天津市寶坻大口屯調(diào)研報(bào)告( 11).doc

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。寶坻大口屯調(diào)研報(bào)告一、 天津市經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析（一）2006年天津國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展簡(jiǎn)要回顧（1） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展2006 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）433773 億元，比 2005 年增長(zhǎng) 144，提前四年實(shí)現(xiàn)了翻一番。按常住人口計(jì)算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 40961 元，比上年增長(zhǎng) 117，按照當(dāng)年平均匯率計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值為5177美元。三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值11897 億元，比上年增長(zhǎng)35。第二產(chǎn)業(yè)增加值 248583億元，增長(zhǎng)176。第三產(chǎn)業(yè)增加值173293億元，增長(zhǎng)110。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 27： 573：40。（2）財(cái)政收入 2006年全市財(cái)政收入突破900億元，達(dá)到92562億元，比上年增長(zhǎng)276，占全市生產(chǎn)總值的比重為213，比上年提高17個(gè)百分點(diǎn)。（2） 固定資產(chǎn)投資 社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 184980 億元，比上年增長(zhǎng) 220 。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資170966億元，增長(zhǎng)234；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資14014億元，增長(zhǎng)69。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資338億元。第二產(chǎn)業(yè)投資70183億元，增長(zhǎng)292。其中工業(yè)投資69034億元，增長(zhǎng)296。第三產(chǎn)業(yè)投資 100445 億元，增長(zhǎng) 20。其中交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)郵政業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和水利環(huán)境公共設(shè)施管理業(yè)投資分別增長(zhǎng)215、220和218。（二）寶坻區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，整體實(shí)力不斷增強(qiáng) 2006 年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 87.3 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)15.09，三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，其中：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值14.13億元，同比增長(zhǎng) 4.95%；第二產(chǎn)業(yè)是推廣全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量，完成增加值41.2億元，同比增長(zhǎng)18.69；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值31.97億元，同比增長(zhǎng)26.46；三次產(chǎn)業(yè)所占比重分別為16.2、47.2和36.6。（2）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 2006年完成工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值152.92億元，比上年增長(zhǎng)13.3。其中：工業(yè)產(chǎn)值完成120億元，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值完成32.92億元，分別比上年增長(zhǎng)16.4和3.3。（3）三級(jí)財(cái)政收入持續(xù)快速增長(zhǎng) 2006 年完成 120654 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 41.6。其中區(qū)級(jí)財(cái)政收入64034萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)42.74，財(cái)政支出114171萬(wàn)元（含市各項(xiàng)補(bǔ)貼），同比增長(zhǎng)35.68，財(cái)政收支基本平衡。 （4）固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng) 2006年內(nèi)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成45億元，同比增長(zhǎng)20，新增固定資產(chǎn)投資28.05億元，同比增長(zhǎng)33.64。（5）需求量的不斷擴(kuò)大，拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展 2006 年完成房地產(chǎn)業(yè)增加值 26253 萬(wàn)元（不含市統(tǒng)單位），同比增長(zhǎng)4.31，投資總額高達(dá)9.36億元，施工面積126.15平方米；竣工面積47.88萬(wàn)平方米；銷售面積67.5萬(wàn)平方米，銷售額25.1億元。（6）人口 2006年末，全區(qū)總?cè)丝跒?57061人。（7）人民生活 城鄉(xiāng)人民生活水平得到新提高。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，2006年農(nóng)民人均純收入達(dá)到 7382 元，比上年增加 690 元，同比增長(zhǎng) 10.3。全部在崗職工人均工資水平21527元，比上年增加2669元，同比增長(zhǎng)14.2。隨著居民收入的增加，居民儲(chǔ)蓄余額不斷增加，截止2006年年底，儲(chǔ)蓄余額達(dá) 75.33 億元，人均儲(chǔ)蓄 11465 元，分別比 06 年初增長(zhǎng) 8.73和8.18。二、大口屯鎮(zhèn)現(xiàn)狀以及規(guī)劃狀況1、大口屯鎮(zhèn)現(xiàn)狀概況（1）區(qū)域位置大口屯鎮(zhèn)地處寶坻區(qū)西南部，距寶坻城區(qū)18公里，是寶坻區(qū)潮南組團(tuán)重要的組成部分。該鎮(zhèn)西北距北京市區(qū) 70 公里，南距天津市中心城區(qū)60公里，東距唐山市區(qū)80公里，東南距中國(guó)北方最大的港口天津新港70公里。該鎮(zhèn)南臨青龍灣河并與武清區(qū)接壤，西臨河北省香河縣，北接新開(kāi)口鎮(zhèn)、馬家店鎮(zhèn)，東臨郝各莊、周良莊鎮(zhèn)。（2）人口狀況大口屯鎮(zhèn)下轄 58 個(gè)行政村，全鎮(zhèn)總戶數(shù) 15949 戶，總?cè)丝?50467人；總勞動(dòng)力為27440人，其中第一產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力為18646人，第二產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力為3845人，第三產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力為4788人，其它勞動(dòng)力為161人。三大產(chǎn)業(yè)就業(yè)勞動(dòng)力比例為68：14：17。 大口屯鎮(zhèn)區(qū)包括10余個(gè)行政村，鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀人口為1.2萬(wàn)人。（3）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 2006年全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值9.43億元，三大產(chǎn)業(yè)增加值累計(jì)為4.45億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值為1.13億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值為2.67億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值為0.65億元。（4）周邊各鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)之比從產(chǎn)業(yè)完成情況分析，大口屯鎮(zhèn)在周邊各鎮(zhèn)處于經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收最高的鎮(zhèn)區(qū)，在整個(gè)寶坻區(qū)也是發(fā)展的重心。2、大口屯鎮(zhèn)發(fā)展定位（1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 第一產(chǎn)業(yè)：發(fā)展都市型、以糧食作物種植為主的農(nóng)業(yè)基地； 第二產(chǎn)業(yè)：發(fā)展電子、輕紡、機(jī)械加工等為主的集約型、集中型的工業(yè)園區(qū)； 第三產(chǎn)業(yè)：完善市場(chǎng)、商貿(mào)服務(wù)兩大體系，積極發(fā)展與之相關(guān)的商業(yè)服務(wù)業(yè)、物流業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)。（2）大口屯鎮(zhèn)規(guī)劃定位 形成以發(fā)展服裝、輕紡、機(jī)械加工等行業(yè)為主，商貿(mào)流通發(fā)達(dá)的工貿(mào)型中心鎮(zhèn)。3、鎮(zhèn)域布局規(guī)劃 （1）村鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu) 至 2020 年規(guī)劃大口屯鎮(zhèn)內(nèi)村鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)分為中心鎮(zhèn)區(qū)及中心村兩個(gè)層次。總體結(jié)構(gòu)為一個(gè)中心鎮(zhèn)區(qū)，六個(gè)中心村。注：表中現(xiàn)狀鎮(zhèn)區(qū)人口數(shù)為原鎮(zhèn)區(qū)的人口數(shù)，加上遷并后的村莊，人口數(shù)為2.2萬(wàn)人。（2）鎮(zhèn)域人口規(guī)模 2020年規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模為6.1萬(wàn)人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口規(guī)模為4萬(wàn)人。2020 年規(guī)劃鎮(zhèn)域總建設(shè)用地規(guī)模為 7.95 平方公里。其中鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)用地規(guī)模為4.8萬(wàn)平方公里，人均建設(shè)用地120平方米/人。4、道路交通規(guī)劃 根據(jù)天津市城市總體規(guī)劃（2005-2020 年），途徑大口屯鎮(zhèn)域主要公路有：唐廊高速公路、津圍公路、寶武公路、林大公路、青龍灣左堤路、大新路、郝南路等。 鐵路規(guī)劃：津薊線（北倉(cāng)薊縣）為國(guó)家一級(jí)線路，在既有線路東側(cè) 5米規(guī)劃增加復(fù)線，規(guī)劃保留大口屯站。5、鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃 （1）鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃范圍 北至鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀大新路北側(cè) 300 米（規(guī)劃一緯路），東至津圍公路，南至現(xiàn)狀水渠（規(guī)劃十六緯路）、西至鎮(zhèn)北渠（規(guī)劃一經(jīng)路），總面積4.80平房公里。（2）鎮(zhèn)區(qū)人口及用地規(guī)模預(yù)測(cè) 規(guī)劃近期（2010年）人口規(guī)模2.5萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模300公頃；遠(yuǎn)期規(guī)劃（2020年）人口規(guī)模4萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模480公頃； 遠(yuǎn)景規(guī)劃（2020年之后）人口4.5萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模540公頃。（3）鎮(zhèn)區(qū)職能 大口屯鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)目標(biāo)定為：既擁有城市的便捷、文明，又兼具鄉(xiāng)村舒適、宜人尺度的小鎮(zhèn)。 大口屯鎮(zhèn)區(qū)的職能為：大口屯鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)作為大口屯鎮(zhèn)政府所在地，應(yīng)依托鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)并服務(wù)于全鎮(zhèn)乃至更大范圍的地區(qū)，建設(shè)成為融于自然田園之中的文化休閑城鎮(zhèn)。（4）鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)與空間布局 大屯口鎮(zhèn)規(guī)劃確定的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為：“一帶、三區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)布局。 一帶：為從鎮(zhèn)中穿過(guò)，橫貫鎮(zhèn)區(qū)東西的開(kāi)敞綠化景觀帶繡針河。 三區(qū)：為工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、濱水區(qū)。 工業(yè)區(qū)：規(guī)劃以現(xiàn)狀工業(yè)用地為基礎(chǔ)，向北至規(guī)劃九緯路逐步擴(kuò)大用地規(guī)模，形成集中的工業(yè)區(qū)。 居住區(qū)：居住區(qū)的發(fā)展以舊區(qū)改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，實(shí)施內(nèi)涵挖潛和外延拓展并舉，著重提高居住水平，改善居住環(huán)境。濱水區(qū)：重點(diǎn)打造濱水區(qū)，保留河流北岸的現(xiàn)狀特色居住風(fēng)光，利用河流南岸的空地打造濱水生態(tài)社區(qū)，作為田園的工業(yè)區(qū)的配套居住地，并可作為休閑型的高檔社區(qū)。6、近期建設(shè)與實(shí)施措施 （1）鎮(zhèn)域近期建設(shè)規(guī)劃 2008年前完成遷并村莊居民的安置工作及相應(yīng)的配套建設(shè)道路、公用工程設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等。 相應(yīng)整理遷并村莊的原有村莊建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)耕地?cái)?shù)量不減、質(zhì)量不降、有效保護(hù)耕地資源。（2）鎮(zhèn)區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃 對(duì)老鎮(zhèn)區(qū)和村莊進(jìn)行改造，在形成鎮(zhèn)區(qū)新景觀的同時(shí)，改善老鎮(zhèn)區(qū)的面貌；進(jìn)行相應(yīng)的道路、給排水、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為鎮(zhèn)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)； 2010年初步將大口屯鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)成為“融于自然田園的小城鎮(zhèn)。”三、天津市及寶坻房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一） 市場(chǎng)回顧2006年天津市房地產(chǎn)業(yè)完成增加值13927億元，增長(zhǎng)66。完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資40232億元，增長(zhǎng)228。商品房銷售面積145860萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)40；實(shí)現(xiàn)銷售收入69627億元，增長(zhǎng)212。完成經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資5096億元，增長(zhǎng)14倍；施工面積380萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工 267 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 648；竣工 141 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)175。全年存量房交易面積6229萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)交易金額2143億元。（二） 寶坻區(qū)域市場(chǎng)1、房地產(chǎn)投資額2006 年寶坻房地產(chǎn)投資額達(dá)到 9.36 億元，同比 2005 年 6.17 億元上漲了51.7。2、施工面積與竣工面積： 2006年寶坻區(qū)房地產(chǎn)施工面積達(dá)到1261455平方米，同比2005年729106平方米上漲了73。 2006 年竣工面積達(dá)到 478783 平方米，同比 2005 年 443831 平方米上漲了7.9。 2006 年銷售面積達(dá)到 674626 平方米，同比 2005 年 274335 平方米上漲了45.9。3、銷售額：2006 年寶坻區(qū)房地產(chǎn)業(yè)銷售額達(dá)到 250968 萬(wàn)元，同比 2005 年 119452萬(wàn)元上漲了110.1。4、寶坻區(qū)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目概況（另附項(xiàng)目列表）四、項(xiàng)目素質(zhì)分析（SWOT分析）1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）位置：本地塊地處天津市整體規(guī)劃確定的30個(gè)中心鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心。 交通：本鎮(zhèn)對(duì)外交通非常方便，津圍公路、津薊鐵路，未來(lái)的林大公路在鎮(zhèn)域南部東西向通過(guò)。 生態(tài)：地塊周邊自然生態(tài)環(huán)境良好，無(wú)污染源，鎮(zhèn)域內(nèi)兩條主要河流青龍灣河、繡針河環(huán)繞鎮(zhèn)區(qū)，自然景觀環(huán)境優(yōu)異。產(chǎn)業(yè)：工農(nóng)業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)支柱，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，大口屯工業(yè)園區(qū)的發(fā)展也將拉動(dòng)鎮(zhèn)區(qū)中心的經(jīng)濟(jì)。政策支持：由于大口屯鎮(zhèn)處于鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展初級(jí)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)費(fèi)用可以與鎮(zhèn)政府協(xié)調(diào)優(yōu)惠條件。如地下人防費(fèi)用鎮(zhèn)政府承諾可以協(xié)商減免（寶翔景苑未交）；大配套費(fèi)用可以等項(xiàng)目開(kāi)盤銷售后以實(shí)際銷售情況分批交納，這樣可以降低開(kāi)發(fā)公司的成本投入。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃：我項(xiàng)目3號(hào)地旁南北向規(guī)劃路計(jì)劃北到大新路（規(guī)劃二緯路），南至大口屯工業(yè)園，從工業(yè)園到我項(xiàng)目地界步行只需15分鐘。2、項(xiàng)目劣勢(shì)（w）基礎(chǔ)設(shè)施：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)缺乏基本的基礎(chǔ)設(shè)施，區(qū)外道路未修繕、供熱需自行建造鍋爐房等。 環(huán)境：鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀均以村民住房、耕地、荒地、墓地等為主，無(wú)公共景觀、休閑等場(chǎng)所。 生活配套：鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)無(wú)任何生活配套場(chǎng)所，完全依靠未來(lái)自建，引進(jìn)等方法，居民生活極為不便。交通出行：鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)無(wú)任何公共交通設(shè)施（公交、出租車等），完全依靠自行解決。 人群：目前鎮(zhèn)區(qū)人群數(shù)量較少，人員素質(zhì)普遍不高。 成本：由于本土地開(kāi)發(fā)權(quán)是在與其他開(kāi)發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)中所得，所以土地成本較高，經(jīng)過(guò)初步核算我方的成本與目前在售的寶翔景苑銷售價(jià)格接近。地塊自身：地塊不整，2、3號(hào)地中間設(shè)有規(guī)劃路，不容易整體打造一個(gè)完整的社區(qū)形式，居住氛圍大打折扣。4號(hào)地開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得土地證，辦件程序上可能會(huì)比我司稍快，銷售可能提前于我項(xiàng)目，勢(shì)必會(huì)帶走一部分購(gòu)買人群。3、機(jī)會(huì)分析（O）發(fā)展規(guī)劃：國(guó)家倡導(dǎo)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村；本地塊地處天津市整體規(guī)劃確定的30個(gè)中心鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心。道路交通：政府在十一五規(guī)劃中預(yù)整修寶白公路，大型運(yùn)輸貨車改走寶白公路，解放津圍公路寶坻段交通壓力。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃：由于鎮(zhèn)區(qū)處于發(fā)展初期階段，政策方面、規(guī)劃方面等政府政策較為放寬。大口屯工業(yè)園內(nèi)現(xiàn)有及日后進(jìn)駐的企業(yè)（普利司通輪胎計(jì)劃在大口屯鎮(zhèn)投資20億元，已簽署合同），勢(shì)必要解決職工住房問(wèn)題，這將給大口屯鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)良好的開(kāi)發(fā)環(huán)境。 人群：鎮(zhèn)域內(nèi)并遷村落將使大部分村民移居鎮(zhèn)中心。為子女上學(xué)辦理藍(lán)印戶口的外地客戶（可參考馬家店水岸藍(lán)亭項(xiàng)目給購(gòu)房業(yè)主辦理手續(xù)方式）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：目前大口屯鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)及周邊地區(qū)房地產(chǎn)研發(fā)水平不高，我公司可整合研發(fā)、營(yíng)銷等資源方面優(yōu)勢(shì)，從而引領(lǐng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)水平，把握相應(yīng)人群。4、挑戰(zhàn)分析（T）1、經(jīng)調(diào)研分析，大口屯鎮(zhèn)現(xiàn)人均耕地面積只有2分地，現(xiàn)從業(yè)人口中經(jīng)商、在附近企事業(yè)單位上班成為當(dāng)?shù)厝说闹饕\生手段，經(jīng)商人當(dāng)中