 10個(gè)工作日事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料 在成都市建委設(shè)計(jì)處 審圖中心辦理施工圖審查 人防 消防 衛(wèi)生防疫 環(huán)保 綠化 交通 規(guī)劃等審核 17至22個(gè)工作日 在成都市建委城建二處辦理市政設(shè)施配套費(fèi)核定單 3個(gè)工作日 在成都市文物管理部門辦理文物挖掘完畢通知單 在成都市建委建管處繳納報(bào)建費(fèi)用 在成都市勘察設(shè)計(jì)院辦理正式坐標(biāo)放線資料 前期主要工作 辦理施工許可證 前期其它工作 中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序 建設(shè)階段