重慶市渝中區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告.doc

中國(guó)最大管理資源中心 渝中區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告背景報(bào)道4月5日，重慶市委、市政府組織召開(kāi)了2007年全市金融工作會(huì)議，會(huì)議精神有兩點(diǎn)跟我們項(xiàng)目息息相關(guān)，簡(jiǎn)報(bào)如下：關(guān)鍵詞之一：解放碑十字金街變西部華爾街會(huì)議指出，要成為區(qū)域金融中心，必須擁有相對(duì)集中的金融核心區(qū)，上海的陸家嘴就做出了榜樣。王鴻舉提出，要圍繞解放碑CBD打造“十字金街”核心金融區(qū)，處理舊樓和爛尾樓，開(kāi)發(fā)建設(shè)一批滿足金融業(yè)發(fā)展需求的高檔商務(wù)樓宇，爭(zhēng)取到2010年，把解放碑“十字街“打造成中國(guó)西部的“華爾街”。關(guān)鍵詞之二：在渝設(shè)總部最高有1000萬(wàn)補(bǔ)助會(huì)議提出，在渝的金融機(jī)構(gòu)總部要力爭(zhēng)成為西部第一平臺(tái)，搶占金融制高點(diǎn)，建“總部經(jīng)濟(jì)”。市政府要求實(shí)行“一企一策”，組建“航母式”金融控股集團(tuán)，對(duì)在渝新設(shè)或遷入總部的金融機(jī)構(gòu)，一次性補(bǔ)助500-1000萬(wàn)元，對(duì)新設(shè)或遷入地區(qū)總部的，一次性補(bǔ)助200-500萬(wàn)元。黃奇帆還特別提到，目前市政府有一個(gè)新的設(shè)想，就是吸引全國(guó)性的大商業(yè)銀行來(lái)重慶設(shè)立“業(yè)務(wù)總部”，即把某些業(yè)務(wù)的中心放到重慶來(lái)。據(jù)悉，中國(guó)進(jìn)出口銀行今年將在渝成立支行。 在重慶新的發(fā)展階段，作為經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)所必備的商務(wù)環(huán)境，得到了政府的關(guān)注和重視。重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況目前，重慶市場(chǎng)上供應(yīng)的辦公樓物業(yè)主要有以下四種類型：純寫(xiě)字樓、酒店式商務(wù)公寓、酒店附屬商務(wù)樓、商住兩用樓。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，重慶市目前總建筑面積在1萬(wàn)以上的在售或已投入使用的辦公樓近60棟，大部分集中分布于渝中區(qū)。尤其是中高檔寫(xiě)字樓主要集中分布在渝中區(qū)。其它區(qū)域的寫(xiě)字樓以中檔和中低檔為主，主要集中分布于各區(qū)域的核心商圈周邊。渝中區(qū)寫(xiě)字樓主要分布在解放碑、兩路口、上清寺片區(qū)，約占到全市寫(xiě)字樓的一半。其它主城區(qū)的中檔、中高檔寫(xiě)字樓在逐步增加，知名的有南坪浪高凱悅、金臺(tái)商務(wù)大廈、沙坪壩慶泰大廈等，江北區(qū)的國(guó)際商會(huì)大廈、未來(lái)國(guó)際、同聚遠(yuǎn)景大廈等，九龍坡區(qū)的國(guó)際金融大廈等，各商圈寫(xiě)字樓的數(shù)量在逐步增加，但尚未形成區(qū)域性辦公氛圍。隨著重慶市區(qū)域建設(shè)的發(fā)展，形成以區(qū)域?yàn)橹行牡纳倘?。各商圈在區(qū)域配套、硬件設(shè)施及商務(wù)辦公環(huán)境等方面有一定的改善，寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)以下現(xiàn)狀特征：n 寫(xiě)字樓分布區(qū)域不平衡，主要集中在渝中區(qū)的解放碑、兩路口上清寺區(qū)域及石橋鋪高新區(qū)，其他各區(qū)均為本區(qū)域消化，不具備跨區(qū)域的輻射力。n 渝中區(qū)的解放碑、兩路口上清寺區(qū)域以專業(yè)綜合性寫(xiě)字樓為主，而高新區(qū)寫(xiě)字樓主要吸引重慶市的高新技術(shù)、IT、電子、通訊、機(jī)械等企業(yè)進(jìn)駐。n 寫(xiě)字樓檔次參差不齊，呈現(xiàn)多極化，以大都會(huì)商廈、希爾頓商廈為代表的高檔專業(yè)寫(xiě)字樓成為重慶市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的標(biāo)志。n 高檔專業(yè)寫(xiě)字樓出租率或出售率較高，租金價(jià)格集中在2.5元/平方米日左右，主要分布在渝中區(qū)；其他區(qū)域由于對(duì)專業(yè)寫(xiě)字樓的需求較少，因此供應(yīng)相對(duì)缺乏。n 目前供應(yīng)寫(xiě)字樓除少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目外，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，在硬件配套設(shè)施、物業(yè)管理、辦公環(huán)境營(yíng)造方面相對(duì)較差。n 替代產(chǎn)品市場(chǎng)投放量較大，弱化了寫(xiě)字樓的功能優(yōu)勢(shì)目前重慶市的專業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨著兩方面的客戶分流：一方面是星級(jí)酒店長(zhǎng)包房帶來(lái)的客戶分流，另一方面是性價(jià)比較高的酒店式商務(wù)公寓帶來(lái)較多的客戶分流現(xiàn)象。由于我司項(xiàng)目地處渝中區(qū)，且品質(zhì)較高，因此，本次調(diào)查的范圍鎖定渝中區(qū)，且重點(diǎn)調(diào)查甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃、硬件情況，本篇主要圍繞渝中寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行分析。一、 渝中區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)特征分析：知名的寫(xiě)字樓有老牌的大都會(huì)商廈、半島國(guó)際商務(wù)大廈、太平洋廣場(chǎng)、中安國(guó)際大廈、盛迪亞大廈、希爾頓商務(wù)大廈等，2004-2005投入使用寫(xiě)字樓主要集中在解放碑區(qū)域，有重慶世界貿(mào)易中心、重慶國(guó)際貿(mào)易中心、重慶國(guó)際商務(wù)中心、紐約紐約（解放碑區(qū)域?qū)懽謽堑姆植记闆r見(jiàn)附件2）。我們先了解甲級(jí)寫(xiě)字樓的劃分標(biāo)準(zhǔn)，以便在下面的篇幅，介紹寫(xiě)字樓的等級(jí)劃分。u 甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于甲級(jí)寫(xiě)字樓的評(píng)判，國(guó)內(nèi)外都沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，以下列出目前一些物業(yè)顧問(wèn)公司根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓訂立的標(biāo)準(zhǔn)：表1：內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)位置所處位置處于中央商務(wù)區(qū)或繁華商業(yè)地區(qū)內(nèi)交通情況臨近城市主干道路口及交通樞紐，可選擇多種公共交通方式，充份滿足通達(dá)性之需求；上落班高峰時(shí)段無(wú)交通堵塞外圍環(huán)境鄰近有寫(xiě)字樓、酒店、高級(jí)公寓、購(gòu)物中心、食肆及硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)；外圍環(huán)境無(wú)噪音及景觀污染環(huán)境綠化滿足至少30%以上之綠化率，并配以優(yōu)秀的景觀，充份滿足功能、景觀及生態(tài)方面的需要結(jié)構(gòu)空間布局樓層布局各樓層及縱向功能布局合理、有層次、有變化結(jié)構(gòu)形式采用大開(kāi)間的空間結(jié)構(gòu)形式，可以自由分隔；標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積不少于1,500平方米層高每層(寫(xiě)字樓部份)凈高不少于2.5米實(shí)用率不少于75%裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻采用優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻、高檔石材等高檔材料公共區(qū)域大堂、電梯廳、洗手間等裝修相當(dāng)于四星級(jí)以上之酒店標(biāo)準(zhǔn)市政公用設(shè)施空調(diào)系統(tǒng)可提供24小時(shí)可調(diào)節(jié)中央空調(diào)，采用先進(jìn)的新風(fēng)提供系統(tǒng)給水系統(tǒng)24小時(shí)熱水供應(yīng)供電系統(tǒng)雙路供電，有后備發(fā)電機(jī)通訊系統(tǒng)數(shù)字光纖通訊系統(tǒng)接入；提供綜合布線系統(tǒng)；衛(wèi)星通訊；可鋪設(shè)架高地臺(tái)；大廈中央數(shù)據(jù)系統(tǒng)；衛(wèi)星電視接收停車(chē)設(shè)施有地上、地下停車(chē)場(chǎng)和充足車(chē)位保證，每10,000平方米寫(xiě)字樓提供60個(gè)以上停車(chē)位電梯設(shè)施穩(wěn)定、充足且高速的升降機(jī)系統(tǒng)，多是進(jìn)口品牌安全設(shè)施先進(jìn)的視頻保安監(jiān)視系統(tǒng)樓宇管理系統(tǒng)采用樓宇中央自控的管理系統(tǒng)可識(shí)別性可識(shí)別性明顯為所處區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性建筑物業(yè)管理管理服務(wù)聘請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)物業(yè)管理其它租金水平租金相對(duì)穩(wěn)定，處于市場(chǎng)租金的高位領(lǐng)先水平租戶狀況出租率穩(wěn)定，高于市場(chǎng)平均水平；租戶相對(duì)穩(wěn)定；在商業(yè)大城市(如北京、上海)，租戶大部份為外資背景的國(guó)際知名跨國(guó)公司(包括保險(xiǎn)、財(cái)務(wù)、金融及其它顧問(wèn)類別)營(yíng)運(yùn)時(shí)間24小時(shí)運(yùn)營(yíng)，節(jié)日/假日限制進(jìn)入保安24小時(shí)中央保安系統(tǒng)u 供應(yīng)量總量全市居首位，甲級(jí)寫(xiě)字樓占優(yōu)勢(shì)渝中區(qū)已投入使用的商務(wù)寫(xiě)字樓共計(jì)24個(gè)，總供應(yīng)量突破65萬(wàn)平方米，成為全市商務(wù)寫(xiě)字樓最大的供應(yīng)區(qū)域。其中已投入使用純寫(xiě)字樓項(xiàng)目20個(gè)，總量達(dá)57萬(wàn)平方米；酒店商務(wù)層共計(jì)3萬(wàn)余平方米，在售項(xiàng)目有兩個(gè)：申基縱橫天地和盛世空間（乙級(jí)寫(xiě)字樓），總體量接近5萬(wàn)平方米。在未來(lái)2-3年，寫(xiě)字樓供應(yīng)量在30多萬(wàn)平方米。圖：渝中區(qū)大型寫(xiě)字樓等級(jí)結(jié)構(gòu)從等級(jí)來(lái)看：渝中區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓7個(gè)，總體量突破25萬(wàn)平方米，占渝中區(qū)大型寫(xiě)字樓的38%，主要有世界貿(mào)易中心、國(guó)際貿(mào)易中心、大都會(huì)等，幾乎集中了重慶市具有代表性的甲級(jí)寫(xiě)字樓。而乙A級(jí)、乙B級(jí)及普通寫(xiě)字樓占的比例分別為26.6%和34.8%，這兩類寫(xiě)字樓構(gòu)成該區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)的主力產(chǎn)品。表2：渝中甲級(jí)寫(xiě)字樓一覽表（按建筑面積計(jì)價(jià)，其中租金含物管費(fèi)在內(nèi)）類別名稱地段售價(jià)（元/平方米）租金（元/平方米.日）交房時(shí)間寫(xiě)字樓供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）出租率甲A大都會(huì)商廈解放碑五一路不出售3-3.819975.795%以上重慶世界貿(mào)易中心解放碑鄒容路9750低區(qū)2-2.8；高區(qū)2.8-3.5 2005104.0570%左右重慶國(guó)際貿(mào)易中心解放碑青年路87502.5-3.0200583.685%左右萬(wàn)豪國(guó)貿(mào)中心解放碑青年路不出售2.5-2.92001175%左右希爾頓商務(wù)大廈兩路口55002.3200292.3790%以上甲B重慶國(guó)際商務(wù)中心、解放碑青年路70001.5-1.75200532.265%左右紐約紐約商廈解放碑民族路7500（建）1.6-2.1200552.7880%左右本次主要調(diào)查甲級(jí)寫(xiě)字樓，就各甲級(jí)寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)自身的硬件設(shè)施作了較為詳盡的了解，詳細(xì)情況見(jiàn)附件1。u 片區(qū)分布解放碑處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位（解放碑寫(xiě)字樓分布圖見(jiàn)附件2）渝中區(qū)商務(wù)寫(xiě)字樓主要集中在解放碑、兩路口-上清寺兩大片區(qū)，尤其是解放碑的商務(wù)氛圍是目前重慶市最濃厚的片區(qū)，主要受益于解放碑的商貿(mào)地位；兩路口-上清寺由于其便利的交通優(yōu)勢(shì)成為渝中區(qū)第二大寫(xiě)字樓供應(yīng)片區(qū)，鵝嶺-大坪片區(qū)的寫(xiě)字樓物業(yè)尚處于初步發(fā)展階段。二、物業(yè)租售面積比例渝中區(qū)推出年代較久的寫(xiě)字樓基本采取出租，推出時(shí)間較近的均是以先分零出售后招租的形式對(duì)外招商，且售價(jià)幅度較以往大幅上漲。如世紀(jì)環(huán)島、紐約紐約等的銷售率均在85%以上。從調(diào)查整體情況來(lái)看，目前渝中區(qū)投入使用和在售寫(xiě)字樓租售比例為17：83。渝中區(qū)目前的寫(xiě)字樓的租售面積大多在60以上，主要是中小型企業(yè)為主，但甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)大型集團(tuán)企業(yè)仍不在少數(shù)。三、物業(yè)租售比例u 出租率渝中區(qū)寫(xiě)字樓的出租率整體狀況良好，尤其是解放周邊的純寫(xiě)字樓的出租率列全市最高，大多保持70%90%的出租率，僅有個(gè)別新近投入使用的寫(xiě)字樓入住率較低；兩路口-上清寺片區(qū)憑借其低廉的租金，出租率普遍在65-80%，入住狀況良好；大坪片區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)處于初步發(fā)展階段。u 銷售率渝中區(qū)解放碑片區(qū)在2003-2004年寫(xiě)字樓物業(yè)投放量巨大，多為甲級(jí)寫(xiě)字樓。到目前為止，國(guó)際商務(wù)中心已經(jīng)全部售完，除了世界貿(mào)易中心、申基縱橫天地外，解放碑十字金街范圍內(nèi)的甲級(jí)寫(xiě)字樓銷售率在85%以上，渝中區(qū)其他片區(qū)的寫(xiě)字樓新近面市的項(xiàng)目較少僅有盛世天地，但其去化速度較解放碑略遜一籌。四、寫(xiě)字樓物業(yè)租售價(jià)格分析u 售價(jià)：表3：等級(jí)建面售價(jià)（元/）代表樓盤(pán)甲A級(jí)8500-11000重慶世界貿(mào)易中心、重慶國(guó)際貿(mào)易中心甲B級(jí)6000-8500重慶國(guó)際商務(wù)中心、紐約紐約渝中區(qū)商務(wù)寫(xiě)字樓整體銷售狀況良好，一方面是由于其推出時(shí)機(jī)較好，另外一方面是因?yàn)檎w質(zhì)素較高，均為甲級(jí)寫(xiě)字樓。（1）甲A級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià)在8500-11000元/（建筑面積計(jì)價(jià)，清水房），重慶世界貿(mào)易中心的售價(jià)創(chuàng)了重慶新高，達(dá)9000-11000元/（建筑面積計(jì)價(jià)，清水房）。（2）甲B級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià)為6000-8500元/（建筑面積計(jì)價(jià)，清水房）不等，價(jià)格與甲A級(jí)寫(xiě)字樓存在一定的差距，但甲B級(jí)寫(xiě)字樓大多位于“十字金街”中心地帶，總體性價(jià)比較高。（3）乙級(jí)寫(xiě)字樓近期平均售價(jià)僅5000元/（建面計(jì)價(jià)），如上清寺的轉(zhuǎn)盤(pán)旁的世紀(jì)環(huán)島售價(jià)僅4500元/（建面計(jì)價(jià)）。渝中乙級(jí)寫(xiě)字樓主要集中在上清寺兩路口板塊、解放碑十字金街周邊片區(qū)。u 租金渝中區(qū)的寫(xiě)字樓租金水平比南岸區(qū)、江北區(qū)要高出許多，充分證明渝中區(qū)在全市的商務(wù)地位。從租金水平來(lái)看：主要取決于各寫(xiě)字樓的區(qū)位和等級(jí)，根據(jù)區(qū)位不同，以解放碑的大都會(huì)為代表的純寫(xiě)字樓建面租金在1.75-3.25元/日之間，而兩路和上清寺地段的寫(xiě)字樓建面租金多集中在0.75-1.12元/日。根據(jù)寫(xiě)字樓等級(jí)不同，其租金價(jià)格也有所不同：（1）甲A級(jí)寫(xiě)字樓：建面租金價(jià)格在2-3.8元/日。（2）甲B級(jí)寫(xiě)字樓的建面租金集中在1.4-1.9元/日，憑借低廉的租金優(yōu)勢(shì)，分流了一部分甲A級(jí)寫(xiě)字樓的客戶。（3）乙A級(jí)寫(xiě)字樓的建面租金集中在1-1.5元/日的水平，而上清寺兩路口片區(qū)的寫(xiě)字樓建面租金則集中在0.75-1.3元/日，乙B級(jí)及普通級(jí)寫(xiě)字樓的建面租金則大多在1元/日以下。五、入駐寫(xiě)字樓企業(yè)特征分析u 商務(wù)客戶總量分析渝中區(qū)是重慶最繁華、商貿(mào)業(yè)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，商務(wù)客戶云集，據(jù)調(diào)查：渝中區(qū)大型寫(xiě)字樓目前入住企業(yè)突破1000家，尤其是解放碑片區(qū)成為全市商務(wù)企業(yè)最密集的片區(qū)。u 商務(wù)客戶行業(yè)種類分析以解放碑為代表的中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)客戶主要以商貿(mào)、中介服務(wù)、金融、領(lǐng)事機(jī)構(gòu)等企業(yè)為主。上清寺兩路口片區(qū)商務(wù)客戶則主要以廣告、建筑、咨詢等行業(yè)為主。u 入駐企業(yè)特征描述 地區(qū)來(lái)源調(diào)查顯示：渝中區(qū)尤其是解放碑片區(qū)集中了重慶市寫(xiě)字樓中最高端的客戶群。從地區(qū)來(lái)源來(lái)看：目前進(jìn)駐渝中區(qū)的1000余家企業(yè)中，跨國(guó)公司駐渝分支機(jī)構(gòu)接近90家，約占總量的8.9%，主要為駐渝境外銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，駐渝世界500強(qiáng)企業(yè)和外國(guó)駐渝領(lǐng)事機(jī)構(gòu)、境外企業(yè)等，值得一提的是大都會(huì)成為跨國(guó)公司最集中的寫(xiě)字樓。跨地區(qū)公司270余家，占總量的27%；其余則主要為本地企業(yè)/公司，主要以廣告、建筑、咨詢、等行業(yè)為主，其所占比例超過(guò)六成。 而上清寺兩路口片區(qū)寫(xiě)字樓的入駐企業(yè)則是以本地企業(yè)為主。表4：渝中區(qū)大型商務(wù)寫(xiě)字樓入駐大型企業(yè)簡(jiǎn)表行業(yè)國(guó)際性代表企業(yè)/機(jī)構(gòu)國(guó)內(nèi)代表企業(yè)/機(jī)構(gòu)金融業(yè)上海匯豐銀行有限公司新聯(lián)商業(yè)銀行重慶分行東亞銀行等國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行重慶支行保險(xiǎn)業(yè)天安保險(xiǎn)永安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司美國(guó)利寶互助保險(xiǎn)公司重慶市場(chǎng)發(fā)展部中美大都會(huì)人壽財(cái)產(chǎn)有限公司中新大東方人壽保險(xiǎn)有限公司籌備辦公室安邦財(cái)產(chǎn)股份有限公司重慶分公司中國(guó)大地保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)有限公司陽(yáng)光財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司外國(guó)駐渝領(lǐng)事館加拿大重慶領(lǐng)事館日本領(lǐng)事館英國(guó)領(lǐng)事館六、寫(xiě)字樓規(guī)劃及硬件分析：我們參照甲級(jí)寫(xiě)字樓的打分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)的硬件、配套進(jìn)行分析。u 物業(yè)公共部分及裝修狀況 大堂裝修渝中區(qū)寫(xiě)字樓的大堂裝修，一般地面和墻面采用進(jìn)口高級(jí)石材或?；u裝修，輕鋼龍骨吊頂，石膏板吊頂。檔次較高的寫(xiě)字樓大堂面積在100-300之間，挑高則在6-15米之間。裝修標(biāo)準(zhǔn)也和寫(xiě)字樓等級(jí)有一定聯(lián)系，如世界貿(mào)易中心、希爾頓等均是以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，而檔次低、年代久的寫(xiě)字樓大堂裝修方面則顯得較落后，設(shè)施均較陳舊。 過(guò)道裝修為了使公共部分更有檔次，實(shí)用性和美觀度更高，渝中區(qū)高檔寫(xiě)字樓公共部分地面裝修采用石材和地磚搭配使用；墻面會(huì)采用乳膠漆或墻紙；頂棚為了防火和安全，會(huì)采用材質(zhì)較輕的石膏板或硅鈣板吊頂。但檔次較低的寫(xiě)字樓一般對(duì)過(guò)道的處理為地磚鋪砌、墻面刷白。u 寫(xiě)字樓智能化設(shè)施分析 寫(xiě)字樓硬件配置分析渝中區(qū)投入運(yùn)營(yíng)的寫(xiě)字樓硬件配置相對(duì)其它區(qū)域?qū)懽謽瞧毡橐谩＃?）在電梯配置方面，甲級(jí)寫(xiě)字樓如國(guó)際貿(mào)易中心、大都會(huì)等對(duì)電梯的數(shù)量、分區(qū)及品牌方面有一個(gè)較好的規(guī)劃。而乙級(jí)寫(xiě)字樓的電梯數(shù)量明顯偏少，電梯品牌大多采用國(guó)產(chǎn)電梯和合資，且沒(méi)有分區(qū)設(shè)置，影響辦公效率。（2）乙A級(jí)及以上寫(xiě)字樓其車(chē)位配置是相對(duì)充足，單位車(chē)庫(kù)服務(wù)的辦公面積大多在200平方米以內(nèi)，與其等級(jí)相符合，大多可以滿足入住企業(yè)停車(chē)需要。但許多項(xiàng)目均為商住一體的綜合性物業(yè)，加之商務(wù)活動(dòng)日趨頻繁，停車(chē)位就顯緊張。部分新近投入使用的寫(xiě)字樓，如紐約紐約、國(guó)際商務(wù)中心等寫(xiě)字樓朝機(jī)械式立體停車(chē)位方向發(fā)展，以滿足車(chē)位需求。 寫(xiě)字樓智能化設(shè)施分析解放碑寫(xiě)字樓的智能化配置基本上代表了重慶市寫(xiě)字樓的最高配置水平，各等級(jí)寫(xiě)字樓智能化配置與其等級(jí)是相匹配的。甲級(jí)寫(xiě)字樓的智能化系統(tǒng)規(guī)格不斷提升，部分項(xiàng)目引進(jìn)了新風(fēng)系統(tǒng)、視頻會(huì)議系統(tǒng)，辦公環(huán)境更為舒適，辦公智能化水平有所提升。但部分乙級(jí)寫(xiě)字樓則相對(duì)較差。u 寫(xiě)字樓商務(wù)配置設(shè)施分析渝中區(qū)寫(xiě)字樓在商務(wù)配置方面也是高規(guī)格的，主要規(guī)劃有商務(wù)會(huì)議中心和休閑茶座/西餐廳兩方面的配套設(shè)施，為入住企業(yè)提供服務(wù)。尤其以世界貿(mào)易中心的會(huì)議室規(guī)格最高：可提供多媒體演示系統(tǒng)會(huì)議支持，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)同聲傳譯系統(tǒng)，全智能化專用會(huì)議室等設(shè)施，為客戶提供全方位的商務(wù)服務(wù)。七、寫(xiě)字樓市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)：在未來(lái)2-3年，即將面市的項(xiàng)目見(jiàn)下表，其位置見(jiàn)附件2：表5：解放碑地區(qū)新增市場(chǎng)供應(yīng)一覽表項(xiàng)目名稱寫(xiě)字樓類別地段項(xiàng)目功能規(guī)劃寫(xiě)字樓供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）項(xiàng)目進(jìn)展萬(wàn)豪國(guó)際金融中心甲A級(jí)解放碑民權(quán)路商業(yè)、甲級(jí)寫(xiě)字樓10.2裙房封頂英利建設(shè)公寓片區(qū)甲B級(jí)解放碑民權(quán)路、青年路商業(yè)、寫(xiě)字樓（兩棟，最高149米）6.5拆遷華美會(huì)仙樓項(xiàng)目待定解放碑民族路商業(yè)、公建1.5拆遷中智能大廈待定解放碑民權(quán)路步行街出口處商業(yè)、寫(xiě)字樓（地上41層單體）3.5已正式動(dòng)工解放軍電影院項(xiàng)目甲級(jí)解放碑八一路（好吃街）商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓（兩棟，主樓76層）7.8正在報(bào)方案設(shè)計(jì)保利重賓項(xiàng)目甲級(jí)解放碑民生路酒店、寫(xiě)字樓（56層單體建筑）4.0五月動(dòng)工從上表可以看出，未來(lái)解放碑寫(xiě)字樓供應(yīng)的類別以甲級(jí)寫(xiě)字樓為主，建筑形態(tài)以單體樓為主，區(qū)域集中在十字金街區(qū)域，市場(chǎng)放量較大，但由于該類項(xiàng)目，面臨拆遷和資金兩道瓶頸，市場(chǎng)供應(yīng)難以扎堆。備注：本報(bào)告中，租金是建面計(jì)價(jià)，按每天每平方米計(jì)；售價(jià)均按建筑面積計(jì)價(jià)；寫(xiě)字樓的單套面積按套內(nèi)面積計(jì)。 二七年四月八日附件一:渝中區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓詳細(xì)調(diào)查表一、大都會(huì)商務(wù)大廈： 項(xiàng)目基本資料項(xiàng)目定位重慶最頂級(jí)的大型商業(yè)SHOPPINGMAIL地理位置圖項(xiàng)目等級(jí)評(píng)定高級(jí)智能甲A級(jí)寫(xiě)字樓發(fā)展商和記黃埔代理商廣告商建筑層數(shù)地下4層，地上33層建筑面積23萬(wàn)寫(xiě)字樓面積5.7萬(wàn)建筑立面圖建筑高度1號(hào)塔寫(xiě)字樓136.65米入伙時(shí)間1997年使用年限50年工程進(jìn)度已投入使用建筑質(zhì)數(shù)面積分割30-2096過(guò)道寬度（M）2洗手間集中式車(chē)位形式/數(shù)量地下智能化停車(chē)庫(kù)/402個(gè)層高/凈高3.5米/2.5米物管及等級(jí)大都會(huì)物管/一級(jí)公開(kāi)時(shí)間1997年物管費(fèi)用物管費(fèi)包含在租金中交房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部裝修乳膠漆墻面，提供地毯，硅鈣板吊頂公共部分裝修墻面為乳膠漆，硅鈣板吊頂，地面為地磚和進(jìn)口石材外立面裝修綠色反光玻璃墻面大堂地面、墻面為大理石，石膏板吊頂；設(shè)有休息石椅，挑高12米，面積300電梯品牌原裝HiTACHI數(shù)量/是否分區(qū)12部（其中兩部為貨梯）/分區(qū)載重/速度/轎廂尺寸1600KG;3.5m/s;2.2x1.5x2.3(長(zhǎng)、寬、高)建筑功能布局-2F-3F為車(chē)庫(kù);1F9F為大堂、以及商業(yè)裙樓;10-37F為寫(xiě)字間;26F為避難層標(biāo)準(zhǔn)層面積2096標(biāo)準(zhǔn)層平面圖智能化CA（通訊傳輸智能化）寬帶接入、電話布線SA（安保系統(tǒng)）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、專用保安監(jiān)控電視系統(tǒng)、公共設(shè)施監(jiān)控系統(tǒng)，智能化停車(chē)庫(kù)FA（消防智能化）消防監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)BA（樓宇自動(dòng)化）中央冷暖空調(diào)并備有單元內(nèi)恒溫控制器、排水系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、中央式電腦冷凍水系統(tǒng)后備發(fā)電機(jī)系統(tǒng)OA（辦公智能化）會(huì)議中心系統(tǒng)、會(huì)議攝像系統(tǒng)、投影系統(tǒng)其它景觀及配套內(nèi)部配套商務(wù)會(huì)議中心、茶水間外部景觀北臨建設(shè)銀行、南接鄒容路、東面五一路周邊環(huán)境位于解放碑CBD商圈中心地帶，各種配套齊全；181、132、139等多條公交線路可直達(dá)租售價(jià)格租金（套內(nèi)）3-38元/日（含物管費(fèi)）層差銷售價(jià)格（套內(nèi)/建面）層差出租率95%以上按揭客戶特征客源分析購(gòu)買(mǎi)客戶類型購(gòu)買(mǎi)面積及用途入住客戶類型目前共入駐101家公司，其中以領(lǐng)事館、外企及國(guó)內(nèi)知名企業(yè)辦事處占多數(shù)，寫(xiě)字間租用規(guī)模大小不等，但公司知名度較高，行業(yè)類型不一階段來(lái)訪量?jī)?yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)重慶首個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓大都會(huì)無(wú)可比擬的知名度優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)劣勢(shì)面積分割較小，入住多為中小企業(yè)，不能發(fā)揮項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)投入使用時(shí)間較長(zhǎng)，商務(wù)等自身配套設(shè)施較少二、重慶世界貿(mào)易中心：項(xiàng)目基本資料項(xiàng)目定位一個(gè)城市只有一個(gè)世貿(mào)中心地理位置圖項(xiàng)目等級(jí)評(píng)定甲A級(jí)中華路大同路臨江門(mén)解放碑世貿(mào)中心發(fā)展商重慶鑫隆達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商重慶宏佳房地產(chǎn)交易有限公司廣告商重慶今天廣告有限公司建筑層數(shù)地下5層，地上62層建筑面積近13萬(wàn)寫(xiě)字樓面積4.05萬(wàn)建筑立面圖建筑高度262米入伙時(shí)間2005年10月使用年限40年工程進(jìn)度已投入使用建筑質(zhì)數(shù)面積分割481500（每層12套，最小劃分）過(guò)道寬度（M）2.5洗手間集中式車(chē)位形式/數(shù)量地下自動(dòng)化車(chē)位/360個(gè)層高/凈高3.4米/2.5米物管及等級(jí)第一太平戴維斯物管顧問(wèn)，香港住友聯(lián)行/三級(jí)銷售公開(kāi)時(shí)間2003年11月15日物管費(fèi)用（建面）10.5元/月/交房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部裝修水泥地面、墻面、天棚公共部分裝修地面為地磚，鋁板吊頂，乳膠漆墻面外立面裝修全景玻璃幕墻，灰色鋁板和淡綠色玻璃大堂五星級(jí)裝修，地面為花崗石，墻面為花崗石和高級(jí)彩釉玻璃相間，正面為點(diǎn)式鋼化玻璃墻及自動(dòng)門(mén)。挑高16米、面積300電梯品牌日本原裝進(jìn)口三菱電梯數(shù)量/是否分區(qū)10部電梯，4部低區(qū)，6部中高區(qū)載重/速度/轎廂尺寸3.5米/秒 1350千克 2x1.5x2.5 (長(zhǎng)、寬、高)，建筑功能布局-3F至-5F為設(shè)備層和車(chē)位，1-9層為群樓，10-11F休閑配套層；12F55F為寫(xiě)字樓，48F避難層；55層以上為設(shè)備、觀景層。標(biāo)準(zhǔn)層面積1500標(biāo)準(zhǔn)層平面圖智能化CA（通訊傳輸智能化）智能一卡通、寬帶網(wǎng)絡(luò)接入，每戶預(yù)留2部電話線，CATV有線電視入戶SA（安保系統(tǒng)）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、專用保安監(jiān)控電視系統(tǒng)、公共設(shè)施監(jiān)控系統(tǒng)，智能化停車(chē)庫(kù)：ID刷卡系統(tǒng)、車(chē)輛號(hào)碼識(shí)別系統(tǒng)、車(chē)輛圖象對(duì)比系統(tǒng)、非接觸式IC卡自動(dòng)收費(fèi)管理系統(tǒng)。FA（消防智能化）電腦控制消防報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)及消防專線系統(tǒng)BA（樓宇自動(dòng)化）中央空調(diào)系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、樓宇管理系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)。OA（辦公智能化）會(huì)議中心系統(tǒng)、會(huì)議攝像系統(tǒng)、投影系統(tǒng)。全智能專用會(huì)議室國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)同聲翻譯系統(tǒng)，多媒體演示系統(tǒng)其它景觀及配套內(nèi)部配套會(huì)議室：大、中、小規(guī)格/標(biāo)準(zhǔn)會(huì)議廳多種選擇，多媒體演示系統(tǒng)會(huì)議支持，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)同聲傳譯系統(tǒng)，滿足未來(lái)多國(guó)會(huì)議舉行需求，全智能化專用會(huì)議室，體現(xiàn)科技完美。停機(jī)坪：樓頂約1400的直升機(jī)停機(jī)坪。商務(wù)茶館、會(huì)員專屬俱樂(lè)部、鋼琴吧、咖啡廳、西餐廳、商務(wù)減壓中心、健身中心、乒乓球室、棋牌室、書(shū)吧。外部景觀由于建筑高，又有一個(gè)挑高16.9米，占地700平方米的365度景觀臺(tái)，可以觀賞到優(yōu)美的江景，蔥郁的南山。周邊環(huán)境周邊有大型商場(chǎng)，銀行，百貨超市、公交車(chē)站等租售價(jià)格租金（套內(nèi)）低區(qū)2-2.8元/日；高區(qū)2.8-3.5元/日層差按高中低區(qū)劃分，區(qū)域差價(jià)在0.1-0.25元/日銷售價(jià)格（建面）9000-11000元/層差使用率62%按揭無(wú)按揭，一次性分期付款客戶特征各大外來(lái)駐渝企業(yè)，以及部分外資企業(yè)，還有辦公空間需求面積大，希望提升企業(yè)形象的公司部分溫州等地長(zhǎng)線投資客三、重慶國(guó)際貿(mào)易中心大堂立面圖 技術(shù)指標(biāo)用地面積： 9830.17總建面：約150000其中 ： 寫(xiě)字樓36000公 建：80000酒 店：35000容積率：15.26停車(chē)位：450輛功能規(guī)劃16樓：主力商業(yè)（NOVA電通王）7樓：大型餐飲89樓：康體休閑水療中心、商務(wù)減壓區(qū)1038樓為寫(xiě)字間，24樓為避難層設(shè)備配置及配套1、 電：雙回路供電（停電后，可恢復(fù)消防及辦公照明供電）加發(fā)電機(jī)組（若兩條線均停電，可在3分鐘內(nèi)啟用發(fā)電機(jī)組恢復(fù)消防及辦公照明用電）2、電梯：9部德國(guó)立升電梯3、中央空調(diào)：24小時(shí)自由開(kāi)關(guān)，分戶計(jì)量4、 溫游泳池、商務(wù)沙龍、咖啡吧、KTV等5、物管服務(wù)：美國(guó)豪生酒店面積劃分4883（每層12套，最小劃分）交房標(biāo)準(zhǔn)公共部分外墻高級(jí)石材、玻璃幕墻頂棚豪華吊頂內(nèi)墻過(guò)道墻面為高級(jí)乳膠漆，電梯前室墻面為高級(jí)天然石材地面硬質(zhì)花崗石或高檔坡化地磚衛(wèi)生間高檔防滑地磚、釉面墻磚、鋁扣板吊頂、配衛(wèi)生潔具茶水間各層辦公室設(shè)茶水間電梯前室墻面為高級(jí)石材過(guò)道隔墻：高級(jí)輕鋼龍骨消防通道防滑地磚電梯轎箱載重1350KG寫(xiě)字間部分門(mén)、窗窗為全玻璃幕墻，預(yù)留入戶門(mén)洞內(nèi)墻隔墻輕鋼龍骨石膏板地面細(xì)石混泥土找平衛(wèi)生間每層設(shè)置四個(gè)行政衛(wèi)生間、給排道預(yù)留網(wǎng)絡(luò)、電話室外機(jī)、信封機(jī)安裝到位、新風(fēng)進(jìn)口預(yù)留入戶水電WLAN無(wú)線上網(wǎng)系統(tǒng)、電話、款待網(wǎng)絡(luò)借口預(yù)留消防噴淋每戶一個(gè)專用電表線槽室內(nèi)噴淋、煙感安裝到位（裝修移位或變更、業(yè)主自行承擔(dān)整改費(fèi)用）四、希爾頓商廈：項(xiàng)目概況由慶隆屋業(yè)發(fā)展有限公司2000年開(kāi)發(fā)，2002年投入使用的“慶隆希爾頓大廈”位于渝中區(qū)兩路口中山三路與勞動(dòng)大道交匯處，是一座智能化商務(wù)大廈。該大廈設(shè)計(jì)為雙子塔座，占地面積5200平方米，總建筑面積100439平方米，由地下五層、地上八層裙樓及兩棟二十四層高的塔樓組成。建筑立面圖 功能規(guī)劃-5-2F車(chē)庫(kù)及設(shè)備層層高4.5米-1F+1F購(gòu)物商場(chǎng)5000平方米+2F由寫(xiě)字間大堂、酒店大堂和精品店組成層高7.2米+3F+9F設(shè)有會(huì)議中心、商務(wù)中心、宴會(huì)休憩娛樂(lè)中心，會(huì)議中心專門(mén)配有電視系統(tǒng)和同聲語(yǔ)音翻譯系統(tǒng)，八層和九層之交界為轉(zhuǎn)換層屋面,設(shè)有屋頂花園、室內(nèi)游泳池等1035F商務(wù)寫(xiě)字樓和酒店3.6米設(shè)備配置 消防系統(tǒng)：西伯樂(lè)斯（瑞士）； 電梯：6部迅達(dá)客運(yùn)電梯，2部觀光電梯，速度