酒店式公寓物業(yè)管理措施方案.doc

0 酒店式公寓酒店式公寓 物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案 項(xiàng)目地址 投 資 方 編 制 人 編制時(shí)間 1 目目 錄錄 第一章 酒店公寓概況 2 第二章 物業(yè)管理服務(wù)模式 8 第三章 管理目標(biāo)及服務(wù)承諾 16 第四章 前期介入管理方案 17 第五章 入伙管理方案 33 第六章 公寓組織架構(gòu) 38 第七章 員工培訓(xùn)管理 44 第八章 日常服務(wù)方案 53 第九章 突發(fā)應(yīng)急事件處理程序 65 第十章 費(fèi)用測(cè)算方案 92 2 第一章 第一章 酒店公寓模式概述酒店公寓模式概述 酒店公寓概況 酒店公寓概況 以產(chǎn)權(quán)分割出售形成的產(chǎn)權(quán)式酒店 公司可經(jīng)營(yíng)收費(fèi)客房 99 間 為返租銷 售模式 由底層兩層商業(yè)商場(chǎng) 8 層酒店公寓及外圍廣場(chǎng)構(gòu)成 客戶群體 客戶群體 1 中資產(chǎn)階級(jí)投資客戶 此部分客戶所空閑資金不會(huì)太多 屬于中資產(chǎn)階段 注重于短期回報(bào) 2 地產(chǎn)投資客戶 此部分客戶專注于房地產(chǎn)房屋投資 屬于專業(yè)投資型客戶 此類型客戶購(gòu)買量 大 注重于長(zhǎng)遠(yuǎn)的回報(bào) 3 常駐 機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員 管理人員 技術(shù)人員 常駐 的機(jī)構(gòu)規(guī)模較小 派駐人員較少的 往往將居住空間與辦公室空間合 為一體 所需的戶型面積較小 酒店式公寓亦可滿足他們的要求 4 居家自住者 帶有廚房 衛(wèi)生間甚至陽(yáng)臺(tái) 居住功能齊全的酒店式公寓也可用于家庭居住 但其單價(jià) 總價(jià)和物業(yè)管理費(fèi)都相當(dāng)高 只有少數(shù)人會(huì)作為純粹居家之用 現(xiàn)有管理配置 現(xiàn)有管理配置 NO 崗位名稱工作內(nèi)容人數(shù)備注 1 店長(zhǎng)酒店日常全面管理 經(jīng)營(yíng) 工作 安排 客戶投訴等全面管理 1 人行政班 根據(jù)工作需要 調(diào)配 2 保安夜間安保 樓宇巡視 廣場(chǎng)衛(wèi)生 打掃 1 人夜班 24 00 08 00 3 保潔公共區(qū)域衛(wèi)生 客戶有償服務(wù) 客戶房間約定服務(wù) 水電抄表等 2 人 4 管家租聘管理 客戶接待 客戶服務(wù) 溝通等 2 人 工作時(shí)間 08 00 16 00 16 00 24 00 5 其它物業(yè)配套設(shè)施和設(shè)備檢修保養(yǎng) 消防管理 電梯保養(yǎng) 0 公司分配管理 6 合計(jì)6 名 3 1 1 1 1 公寓酒店分析公寓酒店分析 主要營(yíng)銷模式的分類主要營(yíng)銷模式的分類 小戶型度假公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店 定義 本質(zhì)上仍是酒店 具體指開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售 給投資者 投資者將客房委托酒店經(jīng)營(yíng)管理 取得投資回報(bào) 同時(shí)還可 獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán) 它是將房地產(chǎn)業(yè) 酒店業(yè)和旅 游業(yè)結(jié)合在一起的商業(yè)業(yè)態(tài) 購(gòu)買目的 獲取客房利潤(rùn)分紅獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住 權(quán) 特征 業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 投資者獲取產(chǎn)權(quán) 擁有所有權(quán) 但是沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán) 產(chǎn)權(quán)往往只有40年 酒店式管理 管理費(fèi)用往往較高 產(chǎn)權(quán)式酒店也是酒店的一種 提供各種酒店服務(wù) 與傳統(tǒng)酒店并無(wú)二致 其管理費(fèi)也較高 兼有居住度假和投資兩種功能 這種酒店往往位于旅游區(qū)或者人氣旺盛地帶 有充足的客源 因此 客房年 度分紅通?？梢缘窒制诟犊畹馁M(fèi)用 在實(shí)際操作中 業(yè)主通?？梢垣@得每年 數(shù)日的免費(fèi)居住權(quán) 在一定程度上也有了居住度假的功能 酒店式公寓 酒店式公寓 其本質(zhì)上仍是公寓 是一種配有全套家私的 提供基本酒店服務(wù) 有些會(huì)配 4 有全套廚房設(shè)備的住宅公寓 它是一種特殊的既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人 公寓或共管公寓的私密性和生活風(fēng)格的商業(yè)綜合體 既可出租 亦可自用 簡(jiǎn) 而言之 所謂酒店式公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓 特征 提供酒店式服務(wù)和管理 公共空間及室內(nèi)均提供豪華裝修 酒店式公寓一般采用豪華裝修 折合人民幣 1000 2000 元 平方米 兼有居住和投資兩種功能 酒店式公寓檔次高 生活便利 有些公寓帶有廚房 衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái) 有較好 的居住環(huán)境 因此為許多高收入人群所中意 但是因價(jià)格和物業(yè)管理費(fèi)較高 且面積較小 只有少數(shù)人會(huì)作為居家之用 而是投資目的居多 對(duì)比因素產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)業(yè)主業(yè)主 物業(yè)用途基本不自住可自住 亦可出租 配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)酒店設(shè)施生活配套齊全 經(jīng)營(yíng)管理委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)和出 租 由專業(yè)物管公司提供酒店式 物業(yè)管理 或者與酒店合作 委托管理 物管費(fèi)高較住宅高 較產(chǎn)權(quán)式酒店低 價(jià)格較高較住宅高 較產(chǎn)權(quán)式酒店低 發(fā)展商資金回籠較快依營(yíng)銷方式而不同 業(yè)主獲利方式客房利潤(rùn)分紅或返利租金或返利 業(yè)主投資風(fēng)險(xiǎn)可控性高可控性低 投資回報(bào)有投資回報(bào)方案依協(xié)議不同而不同 酒店品牌及經(jīng)營(yíng)狀況地段主要影響因素 所在地區(qū)人流量物業(yè)管理水平 5 1 1 2 2 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓營(yíng)銷操作方式對(duì)比產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓營(yíng)銷操作方式對(duì)比 返租銷售模式結(jié)論 投資客戶主要的目的是投資回報(bào) 由以上項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)來(lái)看 采取此種營(yíng)銷方式無(wú)疑是對(duì) 客戶投資信心的極大保障 可見(jiàn)在保證經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的情況下 給予客戶一定的回報(bào)才是公寓類物業(yè)順利經(jīng)營(yíng)的有力保 障 不同模式對(duì)開(kāi)放商回收投資影響 不同模式對(duì)開(kāi)放商回收投資影響 對(duì)業(yè)主影響 對(duì)業(yè)主影響 營(yíng)銷模式業(yè)主獲利方式業(yè)主獲利穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn) 直接銷售自行出租或代租無(wú)保障較大 后續(xù)增值服務(wù)銷售投資返利依市場(chǎng)情況而定一般 返租銷售固定投資回報(bào)穩(wěn)定較小 酒店公寓同為酒店式公寓 其服務(wù)和投資保障就是核心競(jìng)爭(zhēng)力所在 需解決的問(wèn)題需解決的問(wèn)題 1 服務(wù)水平的提高 2 業(yè)主對(duì)后續(xù)增值服務(wù)的信心提升 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 為在同類公寓項(xiàng)目中取得良好的經(jīng)營(yíng)收益 必須提高物業(yè)的軟硬件水 平 包括配套設(shè)施及服務(wù)的水準(zhǔn) 以期提高租金及入住率 酒店式公寓營(yíng)銷模式 直接銷售 投資增值銷售 返租銷售 即發(fā)展商直接出售 不承諾任何投資回 報(bào) 即發(fā)展商售出物業(yè)時(shí) 為業(yè)主提供各種 形式的投資租賃服務(wù) 發(fā)展商售出物業(yè)后 對(duì)業(yè)主物業(yè)進(jìn)行返 租 每月返還業(yè)主固定的百分比利潤(rùn)或 者固定租金 6 直接銷售模式案例 開(kāi)盤時(shí)間 2006 8 13 銷售均價(jià) 11000元 平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 物業(yè)管理 卓越物業(yè)管理 管理費(fèi)4 2元 m2 月 特點(diǎn)分析 項(xiàng)目特色突出 個(gè)性十足 戶型及營(yíng)銷理念非常有特色 銷售狀況 項(xiàng)目符合追求個(gè)性人群的心理需求 采取圈層營(yíng)銷的模式 在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng) 大市向好的時(shí)機(jī)下 開(kāi)盤一個(gè)多月已銷售愈六成 但在2006年11月產(chǎn)生銷售遲緩的現(xiàn)象 可見(jiàn)無(wú)投資回報(bào)的營(yíng)銷模式在一定程度上對(duì)其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力有限 投資增值銷售模式案例 投資增值銷售模式案例 開(kāi)盤時(shí)間 2006 9 23 銷售數(shù)量 236套 銷售均價(jià) 13000元 平方米 物業(yè)管理 雅蘭酒店 管理費(fèi)5 5元 平方米 月 銷售情況 市場(chǎng)投資氛圍濃厚 項(xiàng)目銷售較好 開(kāi)盤即售出155套 此 后在保持較高價(jià)位的同時(shí) 一直處于銷售旺盛狀態(tài) 特點(diǎn)分析 湖心島位置絕佳 景觀較好 湖心島引入雅蘭酒店代為管理且能提供代租服務(wù) 給了 投資客戶一個(gè)投資回報(bào)的選擇 但是在實(shí)際操作中 雅蘭酒店制定了一系列條款對(duì)業(yè)主的利益造成牽絆 業(yè)主對(duì)投資 回報(bào)信心不足 導(dǎo)致客戶簽約率一般 此項(xiàng)目的投資性客戶的目的主要以項(xiàng)目升值帶來(lái)的收 益為主 投資增值銷售模式投資增值銷售模式 分析與結(jié)論 分析與結(jié)論 客戶普遍看好公寓物業(yè)的升值潛力 深圳優(yōu)品藝墅 湖心島 7 品牌酒店管理公司所提供的專業(yè)服務(wù)在公寓物業(yè)的提升上還是很重要的 從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看 在當(dāng)代人越來(lái)越注重生活品質(zhì)的今天 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)極其重要 因此 合理的經(jīng)營(yíng)理念和投資回報(bào)方案 將是酒店式公寓成功的關(guān)鍵 返租銷售模式案例返租銷售模式案例 此種物業(yè)的回報(bào)往往是固定的 因此業(yè)主規(guī)避了 一定的投資風(fēng)險(xiǎn) 所以市場(chǎng)反應(yīng)較好 售價(jià)也較高 發(fā)展商后期管理較繁瑣 若出租市場(chǎng)不好 每月的 返利也會(huì)是一個(gè)較大的資金負(fù)擔(dān) 價(jià) 格 15000元 平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修帶家私家電 物業(yè)管理 芭堤雅酒店管理費(fèi)9 8元 平方米 月 經(jīng)營(yíng)方式 客戶必須與芭堤雅酒店簽訂為期三年的返租協(xié)議 業(yè)主根據(jù)預(yù)售合同簽訂返租協(xié)議 房主付首期后 酒店每月會(huì)返給房主一定的金額 樓層高 低會(huì)有差異 意即房主三年內(nèi)不用月供 業(yè)主不需交 納物業(yè)管理費(fèi) 水電費(fèi)由酒店支付 業(yè)主權(quán)益 每個(gè)月有二天自住權(quán)利 月份之間天數(shù) 不可累積 要提前預(yù)定并支付70元 天的物品使用 費(fèi) 但節(jié)假日不享受業(yè)主優(yōu)惠 范例 范例 以一套5樓 面積為43 58m2的物業(yè)為例 參考指標(biāo) 如下表所示 泊岸公寓 3400 元 月 3200 元 月 3600 元 月 固定返利 9 層 8 層 7 層 6 層 5 層 4 層 3 層 2 層 以一套 43 平方物業(yè)為例 面積43 58m2 樓層5 總價(jià)690074 首付 3 成 210074 元 余款 7 成 48 萬(wàn) 月供 20 年 3387 每月返金3400 280 稅 費(fèi) 3120 元 投資回報(bào)率5 4 業(yè)主每月交納267 元 由表中得知 在協(xié)議期內(nèi) 此物業(yè)由表中得知 在協(xié)議期內(nèi) 此物業(yè) 業(yè)主付首期業(yè)主付首期 21 萬(wàn)元之后 在三年內(nèi)萬(wàn)元之后 在三年內(nèi) 每月只需交納每月只需交納 267 元 供樓壓力幾元 供樓壓力幾 乎沒(méi)有 即三年內(nèi)不用供房 每月乎沒(méi)有 即三年內(nèi)不用供房 每月 等額的返金是客戶在經(jīng)濟(jì)上有了很等額的返金是客戶在經(jīng)濟(jì)上有了很 大的保障 因此吸引大批客戶投資大的保障 因此吸引大批客戶投資 其公寓 項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)月內(nèi)已經(jīng)基本售其公寓 項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)月內(nèi)已經(jīng)基本售 罄 罄 8 第二章 第二章 物業(yè)管理服務(wù)模式物業(yè)管理服務(wù)模式 一 一 酒店式管理酒店式管理 禮賓式服務(wù)禮賓式服務(wù) 特色服務(wù)概述特色服務(wù)概述 酒店式管理 是物業(yè)服務(wù)中心把酒店的管理模式融合進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)中 來(lái) 充分整合社會(huì)資源和物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部資源建立以家庭清潔 家庭園藝 水電維修 家政服務(wù) 特約服務(wù)為主體的個(gè)性化服務(wù)體系 盡可能地為業(yè)主提 供全方位的多元化服務(wù) 最大限度地滿足業(yè)主需求 對(duì)一些細(xì)微的 并不需付 出很大成本的服務(wù) 如訂報(bào)刊 安排的士 辦理供水 供電 通訊 燃?xì)?包 括餐廳訂坐等 可以無(wú)償服務(wù) 于細(xì)微處體現(xiàn) 真誠(chéng) 管理 禮賓式 等同于我公司現(xiàn)有管家部 服務(wù)源于香港 成長(zhǎng)與深圳 北 京 上海 成都等物業(yè)管理的前沿城市 是融合了英式的管家和酒店的前臺(tái)而 產(chǎn)生的一種新式的服務(wù)模式 主要適用于尖端的高層住宅和商務(wù)式公寓 特別 是公寓 因?yàn)楣⒉⒉荒艿韧c酒店 客戶群體主要是有短期租住 1 個(gè)月以 上 成長(zhǎng)型企業(yè)商務(wù)辦公 年輕白領(lǐng) 家庭短期過(guò)度組成 禮賓式 服務(wù) 是從客戶的角度出發(fā) 通過(guò)和客戶建立良好的溝通和友情 透過(guò)友誼向客戶提 供服務(wù) 只要其要求合乎法 理 情 禮賓員定會(huì)滿足客戶生活 文化 商業(yè) 活動(dòng)需求 提供的一對(duì)一貼身服務(wù) 實(shí)現(xiàn)了業(yè)主與物業(yè)零距離溝通與互動(dòng)的新 型物業(yè)管理方式 以貼身服務(wù) 人性化的管理 在管理和服務(wù)理念等方面全面 提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 禮賓式 服務(wù)的特點(diǎn)是加大了服務(wù)的含量 在服務(wù)范圍 服務(wù)細(xì)節(jié) 服務(wù)鏈條等方面取得重大突破 在一樓大堂設(shè)置禮賓臺(tái) 按酒店式 管理配置 24 小時(shí)禮賓員 為業(yè)主提供 24 小時(shí)不間斷服務(wù) 在 禮賓式 服務(wù) 的鏈條中 作為和客戶保持經(jīng)常接觸的最前線服務(wù)人員 禮賓員成為了接收客 戶信息和協(xié)調(diào)后臺(tái)資源完成任務(wù)的樞紐 直接面向客戶開(kāi)展服務(wù)工作 管理直 接責(zé)任到人 服務(wù)項(xiàng)目涵蓋所有日常管理與服務(wù)項(xiàng)目 家政服務(wù)和特約服務(wù) 在硬件配置上面 禮賓臺(tái)配有電腦 電話 對(duì)講機(jī) 打印機(jī) 復(fù)印機(jī)等常用辦 公設(shè)備 他們的職責(zé)相當(dāng)于私人管家 給業(yè)主提供各種比以往更為細(xì)致 貼心 的物業(yè)服務(wù) 讓業(yè)主體驗(yàn)到尊貴的感覺(jué) 禮賓員崗位職責(zé) 1 負(fù)責(zé)各類信息的分類 傳達(dá) 記錄 跟進(jìn) 落實(shí) 2 負(fù)責(zé)客戶 個(gè)性化 服務(wù)工作 按服務(wù)內(nèi)容提供各類服務(wù) 9 3 負(fù)責(zé)各類來(lái)訪人員登記工作 4 負(fù)責(zé)客戶裝修手續(xù)辦理工作 5 負(fù)責(zé)客戶室內(nèi)維修的報(bào)修回訪工作 6 負(fù)責(zé)客戶管理費(fèi)收取和停車費(fèi)收取工作 7 負(fù)責(zé)新入伙業(yè)主的相關(guān)手續(xù)辦理工作 8 負(fù)責(zé)客戶郵政 刊物發(fā)放各類工作 9 負(fù)責(zé)各類通知的下發(fā)和傳達(dá) 落實(shí)工作 10 負(fù)責(zé)本客戶社區(qū)文化活動(dòng)的組織 協(xié)調(diào)工作 11 負(fù)責(zé)各類資料存檔管理 來(lái)往文件傳遞 簽收 12 完成物業(yè)服務(wù)中心安排的其它各項(xiàng)工作 二 服務(wù)內(nèi)容 1 家政服務(wù)總攬 物業(yè)服務(wù)中心將與經(jīng)國(guó)家 地方政府登記 注冊(cè) 審核許可且經(jīng)營(yíng)信譽(yù)良好的 專業(yè)家政服務(wù)物業(yè)服務(wù)中心 清潔物業(yè)服務(wù)中心 醫(yī)療保健中心 票務(wù)中心 信息咨詢物業(yè)服務(wù)中心 洗衣物業(yè)服務(wù)中心 搬屋物業(yè)服務(wù)中心等各類服務(wù)機(jī) 構(gòu)密切聯(lián)絡(luò)溝通 組成特有的服務(wù)體系網(wǎng)絡(luò) 一旦您有任何家政方面的需求 我們的管理人員將及時(shí)為您提供相關(guān)方面的信息及資源來(lái)源 幫您聯(lián)絡(luò)或推薦 相應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu) 由您直接同這些服務(wù)機(jī)構(gòu)洽談商議 這一類型的代辦服務(wù)有以下內(nèi)容 1 代請(qǐng)鐘點(diǎn)工 2 代請(qǐng)保姆 3 代請(qǐng)家教 4 代請(qǐng)醫(yī)療護(hù)理人員 5 代辦家庭 Party 或沙龍聚會(huì) 6 代為干洗衣物 7 代請(qǐng)急救醫(yī)生 8 代訂酒店客房 9 代購(gòu)車船票 飛機(jī)票 10 代購(gòu)食品百貨等生活用品 11 代為搬遷 搬運(yùn)服務(wù) 12 代叫外賣 送餐服務(wù) 13 代為家具清洗 清潔 14 預(yù)約上門維修服務(wù) 15 代辦保險(xiǎn) 16 殘疾人特別服務(wù)等等 2 便民服務(wù)代為 跑腿 之類 10 這一類服務(wù)純粹屬于服務(wù)人員為您幫手 提供便利 幫您 跑腿 之類 對(duì)此 全體工作人員本著 幫業(yè)主忙乃是我們快樂(lè)之本 的誠(chéng)摯服務(wù)心態(tài) 必將不遺 余力地為您服務(wù) 用我們的辛勤最終換取您的滿意和理解 服務(wù)包括有以下內(nèi)容 1 代訂牛奶 2 代送取干洗衣物 3 代叫出租車 4 代送鮮花 禮品禮儀服務(wù) 5 代訂報(bào)刊 雜志 6 代會(huì)客留言或電話留言服務(wù) 7 代寄 代領(lǐng)郵件 8 住戶報(bào)紙 郵件 刊物送發(fā)服務(wù) 9 代運(yùn)送中小件住戶攜帶物品或行李 10 代接送孩童 11 代收代繳各類費(fèi)用等等 3 綜合經(jīng)營(yíng)配套服務(wù) 這一類型的服務(wù)作為日常管理服務(wù)的必要有益補(bǔ)充 一方面為解決您的多方面 需求提供便利 另一方面又可以增加物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源 以業(yè)養(yǎng)業(yè) 將此收入 再行投入到的日常物業(yè)的維護(hù) 保養(yǎng)與修繕之中 使您的物業(yè)更好的保值與增 值 這類經(jīng)營(yíng)性服務(wù)經(jīng)歸納總結(jié) 主要有這幾大方面 1 康樂(lè)服務(wù) 暫定 增加自助式 咖啡廳 棋牌室 乒乓球室 書吧 自動(dòng)售貨系統(tǒng)等休閑娛樂(lè)設(shè) 施 是業(yè)主休憩 娛樂(lè) 會(huì)友的自由天地 為業(yè)主提供尊貴 健康 休閑的康 樂(lè)服務(wù) 2 業(yè)主健康中心 和醫(yī)院聯(lián)動(dòng) 建立個(gè)人健康檔案 啟動(dòng)健康計(jì)劃 幫助客戶管理健康 4 其他類型的綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù) 物業(yè)服務(wù)中心還將根據(jù)住戶的某些特別要求 提供明碼標(biāo)價(jià)的個(gè)性化服務(wù)菜單 如預(yù)約室內(nèi)花藝服務(wù) 叫醒服務(wù) 預(yù)約親友合肥接送 導(dǎo)游服務(wù)等等 5 擬計(jì)劃服務(wù)菜單 序號(hào)服務(wù)類別服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 參考價(jià)格 一 24 小時(shí)熱 線服務(wù) 1 維修預(yù)約 2 有償服務(wù)查詢 3 其它便民服務(wù)查詢 4 火車站到站查詢 5 飛機(jī)航班查詢 無(wú)償服務(wù) 1 代購(gòu)火車票 船票 飛機(jī)票1 14 項(xiàng)服務(wù)免費(fèi) 11 二常規(guī)服務(wù) 等 2 代訂送報(bào)刊雜志 3 送 取干洗衣服 4 代寄 代領(lǐng)郵件 5 代預(yù)訂酒店客房 6 代調(diào)試電視節(jié)目 7 代聯(lián)系出租車 8 代聯(lián)系旅游團(tuán) 9 醫(yī)療保健健康義診 10 代預(yù)訂會(huì)所娛樂(lè)場(chǎng)地 11 代辦有線電視臺(tái)開(kāi)通 12 代辦煤氣開(kāi)戶 13 代辦銀行開(kāi)戶 14 代辦電話開(kāi)戶 15 傳真 16 復(fù)印 17 中 英文打字 市內(nèi) 2 元 份 長(zhǎng)途 5 元 份 A4 0 5 元 張 B4 1 0 元 張 100 字 30 元 維修服務(wù) 1 安裝空調(diào) 2 空調(diào)加雪種 3 空調(diào)修理 4 家具維修 5 家電維修 6 安裝玻璃 7 安裝排風(fēng)扇 8 安裝抽油煙機(jī) 9 安裝燈具 門鈴 10 室內(nèi)線路檢查更換 11 更換上下水管 12 安裝家用電器 13 安裝熱水器 電熱水器 14 安裝熱水器 燃?xì)鉄崴?15 修理更換開(kāi)關(guān) 插座 16 修理 更換水閥 17 修理 更換各類軟管 18 修理 更換洗手盆下水管 350 元 臺(tái) 1 匹 150 元 臺(tái) 面議 面議 面議 20 元 件 人工 20 元 次 人工 30 80 元 次 人工 10 50 元 次 人工 面議 面議 面議 30 50 元 臺(tái) 人工 50 元 臺(tái) 人工 10 元 次 人工 10 50 元 次 人工 10 元 次 人工 20 元 次 人工 三 維修服務(wù) 19 修理鋁合金窗 20 修理 更換木門 21 修理 更換水龍頭 22 修理信箱鎖 23 修理馬桶配件 24 疏通下水道 主管 25 疏通下水 26 疏通馬桶 20 元 次 人工 面議 10 元 次 人工 免費(fèi) 20 元 次 人工 50 元 次 人工 20 元 次 人工 30 元 次 人工 家居保潔1 室內(nèi)清潔 第一次 3 元 M2 12 四 2 室內(nèi)保潔 包月 3 地毯清潔 4 地毯洗塵 5 抽油煙機(jī)清潔 6 排氣扇清潔 7 空調(diào)機(jī)隔塵網(wǎng)清潔 面議 4 元 M2 3 元 M2 30 元 臺(tái) 10 元 臺(tái) 10 元 臺(tái) 五洗燙服務(wù) 1 水洗襯衣 褲子 2 水洗床單 3 水洗恤衫 4 水洗布外套 5 水洗西褲 6 水洗牛仔褲 7 水洗夾棉外套 8 水洗運(yùn)動(dòng)外套 9 水洗連衣裙 10 水洗床罩 11 水洗枕套 12 水洗床笠 13 水洗被套 14 水洗毛巾被 15 水洗窗簾 3 元 件 5 元 件 5 元 件 6 元 件 8 元 件 7 元 件 7 元 件 10 元 件 8 元 件 10 元 件 15 元 件 2 元 件 5 元 件 8 元 件 8 元 件 3 元 件 照顧病人5 元 小時(shí) 10 元 小時(shí) 大小便能自理 10 元 小時(shí) 20 元 小時(shí) 生活不能自理及病危者 600 元 月 900 元 月 生活不能自理及病危者 包吃 包住 照顧孕產(chǎn)婦8 元 小時(shí) 1000 元 月 包吃包住 含做衛(wèi) 生 特約服務(wù) 照顧老人600 元 月 800 元 月 包吃包 住 照顧小孩10 元 次 1 3 歲 5 元 次 4 歲以上 200 元 月 每天 2 小時(shí)不含周 六 日 4 歲以上 400 元 月 每天 3 4 小時(shí)不含 周六 日 1 3 歲 六 特約服務(wù) 接送小孩200 300 元 月 每天 2 次包一 餐 270 370 元 月 每天 3 4 次 包 一餐 13 七餐飲服務(wù)1 電話工作餐訂送 2 健康食譜 免費(fèi) 免費(fèi) 八中介服務(wù)1 受業(yè)主委托出租房屋 2 受業(yè)主委托出售房屋 1 個(gè)月的租金 售市價(jià)的 1 5 雙方各 75 九搬運(yùn)服務(wù)1 搬家 2 清運(yùn)裝修垃圾 3 搬運(yùn)大件物品 面議 130 元 車 小件免費(fèi) 大件面議 十裝修服務(wù)1 室內(nèi)墻面翻新 2 室內(nèi)裝修 3 水管改裝 4 供電線路改造 5 修補(bǔ)木地板 6 室內(nèi)天花補(bǔ)漏 10 元 平方米 人工 面議 面議 面議 面議 面議 十一消殺服務(wù)滅白蟻100 元 次 十二醫(yī)療服務(wù)1 急重癥病綠色通道 2 醫(yī)療健康檔案 三 推行首接負(fù)責(zé)制 1 總則 信息處理總則為 首接負(fù)責(zé) 全程跟進(jìn) 限時(shí)匯報(bào) 及時(shí)處理 建立以 前臺(tái)為 樞紐 全體為支援 的中央信息控制系統(tǒng) 2 目的 為明確信息的傳遞責(zé)任及處理控制標(biāo)準(zhǔn) 保障信息能準(zhǔn)確 持續(xù)傳達(dá)并跟進(jìn) 以確保各 類投訴 報(bào)修 分類清晰分內(nèi)明確 求助等信息能及時(shí) 合理地得到解決 特建立本信息 處理控制規(guī)程 3 范圍 適用于公寓范圍內(nèi)的所有投訴 報(bào)修 求助等信息的處理 現(xiàn)場(chǎng)結(jié)合 4 專業(yè)術(shù)語(yǔ) a 客戶信息 前臺(tái)接收的所有信息含外部客戶與內(nèi)部客戶信息 b 首接負(fù)責(zé) 指接收信息第一人將對(duì)此信息負(fù)責(zé) 分節(jié)點(diǎn) 跨部門跟進(jìn) 可逐級(jí)分配 c 全程跟進(jìn) 對(duì)信息進(jìn)行持續(xù)跟進(jìn)直至獲得信息來(lái)源方認(rèn)可關(guān)閉信息 5 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 要求 a 快速反應(yīng)的原則 一般情況下應(yīng)立即給予回復(fù) 無(wú)法處理信息應(yīng)向主管請(qǐng)示后 5 分鐘 內(nèi)給予回復(fù) 14 b 盡可能提供幫助的原則 對(duì)客戶提出的正當(dāng)求助 應(yīng)盡可能提供幫助 滿足客戶的要求 c 嚴(yán)禁推諉的原則 任何部門接收到客戶信息時(shí) 對(duì)滿足不了客戶提出求助要求的 也應(yīng) 主動(dòng)幫助其聯(lián)系相關(guān)部門 嚴(yán)禁推諉 可借助前臺(tái)的信息樞紐功能 工作技巧要求高 結(jié) 合實(shí)際 培訓(xùn) d 所接信息的當(dāng)值人員負(fù)責(zé)對(duì)信息處理的跟進(jìn) e 前臺(tái)負(fù)責(zé)日常信息的傳遞 協(xié)調(diào) 跟進(jìn) 確認(rèn)及回訪 f 公寓主管和領(lǐng)班負(fù)責(zé)信息處理的抽樣回訪及督促工作 6 6 工作 工作 作業(yè)程序作業(yè)程序 工作程序工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn) 共性提練 信息源點(diǎn)1 客戶致電 2 物業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)達(dá) 3 前臺(tái)內(nèi)部轉(zhuǎn)達(dá) 4 內(nèi)部需求 5 上級(jí)指示信息 6 呼叫前臺(tái)外的首接負(fù)責(zé)人 將信息輸入 工作日志 留下信息源點(diǎn)記錄 呼叫前臺(tái)電話 全天候 24 時(shí) 值勤 接收信息時(shí) 應(yīng)嚴(yán)格遵守 禮貌 樂(lè)觀 熱情 友善 耐心 平等 的 十 二字服務(wù)方針 嚴(yán)禁與信息方進(jìn)行辯 論 爭(zhēng)吵 接待信息態(tài)度要誠(chéng)懇 切忌推諉 輸入1 接到信息時(shí)應(yīng)立即錄入 信息記錄表 2 信息內(nèi)容包含 地點(diǎn) 時(shí)間 內(nèi)容 聯(lián) 系人及聯(lián)系方式 記錄清晰 準(zhǔn)確 完整 1 分鐘內(nèi)錄入 預(yù)約時(shí)間準(zhǔn)確無(wú)誤 工作程序工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn) 共性提練 3 預(yù)約服務(wù)需確定客戶預(yù)約時(shí)間 分類 傳遞1 突發(fā)緊急信息應(yīng)快速了解信息 地點(diǎn) 時(shí)間 內(nèi)容 立即向附近區(qū)域責(zé)任人 上級(jí) 領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào) 2 對(duì)接收信息進(jìn)行分類 投訴 求助 咨 詢 工程 安全 消防 清潔 并填寫相關(guān) 專用 信息處理單 3 根據(jù)各部門責(zé)任落實(shí)表 及時(shí)將信息傳 遞對(duì)應(yīng)專業(yè)責(zé)任人 突發(fā)緊急信息傳遞提速 1 倍 業(yè) 務(wù) 部門及上級(jí)匯報(bào) 90 秒內(nèi)完成 突發(fā)緊急信息處理根據(jù)各類應(yīng)急 流程執(zhí)行 應(yīng)急調(diào)度權(quán)由前臺(tái)擔(dān)任 分類明確 專業(yè)對(duì)口 填單準(zhǔn)確 清晰 信息傳遞清晰 準(zhǔn)確 須復(fù)述確認(rèn) 分類及傳遞時(shí)間 2 分鐘完成 15 現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)1 各專業(yè)責(zé)任人收到信息后 應(yīng)攜帶必備 器具立即前往呼叫前臺(tái)簽收對(duì)應(yīng) 信息處理 單 2 預(yù)約服務(wù)需在預(yù)約時(shí)間前至呼叫中簽 收 信息處理單 3 根據(jù)信息記錄及時(shí)趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行信息 確認(rèn)及診斷 緊急事件應(yīng)先趕往現(xiàn)場(chǎng) 階段性處 理后再行返回取單 即時(shí)服務(wù)責(zé)任人 10 分鐘內(nèi)趕往現(xiàn) 場(chǎng)確認(rèn) 預(yù)約服務(wù)需提前 15 分鐘聯(lián)系客戶 確認(rèn) 并提前 3 5 分鐘到達(dá) 診斷準(zhǔn)確 專業(yè) 初擬方案1 根據(jù)診斷結(jié)果及對(duì)應(yīng) 作業(yè)指導(dǎo)書 擬 定初步專業(yè)處理方案 3 分鐘制定初步方案 方案制定切實(shí)可行 公司符合對(duì)應(yīng) 作業(yè)指導(dǎo)書 要求 方案確認(rèn)1 客戶服務(wù)應(yīng)向客戶溝通處理方案 溝通 內(nèi)容 工作時(shí)間 可能造成的影響 防護(hù)處 理內(nèi)容 必要的配合 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等 2 收費(fèi)項(xiàng)目須向客戶出示 有償服務(wù)收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)公示表 溝通充分 客戶理解 盡可能減少 對(duì)客戶影響 必要時(shí)應(yīng)避開(kāi)客戶正常工作時(shí)間 符合公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并充分說(shuō)明收 費(fèi)計(jì)算方式 信息處理1 根據(jù)雙方認(rèn)可的處理方案進(jìn)行信息處 理 2 無(wú)法處理或協(xié)調(diào)信息 應(yīng)立即上報(bào)責(zé)任 部門主管 3 當(dāng)日或部門內(nèi)無(wú)法解決的信息 應(yīng)及時(shí) 提交經(jīng)理會(huì)議協(xié)定 處理結(jié)果符合預(yù)期目標(biāo) 無(wú)法處理上報(bào)主管時(shí)間 5 分鐘 根 據(jù)實(shí)際問(wèn)題及時(shí)上報(bào)會(huì)議決定 驗(yàn)收1 信息處理完畢需通知信息源點(diǎn)責(zé)任人 驗(yàn)收 并于 信息處理單 填寫意見(jiàn)及簽名 2 信息處理單 內(nèi)含 處理時(shí)間 處理 人 耗費(fèi)材料 收費(fèi)金額 3 客戶確認(rèn)完畢后 將 信息處理單 即 時(shí)返回呼叫前臺(tái)以便回訪確認(rèn)并關(guān)閉信息 填寫內(nèi)容真實(shí) 準(zhǔn)確 清晰 信息處理單 須將客戶聯(lián)交于客 戶保留 驗(yàn)收不合格需反饋呼叫前臺(tái)記錄 進(jìn)入信息二次處理流程 回訪1 呼叫中心收到反饋信息后 確認(rèn) 信息 處理單 填寫完整 客戶已簽名驗(yàn)收 2 通過(guò)電話或現(xiàn)場(chǎng)登門回訪客戶 是否修 復(fù) 滿意度 收費(fèi)情況 信息填寫完整 符合規(guī)范 2 分鐘內(nèi) 100 回訪客戶 情況了 解 真實(shí) 記錄存檔 1 回訪合格后 關(guān)閉信息 記錄存檔 2 根據(jù)實(shí)際保存數(shù)據(jù)進(jìn)行每周或月度統(tǒng) 計(jì) 客戶滿意度 及時(shí)率 合格率 回訪率 信息關(guān)閉及時(shí) 定期生成客戶 信息三率統(tǒng)計(jì)表 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)真實(shí)有效 16 序號(hào)內(nèi)容達(dá)到方式 1 盡顯 酒店式管理 禮賓式服務(wù) 特色服務(wù)的實(shí)現(xiàn) 得到客戶的認(rèn)同 加強(qiáng)員工培訓(xùn) 使管理模式和特色 服務(wù)成為同行業(yè)亮點(diǎn) 2 每季度公開(kāi)一次的 公開(kāi)管理報(bào)告 制度 在公布一周內(nèi) 公寓主管公開(kāi)接受 業(yè)主的質(zhì)詢 3 業(yè)主所有疑問(wèn) 意見(jiàn) 建議及投訴 要在十五分鐘得到安排或答復(fù) 首接負(fù)責(zé)制及時(shí)處理 限時(shí)報(bào)告 流程的落實(shí) 員工服務(wù)意識(shí)的提高 保證服務(wù)的及時(shí)性 7 作業(yè)關(guān)鍵控制點(diǎn) 第三章第三章 管理目標(biāo)及服務(wù)承諾管理目標(biāo)及服務(wù)承諾 一 目標(biāo)定位一 目標(biāo)定位 從入伙之日起就按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理 公寓內(nèi)無(wú)因物業(yè)管理責(zé)任造成的重大治安案件 客 戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的滿意率為 98 信息處理及時(shí)率為 100 設(shè)施設(shè)備完好率 99 房屋 零修 急修及時(shí)率 100 投訴處理率 100 二 服務(wù)承諾二 服務(wù)承諾 控制項(xiàng)目指標(biāo)控制項(xiàng)目指標(biāo) 17 第四章第四章 前期介入管理方案前期介入管理方案 第一篇第一篇 物業(yè)管理前期介入的定義和作用物業(yè)管理前期介入的定義和作用 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段 包括項(xiàng)目決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 營(yíng)銷策劃 施工建設(shè) 竣工驗(yàn)收等 就參與介入 從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局 功能規(guī)劃 樓宇設(shè)計(jì) 材 料選用 設(shè)備選型 配套設(shè)施 管線布置 房屋租售 施工質(zhì)量 竣工驗(yàn)收等 多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn) 以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量 為物業(yè)投入使用 后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件 同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收的返修工作量 為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ) 隨著地產(chǎn) 物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展 壯大 已經(jīng)有不少的開(kāi)發(fā)商意識(shí)到前期 介入保證產(chǎn)品 品牌的重要條件 是實(shí)施物業(yè)管理的首要條件 實(shí)踐證明前期 介入有以下作用 1 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì) 完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 物業(yè)管理公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 從業(yè)主或使用人的角度 憑專業(yè)人士的經(jīng) 驗(yàn)對(duì)所管理物業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審視 對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案 可優(yōu)化設(shè)計(jì) 完 善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié) 避免一些在后期工作中難以解決的問(wèn)題 例如 在設(shè)計(jì)車輛 和行人出入口時(shí)候 物業(yè)公司會(huì)建議在保證車輛和行人正常出行的情況下 出 入口要少 利于物業(yè)安排崗位 并節(jié)約人工成本 會(huì)所產(chǎn)權(quán)一般歸開(kāi)發(fā)商所有 其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是獨(dú)立于物業(yè)管理費(fèi) 很顯然 哪些純粹向小區(qū) 大廈 內(nèi)業(yè)主開(kāi) 放的會(huì)所 除非收費(fèi)昂貴 否則是不可能不虧的 所以在前期介入階段 物業(yè) 公司為保證日后會(huì)所的良性運(yùn)行提出可行方案 否則虧本經(jīng)營(yíng) 將會(huì)使會(huì)所功 能下降 甚至形同虛設(shè) 最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌 2 有利于提高房屋建造質(zhì)量 及時(shí)率 100 客戶滿意率 98 信息準(zhǔn)確率 98 處理合格率 100 信息識(shí)別率 99 回訪率 100 18 由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料 對(duì)于樓宇在長(zhǎng)期 使用過(guò)程中所暴露的各種質(zhì)量問(wèn)題十分了解 通過(guò)參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理 強(qiáng)化了施工過(guò)程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控 并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過(guò) 程中 從而提高房屋的建造質(zhì)量 另外在施工管理時(shí)候 開(kāi)發(fā)商會(huì)派出工程師 配合工程監(jiān)理對(duì)施工單位進(jìn)行管理 但是由于人員少 而且工程監(jiān)理有時(shí)會(huì)對(duì) 不規(guī)范的操作網(wǎng)開(kāi)一面 所以工程質(zhì)量還會(huì)存在一定問(wèn)題 但是物業(yè)公司維修 人員介入施工現(xiàn)場(chǎng)管理 絕不會(huì)通融 會(huì)要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工 因?yàn)槿蘸蟪霈F(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問(wèn)題 首先業(yè)主找的是物業(yè)公司 所以可以提高 房屋建筑質(zhì)量 3 有利于保證物業(yè)的使用功能 物業(yè)管理公司通過(guò)參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收 按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收 能確保 房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全 4 有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解 物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作 必須對(duì)土建結(jié)構(gòu) 管線走向 設(shè)施建設(shè) 設(shè)備安裝等情況了如指掌 對(duì)于圖紙改動(dòng)或增 減部分 作出認(rèn)真記錄 例如 管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有一點(diǎn)差距 如布置管線時(shí)不在現(xiàn)場(chǎng)作記錄 在后期管理中 可能就會(huì)出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象 相 對(duì)來(lái)說(shuō) 物業(yè)管理人員對(duì)土建結(jié)構(gòu)部分了解的不用太深 而對(duì)設(shè)備安裝 管線 布置等情況則應(yīng)充分掌握 便于后期管理 由于加強(qiáng)了對(duì)所管物業(yè)的全面了解 就為竣工驗(yàn)收 接管驗(yàn)收打下了堅(jiān)實(shí)的 基礎(chǔ) 可提高驗(yàn)收質(zhì)量 縮短驗(yàn)收時(shí)間 對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處 也比 較清楚 容易交涉和協(xié)調(diào) 5 前期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行 物業(yè)管理公司通過(guò)前期介入 保證了設(shè)計(jì) 建造質(zhì)量和對(duì)物業(yè)的全面了解 對(duì)后期的物業(yè)管理就帶來(lái)了很多便利 既便于維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排與實(shí)施 又 能保證維修質(zhì)量 從而提高了維修質(zhì)量和工作質(zhì)量 同時(shí) 在前期管理中 經(jīng) 過(guò)一段時(shí)間的磨合 便于順通環(huán)衛(wèi) 水電 通訊 治安 維修 綠化等各部門 之間的關(guān)系 建立暢順的服務(wù)渠道 有利于管理工作的進(jìn)行 6 有利于樹(shù)立物業(yè)管理公司的形象 19 如果接管與入住同步進(jìn)行 物業(yè)管理公司即使再努力 也會(huì)被各項(xiàng)繁雜事物 搞的焦頭爛額 折騰不出頭緒 并且容易忙中出錯(cuò) 以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企 業(yè)的專業(yè)形象 第二篇第二篇 前期介入的工作內(nèi)容前期介入的工作內(nèi)容 1 前期介入的一般程序 由地產(chǎn) 物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求 并由物業(yè)組成 前期工作小組 制定工作計(jì)劃并按照計(jì)劃實(shí)施 2 前期介入的工作內(nèi)容 前期介入主要分五個(gè)階段實(shí)現(xiàn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 營(yíng)銷 策劃階段和施工建設(shè)階段 驗(yàn)收階段 項(xiàng)目入伙交付業(yè)主使用 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括 物業(yè)對(duì)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì) 安保布局 消防布局 交通布局 生活配置 設(shè) 備配套 新材料 新技術(shù) 管理用房 生態(tài)環(huán)保 公共空間 景觀配置 綠化 配置 室內(nèi)配置 房屋單體 智能化配置 等方面應(yīng)注意的內(nèi)容提出合理化建 議 規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估的程序 1 地產(chǎn)提前 1 個(gè)月向物業(yè)提出書面知會(huì) 要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計(jì)的評(píng)估 并提供評(píng)估報(bào)告 2 物業(yè)接到書面知會(huì)后 于 3 日內(nèi)回復(fù) 由相關(guān)部門牽頭組成評(píng)估小組 并向地產(chǎn)提交評(píng)估所需的開(kāi)發(fā)資料目錄 3 開(kāi)發(fā)資料包括 企劃文件 市場(chǎng)調(diào)研 產(chǎn)品定位 目標(biāo)客戶定位 目標(biāo) 客戶資料 設(shè)計(jì)文件 規(guī)劃圖 建筑 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書 電器設(shè)計(jì)說(shuō)明書 弱 電設(shè)計(jì)說(shuō)明書 采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說(shuō)明書 動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明書 交通分析 綠化 分析 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等 4 地產(chǎn)接到資料目錄后及時(shí)內(nèi)向物業(yè)提供具體資料 對(duì)不能提供的資料 書面知會(huì)物業(yè) 并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 工程 營(yíng)銷等部門召開(kāi)項(xiàng)目 說(shuō)明會(huì) 介紹項(xiàng)目情況并解答疑問(wèn) 5 物業(yè)接到開(kāi)發(fā)資料后一周內(nèi) 組織評(píng)估小組研究 完成項(xiàng)目及類似典型 項(xiàng)目的實(shí)地考察 6 評(píng)估小組根據(jù)開(kāi)發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容 及項(xiàng)目說(shuō)明會(huì) 20 實(shí)地考察情況 于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告 并提交物業(yè) 相關(guān)部門 7 物業(yè)相關(guān)部門在評(píng)估小組提交報(bào)告 3 日內(nèi) 組織公司評(píng)審組對(duì) 項(xiàng)目規(guī) 劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告 進(jìn)行評(píng)審 8 評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見(jiàn) 于 3 日內(nèi)完成對(duì) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè) 計(jì)評(píng)估報(bào)告 的修改 9 經(jīng)修改的 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告 由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評(píng)審 組成員會(huì)簽后 提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā) 10 物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后 評(píng)估報(bào)告提交公司 11 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)總體評(píng)估要點(diǎn) 住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理 居住秘密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào) 住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理 車流人流組織兼顧 停車位充足 建筑與自然和諧 采光 通風(fēng)充足 環(huán)境優(yōu)美 生活便利 基本生活配套齊全 出行便捷 設(shè)備 設(shè)施保障充分 水 電 煤 電信 廣播電視 電梯 污水處理等 可靠完善 注重環(huán)境生態(tài) 使用環(huán)保 節(jié)能等環(huán)保材料 設(shè)備設(shè)施 安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備 運(yùn)用先進(jìn)技防手段 安全及消防配置充分 智能化配置先進(jìn) 網(wǎng)絡(luò)資源充分 便于數(shù)字化大廈建設(shè) 便于物業(yè)組織管理 節(jié)約管理成本 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分類評(píng)估要點(diǎn) 1 1 安全布局安全布局 便于安保管理區(qū)域分割 消除管理死角 便于安保管理視線的巡查 避免管理的盲點(diǎn) 人員及車輛各出入口設(shè)置清晰 便于動(dòng)態(tài)管理 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全 可采取有效措施防范 安保技防措施完備 形成多層次的安保體系 信息匯總通暢 反映快 速 2 2 消防布局 消防布局 21 消防設(shè)備 設(shè)施配置 滅火器 消防箱 室內(nèi) 外 消防栓 消防泵 煙感 溫感 自動(dòng)噴淋滅火 等充分合理 使用可靠 消防車道設(shè)置合理 其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范 消防通道 門 墻 避難區(qū)設(shè)置合理 符合國(guó)家規(guī)范 3 3 交通布局 交通布局 各級(jí)道路的功能分配充分合理 有層次感 線路清晰 便于分流管理 主要道路和出入口人車分流 在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及 回車余地 4 4 生活配置 生活配置 根據(jù)公寓周邊 1 公里范圍 市場(chǎng) 商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政 商 業(yè)用房 一般應(yīng)考慮超市 醫(yī)療 教育 銀行 餐飲 美容美發(fā) 建材 文化 娛樂(lè) 交通等的配套服務(wù)功能 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套 宜獨(dú)立集中 并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和 商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件 應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾 如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所 出 入口或樓梯需與住宅分開(kāi) 如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所 宜獨(dú)立設(shè)計(jì) 會(huì)所面積 活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅面 積 檔次 經(jīng)營(yíng)方式合理配置 5 5 設(shè)備配套 設(shè)備配套 水 電 煤 電信 廣播電視 電梯 污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能 滿足使用需要 并留有適當(dāng)?shù)臄U(kuò)展余地 配電 水泵 電梯 中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠 溝 管 渠 井的設(shè)置合理 便于維護(hù)保養(yǎng) 公共照明 樓道照明配置合理 公共照明數(shù)量 亮度 位置合適 宜 采用節(jié)能裝置 樓道照明宜采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān) 可樓層需設(shè)疏散導(dǎo)向照明和燈 光疏散指示標(biāo)識(shí) 配電房 水泵房 電梯機(jī)房 中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家 規(guī)范 22 水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi) 給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越 電梯井不 應(yīng)緊鄰臥室 緊鄰書房或起住室 應(yīng)采取隔音措施 6 6 智能化配能 智能化配能 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng) 門禁可視對(duì)講系統(tǒng) 公 寓巡更系統(tǒng) 電視監(jiān)控系統(tǒng) 車輛道閘管理系統(tǒng) 室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng) 電梯內(nèi) 緊急呼叫系統(tǒng) 居家安放系統(tǒng) 并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng) 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶 電子公告牌 社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平 臺(tái)系統(tǒng) 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng) 停車庫(kù)管理系統(tǒng) 電 梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng) 消防管理系統(tǒng) 配電及給排水管理系統(tǒng) 家庭表具管理 系統(tǒng) 煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng) 緊急廣播系統(tǒng)等 并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng) 中央控制中心位置宜服務(wù)中心相鄰相近 布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控 制中心的距離和由此造成的信號(hào)衰減 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化 網(wǎng)絡(luò)開(kāi)放性 系 統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性 采用成熟產(chǎn)品 7 7 房屋單體 房屋單體 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果 可上人屋面及屋頂滿足其特殊要 求 墻體應(yīng)充分考慮到防水 隔熱 隔音效果 樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范 分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防盜門 外窗應(yīng)考慮開(kāi)啟方便 尺度 安裝空調(diào)要求 隔音防水效果好 不 宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗 管道 管線布局合理 互不干擾碰撞 尺寸符合國(guó)家規(guī)范 管道井檢 修孔應(yīng)設(shè)置合理 便于檢修 宜采用垂直煙道 斷面尺寸充分 一般不少于 250mm 應(yīng)有防止油 煙回流和串煙措施 出屋頂口高度適中 高層宜安裝無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽 底層地平應(yīng)充分考慮防潮措施 房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣 不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng) 敲墻 再次分 23 隔等 陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板高度合理 一般不少于 1 10M 宜采用垂直桿件 桿件距小于 0 10M 防止兒童攀爬 8 8 室內(nèi)配置室內(nèi)配置 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理 應(yīng)與家具布置一并考慮 臥室內(nèi)宜避免對(duì)床 直吹 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀 設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座 安全隱蔽 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安全及維修便利 距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相 互錯(cuò)開(kāi)與鄰套住宅機(jī)座想鄰時(shí) 應(yīng)采取安全隔離措施 空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放 或接入陽(yáng)臺(tái)排水系統(tǒng) 室內(nèi)空調(diào)洞設(shè)置合理 應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位 管中應(yīng)距地 2 2 米左右 向 外傾斜 10 度左右 當(dāng)戶型或廳房過(guò)大時(shí) 應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求 如使用小型中央空調(diào) 層高應(yīng)大于 3 3 米 并留有室外機(jī)位置 室內(nèi)各類插座 開(kāi)關(guān)位置合理 應(yīng)與家俱和使用習(xí)慣一并考慮 配電 箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理 電視 信息 電話和數(shù)據(jù) 插座宜在主臥 起居 書房分別設(shè)置 且 不宜并行設(shè)置 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能 9 9 綠化配置綠化配置 綠化布置合理 喬木 灌木 花 草的配置層次布置豐富 數(shù)量品種 充足 造型優(yōu)美 綠化率 集中綠地率設(shè)置合理 分布均衡 集中綠地位置適中 便于 人流自然匯聚 綠化品種適合當(dāng)?shù)貧夂驐l件 以變色觀葉植物為主 茂盛期長(zhǎng) 成活 率高 抗病蟲性好 綠化品種便于養(yǎng)護(hù) 養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約 綠化布局不遮擋住宅采光 便于人行通行 宜考慮行走習(xí)慣 綠化品種宜無(wú)污染 兼具吸收有害污染功能 如尾氣 24 10 10 景觀配置景觀配置 景觀裝飾布局合理 宜處于相對(duì)而言對(duì)人員集中的區(qū)域 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì) 清理 保潔 排泄 補(bǔ)充 養(yǎng)護(hù) 景觀裝飾應(yīng)便于清潔 養(yǎng)護(hù) 宜采用牢度較高 不宜污染 損壞 變 形 破舊的材料 泛光照明不影響住戶 不造成光污染 11 11 公共空間公共空間 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì) 避免排泄不暢通 宜設(shè)置可開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的公開(kāi)場(chǎng)所及避難場(chǎng)所 公共活動(dòng)區(qū)域分布合理 均衡 位置適中 并盡量減少對(duì)住戶的影響 綠化及保潔用水吸水口設(shè)置合理 一般距離不大于 150m 各類表具 表箱設(shè)置合理 便于查看 收發(fā) 樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄 樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入 宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè) 施 公共空間的道路 踏步 坡道應(yīng)考慮老人 小孩等行動(dòng)不便人員 宜 設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施 樓道 樓梯 過(guò)道便于家具搬運(yùn) 人員不易碰撞 12 12 生態(tài)環(huán)保生態(tài)環(huán)保 住宅區(qū)無(wú)污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 住宅區(qū)污水處理符合國(guó)家規(guī)范 住宅區(qū)內(nèi)無(wú)各類污染源 周邊應(yīng)無(wú)直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源 宜采用對(duì)雨水 綠化枝葉等的再次利用技術(shù) 垃圾收集宜采用有害 有機(jī) 無(wú)機(jī)的分類收集 宜采用垃圾壓縮或生 化技術(shù)處理 垃圾房及變電房 煤氣調(diào)壓站或其他信號(hào)發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置 盡量不影響住戶及環(huán)境 宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈 25 13 13 管理用房管理用房 物業(yè)服務(wù)中心 服務(wù)中心功能 經(jīng)理室 接待區(qū) 資料室 辦公室 會(huì)議室 衛(wèi)生間 中 央監(jiān)控 作業(yè)用房功能 保安值勤室 用具房 維修清潔綠化工具房 員工休息室 員工生活用房 總面積 根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置 按地方法規(guī)執(zhí)行 一般物業(yè)服 務(wù)中心用房面積 住宅總面積 100 0 2 指標(biāo)供參考 位置 宜考慮在住宅區(qū)底層 14 14 新材料 新技術(shù)新材料 新技術(shù) 應(yīng)盡量采用較為成熟并由先例的新材料 新材料 實(shí)驗(yàn)性新材料 新技術(shù)應(yīng)充分論證 先行試點(diǎn) 采用新材料 新技術(shù)應(yīng)充分預(yù)留充足備品備件 采用新材料 新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本 15 15 管理成本預(yù)算管理成本預(yù)算 對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測(cè)算今后產(chǎn)生的管理成本 管理成本應(yīng)與市場(chǎng)上類似住宅接近 如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過(guò)大 應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商 相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃 設(shè)計(jì) 16 與相似典型項(xiàng)目的比較 相似點(diǎn) 差異點(diǎn) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 改進(jìn)建議 第一節(jié)第一節(jié) 營(yíng)銷策劃階段介入營(yíng)銷策劃階段介入 營(yíng)銷策劃階段包括 物業(yè)管理模式研究 物業(yè)管理方案策劃 確定 業(yè)主臨時(shí)公約 內(nèi)容和簽 訂 前期物業(yè)服務(wù)合同 銷售現(xiàn)場(chǎng)和樣板房的日常管理 地產(chǎn)銷售活動(dòng)的配合 以及客戶信息的跟蹤處理 26 物業(yè)管理模式研究 通過(guò)對(duì)新物業(yè)管理項(xiàng)目的深入了解和調(diào)研分析 以及對(duì)目標(biāo)客戶群的需求 調(diào)研分析 獲得該項(xiàng)目的物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進(jìn)的提升與參 考 最終確定明確的 有特色的管理模式 模式應(yīng)密切結(jié)合項(xiàng)目管理特色 可 以管理服務(wù)概念為主提出 如招商物業(yè)推出的 蘭溪谷禮賓式管理模式 城 市主場(chǎng)酒店式管理模式 海月社區(qū)區(qū)域客戶處理 管理模式等 服務(wù)內(nèi)容按照項(xiàng)目的特點(diǎn)及客戶群體 結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力及服務(wù)成 本測(cè)算 有有針對(duì)性的提出服務(wù)內(nèi)容 如家政服務(wù) 家教服務(wù) 護(hù)理服務(wù) 禮 儀服務(wù) 代購(gòu)服務(wù) 交通 娛樂(lè) 飲食 購(gòu)物 托幼 體育及會(huì)所服務(wù)及社區(qū) 文體服務(wù) 并對(duì)以上服務(wù)內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化 重點(diǎn)展示改進(jìn) 創(chuàng)新的服務(wù)內(nèi)容 完整的物業(yè)管理概念和模式推出前 需要獲得地產(chǎn)公司的批準(zhǔn) 并與樓盤 營(yíng)銷相結(jié)合 必要時(shí)物業(yè)可在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行推介和答疑 編制物業(yè)管理方案 在項(xiàng)目正式完成營(yíng)銷推廣方案前 需要確定物業(yè)管理方案 它是物業(yè)公司 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃 同時(shí)也作為地產(chǎn)與物業(yè)簽訂 前期物業(yè)服務(wù) 合同 重要依據(jù) 1 編制程序 地產(chǎn)下發(fā)委托物業(yè)管理的意向書 并提供詳細(xì)的項(xiàng)目資料 物業(yè)對(duì)項(xiàng)目及周邊情況的考察和研究 制定編制計(jì)劃落實(shí)責(zé)任人 完成項(xiàng)目物業(yè)管理方案初稿 召集專題會(huì)議 修改補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容 報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱 并組織召開(kāi)物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì) 在該項(xiàng)目物業(yè)管理方案評(píng)審會(huì)上 向地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門介紹方案主要內(nèi) 容 聽(tīng)取評(píng)審意見(jiàn) 根據(jù)地產(chǎn)評(píng)審意見(jiàn) 修改方案 定稿后經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理和地產(chǎn)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批 后 組織實(shí)施 2 物業(yè)管理方案包含內(nèi)容 物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式 服務(wù)內(nèi)容 內(nèi)部管理機(jī)制 管理服務(wù)標(biāo) 準(zhǔn) 品種控制方式 資源要求及管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容 27 簽訂 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議 物業(yè)管理方案 經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后 據(jù)此與地產(chǎn)簽訂 前期物業(yè)服務(wù)合同 并在房屋銷售時(shí)協(xié)助地產(chǎn)與購(gòu)買者簽訂 業(yè)主臨時(shí)公約 第二節(jié)第二節(jié) 施工建設(shè)階段介入施工建設(shè)階段介入 物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲 即在設(shè)備 門窗安裝階段 時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前 5 6 個(gè)月 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 1 成立工程介入小組 一般 2 3 人 專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理 具有水 電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧 并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn) 地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定 專人與物業(yè)對(duì)接 及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議 2 介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn) 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn) 施工方等進(jìn)行溝通解決 要建立對(duì)各項(xiàng)日常工作的監(jiān)督和記錄制度 通?？赏?過(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施 報(bào)表包括的主要內(nèi)容有 工作計(jì)劃 檢查情況及對(duì) 問(wèn)題處理的建議 3 實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度 將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形 式書面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門 并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況 4 物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì) 及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn) 度 5 物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo) 并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 1 了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量 設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試 各 類管線的分布走向 隱蔽工程 房屋結(jié)構(gòu)等 并指出設(shè)計(jì)中缺陷 遺留的工程 項(xiàng)目 加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控 從業(yè)主使用功能 角度 注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷 包括各類開(kāi)關(guān) 空調(diào)位 孔 插座 排水 預(yù)留電源 排煙道 門的開(kāi)啟方向等 2 地下室工程 地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下 受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的 水壓環(huán)境 是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位 因此根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相 28 應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng) 無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工 基坑中不應(yīng)積水 如有積水 應(yīng)予排除 嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水施工 采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí) 除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的混合比外 應(yīng)重點(diǎn)檢查 砼攪拌時(shí)間不得少于 2 分鐘 用機(jī)械攪拌 底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注 須留設(shè)施工縫時(shí) 因嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后 墻體只允 許留水平施工縫 后澆帶 沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下 墻體外側(cè)相應(yīng)部 位加設(shè)防水層 可用卷材 涂膜等 預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范施工 養(yǎng)護(hù) 時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控 此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序 對(duì)對(duì)砼的防水能 力有很大影響 采用水泥砂漿防水層 除按設(shè)計(jì)規(guī)范施工外 應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成弧形 或鈍角 剛性多層做法防水層應(yīng)連續(xù)施工 各層緊密貼合不留施工縫 3 回填土工程 回填土工程涉及首層樓地面 無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的 外地坪的工程質(zhì)量 如回 填質(zhì)量不好 將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉 損壞埋設(shè)管道 使 地面開(kāi)裂等問(wèn)題 因此 應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成分 分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控 有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工 否則后患無(wú)窮 4 樓面 屋面砼工程 樓面 屋面砼工程質(zhì)量 通常是引發(fā)樓面 屋面開(kāi)裂的一個(gè)主要原因 亦 是物業(yè)在以后的維修工作中一個(gè)無(wú)能為力的