房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 第4章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險與融資管理

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 第 4章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險與融資管理 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 內(nèi)容摘要 房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)商以錢博錢。而房地產(chǎn)開發(fā)投資大、融資大、風(fēng)險大，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視投資風(fēng)險與融資管理。本章主要介紹房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析、房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制、房地產(chǎn)投資項目的決策管理和房地產(chǎn)投資項目的融資管理等內(nèi)容。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 學(xué)習(xí)目標(biāo) 通過學(xué)習(xí)的本章，使學(xué)生在理論知識方面熟悉房地產(chǎn)投資特點、房地產(chǎn)投資項目的決策管理、房地產(chǎn)項目的融資管理，掌握房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分析方法與控制手段。在技能方面能夠撰寫房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析報告，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目的不同融資方案進(jìn)行對比分析，作出正確選擇。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 地產(chǎn)投資概述 地產(chǎn)投資的概念及類型 關(guān)于投資的概念，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的定義是 “ 將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進(jìn)行的資本投入 ” 。房地產(chǎn)投資是指投資主體將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和中介服務(wù)活動中（將資本轉(zhuǎn)移為將來的居住消費），以期望未來獲取更大收益的投資行為，是地產(chǎn)投資和房產(chǎn)投資的總稱。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資的概念及類型 作為一種經(jīng)濟(jì)性活動，房地產(chǎn)投資主要目標(biāo)包括三個方面：一是要從中獲取投資利潤；二是要避免通貨膨脹的風(fēng)險，實現(xiàn)資金的保值；三是要滿足人們的居住需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資獲利和實現(xiàn)資金保值是其投資的直接目標(biāo)，滿足人們的居住需求是其投資的間接目標(biāo)，但直接目標(biāo)的實現(xiàn)是建立在間接目標(biāo)實現(xiàn)的基礎(chǔ)之上的。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資的概念及類型 投資主體是指直接從事房地產(chǎn)投資活動的投資者，即直接投資者。它是相對于間接投資者而言的。例如，一般房地產(chǎn)股票、債券的持有者，房地產(chǎn)信托資金的投入者，房地產(chǎn)信貸資金的發(fā)放者等都不是投資主體。目前，我國房地產(chǎn)投資主體主要包括以下兩種。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資的概念及類型 （ 1）國家 當(dāng)前在我國，國家仍是房地產(chǎn)主要的投資主體，也是特殊的投資主體。一方面，大量的投資行為是國有企事業(yè)單位進(jìn)行的；另一方面，重大的房地產(chǎn)投資項目中，很多是國家投資的。從另一角度來看，作為投資主體的國家一般并不以國家的面目出現(xiàn)，而是以有關(guān)行政管理部門組織的某種投資機(jī)構(gòu)或相關(guān)的企事業(yè)單位迪值摹 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資的概念及類型 （ 2）企業(yè) 企業(yè)也是房地產(chǎn)投資的投資主體。在我國，房地產(chǎn)投資企業(yè)包括許多企業(yè)性質(zhì)的投資單位。從經(jīng)濟(jì)成分看，有全民所有、集體所有、個體所有、外資所有、股份制、混合所有制等幾種形式。我國目前房地產(chǎn)投資活動主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資的概念及類型 根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，可作為投資對象的房地產(chǎn)類型包括多種，不同的投資類型之間既是相互聯(lián)系的，又各有其自身特點。 （ 1）按房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分 土地開發(fā)投資。 房屋開發(fā)投資。 綜合開發(fā)投資。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資的概念及類型 （ 2）按房地產(chǎn)投資的不同領(lǐng)域劃分 住宅。 商業(yè)房地產(chǎn)投資。 工業(yè)房地產(chǎn)投資（工業(yè)廠房和倉儲性物業(yè)） . （ 3）按房地產(chǎn)投資方式不同劃分 金融房地產(chǎn)投資。 實物房地產(chǎn)投資。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 地產(chǎn)投資的特點 需資金量大，回收期長 期收益高 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 地產(chǎn)投資的三大要素 房地產(chǎn)投資必須考慮以下三大要素：時機(jī)、地段、質(zhì)量。 房地產(chǎn)投資像其他投資一樣，時機(jī)的選擇具有十分重要的意義。 時機(jī)的掌握需要投資者具有多方面的知識和發(fā)揮個人的智慧，還要有作為職業(yè)房地產(chǎn)投資專家的高度敏感性，因為每個時機(jī)的到來，無不蘊(yùn)涵在政治形勢的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、人口的增減、收入水平的升降、消費心理的變化等政治、經(jīng)濟(jì)、社會信息之中。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資的三大要素 把購物中心和商場之類的商業(yè)房屋建在繁榮的商業(yè)中心，那里有成群的顧客；把別墅建在遠(yuǎn)離城市的地方，那里風(fēng)景好，環(huán)境幽靜，氣候宜人，便于別墅主人修身養(yǎng)性；把住宅樓選在交通方便、購物便利的地方，便于居戶的工作和生活。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資的三大要素 對于出租物業(yè)來說，管理和服務(wù)的質(zhì)量同樣具有重要作用。優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是無形的廣告，它將把房屋連同它的地段的出租經(jīng)營漸漸地帶入一個美妙的佳境。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資的三大要素 無論是時機(jī)、地段還是質(zhì)量，都必須用動態(tài)的觀點來看待。時機(jī)是在時間的運動中產(chǎn)生的，地段的好壞也不是一成不變的，質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)并非是越高越好。因此，在遇到具體的房地產(chǎn)投資問題時，要多做市場調(diào)查，在進(jìn)行投資機(jī)會分析和可行性研究的基礎(chǔ)上，多加變通，靈活處理，作出正確決策，絕不可死抱教條，死守原則，否則在房地產(chǎn)投資實踐中就會顧此失彼、坐失良機(jī)，導(dǎo)致事與愿違，投資虧損。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念與特征 任何經(jīng)營活動都是有風(fēng)險的。所謂經(jīng)營風(fēng)險，就是經(jīng)營者在經(jīng)營活動中由于受到各種因素的影響，無法實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，從而造成經(jīng)營損失或失敗的可能性，即出現(xiàn)的概率大小。 房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資過程中，由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益低于預(yù)期利潤，特別是導(dǎo)致投資損失的事件發(fā)生的可能性或出現(xiàn)的概率大小。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念與特征 房地產(chǎn)投資風(fēng)險具有以下基本特征。 （ 1）客觀性 （ 2）多樣性 （ 3）可預(yù)測性 （ 4）變現(xiàn)差 （ 5）綜合性 （ 6）雙重性 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型 對房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行分類，是為了認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險的本質(zhì)和規(guī)律，提高對房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險分析的認(rèn)識水平，加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的管理，從而有效地降低房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險。劃分風(fēng)險的方法很多，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類型，下面介紹幾類常見的房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險類型。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型 總體性風(fēng)險又叫系統(tǒng)風(fēng)險或外部風(fēng)險，主要有以下一些類型。 （ 1）通貨膨脹風(fēng)險（ 2）市場供求風(fēng)險（ 3）周期風(fēng)險（ 4）變現(xiàn)風(fēng)險 （ 5）政策性風(fēng)險（ 6）利率風(fēng)險（ 7）政治風(fēng)險（ 8）技術(shù)風(fēng)險 個別性風(fēng)險又叫非系統(tǒng)風(fēng)險或內(nèi)部風(fēng)險，主要表現(xiàn)為以下幾種類型。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型 （ 1）經(jīng)營管理風(fēng)險 經(jīng)營管理風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)經(jīng)營者經(jīng)營管理不善而造成損失的風(fēng)險。所謂經(jīng)營管理不善，主要包括：投資者不能勝任經(jīng)營管理工作、信息匱乏、決策失誤、不能處理好各種合同關(guān)系、違章或違法經(jīng)營、財務(wù)管理混亂，造成資金周轉(zhuǎn)緩慢、施工管理不善，延誤了工期，甚至發(fā)生施工事故、管理水平低下，延誤了銷售或出租良機(jī)、管理不善而發(fā)生盜竊、搶劫、欺詐事故等，均會給房地產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型 （ 2）財務(wù)風(fēng)險 財務(wù)風(fēng)險是指由于經(jīng)營者舉債經(jīng)營而產(chǎn)生的不能履行債務(wù)義務(wù)或不能及時獲得貸款的風(fēng)險。 （ 3）自然風(fēng)險 房地產(chǎn)經(jīng)營的自然風(fēng)險，是由房地產(chǎn)經(jīng)營過程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的事故風(fēng)險。雖然自然災(zāi)害是由外部因素造成的，但它的發(fā)生是在個別區(qū)域局部范圍內(nèi)的現(xiàn)象，并非是全局和普遍現(xiàn)象，故屬于非系統(tǒng)風(fēng)險。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型 （ 4）其他個別風(fēng)險 近鄰地區(qū)環(huán)境變化風(fēng)險、類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險等都屬于個別風(fēng)險。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 房地產(chǎn)投資具有的最大優(yōu)勢是可以獲得較高的利潤，但是房地產(chǎn)投資是一項極為復(fù)雜而又充滿風(fēng)險的經(jīng)營活動，既有可能為投資者帶來較高的經(jīng)濟(jì)收益，又有可能使投資者遭受巨大風(fēng)險而導(dǎo)致?lián)p失乃至破產(chǎn)倒閉。 專家會議法是根據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估的目的和要求，邀請房地產(chǎn)投資專家和其他相關(guān)的專家，通過會議的形式對擬定的房地產(chǎn)評估對象開展討論分析，最后再綜合專家的意見作出判斷，得出房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估結(jié)果。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 德爾菲法也稱專家意見法，它用一致性意見的風(fēng)險識別方法，解決房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別問題。 使用德爾菲法時，主要是考慮專家意見的傾向性和一致性。 幕景是一個投資項目或某個房地產(chǎn)企業(yè)未來狀態(tài)的描繪，或者按年代的梗概進(jìn)行的描繪。其研究的重點是：當(dāng)某種因素變化時，整個情況會怎么樣，會有什么危險發(fā)生？它的具體應(yīng)用分為篩選、監(jiān)測、診斷 3個步驟。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價歷來采用的數(shù)據(jù)有很大一部分來自于對未來情況的預(yù)測和估算，而房地產(chǎn)投資一般周期較長，而且投資影響因素較多，這就使得這些數(shù)據(jù)都有一定程度的不確定性。這些不確定性可能會給房地產(chǎn)投資項目帶來風(fēng)險。為了分析各種不確定性因素對投資分析評價指標(biāo)的影響，需進(jìn)行不確定性分析，來估計項目可能承擔(dān)的風(fēng)險，從而判斷投資項目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的控制手段 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的處理大體上有兩種途徑：一是在損失發(fā)生之前采取各種預(yù)防措施，力求免除、消除或減少風(fēng)險；二是在損失發(fā)生之后采取一定的措施對損失進(jìn)行補(bǔ)償。常用的風(fēng)險處理方法有風(fēng)險自留、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、投資組合、風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險回避等。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的控制手段 風(fēng)險自留是指房地產(chǎn)投資者以其自身的財力來負(fù)擔(dān)未來可能的風(fēng)險損失。它是一種較普遍的風(fēng)險處理方法，可以與處理風(fēng)險回避以外的任何風(fēng)險處理方法共同使用。風(fēng)險自留基金來源于企業(yè)內(nèi)部，當(dāng)然就包括企業(yè)所必須償還的借入資金。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的控制手段 風(fēng)險自留包括兩個方面的內(nèi)容：自我承擔(dān)風(fēng)險和自我保險風(fēng)險。它們都是房地產(chǎn)投資者以自己的財力來補(bǔ)償風(fēng)險的損失，其區(qū)別在于前者需要建立一套正式的實施計劃和一筆特別的損失儲備或者基金，后者則不需要。自我承擔(dān)風(fēng)險要考慮企業(yè)的財務(wù)承受能力，自我保險風(fēng)險則用于處理那些鶚 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的控制手段 （ 1）自我承擔(dān)風(fēng)險 自我承擔(dān)風(fēng)險是指當(dāng)某些風(fēng)險不可避免或者冒該風(fēng)險可能獲得較大的利潤時，企業(yè)本身將這種風(fēng)險保留下來、自己來承擔(dān)風(fēng)險所致的損失。在實踐中，它有主動自留和被動自留之分。 （ 2）自我保險風(fēng)險 自我保險風(fēng)險是企業(yè)本身通過預(yù)測其擁有的風(fēng)險損失發(fā)生的概率與程度，并根據(jù)企業(yè)自身的財務(wù)能力預(yù)先提取基金以彌補(bǔ)風(fēng)險所致?lián)p失的積極性自我承擔(dān)，它是自動自留的一種特例。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的控制手段 風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指投資主體將損失有意識地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互利益關(guān)系的另一方承擔(dān)，是房地產(chǎn)經(jīng)營者處理風(fēng)險的重要方法。在房地產(chǎn)經(jīng)營中，有些風(fēng)險是災(zāi)難性的損失，經(jīng)營者根本無法承擔(dān)，因此，采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方法進(jìn)行轉(zhuǎn)移。主要有：契約性轉(zhuǎn)移、項目資金證券化、購買房地產(chǎn)保險等。 （ 1）契約性轉(zhuǎn)移 契約性轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、預(yù)租，出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)，項目工程出包與分包等方式。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的控制手段 （ 2）項目資金證券化 項目資金證券化是指房地產(chǎn)項目的直接投資資金轉(zhuǎn)化為有價證券的形態(tài)，使投資者與標(biāo)的物之間由直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂袃r證券為承擔(dān)形式的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，房地產(chǎn)項目資金證券化能較好地轉(zhuǎn)移風(fēng)險。 項目資金證券化的兩種途徑 發(fā)行股票、債券等有價證券籌集項目資金，這種方法能較好地轉(zhuǎn)移風(fēng)險。 成立房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的控制手段 （ 3）購買房地產(chǎn)保險 房地產(chǎn)保險是指以房屋及其有關(guān)利益或責(zé)任為保險標(biāo)的的保險。投資者通過對項目開發(fā)經(jīng)營過程中的風(fēng)險作出預(yù)測，向保險公司投保，以合同的形式將一些自然災(zāi)害、意外事故等所引起的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。它是一種及時、有效、合理的分?jǐn)偨?jīng)濟(jì)損失和獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞健?房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的控制手段 將許多類似的，但不會同時發(fā)生的風(fēng)險集中起來考慮，從而能較為準(zhǔn)確地預(yù)測未來風(fēng)險損失發(fā)生的狀況，并使這一組合中發(fā)生風(fēng)險的損失部分能得到其他未發(fā)生風(fēng)險損失而取得風(fēng)險收益的部分補(bǔ)償。 風(fēng)險預(yù)防是投資者在房地產(chǎn)風(fēng)險發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少引致風(fēng)險損失的各項風(fēng)險因素，實現(xiàn)降低風(fēng)險損失發(fā)生的概率，同時達(dá)到減小風(fēng)險損失程度的作用。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的控制手段 風(fēng)險回避是指房地產(chǎn)投資者通過對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別和分析，發(fā)現(xiàn)某項房地產(chǎn)投資活動可能帶來風(fēng)險損失時，事先就避開風(fēng)險源地或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險損失的投資活動，以消除風(fēng)險隱患。 風(fēng)險回避的局限性： 風(fēng)險回避只對完全確定的風(fēng)險有意義，不可能對所有的風(fēng)險回避。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的控制手段 采用風(fēng)險回避能使房地產(chǎn)投資者遭受損失的可能性降為零，卻同時也使獲利的可能性喪失。 并不是所有的風(fēng)險都能夠通過回避來進(jìn)行處理。例如，房地產(chǎn)經(jīng)營過程中潛在的各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、市場風(fēng)險和自然風(fēng)險是難以回避的。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險是無處不在的。有時避開了某一種風(fēng)險卻有可能導(dǎo)致另一種新的風(fēng)險，不同的開發(fā)方案還具有不同的風(fēng)險，防不勝防。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 范房地產(chǎn)投資風(fēng)險的具體措施 房地產(chǎn)投資者在面對各種風(fēng)險時，了解對風(fēng)險的處理方法和防范對策后，應(yīng)該能夠及時地采取有效的措施，化解或者緩和、減輕、控制這些風(fēng)險?？刂骑L(fēng)險不是回避風(fēng)險，而是判明風(fēng)險并積極地處理風(fēng)險。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險的具體措施 房地產(chǎn)投資者可以通過以下措施來防范控制風(fēng)險。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 地產(chǎn)投資決策 地產(chǎn)投資決策的概念與內(nèi)容 房地產(chǎn)投資決策是決策的一種，但它作為房地產(chǎn)業(yè)運作的一個特殊環(huán)節(jié)，有著其自身的特殊性。房地產(chǎn)投資是一項非常復(fù)雜、涉及很多行業(yè)和部門的投資項目，它的高收益性是投資者的動力，而投資的高風(fēng)險又是投資的約束。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資決策的概念與內(nèi)容 從房地產(chǎn)投資過程來看，房地產(chǎn)投資決策可以分為以下幾個部分。 投資類型選擇。 可行方案選擇。 籌資方式選擇。 投資方式確定。 確定經(jīng)營方式。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資決策的概念與內(nèi)容 房地產(chǎn)投資決策是一門科學(xué)，是一個復(fù)雜的系統(tǒng)過程。它包含了 4個基本的要素：決策者、決策目標(biāo)、決策變量和狀態(tài)變量。 決策者。這是決策的主體，是具有資金和投資決策權(quán)的法人。 決策目標(biāo)。這是決策行為要達(dá)到的目的。 決策變量。這是指決策者可能采取的各種行動方案的集合。 狀態(tài)變量。它包括決策者所面臨的各種自然狀態(tài)，并且許多狀態(tài)包含不確定性因素。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 地產(chǎn)投資決策的原則與類型 房地產(chǎn)投資決策與其他投資決策，既有程序、方法上的共性，又有決策內(nèi)容上的區(qū)別。因此，房地產(chǎn)投資決策一方面要遵循決策活動的一般原則，如科學(xué)化原則、民主化原則、系統(tǒng)性原則、提高經(jīng)濟(jì)效益原則等；另一方面又要遵循由其特定的決策內(nèi)容所決定的一些基本原則。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資決策的原則與類型 特定的基本原則。 舉債經(jīng)營，廣籌資金。 合理慎重選擇投資對象。 把握時機(jī)，當(dāng)機(jī)立斷。 冷靜分析，充分估計風(fēng)險。 通盤考慮長遠(yuǎn)打算。 要遵守有關(guān)城市規(guī)劃條例和政策。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資決策的原則與類型 按照方案間的相互關(guān)系，投資方案可以分為以下幾類。 完全互斥方案。 獨立型方案。 不完全互斥方案。 不完全的先決方案。 先決方案。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 地產(chǎn)投資決策的程序與方法 參照一般決策的科學(xué)程序，按照房地產(chǎn)投資的自身特點，擬訂房地產(chǎn)投資決策程序分為確定決策目標(biāo)、擬訂決策方案、優(yōu)選決策方案和執(zhí)行決策方案 4個基本步驟。 （ 1）確定決策目標(biāo) 房地產(chǎn)投資決策的目的是要達(dá)到投資所預(yù)定的期望收益目標(biāo)，所以確定投資決策的目標(biāo)是投資決策的前提和依據(jù)。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資決策的程序與方法 確定投資決策目標(biāo)的重點在于，進(jìn)行全面的市場調(diào)研和預(yù)測，通過周密的分析研究，發(fā)現(xiàn)問題并認(rèn)清問題的性質(zhì)，從而確定解決問題所期望達(dá)到的結(jié)果，以此來確定明確、具體的決策目標(biāo)。 （ 2）擬訂決策方案 在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策過程中，根據(jù)已確定的目標(biāo)，擬訂一個備選方案組?？尚蟹桨附M是具備實施條件，可以實現(xiàn)決策目標(biāo)的各種途徑和方法的集合。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資決策的程序與方法 （ 3）優(yōu)選決策方案 在優(yōu)選方案時，要注意掌握好選擇的標(biāo)準(zhǔn)，即以什么標(biāo)準(zhǔn)來衡量和評價可行方案的優(yōu)劣，通常用的有 “ 最大利潤 ” 、 “ 最低成本 ” 、 “ 最大效用 ” 等。在決策過程中可能沒有方案嚴(yán)格滿足上述 “ 最優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) ” ，現(xiàn)代決策理論都以“ 滿意 ” 標(biāo)準(zhǔn)來代替 “ 最優(yōu) ” 標(biāo)準(zhǔn)。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資決策的程序與方法 （ 4）執(zhí)行決策方案 決策的目的在于以方案的付諸實施來實現(xiàn)決策目標(biāo)，而且實踐也是檢驗方案是否科學(xué)合理的途徑。方案的實施過程可能不完全按照計劃過程進(jìn)行，所以建立健全信息反饋制度和程序是必需的。這樣便于了解決策執(zhí)行的進(jìn)度和效果，并有利于對方案進(jìn)行有效和必要的變更以保證決策目標(biāo)的實幀 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資決策的程序與方法 決策本質(zhì)就是一個優(yōu)選過程，當(dāng)然評價標(biāo)準(zhǔn)和評價指標(biāo)是不可缺少的。關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)問題前面已經(jīng)提及的較多，如 “ 成本最小化 ” 、 “ 收益最大化 ” 、 “ 凈現(xiàn)值最大化 ” 等，這里不再敘述。投資方案優(yōu)選中常用的分析指標(biāo)有凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率、差額內(nèi)部收益率、收益成本比等。其中有些指標(biāo)屬于靜態(tài)指標(biāo)，有些屬于動態(tài)指標(biāo)。所謂靜態(tài)指標(biāo)就是不考慮資金的時間價值的指標(biāo)，動態(tài)指標(biāo)就是考慮了資金的時間價值的指標(biāo)。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資決策的程序與方法 房地產(chǎn)決策的方法很多，根據(jù)投資方案的不同條件，決策方法概括起來有定性分析方法和定量分析方法兩類。通常在決策過程中，由于存在一些難以定量描述而又具有重大影響的因素，或遇到的問題復(fù)雜、環(huán)境變化復(fù)雜導(dǎo)致建立數(shù)學(xué)模型不可能或模型復(fù)雜不易求解時，運用定性分析方法不失為一種好的方法。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資決策的程序與方法 （ 1）定性分析方法 定性分析方法主要用于分析具有難以量化因素的決策問題，有如下兩種類型。 經(jīng)驗判斷法。 創(chuàng)造工程法。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資決策的程序與方法 （ 2）定量分析方法 定量分析方法是采用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的方法。這種方法主要是通過對決策問題進(jìn)行定量分析、計算，以求得決策問題的最優(yōu)解，從而作出科學(xué)的決策。在定量決策分析方法中，根據(jù)決策指標(biāo)性質(zhì)的不同又分為兩類：絕對法和相對法。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)投資決策的程序與方法 絕對法。 絕對法就是以房地產(chǎn)投資的效益或費用的絕對值大小來評價投資方案的優(yōu)劣或可行與否的分析方法。它包括凈收益法、凈現(xiàn)值法、現(xiàn)值成本法、年成本法、動態(tài)投資償還期法和靜態(tài)投資償還期法等。 相對法。 相對法是運用投資方案的收益和費用的比率來評價房地產(chǎn)投資方案可行與否的分析方法。它具體又包括內(nèi)部收益率法、效益費用比法、凈現(xiàn)值收益率法等。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 地產(chǎn)項目的融資管理 地產(chǎn)開發(fā)項目融資的特點 房地產(chǎn)開發(fā)由于其自身的特點，如價值大等，使開發(fā)項目融資存在著以下幾個特點。 外源性融資依賴性高 務(wù)風(fēng)險大 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 銀行是房地產(chǎn)開發(fā)項目最主要的資金來源，銀行貸款直接關(guān)系到一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功與失敗。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 （ 1）銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的要求 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 35，對未取得 “ 四證 ” 即 國有土地使用證 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 和 建設(shè)工程施工許可證 的項目不得發(fā)放任何形式的貸款；對貸款項目進(jìn)行盡職調(diào)查，嚴(yán)格落實調(diào)查擔(dān)保，建設(shè)完備的監(jiān)控和風(fēng)險防范機(jī)制。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 （ 2）銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型 銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的類型主要有以下兩種。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的擔(dān)保類型 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的擔(dān)保形式主要有抵押貸款、第三方擔(dān)保和信用抵押 3種，前兩者是最常用的方式，這里簡要介紹房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款是指由借款人（抵押人）用其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向貸款人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。它主要包括 “ 土地開發(fā)抵押貸款 ” 、 “ 在建工程（房屋）抵押貸款 ” 和 “ 個體房抵押貸款 ” 。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡在當(dāng)?shù)刈缘怯浀姆ㄈ藛挝?，如果符合如下條件，均可申請抵押貸款：第一，借款人具備償還本息的能力；第二，借款人應(yīng)提供指定地塊的土地使用權(quán)證、開發(fā)方案、項目可行性研究報告、償還貸款本息的途徑、批準(zhǔn)的建設(shè)計劃和其他要求提供的文件；第三，借款人應(yīng)以土地使用權(quán)及其他建筑物、其他附著物設(shè)定抵押，向貸款人辦妥抵押登記和登記公證手續(xù)；第四，借款人應(yīng)在貸款銀行開立貸款戶和結(jié)算戶。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 土地開發(fā)抵押貸款。 顧名思義，土地抵押貸款就是開發(fā)商在拿到土地使用權(quán)以后，以土地使用權(quán)作為抵押來向銀行貸款的方式（土地使用權(quán)的獲取見本書第 5章）。一般情況下，當(dāng)開發(fā)商以項目用地的土地使用權(quán)作抵押時，金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款的數(shù)額通常是土地價值的 70 對于特別看好的項目，也可能提高到 80左右，但在現(xiàn)實中，能貸到 50左右就不錯了。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 在建工程（房屋）抵押貸款。 在建工程已完工部分的抵押與建筑工程承包合同的房屋期權(quán)抵押相結(jié)合，是銀行與開發(fā)商設(shè)定房地產(chǎn)抵押、辦理抵押貸款的一種較好的方式。采取這種方式進(jìn)行房地產(chǎn)項目融資時，既有利于開發(fā)商對在建工程進(jìn)行續(xù)建的資金需求，又有利于銀行對抵押物的監(jiān)控，這對降低貸款風(fēng)險、促使開發(fā)商提高營管理水平都有積極意義。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 個人住房抵押貸款 個人住房抵押貸款是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款的行為。 個人住房抵押貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性（住房公積金）住房抵押貸款兩種類型。政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購買居住房屋的家庭，此貸款額有一定限制。當(dāng)政策性抵押貸款不足以滿足借款人的資金需求時，還需同時申請商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個人住房抵押貸款中的組合貸款。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 個人住房抵押貸款屬于購房者的消費性貸款，通常與開發(fā)商沒有直接的關(guān)系。但由于開發(fā)項目銷售或預(yù)售的情況，直接影響到開發(fā)商的還貸能力和需借貸資金的數(shù)量，尤其在項目預(yù)售階段，購房者申請的個人住房抵押貸款是項目預(yù)售收入的重要組成部分，也是開發(fā)商后續(xù)開發(fā)建設(shè)資金投入的重要來源。由于預(yù)售房屋還沒有建成，所以，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個人住房抵押貸款的風(fēng)險一方面來自申請貸款的購房者，另一方面來自開發(fā)商。購房者的個人信用評價不準(zhǔn)或開發(fā)商由于種種原因不能按期峻工，都會給金融機(jī)構(gòu)帶來風(fēng)險。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 （ 4）金融機(jī)構(gòu)對項目貸款的審查 金融機(jī)構(gòu)在向申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目貸款前，首先要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級進(jìn)行審查，同時，還要對開發(fā)項目進(jìn)行審查。房地產(chǎn)企業(yè)只有接受金融機(jī)構(gòu)的審查，并符合有關(guān)條件時，才能獲得貸款。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 利用證券融資是房地產(chǎn)企業(yè)向社會集資的一種手段。隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在發(fā)達(dá)國家，證券融資已經(jīng)成為房地產(chǎn)融資的重要方法之一。證券融資主要包括房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券、信托資金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 （ 1）房地產(chǎn)股票 房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)有限公司發(fā)給股東的所有權(quán)憑證，股票持有者作為股東承擔(dān)公司的有限責(zé)任，同時享受相應(yīng)的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司可根據(jù)企業(yè)不同時期、不同開發(fā)情況的需要，選擇發(fā)行不同種類的房地產(chǎn)股票，包括普通股和優(yōu)先股。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 （ 2）房地產(chǎn)債券 房地產(chǎn)債券又稱企業(yè)債券，是股份公司為籌集資金而發(fā)行的債務(wù)憑證，有記名式和無記名式兩種。記名式房地產(chǎn)債券具有手續(xù)煩瑣、流通性差等特點，而無記名式房地產(chǎn)債券具有手續(xù)簡便、流通性良好、風(fēng)險性小等特點，所以房地產(chǎn)投資者一般選擇無記名式房地產(chǎn)債券為主。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 發(fā)行房地產(chǎn)債券的好處主要有： 在需要資金時及時籌集到賬，在資金充裕時停止籌措行為； 發(fā)行債券易于被大眾接受； 沒有銀行貸款那種中途停貸或收回的風(fēng)險。 （ 3）房地產(chǎn)信托融資 信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定的目的進(jìn)行管理或進(jìn)行處分的行為。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 從法律意義上講，信托是一種財產(chǎn)委托人、受益人和受托人之間發(fā)生的財產(chǎn)關(guān)系。信托的方式有兩種，一是投資收益型，一是借貸型。我國目前主要還是借貸型，這符合現(xiàn)在的運作方式，與其他方式相比，信托注重的是抵押和擔(dān)保。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 房地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財優(yōu)勢和運作資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托資金以信貸貸款方式運用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 （ 4）房地產(chǎn)基金 建立產(chǎn)業(yè)基金在外國發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場是很正常的，但我們國家現(xiàn)在還處于探索研究階段。我國建立房地產(chǎn)基金要具備 “ 三合法 ” 的籌備原則，即：一要符合中國目前一切有關(guān)金融、投資的法律法規(guī)；二要符合境外基金注冊地的法律法規(guī)；三要設(shè)立一個模式，盡量符合將要出臺的產(chǎn)業(yè)基金大法 。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 房地產(chǎn)投資者可以利用外國資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資活動。主要方式有：外國政府貸款、國際金融組織貸款、外國商業(yè)銀行貸款、與外資合營、發(fā)行境外債券等。 外國政府貸款。 外國政府貸款是一種優(yōu)惠貸款，利率低而期限長，由于其貸款較少，所以取得的機(jī)會不太多。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 國際金融組織貸款。 國際金融組織的貸款利率也比較低，一般比商業(yè)銀行貸款利率低，比外國政府貸款利率稍高。此種貸款的期限也比較長，如世界銀行貸款的期限最長可達(dá) 25年。國際金融組織貸款的審查非常嚴(yán)格，所以也只能小量獲取。 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方式 外國商業(yè)銀行貸款。 外國商業(yè)銀行貸款的條件是根據(jù)國際金融市場行情來決定的。一般來說，貸款的利率較高，期限較短。雖然這種利用外資的方式的代價較高，但相對容易獲取，而且額度較大，所以它成為利用外資的最主要方式。房地產(chǎn)投資公司利用此種貸款時，須審慎，不要盲目貸款。 與外資合營。 與外資合營指房地產(chǎn)投資者與外國投資者進(jìn)行合作，與外國投資者共同投資的方式。 房地