東營(yíng)商業(yè)市場(chǎng)分析.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除 東營(yíng)商業(yè)市場(chǎng)分析任何產(chǎn)品在推向市場(chǎng)之前，都必須充分了解當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，并對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行深入的研究，才能客觀、準(zhǔn)確的預(yù)見(jiàn)未來(lái)市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為一種特殊產(chǎn)品，同樣需要依托于區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)并符合當(dāng)?shù)乜蛻舻男枨蟛拍苌婧桶l(fā)展。力求通過(guò)對(duì)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境以及客戶需求的研究和分析，來(lái)尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)與客戶需求點(diǎn)的結(jié)合部位，從而為本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位提供客觀、堅(jiān)實(shí)的理論依據(jù)。一、 一、 東營(yíng)宏觀商業(yè)市場(chǎng)分析（一） （一） 總體商業(yè)市場(chǎng)動(dòng)量變化以及需求趨勢(shì)1、 1、 2004年商業(yè)消費(fèi)力市場(chǎng)總體狀況2003年?yáng)|營(yíng)市經(jīng)濟(jì)在2002年發(fā)展良好的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行態(tài)勢(shì)較為平穩(wěn)。消費(fèi)品市場(chǎng)總體運(yùn)行良好，2003年全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額91.09億元，同比增長(zhǎng)15.7%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)16.5%。2002年全市社會(huì)消費(fèi)品零售額為84.35億元，按照此發(fā)展勢(shì)頭，今年可望突破105億元。東營(yíng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)趨勢(shì)依然延續(xù)，且住房消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了消費(fèi)品市場(chǎng)中建筑及裝潢材料類(lèi)、家具類(lèi)、家用電器和音像器材類(lèi)等商品的消費(fèi)升溫。2004年，這三類(lèi)商品分別實(shí)現(xiàn)零售額15.6億元、8.1億元和86.3億元，同比增長(zhǎng)90.1%、22.8%和19.4%。2、 2、 2004年商業(yè)消費(fèi)及需求市場(chǎng)特點(diǎn)分析1） 1） 餐飲市場(chǎng)增勢(shì)強(qiáng)勁2004年，居民人均在外飲食支出為774.3元，同比增長(zhǎng)30.8%，全市餐飲業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額6.2億元，同比增長(zhǎng)58%，即使剔除非典造成的基數(shù)影響，仍達(dá)到37.9%的高增長(zhǎng)。2） 2） 消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)明顯擴(kuò)散，市場(chǎng)呈現(xiàn)多點(diǎn)帶動(dòng)局面2004年?yáng)|營(yíng)市消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)明顯擴(kuò)散，打破了去年汽車(chē)獨(dú)掌市場(chǎng)的局面。據(jù)對(duì)限額以上企業(yè)類(lèi)值統(tǒng)計(jì)，在24類(lèi)商品中，有三分之一的商品增幅在20%以上，其中服裝鞋帽紡織品類(lèi)、金銀珠寶類(lèi)、電子出版物及音像器材類(lèi)，石油制品類(lèi)分別實(shí)現(xiàn)零售額5.4億元、0.9億元、0.2億元、3.4億元，增長(zhǎng)26%、32.4%、20.2%、48.3%，這四類(lèi)商品對(duì)全市限額以上企業(yè)零售額的貢獻(xiàn)率為57.8%，同比提高了44.4個(gè)百分點(diǎn)。3） 3） 消費(fèi)收入變化：價(jià)格總指數(shù)略有上升，基礎(chǔ)產(chǎn)品價(jià)格呈上漲趨勢(shì)2004年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100.3%，其中食品類(lèi)價(jià)格指數(shù)103%，拉動(dòng)總指數(shù)上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)102.4%，比上半年高出0.1個(gè)百分點(diǎn)。4） 4） 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)11.5%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入增長(zhǎng)7.6%。5） 5） 三大需求群體齊頭并進(jìn)隨著各國(guó)零售業(yè)巨頭搶灘國(guó)內(nèi)零售業(yè)市場(chǎng)，跨國(guó)零售企業(yè)對(duì)大型主力點(diǎn)的需求明顯增加。同時(shí)國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張形成了東營(yíng)市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力。另外，許多中小投資者紛紛看好東營(yíng)商業(yè)市場(chǎng)的投資潛力，成為東營(yíng)產(chǎn)權(quán)式商鋪和住宅底商的強(qiáng)有力需求者。6） 6） 服務(wù)性消費(fèi)支出增長(zhǎng)加快目前，在東營(yíng)市居民消費(fèi)支出中，食品、衣著等一般性商品增幅在10%左右，而家庭服務(wù)、文化娛樂(lè)等服務(wù)性消費(fèi)支出達(dá)到20%以上。2004年，東營(yíng)市城鎮(zhèn)居民服務(wù)性消費(fèi)支出增長(zhǎng)9.8%，服務(wù)性消費(fèi)占總消費(fèi)支出的32.8%，提高了1.8個(gè)百分點(diǎn)。（二） （二） 2004年度商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年度供應(yīng)量及市場(chǎng)狀況盤(pán) 點(diǎn)在分析了2004年的消費(fèi)市場(chǎng)消費(fèi)力及需求狀況后，我們一起來(lái)看一看本年度商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量狀況，并依據(jù)市場(chǎng)供給給出增量情況對(duì)本年度主要商業(yè)項(xiàng)目以及主要商業(yè)圈進(jìn)行分類(lèi)分析。1、 1、 商業(yè)供給量狀況分析在商業(yè)市場(chǎng)供給量以及供給狀況方面，2004年主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征：2004年是東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速的一年，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量激增。根據(jù)東營(yíng)市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)在2005年人均商業(yè)面積將達(dá)到0.9平方米。按照東營(yíng)市東西城人口60萬(wàn)估算，2005年總商業(yè)面積將為54萬(wàn)平方米。這一數(shù)據(jù)也將導(dǎo)致了商業(yè)放量的激增。2、 2、 2004年度東營(yíng)東、西城銷(xiāo)售比較西城作為油田行政辦公、綜合服務(wù)、商貿(mào)、教育科研文化和生活居住區(qū)，是東營(yíng)市目前重要的經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域，其商業(yè)環(huán)境得天獨(dú)厚，因而商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格高居不下。東城作為規(guī)劃中的市級(jí)行政辦公、金融商貿(mào)、教育文化、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生活居住區(qū)，商業(yè)發(fā)展空間較大，交通條件優(yōu)越，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，未來(lái)商業(yè)發(fā)展令人期待。（三） （三） 2004年度東營(yíng)各商圈分析位于西城濟(jì)南路的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪平均租金高居各類(lèi)店鋪之榜首，且繼續(xù)呈穩(wěn)中有升的走勢(shì)。位于西城商河路的金地購(gòu)物廣場(chǎng)依托臨近傳統(tǒng)商業(yè)圈的商業(yè)氛圍，成為該區(qū)域內(nèi)連鎖小經(jīng)營(yíng)店、休閑新概念店、小規(guī)模精品店的商業(yè)建筑綜合體。東城商業(yè)較為分散，主要有兩個(gè)中型購(gòu)物中心和一條商業(yè)較為集中的商業(yè)街膠東路。在規(guī)模、設(shè)施、經(jīng)營(yíng)形式等方面都比較落后，對(duì)全市居民的吸引力不強(qiáng)。（四） （四） 2005年?yáng)|營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)展望1、 1、 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資的多元化2005年，隨著商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的深度介入，開(kāi)發(fā)商將越來(lái)越明確商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的市場(chǎng)容納方向，從而進(jìn)一步調(diào)整開(kāi)發(fā)投資策略，調(diào)整單一的投資開(kāi)發(fā)模式以及物業(yè)類(lèi)型，從而使得商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)。2、 2、 社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)興起，且地位將越來(lái)越重要在商業(yè)地產(chǎn)投資的多元化的基礎(chǔ)上，各種商業(yè)物業(yè)類(lèi)型將有不同程度的發(fā)展，但2005年發(fā)展較為迅速的相信應(yīng)該屬于新形態(tài)的社區(qū)商業(yè)。隨著東城社區(qū)商業(yè)的上市，滿足傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)居住配套要求，同時(shí)具有一定體量與特點(diǎn)、具有區(qū)域商業(yè)輻射作用的新型社區(qū)商業(yè)逐漸成為商業(yè)市場(chǎng)的新寵。這與東營(yíng)現(xiàn)階段商業(yè)物業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不均衡以及消費(fèi)市場(chǎng)的需求密不可分。3、 3、 外資知名零售商、百貨的介入將極大地刺激與改變商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)格局2005年將是國(guó)家放開(kāi)外資百貨進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的第一年，巨大的商機(jī)使得大量的外資知名商業(yè)機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入東營(yíng)市場(chǎng)，從而對(duì)東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起著至關(guān)重要的推動(dòng)作用，也在某種程度上使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí)采用與知名品牌商家合作的所謂訂單式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式增多，既有利于商業(yè)的合理分布，也減少了商業(yè)物業(yè)建成后期的招商與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。4、 4、 新興商圈發(fā)展迅速，西重東輕的商業(yè)總體格局將改變2004年，東營(yíng)市商業(yè)發(fā)展格局已經(jīng)顯出了變化的趨勢(shì)，那就是商業(yè)的分離性以及城市商業(yè)多中心的格局。2005年隨著東營(yíng)市的重點(diǎn)發(fā)展東城，改造完善西城，走以東城為中心組團(tuán)式城市建設(shè)的發(fā)展路線，商業(yè)格局也勢(shì)必發(fā)生較大的變化，主要體現(xiàn)在以經(jīng)濟(jì)適用房商業(yè)配套為代表的新型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將會(huì)極為迅速，而原有的西城商業(yè)圈基本沒(méi)有可利用土地以及商業(yè)供應(yīng)量基本飽和，在全市商業(yè)總量的比例將有所減少。值得提出的是，東城由于城市規(guī)劃的支持與逐步實(shí)施，東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展西重東輕的總體格局會(huì)在2005年發(fā)生變化，改變商業(yè)地域發(fā)展不均衡的格局。5、 5、 一站式休閑購(gòu)物模式是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，但將在本年度重新洗牌，建立較為規(guī)范的界定與標(biāo)準(zhǔn)一站式休閑購(gòu)物模式是2004年商業(yè)地產(chǎn)的寵兒，從商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，一站式休閑購(gòu)物模式這一商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式將是未來(lái)商業(yè)高度發(fā)達(dá)、國(guó)民GDP發(fā)展到一定時(shí)期的必然產(chǎn)物，因而在2005年，一站式休閑購(gòu)物模式將繼續(xù)發(fā)展，但隨著開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念不斷提高，對(duì)一站式休閑購(gòu)物模式的界定及其標(biāo)準(zhǔn)會(huì)越來(lái)越明晰。6、 6、 國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的影響逐漸呈現(xiàn)，過(guò)熱投資有所緩和央行在2004年10月份的存貸款利率上調(diào)舉措也被認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱所作出的宏觀調(diào)控措施。這些都標(biāo)志著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度將會(huì)繼續(xù)加大，而其帶來(lái)的影響也將在2005年逐漸顯現(xiàn)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)這一房地產(chǎn)業(yè)中上升最快、投資最為火熱的領(lǐng)域，國(guó)家宏觀調(diào)控的影響不能忽視。因而2005年，在國(guó)家宏觀調(diào)控下，由于個(gè)人商業(yè)投資、個(gè)人信貸等環(huán)節(jié)的收緊，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將有所緩和，將是穩(wěn)重有升的局面。二、 二、 商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)分析（一） （一） 東營(yíng)區(qū)整體商業(yè)環(huán)境分析1、 1、 商業(yè)設(shè)施的規(guī)模和分布1） 1） 商業(yè)設(shè)施的規(guī)模經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和建設(shè)，東營(yíng)的商業(yè)設(shè)施已經(jīng)形成了自有的體系，各種規(guī)模的商業(yè)設(shè)施齊備，其中既有銀座百貨、百貨大樓等大規(guī)模商業(yè)設(shè)施，也有中盛購(gòu)物廣場(chǎng)、民建購(gòu)物中心等中型商業(yè)設(shè)施，同時(shí)也存在諸多小型商業(yè)個(gè)體作為補(bǔ)充。2） 2） 商業(yè)設(shè)施的分布目前東營(yíng)區(qū)整體商業(yè)環(huán)境良好，商業(yè)設(shè)施主要集中在西城淄博路、濟(jì)南路沿線，以百貨大樓、商業(yè)大廈、銀座百貨等商業(yè)設(shè)施為代表。該區(qū)域聚集了大量消費(fèi)者，商業(yè)氣氛濃厚，是東營(yíng)商業(yè)的熱點(diǎn)所在。而東城的大規(guī)模商業(yè)則很少，第五大街、經(jīng)濟(jì)適用房步行商業(yè)街雖然位處東城，但尚未營(yíng)業(yè)，良好的商業(yè)氛圍還未形成。盡管如此，不容忽視的一點(diǎn)是東城的建設(shè)正處于快速成熟期，未來(lái)的消費(fèi)潛力是不可估量的，尤其在最近的一兩年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用房的入住將為東城帶來(lái)無(wú)限商機(jī)，大規(guī)模的常住人口將是東城商業(yè)的強(qiáng)大后盾。2、 2、 商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃和設(shè)計(jì)1） 1） 商業(yè)設(shè)施的外部設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)施的外部形象、交通組織等方面直接影響著消費(fèi)者對(duì)商業(yè)設(shè)施的認(rèn)可程度。東營(yíng)的商業(yè)設(shè)施大多建設(shè)時(shí)間較早，建筑外觀缺乏強(qiáng)有力的視覺(jué)沖擊，對(duì)于崇尚現(xiàn)代、追求刺激的年輕時(shí)尚一族以及講究品位的白領(lǐng)缺乏足夠的吸引力。此外，東營(yíng)的商場(chǎng)設(shè)施基本都是地上停車(chē)，商場(chǎng)外部的交通組織往往不被重視，人流、物流、車(chē)流混雜，交通組織較為混亂，容易造成安全隱患，同時(shí)對(duì)商業(yè)設(shè)施的形象影響較大。2） 2） 商業(yè)設(shè)施的內(nèi)部設(shè)計(jì)購(gòu)物應(yīng)當(dāng)是一次美好的旅程，商場(chǎng)的內(nèi)部環(huán)境直接影響著消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)，東營(yíng)區(qū)域除了為數(shù)不多的幾個(gè)大型商場(chǎng)，其它商業(yè)設(shè)施的內(nèi)部裝修和環(huán)境營(yíng)造都差強(qiáng)人意。當(dāng)前，商業(yè)設(shè)施的人性化設(shè)計(jì)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的地位越來(lái)越重要，兒童代管、休息區(qū)、無(wú)障礙通道、簡(jiǎn)明生動(dòng)的導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)都無(wú)處不在體現(xiàn)著一種人文關(guān)懷。而東營(yíng)的商業(yè)設(shè)施在人性化設(shè)計(jì)方面普遍不夠理想，東城的狀況尤為嚴(yán)重，其中眾成商場(chǎng)、金座商場(chǎng)只有上滾梯卻沒(méi)有下滾梯，這樣的購(gòu)物體驗(yàn)顯然無(wú)法令人滿意。因此，人性化設(shè)計(jì)也是本案在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上需要著重考慮的方面。3） 3） 商業(yè)設(shè)施的功能規(guī)劃目前東營(yíng)區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)組合比較單一，大型購(gòu)物中心、綜合超市、便利店、餐飲等基本全部單獨(dú)存在，缺乏相應(yīng)的聯(lián)系。一個(gè)成熟的商業(yè)組合形態(tài)不應(yīng)當(dāng)僅僅是個(gè)大的商品賣(mài)場(chǎng)，還應(yīng)當(dāng)囊括與之相匹配的餐飲和娛樂(lè)功能，使購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)融為一體，成熟的商業(yè)綜合體甚至可以具備強(qiáng)大的商務(wù)功能，以滿足不同商務(wù)人士的需要。實(shí)際上，高品質(zhì)、具有號(hào)召力的餐飲品牌的進(jìn)駐可以極大的提升商業(yè)設(shè)施的人氣，同樣，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)影院或高檔體育、健身設(shè)施等也可以為商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)可觀的附加效應(yīng)。目前，東營(yíng)的商業(yè)設(shè)施在功能規(guī)劃、組合方面還有很大的發(fā)揮空間，西城的銀座購(gòu)物中心進(jìn)駐了品牌快餐肯德基只是一個(gè)好的開(kāi)始，餐飲、娛樂(lè)與賣(mài)場(chǎng)結(jié)合的趨勢(shì)還將愈演愈烈，成為市場(chǎng)的主流。3、 3、 商品的檔次和種類(lèi)東營(yíng)區(qū)域內(nèi)物價(jià)水平較高，同檔次商品價(jià)格與國(guó)內(nèi)的大中型城市基本持平。這也反映了當(dāng)?shù)鼐用窬哂休^高的消費(fèi)水平，中高端商品具有較大的市場(chǎng)。從商品種類(lèi)上講，東營(yíng)區(qū)域內(nèi)低、中、高檔各類(lèi)商品齊全，即使一些知名品牌在東營(yíng)也并不鮮見(jiàn)，東營(yíng)商業(yè)市場(chǎng)基本上能夠滿足人們的各種消費(fèi)需求。在東營(yíng)，一些日常用品等普通商品在各個(gè)區(qū)域都很容易購(gòu)買(mǎi)，而大家電、名牌服裝、珠寶首飾等中高檔商品則主要集中在東營(yíng)的西城。無(wú)論從商場(chǎng)的硬件配套設(shè)施，還是從商品的種類(lèi)和檔次來(lái)比較，西城商業(yè)與東城相比存在明顯的優(yōu)勢(shì)。東城商業(yè)商品的種類(lèi)和數(shù)量明顯無(wú)法與西城相較，知名品牌甚至國(guó)際一線品牌大多集中在西城?？傮w而言，東城缺乏高檔次的商業(yè)設(shè)施，現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及配套設(shè)施多數(shù)比較陳舊、落后，缺乏具有時(shí)代感的高品質(zhì)商廈。目前，雖然東城有第五大街和經(jīng)濟(jì)適用房步行商業(yè)街，但尚未正式營(yíng)業(yè)，氣候的形成尚需時(shí)日。4、 4、 消費(fèi)群的分布與流動(dòng)通常情況下，消費(fèi)個(gè)體在購(gòu)買(mǎi)日常生活用品時(shí)大多在居所附近的商店進(jìn)行采購(gòu)，但是對(duì)于大件物品、貴重物品和奢侈品等商品，消費(fèi)者則希望到城市的商業(yè)集中區(qū)進(jìn)行選購(gòu)，商業(yè)集中區(qū)除了基本的購(gòu)物功能，休閑、娛樂(lè)功能同樣是吸引消費(fèi)者的重要因素。當(dāng)物質(zhì)生活到達(dá)一定水平，購(gòu)物將不再是單純的買(mǎi)賣(mài)，體驗(yàn)消費(fèi)的過(guò)程將成為影響購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)的重要組成部分。發(fā)達(dá)城市通常具備多個(gè)商業(yè)中心，商業(yè)中心多以商業(yè)街或MALL的形式存在，每個(gè)商業(yè)中心點(diǎn)輻射著不同范圍內(nèi)的消費(fèi)個(gè)體。東營(yíng)在城市建設(shè)的過(guò)程中，由于歷史和文化等客觀原因，形成了東西發(fā)展不均衡的現(xiàn)狀，西城的人口數(shù)量和城市建設(shè)全面領(lǐng)先于東城，西部的繁榮發(fā)展與東部配套資源的匱乏形成了較大的落差，因此，東營(yíng)商業(yè)消費(fèi)群體的運(yùn)動(dòng)軌跡呈現(xiàn)出“西城客戶固守本壘，東城客戶以西部商業(yè)為中心”的狀況。目前，東城的消費(fèi)者多為區(qū)域內(nèi)的客戶，商業(yè)設(shè)施的滯后無(wú)法吸引其它區(qū)域的客戶流入。反觀西城，雖然沒(méi)有形成現(xiàn)代意義上的高度發(fā)達(dá)和集中的商業(yè)中心，但整個(gè)西城商業(yè)卻承擔(dān)著東營(yíng)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)商業(yè)中心帶的作用，商品的消費(fèi)、吞吐能力自然無(wú)人能出其右。在調(diào)查中不難發(fā)現(xiàn)，對(duì)于當(dāng)前的消費(fèi)客戶流量，西城相較于東城有著絕對(duì)的數(shù)量和質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)。5、 5、 從業(yè)人員的素質(zhì)和服務(wù)從某種角度來(lái)講，從業(yè)人員的素質(zhì)反映了行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展程度。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)到了一定程度，服務(wù)也成為各個(gè)商家比拼的重點(diǎn)，只有規(guī)范、發(fā)達(dá)的市場(chǎng)才能培育出高素質(zhì)的從業(yè)人員。從調(diào)查來(lái)看，西城各大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的服務(wù)人員無(wú)論是儀容儀表還是服務(wù)態(tài)度，相比東城都要好一些，從業(yè)人員的素質(zhì)也比東城相對(duì)較高。由于東城商業(yè)設(shè)施相對(duì)落后，舊的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)理念影響著相關(guān)經(jīng)營(yíng)者和從業(yè)人員。今后，隨著經(jīng)營(yíng)理念的升華和從業(yè)人員水平的不斷提升，必將對(duì)東城的商業(yè)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。6、 6、 小結(jié)東營(yíng)整體商業(yè)環(huán)境良好，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和建設(shè)，商業(yè)設(shè)施已經(jīng)形成了自有的體系，但在某些方面仍不夠理想，具有改善和提升的空間。此外，東營(yíng)在城市建設(shè)的過(guò)程中，形成了東西發(fā)展不均衡的現(xiàn)狀，西城商業(yè)的繁榮與東城商業(yè)資源的匱乏形成了較大的落差，然而東城的建設(shè)正處于快速成熟期，未來(lái)的消費(fèi)潛力不可估量，尤其在最近的一兩年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用房的入住將為東城帶來(lái)無(wú)限商機(jī)，大規(guī)模的常住人口是東城商業(yè)的強(qiáng)大后盾。因此，東城商業(yè)具有很大的發(fā)展空間，即使相對(duì)于東營(yíng)現(xiàn)有的新一代商業(yè)設(shè)施，東城未來(lái)的商業(yè)建筑產(chǎn)品仍然具有很大的發(fā)掘和提升空間。（二） （二） 西城區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析從整體來(lái)看，目前東營(yíng)西城的商業(yè)環(huán)境明顯要優(yōu)于東城，是東營(yíng)人完成各種消費(fèi)的主要場(chǎng)所。1、 1、 商業(yè)氛圍東營(yíng)是以勝利油田為基礎(chǔ)依托而建立起來(lái)的，早期的各種設(shè)施也都是以油田基地為核心建設(shè)完成。作為油田基地所在地的西城自1964年開(kāi)始建設(shè)發(fā)展，雖缺乏整體規(guī)劃組織，但是城市建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r良好，居住生活、商業(yè)服務(wù)、交通服務(wù)、金融配套等城市功能設(shè)施基本齊備，已形成較好的城市組織形態(tài)。其中，西城的商業(yè)設(shè)施已經(jīng)形成一定的品牌和規(guī)模，東營(yíng)居民的絕大部分的消費(fèi)活動(dòng)也都選擇在西城進(jìn)行。發(fā)展較慢的東城商業(yè)則受到相應(yīng)的擠壓，這種失調(diào)的狀況雖然在近年來(lái)有所改觀，但西城依然是東營(yíng)居民完成消費(fèi)的主要場(chǎng)所。目前，西城區(qū)整體商業(yè)氣氛濃厚，猶以淄博路、濟(jì)南路為代表。2、 2、 商業(yè)設(shè)施的規(guī)模和檔次從商業(yè)規(guī)模上來(lái)看，西城集中了東營(yíng)絕大多數(shù)的中、大規(guī)模商業(yè)設(shè)施，其中以老牌的百貨大樓和更加現(xiàn)代的銀座購(gòu)物廣場(chǎng)為代表，它們規(guī)模相對(duì)較大，商品的種類(lèi)和數(shù)量繁多，一些國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名品牌也進(jìn)駐其中，這些商業(yè)設(shè)施檔次相對(duì)較高，購(gòu)物環(huán)境較好，在東營(yíng)擁有龐大的消費(fèi)群體，代表了目前東營(yíng)區(qū)域商業(yè)設(shè)施的最高形態(tài)。3、 3、 商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)西城近年來(lái)新建的商場(chǎng)如銀座購(gòu)物廣場(chǎng)等，在外部形象和內(nèi)部裝飾等方面較好，內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造和內(nèi)部規(guī)劃組織比較到位，縱向空間上每層的功能分區(qū)和橫向空間中單層內(nèi)部的功能分布也比較合理。但在一些細(xì)節(jié)部分，如前面提到的人性化設(shè)計(jì)等方面還有很大的提升空間。此外，銀座購(gòu)物廣場(chǎng)引進(jìn)了全球知名快餐品牌肯德基，從一定程度上提升了商廈的人氣，實(shí)現(xiàn)了雙贏，為餐飲、娛樂(lè)和賣(mài)場(chǎng)的結(jié)合起到了示范作用。4、 4、 商品的種類(lèi)和檔次通常情況下，消費(fèi)個(gè)體在購(gòu)買(mǎi)日常生活用品時(shí)大多在居所附近的商店進(jìn)行采購(gòu)，但是對(duì)于大件物品、貴重物品和奢侈品等商品，消費(fèi)者則希望到城市的商業(yè)集中區(qū)進(jìn)行選購(gòu)，商業(yè)集中區(qū)除了基本的購(gòu)物功能，休閑、娛樂(lè)功能同樣是吸引消費(fèi)者的重要因素。發(fā)達(dá)城市通常具備多個(gè)商業(yè)中心，商業(yè)中心多以商業(yè)街或MALL的形式存在，每個(gè)商業(yè)中心點(diǎn)輻射著不同范圍內(nèi)的消費(fèi)個(gè)體。目前，東城的消費(fèi)者多為區(qū)域內(nèi)的客戶，商業(yè)設(shè)施的滯后無(wú)法吸引其它區(qū)域的客戶流入。反觀西城，雖然沒(méi)有形成現(xiàn)代意義上的高度發(fā)達(dá)和集中的商業(yè)中心，但整個(gè)西城商業(yè)卻承擔(dān)著東營(yíng)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)商業(yè)中心帶的作用，商品的消費(fèi)、吞吐能力自然無(wú)人能出其右。在西城可以買(mǎi)到各種檔次的不同種類(lèi)商品，尤其是中高檔商品，東營(yíng)居民絕大部分對(duì)高檔次產(chǎn)品需求（家電、品牌服飾、黃金珠寶等）的消費(fèi)均在西城完成。5、 5、 消費(fèi)群的構(gòu)成西城商業(yè)的繁榮使其輻射半徑不斷擴(kuò)大，直至成為東營(yíng)居民主要的消費(fèi)區(qū)域，而大量東城消費(fèi)者的流入，使西城消費(fèi)群體的構(gòu)成更加多元化?？偟膩?lái)說(shuō)，西城的商業(yè)集中了東營(yíng)最具購(gòu)買(mǎi)力的消費(fèi)群體，這部分群體也是支持東營(yíng)商業(yè)的最主要力量。從年齡層次上來(lái)說(shuō)，西城的消費(fèi)群體更加趨向年輕化，如銀座購(gòu)物中心等新一代商場(chǎng)在購(gòu)物環(huán)境和商品分類(lèi)等方面更能吸引年輕群體（如學(xué)生或年輕的上班族等），高薪白領(lǐng)或有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級(jí)也偏好在西城的高檔商場(chǎng)進(jìn)行消費(fèi)，他們的年齡大多不會(huì)超過(guò)45歲。6、 6、 個(gè)案分析1） 1） 百貨大樓百貨大樓是東營(yíng)的老牌商業(yè)設(shè)施，坐落于濟(jì)南路與西四路交叉路口的西南側(cè)，該商場(chǎng)與銀座購(gòu)物廣場(chǎng)是被東營(yíng)市民接受程度最高的兩個(gè)商場(chǎng)。百貨商場(chǎng)建成年代較早，外立面時(shí)尚感和品質(zhì)感較差。該商場(chǎng)外部交通組織落后，人流、物流、車(chē)流的分流處理不到位，入口處交通組織混雜，在人流量、車(chē)流量大的時(shí)段，入口擁堵情況嚴(yán)重，大大影響了商業(yè)形象。同時(shí)，百貨大樓1層的鋪面缺乏有效的對(duì)外展示，不利于更好的發(fā)揮建筑本身的商業(yè)形象。商場(chǎng)內(nèi)部功能組織布局比較合理，但是裝修風(fēng)格以及燈光照射效果較差，容易使人產(chǎn)生壓抑感。百貨大樓屬于大型購(gòu)物商場(chǎng)，其內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)齊全，能夠滿足各種消費(fèi)需求。同時(shí)商品檔次較高，商場(chǎng)內(nèi)進(jìn)駐了部分國(guó)內(nèi)外知名品牌的經(jīng)銷(xiāo)店，商品價(jià)格水平與北京、上海等大城市的商場(chǎng)基本持平。百貨大樓的日客流量較大，前來(lái)選購(gòu)商品的顧客既有西城居民也有大量的東城居民。同時(shí)商場(chǎng)內(nèi)顧客提袋率較高，這也從一定程度上反映了來(lái)此購(gòu)物的消費(fèi)者具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。百貨大樓的顧客年齡組成方面，中老年人要略高于青年人的比例。這與該商業(yè)設(shè)施建成年代較早有著直接關(guān)系，早期市民的購(gòu)物習(xí)慣是導(dǎo)致這種年齡段比例關(guān)系的主要原因之一。小結(jié)：百貨大樓整體感覺(jué)比較穩(wěn)重，但缺乏活力。其外部規(guī)劃設(shè)計(jì)較為落后，交通組織混亂，外部商業(yè)展示匱乏；內(nèi)部功能區(qū)規(guī)劃組織合理，裝修及燈光照射效果欠缺；商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)物品種類(lèi)豐富，商品具備較高檔次，同時(shí)物價(jià)水平較高。商場(chǎng)日均客流量較大，市民認(rèn)可度較高，是東營(yíng)最具代表性的商場(chǎng)之一。2） 2） 銀座購(gòu)物廣場(chǎng)銀座購(gòu)物廣場(chǎng)是東營(yíng)區(qū)新興的商業(yè)設(shè)施，地處西二路與濟(jì)南路交叉路口的東北角，目前是東營(yíng)人氣最旺、最受歡迎的商場(chǎng)之一。銀座購(gòu)物廣場(chǎng)由于新近建成，其主入口外立面具有較強(qiáng)的現(xiàn)代感，色彩搭配很有時(shí)尚氣息。另外，商場(chǎng)針對(duì)外部形象展示進(jìn)行了強(qiáng)化，這一點(diǎn)比百貨大樓更具優(yōu)勢(shì)。銀座購(gòu)物廣場(chǎng)的內(nèi)部裝修和燈光效果簡(jiǎn)潔明快，充滿活力，各功能區(qū)分布較百貨大樓也更加合理；商場(chǎng)外部配置了大型地面停車(chē)場(chǎng)，充分考慮了駕車(chē)顧客的車(chē)輛停放問(wèn)題，但是交通組織依然不夠理想，沒(méi)有充分考慮到人流、車(chē)流、物流的分開(kāi)設(shè)置，這與國(guó)內(nèi)外一流的商業(yè)中心相比還具有一定差距。銀座購(gòu)物廣場(chǎng)一層引入了快餐連鎖巨頭肯德基，其對(duì)青少年具有強(qiáng)大的吸引力，許多家長(zhǎng)也帶孩子前往就餐，無(wú)形中增加了商場(chǎng)的客流量，提高了商場(chǎng)的人氣，有利于消費(fèi)行為的實(shí)現(xiàn)。銀座購(gòu)物廣場(chǎng)的客流量很大，顧客來(lái)源涵蓋了整個(gè)東營(yíng)區(qū)，西城和東城的比例基本一致。同時(shí)商場(chǎng)內(nèi)顧客的提袋率與百貨大樓基本持平，顯示出顧客具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。銀座購(gòu)物廣場(chǎng)的顧客年齡段組成與百貨大樓不同，年輕顧客的比例要明顯高于中老年購(gòu)物者。這種情況與其新近建成，建筑設(shè)計(jì)更加現(xiàn)代，內(nèi)部商品更具時(shí)尚氣息有著直接關(guān)系，這一切都對(duì)青年人產(chǎn)生巨大的吸引力。小結(jié)：銀座購(gòu)物廣場(chǎng)在各個(gè)方面均比早期建成的百貨大樓更為出色，內(nèi)外部規(guī)劃組織設(shè)計(jì)屬于全新形式的現(xiàn)代商場(chǎng)，時(shí)尚感、現(xiàn)代感很強(qiáng)，消費(fèi)群也更加年輕化。但是商場(chǎng)在諸如入口設(shè)計(jì)、交通組織等細(xì)節(jié)方面尚存在一些問(wèn)題，這些不足對(duì)于銀座購(gòu)物廣場(chǎng)打造一流的商業(yè)形象存在著很大負(fù)面影響。3） 3） 商河路步行街商河路步行街（金地購(gòu)物廣場(chǎng)）位于東營(yíng)西城濟(jì)南路以南、西三路與西四路之間的商業(yè)繁華地段。該項(xiàng)目目前尚處于銷(xiāo)售階段，銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好?；厩闆r如下表所示。位置西城商河路建筑面積34000平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間2005年6月30日前售價(jià)起價(jià)：11500元/平米；最高價(jià)：19900元/平米；均價(jià)：14500元/平米主力戶型20平米商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃（地下1層至地上3層為購(gòu)物廣場(chǎng)，4至9層為商務(wù)中心）-2層：汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)美容中心、洗車(chē)店。-1層：美食廣場(chǎng)、“我愛(ài)我家”平價(jià)店（廚具、家具、床品、家飾、燈具、日用百貨）1層：精品百貨室內(nèi)步行街（首飾、鐘表、眼鏡、圖書(shū)音像、醫(yī)藥等）2層：時(shí)尚女人街3層：動(dòng)感地帶、折扣商城（男士服裝、運(yùn)動(dòng)器材、體育用品等）物業(yè)管理相關(guān)收費(fèi)公共設(shè)施設(shè)備能耗費(fèi)用：0.058元/天/平米空調(diào)制冷費(fèi)及取暖費(fèi)：105元/年/平米物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用：0.074元/天/平米賣(mài)點(diǎn)采用售后包租形式，2004年12月31日前購(gòu)房者返租起始日期自從2005年1月1日開(kāi)始；2004年12月31日后購(gòu)房者返租起始日期自2005年7月1日開(kāi)始。優(yōu)惠政策開(kāi)盤(pán)當(dāng)日購(gòu)房者優(yōu)惠6%，贈(zèng)送價(jià)值1888元金卡一張，并有機(jī)會(huì)獲贈(zèng)3套精品商鋪。其它12部自動(dòng)扶梯，框架結(jié)構(gòu)，中央空調(diào)集中供暖，自動(dòng)報(bào)警滅火系統(tǒng)備注一、二層基本已售完，三層銷(xiāo)售率約達(dá)到50%。金地購(gòu)物廣場(chǎng)是西城目前在售的典型商業(yè)項(xiàng)目，整體商業(yè)規(guī)劃為大型購(gòu)物廣場(chǎng)，并對(duì)地下一層進(jìn)行超市規(guī)劃，有效地提升了商業(yè)使用空間。從宣傳上看，業(yè)態(tài)組合配置與功能區(qū)分布合理，接近國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平。該項(xiàng)目目前均價(jià)14500元/平方米，一層商業(yè)價(jià)格最高達(dá)到19900元/平方米。價(jià)格雖高，但目前銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好，一、二層商業(yè)鋪位已基本售罄，整體銷(xiāo)售率已達(dá)到70%以上。經(jīng)分析，造成此項(xiàng)目熱銷(xiāo)的主要原因如下：第一、良好的地理位置。金地購(gòu)物廣場(chǎng)位于東營(yíng)西城商業(yè)集中區(qū)，周邊商業(yè)氣氛濃厚，商業(yè)價(jià)值較高，未來(lái)的發(fā)展前景樂(lè)觀，這對(duì)投資客戶有著巨大的吸引力。第二、金地購(gòu)物廣場(chǎng)的銷(xiāo)售模式新穎，市場(chǎng)認(rèn)可度很高。售后包租，即在繳納首付同時(shí)以每年總房款10%的比例返租，一次性返租三年，相當(dāng)于給投資客戶打了個(gè)7折的折扣。同時(shí)，每年10%的返租也給投資客戶帶來(lái)一種10年收回投資的感覺(jué)，投資回報(bào)穩(wěn)定，對(duì)投資客戶的心理具有很強(qiáng)的吸引力。第三、科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)模式。金地購(gòu)物廣場(chǎng)采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的模式，即前三年期限內(nèi)該商業(yè)項(xiàng)目由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，購(gòu)買(mǎi)客戶沒(méi)有自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)力，三年后另當(dāng)別論。也就是說(shuō)購(gòu)買(mǎi)者可以在交納首付后不用自己經(jīng)營(yíng)而收取租金，統(tǒng)一管理免除了自營(yíng)造成的風(fēng)險(xiǎn)。第四、投資門(mén)檻相對(duì)較低。金地購(gòu)物廣場(chǎng)的核心鋪位面積在20平米左右，平均總價(jià)在29萬(wàn)左右，首付最低5萬(wàn)即可購(gòu)得，這樣就降低了投資進(jìn)入門(mén)檻，擴(kuò)展了受眾群總量。商河路步行街盡管熱銷(xiāo)，但還是暴露出一些劣勢(shì)：第一、高的單價(jià)只能靠分割成小面積的鋪位來(lái)控制總價(jià)，這樣就導(dǎo)致出現(xiàn)了僅僅50%的低使用率。第二、售后三年返租、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的營(yíng)銷(xiāo)模式雖然受到歡迎，但是若經(jīng)營(yíng)管理不善，甚至面臨倒閉，最終的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者依然是廣大業(yè)主。第三、周邊交通擁堵。位于商業(yè)繁華區(qū)域的金地購(gòu)物廣場(chǎng)，雖然周邊商業(yè)氣氛濃厚，商業(yè)價(jià)值高，但是交通堵塞情況嚴(yán)重，這將是制約項(xiàng)目發(fā)展的一個(gè)重要因素。小結(jié)：金地購(gòu)物廣場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)模式非常新穎，對(duì)投資客戶的吸引力很大，目前銷(xiāo)售情況良好，但是未來(lái)經(jīng)營(yíng)不善帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)無(wú)形之間加載在購(gòu)房客戶身上。從宣傳推廣及沙盤(pán)模型上來(lái)看，金地購(gòu)物廣場(chǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃組織與國(guó)內(nèi)外現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施類(lèi)似，各功能區(qū)分布也比較合理，但是具體的實(shí)施情況還要等待時(shí)間的考驗(yàn)。（三） （三） 東城區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析從整體看，東城區(qū)域的商業(yè)發(fā)展較西城區(qū)域存在較大的差距，雖然具備很好的發(fā)展?jié)摿?，但目前還沒(méi)有形成良好的商業(yè)環(huán)境。1、 1、 商業(yè)氣氛東城于1984年左右開(kāi)始建設(shè)發(fā)展，城市職能定位為政府機(jī)關(guān)集中地，先期建設(shè)以政府機(jī)關(guān)、居住社區(qū)為主，商業(yè)服務(wù)設(shè)施建設(shè)發(fā)展較緩。目前西城區(qū)域的政治職能、居住職能明顯，已基本形成規(guī)模，而商業(yè)服務(wù)職能較弱，商業(yè)設(shè)施匱乏，欠缺商業(yè)氣氛。加之居民固有的消費(fèi)習(xí)慣早期自身消費(fèi)基本在西城完成致使區(qū)域本就不多的商業(yè)設(shè)施使用率也較低，由此使得東城的商業(yè)形象較差。2、 2、 商業(yè)設(shè)施的規(guī)模和檔次從規(guī)模上來(lái)講，以中盛購(gòu)物廣場(chǎng)、民建購(gòu)物中心以及膠州路為代表的東城商業(yè)設(shè)施以中小規(guī)模為主，單體規(guī)模均不大。從檔次上來(lái)看，東城商業(yè)設(shè)施的檔次大多是在二三流之間，區(qū)域內(nèi)缺乏一流的現(xiàn)代商業(yè)中心。3、 3、 商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)縱觀東城區(qū)的商業(yè)設(shè)施，外觀形象大多陳舊落伍，缺乏亮點(diǎn)，外部交通組織也不理想，人流、物流、車(chē)流混雜，嚴(yán)重影響著商業(yè)設(shè)施的形象。在內(nèi)部環(huán)境方面，由于商場(chǎng)的檔次所限，裝飾材料并不十分考究，裝修設(shè)計(jì)缺少創(chuàng)造性，賣(mài)場(chǎng)環(huán)境的營(yíng)造普遍欠佳。東城商業(yè)設(shè)施的內(nèi)部規(guī)劃組織在縱向空間上每層的功能分區(qū)以及橫向空間單層內(nèi)部的功能分布均或多或少存在一些問(wèn)題，人性化設(shè)計(jì)也是東城商業(yè)設(shè)施今后需要著重加強(qiáng)的方面，如眾成商場(chǎng)、金座商場(chǎng)只有上滾梯卻沒(méi)有下滾梯，這樣的購(gòu)物體驗(yàn)顯然無(wú)法令人滿意。4、 4、 商品的種類(lèi)和檔次無(wú)論從商場(chǎng)的硬件配套設(shè)施，還是從商品的種類(lèi)和檔次來(lái)比較，東城商業(yè)與西城相比存在著明顯的差異。東城商業(yè)設(shè)施的商品種類(lèi)和數(shù)量明顯無(wú)法與西城相較，東城的商品種類(lèi)欠缺，消費(fèi)品以日常用品為主，知名品牌甚至國(guó)際一線品牌大多集中在西城。總體而言，東城缺乏高檔次的商業(yè)設(shè)施，現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套設(shè)施多數(shù)比較陳舊、落后，缺乏具有時(shí)代感的高品質(zhì)商廈。目前，雖然東城有第五大街和經(jīng)濟(jì)適用房步行商業(yè)街，但尚未正式營(yíng)業(yè)，氣候的形成尚需時(shí)日。5、 5、 消費(fèi)群構(gòu)成東城區(qū)域內(nèi)各商業(yè)設(shè)施的日?？土髁科毡檩^小，即使在周末這樣的購(gòu)物黃金時(shí)間商場(chǎng)內(nèi)的顧客也不是很多。東城商業(yè)設(shè)施的顧客群以本區(qū)域居民為主，幾乎沒(méi)有西城居民來(lái)此進(jìn)行消費(fèi)。從年齡層次上來(lái)講，東城的商業(yè)客戶基本以中老年人為主，思維活躍、追逐時(shí)尚的年輕人和講究情調(diào)的中產(chǎn)階級(jí)大都喜歡到西城購(gòu)物。這部分客戶中，前者喜歡嘗試新鮮事物，敢于或勇于消費(fèi)；后者正處于事業(yè)的快速發(fā)展期或已經(jīng)有所成就，具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力。他們的流失，對(duì)于目前東城的商業(yè)的確是不小的損失。但可以肯定的是，隨著今后東城商業(yè)的崛起以及新的商業(yè)中心的形成，東城商業(yè)勢(shì)必會(huì)穩(wěn)定區(qū)域內(nèi)的客戶流向，并與周邊區(qū)域（如西城）的商業(yè)形成健康、有序的客戶交互流動(dòng)。6、 6、 個(gè)案分析1） 1） 中盛購(gòu)物廣場(chǎng)中盛購(gòu)物廣場(chǎng)位于東城南一路與東三路交叉路口的東北角，是東城比較有代表性的商場(chǎng)之一。中盛購(gòu)物廣場(chǎng)的外立面顏色和材質(zhì)一般，沒(méi)有太多亮點(diǎn)，對(duì)外的商業(yè)形象展示也很普通。商場(chǎng)主入口門(mén)前設(shè)有一定面積的廣場(chǎng)，主要做停車(chē)場(chǎng)之用。但由于客流量不足，致使停車(chē)場(chǎng)使用率較低，反而顯得商業(yè)氛圍蕭條。中盛購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)部組織規(guī)劃功能分區(qū)較為合理，但裝修效果、照明效果很差，缺乏品質(zhì)感，沒(méi)有營(yíng)造出良好的賣(mài)場(chǎng)氣氛，對(duì)聚集人氣產(chǎn)生一定的影響。中盛購(gòu)物廣場(chǎng)規(guī)模中等，較西城的百貨大樓和銀座購(gòu)物廣場(chǎng)要小。雖然物價(jià)水平與西城的眾多商場(chǎng)基本持平，但是中盛購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)不夠豐富，同時(shí)高檔次產(chǎn)品匱乏，以中低檔次商品為主。中盛購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)部客流量較小，前來(lái)選購(gòu)商品的顧客以東城居民為主，基本上沒(méi)有西城居民。造成這種情況出現(xiàn)的原因，一方面在于商場(chǎng)內(nèi)部產(chǎn)品種類(lèi)有限，且缺乏高檔次產(chǎn)品，導(dǎo)致顧客在購(gòu)物時(shí)，可選擇的余地較小，無(wú)法完全滿足各種消費(fèi)需求；另一方面在于東城的商業(yè)氛圍薄弱，商業(yè)形象較差，沒(méi)有在居民心理上得到認(rèn)可，這也導(dǎo)致了前來(lái)選購(gòu)的顧客量很小。進(jìn)而使得商場(chǎng)內(nèi)顧客的提袋率較低，而且大部分選購(gòu)的商品以日常用品為主。在中盛購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)行選購(gòu)的顧客群體中，各年齡層次的顧客比例相當(dāng)，沒(méi)有明顯的差異。小結(jié)：中盛購(gòu)物廣場(chǎng)在各個(gè)方面均比前面提到的西城兩大商場(chǎng)要差。內(nèi)部經(jīng)營(yíng)商品種類(lèi)有限，缺乏高檔次商品，商業(yè)形象較差，缺乏自己的特色，客流量不高。2） 2） 金座商場(chǎng)為代表的膠州路膠州路位于東營(yíng)東城的繁華地帶，是東城區(qū)的一條商業(yè)街。金座商場(chǎng)則是膠州路商業(yè)街最有代表性的商業(yè)設(shè)施。金座商場(chǎng)的外立面總體感覺(jué)較差，缺乏現(xiàn)代感和品質(zhì)感。外部交通組織和內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)功能分區(qū)也不太合理，不能滿足人們對(duì)現(xiàn)代商場(chǎng)的要求。金座商場(chǎng)的超市占據(jù)了二層交通要道，所有到上面幾層的顧客均需要先進(jìn)入超市方可繼續(xù)上行，同時(shí)滾梯只有上行梯而無(wú)下行梯，極不人性化。這些不足之處均對(duì)商業(yè)形象的塑造產(chǎn)生了很大的負(fù)面影響。金座商場(chǎng)雖然規(guī)模較小，但物價(jià)水平與西城的幾大商場(chǎng)基本持平。和東城的其它商場(chǎng)一樣，金座商場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)匱乏，以中低檔次商品為主，同時(shí)商場(chǎng)內(nèi)部客流量不多，且基本上都是東城居民。小結(jié)：膠州路商業(yè)街由于街內(nèi)存在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，使得街內(nèi)穿行的人流量較大，交通情況混雜。金座商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的物品種類(lèi)欠缺、檔次較低，造成商場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物者總量很低，商場(chǎng)內(nèi)提袋率也很低，不能滿足區(qū)域居民的消費(fèi)需求。3） 3） 第五大街第五大街位于東營(yíng)東城南一路與勝利大街交匯處的東南角。該項(xiàng)目目前尚處于銷(xiāo)售階段，銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好?；厩闆r如下表所示。位置臨近清風(fēng)湖占地面積2900畝，其中湖面2400余畝建筑面積7萬(wàn)平米，只售3萬(wàn)平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005年5月1日開(kāi)盤(pán)入住時(shí)間2005年底交付使用售價(jià)即將接受排號(hào)選鋪。最先銷(xiāo)售男人街（北一樓）一層：5000-6000元/平米，最高8000元/平米；二層：3000-4000元/平米；三層：3000多元/平米。層高據(jù)介紹一、二、三層層高均為4.5米，據(jù)觀察二、三層實(shí)際層高僅約3米業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃男人街、女人街、兒童廣場(chǎng)、小吃街、娛樂(lè)城首層：時(shí)尚精品、情景咖啡吧；二層：名牌皮鞋、休閑服飾、數(shù)碼商城、圖書(shū)沙龍、影視音像；紳士生活館、酒吧、網(wǎng)吧、體育沙龍、健身運(yùn)動(dòng)備注營(yíng)銷(xiāo)策劃：深圳瑞爾特房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)第五大街是東營(yíng)東城目前在售的典型商業(yè)項(xiàng)目之一，整體規(guī)劃為大型多功能綜合商業(yè)。業(yè)態(tài)組合包含購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲等多種形態(tài)，在建筑設(shè)計(jì)上將各種功能不同的業(yè)態(tài)區(qū)域進(jìn)行了分割，各功能區(qū)布局比較合理。項(xiàng)目的可售部分為購(gòu)物、餐飲部分，總面積約為3萬(wàn)平米，主體建筑為地上三層。然而，第五大街也有一些致命之處：第一、 第一、 本項(xiàng)目里大型居民區(qū)較遠(yuǎn)，不臨東城主要交通干道，不能帶來(lái)過(guò)境消費(fèi)者。第二、 第二、 缺乏商業(yè)氛圍和一定數(shù)量的消費(fèi)群支持。第三、 第三、 項(xiàng)目以旅游地產(chǎn)為主題為推廣方向，與當(dāng)?shù)貙?shí)際情況不符。第四、 第四、 項(xiàng)目分?jǐn)偯娣e過(guò)大，使用率不足50%，嚴(yán)重影響客戶購(gòu)買(mǎi)。第五、 第五、 項(xiàng)目的外立面效果較差，沒(méi)有體現(xiàn)出大型商業(yè)設(shè)施的品質(zhì)感。第六、 第六、 項(xiàng)目?jī)?nèi)部縱向交通組織缺乏滾梯，大大降低了二層及以上層次的商業(yè)價(jià)值，不利于未來(lái)的銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)。第七、 第七、 項(xiàng)目外部商業(yè)街的設(shè)計(jì)寬度過(guò)大，降低了消費(fèi)者的駐足時(shí)間，不利于顧客對(duì)街道兩側(cè)商鋪進(jìn)行充分瀏覽。第八、 第八、 項(xiàng)目將女性服裝、日用品等不同類(lèi)型商品分不同的建筑單體配置，這樣的劃分形式的經(jīng)營(yíng)效果還有待檢驗(yàn)，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)：第五大街在項(xiàng)目整體定位上存在方向性錯(cuò)誤，在一個(gè)不適合發(fā)展商業(yè)的區(qū)域開(kāi)發(fā)了一個(gè)綜合性商業(yè)街，這成為導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售和日后經(jīng)營(yíng)中遇到問(wèn)題的根本性原因所在。此外在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)選擇和規(guī)劃中考慮欠成熟，未借鑒其它地區(qū)類(lèi)似商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，使得該商業(yè)在日后的經(jīng)營(yíng)中存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。4） 4） 經(jīng)濟(jì)適用房步行街經(jīng)濟(jì)適用房步行街位于東營(yíng)東城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?nèi)部，規(guī)劃的十二號(hào)路南側(cè)。該項(xiàng)目目前尚處于銷(xiāo)售階段，銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好?；厩闆r如下所示：位置東城區(qū)東二路與十二號(hào)路交界處建筑面積5萬(wàn)平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2004年11月入住時(shí)間2005年5月1日售價(jià)均價(jià)4380元/平米層高建筑主體3-4層；1-3層層高均為3米多（目測(cè)）主力戶型210、220平米（最小面積120平米，最大面積700平米）備注目前銷(xiāo)售率達(dá)50%以上經(jīng)濟(jì)適用房商業(yè)街是東營(yíng)東城區(qū)目前在售的商業(yè)項(xiàng)目之一，整體規(guī)劃為大規(guī)模社區(qū)商業(yè)，主要的服務(wù)對(duì)象為經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域的居民。項(xiàng)目位于大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域的核心位置，商業(yè)價(jià)值高，銷(xiāo)售阻力較小。項(xiàng)目目前均價(jià)為4380元/平方米，戶型面積從120平米到700平米不等，主力戶型面積210、220平米左右，平均總價(jià)在90萬(wàn)元左右，在銷(xiāo)售上采取售后包租的形式，目前銷(xiāo)售率達(dá)到50%以上。項(xiàng)目為典型的社區(qū)商業(yè)街，定位比較明確，但是這樣的商業(yè)模式不可避免地會(huì)出現(xiàn)業(yè)態(tài)被社區(qū)服務(wù)的職能所局限，造成業(yè)態(tài)集中，商品類(lèi)型有限的局面，反而無(wú)法完全滿足區(qū)域內(nèi)居民的消費(fèi)需求。另外，項(xiàng)目平均90余萬(wàn)的總價(jià)較高，提升了進(jìn)入門(mén)檻，這將會(huì)排斥掉部分低端投資客戶。同時(shí)，項(xiàng)目三層連賣(mài)的銷(xiāo)售模式，從一定程度上局限了未來(lái)的經(jīng)營(yíng)模式，市場(chǎng)前景存在風(fēng)險(xiǎn)。（四） （四） 商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)總結(jié)東營(yíng)區(qū)的商業(yè)發(fā)展較早，但是大規(guī)模商業(yè)主要集中在西城，以銀座購(gòu)物廣場(chǎng)和百貨大樓為代表，它們檔次較高，購(gòu)物環(huán)境較好，相關(guān)配套設(shè)施也比較完善。而東城的商業(yè)設(shè)施建設(shè)則相對(duì)落后，缺乏大規(guī)模、高檔次、環(huán)境好的商業(yè)設(shè)施，現(xiàn)有的如民建購(gòu)物廣場(chǎng)、中盛購(gòu)物中心等都無(wú)法滿足東城居民的購(gòu)買(mǎi)需求。然而，在目前龐大的消費(fèi)人群和廣闊的市場(chǎng)空間背后，東城卻還沒(méi)有形成標(biāo)志性的商業(yè)設(shè)施，總體商業(yè)氣氛不夠濃郁。雖然市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些令人關(guān)注和期待的新生派商業(yè)項(xiàng)目如第五大街、經(jīng)濟(jì)適用房步行街等，但通過(guò)仔細(xì)分析，它們?cè)谠S多方面仍然存在不足，能否風(fēng)光無(wú)限還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。因此，東城商業(yè)市場(chǎng)亟待出現(xiàn)一些高品質(zhì)的現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施，它們不但是未來(lái)東城商業(yè)的旗艦產(chǎn)品，更是加速東城商業(yè)迸發(fā)成長(zhǎng)的催化劑。東城商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿薮?，即使相?duì)于西城現(xiàn)有的新一代商業(yè)設(shè)施，東城的商業(yè)建筑產(chǎn)品仍然具有很大的發(fā)掘和提升空間。三、 三、 商業(yè)市場(chǎng)需求分析供應(yīng)市場(chǎng)反映的是我們的競(jìng)爭(zhēng)者在市場(chǎng)中的生存狀態(tài)以及它們?cè)谙嗷プ饔玫倪^(guò)程中形成的市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)，而我們對(duì)需求市場(chǎng)研究的目的則是從相反角度對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)論的一種印證和補(bǔ)充。商業(yè)項(xiàng)目的直接需求對(duì)象是經(jīng)營(yíng)者，其中包括投資者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)目標(biāo)客戶），間接需求對(duì)象是商業(yè)設(shè)施所要服務(wù)的消費(fèi)者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)消費(fèi)客戶），只有擁有強(qiáng)大的消費(fèi)市場(chǎng)即龐大的消費(fèi)人群，商業(yè)項(xiàng)目才有存在的意義。因此，本部分將分別對(duì)目標(biāo)客戶和消費(fèi)客戶進(jìn)行分析：（一） （一） 目標(biāo)客戶群分析商業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶大體上可以分為經(jīng)營(yíng)者和投資者兩類(lèi)，但是在更多的情況下，以此來(lái)明確的劃分商業(yè)項(xiàng)目客戶的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)是很困難的，況且許多客戶既是投資者又是經(jīng)營(yíng)者。因此，下面將從商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和投資人群的行為特征這兩個(gè)不同的角度來(lái)描述我們的目標(biāo)客戶群。1、 1、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)群體分析1） 1） 經(jīng)營(yíng)群體的類(lèi)型作為一個(gè)復(fù)合型的商業(yè)中心，所要面對(duì)的目標(biāo)客戶非常復(fù)雜，具體分析大約分為以下三種類(lèi)型的客戶：客戶類(lèi)型目標(biāo)客戶零售商業(yè)百貨商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、行業(yè)專(zhuān)營(yíng)店（如國(guó)美、蘇寧）、品牌專(zhuān)賣(mài)店、主題商店（如汽車(chē)用品）、商業(yè)街等方面的投資企業(yè)輔助商業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、包裝、配送、餐飲、銀行、郵局、托運(yùn)、會(huì)展、商務(wù)中心、會(huì)所、娛樂(lè)和休閑項(xiàng)目等企業(yè)配套服務(wù)稅務(wù)、法律、培訓(xùn)、商務(wù)、財(cái)務(wù)、中介、信息、廣告、展示等2） 2） 主要經(jīng)營(yíng)形態(tài)的描述I. I. 百貨商店：一個(gè)綜合性的商業(yè)設(shè)施必定會(huì)以1-2個(gè)百貨商場(chǎng)為中心，百貨商店主要集中了各種中高檔商品，代表著整個(gè)商業(yè)設(shè)施的形象。II. II. 綜合性超市：綜合型超市屬于日常消費(fèi)商業(yè)，與商業(yè)主體不會(huì)形成矛盾，一般選擇在人口聚集區(qū)域，需要區(qū)內(nèi)有足夠的居住人口和消費(fèi)能力。III. III. 連鎖經(jīng)營(yíng)店：連鎖經(jīng)營(yíng)在中國(guó)的發(fā)展如日中天是不爭(zhēng)的事實(shí)，無(wú)論國(guó)內(nèi)、國(guó)外的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)都在中國(guó)市場(chǎng)上極力擴(kuò)張，其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和商業(yè)質(zhì)量保證體系是吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵，一些繁華的商圈對(duì)這些企業(yè)來(lái)說(shuō)具有很強(qiáng)的吸引力。IV. IV. 品牌專(zhuān)賣(mài)店：與主體商業(yè)形態(tài)不發(fā)生矛盾或重疊的品牌專(zhuān)賣(mài)店是綜合商業(yè)設(shè)施不可缺少的部分，許多品牌專(zhuān)賣(mài)店的業(yè)主直接就是經(jīng)營(yíng)者。V. V. 主題商店：在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)日盛的時(shí)代，很多有個(gè)性的主題商店吸引著追求時(shí)尚的人們的消費(fèi)。在成本不高，商業(yè)氛圍很好的情況下，主題店很容易成行成市。VI. VI. 金融：巨大的物流系統(tǒng)不可能沒(méi)有銀行的支持，因此商業(yè)設(shè)施和銀行的結(jié)合順理成章。VII. VII. 商務(wù)中心：具有信息發(fā)布、商品廣告、咨詢(xún)、培訓(xùn)、工商服務(wù)、商務(wù)會(huì)議、新聞發(fā)布等功能的商業(yè)中心是綜合性商業(yè)設(shè)施不可缺少的部分。VIII. VIII. 餐飲：各種規(guī)模、不同形式的中、西餐飲是聚集人氣的法寶，在商業(yè)中心或繁華地段的餐飲企業(yè)往往有著非?？捎^的經(jīng)濟(jì)效益，因此適合的餐飲店面格外受到個(gè)體投資者的關(guān)注。IX. IX. 休閑娛樂(lè)：在巨大的商業(yè)航母中來(lái)來(lái)往往，娛樂(lè)、健身、美容等放松、休閑空間的存在是非常必要的，它們是整個(gè)商業(yè)設(shè)施的有益補(bǔ)充，它們的經(jīng)營(yíng)者也大多是個(gè)體投資者。2、 2、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資群體分析商業(yè)項(xiàng)目主要的目標(biāo)客戶是投資群體，它們中既有專(zhuān)業(yè)投資者，也有普通投資者，其中很多投資者還兼具經(jīng)營(yíng)者的身份。在這里，我們統(tǒng)一稱(chēng)之為投資客戶。能否擁有足夠的投資客戶是商業(yè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，因此下面將對(duì)東營(yíng)區(qū)域的投資人群進(jìn)行研究：1） 1） 投資能力分析從宏觀經(jīng)濟(jì)上來(lái)看，東營(yíng)的人均收水平較高，位列山東省第一位，居民收入富裕，銀行存款穩(wěn)定，具有良好的投資能力。資料來(lái)源：東營(yíng)市統(tǒng)計(jì)年鑒2） 2） 投資意愿分析東營(yíng)區(qū)大部分的居民都愿意有選擇的進(jìn)行投資，以使自有資金獲得高于銀行存款利息的良好升值。我司在東營(yíng)區(qū)采用欄訪詢(xún)問(wèn)法的方式，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行詢(xún)問(wèn)調(diào)查，共采集50個(gè)樣本，其中有效樣本的45個(gè)。關(guān)于是否會(huì)選擇投資的問(wèn)題中，有87%的樣本選擇了愿意參與投資。為確實(shí)降低樣本選取的偶然性，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)數(shù)值進(jìn)行向下修正，得到的比例應(yīng)在75%左右，這樣的比例顯示愿意進(jìn)行投資的人群總量很大，這也說(shuō)明了東營(yíng)的居民具有較強(qiáng)的投資意識(shí)。3） 3） 投資渠道分析目前，東營(yíng)市投資渠道非常狹窄，股票、期貨等常見(jiàn)的投資方式在東營(yíng)還并不普遍，主要原因還是進(jìn)入門(mén)檻較高，需要投資者具備一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。而房地產(chǎn)投資作為一項(xiàng)自古就有的投資方式，受到區(qū)域內(nèi)居民的廣泛接受。特別是商鋪投資，許多居民都深受“一鋪養(yǎng)三代”的影響，非常熱衷于置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)。但是在當(dāng)前的東營(yíng)市場(chǎng)，投資潛力大、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、產(chǎn)品比較成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不多見(jiàn)?，F(xiàn)有的產(chǎn)品都或多或少的存在一定的缺陷和問(wèn)題，以至于部分投資者持幣觀望，造成了大多數(shù)居民把錢(qián)放在銀行，雖然有投資意識(shí)，但是缺乏門(mén)檻較低、高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)的投資渠道的局面。市場(chǎng)需要優(yōu)秀的、成熟的、低風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品盡快出現(xiàn)。4） 4） 投資客戶群體總量分析通過(guò)我司前面對(duì)東營(yíng)城市的調(diào)查以及對(duì)東營(yíng)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)和客戶的調(diào)查?？梢园l(fā)現(xiàn)：I. I. 目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)在投資市場(chǎng)上表現(xiàn)上佳。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售情況普遍良好，因此可以得知目前區(qū)域內(nèi)擁有足夠的投資客戶總量。II. II. 從上文我司對(duì)區(qū)域人群的投資意愿的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在具有投資意愿的客群中，目前有能力參與投資的比例大約占愿意投資客戶的44%左右，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)，此比例需要進(jìn)行向下修正，得到的比例應(yīng)在34%左右。同時(shí)，在其余66%的份額中，也存在未來(lái)短時(shí)間內(nèi)可以參與投資的人群，依此再對(duì)比例進(jìn)行+2%-3%的修正，可知在短時(shí)間內(nèi)可以參與投資的投資者比例大約在36%-37%之間。III. III. 綜合以上分析，我司得出以下結(jié)論：區(qū)域內(nèi)能夠參與投資的投資者總量可觀5） 5） 投資客戶群行為特征I. I. 對(duì)于長(zhǎng)期投資型的客戶，資金回報(bào)的期望值應(yīng)該高于銀行存款、債券、購(gòu)置住宅、購(gòu)買(mǎi)小區(qū)商鋪和其它批發(fā)市場(chǎng)；而投資的風(fēng)險(xiǎn)性則應(yīng)低于股票和期貨；投資心理是穩(wěn)健型的，有一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，但不愿冒太大的風(fēng)險(xiǎn)。II. II. 對(duì)于短期投資型的客戶（如炒房客），關(guān)鍵是在短期內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，而不是未來(lái)的、長(zhǎng)期的、可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。III. III. 對(duì)于經(jīng)營(yíng)型的投資客戶，關(guān)鍵要體現(xiàn)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，而不是資產(chǎn)增值的價(jià)值，對(duì)方更關(guān)心區(qū)位、經(jīng)營(yíng)的模式、具體的商業(yè)規(guī)劃、可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。對(duì)物業(yè)的投資可行性往往只有模糊性的綜合判斷，有理性成份，也不排除購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。IV. IV. 以上客戶判斷投資與否主要依據(jù)：回報(bào)分析、區(qū)位發(fā)展、其他人士或項(xiàng)目成敗經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)承諾、企業(yè)實(shí)力和口碑、親友評(píng)價(jià)和專(zhuān)業(yè)人士意見(jiàn)等因素。6） 6） 投資客戶群的關(guān)注點(diǎn)我司在研究目標(biāo)客戶群需求時(shí)，采取的是商場(chǎng)攔截訪問(wèn)的方法。最終發(fā)現(xiàn)，東營(yíng)區(qū)域內(nèi)居民對(duì)投資房地產(chǎn)的認(rèn)可度很高，愿意選擇投資房產(chǎn)以獲取更高的資本升值。而他們?cè)谕顿Y商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中，最關(guān)注以下幾個(gè)方面：I. I. 區(qū)域的投資潛力投資商業(yè)地產(chǎn)的客戶對(duì)于區(qū)域未來(lái)的升值預(yù)期較高，有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)才可以獲得較高的投資回報(bào)率，因此客戶對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目所處的地段格外看重。II. II. 前期資金壓力在投資商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中，產(chǎn)生效益之前的資金壓力（如首付、月供等）是投資客戶最為關(guān)注的方面，尤其是一些比較專(zhuān)業(yè)的投資者。大部分投資客戶認(rèn)為在東城區(qū)域投資商業(yè)地產(chǎn)的首付在1020