重慶市渝中區(qū)寫字樓市場調(diào)查報告.doc

中國最大管理資源中心 渝中區(qū)寫字樓市場調(diào)查報告背景報道4月5日，重慶市委、市政府組織召開了2007年全市金融工作會議，會議精神有兩點跟我們項目息息相關(guān)，簡報如下：關(guān)鍵詞之一：解放碑十字金街變西部華爾街會議指出，要成為區(qū)域金融中心，必須擁有相對集中的金融核心區(qū)，上海的陸家嘴就做出了榜樣。王鴻舉提出，要圍繞解放碑CBD打造“十字金街”核心金融區(qū)，處理舊樓和爛尾樓，開發(fā)建設(shè)一批滿足金融業(yè)發(fā)展需求的高檔商務(wù)樓宇，爭取到2010年，把解放碑“十字街“打造成中國西部的“華爾街”。關(guān)鍵詞之二：在渝設(shè)總部最高有1000萬補助會議提出，在渝的金融機構(gòu)總部要力爭成為西部第一平臺，搶占金融制高點，建“總部經(jīng)濟”。市政府要求實行“一企一策”，組建“航母式”金融控股集團，對在渝新設(shè)或遷入總部的金融機構(gòu)，一次性補助500-1000萬元，對新設(shè)或遷入地區(qū)總部的，一次性補助200-500萬元。黃奇帆還特別提到，目前市政府有一個新的設(shè)想，就是吸引全國性的大商業(yè)銀行來重慶設(shè)立“業(yè)務(wù)總部”，即把某些業(yè)務(wù)的中心放到重慶來。據(jù)悉，中國進出口銀行今年將在渝成立支行。 在重慶新的發(fā)展階段，作為經(jīng)濟啟動所必備的商務(wù)環(huán)境，得到了政府的關(guān)注和重視。重慶寫字樓市場概況目前，重慶市場上供應(yīng)的辦公樓物業(yè)主要有以下四種類型：純寫字樓、酒店式商務(wù)公寓、酒店附屬商務(wù)樓、商住兩用樓。據(jù)不完全統(tǒng)計，重慶市目前總建筑面積在1萬以上的在售或已投入使用的辦公樓近60棟，大部分集中分布于渝中區(qū)。尤其是中高檔寫字樓主要集中分布在渝中區(qū)。其它區(qū)域的寫字樓以中檔和中低檔為主，主要集中分布于各區(qū)域的核心商圈周邊。渝中區(qū)寫字樓主要分布在解放碑、兩路口、上清寺片區(qū)，約占到全市寫字樓的一半。其它主城區(qū)的中檔、中高檔寫字樓在逐步增加，知名的有南坪浪高凱悅、金臺商務(wù)大廈、沙坪壩慶泰大廈等，江北區(qū)的國際商會大廈、未來國際、同聚遠景大廈等，九龍坡區(qū)的國際金融大廈等，各商圈寫字樓的數(shù)量在逐步增加，但尚未形成區(qū)域性辦公氛圍。隨著重慶市區(qū)域建設(shè)的發(fā)展，形成以區(qū)域為中心的商圈。各商圈在區(qū)域配套、硬件設(shè)施及商務(wù)辦公環(huán)境等方面有一定的改善，寫字樓市場呈現(xiàn)以下現(xiàn)狀特征：n 寫字樓分布區(qū)域不平衡，主要集中在渝中區(qū)的解放碑、兩路口上清寺區(qū)域及石橋鋪高新區(qū)，其他各區(qū)均為本區(qū)域消化，不具備跨區(qū)域的輻射力。n 渝中區(qū)的解放碑、兩路口上清寺區(qū)域以專業(yè)綜合性寫字樓為主，而高新區(qū)寫字樓主要吸引重慶市的高新技術(shù)、IT、電子、通訊、機械等企業(yè)進駐。n 寫字樓檔次參差不齊，呈現(xiàn)多極化，以大都會商廈、希爾頓商廈為代表的高檔專業(yè)寫字樓成為重慶市寫字樓市場的標志。n 高檔專業(yè)寫字樓出租率或出售率較高，租金價格集中在2.5元/平方米日左右，主要分布在渝中區(qū)；其他區(qū)域由于對專業(yè)寫字樓的需求較少，因此供應(yīng)相對缺乏。n 目前供應(yīng)寫字樓除少數(shù)幾個項目外，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，在硬件配套設(shè)施、物業(yè)管理、辦公環(huán)境營造方面相對較差。n 替代產(chǎn)品市場投放量較大，弱化了寫字樓的功能優(yōu)勢目前重慶市的專業(yè)寫字樓市場面臨著兩方面的客戶分流：一方面是星級酒店長包房帶來的客戶分流，另一方面是性價比較高的酒店式商務(wù)公寓帶來較多的客戶分流現(xiàn)象。由于我司項目地處渝中區(qū)，且品質(zhì)較高，因此，本次調(diào)查的范圍鎖定渝中區(qū)，且重點調(diào)查甲級寫字樓的租賃、硬件情況，本篇主要圍繞渝中寫字樓市場進行分析。一、 渝中區(qū)寫字樓供應(yīng)特征分析：知名的寫字樓有老牌的大都會商廈、半島國際商務(wù)大廈、太平洋廣場、中安國際大廈、盛迪亞大廈、希爾頓商務(wù)大廈等，2004-2005投入使用寫字樓主要集中在解放碑區(qū)域，有重慶世界貿(mào)易中心、重慶國際貿(mào)易中心、重慶國際商務(wù)中心、紐約紐約（解放碑區(qū)域?qū)懽謽堑姆植记闆r見附件2）。我們先了解甲級寫字樓的劃分標準，以便在下面的篇幅，介紹寫字樓的等級劃分。u 甲級寫字樓的標準對于甲級寫字樓的評判，國內(nèi)外都沒有統(tǒng)一的標準，以下列出目前一些物業(yè)顧問公司根據(jù)經(jīng)驗對甲級寫字樓訂立的標準：表1：內(nèi)容標準位置所處位置處于中央商務(wù)區(qū)或繁華商業(yè)地區(qū)內(nèi)交通情況臨近城市主干道路口及交通樞紐，可選擇多種公共交通方式，充份滿足通達性之需求；上落班高峰時段無交通堵塞外圍環(huán)境鄰近有寫字樓、酒店、高級公寓、購物中心、食肆及硬質(zhì)景觀設(shè)計；外圍環(huán)境無噪音及景觀污染環(huán)境綠化滿足至少30%以上之綠化率，并配以優(yōu)秀的景觀，充份滿足功能、景觀及生態(tài)方面的需要結(jié)構(gòu)空間布局樓層布局各樓層及縱向功能布局合理、有層次、有變化結(jié)構(gòu)形式采用大開間的空間結(jié)構(gòu)形式，可以自由分隔；標準層建筑面積不少于1,500平方米層高每層(寫字樓部份)凈高不少于2.5米實用率不少于75%裝修標準外墻采用優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻、高檔石材等高檔材料公共區(qū)域大堂、電梯廳、洗手間等裝修相當于四星級以上之酒店標準市政公用設(shè)施空調(diào)系統(tǒng)可提供24小時可調(diào)節(jié)中央空調(diào)，采用先進的新風提供系統(tǒng)給水系統(tǒng)24小時熱水供應(yīng)供電系統(tǒng)雙路供電，有后備發(fā)電機通訊系統(tǒng)數(shù)字光纖通訊系統(tǒng)接入；提供綜合布線系統(tǒng)；衛(wèi)星通訊；可鋪設(shè)架高地臺；大廈中央數(shù)據(jù)系統(tǒng)；衛(wèi)星電視接收停車設(shè)施有地上、地下停車場和充足車位保證，每10,000平方米寫字樓提供60個以上停車位電梯設(shè)施穩(wěn)定、充足且高速的升降機系統(tǒng)，多是進口品牌安全設(shè)施先進的視頻保安監(jiān)視系統(tǒng)樓宇管理系統(tǒng)采用樓宇中央自控的管理系統(tǒng)可識別性可識別性明顯為所處區(qū)域內(nèi)的標志性建筑物業(yè)管理管理服務(wù)聘請國際知名物業(yè)管理公司進行專業(yè)物業(yè)管理其它租金水平租金相對穩(wěn)定，處于市場租金的高位領(lǐng)先水平租戶狀況出租率穩(wěn)定，高于市場平均水平；租戶相對穩(wěn)定；在商業(yè)大城市(如北京、上海)，租戶大部份為外資背景的國際知名跨國公司(包括保險、財務(wù)、金融及其它顧問類別)營運時間24小時運營，節(jié)日/假日限制進入保安24小時中央保安系統(tǒng)u 供應(yīng)量總量全市居首位，甲級寫字樓占優(yōu)勢渝中區(qū)已投入使用的商務(wù)寫字樓共計24個，總供應(yīng)量突破65萬平方米，成為全市商務(wù)寫字樓最大的供應(yīng)區(qū)域。其中已投入使用純寫字樓項目20個，總量達57萬平方米；酒店商務(wù)層共計3萬余平方米，在售項目有兩個：申基縱橫天地和盛世空間（乙級寫字樓），總體量接近5萬平方米。在未來2-3年，寫字樓供應(yīng)量在30多萬平方米。圖：渝中區(qū)大型寫字樓等級結(jié)構(gòu)從等級來看：渝中區(qū)甲級寫字樓7個，總體量突破25萬平方米，占渝中區(qū)大型寫字樓的38%，主要有世界貿(mào)易中心、國際貿(mào)易中心、大都會等，幾乎集中了重慶市具有代表性的甲級寫字樓。而乙A級、乙B級及普通寫字樓占的比例分別為26.6%和34.8%，這兩類寫字樓構(gòu)成該區(qū)寫字樓供應(yīng)的主力產(chǎn)品。表2：渝中甲級寫字樓一覽表（按建筑面積計價，其中租金含物管費在內(nèi)）類別名稱地段售價（元/平方米）租金（元/平方米.日）交房時間寫字樓供應(yīng)量（萬平方米）出租率甲A大都會商廈解放碑五一路不出售3-3.819975.795%以上重慶世界貿(mào)易中心解放碑鄒容路9750低區(qū)2-2.8；高區(qū)2.8-3.5 2005104.0570%左右重慶國際貿(mào)易中心解放碑青年路87502.5-3.0200583.685%左右萬豪國貿(mào)中心解放碑青年路不出售2.5-2.92001175%左右希爾頓商務(wù)大廈兩路口55002.3200292.3790%以上甲B重慶國際商務(wù)中心、解放碑青年路70001.5-1.75200532.265%左右紐約紐約商廈解放碑民族路7500（建）1.6-2.1200552.7880%左右本次主要調(diào)查甲級寫字樓，就各甲級寫字樓的經(jīng)營狀況和物業(yè)自身的硬件設(shè)施作了較為詳盡的了解，詳細情況見附件1。u 片區(qū)分布解放碑處于絕對優(yōu)勢地位（解放碑寫字樓分布圖見附件2）渝中區(qū)商務(wù)寫字樓主要集中在解放碑、兩路口-上清寺兩大片區(qū)，尤其是解放碑的商務(wù)氛圍是目前重慶市最濃厚的片區(qū)，主要受益于解放碑的商貿(mào)地位；兩路口-上清寺由于其便利的交通優(yōu)勢成為渝中區(qū)第二大寫字樓供應(yīng)片區(qū)，鵝嶺-大坪片區(qū)的寫字樓物業(yè)尚處于初步發(fā)展階段。二、物業(yè)租售面積比例渝中區(qū)推出年代較久的寫字樓基本采取出租，推出時間較近的均是以先分零出售后招租的形式對外招商，且售價幅度較以往大幅上漲。如世紀環(huán)島、紐約紐約等的銷售率均在85%以上。從調(diào)查整體情況來看，目前渝中區(qū)投入使用和在售寫字樓租售比例為17：83。渝中區(qū)目前的寫字樓的租售面積大多在60以上，主要是中小型企業(yè)為主，但甲級寫字樓內(nèi)大型集團企業(yè)仍不在少數(shù)。三、物業(yè)租售比例u 出租率渝中區(qū)寫字樓的出租率整體狀況良好，尤其是解放周邊的純寫字樓的出租率列全市最高，大多保持70%90%的出租率，僅有個別新近投入使用的寫字樓入住率較低；兩路口-上清寺片區(qū)憑借其低廉的租金，出租率普遍在65-80%，入住狀況良好；大坪片區(qū)寫字樓物業(yè)處于初步發(fā)展階段。u 銷售率渝中區(qū)解放碑片區(qū)在2003-2004年寫字樓物業(yè)投放量巨大，多為甲級寫字樓。到目前為止，國際商務(wù)中心已經(jīng)全部售完，除了世界貿(mào)易中心、申基縱橫天地外，解放碑十字金街范圍內(nèi)的甲級寫字樓銷售率在85%以上，渝中區(qū)其他片區(qū)的寫字樓新近面市的項目較少僅有盛世天地，但其去化速度較解放碑略遜一籌。四、寫字樓物業(yè)租售價格分析u 售價：表3：等級建面售價（元/）代表樓盤甲A級8500-11000重慶世界貿(mào)易中心、重慶國際貿(mào)易中心甲B級6000-8500重慶國際商務(wù)中心、紐約紐約渝中區(qū)商務(wù)寫字樓整體銷售狀況良好，一方面是由于其推出時機較好，另外一方面是因為整體質(zhì)素較高，均為甲級寫字樓。（1）甲A級寫字樓的售價在8500-11000元/（建筑面積計價，清水房），重慶世界貿(mào)易中心的售價創(chuàng)了重慶新高，達9000-11000元/（建筑面積計價，清水房）。（2）甲B級寫字樓的售價為6000-8500元/（建筑面積計價，清水房）不等，價格與甲A級寫字樓存在一定的差距，但甲B級寫字樓大多位于“十字金街”中心地帶，總體性價比較高。（3）乙級寫字樓近期平均售價僅5000元/（建面計價），如上清寺的轉(zhuǎn)盤旁的世紀環(huán)島售價僅4500元/（建面計價）。渝中乙級寫字樓主要集中在上清寺兩路口板塊、解放碑十字金街周邊片區(qū)。u 租金渝中區(qū)的寫字樓租金水平比南岸區(qū)、江北區(qū)要高出許多，充分證明渝中區(qū)在全市的商務(wù)地位。從租金水平來看：主要取決于各寫字樓的區(qū)位和等級，根據(jù)區(qū)位不同，以解放碑的大都會為代表的純寫字樓建面租金在1.75-3.25元/日之間，而兩路和上清寺地段的寫字樓建面租金多集中在0.75-1.12元/日。根據(jù)寫字樓等級不同，其租金價格也有所不同：（1）甲A級寫字樓：建面租金價格在2-3.8元/日。（2）甲B級寫字樓的建面租金集中在1.4-1.9元/日，憑借低廉的租金優(yōu)勢，分流了一部分甲A級寫字樓的客戶。（3）乙A級寫字樓的建面租金集中在1-1.5元/日的水平，而上清寺兩路口片區(qū)的寫字樓建面租金則集中在0.75-1.3元/日，乙B級及普通級寫字樓的建面租金則大多在1元/日以下。五、入駐寫字樓企業(yè)特征分析u 商務(wù)客戶總量分析渝中區(qū)是重慶最繁華、商貿(mào)業(yè)最發(fā)達的區(qū)域，商務(wù)客戶云集，據(jù)調(diào)查：渝中區(qū)大型寫字樓目前入住企業(yè)突破1000家，尤其是解放碑片區(qū)成為全市商務(wù)企業(yè)最密集的片區(qū)。u 商務(wù)客戶行業(yè)種類分析以解放碑為代表的中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)客戶主要以商貿(mào)、中介服務(wù)、金融、領(lǐng)事機構(gòu)等企業(yè)為主。上清寺兩路口片區(qū)商務(wù)客戶則主要以廣告、建筑、咨詢等行業(yè)為主。u 入駐企業(yè)特征描述 地區(qū)來源調(diào)查顯示：渝中區(qū)尤其是解放碑片區(qū)集中了重慶市寫字樓中最高端的客戶群。從地區(qū)來源來看：目前進駐渝中區(qū)的1000余家企業(yè)中，跨國公司駐渝分支機構(gòu)接近90家，約占總量的8.9%，主要為駐渝境外銀行、保險機構(gòu)，駐渝世界500強企業(yè)和外國駐渝領(lǐng)事機構(gòu)、境外企業(yè)等，值得一提的是大都會成為跨國公司最集中的寫字樓?？绲貐^(qū)公司270余家，占總量的27%；其余則主要為本地企業(yè)/公司，主要以廣告、建筑、咨詢、等行業(yè)為主，其所占比例超過六成。 而上清寺兩路口片區(qū)寫字樓的入駐企業(yè)則是以本地企業(yè)為主。表4：渝中區(qū)大型商務(wù)寫字樓入駐大型企業(yè)簡表行業(yè)國際性代表企業(yè)/機構(gòu)國內(nèi)代表企業(yè)/機構(gòu)金融業(yè)上海匯豐銀行有限公司新聯(lián)商業(yè)銀行重慶分行東亞銀行等國家開發(fā)銀行中國農(nóng)業(yè)銀行重慶支行保險業(yè)天安保險永安財產(chǎn)保險公司美國利寶互助保險公司重慶市場發(fā)展部中美大都會人壽財產(chǎn)有限公司中新大東方人壽保險有限公司籌備辦公室安邦財產(chǎn)股份有限公司重慶分公司中國大地保險財產(chǎn)有限公司陽光財產(chǎn)保險公司外國駐渝領(lǐng)事館加拿大重慶領(lǐng)事館日本領(lǐng)事館英國領(lǐng)事館六、寫字樓規(guī)劃及硬件分析：我們參照甲級寫字樓的打分標準，對物業(yè)的硬件、配套進行分析。u 物業(yè)公共部分及裝修狀況 大堂裝修渝中區(qū)寫字樓的大堂裝修，一般地面和墻面采用進口高級石材或?；u裝修，輕鋼龍骨吊頂，石膏板吊頂。檔次較高的寫字樓大堂面積在100-300之間，挑高則在6-15米之間。裝修標準也和寫字樓等級有一定聯(lián)系，如世界貿(mào)易中心、希爾頓等均是以五星級標準裝修，而檔次低、年代久的寫字樓大堂裝修方面則顯得較落后，設(shè)施均較陳舊。 過道裝修為了使公共部分更有檔次，實用性和美觀度更高，渝中區(qū)高檔寫字樓公共部分地面裝修采用石材和地磚搭配使用；墻面會采用乳膠漆或墻紙；頂棚為了防火和安全，會采用材質(zhì)較輕的石膏板或硅鈣板吊頂。但檔次較低的寫字樓一般對過道的處理為地磚鋪砌、墻面刷白。u 寫字樓智能化設(shè)施分析 寫字樓硬件配置分析渝中區(qū)投入運營的寫字樓硬件配置相對其它區(qū)域?qū)懽謽瞧毡橐?。?）在電梯配置方面，甲級寫字樓如國際貿(mào)易中心、大都會等對電梯的數(shù)量、分區(qū)及品牌方面有一個較好的規(guī)劃。而乙級寫字樓的電梯數(shù)量明顯偏少，電梯品牌大多采用國產(chǎn)電梯和合資，且沒有分區(qū)設(shè)置，影響辦公效率。（2）乙A級及以上寫字樓其車位配置是相對充足，單位車庫服務(wù)的辦公面積大多在200平方米以內(nèi)，與其等級相符合，大多可以滿足入住企業(yè)停車需要。但許多項目均為商住一體的綜合性物業(yè)，加之商務(wù)活動日趨頻繁，停車位就顯緊張。部分新近投入使用的寫字樓，如紐約紐約、國際商務(wù)中心等寫字樓朝機械式立體停車位方向發(fā)展，以滿足車位需求。 寫字樓智能化設(shè)施分析解放碑寫字樓的智能化配置基本上代表了重慶市寫字樓的最高配置水平，各等級寫字樓智能化配置與其等級是相匹配的。甲級寫字樓的智能化系統(tǒng)規(guī)格不斷提升，部分項目引進了新風系統(tǒng)、視頻會議系統(tǒng)，辦公環(huán)境更為舒適，辦公智能化水平有所提升。但部分乙級寫字樓則相對較差。u 寫字樓商務(wù)配置設(shè)施分析渝中區(qū)寫字樓在商務(wù)配置方面也是高規(guī)格的，主要規(guī)劃有商務(wù)會議中心和休閑茶座/西餐廳兩方面的配套設(shè)施，為入住企業(yè)提供服務(wù)。尤其以世界貿(mào)易中心的會議室規(guī)格最高：可提供多媒體演示系統(tǒng)會議支持，國際標準同聲傳譯系統(tǒng)，全智能化專用會議室等設(shè)施，為客戶提供全方位的商務(wù)服務(wù)。七、寫字樓市場的后續(xù)供應(yīng)：在未來2-3年，即將面市的項目見下表，其位置見附件2：表5：解放碑地區(qū)新增市場供應(yīng)一覽表項目名稱寫字樓類別地段項目功能規(guī)劃寫字樓供應(yīng)量（萬平方米）項目進展萬豪國際金融中心甲A級解放碑民權(quán)路商業(yè)、甲級寫字樓10.2裙房封頂英利建設(shè)公寓片區(qū)甲B級解放碑民權(quán)路、青年路商業(yè)、寫字樓（兩棟，最高149米）6.5拆遷華美會仙樓項目待定解放碑民族路商業(yè)、公建1.5拆遷中智能大廈待定解放碑民權(quán)路步行街出口處商業(yè)、寫字樓（地上41層單體）3.5已正式動工解放軍電影院項目甲級解放碑八一路（好吃街）商業(yè)、酒店、寫字樓（兩棟，主樓76層）7.8正在報方案設(shè)計保利重賓項目甲級解放碑民生路酒店、寫字樓（56層單體建筑）4.0五月動工從上表可以看出，未來解放碑寫字樓供應(yīng)的類別以甲級寫字樓為主，建筑形態(tài)以單體樓為主，區(qū)域集中在十字金街區(qū)域，市場放量較大，但由于該類項目，面臨拆遷和資金兩道瓶頸，市場供應(yīng)難以扎堆。備注：本報告中，租金是建面計價，按每天每平方米計；售價均按建筑面積計價；寫字樓的單套面積按套內(nèi)面積計。 二七年四月八日附件一:渝中區(qū)甲級寫字樓詳細調(diào)查表一、大都會商務(wù)大廈： 項目基本資料項目定位重慶最頂級的大型商業(yè)SHOPPINGMAIL地理位置圖項目等級評定高級智能甲A級寫字樓發(fā)展商和記黃埔代理商廣告商建筑層數(shù)地下4層，地上33層建筑面積23萬寫字樓面積5.7萬建筑立面圖建筑高度1號塔寫字樓136.65米入伙時間1997年使用年限50年工程進度已投入使用建筑質(zhì)數(shù)面積分割30-2096過道寬度（M）2洗手間集中式車位形式/數(shù)量地下智能化停車庫/402個層高/凈高3.5米/2.5米物管及等級大都會物管/一級公開時間1997年物管費用物管費包含在租金中交房標準內(nèi)部裝修乳膠漆墻面，提供地毯，硅鈣板吊頂公共部分裝修墻面為乳膠漆，硅鈣板吊頂，地面為地磚和進口石材外立面裝修綠色反光玻璃墻面大堂地面、墻面為大理石，石膏板吊頂；設(shè)有休息石椅，挑高12米，面積300電梯品牌原裝HiTACHI數(shù)量/是否分區(qū)12部（其中兩部為貨梯）/分區(qū)載重/速度/轎廂尺寸1600KG;3.5m/s;2.2x1.5x2.3(長、寬、高)建筑功能布局-2F-3F為車庫;1F9F為大堂、以及商業(yè)裙樓;10-37F為寫字間;26F為避難層標準層面積2096標準層平面圖智能化CA（通訊傳輸智能化）寬帶接入、電話布線SA（安保系統(tǒng)）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、專用保安監(jiān)控電視系統(tǒng)、公共設(shè)施監(jiān)控系統(tǒng)，智能化停車庫FA（消防智能化）消防監(jiān)控系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)BA（樓宇自動化）中央冷暖空調(diào)并備有單元內(nèi)恒溫控制器、排水系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、中央式電腦冷凍水系統(tǒng)后備發(fā)電機系統(tǒng)OA（辦公智能化）會議中心系統(tǒng)、會議攝像系統(tǒng)、投影系統(tǒng)其它景觀及配套內(nèi)部配套商務(wù)會議中心、茶水間外部景觀北臨建設(shè)銀行、南接鄒容路、東面五一路周邊環(huán)境位于解放碑CBD商圈中心地帶，各種配套齊全；181、132、139等多條公交線路可直達租售價格租金（套內(nèi)）3-38元/日（含物管費）層差銷售價格（套內(nèi)/建面）層差出租率95%以上按揭客戶特征客源分析購買客戶類型購買面積及用途入住客戶類型目前共入駐101家公司，其中以領(lǐng)事館、外企及國內(nèi)知名企業(yè)辦事處占多數(shù)，寫字間租用規(guī)模大小不等，但公司知名度較高，行業(yè)類型不一階段來訪量優(yōu)劣分析優(yōu)勢重慶首個甲級寫字樓大都會無可比擬的知名度優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)劣勢面積分割較小，入住多為中小企業(yè)，不能發(fā)揮項目的品牌優(yōu)勢投入使用時間較長，商務(wù)等自身配套設(shè)施較少二、重慶世界貿(mào)易中心：項目基本資料項目定位一個城市只有一個世貿(mào)中心地理位置圖項目等級評定甲A級中華路大同路臨江門解放碑世貿(mào)中心發(fā)展商重慶鑫隆達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商重慶宏佳房地產(chǎn)交易有限公司廣告商重慶今天廣告有限公司建筑層數(shù)地下5層，地上62層建筑面積近13萬寫字樓面積4.05萬建筑立面圖建筑高度262米入伙時間2005年10月使用年限40年工程進度已投入使用建筑質(zhì)數(shù)面積分割481500（每層12套，最小劃分）過道寬度（M）2.5洗手間集中式車位形式/數(shù)量地下自動化車位/360個層高/凈高3.4米/2.5米物管及等級第一太平戴維斯物管顧問，香港住友聯(lián)行/三級銷售公開時間2003年11月15日物管費用（建面）10.5元/月/交房標準內(nèi)部裝修水泥地面、墻面、天棚公共部分裝修地面為地磚，鋁板吊頂，乳膠漆墻面外立面裝修全景玻璃幕墻，灰色鋁板和淡綠色玻璃大堂五星級裝修，地面為花崗石，墻面為花崗石和高級彩釉玻璃相間，正面為點式鋼化玻璃墻及自動門。挑高16米、面積300電梯品牌日本原裝進口三菱電梯數(shù)量/是否分區(qū)10部電梯，4部低區(qū)，6部中高區(qū)載重/速度/轎廂尺寸3.5米/秒 1350千克 2x1.5x2.5 (長、寬、高)，建筑功能布局-3F至-5F為設(shè)備層和車位，1-9層為群樓，10-11F休閑配套層；12F55F為寫字樓，48F避難層；55層以上為設(shè)備、觀景層。標準層面積1500標準層平面圖智能化CA（通訊傳輸智能化）智能一卡通、寬帶網(wǎng)絡(luò)接入，每戶預(yù)留2部電話線，CATV有線電視入戶SA（安保系統(tǒng)）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、專用保安監(jiān)控電視系統(tǒng)、公共設(shè)施監(jiān)控系統(tǒng)，智能化停車庫：ID刷卡系統(tǒng)、車輛號碼識別系統(tǒng)、車輛圖象對比系統(tǒng)、非接觸式IC卡自動收費管理系統(tǒng)。FA（消防智能化）電腦控制消防報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)及消防專線系統(tǒng)BA（樓宇自動化）中央空調(diào)系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、樓宇管理系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)。OA（辦公智能化）會議中心系統(tǒng)、會議攝像系統(tǒng)、投影系統(tǒng)。全智能專用會議室國際標準同聲翻譯系統(tǒng)，多媒體演示系統(tǒng)其它景觀及配套內(nèi)部配套會議室：大、中、小規(guī)格/標準會議廳多種選擇，多媒體演示系統(tǒng)會議支持，國際標準同聲傳譯系統(tǒng)，滿足未來多國會議舉行需求，全智能化專用會議室，體現(xiàn)科技完美。停機坪：樓頂約1400的直升機停機坪。商務(wù)茶館、會員專屬俱樂部、鋼琴吧、咖啡廳、西餐廳、商務(wù)減壓中心、健身中心、乒乓球室、棋牌室、書吧。外部景觀由于建筑高，又有一個挑高16.9米，占地700平方米的365度景觀臺，可以觀賞到優(yōu)美的江景，蔥郁的南山。周邊環(huán)境周邊有大型商場，銀行，百貨超市、公交車站等租售價格租金（套內(nèi)）低區(qū)2-2.8元/日；高區(qū)2.8-3.5元/日層差按高中低區(qū)劃分，區(qū)域差價在0.1-0.25元/日銷售價格（建面）9000-11000元/層差使用率62%按揭無按揭，一次性分期付款客戶特征各大外來駐渝企業(yè)，以及部分外資企業(yè)，還有辦公空間需求面積大，希望提升企業(yè)形象的公司部分溫州等地長線投資客三、重慶國際貿(mào)易中心大堂立面圖 技術(shù)指標用地面積： 9830.17總建面：約150000其中 ： 寫字樓36000公 建：80000酒 店：35000容積率：15.26停車位：450輛功能規(guī)劃16樓：主力商業(yè)（NOVA電通王）7樓：大型餐飲89樓：康體休閑水療中心、商務(wù)減壓區(qū)1038樓為寫字間，24樓為避難層設(shè)備配置及配套1、 電：雙回路供電（停電后，可恢復(fù)消防及辦公照明供電）加發(fā)電機組（若兩條線均停電，可在3分鐘內(nèi)啟用發(fā)電機組恢復(fù)消防及辦公照明用電）2、電梯：9部德國立升電梯3、中央空調(diào)：24小時自由開關(guān)，分戶計量4、 溫游泳池、商務(wù)沙龍、咖啡吧、KTV等5、物管服務(wù)：美國豪生酒店面積劃分4883（每層12套，最小劃分）交房標準公共部分外墻高級石材、玻璃幕墻頂棚豪華吊頂內(nèi)墻過道墻面為高級乳膠漆，電梯前室墻面為高級天然石材地面硬質(zhì)花崗石或高檔坡化地磚衛(wèi)生間高檔防滑地磚、釉面墻磚、鋁扣板吊頂、配衛(wèi)生潔具茶水間各層辦公室設(shè)茶水間電梯前室墻面為高級石材過道隔墻：高級輕鋼龍骨消防通道防滑地磚電梯轎箱載重1350KG寫字間部分門、窗窗為全玻璃幕墻，預(yù)留入戶門洞內(nèi)墻隔墻輕鋼龍骨石膏板地面細石混泥土找平衛(wèi)生間每層設(shè)置四個行政衛(wèi)生間、給排道預(yù)留網(wǎng)絡(luò)、電話室外機、信封機安裝到位、新風進口預(yù)留入戶水電WLAN無線上網(wǎng)系統(tǒng)、電話、款待網(wǎng)絡(luò)借口預(yù)留消防噴淋每戶一個專用電表線槽室內(nèi)噴淋、煙感安裝到位（裝修移位或變更、業(yè)主自行承擔整改費用）四、希爾頓商廈：項目概況由慶隆屋業(yè)發(fā)展有限公司2000年開發(fā)，2002年投入使用的“慶隆希爾頓大廈”位于渝中區(qū)兩路口中山三路與勞動大道交匯處，是一座智能化商務(wù)大廈。該大廈設(shè)計為雙子塔座，占地面積5200平方米，總建筑面積100439平方米，由地下五層、地上八層裙樓及兩棟二十四層高的塔樓組成。建筑立面圖 功能規(guī)劃-5-2F車庫及設(shè)備層層高4.5米-1F+1F購物商場5000平方米+2F由寫字間大堂、酒店大堂和精品店組成層高7.2米+3F+9F設(shè)有會議中心、商務(wù)中心、宴會休憩娛樂中心，會議中心專門配有電視系統(tǒng)和同聲語音翻譯系統(tǒng)，八層和九層之交界為轉(zhuǎn)換層屋面,設(shè)有屋頂花園、室內(nèi)游泳池等1035F商務(wù)寫字樓和酒店3.6米設(shè)備配置 消防系統(tǒng)：西伯樂斯（瑞士）； 電梯：6部迅達客運電梯，2部觀光電梯，速度