房地產(chǎn)估價(jià)師考試估價(jià)案例與分析考試筆記

1一、問答題1. 估價(jià)工作程序（步驟）的確定1) 選擇用什么方法2) 使用所選方法的主要步驟3) 確定最終估價(jià)額a) 市場(chǎng)法估價(jià)的基本步驟：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；交易情況修正；交易日期修正；房地產(chǎn)狀況修正（區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物）求取比準(zhǔn)價(jià)格b) 收益法估價(jià)估價(jià)的基本步驟：搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；估算潛在毛收入；估算有效毛收入；估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；估算凈收益；選用適當(dāng)報(bào)酬率；選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。c) 成本法估價(jià)的基本步驟：土地取得費(fèi)用；土地開發(fā)費(fèi)用和建筑物建設(shè)費(fèi)用；管理費(fèi)用；投資利息；銷售稅費(fèi)；開發(fā)利潤(rùn)d) 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的基本步驟：調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；選擇最佳的開發(fā)利用方式；估計(jì)開發(fā)建設(shè)期；預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)、購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；進(jìn)行具體計(jì)算。2. 幾種特殊交易估價(jià)對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵1) 劃撥房地產(chǎn)：完全產(chǎn)權(quán)價(jià)格與需要補(bǔ)交土地出讓金之差2) 保險(xiǎn)損失評(píng)估：價(jià)值的損失（損失前價(jià)值損失后的價(jià)值）或修復(fù)所需的費(fèi)用3) 按揭房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓之日無債務(wù)情況下正常市場(chǎng)價(jià)格減每月還款折現(xiàn)到轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值之和4) 投保價(jià)值評(píng)估：建筑物的現(xiàn)值5) 地役權(quán)的價(jià)格評(píng)估：供役前的總價(jià)值供役后的總價(jià)值6) 部分房地產(chǎn)的價(jià)值：完全房地產(chǎn)價(jià)格所缺部分房地產(chǎn)價(jià)格3. 確定估價(jià)技術(shù)路線1) 確定估價(jià)的基本事項(xiàng)（對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)） ；規(guī)范4.0.2條2) 確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說清楚） ；3) 選擇適宜的方法4) 求取結(jié)果的途徑5) 估價(jià)方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方例子：a) 分別估算商業(yè)裙樓和住宅開發(fā)完成以后的（完全產(chǎn)權(quán)）價(jià)值，可分別選用收益法和市場(chǎng)法來估算。b) 根據(jù)測(cè)算的開發(fā)完成后的價(jià)值扣除有關(guān)的續(xù)建費(fèi)用、管理費(fèi)、利息、稅金等c) 確定該物業(yè)假設(shè)開發(fā)法的（完全產(chǎn)權(quán)下）測(cè)算價(jià)格d) 選用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄔu(píng)估出該在建工程所占土地的價(jià)格和建筑物的價(jià)格，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的（完全產(chǎn)權(quán)）積算價(jià)格。e) 將上述兩種方法的測(cè)算結(jié)果綜合成一個(gè)測(cè)算結(jié)果（從測(cè)算結(jié)果中扣除應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金） ，要具體化展開來說明2并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)確定估價(jià)對(duì)象最終的估價(jià)值。f) 在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法和成本法估算在建工程價(jià)值時(shí)要充分考慮到已停工5年所產(chǎn)生的物質(zhì)折舊和功能折舊。g) 收益法：調(diào)查市場(chǎng)上類似物業(yè)的正常收益情況下的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用情況確定估價(jià)對(duì)象的凈收益，選用恰當(dāng)?shù)姆椒▓?bào)酬率評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格h) 市場(chǎng)法：調(diào)查近期成交的類似物業(yè)的房地產(chǎn)狀況和價(jià)格，選取三個(gè)以上的可比實(shí)例，并進(jìn)行有關(guān)修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。4. 價(jià)格解釋對(duì)價(jià)格有爭(zhēng)議、疑惑1) （對(duì)兩種正確結(jié)果分別解釋）哪些是影響價(jià)格的因素？2) 從合法原則、最高最佳原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則來考慮3) 房地產(chǎn)狀況變化。如物質(zhì)折舊、功能折舊、權(quán)益折舊、經(jīng)濟(jì)位置變化等4) 估價(jià)目的不同，導(dǎo)致估價(jià)的依據(jù)、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)對(duì)象的范圍等不同5) 價(jià)格實(shí)現(xiàn)的方式不同即價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)不同。如公開市場(chǎng)價(jià)值與強(qiáng)制拍賣的價(jià)格6) 時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格不同。 （動(dòng)態(tài)價(jià)格）；7) 交易狀況是否變化；8) 估價(jià)原則1 不對(duì)，應(yīng)該是取，若沒有穩(wěn)定收益 分析，應(yīng)算一個(gè)錯(cuò)誤）2. 有效毛收入測(cè)算錯(cuò)誤1) 計(jì)算有效毛收入時(shí)未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率） ；如果空置率為 0 或者入住率為 100%就不合理，至少要說明原因。2) 對(duì)單位面積的含義沒搞清，題中是說的用建筑面積、使用面積還是可出租面積；計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減） ；按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。3) 出租型房地產(chǎn)收入應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入（租金及保證金、押金利息收入均應(yīng)考慮空置）4) 經(jīng)營(yíng)型凈收益=銷售收入- 銷售成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用- 商業(yè)利潤(rùn)5) 生產(chǎn)型凈收益=銷售收-生產(chǎn)成本-銷售費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用- 廠商利潤(rùn)6) 營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)扣除設(shè)備帶來的收益，考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益7) 注意重復(fù)計(jì)算（企業(yè)自營(yíng)房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算） 。大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算，床位、餐飲已包含大堂；配電室為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算價(jià)格8) 求有效毛收入時(shí)，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際收入或某一個(gè)案例的收入情況確定）173. 計(jì)算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的錯(cuò)誤1) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用多了項(xiàng)目，如包括了除維修費(fèi)、短壽命的折舊、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、土地使用稅、稅費(fèi)及租賃代理費(fèi)以外的費(fèi)用。2) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不扣除的費(fèi)用：建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅。3) 維修費(fèi)重置價(jià)*維修費(fèi)率4) 管理費(fèi)年租金*管理費(fèi)率。押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用5) 保險(xiǎn)費(fèi)建筑現(xiàn)值*保險(xiǎn)費(fèi)率6) 稅金：房產(chǎn)稅年租金*12%（僅包含租金收入） 、二稅一費(fèi)=年有效毛收入*稅率（城市：5.5%/縣城：5.4%） ；年有效毛收入年租金收入+年押金收益（根據(jù)題中給的押金收益率計(jì)算）4. 報(bào)酬率的確定缺乏理由或錯(cuò)誤1) 報(bào)酬率未參考任何資料而直接給出一個(gè)數(shù)2) 確定報(bào)酬率的理由不對(duì)3) 報(bào)酬率的選取未說明求取方法和來源4) 報(bào)酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國(guó)債利率做無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償投資帶來的優(yōu)惠） ，取值要進(jìn)行必要的說明5) 收益公式中的報(bào)酬率所選的安全利率的值要詳細(xì)的說明，比如是一年期國(guó)債年利率還是一年定期存款利率。6) 同一房地產(chǎn)分幾部分評(píng)估的，要注意的不同部位不宜采用同一報(bào)酬率，比如停車位部分，公寓部分，住房部分等7) 把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為報(bào)酬率5. 收益年限（n）確定錯(cuò)誤1) 經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)根據(jù)孰短原則確定2) 收益年限的確定未說明來源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的） ；收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。a) 單獨(dú)的土地或建筑物的估價(jià)，根據(jù)土地使用剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定。b) 土地與建筑物的合成體，建筑物壽命晚于或等于土地使用剩余年限的，收益年限為土地使用剩余年限；建筑物壽命早于土地使用剩余年限，收益年限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要加上剩余年限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。3) 不能將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限4) 確定有效收益年限理由要充分6. 其他錯(cuò)誤1) 如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)客觀租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算2) 要分析未來收益變化的趨勢(shì)，未來收益是否變化，如何變化。不能只看當(dāng)前收益情況183) 采用市場(chǎng)法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性4) 無形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報(bào)酬率來體現(xiàn)5) 某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源6) 最終綜合確定估價(jià)結(jié)果時(shí)沒說明理由，且結(jié)果要大寫7) 將價(jià)格類型說錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格）8) 收益法評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)剔除不屬于房地產(chǎn)的收益部分，分出房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的凈收益（如某些無形資產(chǎn)的價(jià)值）9) 收益法中（考慮）扣除招租修正值，因?yàn)槭找娣ㄊ歉鶕?jù)未來收益確定的，由于招租期導(dǎo)致的收益減少，自然會(huì)對(duì)收益價(jià)格產(chǎn)生影響IV. 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：開發(fā)完成后的價(jià)值測(cè)算方法是否正確，依據(jù)是否充分，收益率的確定理由是否充分；折現(xiàn)率（是利息率和利潤(rùn)率的結(jié)合）的確定是否說明理由；利息的計(jì)算是否有誤；費(fèi)用確定中是否有遺漏，費(fèi)用確定是否有依據(jù)，是否重復(fù)計(jì)算；利潤(rùn)的計(jì)算是否正確，利潤(rùn)率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)是否對(duì)應(yīng)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定是否正確（購(gòu)地日期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期限的確定） ；公式的選用是否正確，計(jì)算過程是否有誤等。1. 核心步驟：首先確定最高最佳開發(fā)，其次預(yù)測(cè)未來開發(fā)價(jià)值，再次預(yù)測(cè)要扣除項(xiàng)目費(fèi)用。2. 一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評(píng)估。3. 房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值- 續(xù)建開發(fā)成本-管理費(fèi)用 -投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)- 投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)4. 不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況分別估算未來市價(jià)；一般通過市場(chǎng)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、收益法來評(píng)估未來市價(jià)。5. 開發(fā)期的確定要說明理由。如：根據(jù)類似開發(fā)項(xiàng)目用市場(chǎng)法得出，或按定額規(guī)定查得。6. 投資利潤(rùn)和投資利息只有在靜態(tài)計(jì)算方法時(shí)才使用。動(dòng)態(tài)方法時(shí)只要扣除續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、買方購(gòu)買稅費(fèi) 4 項(xiàng)內(nèi)容。7. 不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)（如：開發(fā)利潤(rùn)。評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)）8. 利息計(jì)算時(shí)，銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)不能計(jì)利息9. 利息計(jì)算時(shí)，均勻發(fā)生的續(xù)建費(fèi)用等計(jì)算在期中，即：要將時(shí)間段除以 2（根據(jù)題目要求來）10. 開發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)， （與成本法中的一樣）11. 未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則，最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分。12. 投資利息計(jì)算項(xiàng)目：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值、投資購(gòu)買待開發(fā)房產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。13. 現(xiàn)金流量法計(jì)算注意的問題：開發(fā)投入的時(shí)間和比例；銷售時(shí)間、估價(jià)時(shí)點(diǎn)；不包括利息和利潤(rùn)。14. 假設(shè)開發(fā)法中，在對(duì)專業(yè)費(fèi)、前期費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)取費(fèi)以及開發(fā)周期的確定的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)，都要予以說明。197) 估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由）a) 注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算）b) 最終結(jié)果應(yīng)說明總價(jià)并大寫金額，如用外幣應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明折合的人民幣價(jià)格c) 確定估價(jià)結(jié)果的理由不充分：“根據(jù)上述計(jì)算為 XXX”屬不充分。估價(jià)結(jié)果需要有理由來支持（估價(jià)原則、估價(jià)人員周密計(jì)算、根據(jù)本房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、專家意見、估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)等來確定估價(jià)結(jié)果）d) 未說明估價(jià)結(jié)果確定的理由（各種方法得出的結(jié)果差別不大時(shí)可用簡(jiǎn)單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)重不宜大于 0.7 小于 0.3。特殊處理要說明原因）8. 附件規(guī)范中要求，附件應(yīng)包括：估價(jià)對(duì)象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等。市場(chǎng)上有相當(dāng)部分報(bào)告附件資料不完整，或沒有附件清單。例如：有些估價(jià)報(bào)告缺少類似土地使用證明、房產(chǎn)權(quán)屬證明或房地產(chǎn)預(yù)售證明等有關(guān)權(quán)屬證明文件，或缺少估價(jià)對(duì)象平面位置示意圖、現(xiàn)狀照片等；還有的缺少估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明文件或估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格證明文件等。五、估價(jià)技術(shù)路線常見錯(cuò)誤1. 損害賠償房地產(chǎn)評(píng)估1) 損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清2) 沒有考慮間接損失（殘值清理費(fèi)用、造成收益下降）2. 拍賣底價(jià)的評(píng)估1) 強(qiáng)制處分對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響；2) 快速變現(xiàn)使交易價(jià)格相對(duì)正常價(jià)格較低；3) 市場(chǎng)需求面、推廣力度小，造成成效價(jià)格低于正常價(jià)格；4) 消費(fèi)者心理因素；5) 購(gòu)買者需額外支出（支付拍賣機(jī)構(gòu)的傭金）6) 拍賣底價(jià)的評(píng)估，沒有確定出拍賣保留價(jià)7) 技術(shù)路線：首先確定正常市場(chǎng)價(jià)格；分析拍賣市場(chǎng)成交價(jià)格水平與正常市場(chǎng)價(jià)格水平的調(diào)減幅度；按照這個(gè)偏低的幅度對(duì)估價(jià)結(jié)果調(diào)減。調(diào)減幅度來源：源自拍賣市場(chǎng)價(jià)格水平與正常房地產(chǎn)價(jià)格水平的比較3. 舊房地產(chǎn)評(píng)估估價(jià)對(duì)象的狀況，應(yīng)對(duì)重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要修正4. 比較法、收益法評(píng)估時(shí)不應(yīng)該扣除折舊1) 交易實(shí)例選取時(shí)成新率與估價(jià)對(duì)象不一致不能用2) 同等來源、同等規(guī)模收益與估價(jià)對(duì)象創(chuàng)造收益應(yīng)等同5. 房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估201) 把土地也作為了保險(xiǎn)估價(jià)的估價(jià)對(duì)象2) 沒有分清投保價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)損失程度評(píng)估3) 保險(xiǎn)事故后損失評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮估價(jià)范圍是否包括間接損失，并在估價(jià)時(shí)說明是否包括間接損失4) 投保時(shí)的估價(jià)可按房產(chǎn)的投保的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)的實(shí)際價(jià)值5) 保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估，沒有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評(píng)估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評(píng)估6) 按“不可修復(fù)情況”評(píng)估損失時(shí)，沒有扣減房屋受損后的殘余價(jià)值7) 保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估沒有依據(jù)保險(xiǎn)合同，估價(jià)依據(jù)中也缺少保險(xiǎn)合同6. 劃撥國(guó)有土地房地產(chǎn)抵押評(píng)估1) 應(yīng)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)（預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的因素應(yīng)考慮，預(yù)期不確定的收益或升值較少或不考慮）2) 分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力3) 應(yīng)考慮抵押期間的耗損；應(yīng)考慮扣除上繳國(guó)家土地使用權(quán)出讓金部分7. 司法訴訟評(píng)估應(yīng)當(dāng)注意委托人要求評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)狀況和市場(chǎng)狀況8. 運(yùn)用各種方法評(píng)估的結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合處理，如有調(diào)整，應(yīng)闡述理由（多種估價(jià)方法結(jié)果綜合取平均值；數(shù)學(xué)方法求取綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素；結(jié)果的取整； 確認(rèn)結(jié)果）9. 房地產(chǎn)合并估價(jià)1) 合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確2) 增值額的分配要準(zhǔn)確、合理，應(yīng)遵循估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則來確定；（按各自的單價(jià)為基礎(chǔ)分配；各自的面積為基礎(chǔ)分配；各自的總價(jià)為基礎(chǔ)分配）10. 房地產(chǎn)拆遷評(píng)估1) 估價(jià)目的：“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”2) 估價(jià)方法：拆遷估價(jià)一般用市場(chǎng)法。不具備采用市場(chǎng)法的可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。3) 計(jì)價(jià)貨幣：以人民幣為計(jì)價(jià)貨幣，精確到元。11. 各參數(shù)選擇應(yīng)說明理由六、特殊情況的處理、需要注意的地方1. 基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確2. 抵押評(píng)估時(shí)，未說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響3. 抵押估價(jià)結(jié)果中，沒有扣除需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。4. 合資入股的評(píng)估，沒有說明入股后的用途5. 劃撥地使用權(quán)房地產(chǎn)抵押，要說明土地使用權(quán)出讓金由誰負(fù)擔(dān)（一般是房地產(chǎn)權(quán)利人）6. 糾紛的估價(jià)，在“估價(jià)對(duì)象”一項(xiàng)中，僅說明了土地使用權(quán)的取得方式（劃撥或出讓） ，對(duì)出讓方式?jīng)]有告之出讓時(shí)間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書；沒有說明糾紛緣何而起，估價(jià)對(duì)象為何需要估價(jià)。217. 強(qiáng)制拍賣底價(jià)評(píng)估時(shí)要考慮短期內(nèi)強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)格折減；土地出讓拍賣則可以采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)8. 房屋租賃價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮租約對(duì)估價(jià)的影響；劃撥地上營(yíng)利性房地產(chǎn)租賃評(píng)估應(yīng)確定土地收益中的國(guó)家部分9. 合并的評(píng)估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權(quán)處理方式計(jì)算最終分配率10. 征用或拆遷補(bǔ)償估價(jià)違背了國(guó)家制定的征用或拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定11. 出讓土地的評(píng)估只說明了原用途，沒有說明規(guī)劃、出讓的用途。12. 如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報(bào)批，是否可以做抵押物13. 拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款14. 再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)15. 如果是房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估，則很多地方與普通市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不一樣。1) 折現(xiàn)率：市場(chǎng)價(jià)值要求社會(huì)一般報(bào)酬率；投資價(jià)值為投資者所要求的最低報(bào)酬率2) 凈收益：市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不扣除所得稅，而且是客觀的；投資價(jià)值評(píng)估扣除所得稅，即稅后現(xiàn)金流量。不同投資者對(duì)未來凈收益的估計(jì)可能樂觀，可能悲觀。16. 拆遷評(píng)估對(duì)估價(jià)對(duì)象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評(píng)估規(guī)定。1) 一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)2) 各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定3) 拆遷人和被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或面積協(xié)商一致的，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估4) 對(duì)于被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，拆遷人或被拆遷人應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)17. 拆遷評(píng)估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響18. 法院委托的司法評(píng)估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響19. 單純的地價(jià)評(píng)估要分別表示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià) 3 種價(jià)格20. 對(duì)司法委托拍賣評(píng)估的，一般只給出市場(chǎng)價(jià)值。不給拍賣底價(jià)，拍賣底價(jià)由法院參考評(píng)估結(jié)果制定七：歷年考試題答案1. 指錯(cuò)題1) 估價(jià)報(bào)告宏觀上的錯(cuò)誤a) 致委托人函中沒有說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 b) 致委托人函中缺法定代表人的簽名。 c) 估價(jià)結(jié)果報(bào)告中在估價(jià)方法中缺少說明收益法和市場(chǎng)法的定義。d) 估價(jià)報(bào)告不完整，缺少附件。e) 估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少估價(jià)原則f) 估價(jià)技術(shù)報(bào)告中缺少市場(chǎng)背景分析g) 估價(jià)結(jié)果的確定理由不充分（或權(quán)重取值 50的理由不清楚）h) 估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)i) “估價(jià)時(shí)間”用語錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。22j) 未說明估價(jià)結(jié)果的確定的理由2) 估價(jià)技術(shù)報(bào)告中方法運(yùn)用中的錯(cuò)誤a) 地下車位 100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由。b) 收益價(jià)格的計(jì)算中帶租約部分在租約期應(yīng)按租約租金計(jì)算，租約期外按市場(chǎng)租金計(jì)算。c) 年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率 90%。d) 未分析租金水平的變化趨勢(shì)e) 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)f) 保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為技術(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)算g) 未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、點(diǎn)、氣、熱等費(fèi)用h) 收益法未說明未來收益變化的趨勢(shì)。i) 年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理