如何做好房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)管理.doc

如何做好房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)管理 房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體或個(gè)人等投資主體，將一定的資金直接或間接地投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理等活動(dòng)中，期望獲得投資增值的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資從本質(zhì)上說(shuō)是一種放棄即期收益而期望獲得未來(lái)更大的預(yù)期收益的投資行為。因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有保值增值的特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)就是為了獲得預(yù)期收益，以達(dá)投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)投資對(duì)象的不可移動(dòng)性土地、建筑物和建筑物附屬設(shè)施是固定的，并應(yīng)符合城市規(guī)劃的總體要求，又因土地是不可再生資源，這決定了開(kāi)發(fā)商無(wú)任意選擇地段的余地，而房地產(chǎn)這一特殊商品的價(jià)格與項(xiàng)目所在地區(qū)的生產(chǎn)力水平和地理位置等有著很大的關(guān)系。（二）易受?chē)?guó)家政策影響房地產(chǎn)業(yè)不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱產(chǎn)業(yè)，而且對(duì)實(shí)現(xiàn)小康生活、和諧社會(huì)起著十分重要的作用。因此，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)情況非常關(guān)注，這兩年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，其影響是深遠(yuǎn)的。（三）投資金額大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)隨著城市化的發(fā)展和人民生活水平的大幅提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已從過(guò)去僅解決居民住房問(wèn)題朝現(xiàn)在講究人居環(huán)境和具有品牌意識(shí)等方面發(fā)展。因此，開(kāi)發(fā)周期比以往更長(zhǎng)。而且土地是競(jìng)標(biāo)所得，在項(xiàng)目前期就需要大量資金的投入，所以說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)也是資金密集型行業(yè)。（四）投資的不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)大房地產(chǎn)投資的整個(gè)過(guò)程都有著不確定性因素，并環(huán)環(huán)相扣，存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。追求規(guī)模和數(shù)量的擴(kuò)張又是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)，一旦戰(zhàn)略性失誤將會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)等問(wèn)題，企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)時(shí)將是困難重重。二、財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)投資中的作用房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)管理是一個(gè)系統(tǒng)，其中包括對(duì)房地產(chǎn)投資企業(yè)本身及對(duì)所投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，貫穿于項(xiàng)目前期可行性研究、建設(shè)與營(yíng)銷(xiāo)、投資回收的全過(guò)程。在這過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理的作用主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：（一）項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中的重要部分，它通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的諸多要素來(lái)定性分析，以判斷其投資價(jià)值和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，是投資決策的主要依據(jù)。因此，為了能使財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)準(zhǔn)確、并具有權(quán)威性， 應(yīng)從市場(chǎng)調(diào)查（包括國(guó)家政策、土地出讓金、動(dòng)遷估算、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模等方面）到負(fù)債、權(quán)益分析等環(huán)節(jié)，進(jìn)行深入的調(diào)研，使財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)工作有章可循，并從不同角度來(lái)分析項(xiàng)目的投資價(jià)值。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期決策失誤與否，有無(wú)完整、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)是關(guān)鍵。（二）項(xiàng)目實(shí)施期間的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施階段財(cái)務(wù)管理是必須的。在完成前期工作進(jìn)入建設(shè)期時(shí)，從財(cái)務(wù)運(yùn)作與審核把關(guān)的要求出發(fā)，應(yīng)制訂相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，其中包括委派項(xiàng)目財(cái)務(wù)總監(jiān)、工程費(fèi)用支出核準(zhǔn)制、委托會(huì)計(jì)事務(wù)所跟蹤審計(jì)等。這些必要的規(guī)定從制度上保證了財(cái)務(wù)管理的監(jiān)控作用。（三）項(xiàng)目完成后的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目完成的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，主要是評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展所產(chǎn)生的作用，對(duì)投入和產(chǎn)出進(jìn)行比較來(lái)計(jì)算費(fèi)用和效益。進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，可采用以下三個(gè)步驟：1、進(jìn)行投資費(fèi)用的分析（1）審核房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的全部費(fèi)用，剔除非經(jīng)濟(jì)費(fèi)用（包括非項(xiàng)目使用費(fèi)用等）。（2）根據(jù)實(shí)際情況分類(lèi)計(jì)算相關(guān)費(fèi)用：例如：住宅小區(qū)內(nèi)各種公間配套和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。（3）按時(shí)間先后發(fā)生外部費(fèi)用：外部費(fèi)用主要是指土地出讓金、規(guī)費(fèi)、動(dòng)遷費(fèi)用等。2、計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益（1）對(duì)全部房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)價(jià)值計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)價(jià)值計(jì)算，不能完全按財(cái)務(wù)計(jì)算的結(jié)果來(lái)定，因其可能使經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)生偏離，正確的經(jīng)濟(jì)價(jià)值必經(jīng)過(guò)一定的調(diào)整。（2）計(jì)算相關(guān)效益的經(jīng)濟(jì)價(jià)值相關(guān)效益是指與房地產(chǎn)投資項(xiàng)目同時(shí)完成的服務(wù)性用房（非住宅），其出租、出售的效益以及其他相關(guān)的效益。3、評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目狀況通過(guò)費(fèi)用與效益的比較，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的狀況。計(jì)算凈效益的現(xiàn)值，即按年計(jì)算總經(jīng)濟(jì)效益與總經(jīng)濟(jì)費(fèi)用的差額，再貼現(xiàn)成凈現(xiàn)值。三、做好房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)管理的對(duì)策和建議綜上所述，財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施和投資目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的根本保證。那么，如何才能使財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)達(dá)到高效運(yùn)行呢？這就必須要有科學(xué)的方法來(lái)支撐。對(duì)此，我再提幾點(diǎn)建議：（一）運(yùn)用投資決策分析方法房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)是多變的，由于開(kāi)發(fā)效益的誘惑導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，因而投資的利潤(rùn)率有逐年下降的趨勢(shì)。每個(gè)企業(yè)在考慮投資開(kāi)發(fā)某地塊時(shí)，都期望能取得理想的投資回報(bào)。所以，把貨幣時(shí)間價(jià)值作為評(píng)價(jià)投資方案的基本標(biāo)準(zhǔn)。在投資決策分析中，可運(yùn)用的方法有凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報(bào)酬率、投資回收期、投資回收率等。（二）考慮機(jī)會(huì)成本及項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)成本即企業(yè)選擇了一個(gè)投資方案，則可能要放棄其他的機(jī)會(huì)所帶來(lái)的利益額。在決策中它的意義在于有助于全面考慮可能采取的多種方案以便尋求最大的投資效益。一般來(lái)說(shuō)高風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)帶來(lái)高收益。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資資金投入大、回收期長(zhǎng)，若項(xiàng)目實(shí)施成功能為企業(yè)帶來(lái)較高利潤(rùn)，失敗則造成企業(yè)巨大的損失。因此，企業(yè)在投資策劃時(shí)必須正確估計(jì)自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力。（三）充分利用政策導(dǎo)向政府因城市化發(fā)展的需要，會(huì)對(duì)不同區(qū)域和時(shí)期有傾斜方向，優(yōu)惠條件等政策出臺(tái)。從近幾年的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)將繼續(xù)是房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)有戰(zhàn)略眼光，捕捉有利于自身發(fā)展的投資目標(biāo)。有了投資目標(biāo)，在方案論證前應(yīng)進(jìn)行廣泛的信息分析和收集工作，并確保信息的正確性。在此基礎(chǔ)上運(yùn)用數(shù)學(xué)方法對(duì)被選方案的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行定量、定性分析，選擇合適的投資時(shí)間、建設(shè)規(guī)模、資金使用方式，做出正確的投資決策。（四）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所出現(xiàn)的不確定性因素，導(dǎo)致實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種“偏離”的最好辦法，就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息，從而進(jìn)行科學(xué)決策。包括投資項(xiàng)目的選擇，區(qū)位、時(shí)機(jī)的選擇，融資及租售方案的選擇等。把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。（五）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理來(lái)控制投資