海南省海口市的房地產.doc

海南省?？谑械姆康禺a商業(yè)市場調查報告前 言2003年3月12日至3月17日對海南省海口市的房地產、商業(yè)市場進行了市場調查研究。目的是為?？谑写笸芬瑯溟T廣場地產項目作全面、客觀、準確的市場數(shù)據統(tǒng)計和市場狀況概括，力求使這些素材具有典型性和代表性，為項目做出科學、合理的決策和定位提供理論依據。由于時間關系，本案主要采用走訪詢問和收集相關資料的方式開展調研工作。一、宏觀經濟1、城市概況：地理環(huán)境：?？谑形挥诤Ｄ蠉u的北部。北瀕瓊州海峽，隔18海里與大陸相望。海口市屬濱海地區(qū)，地質主要由新老沉積物構造。地形主要為濱海平原，地勢低平，南高北低。城市原有總面積244.55平方公里，規(guī)劃面積1127平方公里，城市建成區(qū)面積34平方公里，城區(qū)人口多萬。氣候條件：?？谑械靥幍途暥葻釒П本墸瑢偌撅L性熱氣候區(qū)。海口市年平均氣溫23.8,最高平均氣溫28.0，最低平均氣溫18.8。城市規(guī)劃：2002年11月4日經國務院批復，海口市進行了行政區(qū)劃調整。撤消瓊山市，撤消?？谑行阌^(qū)、新華區(qū)、振東區(qū)。以原瓊山市和?？谑性阌^(qū)、新華區(qū)、振東區(qū)的行政區(qū)域，設立?？谑行阌^(qū)、龍華區(qū)、瓊山區(qū)、美蘭區(qū)。調整后的?？谑腥丝趯⒂稍瓉淼?0多萬增加到150多萬，增加近一倍；土地面積將由原來的236.4平方公里擴大到2364.8平方公里，擴大10倍。GDP占全省的40%，財政總收入占全省的50%，利用外資占全省的60%，固定資產投資占全省的55%，貿易總額占全省的70%左右。道路交通：?？诮煌ㄋ耐ò诉_，海口三亞的高速公路已完工，全線通車。市內交通也十分發(fā)達、便利。建省后，拓寬、新建了道路、橋梁，城市道路由120公里增加到391公里，橋梁由20座增加到56座，南大立交橋的建成，使南來比往的車輛進得來，散得開，源源流暢；?？诿捞m國際機場距?？谑袇^(qū)20公里,是中國第八大航空港。已開辟國內國際航線70多條，可供波音737、747、757、777和麥道82等各種大中型客機起降；?？诤８塾?個萬噸級泊位和24個3000噸以下泊位，已開辟國外貨運航線23條，國內貨運航線47條，可達國內沿海各港口及香港、澳大利亞、新加坡等30多個國家和地區(qū)。新?？谒拇蟪鞘新毮埽阂?、中心城市的職能。新?？谑侨≌?、經濟、文化和流通中心，北部灣區(qū)域商貿中心。二、交通樞紐的職能。新海口是全國20個主樞紐港之一，是海南集海運、空運、鐵路運輸、公路運輸為一體的綜合性樞紐城市。三、旅游服務基地職能。新?？趯⒊浞掷脽釒ШI風光、歷史文化、民族風情、生態(tài)環(huán)境等得天獨厚的旅游資源，突出做好主題公園和濱海度假酒店的規(guī)劃建設，形成以度假休閑為特色的旅游基地。四、居住的職能。把新海口建成華南熱帶花園城市，走綠色發(fā)展之路，生態(tài)環(huán)境建設走在世界前列，成為理想的居住地。2001年2002年海南省、?？谑兄饕洕笜藢Ρ缺恚?類別區(qū)域 常住人口 面積 固定資產投資 居民年均可支配收入 消費零售總額 GDP海南省 803.13萬 6790元 704億元 625.45億元海口市 150多萬 2364.8 KM2 225.5億元 191.2億元新、舊海口市2001年各項指標： 項目區(qū)域 人均GDP（美元） 面積（KM2） 人口（萬） 國內生產總值原?？谑?3000 236 83.03 145.7億元原瓊山市 2069 66.97 45.5億元新?？谑?1950 2305 150 191.2億元新海口市下設四行政區(qū)：秀英區(qū)、龍華區(qū)、瓊山區(qū)、美蘭區(qū)。2002年底各區(qū)情況表：區(qū)域類別 秀英區(qū) 龍華區(qū) 瓊山區(qū) 美蘭區(qū)面積 511.5 300.6 939.5 552.8人口 29.02 43.93 35.69 51.05年收入（億） 1.3096 6.7831 2.6 6.9027GDP（億） 27.21 76.2 55.4 56人均國內總值 2010年4000美元 2007年4000美元 2010年2500美元 2010年4500美元2001年城市居民家庭生活收支情況表（抽樣調查數(shù)） 種類 指數(shù) 單 位 3 月 本月止累計 比去年同期 % 本月 累計一.調查戶數(shù) 戶 200 200 平 平二.戶均家庭人口 人 3.51 3.49 -2.5 -3.6# 戶均就業(yè)人口 人 1.76 1.76 3.5 4.1三.人均期初手存現(xiàn)金 元 1102.2 878.6 73.3 1.3倍四.人均實際收入 元 603.9 2345.8 13.4 18.7# 人均可支配收入 元 603.4 2338.0 13.4 18.5五.人均儲蓄借貸收入 元 67.7 483.9 -26.0 1.2倍六.人均實際支出 元 464.2 2087.4 -3.8 24.6# 人均消費性支出 元 424.5 1678.3 5.1 20.91、食品 元 190.4 711.6 -1.2 1.92、衣著 元 16.9 111.1 30.0 21.73、家庭設備用品及服務 元 37.6 149.1 55.4 88.04、醫(yī)療保健 元 22.1 55.3 4.7 -10.85、交通與通訊 元 42.6 136.5 -1.4 30.76、娛樂教育文化服務 元 34.6 202.5 -14.4 41.17、居住 元 62.7 236.2 27.2 69.28、雜項商品與服務 元 17.6 76.0 -11.6 8.9七.人均儲蓄借貸支出 元 162.0 464.3 1.2倍 1.2倍八.人均期末手存現(xiàn)金 元 1147.7 1147.7 62.7 62.72、 海南省、?？谑芯C合環(huán)境：市場的綜合環(huán)境是房地產項目開發(fā)過程中的不可控因素，房地產開發(fā)商的整個生產、經營活動是否與之相適應相協(xié)調，會對項目日后的運作產生不可估量的影響。因而本案對市場環(huán)境因素從如下幾個方面展開調研：政策環(huán)境： 自海南建省以來，十多年時間海南房地產行業(yè)經歷了熱潮冷卻低谷復蘇的周期過程。國家和海南省政府出臺了一系列的優(yōu)惠政策使海南房地產業(yè)終于步出了低谷，進入復蘇階段； 2001年11月份，國務院和海南省政府在北京召開關于海南省存量房處置專題會議，為了吸引國內外投資商的投資熱情，頒布了存量房轉化為經濟適用房的相關規(guī)定和與之配套的財政補貼（200億元）政策、稅收優(yōu)惠（消費者買存量房轉經濟適用房減付50%契稅、免交易費）政策、貸款優(yōu)惠政策； ?？谑袨榱斯膭钫猩桃Y，市政府專門成立重大招商引資項目服務中心，對外來重大投資項目進行專人負責的追蹤服務； ?？谑谐鞘兄鲗Ы洕ㄎ挥捎^光型旅游經濟向休閑度假型旅游經濟轉變； ?？谑性谖骱０毒€經濟帶營造環(huán)境，大力發(fā)展旅游房產，以此重新帶動房地產的發(fā)展，并改變?？谑蟹康禺a低廉售價的輿論導向。法律環(huán)境： 泡沫經濟曾經導致海南市場極為混亂，經過近十年的風雨洗禮后終于得到理性回歸，經濟的法治環(huán)境得以根本改觀； 近幾年海口市經濟發(fā)展的遲緩速度與內地經濟的快速發(fā)展形成了一個較大的落差，隨著經濟環(huán)境的逐步改善和?？谑姓龀至Χ鹊募哟?，其經濟必然步入新一輪高速發(fā)展的快車道； 據?？谑薪y(tǒng)計局的統(tǒng)計資料顯示，2002年?？谑薪洕托淌路缸锇讣?992年最高峰時的3652件下降到497件，社會治安環(huán)境明顯好轉，為新一輪經濟發(fā)展創(chuàng)造了良好的投資軟環(huán)境； 經濟環(huán)境：l 國民經濟保持較快增長：據初步統(tǒng)計，全年實現(xiàn)國內生產總值133.49億元，按可比價格計算，比上年增長10.2%，超過預期增長目標1.2個百分點。其中，第一產業(yè)增加值3.18億元，增長7.8%；第二產業(yè)增加值34.37億元，增長11.3%；第三產業(yè)增加值95.94億元，增長9.9%。三次產業(yè)結構由上年的2.5:25.5:72調整為2.4:25.7:71.9。按戶籍人口計算，全年人均國內生產總值23897元，比上年提高5.7%。l 商品房施工面積繼續(xù)增加：全年商品房施工面積127.19萬平方米，比上年增加16萬平方米，增長14.5%，其中住宅施工面積111.4萬平方米，增加20萬平方米，增長22.1%。商品房竣工面積大幅增長。全年商品房竣工面積33.65萬平方米，比上年增加11.4萬平方米，增長50.9%，其中住宅竣工面積31.28萬平方米，增加11.39萬平方米，增長57.2%。全市主要經濟指標（2002年1-3月）全市主要經濟指標 單 位 3 月 本月止累計 比去年同期 %本月 累計一.* 全部工業(yè)總產值 億 元 7.91 24.89 14.3 14.1 工業(yè)增加值 億 元 1.46 5.00 32.1 28.8 工業(yè)總產值 億 元 7.30 23.29 15.2 15.6二.貨物運輸周轉量 億噸公里 20.11 50.18 -20.1 -17.7旅客運輸周轉量 億人公里 7.47 21.98 23.4 27.9三.固定資產投資額 億 元 - 14.57 - 1.35倍四.社會消費品零售總額 億 元 6.99 20.73 9.7 9.0五.口岸進出口總值 億美元 0.46 1.23 6.2 0.4進口總值 億美元 0.31 0.78 -3.8 -15.9出口總值 億美元 0.15 0.45 33.5 50.8六.外商直接投資 億美元 0.15 0.38 64.1 50.2七.接待旅游者人數(shù) 萬人次 35.56 89.34 32.0 18.4旅游營業(yè)收入（上月數(shù)） 億 元 1.21 2.64 15.4 22.0八.財政收入 億 元 1.83 5.21 13.4 24.9財政支出 億 元 1.00 2.28 41.3 7.9九.金融機構存款余額 億 元 512.88 （比年初減少5.14億元）# 儲蓄存款余額 億 元 168.42 （比年初增加5.33億元）金融機構貸款余額 億 元 586.36 （比年初減少10.98億元）十.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 603 2338 13.4 18.5城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元 425 1678 5.1 20.9十一.居民消費價格指數(shù) % 98.7 99.4 全省主要經濟指標（2002年1-3月） 單 位 2 月 1-2 月累計 累計比上年同期 %一.工業(yè)增加值（現(xiàn)行價） 億 元 5.64 12.55 12.2工業(yè)總產值（現(xiàn)行價） 億 元 17.90 40.14 13.4二.貨物運輸周轉量 億噸公里 7.94 14.20 -33.0旅客運輸周轉量 億人公里 6.78 15.08 24.4港口貨物吞吐量 萬 噸 159.7 318.5 9.0郵電業(yè)務總量（90年不變價） 億 元 0.22 0.37 -三.全固定資產投資額 億 元 17.34 99.2四.社會消費品零售總額 億 元 15.45 31.41 8.5五.進出口貿易總值 億 美 元 1.18 1.18 19.8出口總值 億 美 元 0.77 0.77 47.6進口總值 億 美 元 0.41 0.41 -11.2六.實際利用外資額（外商投資） 億 美 元 0.21 0.27 -35.8七.接待旅游者人數(shù) 萬 人 次 85.95 181.91 14.0旅游收入 億 元 6.45 15.70 28.6八.一般預算收入 億 元 2.51 5.99 13.5一般預算支出 億 元 3.06 9.57 21.1全社會銀行各項存款期末余額 億 元 829.70 -1.9全社會銀行各項貸款期末余額 億 元 614.94 1.0九.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 622 1312 13.0十.商品消費價格指數(shù) % 98.9 - -社會消費品零售總額 （2002年1-3月）單位：萬元 社會消費品 3 月 本月止累計 比去年同期 %本月 累計社會消費品零售總額 69886 207271 9.7 9.0按行業(yè)分 1.批發(fā)零售貿易業(yè) 43297 126759 13.9 10.7（1）限額以上 12372 37376 12.2 11.2（2）限額以下及個體戶 30925 89383 14.6 10.52.餐飲業(yè) 5988 19445 11.6 11.13.其 他 20601 61067 1.4 4.9制造業(yè) 603 1792 2.7 1.6農業(yè)生產者 19185 56196 6.0 5.3對 外 經 濟（2002年1-3月）單位：萬美元 對 外 經 濟 3 月 本月止累計 比去年同期 %本月 累計一.口岸進出口總值 4621 12360 6.2 0.4進口總值 3072 7833 -3.8 -15.9出口總值 1549 4527 33.5 50.8（一）?？诳诎哆M出口總值 4605 12194 41.9 9.2進口總值 3056 7667 46.5 -6.1出口總值 1549 4527 33.5 50.9（二）保稅區(qū)口岸進出口總值 16 166 -98.6 -85.6進口總值 16 166 -98.6 -85.5出口總值 - - - -二.實際利用外資（外商投資） 1515 3793 64.1 50.2外資企業(yè) 444 2411 3.8倍 10.7倍合資企業(yè) 1071 1082 4.9倍 -15.7合作企業(yè) - 300 - -71投資環(huán)境：l 九五年前的外熱是特定歷史條件下的個人炒作，據了解這時的海南基礎設施薄弱，沒有工業(yè)基礎，人口也少，交通不發(fā)達。因此，當時的房地產熱必然導致盲目建設和過度投機。l 九五年至二00一年，經過七年的產業(yè)轉型和基礎建設，海南已經具備了大發(fā)展的條件，單拿交通來說，兩個城市之間有三條高速公路連接，而海南的?？谑泻腿齺喪兄g就是這樣。海南這些年的道路、機場、港口等基礎設施建設無不顯示著經濟容量的大幅度增加。旅游業(yè)的持續(xù)升溫、熱帶農業(yè)和特色工業(yè)的興起，為海南經濟的轉型和發(fā)展提供了較好的基礎。l 獨特的資源在尋找獨特的眼光。為什么亞洲經濟論壇會選擇博鰲這樣一個小漁村作為永久性會址？我們不能不欽佩這個會址的開發(fā)者具有獨特的眼光。海南的不可再生資源有限，而可再生資源尚有發(fā)展空間。特色工業(yè)、生態(tài)農業(yè)都是海南省乃至中央政府扶持的。甚至人口，別的城市一般都在控制，而海南相比較而言要寬松的多。畢竟整個海南省現(xiàn)在只有700萬人口，卻管轄著3萬4千多平方公里的陸地和100多萬平方公里的海洋。相對于它的姐妹島臺灣島的2000多萬人口來說，海南島的人口密度還有增加的空間。人口的增加將意味著市場潛力的增加。l 中央政府已意識到“海南大特區(qū)”的獨特性，依然為海南經濟發(fā)展保留有各種特殊政策。海南省、?？谑猩鐣洿笫拢簂 2002年 調整海口市行政區(qū)域 原?？谑信c瓊山市合并，設立新?？谑?。l 2002年 海南汽車集團受讓?？诒６悈^(qū)800畝土地，海南馬自達總裝廠投產，兩年后汽車產量可達15萬輛，銷售收入200億；l 2002年 喜來登登陸三亞；l 2002年 麥當勞在東方廣場開設海南第一家分店；l 2002年 連續(xù)3年躋身中國零售業(yè)第一強的聯(lián)華超市正式在?？陂_店。l 2003年 粵海鐵路正式開通 “火車開上海南、粵海鐵1號進站”是?？谑?、海南省人民政治經濟生活的大事。正如房地產商的看法：隨著大?？诘恼Q生、粵海鐵路的通車，房地產市場大有可為。3、 城市規(guī)劃建設與城市定位l 海口行政區(qū)劃調整新?？谛姓^(qū)劃設秀英區(qū)：轄海口市原秀英區(qū)的行政區(qū)域和原瓊山市的石山鎮(zhèn)、永興鎮(zhèn)、東山鎮(zhèn)以及遵譚鎮(zhèn)以海榆中線公路為界的西側地區(qū)，區(qū)人民政府駐秀華路。 龍華區(qū)：轄?？谑性氯A區(qū)的行政區(qū)域和原瓊山市的龍橋鎮(zhèn)、龍泉鎮(zhèn)、新坡鎮(zhèn)、遵譚鎮(zhèn)以海榆中線公路為界的東側地區(qū)以及府城鎮(zhèn)的薛村、大樣村，區(qū)人民政府駐民聲東路。 瓊山區(qū)：轄原瓊山市的府城鎮(zhèn)（薛村、大樣村除外）、龍?zhí)伶?zhèn)、云龍鎮(zhèn)、紅旗鎮(zhèn)、舊州鎮(zhèn)、三門坡鎮(zhèn)、甲子鎮(zhèn)、大坡鎮(zhèn)和?？谑性駯|區(qū)的國興街道以及藍天街道的米鋪居委會、道客居委會，區(qū)人民政府駐建國路。 美蘭區(qū)：轄?？谑性駯|區(qū)的行政區(qū)域（國興街道以及藍天街道的米鋪居委會、道客居委會除外）和原瓊山市的靈山鎮(zhèn)、美蘭鎮(zhèn)、三江鎮(zhèn)、大致坡鎮(zhèn)，區(qū)人民政府駐振興路。調整后的?？谑腥丝趯⒂稍瓉淼?0多萬增加到150多萬，增加近一倍；土地面積將由原來的2364平方公里擴大到23648平方公里，擴大10倍。GDP占全省的40，財政總收入占全省的50，利用外資占全省的60，固定資產投資占全省的55，貿易總額占全省的70左右。目前，?？谑袠I(yè)已建成美蘭機場、秀英港客運站、輪渡碼頭及連接環(huán)海南島的高速公路?，F(xiàn)正建設全國第一個生態(tài)型火車站?？诨疖囌荆瑒荼爻蔀橐切隆懊薄８鶕蠛？诘男鲁鞘薪ㄔO規(guī)劃，新?？谑袑⑼ㄟ^完善城市基礎設施來增強城市功能和加強城市化進程。城市發(fā)展目標：年 份 總人口（萬） 城鎮(zhèn)人口 建成區(qū)面積200520102020 165210300 120萬以上160萬以上240萬以上 70平方公里130平方公里190平方公里城市基礎設施日臻完善，服務水平顯著提高，經濟現(xiàn)代化、信息化，建設有實質性突破。市政府提出新海口的城市內涵是：A、生態(tài)城市B、熱帶大花園城市C、旅游城市D、歷史文化名城 未來城市定位發(fā)展目標：有優(yōu)良的環(huán)境質量、宜人的氣候、獨特的熱帶風光和美麗的海濱景色，建成全國人居環(huán)境一流的生態(tài)城市和全國理想的第二居住地。新?？谑鞘冉煌屑~，環(huán)境優(yōu)美，自然景觀獨特，歷史人文資源豐富，有條件建設成為全國重要的集觀光旅游、度假休閑、療養(yǎng)康復、體育健身、商務會展、購物娛樂為一體的熱帶海濱旅游勝地。 二、 商 業(yè) 篇1、 概述：新海口的商業(yè)定位是打造華南地區(qū)南部區(qū)域性商貿中心。為編制新?？谑幸?guī)劃綱要，2003年2月下旬?？谶M行了由各區(qū)經貿局局長領導的商業(yè)普查。初步掌握的數(shù)據為：?？谶M行區(qū)劃調整前，戶籍人口60萬（83萬常住人口）。共有批零餐飲商業(yè)網點26931個，原來每千人有零售網點25個，餐飲網點4.5個，平均每千人擁有超過1平方米的商業(yè)網點，人均擁有數(shù)量與面積遠超國內大中城市水平。2、 問題：目前?？谏虡I(yè)網點建設中存在四大主要問題：A、 總體上缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，布局不夠合理，城鄉(xiāng)結合的新開發(fā)的住宅區(qū)商業(yè)網點配套不足，群眾購物不便。而熱點地段網點過于集中，導致過度競爭。B、 商業(yè)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，管理手段、經營方式缺乏創(chuàng)新，很多商業(yè)企業(yè)沒明確市場定位，盲目入市。經營模式雷同，致使千店一面，大家都在低水平競爭，經濟效益欠佳。C、 批發(fā)市場發(fā)展不夠，檔次較低，沒有形成一定規(guī)模，不能完成適應?？谧鳛樯虡I(yè)中心城市的物流需求。D、 由于人口構成比例、氣候等因素，?？陲嬍诚M比例較內地城市高，衣著打扮等消費較內地城市低。這是造成超市較好，百貨零售較弱的根本原因。3、 商業(yè)市場調查數(shù)據目前?？谑杏袃纱笊倘Γ篈、海秀東商圈 B、大同、解放西消費商圈其中海秀東商圈以常駐外地人和游客購物居多，區(qū)內商場規(guī)模較大。大同、解放西商圈以本地?？谌撕筒糠謨鹊厝司佣?，商業(yè)以傳統(tǒng)專賣店、個體商場為主。海秀東商圈項目：1、 概述海秀東路位于?？谑行呐K地帶，在這條路的附近，集中了約20多家賓館酒店，是?？谕獾赜慰捅容^聚集的地方；而附近的原大英村一帶，又是?？谕獾匾泼裰饕募械?。同時海秀東也是?？谀壳白罘比A的路段。該路段于1999年被評為“全國商業(yè)文明示范一條街”。在這條街上，共計有臨街鋪面28間，大型綜合性商城5座。產品檔次相對較高。購物環(huán)境優(yōu)越、商業(yè)氣氛濃郁，人流如鯽。2、 商業(yè)結構1） 臨街鋪面表1 表2類別 數(shù)量 比例 類別 項目 數(shù)量 比例書店 1間 4% 品牌專賣店 男裝 5間 21%品牌服飾專賣店 24間 86% 女裝 7間 29%咖啡廳 1間 4% 休閑 5間 21%眼鏡店 1間 4% 鞋 2間 8%士多 1間 4% 非品牌 男裝 5間 21%小計 28間 100% 小計 24間 100%租金：約700元/ M2） 超 市（1）、南國超市南國超市：是?？谏a海南特色產品公司，現(xiàn)位于金世經商業(yè)城1層，商場室內面積很大，在一隅設置了海南特色產品購物中心，海南特色產品較豐富，室內布局與其它一般的超市相同，人流量方面較少。（2）、大同超市大同超市：海南大同貨倉商場是?？谑袀}儲式商場，位于泰龍商城二樓，商場營業(yè)面積3000余平方米，經營商是臺灣企業(yè)，室內布局與規(guī)劃都與其它超市相差不遠。（3）、萬富隆超市?？谌f福隆超市：海南萬福隆超市是海南萬福隆百貨有限責任公司投資的，目前海南省規(guī)模最大的超級市場，面積為11000平方米。位于明珠廣場底下一層，位于?？谑猩虡I(yè)最繁華、人口密度最高、客流量最大的海秀大道中心地帶，僅半徑3公里的商圈范圍之內便云集著海口市半數(shù)以上的常駐人口和絕大部分的流動人口。場外還有占地1萬平方米的停車場地，位置及配套基本算?？谑袃泉氁粺o二。評 述：?？谟卸N不同類型的超市共同生存，1、綜合性百貨超市 2、海南特產超市此二種超市針對的客戶人群和人流量與布局、商品價格都不相同：人流量：對比分析現(xiàn)場人流量海南特色產品較多，而且大部分游客會滿載而歸，但綜合性百貨超市，當?shù)厝嗽u論“售貨員多過賣東西的人”從這句可以看得出綜合性百貨超市“即不旺場、也不旺財”。商品價格、檔次：從幾個綜合性百貨超市對比廣州大型超市就感覺海南人收入低，但商品價格比廣州貴。而且商品檔次較低，多數(shù)商品是國內商內牌子，知名的較少。商場布局：商場布局都存在一敝端，就是燈光普遍很暗，室內裝修差，大部分都是貨倉式的形式，商品功能分區(qū)混亂，管理不完善。就論超市來說，當?shù)爻卸继幱谳^低的層次，規(guī)劃、布局、管理都非常差，南國超市曾因為道路規(guī)劃問題導致顧客摔倒， 從項目目前考慮，商場面積較大，超市是必然存在的，假如結合海南當?shù)厥袌?，充分發(fā)揮北京華聯(lián)的管理完善，優(yōu)質商品、再針對游客方面的需求，專門有質優(yōu)價廉的特色產品區(qū)，在海南目前的經營檔次上看，經營困難不大。并與海南樂普生、DC商業(yè)城、第一百貨商場、明珠廣場一起形成了?？谑械纳虡I(yè)中心。1、明珠廣場海南明珠廣場坐落于?？谑猩虡I(yè)中心的最繁華地段海秀東路。地下兩層，地上九層，建筑面積10萬，是海南規(guī)模最大的商業(yè)大廈。設有1200的透空大庭、6000的大型戶外文化廣場、500個車位。明珠廣場致力創(chuàng)建“大型購物中心”商業(yè)新模式，目前已開業(yè)五層（負一至四層），第五層以上樓層正作營業(yè)籌備和招商用途。目前已有肯德基、周大福等進駐首層。明珠廣場1999年9月正式發(fā)售1、2層商鋪，是以開放式商鋪形式發(fā)售。其中首層臨主通道鋪22，以22000元/單價出售。目前首層已知最高租金：首層煙酒、滋補品專柜 500元/，二層約350元/動態(tài)：2F西區(qū)經營調整中，將改為皮具皮鞋專柜。租金300400元/ M，最高450元/ M，對品牌與對加盟者檔次的要求并不太嚴格。其設有鋪面招商預告欄：鋪 號 面積（） 擬招商品類 合作條件1052、10651073、1082、10831065、1606 47.438.180.0 男裝 保底聯(lián)銷 招商熱線：66768330各層功能分布：樓層 功 能 經營面積負一層 萬福隆超市 11000一層 金銀珠寶、化妝品、海南特產、工藝品、眼鏡鐘表、保建醫(yī)藥、高檔煙酒、快餐茶座 近8000二層 皮具、鞋類、女士服飾 近8000三層 A、 探奇樂園：經營家庭游樂、兒童用品、服飾、家飾B、 服飾名店廊：經營精品男、女服飾 近8000四層 創(chuàng)新文化超市：經營圖書、音像、文體藝術用品、書吧 近8000營業(yè)時間：周一至周五 9：3022：30 周六、日：9：0022：30 2、 海南第一百貨 純百貨大樓。有肯德基快餐進駐，品牌、檔次較高，是當?shù)剌^受歡迎的中偏高檔商廈。 樓層 功 能負一層 超市、一百藥堂首層 鞋、化妝品、首飾、鐘表、皮具、肯德基二層 女職業(yè)裝、女休閑裝、床上用品、針織巾襪三層 男士服飾、運動服飾、運動器材、文具超市四層 童裝、童鞋、兒童玩具、嬰兒用品、歡樂天地、少兒書店五層 家具、家飾用品、五金燈具、家電、時尚用品 營業(yè)時間：周一至周五 9：3022：30 周六、日：9：0022：303、 DC商城 經個體經營為主，檔次較低、布局陳舊。由于近期二層準備重新招商，以清貨為主。動態(tài)：商業(yè)區(qū)劃調整中，以提高項目檔次。3F現(xiàn)租金100元/ M 2F全面撤場整改，采用利潤分成方式招租 外國知名品牌為純利20%、國內知名品牌為純利的21%、國內一般品牌為純利的22%、一般為純利的24% 保證金1萬元，加入門檻限制為中高檔品牌 1F 現(xiàn)租金100400元/ M，租賃合同2003年9月20日到期，屆時將收回采用聯(lián)營代銷、統(tǒng)一收銀、利潤分成的方式經營旅游特產。樓層 功 能首層 化妝品、皮具、包箱、旅游紀念品、攝影器材二層 男、女服飾、鞋三層 電腦城（已 業(yè)）四層 證券公司營業(yè)時間：9：0022：304、 樂普生商場 位于海秀東路、明珠廣場對面，是?？诶吓粕虉觥?994年開業(yè)至今已經營九年。1999年12月27日，海南樂普生投資（集團）有限公司與新加坡佳新集團共同組成合資商業(yè)管理公司，雙方共同經營管理。佳新集團是新加坡著名華人財團，該集團于1991年與日本崇光百貨合作，負責拓展中國及華人地區(qū)百貨零售業(yè)。目前佳新旗下的商業(yè)機構銷售額超過6億美元。目前安徽樂普生亦受其管理。由于設施日漸陳舊、商業(yè)布局落后，檔次顯得較低、品牌較差。但因地理位置優(yōu)越，在近期舉辦的深圳服裝特賣會等促銷活動帶動下，仍有一定客源。租金：首層近700元/、五層約550元/。樓層 功 能一層 小超市、皮鞋、名表二層 首飾、化妝品、珠寶三層 男女休閑服、皮具、箱包四層 女職業(yè)裝、女正裝、孕婦服、中老年服裝五層 男西服、西褲、T恤、襯衫、男士休閑服、男士飾品六層 兒童用品、童裝、童鞋、童車、嬰兒用品七層 運動器材、文體用品八層 電器、床上用品、家具租賃咨詢：089866716275、66709790 王生、鄭生5、專賣店海秀東路南側專賣店較為密集，品牌在?？谟幸欢ù硇?。自西向東依次是：精功眼鏡、佛卡倫、掂、拼、雅倫經典、奧羅科（FORTUN DUCK）、RED EARTH、佐丹奴、奧斯曼（男裝）、七匹狼、佑威、班尼路、SK、 U2、G2000租金：約400500元/6、生生百貨商場 位于濱海大道海口體育館對面，該商場在8年多的經營競爭中堅持走中高檔的品牌路線。有寶姿、百麗、Lefonde等品牌。由于定位明確，停車位充足，該商場雖不在商業(yè)旺地，仍能屹立不倒。商場力求體現(xiàn)休閑、時尚、精品的風格。樓層 功 能首層 超市、化妝品、香水、珠寶玉器、海南工藝精品二層 女士服飾、童裝、玩具、彩妝飾品、內衣三層 男士服裝、鞋帽皮具、體育用品、小家電、文具、訂制加工7、其它：新華南路電器一條街 被授予全國購物放心一條街。其中電器行、專賣點、電器商城有數(shù)十家。得勝沙步行街 服裝、鞋類批零一條街 以服裝、鞋類批發(fā)為主，十余個服裝個體批發(fā)市場兼有少量包箱、皮具、雜貨、美容、童裝等批發(fā)行。備注：海秀東商圈商業(yè)項目較為集中，交通有：2、10、16、24、32、36、28、29、40等10條線路的大巴、中巴可乘往。 解放西、大同路商圈1、概述解放西路傳統(tǒng)商圈位于?？谑姓駯|區(qū)海口公園以北與海甸河以南的廣闊地帶，包括了解放路、大同路、新華南路、得勝沙步行街、廣場橫路等繁華商業(yè)街道，毗鄰著風景如畫的東西兩湖，椰樹門廣場、青少年宮、市體育場等地。是?？谑忻駛鹘y(tǒng)休閑娛樂購物的去處。 1、東方廣場該廣場位于大同路、解放西路口北側，于2000年6月開業(yè)。海南省首家麥當勞已于2002年3月18日在此開分店。該商場裝修、裝飾近似太平洋、華聯(lián)的風格。品牌有：皮爾卡丹、百麗鞋、ONLY、PLAYBOY、喬士雅戈爾等。樓層 功 能首層 世界名品館 化妝品、皮具、鞋二層 超市、男士館 男西裝、襯衫、男飾品、T恤三層 仕女服飾館 職業(yè)女裝、淑女裝、內衣、床上用品四層 兒童休閑館 童裝、童鞋、嬰兒用品、運動用品五層 兒童娛樂館 兒童歡樂園、兒童碰碰車2、泰龍商城 泰龍商城位于大同路西側，與椰樹門廣場斜對。其于1997年開業(yè)已經營6年，尚有5年經營期。該商城一層為個體經營為主，臨街有佛卡倫、RED EARTH等品牌，二層為大同貨倉（超市），該商城占地約有7000，在?？趥€體經營產場中，品牌、形象、檔次較高，均有一定口碑。 鋪號 月租金 面積（） 租價 轉讓費中76 1570 6.2 253元/ 三壓12000元32 4400 14.5 303元/ 25000元臨街 不詳 不詳 折后368元/ 不詳 3、解放西路 租金調查表名 稱 樓 層 月租金（元） 租價（元/） 轉讓費（元） 管理公攤費（元） 電 話一條街內鋪 首層臨街 3000 166 85000 不詳 089866217883香港服飾商場（百貨大樓二樓） 二 層 不詳 7595 不詳 44.10 089866245389、66245386 陳生百貨大樓首層（獨立鋪） 首 層 4300 358 65000 不詳 68180355 唐生千家發(fā)商城中A26 首層臨街 3150 350其它250350 不詳 5.8 0898662482084、 解放西路品牌、商鋪普查示意圖（詳見附件一）備注：解放西、大同路商圈交通有1、2、5、8、10、12、25、26、28、34等十條公交車、中巴乘往。三、 房地產篇1、本次調查商業(yè)項目：A、中央商城B、周昌商廈C、嘉華城市花園商業(yè)廣場A、中央商城 位置：?？谑袨I海西路（秀英港對面） 發(fā)展商：海南環(huán)瑞置業(yè)有限公司 規(guī)模：占地百余畝、建筑面積10萬 配套：整個項目將建成集旅游、餐飲、購物、休閑娛樂為一體的大型綜合性休閑購物中心 面積規(guī)格：40.63、 53.08、 74.97 價格：8000多元/12000元/ 賣點：“新商城、新坐標、新生活”、“海南第一摩爾”、海文化主題商城擬引入沃爾瑪。B、周昌商廈 位置：?？谑袊Q大道與玉沙路交匯處 發(fā)展商：海南周昌實業(yè)有限公司 規(guī)模：占地約2500 面積：共15個臨街鋪 價格：35000元/ 報價偏高，在招商中。 配套：屋頂花園、經典商務酒吧、兒童游樂場 賣點：為中小規(guī)模綜合性商廈、曲尺形臨街建筑、賣獨立臨街鋪C、嘉華城市花園商業(yè)廣場 位置：金貿區(qū)金龍路8號 發(fā)展商： 面積規(guī)格：11.24（案例） 價格：16800元/ 賣點：5成首付、10年返租、月收入8.2%；海口國貿商圈至旺地帶；“一鋪養(yǎng)三代”2、住宅、高層洋樓、別墅市場調查表樓盤名稱 規(guī)模 類別 最高價（元/） 最低價（元/） 均價（元/） 位置 賣點陽光西海岸 聯(lián)排別墅洋房 4300 3800 4000 濱海大道169號 與海相望、戶型新穎、會所功能齊全、周邊娛樂場所齊全置地花園 共10幢高層 高層住宅 4200 2688 金貿區(qū)明珠路2號 發(fā)展商實力雄厚、園林逾萬平方米、是海口成熟社區(qū)的代表作紫荊花園 占地8757、總建33570 高層住宅 4700 2980 3600 金貿區(qū)紫荊路 “純居坐標、旨在實踐城市品味之精髓”、“豁達空間、自由無限”、周邊配套齊全鴻聯(lián)商務廣場 26998.48 寫字樓 3800 4000 濱海大道與文華路交匯 5A智能化辦公樓、絕版海景寫字樓、地處金融商務區(qū)陽光經典 占地88867總建66437 別墅 6000 玉蘭路9號 “濱海第一居所”、“陽光一生 經典百年”CBD的永恒明珠黃金海岸花園 別墅 9800 6800 8300 海濱西201號 海口少有的臨海成熟別墅社區(qū)、送園內面積及綠化長信海景花園 35幢獨立花園別墅、8幢復式9幢多層公寓 別墅洋房 別墅：60007000 洋房：4200 長秀開發(fā)區(qū)長怡路 ?？诶吓平３墒焐鐓^(qū)、發(fā)展商為?？诶吓瓢l(fā)展商、全區(qū)綠化率達50%金海大廈 21層單體樓 住宅 1478 海秀中路167號 交通便利、生活配套設施齊全、居家商住方便舒適康盛商務公寓 17層單體樓 公寓 2200 1820 2000 海府路 海景現(xiàn)房小戶型、交通便利、商務生活兩相宜3、?？谑袑懽謽莻€案項目名稱：鴻聯(lián)商務廣場該項目位于海口市濱海大道與文華路交匯處，東臨文華大酒店，北眺瓊州海峽，背靠金融貿易區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通方便。是?？谑袨I海商務5A標準的智能化寫字樓。由一棟12層近20000平方米的商務寫字樓和二棟3層7000平方米的休閑文化廣場組成。建筑經濟技術指標：總用地面積：11856建筑占地面積：4212.64總建筑面積：26998（含地下1498）容積率：2.15綠化率：30%售價：3800元/起，樓層差價為50元/。銷售情況：已售50%建筑外觀：簡潔明快、凹凸配置，金屬外墻漆配大面積中空鋼化落地玻璃，鋁合金白色噴涂。點評：周邊環(huán)境糟糕，商住氣氛不濃，售樓處臟、亂、差，營銷工作的重視程度不夠。主推海景概念。項目名稱：銀通大廈該項目位于?？谑薪鹑谫Q易區(qū)的腹心地帶，交通四通八達，地理位置優(yōu)越。主樓高34層，頂樓設有旋轉餐廳，是一座多功能寫字樓。售價：當時平均售價5800元/，其中112層被交通銀行海南省分行整體購買。租金：40元/月（含物管費）。入駐率：95%以上，多為整層租賃。項目名稱：南洋大廈該項目位于濱海大道，近鄰海南省體育中心、萬綠園。曾號稱“海南第一高尚寫字樓”。原售價：8000港元/租金：20元/月，物管費15元/月入駐率90%以上，樓層面積劃分較小，5080平方米較多。寫字樓租售調查表樓盤名稱 樓層 面積 租金 管理費南洋大廈 7樓 100 40元/ 含在租金部分 10樓 160 25元/ 11元/銀通大廈 34層 250500 40元/ 全包鴻聯(lián)商務廣場 7層 200、316400、540 售價4000元/ 15元/04元/（電梯費）4、酒店業(yè)市場調查表 附表一、?？谥饕廊A型酒店 名 稱 星 級 電 話寰島泰得大酒店 五星級 089866268828金海岸羅頓大酒店 五星級 089866259888文華大酒店 五星級 089868548888燕華和平國際大酒店 四星級 089866250888海口寶華大酒店 四星級 089868536699?？趪H金融大廈 四星級 089866773088 附表二、主要普通型酒店 名 稱 星 級 電 話?？谫e館 三星級 089865350266海南華僑賓館 三星級 089866772776五洲大酒店 三星級 089868511811奧斯羅克大酒店 三星級 0898667788085、2002年樓市盤點正是購房“建倉”好時機。 2002年?？跇鞘杏幸韵绿卣鳎篈、 中低檔盤強勁反彈2002年?？跇鞘谐霈F(xiàn)異動的一個標志性事件是華發(fā)大廈甫一面市即遭搶購。華發(fā)大廈是?？谏虡I(yè)中心區(qū)一棟帶地王色彩的34層建筑，剛轉化為經濟適用房。發(fā)展商心里還惴惴不安，不料開盤不久被一批神秘買家一舉拿下150多套。這批溫州大業(yè)主一下飛機就趕到售樓處，對已購房者加價1000元/套進行收購。據業(yè)內人士介紹，與前兩年島外人士購房養(yǎng)老度假不同。此次島外民間資本大舉進入海口樓市，主要目的在于投資，而資金來源比較單一，主要是江浙和北京。當他們在海秀東商圈一帶找不到房，又將目光轉向國貿，拉動國貿地區(qū)處置房、二手房價格快速上升。目前上述地段房價已由1000元到14001500元不等漲至2500元/。B、 ?？跇鞘凶呱蟽r值回歸路 據業(yè)界介紹，這一波房價上漲行情發(fā)源于低端市場。目前尚未向中偏高或高端轉移的跡象。江浙及北方資金抄底，來勢極猛，促成房價回暖。首先，?？跇鞘芯毢脙裙Α：？诜績r近8年連續(xù)下行，擠干了泡沫，市場比較干凈，盤恒于樓市投機資金已全部撤出。其次，大?？诘囊?guī)劃讓人看到希望，?？谑姓洜I城市的理念深入人心。生態(tài)城市、園林城市的前景誘人使發(fā)展商以?？谡麧嵆鞘忻婷驳拇髣幼鞅对鲂判?。?？跇鞘凶呱蟽r值回