農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)可行性研究報(bào)告

1 目 錄 第一章 總 論 3 項(xiàng)目名稱及承辦單位 研究工作的依據(jù)與范圍 研究工作概況 方案與研究結(jié)論 第二章 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 9 企業(yè)概況 項(xiàng)目提出的背景 項(xiàng)目建設(shè)的必要性與意義 第三章 市場(chǎng)需求分析與建設(shè)規(guī)模 19 市場(chǎng)需求分析 區(qū)農(nóng)產(chǎn) 品資源調(diào)查 項(xiàng)目建設(shè)地國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況 發(fā)展規(guī)劃與預(yù)測(cè) 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 第四章 建設(shè)條件與場(chǎng)址 26 地理位置及區(qū)位優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃 場(chǎng)址 第五章 工程技術(shù)方案 28 項(xiàng)目組成 技術(shù)方案 總平面布置方案 土建設(shè)計(jì) 給排水設(shè)計(jì) 供電設(shè)計(jì) 冷庫(kù)、冷凍站、通風(fēng)和 空調(diào)設(shè)計(jì) 消防 勞動(dòng)保護(hù)和安全防護(hù) 第六章 信息系統(tǒng)建設(shè) 58 概述 信息系統(tǒng)建設(shè)必要性 信息系統(tǒng)建設(shè)目標(biāo) 信息系統(tǒng)建設(shè)原則 信息系統(tǒng)建設(shè)內(nèi)容 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)信息系統(tǒng)設(shè)備表 第七章 環(huán)境保護(hù) 82 設(shè)計(jì)依據(jù) 施工期的污染源、污染物及治理方案 經(jīng)營(yíng) 期主要污染源、污染物及治理方案 2 第八章 節(jié)約能源 83 設(shè)計(jì)依據(jù) 概述 節(jié)能措施 第九章 企業(yè)組織與勞動(dòng)定員 85 企業(yè)組織及工作制度 定員 勞動(dòng)力來(lái)源 人員培訓(xùn) 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 87 第十一章 項(xiàng)目的組織管理和工程招標(biāo)方案 88 項(xiàng)目的組織管理 工程招標(biāo)方案 第十二章 投資估算與資金籌措 90 工程概況 編制依據(jù) 編制方法 投資估算 流動(dòng)資金估算 總投資與總資金 第十三章 資金籌備 94 融資方案 還款資金來(lái)源 第十四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 95 項(xiàng)目成本費(fèi)用估算 財(cái)務(wù)贏利能力分析 清償能力分析 不確定性分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 第十 五 章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 101 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)程度分析 主要風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 不確定分析 附件： 1、浙江 2、總成本估算表 3、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅及附加估算表 4、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 5、長(zhǎng)期貸款還款付息計(jì)劃表 6、項(xiàng)目投資全部現(xiàn)金流量表 7、項(xiàng)目總平面圖 8、項(xiàng)目功能分區(qū)圖 9、項(xiàng)目鳥瞰圖 10、項(xiàng)目沿街立面圖 3 第一章 總 論 1 1 項(xiàng)目名稱及承辦單位 1 1 1 項(xiàng)目名稱： 副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng) 1 1 2 承辦單位：浙江 團(tuán)有限公司 1 1 3 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)： 相山區(qū) 1 1 4 可行性研究報(bào)告編制部門： 團(tuán)農(nóng)批部 1 2 研究工作的依據(jù)與范圍 1 2 1 研究工作的依據(jù) a農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)秘管理指南農(nóng)市發(fā) 2004 10 號(hào) b 副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目建議書 c f相關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn) 1 2 2研究工作范圍 本報(bào)告的研究工作范圍包括：論述項(xiàng)目提出的背景，分析項(xiàng)目建設(shè)的必要性和緊迫性，并對(duì)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的需求進(jìn)行分析，根據(jù)市場(chǎng)需求和建設(shè)條件擬定建設(shè)規(guī)模，根據(jù)政府規(guī)劃和項(xiàng)目特點(diǎn)選擇場(chǎng)址，擬定工程技術(shù)方案、節(jié)能、環(huán)境保護(hù)、消防、勞動(dòng)保護(hù)與安全防護(hù)，企業(yè)組織與勞動(dòng)定員等方案，估算項(xiàng)目總投資評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。 1 3研究工作概況 我公司組成 了該項(xiàng)目的可行性研究小組，并組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員 4 到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、收集資料、并與業(yè)主及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)座談交流，在此基礎(chǔ)上，各專業(yè)人員全面展開了研究及編制工作。 1 4推薦方案與研究結(jié)論 1 4 1市場(chǎng)發(fā)展前景與服務(wù)范圍 地理位置優(yōu)越，幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城區(qū)不斷擴(kuò)展，市區(qū)人口不斷增加。隨著 人民生活水平的逐步提高，對(duì)關(guān)系到日常生活的油、肉、禽、蛋、蔬菜、水果等食品購(gòu)買的方便、環(huán)境無(wú)公害、無(wú)假冒偽劣購(gòu)貨環(huán)境提出了更高的要求，因此建設(shè)現(xiàn)代化 的農(nóng)副 產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)具有良好的發(fā)展前景。 批發(fā)市場(chǎng)服務(wù)范圍： 擬輻射 周邊 100 公里區(qū)域，與國(guó)內(nèi)外大中型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)形成銷售網(wǎng)絡(luò)，是一個(gè)集交易集散中心、價(jià)格形成中心、信息傳播中心為一體的場(chǎng)所，且具有理貨、儲(chǔ)藏、加工、配送、結(jié)算、科學(xué)管理和配套服務(wù)的現(xiàn)代化批發(fā)市場(chǎng)和物流基地。 1 4 2 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 總用地面積 133334 （ 200畝） 建筑總面積 101055 建筑密度 容積率 地率 綠地面積 20572 主要建設(shè)內(nèi)容為：辦公行政綜合大樓、沿街商業(yè)房、交易大棚、加工區(qū)、冷庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、賓館餐廳、停車場(chǎng)、垃圾 回收站、污水處理設(shè)施、 5 變電站以及信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。 1 4 3場(chǎng)址 建設(shè)用地位于相山區(qū)，距離 中心約 3千米，總用地面積 133334 m（ 200畝）。 1 4 4水、電供應(yīng) 1供水 本項(xiàng)目日用水量為 d，最大小時(shí)用水量為 m/h，本項(xiàng)目擬從城市給水管網(wǎng)接駁 給水管，供本項(xiàng)目生產(chǎn)、生活及消防用水。給水管網(wǎng)給水壓力約為 滿足本項(xiàng)目用水水量、水質(zhì)、水壓要求。 2供電 項(xiàng)目擬建地位于 據(jù) 工程 100壓電纜線路至農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)各主干道附近，而且根據(jù)規(guī)劃各線路導(dǎo)線的供電能力能滿足本項(xiàng)目的用電需要，因此，本項(xiàng)目的用電是有保證的。 1 4 5環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)扣，批發(fā)市場(chǎng)主要有生活污水及生活垃圾等，根據(jù)國(guó)家環(huán)境保護(hù)的有關(guān)規(guī)定和排放標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行治理，使之達(dá)到國(guó)家的排放要求。詳見第七章。 1 4 6勞動(dòng)定員 本項(xiàng)目勞動(dòng)定員 150 人，其中管理人員 13人，技術(shù)人員 13人，工人 24人，服務(wù)人員 100 人。詳見第九章。 6 1 4 7總投資 項(xiàng)目總投資為 中固定資產(chǎn)投資 建設(shè)期 利息 800萬(wàn)元），鋪底流動(dòng)資金 500 萬(wàn)元。詳見第十二章。 1 4 8項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 根據(jù)建設(shè)規(guī)模和資金籌措方案，本項(xiàng)目計(jì)劃在 2 年內(nèi)建成。詳見第十章。 1 4 9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指 標(biāo) 單 位 數(shù) 量 備 注 1 年交易量 億元 2 總建筑面積 m 101055 3 總資金 萬(wàn)元 3 1 固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 其中 :建設(shè)期利息 萬(wàn)元 800 3 2 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 4 總投資 萬(wàn)元 4 1 固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 4 2 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 5 資金籌措 萬(wàn)元 5 1 自有資金 萬(wàn)元 其中 :用于流動(dòng)資金 萬(wàn)元 用于固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 5 2 貸款 萬(wàn)元 8000 7 5 2 1 長(zhǎng)期貸款 萬(wàn)元 8000 5 2 2 流動(dòng)資金貸款 萬(wàn)元 0 6 勞動(dòng)定員 人 150 7 全年經(jīng)營(yíng)天數(shù) 天 365 8 動(dòng)力年需用量 8 1 電 884450 8 2 水 m 11 年均總成本 萬(wàn)元 12 年經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 13 年均利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 14 年均稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 15 投資利稅率 % 16 投資利潤(rùn)率 % 17 全部投資回收期 (稅后 ) 年 建設(shè)期2 年 全部投資回收期 (稅前 ) 年 建設(shè)期2 年 18 銀行長(zhǎng)期貸款償還期 年 建設(shè)期2 年 19 盈虧平衡點(diǎn) % 建設(shè)期2 年 8 究結(jié)論 本項(xiàng)目是以農(nóng)產(chǎn)品交易為主的批發(fā)市場(chǎng) ,經(jīng)過(guò)多次現(xiàn)場(chǎng)考察 ,認(rèn)真收集有關(guān)資料 ,仔細(xì)分析和研究后 ,我們認(rèn)為 : a. 在不考慮土地成本的情況下，本項(xiàng)目投資較大，元；投資利潤(rùn)率低，只有 投資回收期長(zhǎng)，要 經(jīng)濟(jì)效益角度講，投資回報(bào)偏低。 項(xiàng)目社會(huì)效益較高：它順應(yīng) 利于提高 的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全水平，能帶動(dòng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，能引導(dǎo)農(nóng)民積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，有利于增加就業(yè)， 美化城市環(huán)境，社會(huì)效益十分明顯。 議 鑒于 本項(xiàng)目投資較大，投資利潤(rùn)率低，投資回收期長(zhǎng)，投資回報(bào)偏低，但社會(huì)效益十分明顯，加之 市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)有一個(gè)培育和發(fā)展的過(guò)程。建議 政府部門努力創(chuàng)造良好的投資環(huán)境條件，提供項(xiàng)目用地優(yōu)惠、財(cái)政及稅收政策減免等優(yōu)惠條件，為項(xiàng)目的加緊建設(shè)創(chuàng)造條件；建議建設(shè)單位創(chuàng)造條件，加快建設(shè)進(jìn)度，積極引導(dǎo)和吸納各地客商、產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易，盡快形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮項(xiàng)目的作用和效益。 9 第二章 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 業(yè)概況 （一） 企業(yè)概況 浙江 998年， 總部設(shè)在杭州，是一家注冊(cè)資金 6142萬(wàn)元的現(xiàn)代型集團(tuán)公司。 產(chǎn)業(yè)涉及農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、國(guó)際貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)等版塊，其中投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)作為集團(tuán)發(fā)展主方向。 2006 年，集團(tuán)制定了 以農(nóng)產(chǎn)品物流基地、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)為載體，以農(nóng)產(chǎn)品物流、經(jīng)營(yíng)、管理、營(yíng)銷服務(wù)為手段，實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的最佳流通，以流通促進(jìn)生產(chǎn)，最終幫助農(nóng)民富起來(lái)為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。 集團(tuán)從 2000年進(jìn)入農(nóng)產(chǎn)品流通行業(yè)，經(jīng)過(guò)多年 發(fā)展，在浙江、重慶等地有著 2 家“全國(guó)五十強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)”、“農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)”“商務(wù)部雙百市場(chǎng)”的國(guó)家 級(jí)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，及多家農(nóng)副產(chǎn)品物流配送公司、農(nóng)副產(chǎn)品零售終端菜市場(chǎng)。同時(shí)，公司也培育了 大批的優(yōu)秀人才，集團(tuán)董事長(zhǎng)徐金偉先生被共青團(tuán)中央與農(nóng)業(yè)部授予“全國(guó)農(nóng)村青年致富帶頭人”的稱號(hào)；總裁范斌先生多年來(lái)專注于商業(yè)連鎖投資與管理領(lǐng)域，有著扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；集團(tuán)常務(wù)副總裁滕峰先生被商務(wù)部評(píng)為“全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通十佳經(jīng)紀(jì)人”，集團(tuán)現(xiàn)已形成一支物流、營(yíng)銷、市場(chǎng)規(guī)劃的專業(yè)人 10 才隊(duì)伍。 （二） 1）浙江省衢州市冷凍廠、衢州農(nóng)貿(mào)城產(chǎn)業(yè)整合 2000年浙江 國(guó)有企業(yè) ）， 2002年 團(tuán)再次出資收購(gòu)浙江衢州農(nóng)貿(mào)城（原國(guó)有企業(yè)），實(shí)現(xiàn)了農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易與農(nóng)產(chǎn)品加工、冷藏產(chǎn)業(yè)的完美整合。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，衢州農(nóng)貿(mào)城已取得了驕人的成績(jī)，衢州農(nóng)貿(mào)城連續(xù)叁年被全國(guó)城市批發(fā)市場(chǎng)聯(lián)合會(huì)評(píng)為“五十強(qiáng)市場(chǎng)”，是“農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)”、商務(wù)部“雙百市場(chǎng)”，“浙江重點(diǎn)市場(chǎng)”，是國(guó)家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)、區(qū)級(jí)四級(jí)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)， 2007 年衢州農(nóng)貿(mào)城交易量191 萬(wàn)噸，交易額達(dá) 元，衢州農(nóng)貿(mào)城已由原來(lái)的地方性市場(chǎng)發(fā)展成為 浙、閩、贛、皖四省九地市農(nóng)副產(chǎn)品集散中心、交易中心、信息中心和價(jià)格形成中心。 2）重慶觀 音橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)改造提升 團(tuán)與重慶市政府共同出資 10 億元建設(shè)西南地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、集散能力最強(qiáng)的農(nóng)產(chǎn)品交易中心，已列入重慶十一五規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目已形成由重慶江北區(qū)區(qū)長(zhǎng)任組長(zhǎng)的上市小組，預(yù)計(jì)在于 2010 年，重慶觀音橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)將上市成功。（現(xiàn)有重慶觀音橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)是全國(guó)農(nóng)批市場(chǎng)交易規(guī)模最大的市場(chǎng)，占地 680畝， 2007 年交易額突破 90 億元。 11 目提出的背景 觀背景 （ 1） 隨著農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)及加工得到長(zhǎng)足發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品流通已成為人民安居、社會(huì)穩(wěn)定及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。中共中央及國(guó)務(wù)院發(fā)布文件中 共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村工作提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力若干政策的意見（中發(fā)【 2005】 1 號(hào)）對(duì)搞好集貿(mào)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)、農(nóng)產(chǎn)品流通及現(xiàn)代物流等方面作出了積極的指示，農(nóng)產(chǎn)品的拍賣、網(wǎng)上交易等新型流通方式開始被明確提出，農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也有了各種優(yōu)惠政策。 在文件中，中央明確指出：在繼續(xù)搞好集貿(mào)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)的同時(shí)，注重發(fā)揮期貨市場(chǎng)的作用，鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代物流、連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)等新型業(yè)態(tài)和流通方式。改造現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，發(fā)展經(jīng)紀(jì)人代理、農(nóng)產(chǎn)品拍賣、網(wǎng)上交易等方式，增強(qiáng)交易功能。加快建設(shè)冷藏和低溫 倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸為主的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈系統(tǒng)。重視發(fā)揮供銷合作社在農(nóng)產(chǎn)品流通和生產(chǎn)資料供應(yīng)等方面的作用。鼓勵(lì)郵政系統(tǒng)開展直接為農(nóng)民生產(chǎn)生活服務(wù)的連鎖配送業(yè)務(wù)。加強(qiáng)農(nóng)業(yè)信息化建設(shè)。氣象工作要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)的服務(wù)。各省、自治區(qū)、直轄市要加快開通整車運(yùn)輸鮮活農(nóng)產(chǎn)品的綠色通道，抓緊落實(shí)降低或免交車輛通行費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，并盡快實(shí)現(xiàn)省際互通。積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。要加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品檢驗(yàn)檢測(cè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高進(jìn)出境檢驗(yàn)檢疫裝備和檢測(cè)技術(shù)水平，增強(qiáng)防范和處理外來(lái)有害生物入侵的能力。加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全立法。近幾年，國(guó)家及各級(jí)政府先后出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠、扶 持政策和辦法，為農(nóng)業(yè) 12 產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境。 從我國(guó)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)及國(guó)家政策等宏觀方面顯示，農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)、流通、交易方式等方面將面臨一個(gè)全新的轉(zhuǎn)型和發(fā)展機(jī)會(huì)。因此，本項(xiàng)目的提出是符合國(guó)家有關(guān)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策。 （ 2） 我國(guó)的“三農(nóng)”問(wèn)題牽動(dòng)這整個(gè)社會(huì)，解決“三農(nóng)”問(wèn)題，已是迫在眉睫、刻不容緩的大事。而解決“三農(nóng)”問(wèn)題，農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程對(duì)其影響極大，建立大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，可以對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者有指導(dǎo)意義，對(duì)推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化意義極大。 在這樣的背景支持下，全國(guó)各地對(duì)建設(shè)大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)非常重視，并且已有成 功的先例，深圳布吉、山東壽光、河南商丘等地已建立起了大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，對(duì)當(dāng)?shù)啬酥羾?guó)內(nèi)各地的農(nóng)產(chǎn)品流通起到了積極的意義，對(duì)“三農(nóng)”問(wèn)題的解決極有幫助。 （ 3） 2005 年后，我國(guó)加入 過(guò)渡期結(jié)束，市場(chǎng)流通領(lǐng)域的批發(fā)、零售業(yè)務(wù)將全面對(duì)外開放。農(nóng)產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)的聯(lián)系進(jìn)一步緊密，將有更多的國(guó)內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品走出國(guó)門，參與國(guó)際貿(mào)易，同時(shí)，預(yù)計(jì)國(guó)外農(nóng)產(chǎn)品也將大量進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)流通，很大一部分將通過(guò)各地的批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行集散。 從宏觀背景看，建立 副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)是順應(yīng)社會(huì)發(fā)展潮流、符合國(guó)家方針政策和發(fā)展戰(zhàn)略的，具 有極大的發(fā)展前景。 觀背景 1、 十一五規(guī)劃綱要中指出 ：要 推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)， 促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效農(nóng)民增收 ； 以工業(yè)的理念發(fā)展農(nóng)業(yè)，積極培育一批經(jīng)營(yíng)規(guī) 13 模大、具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和帶動(dòng)力的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè) ； 完善農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系，加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量管理 ； 按照 “大商貿(mào)、大流通、大市場(chǎng)、大產(chǎn)業(yè) ”理念 ， 大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè) ， 建設(shè)一批有產(chǎn)業(yè)支撐、特色鮮明、輻射能力強(qiáng)的物流中心和批發(fā)市場(chǎng)，重點(diǎn)建設(shè)大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，形成農(nóng)副產(chǎn)品集散地之一 2、 城市居民消費(fèi)觀念和方式發(fā)生了深刻的變化，迫切要求城市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行改造提升。 隨著 城市的 加快發(fā)展及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入快速提高，城鄉(xiāng)居民生活消費(fèi)水平迅速提供，對(duì)食品安全的要求也越來(lái)越嚴(yán)格。同時(shí)，在人們生活中扮演重要角色的城市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)開始暴露出諸多弊端，其進(jìn)貨渠道廣而雜，規(guī)范管理難度大，環(huán)境差、秩序亂，服務(wù)差、產(chǎn)品劣以及偷稅漏稅等問(wèn)題逐步顯示出來(lái)，其改造和提升已擺上了議事日程。 3、 大型跨國(guó)商貿(mào)流通企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及理念，對(duì)城市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)提出了挑戰(zhàn)。 近年來(lái)， 先后引進(jìn)大型購(gòu)物中心，新的營(yíng)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)理念推動(dòng)了該市商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展，特別是生鮮農(nóng)副產(chǎn)品進(jìn)入超市，生鮮農(nóng)副產(chǎn)品超市化營(yíng)銷一方面占據(jù)了 相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，對(duì)城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形成了“擠壓”；另一方面，這種消費(fèi)方式較好地滿足了人們生活節(jié)奏加快的要求和對(duì)這些新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念和城市居民心的消費(fèi)觀念，都對(duì)原有城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形成巨大沖擊。城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造建設(shè)，已逐漸成為發(fā)展的必然和迫切要求。 4、 政府整頓市場(chǎng)秩序和治理“餐桌污染”。 城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)問(wèn)題一直是 14 群眾關(guān)心的話題，也是政府的一塊“心病”。有些市場(chǎng)甚至成為“假冒偽劣的集散地、偷稅漏稅的特區(qū)、藏污納垢的天堂、執(zhí)法部門不能進(jìn)入的度地王國(guó)”，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市是容貌。政府為了順應(yīng)改革的趨勢(shì)，本著進(jìn)一步提升商 貿(mào)興業(yè)檔次、加速推進(jìn)流通現(xiàn)代化進(jìn)程、降低生鮮食品流通成本、規(guī)范生鮮農(nóng)副產(chǎn)品營(yíng)銷、提升農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)態(tài)和服務(wù)水平、治理“餐桌污染”、防止稅源流失、提高城市環(huán)衛(wèi)水平的指導(dǎo)精神。 目建設(shè)的必要性與意義 規(guī)劃發(fā)展的需要 由于 地理位置優(yōu)越，幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城區(qū)不斷擴(kuò)展，市區(qū)人口不斷增加， 2007 年 年末，全市戶籍人口 213。 7 萬(wàn)人 ， 其中市區(qū) 90 多 萬(wàn)人。 預(yù)計(jì) 2010 年年 ， 市市 區(qū)區(qū) 人人 口口 100 萬(wàn)萬(wàn) ， 城城 市市 化化 水水 平平為為 62%； 近近 年年 來(lái)來(lái) 外外 來(lái)來(lái) 人人 口口 也也 快快 速速 增增 加加 。 隨隨 著著 城城 鎮(zhèn)鎮(zhèn) 人人 口口 的的 增增 加加 和和 城城 市市建建 設(shè)設(shè) 的的 不不 斷斷 發(fā)發(fā) 展展 ， 人人 口口 居居 住住 的的 布布 局局 也也 發(fā)發(fā) 生生 了了 變變 化化 ， 原原 有有 的的 農(nóng)農(nóng) 產(chǎn)產(chǎn) 品品市市 場(chǎng)場(chǎng) 布布 局局 與與 現(xiàn)現(xiàn) 實(shí)實(shí) 需需 要要 的的 矛矛 盾盾 日日 益益 突突 出出 ， 需需 要要 進(jìn)進(jìn) 行行 全全 市市 的的 整整 體體 規(guī)規(guī) 劃劃和和 布布 局局 。 十 一一 五五 規(guī)規(guī) 劃劃 綱綱 要要 明明 確確 提提 出出 要要 按照 “大商貿(mào)、大流通、大市場(chǎng)、大產(chǎn)業(yè) ”理念 ， 大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè) ， 建設(shè)一批有產(chǎn)業(yè)支撐、特色鮮明、輻射能力強(qiáng)的物流中心和批發(fā)市場(chǎng)，重點(diǎn)建設(shè)大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，形成農(nóng)副產(chǎn)品集散地之一 。 民生活水平的提高對(duì)吃上放心菜、放心肉的要求 隨著 人民生活水平的逐步提高，對(duì)關(guān)系到日常生活的糧、油、肉、禽、蛋、菜、果品等食品購(gòu)買的方便、環(huán)境無(wú)公害、無(wú)假冒 15 偽劣購(gòu)貨環(huán)境提出了更高的要求。而目前農(nóng)產(chǎn)品銷售市場(chǎng)多以傳統(tǒng)式的 攤販銷售為主，消費(fèi)環(huán)境教差，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的終端銷售中的肉、菜的質(zhì)量不能保障，或多或少均存在“短斤少兩”的問(wèn)題，消費(fèi)者只能被動(dòng)的接受這樣的農(nóng)產(chǎn)品銷售。 而通過(guò)本項(xiàng)目的建設(shè)，將使農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)準(zhǔn)入得到有力的監(jiān)測(cè)和檢驗(yàn)，并通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化加工和配送，使放心菜、放心肉有序地配送到銷售終端，讓消費(fèi)者因沒有選擇權(quán)而吃上不合格的肉、菜的局面得到終結(jié)。這也是市政府 “餐桌治污”工程和“食品安全工程”得以順利實(shí)施、成功實(shí)施的保證之一。 動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的要求 農(nóng)產(chǎn)品豐富，交通發(fā)達(dá)，建設(shè)大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，易于發(fā)揮 其在農(nóng)產(chǎn)品集散交易、價(jià)格發(fā)現(xiàn)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、信息傳播、農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量檢測(cè)、市場(chǎng)配套服務(wù)等方面的功能，引導(dǎo)帶動(dòng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。信息在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下對(duì)農(nóng)業(yè)發(fā)展起著日益重要的作用，特別是在引導(dǎo)農(nóng)民生產(chǎn)，幫助農(nóng)產(chǎn)品銷售方面的作用越來(lái)越突出，批發(fā)市場(chǎng)信息、物流、交易功能為一體，本項(xiàng)目建成后將以信息化帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，提高農(nóng)業(yè)市場(chǎng)流通效率，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)民素質(zhì)水平，并促進(jìn)特色區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局的形成，從而帶動(dòng) 業(yè)的發(fā)展。 本項(xiàng)目的建設(shè)，為 農(nóng)產(chǎn)品銷售和保鮮創(chuàng)造條件，使生產(chǎn)者、加工者、銷售者、消費(fèi) 者能把握市場(chǎng)的脈搏，及時(shí)掌握供求信息，疏通產(chǎn)品銷路，充分利用網(wǎng)絡(luò)渠道和信息，使用電子商務(wù)，開展網(wǎng)上交 16 易，各地產(chǎn)品經(jīng)批發(fā)市場(chǎng)集散交易后，籍水路、陸路分銷到周邊城市及全國(guó)各地，促進(jìn) 色農(nóng)產(chǎn)品生活走上產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路。 強(qiáng)農(nóng)民市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的要求 加入 ，面對(duì)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)開放，要不斷增強(qiáng)農(nóng)民的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高產(chǎn)品質(zhì)量，而提高產(chǎn)品質(zhì)量的核心，就是要按標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范進(jìn)行生產(chǎn)。批發(fā)市場(chǎng)以“公司 +基地 +農(nóng)戶”的方式，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，圍繞區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，從產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后和產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行系列開發(fā)，實(shí)行產(chǎn)供銷、農(nóng)工商結(jié) 合，把農(nóng)民、龍頭企業(yè)和市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)，形成經(jīng)濟(jì)利益共同體，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。一是面對(duì)分散的一家一戶小農(nóng)經(jīng)濟(jì)和傳統(tǒng)落后技術(shù)，把規(guī)范化高新技術(shù)傳授給農(nóng)民，使其按照規(guī)范化技術(shù)操作，生產(chǎn)出符合市場(chǎng)，特別是符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的高質(zhì)量產(chǎn)品；二是面對(duì)龍頭企業(yè)技術(shù)不規(guī)范、產(chǎn)品質(zhì)量低、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱、經(jīng)濟(jì)效益低的實(shí)際，進(jìn)行技術(shù)改造，實(shí)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)。 應(yīng)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，參與國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要 近年來(lái)，網(wǎng)上交易正飛速向前發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)已廣泛使用，進(jìn)入尋常百姓家。全球現(xiàn)已有超過(guò) 70%的大企業(yè)基于 交易；在不久 的將來(lái)農(nóng)副產(chǎn)品的網(wǎng)上交易亦會(huì)成為主要的交易方式。在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，誰(shuí)先搶占市場(chǎng)，誰(shuí)就占據(jù)市場(chǎng)的制高點(diǎn) 一個(gè)整體有序的動(dòng)作機(jī)制和農(nóng)副產(chǎn)品的調(diào)動(dòng)權(quán)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展和我國(guó)對(duì)外開放力度的加大，我國(guó)加入世界貿(mào)易組織（ ，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)將面臨一個(gè)全新的環(huán)境，我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品將參與國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品的直接競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目通過(guò)一個(gè)建立一個(gè)以信息網(wǎng)絡(luò)為導(dǎo)向，實(shí)物交易為依托，新型、高 17 起點(diǎn)、輻射區(qū)域廣、貨流量大、動(dòng)作規(guī)范的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)將 散的農(nóng)副產(chǎn)品集結(jié)為一體，有利于參與國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，有助于 名、特、優(yōu)農(nóng)產(chǎn) 品有序的走出 向全國(guó)、走向世界。 快 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要 本項(xiàng)目的建設(shè)是 加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展契機(jī)。批發(fā)市場(chǎng)建成啟用后，將使 成為區(qū)域商流、物流、資金流及通信信息中心，從而帶動(dòng)與其相關(guān)的餐飲、旅游、公交、郵電以及經(jīng)商所必須的倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，逐漸提高其在一、二、三產(chǎn)業(yè)中的比重，使 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更趨于合理。 高食品安全，有效治理“餐桌污染”的需要 由企業(yè)對(duì)市場(chǎng)實(shí)行規(guī)范管理、統(tǒng)一合理配置資源，企業(yè)法人接受政府、社會(huì)和消費(fèi)者的監(jiān)督，承擔(dān)法律責(zé)任。解決農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)目 前存在的蔬菜有殘留農(nóng)藥、豬肉有“瘦肉精”、水產(chǎn)品浸泡福爾馬林等食品安全及食品質(zhì)量問(wèn)題，有效保證了蔬菜副食品衛(wèi)生質(zhì)量。此外，同時(shí)也有利于專項(xiàng)檢查和打假活動(dòng)的開展，使假冒偽劣產(chǎn)品難以進(jìn)入市場(chǎng)。 加社會(huì)就業(yè) 一個(gè)市場(chǎng)的建設(shè)，可以在解決就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力方面起到了橋梁紐帶作用。市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)非常明顯，可以帶動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷，旅館、餐飲、娛樂、運(yùn)輸、通訊、郵電，金融等產(chǎn)業(yè)的集聚，為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。如市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶及雇傭人員，經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍， 18 旅館、餐飲、娛樂、運(yùn)輸、通訊、郵電，金融產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員等。 化城市居民購(gòu)物環(huán)境，改善城市市容市貌，美化城市生活環(huán)境 通過(guò)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，可以將散落在 各處的農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)整合到新市場(chǎng)，促使對(duì)占道經(jīng)營(yíng)的取締，做到“還路于民”，不僅改善城市衛(wèi)生，而且有利于改善城市社區(qū)的交通狀況，提升了城市的檔次和品位；同時(shí)通過(guò)現(xiàn)代化的管理，充分發(fā)揮新市場(chǎng)先進(jìn)設(shè)施的作用，營(yíng)造一個(gè)潔凈衛(wèi)生，安全有序的經(jīng)營(yíng)購(gòu)物環(huán)境，從而優(yōu)化城市居民購(gòu)物環(huán)境，改善城市市容市貌，美化城市生活環(huán)境。 19 第三章 市場(chǎng)需求分析與建設(shè)規(guī)模 場(chǎng)需求分析 國(guó)內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 發(fā)展現(xiàn)狀 a. 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的基本情況 我國(guó)的批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)成為農(nóng)產(chǎn)品流通的主渠道。 我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展起步于 20 世紀(jì) 80 年代中期，經(jīng)過(guò)十五六年的建設(shè)，截止到 2001 年底，全國(guó)有各類農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 5000 多個(gè)，元，覆蓋了所有大中小城市和農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)區(qū)，構(gòu)筑起貫通全國(guó)城鄉(xiāng)的農(nóng)副產(chǎn)品流通大動(dòng)脈。目前，大中城市消費(fèi)鮮活農(nóng)產(chǎn)品的 50% 70%是批發(fā)市場(chǎng)提供的，批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展，為搞活農(nóng)產(chǎn)品流通，增加農(nóng)民收入，豐富城鎮(zhèn)居民的“菜籃子”和“果盤子”，發(fā)揮了重要作用，為我國(guó)步入小康社會(huì)做出了重要的貢 獻(xiàn)。 涌現(xiàn)出一批在全國(guó)具有較強(qiáng)輻射能力的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。 北方的山東壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)和南方的深圳布吉蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，它們年銷售額都超過(guò) 100 億元，市場(chǎng)輻射半徑大，具有較強(qiáng)的交易和集散、價(jià)格發(fā)現(xiàn)和形成、信息傳遞、物流配送、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、資本運(yùn)營(yíng)等能力。它們不斷地學(xué)習(xí)和引入國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和交易技術(shù)，并積極地構(gòu)架互通國(guó)際市場(chǎng)的橋梁，成為該行業(yè)的龍頭企業(yè)。不僅對(duì)推動(dòng)區(qū)域農(nóng)業(yè)化經(jīng)營(yíng)發(fā)揮作用，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且實(shí)現(xiàn)了以市場(chǎng)配置資源，以消費(fèi)引導(dǎo)生產(chǎn)，幫助政府調(diào)控市場(chǎng)的有效載體。 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的服務(wù)功能在不斷延伸。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，批發(fā)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，一些市場(chǎng)適應(yīng)形式需要，不斷加強(qiáng) 20 軟件、硬件配套實(shí)施的建設(shè)，完善服務(wù)范圍和功能。它們不僅加強(qiáng)交易場(chǎng)地的管理，還逐步開展農(nóng)產(chǎn)品包裝、貯藏、運(yùn)輸以及信息傳遞、代理結(jié)算等配套服務(wù)。有的還建立了農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地和加工配送中心，開辦連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷一體化的產(chǎn)業(yè)化管理運(yùn)作。 現(xiàn)代化交易技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管理方式在部分農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)中得到了應(yīng)用。 有些市場(chǎng)建立了全國(guó)范圍的信息網(wǎng)絡(luò)，從農(nóng)產(chǎn)品種植養(yǎng)殖基地和各地方批發(fā)市場(chǎng)搜集農(nóng)產(chǎn)品的品種、價(jià)格、存量、需求量等信息，向全國(guó)發(fā)布，指導(dǎo) 物流供應(yīng)。有些市場(chǎng)引入了國(guó)外農(nóng)產(chǎn)品拍賣交易的技術(shù)，采用經(jīng)紀(jì)人制度，使價(jià)格機(jī)制更加靈活高效。有些市場(chǎng)大力發(fā)展電子商務(wù)系統(tǒng)，增強(qiáng)電子交易結(jié)算和物流配送能力，努力成為虛擬農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的贏家。從總體來(lái)將，它們是敢于沖浪的極少數(shù)，但對(duì)于推進(jìn)批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)代化建設(shè)的作用卻十分顯著。 b. 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)存在主要問(wèn)題 缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不夠合理。 我國(guó)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，是伴隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展起來(lái)的。通常是誰(shuí)有錢、有地，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，甚至只是在工商部門登記注冊(cè)，一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)就辦起來(lái)了。由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，批發(fā)市場(chǎng)布局不合理。從 全國(guó)范圍看，這種不合理主要體現(xiàn)在中西部地區(qū)與東部沿海地區(qū)、產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)與銷地批發(fā)市場(chǎng)之間的差距上。 經(jīng)營(yíng)設(shè)施簡(jiǎn)陋，管理秩序混亂。 許多農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后，軟件設(shè)施不配套，加之由于部分管理人員素質(zhì)比較低，管理松散，不能及時(shí)制止和糾正市場(chǎng)中的不法行為，使得有些市場(chǎng)上欺行霸 21 市、哄抬物價(jià)、強(qiáng)買強(qiáng)賣等大量違法形象時(shí)有發(fā)生；有些批發(fā)市場(chǎng)擅自擴(kuò)大場(chǎng)界，重收費(fèi)，輕管理，衛(wèi)生條件很差，污水淤積路面，爛菜堆在路邊；有些批發(fā)市場(chǎng)缺乏儲(chǔ)藏保鮮設(shè)施，變質(zhì)發(fā)霉的氣味令人惡心；有些批發(fā)市場(chǎng)交易設(shè)備粗糙，成為偷斤 少兩的幫兇，損害了消費(fèi)者的利益；有些批發(fā)市場(chǎng)人員混雜，不法行為叢生，成為各類假冒偽劣產(chǎn)品的集散地，商販偷稅漏稅的庇護(hù)所，不法分子的保護(hù)傘。 信息渠道不暢通，交易手段落后，服務(wù)功能不完善。 許多地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)缺少必要的信息設(shè)備，農(nóng)產(chǎn)品供求脫節(jié)，價(jià)格波動(dòng)紊亂。一些投機(jī)商利用批發(fā)市場(chǎng)不能提供信息服務(wù)的弱點(diǎn)，捏造信息，在批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)大肆宣傳，欺騙顧客，操縱價(jià)格，賺取暴利。投機(jī)商得逞的另一個(gè)原因是我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)普遍采用的攤位式面對(duì)面即時(shí)現(xiàn)金交易。這使假幣假票據(jù)有了可乘之機(jī)，缺斤少兩、欺行霸市、 哄抬物價(jià)、強(qiáng)買強(qiáng)賣等行為屢屢得逞。 地對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品的消費(fèi)需求日益加大，農(nóng)副產(chǎn)品交易十分活躍。 2007 年 區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，比上年增長(zhǎng) 增速為近 9 年來(lái)新高，比上年提高 百分點(diǎn)。人均生產(chǎn)總值 12675元，比上年增長(zhǎng) 全年城市居民人均可支配收入 11644元，比上年增長(zhǎng) 人均消費(fèi)支出 1元，比上年增長(zhǎng) 農(nóng)村居民人均純收入 3374 元，比上年增長(zhǎng) 人均生活費(fèi)支出 2469 元 ，比 22 上年增長(zhǎng) 城市居民和農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)分別為 全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 元，比上年增長(zhǎng) 農(nóng)副產(chǎn)品作為人生活的日常性必須品的需求市場(chǎng)也巨大 ，據(jù)調(diào)查 2007年 0億元左右。 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)是現(xiàn)階段我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通的主要渠道，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)的好壞，直接影響著當(dāng)?shù)匕傩盏牟嘶@子，及其對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展也有著直接重大影響。目前， 區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為： 1、現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)硬 件設(shè)施落后 現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)硬件設(shè)施落后主要表現(xiàn)為： 1）現(xiàn)有 四馬路果品批發(fā)市場(chǎng)、中瑞農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 等 市場(chǎng)大多為規(guī)模小且布局不合理，無(wú)論在選址、交通和建設(shè)方面，都已不適應(yīng)市場(chǎng)功能的發(fā)揮。 其中規(guī)模最大的 批發(fā) 市場(chǎng)僅 80 畝左右、果品市場(chǎng)在 3 畝左右、水產(chǎn)市場(chǎng)在 5 畝左右，單個(gè)市場(chǎng)規(guī)模都較??； 2）農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易和物流基礎(chǔ)設(shè)施不足且陳舊，現(xiàn)有市場(chǎng)的設(shè)施多為傳統(tǒng)簡(jiǎn)陋的大棚或露天堆放，缺乏與鮮活商品新鮮度、安全性的消費(fèi)要求，由于市場(chǎng)建造多年，缺少更新維護(hù)市場(chǎng)硬件設(shè)施破舊，比如果品批發(fā)市場(chǎng)與水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng) 80%以上的交易建筑物 以簡(jiǎn)易房與大棚結(jié)構(gòu)為主； 3）現(xiàn)有交易市場(chǎng)，不適應(yīng)現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品流通對(duì)物流或配送設(shè)施的要求，多數(shù)沒有分貨、加工等功能，已不適應(yīng)現(xiàn)代城市化發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品流通的需要。 2、 現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理軟件落后 23 現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理軟件落后，主要表現(xiàn)為： 1）現(xiàn)有市場(chǎng)交易方式和管理方法，已不適應(yīng)向現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展的需要； 2）現(xiàn)有交易市場(chǎng)缺少熟悉現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品交易管理的專業(yè)人才。 以上現(xiàn)狀，一方面直接造成市場(chǎng)整體輻射力弱，經(jīng)營(yíng)成本高與采購(gòu)不便利等情況，另一方面各市場(chǎng)帶來(lái)的車流、人流、物流對(duì)百姓生活、城市秩 序等都會(huì)造成一定的影響，對(duì) 容市貌及城市品味提升有重要的負(fù)面影響。所以， 按 00 萬(wàn)計(jì)，日人均消費(fèi)蔬菜 果 克，水產(chǎn)、肉、蛋類 克，年消費(fèi)蔬菜 果 產(chǎn)肉類 計(jì) 噸；按 13 萬(wàn)計(jì)，年消費(fèi)蔬菜 噸，水果 噸，水產(chǎn)肉類 噸，合計(jì) 2007 年主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量 單位：萬(wàn)噸 產(chǎn)品名 稱 絕對(duì)數(shù) 比上年增減 % 糧食 夏糧 糧 料 花生 菜籽 花 菜 24 水果 類 蛋 產(chǎn)品 項(xiàng)目定位、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目定位 以建設(shè) 菜籃子工程，保障 100 多萬(wàn)市民農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)為首要任務(wù)，繼而形成以 中 心周邊 100 公里區(qū)域內(nèi)，農(nóng)副產(chǎn)品的集散、交易、價(jià)格形成與信息中心。 設(shè)規(guī)模 根據(jù)對(duì) 現(xiàn)有水果、水產(chǎn)等農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合對(duì) 產(chǎn)品消費(fèi)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，并考慮到本地農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)發(fā)展等各種綜合因素，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模擬定占地面積 200 畝，建筑面積 101055 。 設(shè)內(nèi)容 1. 交易區(qū) 包括水果、水產(chǎn)及凍品、綜合交易大廳，建筑面積 45847 。 2. 物流區(qū) 包括大型冷庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)加工配送區(qū)、調(diào)度室、大小停車場(chǎng)，建筑面積37160 ,其中停車場(chǎng)面積 23860 。 3. 配套區(qū) 包括銀行、電信、餐飲、旅館、星級(jí)酒店、沿街商業(yè)房 ，建筑面積37788 。 4. 公共設(shè)施 25 包括辦公行政綜合樓（含辦公、安全監(jiān)控、檢驗(yàn)檢測(cè)、電子結(jié)算等）、垃圾處理中心、公共廁所，建筑面積 4120 。 26 第四章 建設(shè)條件和場(chǎng)址 理位置和區(qū)域優(yōu)勢(shì) 理位置 位于安徽省北部，東經(jīng) 116 度 23 分 117 度 02 分，北緯 33度 16 分 34 度 14 分之間。地處華東地區(qū)腹地，蘇、魯、豫、皖四省之交，北接蕭縣，南臨蒙城，東與宿州比鄰，西連渦陽(yáng)和河南永城。位優(yōu)勢(shì) 安徽距離淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市徐州最近的 城市，是安徽離出海口最近的城市之一，也是距離未來(lái)中俄聯(lián)合建設(shè)歐亞大陸橋最近的城市。京福高速、連霍高速的貫通，京滬高速鐵路的修建，進(jìn)一步改善了 的交通條件， 東西互補(bǔ)、南北交融的區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐步提升 。 址 劃 項(xiàng)目規(guī)劃用地位于 相山區(qū)， 位于人民路西側(cè)， 101 省道以南，202 省道以西。處于整體相山城區(qū)的腰部。 是 政府、相山區(qū)政府規(guī)劃物流園區(qū)用地，項(xiàng)目用地符合當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃。 礎(chǔ)設(shè)施 交通： 城市主干道人民西路將項(xiàng)目地與城市緊密相連，且毗鄰 101省道、 202 省道，交通便利。 供電供水通訊等方面政府承諾保證。 然條件 項(xiàng)目用地地勢(shì)平坦， 地勢(shì)由西北向東南傾斜，海拔在 1540 米 27 之間，坡降為萬(wàn)分之十一。地貌以平原為主以寒武和奧陶系地層形成的山丘，分兩列由東北向西南延伸 。 地處北溫帶，屬北方型大陸性氣候與濕潤(rùn)性氣候之間的季風(fēng)氣候。氣候溫和、四季分明、無(wú)霜期 202天。 28 第五章 工程技術(shù)方案 項(xiàng)目組成 內(nèi)容 預(yù)計(jì) 2014 年交易額（萬(wàn)元） 固定經(jīng)營(yíng)戶（戶） 占地面積（平米） 層數(shù) 建筑面 積 交易區(qū)小計(jì) 258， 000 609 27,431 45,847 其中 蔬菜 90， 000 160 9， 015 1 9， 015 水果 76， 000 110 6， 144 2 12， 288 水產(chǎn) 12， 000 72 4， 080 2 8， 160 副食、日用 25， 000 100 4096 2 8， 192 糧油、干貨 25， 000 67 2048 2 4， 096 綜合 20， 000 100 2048 2 4， 096 配套服務(wù)小計(jì) 186 38， 248 53,968 其中 大型冷庫(kù) 1 60， 40 1 6， 040 倉(cāng)儲(chǔ)、加工、配送中心 1 3， 000 1 3， 000 調(diào)度室 80 2， 130 2 4， 260 銀行 2 180 2 360 電信 1 120 2 240 商務(wù) 1 1280 5 6， 400 餐飲 60 540 5 2， 700 旅館 40 640 5 3， 200 娛樂 10 540 5 2， 700 星級(jí)酒店 1， 140 6 6， 840 綜合樓 2， 148 6 12， 888 沿街商業(yè)房 2， 670 2 5， 340 停車場(chǎng)（大 車） 1 20， 060 1 0 停車場(chǎng)（小車） 2 3， 800 1 0 市場(chǎng)公共設(shè)施小計(jì) 9 620 1， 240 其中 辦公行政 1 綜合樓內(nèi) 2000 安全監(jiān)控中心 1 240 檢驗(yàn)檢測(cè)中心 1 400 電子結(jié)算中心 1 240 垃圾處理中心 1 150 2 300 公共廁所 3 個(gè) 270 2 540 配電房 1 200 2 400 合計(jì) 258， 000 717 66,299 101,055 29 項(xiàng)目用地面積： 133， 334 平米；占地： 66， 290 平米； 建筑面積： 101，055 平米；建筑密度： 積率： 技術(shù)方案 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，遠(yuǎn)景目標(biāo)在于建立 農(nóng)產(chǎn)品銷售終端的供應(yīng)母體，并成為輻射周邊 100 公里的區(qū)域大型農(nóng)產(chǎn)品流通中心。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期以建設(shè) 菜籃子工程，保障 100 萬(wàn)市民農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)為基礎(chǔ)，逐漸搬遷現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，加強(qiáng)本項(xiàng)目的批發(fā)交易市場(chǎng)的規(guī)模化，并進(jìn)一步拓寬經(jīng)營(yíng)道路。 （一）市場(chǎng) 5 年（ 2010）運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 1、一期市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)任務(wù) 形成以 相山區(qū)為中心，周邊 100公里縣、市 區(qū)域性市場(chǎng) ，以及形成該區(qū)域內(nèi)農(nóng)副產(chǎn)品的集散、交易、價(jià)格形成與信息中心。 2、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)目標(biāo) 到 2010 年建立功能完善、設(shè)施先進(jìn)、管理科學(xué)的現(xiàn)代化大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。 到 2014 年，擁有固定商戶 609 戶，實(shí)現(xiàn)交易量 120萬(wàn)噸，交易額達(dá) 258000 萬(wàn)元。 （二）市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)實(shí)施 1）立“市” 整合現(xiàn)有 果、副食、花卉、肉類、家禽、干等批 30 發(fā)版塊，形成集中、規(guī)模、現(xiàn)代化的農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)，如何整合，是立“市”首要做好的事情。 以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段吸引為主，通過(guò)新建市場(chǎng)出臺(tái)相關(guān)“放水養(yǎng)魚”政 策，讓農(nóng)戶與販銷戶真正得到實(shí)惠。以及積極做好交易市場(chǎng)自身的營(yíng)銷工作，促成場(chǎng)內(nèi)交易價(jià)格高、交易速度快兩大優(yōu)勢(shì)的形成，讓進(jìn)場(chǎng)的商戶在交易過(guò)程中分享到農(nóng)產(chǎn)品流通的效益。 通過(guò)控股、合作、合資等方式與現(xiàn)有市場(chǎng)投資主體展開全方位合作，來(lái)打通經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)整合的捷徑。 以當(dāng)?shù)卣暮暧^行政手段引導(dǎo)為輔，通過(guò)當(dāng)?shù)卣畬?duì)進(jìn)場(chǎng)交易者制定相關(guān)政策，鼓勵(lì)其進(jìn)場(chǎng)交易。如開放綠色通道、減免交易稅費(fèi)等以及限制馬路市場(chǎng)交易及其他場(chǎng)地交易等相關(guān)政策與措施。以及積極幫助協(xié)調(diào)與現(xiàn)有市場(chǎng)投資主體間的整合工作。 2）興“市” 如何讓交易市場(chǎng)保持持 久繁榮是做好市場(chǎng)永恒的主題。服務(wù)理念加強(qiáng)、市場(chǎng)功能完善、信息化應(yīng)用三大手段的實(shí)施，為市場(chǎng)持久繁榮保駕護(hù)航。 服務(wù)理念加強(qiáng) 以“幫助經(jīng)營(yíng)戶成功”為市場(chǎng)工作指導(dǎo)思想，市場(chǎng)與經(jīng)營(yíng)戶形成“命運(yùn)相連、利益共贏”的關(guān)系，通過(guò)“規(guī)范化、流程化、書面化”的工作標(biāo)準(zhǔn)做好經(jīng)營(yíng)戶的服務(wù)工作。 市場(chǎng)功能完善 從傳統(tǒng)交易市場(chǎng)提供交易場(chǎng)地服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┺r(nóng)副產(chǎn)品物流服 31 務(wù)，由原來(lái)僅提供交易場(chǎng)地為主的服務(wù)功能轉(zhuǎn)變?yōu)闉檗r(nóng)副產(chǎn)品提供展示、檢測(cè)、交易、冷藏、裝卸、配送的物流系統(tǒng)服務(wù)功能。 信息化應(yīng)用 利用外部成熟的信息化技術(shù)，通過(guò)市場(chǎng)的電子 統(tǒng)一結(jié)算與電子商務(wù)的建立與實(shí)施 ,來(lái)構(gòu)建市場(chǎng)的信息化系統(tǒng)。通過(guò)電子統(tǒng)一結(jié)算的應(yīng)用來(lái)提高交易效率，通過(guò)電子商務(wù)的推廣來(lái)帶動(dòng)農(nóng)副產(chǎn)品全國(guó)甚至全球的營(yíng)銷。 3）亮“市” 副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)的品牌建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，首先市場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)要有前瞻性，保證硬件設(shè)施先進(jìn)性， 10 年內(nèi)國(guó)內(nèi)不落后；其次市場(chǎng)的管理要有先進(jìn)性，要以獨(dú)具 導(dǎo)入 理體系為契機(jī)，培養(yǎng)引進(jìn)高素質(zhì)的農(nóng)批市場(chǎng)管理人才，充分發(fā)揮先進(jìn)硬件設(shè)施的作用，打造一個(gè)潔凈衛(wèi)生、秩序井然、交易安全、商品安全的文明 規(guī)范市場(chǎng)；第三市場(chǎng)品牌營(yíng)銷要有高起點(diǎn)，要充分利用 團(tuán)在行業(yè)中的各種資源優(yōu)勢(shì)，把市場(chǎng)建設(shè)成為農(nóng)業(yè)部“定點(diǎn)市場(chǎng)”、商務(wù)部“雙百市場(chǎng)”，躋身全國(guó)農(nóng)批市場(chǎng) 50強(qiáng)；第四市場(chǎng)發(fā)展要有開拓性，要抓住機(jī)遇，創(chuàng)造條件把市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)延伸的國(guó)外，融入國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)。 5 2 2信息系統(tǒng) 詳見第六章信息系統(tǒng)建設(shè)章節(jié) 5 2 3 檢測(cè)系統(tǒng) 32 1建設(shè)內(nèi)容 （ 1） 土建工程建設(shè)筑面積 400 平方米。包括樣品室 20 平方米，試劑庫(kù)（試劑盒、標(biāo)品、常規(guī)試劑） 10 平方米，感官檢測(cè)室 20 平方米。檢測(cè)前處理室 20 平方米（分畜禽產(chǎn)品、水產(chǎn)品、水果及蔬菜等三 個(gè)前處理室）。檢測(cè)實(shí)驗(yàn)室 100 平方米（包括液相色普室、氣相色普色室、原子吸收分光光度計(jì)、原子熒光儀室等大型儀器室，每臺(tái)儀器檢測(cè)項(xiàng)目相對(duì)固定，避免交叉污染），氣體儲(chǔ)藏室15 平方米，廢棄物處理間 15 平方米，洗滌室 15 平方米，辦公用房 60 平方米。（ 2）配套設(shè)施和儀器設(shè)備。具體設(shè)備詳見表 5 2檢測(cè)項(xiàng)目 a蔬菜、水果檢測(cè)項(xiàng)目：主要檢測(cè)農(nóng)藥殘毒和農(nóng)藥殘留。包括甲胺磷、乙酰甲胺磷、氧化樂果、甲拌磷、對(duì)硫磷、甲基對(duì)硫磷、樂果、敵敵畏、敵百蟲。毒死蜱、倍硫磷、殺螟硫磷、辛硫磷、亞胺硫磷、氯氟菊酯、溴氰菊酯、氰戊菊酯 、氟氰戊菊酯、氯氟氰菊酯、聯(lián)苯菊酯、甲氰菊酯、抗蚜威、甲萘威、滅多威、克百危、百菌清、甲霜靈、三唑酮等。 b畜禽產(chǎn)品檢測(cè)項(xiàng)目：（ 1）獸藥殘留檢測(cè)：鹽酸克倫特羅（篩選及確證）、氯素（篩選及確證）、土霉素、金霉素、四環(huán)素、磺胺、伊維菌素等。（ 2）農(nóng)藥殘檢測(cè)：六六六、 機(jī)磷等。（ 3）常規(guī)理化檢測(cè)：揮發(fā)性鹽基氮、重金屬項(xiàng)目等。（ 4）感觀檢測(cè)：注水肉、登記評(píng)定等。（ 5）常見寄生蟲等。 C水產(chǎn)品檢測(cè)項(xiàng)目和效率見