都市型商圈繁榮的業(yè)態(tài)組合及改進(jìn)策略

都市型商圈繁榮的業(yè)態(tài)組合及改進(jìn)策略 以廣州天河路商圈為例廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所 王先慶 李泉泉廣州天河路商圈繁榮的業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)狀與分類廣州天河路商圈是廣州市新興的都市型商圈，和廣州另一個久享盛名的老商圈北京路商圈不同的是，天河路商圈是1996年后發(fā)展起來的，以大型購物中心為標(biāo)志性建筑的現(xiàn)代新興商圈，是以大型復(fù)合式業(yè)態(tài)為主的商圈，是全國最密集的購物中心聚集地2。就規(guī)模而言，天河路商圈已云集超過100多萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)也將在近年超越如上海徐家匯、北京西單等著名老牌商圈成為“中國第一商圈”。從天河路上縱覽，路北依次為廣州市購書中心、維多利亞廣場、天河體育中心、太古匯廣場，路南則有中怡時尚中心、天河城購物中心、宏城廣場、正佳廣場等一系列大型百貨、購物中心業(yè)態(tài)。往東延伸，有廣州電腦城、百腦匯廣場、頤高數(shù)碼廣場、天河娛樂廣場、摩登百貨等專業(yè)店專賣店業(yè)態(tài)，后街則是特色餐飲的版塊，其相鄰的體育路特色餐飲一條街完整的補(bǔ)全了整個天河路商圈的所需的相關(guān)業(yè)態(tài)組合，很好的聚集了商流、人流，為商圈的持續(xù)繁榮做出了很大的貢獻(xiàn)。而從相關(guān)渠道所獲得信息得知，天河路商圈的幾大核心購物中心如天河城購物中心的人流量平均保持在每天40萬人次左右，正佳廣場的人流量也保持在10-20萬人次之間，其他如太古匯廣場，維多利亞廣場，天河娛樂廣場每日的人流量都在穩(wěn)步增長，這說明商圈的聚集效應(yīng)開始顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，除了5大購物中心的聚集效應(yīng)和地鐵3號線的開通，在建幾棟甲級寫字樓投入使用又將吸引大量白領(lǐng)，2010年亞運(yùn)會之前整個天河路商圈的固定消費人群將超過50萬，將邁入商圈發(fā)展的新階段。而在整個天河路商圈的發(fā)展過程中，一直通過相關(guān)也太組合的優(yōu)化保證了商圈的穩(wěn)定持續(xù)繁榮，1996年天河路最先修建的是廣州市購書中心，然后在這個基礎(chǔ)上修建了天河城購物中心和后街的特色食街版塊，初步實現(xiàn)了聚集人氣的業(yè)態(tài)組合，使天河路初步成為人氣聚集之地；進(jìn)入21世紀(jì)之后，在之前的天河路沿線上興建了維多利亞廣場、天河體育中心、太古匯廣場，中怡時尚中心、天河城購物中心、宏城廣場、正佳廣場，并同石牌橋沿線的廣州電腦城、百腦匯廣場、頤高數(shù)碼廣場、天河娛樂廣場、摩登百貨，華億百貨等連成一片，三片繁華的商業(yè)區(qū)域連成一體之后，天河路商圈正式形成。而且在這個發(fā)展過程中，天河路商圈的商業(yè)凝聚力日強(qiáng)，客流日漸增加，一直都呈現(xiàn)出一個持續(xù)繁榮的景象，這其中，良好的業(yè)態(tài)組合起了很大的作用。表1 天河路商圈業(yè)態(tài)分類表3 購物中心傳統(tǒng)百貨專業(yè)（賣）店餐飲超市其他維多利亞廣場太古匯廣場天河城購物中心天河娛樂廣場正佳廣場摩登百貨華億百貨天河城百貨中怡時尚中心百腦匯廣場頤高數(shù)碼廣場國美維多利亞店蘇寧天河北店維多利亞連鎖餐飲區(qū)宏城廣場餐飲區(qū)體育西后街特色食街吉之島百佳好又多宏城廣場服飾區(qū)廣州購書中心資料來源：廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所從人流商流的角度分析，天河路商圈的業(yè)態(tài)組合對人流商流的聚集是相當(dāng)有效的，在這里購物有5大購物中心，4大百貨商城，而吉之島、百佳、好又多超市的存在又滿足了固定消費群的需要，餐飲業(yè)態(tài)的存在則為外來購物休閑和往來專業(yè)店的人流提供了逗留的條件。整個商圈實現(xiàn)了人流商流繞商圈流動的循環(huán)，有效的保持了商圈的持續(xù)繁榮，體現(xiàn)了良好的業(yè)態(tài)組合對商圈繁榮的促進(jìn)作用。三、天河路商圈業(yè)態(tài)組合的特點及比較（一）亞洲主要的商圈及業(yè)態(tài)組合特點我們在亞洲范圍內(nèi)做一個商圈業(yè)態(tài)的比較以發(fā)現(xiàn)天河路商圈業(yè)態(tài)組合可能存在的問題和其下一步發(fā)展的方向，我們選擇上海南京路商圈、北京王府井商圈、香港銅鑼灣商圈、日本東京銀座商圈、和新加坡烏節(jié)路商圈作為標(biāo)桿進(jìn)行比較，考察下列商圈的相關(guān)業(yè)態(tài)組合和繁榮情況說明其在業(yè)態(tài)組合選擇上的亮點。當(dāng)前亞洲主要的商圈在業(yè)態(tài)組合的設(shè)計上一般有兩種典型的類型：1.傳統(tǒng)商圈的業(yè)態(tài)組合城市的老商業(yè)街步行街發(fā)展起來的傳統(tǒng)商圈的業(yè)態(tài)組合，因為老牌商圈在商業(yè)經(jīng)營上的局限性，使得很大一部分老舊的業(yè)態(tài)組合依舊存在，同時為提升商圈檔次，這類商圈一方面引入商業(yè)新業(yè)態(tài)如大型購物中心，一方面下大力氣改革原有的業(yè)態(tài)，提升原有主力店，主要業(yè)態(tài)的規(guī)模水平。這種情況使得這類商圈呈現(xiàn)出一種古典業(yè)態(tài)和現(xiàn)代業(yè)態(tài)并存，兩者之間相互促進(jìn)，相互競爭的態(tài)勢，同時還使這類商圈保持了許多獨具一格的文化歷史風(fēng)情，增加了商圈的文化歷史價值。在以上的范例中上海南京路商圈，北京王府井商圈和東京銀座商圈都是屬于這種類型的商圈。2. 新興商圈的業(yè)態(tài)組合另一種主要商圈的業(yè)態(tài)組合就是如香港銅鑼灣、新家坡烏節(jié)路商圈一類新興商圈的業(yè)態(tài)組合。這類商圈由于之前的老業(yè)態(tài)不多或者改造的較為徹底，相關(guān)業(yè)態(tài)的淘汰變更快，使得這些商圈的現(xiàn)代業(yè)態(tài)如大型購物中心和體驗館的比重較高，業(yè)態(tài)種類也比較集中，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的痕跡較濃，像香港銅鑼灣商圈基本上全部由購物中心，購物廣場，精品百貨和高級酒店組成；明顯不同于東京銀座這樣的在商圈中心保有文具中心，木村屋本店面包坊和東京鳩居堂文化坊等古典特色業(yè)態(tài)的商圈。這種類型商圈的另一個重要的范例就是新加坡烏節(jié)路商圈，烏節(jié)路商圈經(jīng)過徹底改造后以義安城購物中心、先得坊購物中心、百麗宮時尚中心為核心，輔以新達(dá)城、DFS免稅店、Delfiorchard、Fareastplaza等精品業(yè)態(tài)，使之充滿現(xiàn)代新興商圈的華麗氣息，很準(zhǔn)確的演繹了現(xiàn)代商業(yè)中心的高級業(yè)態(tài)組合的效力。（二）天河商圈與兩種典型商圈業(yè)態(tài)組合的比較從當(dāng)前兩種類型商圈的繁榮程度來說，很難說那種商圈的業(yè)態(tài)組合更有效。實際運(yùn)營中，兩種類型的商圈業(yè)態(tài)組合都使本商圈達(dá)到了持續(xù)繁榮的目的，可說各有所長，但不失比較意義，我們現(xiàn)在就將廣州天河路商圈業(yè)態(tài)組合和以上兩種典型商圈業(yè)態(tài)組合進(jìn)行一個橫向比較，以發(fā)現(xiàn)天河路商圈在業(yè)態(tài)組合上的特點和可能存在的問題。表2 廣州天河路與傳統(tǒng)商圈業(yè)態(tài)組合比較 購物中心傳統(tǒng)百貨專業(yè)（賣）店餐飲其他廣州天河路維多利亞廣場太古匯廣場天河城購物中心天河娛樂廣場正佳廣場摩登百貨華億百貨天河城百貨中怡時尚中心百腦匯廣場頤高數(shù)碼廣場國美維多利亞店蘇寧天河北店維多利亞連鎖餐飲區(qū)宏城廣場餐飲區(qū)體育西后街特色食街宏城廣場服飾區(qū)廣州購書中心吉之島百佳好又多等超市東京銀座和光高級樣品店三越百貨松屋百貨松坂屋百貨伊東屋木村屋鳩居堂華盛頓本店博品館銀座大道后街以飯店、酒館、小吃店特色食街多家劇院，多個畫廊，酒店，舞廳等上海南京路百聯(lián)世貿(mào)中心陽光商廈上海摩士達(dá)新世界城梅隴鎮(zhèn)伊勢丹百貨上海市第一百貨永安百貨上海市第一食品上海市第一醫(yī)藥上海市時裝公司上海老鳳祥銀樓南京路步行街各大購物廣場均有特色餐飲，各國，各地風(fēng)味應(yīng)有盡有步步高婚禮用品商場盛錫福鞋帽商店上海市絲綢進(jìn)出口公司上海民族樂器廠門市部北京王府井澳門中心品牌國際中心海港大廈東安廣場東方廣場王府井國際商城樂天銀泰百貨北京百貨大樓工藝美術(shù)大廈新中國兒童用品商店利生體育用品中心北京烤鴨店、五芳齋、全素齋、浦五房、東來順等各具特色的餐館和國際快餐店盛錫福帽店、同陛和鞋店、新世界絲綢店、百草參茸藥店、碧春茶葉店、汲古閣文物店資料來源：廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所從以上的圖表我們可以看出同傳統(tǒng)商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)組合相比，廣州天河路商圈主要在專業(yè)（賣）店和其他兩項業(yè)態(tài)和其他商圈有比較大的不同，傳統(tǒng)商圈由于一般在老牌商業(yè)街上改建，一般都保留一些與當(dāng)?shù)匚幕瘹v史相關(guān)的業(yè)態(tài)，如東京銀座的數(shù)量巨大的劇院、畫廊，上海南京路上的盛錫福鞋帽商店、上海市絲綢進(jìn)出口公司、上海民族樂器廠門市部，最典型的是北京王府井商圈，街內(nèi)有同陛和鞋店、新世界絲綢店、百草參茸藥店、碧春茶葉店、汲古閣文物店等百年老店。這類百年老店和新建現(xiàn)代業(yè)態(tài)相輔相成，實現(xiàn)了很好的持續(xù)吸引力，這是廣州天河路商圈現(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合所不能達(dá)到的效果。另一方面，對比廣州天河路商圈專業(yè)店和專賣店業(yè)態(tài)同其他傳統(tǒng)商圈的區(qū)別。我們可以發(fā)現(xiàn)天河路商圈的主要專業(yè)業(yè)態(tài)就是專業(yè)店大連鎖，如百腦匯、頤高數(shù)碼、國美、蘇寧，這種業(yè)態(tài)組合方式雖然同天河路的其他購物中心，百貨商城相得益彰，但是同其他傳統(tǒng)商圈相比就存在業(yè)態(tài)組合缺乏特色，相對單一，比較難以滿足那些有特種需求的消費者。如我們從上表可以看出東京銀座中心區(qū)存有伊東屋文具中心、鳩居堂文化館、華盛頓本店皮鞋專業(yè)店。南京路和王府井也保存了上海市時裝公司、上海老鳳祥銀樓、工藝美術(shù)大廈、新中國兒童用品商店等極具特色的專營店，這些特色專業(yè)業(yè)態(tài)極好的補(bǔ)充了商圈的業(yè)態(tài)組合，將組合效率的放大效應(yīng)很好的表現(xiàn)出來，為商圈聚集了新的人流商流，是傳統(tǒng)商圈持續(xù)繁榮的重要因素。從這一點出發(fā)，我們比較發(fā)現(xiàn)廣州天河路商圈現(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合存在不夠豐富的問題。相對于傳統(tǒng)商圈，廣州天河路商圈同以新加坡烏節(jié)路，香港銅鑼灣為代表的新興商圈有更多的共同點：表3 廣州天河商圈與新興商圈業(yè)態(tài)組合比較 業(yè)態(tài)商圈購物中心傳統(tǒng)百貨專業(yè)（賣）店餐飲其他廣州天河路維多利亞廣場太古匯廣場天河城購物中心天河娛樂廣場正佳廣場摩登百貨華億百貨天河城百貨中怡時尚中心百腦匯廣場頤高數(shù)碼廣場國美維多利亞店蘇寧天河北店維多利亞連鎖餐飲區(qū)宏城廣場餐飲區(qū)體育西后街特色食街宏城廣場服飾區(qū)廣州購書中心吉之島百佳好又多等超市香港銅鑼灣嘉蘭中心利舞臺廣場時代廣場世界貿(mào)易中心利園皇室堡金百利商場三越百貨崇光百貨香港DHC專賣店香港ROLEX專賣店Y-3專賣店Fortress和百老匯sogo后街時代廣場食通天百德新街波斯富街多達(dá)20多家大型酒店渣甸坊露天市場名店廊新加坡烏節(jié)路義安城購物中心先得坊購物中心伊勢丹購物中心福臨廣場遠(yuǎn)東購物中心詩家董商場新達(dá)城商場百麗宮DFS免稅店丹凌百貨公司烏節(jié)翡翠烏節(jié)坊專業(yè)購物中心烏節(jié)商業(yè)中心大多數(shù)購物中心和商場的地下層都有食閣Bakers Inn & Paragon近10家大型酒店烏節(jié)達(dá)爾菲LuckyPlaza資料來源：廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所新興商圈的主要特點是購物中心和傳統(tǒng)百貨商城的集中化，這方面廣州天河城、香港銅鑼灣、和新家坡烏節(jié)路都是相同的。從上表分析得知，上述商圈主要的業(yè)態(tài)組合的不同點集中在以下方面：首先，同其他兩個商圈相比，天河路商圈的專業(yè)店業(yè)態(tài)顯得相當(dāng)?shù)膯我唬鐬豕?jié)路上有烏節(jié)翡翠，烏節(jié)坊等經(jīng)營文化生活用品。銅鑼灣除了Fortress和百老匯專營電器外，還有香港DHC專賣店、香港ROLEX專賣店專營化妝品和手表。這些都提升了當(dāng)?shù)厣倘Φ南M層級，為消費者提供更多的購物選擇，為商圈的持續(xù)繁榮作出了貢獻(xiàn)。相比之下，天河路商圈在促進(jìn)商圈業(yè)態(tài)豐富上所做的努力，稍顯不足。其次，在其他配套業(yè)態(tài)方面，天河城商圈現(xiàn)在所具備的業(yè)態(tài)，顯得消費檔次不足，同新加坡烏節(jié)路和香港銅鑼灣相比，天河路商圈的大型酒店不夠集聚，數(shù)量不多；另外，另兩大商圈的其他輔助業(yè)態(tài)主要是經(jīng)營特色商品如烏節(jié)達(dá)爾菲、渣甸坊露天市場、名店廊，而天河路商圈則是超市或中檔服飾，兩相比較高下立判，這是天河路商圈需要迅速改善的地方。最后，在新興業(yè)態(tài)組合中完全相同的部分，現(xiàn)代購物中心和百貨商城上，天河路商圈在總的數(shù)量和經(jīng)營面積的規(guī)模上不處劣勢，但是在精品業(yè)態(tài)的水平和國際著名奢侈品專賣店的數(shù)量上就要略為遜色，香港和新加坡作為傳統(tǒng)的購物天堂，在購物業(yè)態(tài)水平和奢侈品消費能力上要比國內(nèi)商圈稍高，新興的國內(nèi)商圈和國內(nèi)商業(yè)流通企業(yè)要提升發(fā)展水平，迎頭趕上才能保證商圈的持續(xù)繁榮，在都市型商圈之間的競爭中取得優(yōu)勢。四、天河路商圈業(yè)態(tài)組合改進(jìn)策略通過以上分析，我們可以得知天河路商圈作為國內(nèi)新興商圈的代表，發(fā)展迅速，人流商流的聚集能力強(qiáng)，商業(yè)經(jīng)營十分繁榮，是國內(nèi)排名前列的優(yōu)秀都市型商圈；但是對比亞洲其他知名商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)組合后，我們發(fā)現(xiàn)在這種繁榮景象的背后，天河路商圈在業(yè)態(tài)組合經(jīng)營上也存在一些不足，可能影響商圈持續(xù)繁榮。為保證廣州天河路商圈的持續(xù)繁榮，為廣東商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展做出與其地位相稱的貢獻(xiàn)，我們需要對天河路商圈已存在的不足采取相關(guān)的解決策略：（一）天河路商圈可以考慮引進(jìn)部分和當(dāng)?shù)貧v史文化相關(guān)的業(yè)態(tài)，廣州作為千年商都具有歷史氣息的悠久企業(yè)為數(shù)不少，但是其經(jīng)營主力店很少在核心商圈出現(xiàn)，影響了商圈的持續(xù)競爭力，另外，天河路商圈的購物業(yè)態(tài)占絕對多數(shù)，文化商品設(shè)施相對不足，需考慮更多的如劇院，畫廊之類的專業(yè)文化業(yè)態(tài)，提升商圈的文化品位。（二）針對天河路商圈專業(yè)店業(yè)態(tài)過于單一的問題，之后的天河路商圈的業(yè)態(tài)組合建設(shè)應(yīng)當(dāng)考慮引進(jìn)更多類型的專業(yè)店，如專營文化用品、特定服裝用品、化妝品、工藝用品的專業(yè)店，這些專業(yè)業(yè)態(tài)的引入，可以很好的吸引不同階層和來源的消費者，擴(kuò)大商圈在不同消費者心目中的影響力，是商圈持續(xù)繁榮的重要條件。（三）廣州天河路