貸后風(fēng)險(xiǎn)防范

淺談住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及防范措施內(nèi)容提要：住房公積金是職工的長期性住房儲(chǔ)金，建立的目的就是為了提高職工住房消費(fèi)能力，具有幫助職工定向積累購房款、提前購買住房、合理安排支出、享受政府的各項(xiàng)優(yōu)惠等主要功能，同時(shí)具有普遍性、強(qiáng)制性、專用性、福利性、返還性等特點(diǎn)。住房公積金貸款是指住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，向購買、建造、翻建、大修自住住房并繳存住房公積金的職工發(fā)放的政策性住房貸款。住房公積金貸款具有貸款潛在市場大、靈活性高、體現(xiàn)政策優(yōu)惠等特點(diǎn)。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，住房公積金貸款的規(guī)模不斷擴(kuò)大，貸款的風(fēng)險(xiǎn)也隨之放大。所以加強(qiáng)防范貸款風(fēng)險(xiǎn)管理就顯得格外重要。這就需要我們在今后的工作中，合理管理好風(fēng)險(xiǎn)和收益，達(dá)到“適度控制好風(fēng)險(xiǎn)，通過合理的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，獲取穩(wěn)定的收益”的運(yùn)作管理目標(biāo)。由于住房公積金管理機(jī)構(gòu)是不以營利為目的的事業(yè)單位，并無自身資產(chǎn)承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，而住房公積金又是屬于繳存職工個(gè)人，貸款無法及時(shí)的收回，造成大量損失，會(huì)引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。扎實(shí)做好住房公積金個(gè)人貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，是使住房公積金安全營運(yùn)，廣大繳交住房公積金職工切身利益得以實(shí)現(xiàn)的根本保證。住房公積金制度是伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革,結(jié)合我國城鎮(zhèn)居民住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改制度。所謂住房公積金制度是包括有關(guān)住房公積金的歸集、管理使用、償還等諸多環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)構(gòu)和管理制度。其政策經(jīng)歷了兩個(gè)階段：1991-1994年為試點(diǎn)階段。1994年7月在對部分大中城市建立住房公積金試點(diǎn)的情況下進(jìn)行總結(jié)并在此基礎(chǔ)上，國務(wù)院發(fā)布了國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定明確指出，要全面推行住房公積金制度，要求國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工均按照“個(gè)人存儲(chǔ)、單位資助、統(tǒng)一管理、多次使用”的原則，建立住房公積金制度。第二階段為全民推進(jìn)階段。于1999年4月國務(wù)院頒布了住房公積金管理?xiàng)l例，并在2002年重新修改頒布了住房公積金管理?xiàng)l例，從而使住房公積金制度更加完善。隨著我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，人們對自住條件也提出了越來越高的要求，并且個(gè)人住房也逐步走向商業(yè)化和市場化，但是我國城鎮(zhèn)居民的人均收入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到依靠自己來購買住房的水平，而住房公積金貸款作為國家具有政策性優(yōu)勢的住房金融主體，自然就成為了廣大城鎮(zhèn)職工買房貸款的首選方式。但是，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，住房公積金貸款的規(guī)模不斷擴(kuò)大，貸款的風(fēng)險(xiǎn)也隨之放大。加強(qiáng)防范貸款風(fēng)險(xiǎn)管理就顯得格外重要。本人從事這項(xiàng)工作多年，結(jié)合我們的工作實(shí)際，就住房公積金貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)及如何加強(qiáng)防范管理作一探討。一、住房公積金貸款的涵義與特點(diǎn)住房公積金貸款是與住房制度改革相配套的一項(xiàng)政策性優(yōu)惠住房貸款，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步深化和住房分配貨幣化的全面推行，職工住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的城鎮(zhèn)職工家庭通過住房公積金貸款的支持，滿足了住房消費(fèi)需求，改善了自身住房條件。因?yàn)樽》抗e金貸款的資金來源于所有在職職工個(gè)人及單位繳存的專項(xiàng)補(bǔ)貼資金，所以在了解公積金貸款之前，有必要介紹一下住房公積金的功能與特點(diǎn)。（一）住房公積金主要功能和特點(diǎn)1、住房公積金的主要功能。(1)能夠幫助需要住房的職工定向積累購房款。由于一套普通住房的價(jià)格，一般相當(dāng)于職工群眾家庭二三十年的收入總和，因此一般靠工資收入的普通家庭是不可能拿出這么大的投資購房、建房的。但住房作為一種長期的消費(fèi)，居民應(yīng)該能夠通過長期積蓄來購買住房。為了解決這一問題，住房公積金制度可以幫助職工從參加工作開始，每月拿出一部分工資收入，實(shí)行定向儲(chǔ)蓄，三五年后這筆儲(chǔ)蓄的金額就能夠用來作為購房的首期付款了；(2)幫助職工群眾提前購買住房。雖然房價(jià)相當(dāng)于職工家庭年收入的二三十倍，但職工參加住房公積金后，三五年就有可能買到住房。職工就有資格獲得住房公積金管理機(jī)構(gòu)的貸款，職工可以用這三五年積蓄的現(xiàn)金，再加上住房公積金管理中心的貸款，買到一套住房；(3)幫助職工合理安排支出。住房公積金制度要求職工每月拿出一部分工資收入，定向用于購房。這并不意味著要額外增加職工群眾的生活負(fù)擔(dān)，而只是要求職工在住房消費(fèi)上拿出理應(yīng)拿出的那一部分，這并沒有超出職工群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力。(4)幫助職工群眾享受政府的各項(xiàng)優(yōu)惠。參加住房公積金的個(gè)人，不但可以有保障的買到住房，而且在許多方面可以享受政府給予的優(yōu)惠：（a）、繳存時(shí)的資助。當(dāng)職工群眾每月拿出工資收入的一定比例繳存時(shí)，其所在單位也必須同時(shí)以同樣或更高的數(shù)額給予資助。這兩項(xiàng)合并為職工的住房公積金；（b）、繳存后的扶植。職工群眾繳存住房公積金是免征個(gè)人所得稅的；（c）、貸款利率優(yōu)惠。繳存住房公積金后，職工群眾獲得的住房貸款利率是低于一般市場利率。因?yàn)樽》抗e金管理中心發(fā)放這一貸款時(shí)，實(shí)行的是保本微利的經(jīng)濟(jì)方針，而不是象其他貸款那樣以贏利為目的；（d）、存款以最佳的方式保值增值?，F(xiàn)行銀行定期存款都不計(jì)復(fù)利，而住房公積金存款卻不是這樣，它當(dāng)年采用零存整取一年期利率計(jì)息，第二年就轉(zhuǎn)為整存整取一年期利率計(jì)息，且計(jì)復(fù)利。2、住房公積金的主要特點(diǎn)。(1)普遍性。國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（國發(fā)199443號）要求“所有行政和事業(yè)單位及其職工均應(yīng)按照“個(gè)人存儲(chǔ)、單位資助、統(tǒng)一管理、專項(xiàng)使用”的原則交納住房公積金，建立住房公積金制度”。住房公積金管理?xiàng)l例第二條規(guī)定：所有國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其它城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工，都必須繳存住房公積金。這就是住房公積金的普遍性，它覆蓋了城鎮(zhèn)所有在職職工，只要是居住在城鎮(zhèn)的在職職工無論其工作單位的性質(zhì)如何，無論其家庭收入的高低，無論是否已有住房，都必須按照國家的有關(guān)規(guī)定繳存住房公積金。住房公積金的普遍性是由建立住房公積金的性質(zhì)和目的所決定的。建立住房公積金的目的在于解決城鎮(zhèn)職工群眾住房問題，而住房建設(shè)需要大批資金，在國家停止對職工進(jìn)行住房分配和實(shí)行住房貨幣化以后，職工住房建設(shè)的資金主要依靠職工自身的積累和單位的補(bǔ)貼，這就是要求所有職工按規(guī)定的比例每月繳存一定數(shù)量的住房公積金年，以做到積少成多，變分散為集中。(2)強(qiáng)制性。職工住房公積金是每個(gè)單位和職工都必須繳納的住房建設(shè)基金，具有強(qiáng)制性。這是由住房公積金的保障性和互助性所決定的。住房公積金是用于解決職工群眾住房問題的互助性基金，它區(qū)別于其它基金和儲(chǔ)蓄資金，在利率上低存低貸，從職工個(gè)人的經(jīng)濟(jì)效益來看，顯然不如銀行儲(chǔ)蓄和其它各類的投資，如果按照市場原則，則有相當(dāng)多的職工不原意繳存住房公積金。為了解決這一矛盾，就必須制定相應(yīng)的法規(guī)來強(qiáng)制實(shí)行。從住房公積金管理?xiàng)l例中看出，住房公積金的強(qiáng)制性：一是所有城鎮(zhèn)機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位及其職工都必須繳存住房公積金，不得逾期繳存或者少繳，只要單位錄用職工，就必須為職工辦理住房公積金繳存登記，并按期、足額繳存住房公積金；二是住房公積金的存貸利率都是由國家建設(shè)行政主管部門與人民銀行商定后報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的，具有較強(qiáng)的行政色彩；三是單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為單位職工辦理住房公積金帳戶設(shè)立的，住房公積金管理中心有權(quán)責(zé)令限期辦理；逾期不辦理的，可以處1萬元以上5萬元以下的罰款；四是單位逾期不繳存或者少繳存住房公積金的，住房公積金管理中心可以責(zé)令限期繳存；逾期仍不繳存的，可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。(3)專用性。住房公積金是專門用于職工個(gè)人住房建設(shè)的基金，“取之于民，用之于民”，“?？顚Ｓ谩?。住房公積金管理?xiàng)l例明確規(guī)定：“職工住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造、翻修、大修自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作他用”。職工住房公積金只能圍繞解決職工住房問題，用于三個(gè)方面：一是向職工提供住房公積金貸款，為職工購買、建造、翻修、大修自住住房，提供資金來源：二是為建設(shè)城市廉租住房提供補(bǔ)充資金，解決城市住房的建設(shè)問題；三是經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以將一部分住房公積金購買國債，為住房公積金保值增值。 (4)福利性。住房公積金是相互性的基金，具有明顯的職工福利性。這種福利性主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是職工個(gè)人公積金除職工個(gè)人繳存一定金額外職工所在單位也要繳存一定的金額，兩者都?xì)w職工個(gè)人所有，也就是說，職工單位為職工提供了福利補(bǔ)貼；二是職工住房公積金貸款利率低于銀行貸款利率，具有明顯的福利性，這樣在很大程度上減輕了職工的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。(5)返還性。職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有。職工離休、退休，或完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系或戶口遷出以及出境定居，可以支取職工個(gè)人住房公積金帳戶內(nèi)的資金余額；職工死亡或者宣告死亡的，職工的繼承人，受遺贈(zèng)人可以提取職工住房公積金帳戶內(nèi)的存款余額。也就是說，在一定的條件下，職工繳存的住房公積金將返還給職工個(gè)人。(二)住房公積金貸款的涵義與特點(diǎn)1、住房公積金貸款的概念。住房公積金貸款是指住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，向購買、建造、翻建、大修自住住房并繳存住房公積金的職工發(fā)放的政策性住房貸款。(1)住房公積金貸款的資金來源是職工的住房公積金，貸款的發(fā)放主體是住房公積金管理中心，而不是銀行；(2)貸款的發(fā)放對象是繳納住房公積金的職工，而不是面向全社會(huì)；(3)貸款的用途只能用于購買、建造或大修自住住房，不能挪作他用，比如購買商業(yè)用房、購車、炒股等都不能取得住房公積金貸款。2、住房公積金貸款具有以下特點(diǎn)。(1)貸款潛在市場大。在我國現(xiàn)行制度下，個(gè)人住房貸款是城鎮(zhèn)居民解決自住住房問題的有效途徑，住房公積金貸款較商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款具有利率優(yōu)勢，因此，住房公積金貸款的潛在市場較大，隨著居民住房消費(fèi)意識(shí)逐步轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場需求，住房公積金貸款業(yè)務(wù)必定會(huì)有一個(gè)更大的增長。(2)較大的靈活性。住房公積金貸款的靈活性主要表現(xiàn)在它的貸款用途上。住房公積金貸款可用于購買商品房、二手房、經(jīng)濟(jì)適用住房，也可用于償還銀行的住房按揭貸款等。(3)體現(xiàn)政策優(yōu)惠性。住房公積金貸款利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)銀行住房貸款利率，減輕了職工購房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，是職工購房貸款的首選。應(yīng)該注意的是，住房公積金個(gè)人貸款與銀行按揭貸款是有區(qū)別的：1、貸款的資金來源不同。住房公積金個(gè)人貸款的資金來源于所繳存住房公積金的單位和職工個(gè)人，而按揭貸款屬于銀行自主發(fā)放的自營性貸款，資金來源為銀行吸收的各類存款；2、貸款人和貸款風(fēng)險(xiǎn)不同。住房公積金個(gè)人貸款的貸款人是住房公積金管理中心，貸款風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理中心承擔(dān)，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放貸款手續(xù)，并簽訂委托合同。按揭貸款由銀行發(fā)放，貸款風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)。3、貸款性質(zhì)不同。住房公積金個(gè)人貸款具有一定的政策性和優(yōu)惠性，不完全以盈利為目的，貸款利率比按揭貸款低。反之按揭貸款則是以盈利為目的的； 4、貸款的對象有所不同。住房公積金個(gè)人貸款對象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的在職職工。按揭貸款的對象可以是一切具有完全民事行為能力、符合銀行規(guī)定的貸款條件的自然人。5、貸款所需費(fèi)用不同。住房公積金個(gè)人貸款在保證資金安全的前提下，推行的是零費(fèi)用管理辦法。而按揭貸款一般需要收取律師費(fèi)、公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等一系列費(fèi)用；6、擔(dān)保方式不同。按揭貸款采用開發(fā)商階段性連帶責(zé)任保證方式。住房公積金個(gè)人貸款既可以采用開發(fā)商階段性連帶責(zé)任保證方式又可使用抵押擔(dān)保方式或住房公積金質(zhì)押等擔(dān)保方式。二、防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要性住房公積金是職工的長期性住房儲(chǔ)金，建立的目的就是為了提高職工住房消費(fèi)能力，并推崇“低存低貸”的購房融資政策。無庸置疑，近年來住房公積金個(gè)人貸款規(guī)模急劇擴(kuò)大，而貸款還帳的數(shù)額仍相對較少。但應(yīng)看到由于住房公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)開展的時(shí)間不長，貸款總規(guī)模還較少，潛在的風(fēng)險(xiǎn)還未充分釋放，這就需要我們在今后的工作中，合理管理好風(fēng)險(xiǎn)和收益，達(dá)到“適度控制好風(fēng)險(xiǎn)，通過合理的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，獲取穩(wěn)定的收益”的運(yùn)作管理目標(biāo)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)并非現(xiàn)實(shí)的損失或危機(jī)，而是一種損失或危機(jī)的可能性，由于也有獲利的可能，因而不會(huì)引起人們的高度注意，但這種損失或危機(jī)的可能一旦轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，就難以彌補(bǔ)和克服。所以，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范是非常必要的。（一）防范住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)是落實(shí)“三個(gè)代表”重要思想的體現(xiàn)。住房公積金最大的職能就是提高和改善廣大職工群眾的居住條件，構(gòu)筑社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的住房保障體系，它的貸款對象是為中、低收入家庭購房提供資金支持，同時(shí)為特困無房職工家庭提供廉租住房補(bǔ)充資金，因此防范和化解貸款風(fēng)險(xiǎn)，管好、使用好住房公積金是落實(shí)“科學(xué)發(fā)展觀”重要思想的最好體現(xiàn)，只有住房公積金保值增值，才能發(fā)揮住房公積金應(yīng)有的作用和職能，最大限度地為廣大職工群眾服務(wù)。（二）防范住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)是繳存住房公積金職工群眾的迫切要求。住房公積金個(gè)人貸款資金主要來源于職工繳存的住房公積金，而住房公積金是職工工資的組成部分，是養(yǎng)老保險(xiǎn)的補(bǔ)充資金。住房公積金管理?xiàng)l例明確規(guī)定，職工繳存的住房公積金所有權(quán)屬職工個(gè)人所有，職工在符合提取條件時(shí)可以隨時(shí)提取、使用，若住房公積金管理出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，必將造成資金損失，直接關(guān)系到繳存住房公積金職工的切身利益。（三）防范住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的客觀需要。我國正處在改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)鍵時(shí)期，住房公積金是一筆不小的資金，一個(gè)地方少則幾億多則幾百億，如果管理使用得好，貸款風(fēng)險(xiǎn)防范得當(dāng)，不僅促進(jìn)住房建設(shè)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反之造成社會(huì)不穩(wěn)定、阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（四）防范住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)是住房公積金制度的必然要求。住房公積金管理?xiàng)l例明確規(guī)定，住房公積金管理中心負(fù)責(zé)住房公積金的保值、增值，風(fēng)險(xiǎn)由管理中心承擔(dān)，管理中心的管理費(fèi)用來源于住房公積金增值收益。如果管理中心管理住房公積金不到位，使用不當(dāng)，存在較大風(fēng)險(xiǎn)，住房公積金越管越少，職工對繳存住房公積金失去了信心，必然要?jiǎng)訐u住房公積金各項(xiàng)利國利民的制度，建立與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的住房保障體系就無從談起。三、住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)類型住房公積金制度是我國社會(huì)保障體系的重要組成部分，住房公積金在加快城鎮(zhèn)住房制度改革、完善住房供應(yīng)體系、改善中低收入家庭居住條件等方面發(fā)揮著重要作用。我國住房公積金事業(yè)在短短10多年期間得到了迅速的發(fā)展，尤其是公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展更是突飛猛進(jìn)。個(gè)人住房公積金貸款由于利率低、貸款期限長、貸款擔(dān)保方式靈活多樣等優(yōu)點(diǎn)，受到了具有固定工作和收入穩(wěn)定的廣大中低收入家庭的歡迎，呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。我市自2001年開辦住房公積金貸款以來共累計(jì)發(fā)放貸款157000余萬元,貸款余額127000余萬元，使11435戶職工享受到了政策貸款的優(yōu)惠。與此同時(shí)，住房公積金貸款由于貸款期限長、配套的法律制度不完善、征信系統(tǒng)未建立、現(xiàn)行的管理機(jī)制尚不健全、操作不盡規(guī)范等因素，一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患隨著貸款時(shí)間的推移已日漸顯現(xiàn)，由于住房公積金管理機(jī)構(gòu)是不以營利為目的的事業(yè)單位，并無自身資產(chǎn)承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，而住房公積金又是屬于繳存職工個(gè)人，貸款無法及時(shí)的收回，造成大量損失，會(huì)引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。因此隨著“水漲船高”住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范已成為擺在我們面前不可回避的一個(gè)重要課題。俗話說：自古經(jīng)營三分險(xiǎn)，也就是說任何生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)都有風(fēng)險(xiǎn)，因此風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)非常廣泛常用的詞語。目前理論界對風(fēng)險(xiǎn)的解釋主要有以下一些觀點(diǎn)：（1）風(fēng)險(xiǎn)是損失發(fā)生的可能性，或者說，是可能發(fā)生的損失；（2）風(fēng)險(xiǎn)是結(jié)果的不確定性；（3）風(fēng)險(xiǎn)是結(jié)果對期望的偏離；（4）風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致?lián)p失的變化；（5）風(fēng)險(xiǎn)是受損失或者傷者的危險(xiǎn)。這些解釋主要涉及到不確定性損失、可能性損失等概念。我比較贊同第一種觀點(diǎn)。因?yàn)樽》抗e金個(gè)人貸款的風(fēng)險(xiǎn)與可能性有必然聯(lián)系，可能性的數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法是概率，二者是對不確定性進(jìn)行的量化描述，是決策者對不確定性狀態(tài)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步認(rèn)識(shí)的結(jié)果。住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)是指由于住房公積金個(gè)人貸款在管理運(yùn)作、具體實(shí)施過程中因人為因素、社會(huì)因素、制度政策因素等客觀因素，導(dǎo)致住房公積金個(gè)人貸款發(fā)放后無法收回的可能，給住房公積金所有者利益造成損害。結(jié)合我們邢臺(tái)市的公積金貸款的實(shí)際情況，認(rèn)為這方面的風(fēng)險(xiǎn)主要來自以下幾個(gè)方面：（一）償還能力風(fēng)險(xiǎn)償還能力風(fēng)險(xiǎn)包含著自然原因和社會(huì)原因。社會(huì)原因是由于公積金貸款的對象主要針對的是中低收入家庭，但其償還貸款能力較低，如遇企業(yè)和勞動(dòng)用工制度改革、機(jī)構(gòu)改革、人員分流、企業(yè)虧損、破產(chǎn)等原因?qū)е陆杩钊耍ɑ虮ＷC人）失業(yè)、下崗、收入下降和無收入來源從而無力償還貸款或履行擔(dān)保義務(wù)而發(fā)生貸款違約；還有些借款人因家庭成員患上重大疾病、子女入學(xué)、生意經(jīng)營不善等，收入減少，支出驟增，使得借款人償還貸款的能力下降而發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn)。自然原因主要包括因火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害造成抵押物滅失或借款人、保證人因疾病、車禍等意外事故導(dǎo)致傷殘失去工作能力或死亡、失蹤等，從而無法償還貸款。另外，借款人本身具有還款能力，但覺得放棄或拖欠正常還款可以帶來更大的利益而產(chǎn)生理性違約。如樓價(jià)下降，抵押價(jià)值低于償還貸款本息及罰金時(shí)，借款人可能會(huì)出現(xiàn)主動(dòng)違約。還有，比如住房公積金貸款10萬10年比商業(yè)性按揭貸款的10萬10年利息總差12564元，這樣一些借款人貪圖“便宜”，影響了正常還款的積極性，從而造成不按時(shí)還款現(xiàn)象。無論是自然原因還是社會(huì)原因都是不可預(yù)料的，都將直接影響借款人的還貸能力。（二）信用風(fēng)險(xiǎn)一是主觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。由于住房公積金貸款的利率較低，借款人主觀上有意不履行還款義務(wù)，拖欠貸款，保證人有意不承擔(dān)連帶責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)或借款人在申請住房公積金貸款時(shí)就沒有打算做到按時(shí)還款的思想準(zhǔn)備，蓄意欠賬；二是由于中心目前尚未建立個(gè)人信用征信系統(tǒng)，對個(gè)人信用的核心內(nèi)容如信用記錄、當(dāng)前負(fù)債、多方貸款等情況無從查詢，又因賴帳的成本較低，有些借款人產(chǎn)生惡意拖欠心理，從而形成借款人品德風(fēng)險(xiǎn)。三是有一些借款人用同一套購房合同在多個(gè)金融機(jī)構(gòu)同時(shí)套取貸款的現(xiàn)象。比如，借款人購買了一套價(jià)值10萬元的住房，在商業(yè)銀行按揭貸款了7萬元，由于住房公積金管理中心無法查詢到相關(guān)的貸款記錄，此人又從住房公積金管理中心申請辦理了8萬元的住房公積金貸款，這樣此借款人的貸款總額就達(dá)到了15萬元，可以想象發(fā)生這樣的貸款風(fēng)險(xiǎn)程度是非常高的。四是借款人由于投資方式失敗的原因拖欠貸款。借款人對房地產(chǎn)市場的估計(jì)不夠，進(jìn)行了購房投資，隨著房地產(chǎn)市場的降溫，房屋租賃、買賣市場的低迷，造成借款人想以租養(yǎng)貸等投資方式的失敗，其結(jié)果是無力償還貸款，形成信用風(fēng)險(xiǎn)。（三）制度風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)住房公積金管理?xiàng)l例的規(guī)定，住房公積金管理中心不能辦理金融業(yè)務(wù)，住房公積金貸款只能采取委托指定銀行辦理的模式，不直接面對借款人，受托銀行與住房公積金管理中心信息交流不夠，在監(jiān)督管理還款方面處于被動(dòng)地位，加之各受托銀行不用承擔(dān)住房公積金個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)只由住房公積金管理中心一方承擔(dān)，責(zé)權(quán)利不統(tǒng)一，住房公積金貸款業(yè)務(wù)與商業(yè)銀行自營性業(yè)務(wù)的利益沖突，勢必造成受托銀行在監(jiān)督住房公積金借款人還款方面放松甚至不聞不問，對住房公積金貸款業(yè)務(wù)不夠重視，對相關(guān)負(fù)責(zé)人員的管理松懈，提醒、督促不夠。造成部分借款人本無意拖欠貸款，但隨著日積月累，借款人還款壓力逐漸增大，極易產(chǎn)生恐懼和賴帳心理。另外，各受托銀行間沒有按照住房公積金管理中心的系統(tǒng)模式要求按時(shí)進(jìn)行每月的數(shù)據(jù)處理，中心所掌握的數(shù)據(jù)存在嚴(yán)重的缺陷，許多數(shù)據(jù)無法正常顯示，無形中對貸款的后期管理產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。另外在缺乏必要監(jiān)督機(jī)制的情況下，受托銀行就會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)較小，利益較大的貸款項(xiàng)目用自營資金發(fā)放；而將風(fēng)險(xiǎn)較大，效益較小的貸款項(xiàng)目，用住房公積金貸款發(fā)放。這也勢必會(huì)加大住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。另外，住房公積金管理中心的工作人員責(zé)任心不強(qiáng)、工作疏忽大意，對風(fēng)險(xiǎn)重視不夠，對風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知能力差，缺乏房屋評估的相關(guān)知識(shí)，缺乏應(yīng)有的審慎態(tài)度，貸款審查不嚴(yán)格，操作失誤，加之一些“人情貸”、“關(guān)系貸”等情況發(fā)生。從而造成住房公積金貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。（四）還款期限、方式風(fēng)險(xiǎn)因公積金貸款的對象針對的是中低收入家庭所以決定了貸款年限多在10年以上。還款期限越長，未知的風(fēng)險(xiǎn)因素就會(huì)越多，加之抵押物自身價(jià)值的變化也會(huì)越大，貸款的自然風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之增加。此外，在還款期限風(fēng)險(xiǎn)中還存在著利率風(fēng)險(xiǎn)。指在貸款合同期間內(nèi)，由于受到市場利率波動(dòng)而導(dǎo)致借款人提前歸還貸款或出現(xiàn)還款逾期。對于固定利率的貸款來說，如果在還款期限內(nèi)利率下跌，借款人則有可能出現(xiàn)提前償還全部貸款，住房公積金管理中心就會(huì)因?yàn)槔疃沟美⑹杖胧艿綋p失；如果在合同期限內(nèi)遇到利率上調(diào)時(shí)，借款人則可能因?yàn)檫€款負(fù)擔(dān)的加重現(xiàn)金缺乏或不知道調(diào)息后應(yīng)還本息數(shù)額而造成違約風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)利率上調(diào)也會(huì)促使一些借款人，因不愿繼續(xù)履行還款義務(wù)而提前全部償還貸款，也同樣會(huì)給住房公積金管理中心的利息收入帶來損失。按月等額的還款方式忽略了資金的時(shí)間價(jià)值，是一種靜態(tài)的處理方法，因此抵押權(quán)人和抵押人都要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。其中相對來講抵押權(quán)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更大，對于收入不穩(wěn)定或沒有投資計(jì)劃的抵押人來講，按月等額還款帶來的風(fēng)險(xiǎn)也較突出。（五）開發(fā)商誠信、房屋工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)一是開發(fā)商的欺詐行為。開發(fā)商在取得購房者的貸款后，用于其他用途或攜款而逃，此種情況在期房中產(chǎn)生的概率較大；二是開發(fā)商由于經(jīng)營不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，無法按期交房致使購房協(xié)議無法履行，必然導(dǎo)致住房公積金個(gè)人貸款歸還無法正常履行；三是由于開發(fā)商所建樓盤存在質(zhì)量缺陷，不符合合同要求等原因，購房者以開發(fā)商違約為理由要求解除購房協(xié)議或不再履行住房公積金貸款的還款約定；四是開發(fā)商所開發(fā)的樓盤沒有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證，無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售等原因，導(dǎo)致住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)等。這些問題都將直接導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成。（六）抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)1、開發(fā)商因房屋竣工或在辦理房屋所有權(quán)證時(shí)速度緩慢，不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證，也就無所謂辦理抵押，做不成抵押就有可能產(chǎn)生重復(fù)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。2、在構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)行人性化執(zhí)政的大背景下，最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、抵押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定2005年元月正式實(shí)施，其中第六條強(qiáng)調(diào)：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。由于住房公積金個(gè)人貸款多是以借款人所購買的住房作為抵押物，新的司法解釋可能影響到一部分借款人的還款意向，導(dǎo)致產(chǎn)生貸款不良企圖，利用新司法解釋給債務(wù)人帶來的保護(hù)權(quán)益，借故逃避還款義務(wù)。3、抵押物價(jià)值不實(shí)。借款人在對房產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)弄虛作假，評估價(jià)值超過實(shí)際價(jià)值，使中心在處置抵押物時(shí)造成部分債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。4、貸款期間，無法找到借款人或借款人死亡等原因，抵押物無從處置。（七）欺詐風(fēng)險(xiǎn)所謂欺詐行為是指違法金融管理法規(guī)，采取捏造事實(shí)，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，以“房屋”作抵押，騙取根本無償還能力或超過其償還能力的貸款，致使國家財(cái)產(chǎn)遭受嚴(yán)重?fù)p失的行為。主要有以下幾種表現(xiàn)形式：一是重復(fù)抵押。指有些貸款抵押人憑一本房屋所有權(quán)證而將房屋多次抵押，從而貸款額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房屋價(jià)值；二是虛擬抵押。它主要由借貸雙方簽訂抵押協(xié)議或借貸雙方訂立借貸合同時(shí)，由保證人與借款人簽訂抵押協(xié)議，而并未對抵押的房屋進(jìn)行登記造冊，抵押權(quán)人并未有效地行使該抵押房屋的產(chǎn)權(quán)證明。一旦發(fā)生爭執(zhí)或訴訟，抵押權(quán)人要求就變賣抵押物優(yōu)先受償時(shí)，才發(fā)現(xiàn)該抵押物房屋不存在；三是故意遺漏共有人的抵押。這是指借款人未經(jīng)房屋其他共有人的允許，私自將幾人或幾家共有的房產(chǎn)作為向住房公積金貸款的抵押物抵押給住房公積金管理中心，從而取得貸款的行為。由于借款人未經(jīng)其他共有人的允許擅自越權(quán)處分共有人的財(cái)產(chǎn)，其行為無效，但有可能使住房公積金管理中心受騙而發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)；四是租賃房屋抵押。指借款人用自己租賃的房屋作為抵押物向住房公積金管理中心申請貸款；五是開發(fā)商與借款人串通套貸。開發(fā)商以所謂的購房者名義與其簽訂不真實(shí)、虛假的購房合同及首期付款憑證，由這些購房者申請住房公積金貸款，從而套取貸款資金；六是有些借款人本身不具備住房公積金貸款條件，為了達(dá)到騙取低息貸款的目的，借用符合貸款條件的人的名義來申請貸款，或借款人在貸款期間將用貸款所購買的房屋出售給他人，再由買方來償還貸款本息，造成貸款歸還不及時(shí)，形成嚴(yán)重拖欠；七是借款人弄虛作假，騙取貸款去做買賣、炒股票或是做其它投資活動(dòng)，一旦賠了，則沒有能力償還貸款，逐漸形成惡意拖欠；八是借款人在申請住房公積金住房貸款時(shí)，就存在詐騙的動(dòng)機(jī)。（八）超前消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人消費(fèi)快速增長的背后，是家庭債務(wù)的迅速積累?！敖裉旎魈斓腻X”正成為一種消費(fèi)時(shí)尚，城市中的“負(fù)翁”越來越多。我市也存在一小部分身負(fù)幾種債務(wù)的住房公積金借款人，他們一般都是在住房條件改善后，因貸款購房嘗到了超前消費(fèi)的甜頭，抵擋不住誘惑又到商業(yè)銀行申請貸款購買門市或高檔消費(fèi)品等。由于缺乏健康的消費(fèi)理財(cái)指導(dǎo)，沒有慎重考慮目前和未來的收入水平以及各種可能的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)借款人出現(xiàn)失業(yè)、門市出租收入偏低、出租無市場、經(jīng)營失敗等情況時(shí)，償債危機(jī)接踵而至。這些借款人中有個(gè)別人已成為住房公積金管理機(jī)構(gòu)催收貸款的“釘子戶”。（九）國家政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)國家政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)主要來自房地產(chǎn)市場過度高揚(yáng)或過度低迷時(shí)。通過相關(guān)政策的出臺(tái)，來調(diào)控房價(jià)（如：上下調(diào)整住房貸款利率、征收營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等），保持國家各項(xiàng)政策的穩(wěn)定。當(dāng)所出售的房屋價(jià)格與其價(jià)值違背過大時(shí)，就會(huì)適時(shí)的調(diào)整政策來控制，當(dāng)房價(jià)上揚(yáng)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)較小，而房價(jià)走低時(shí)，就會(huì)帶來逾期貸款或惡意拖欠不還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。（十）貸款檔案管理風(fēng)險(xiǎn)一套健全的住房公積金個(gè)人貸款檔案，是掌握貸款發(fā)放收回的主要依據(jù)、借款人信用情況及債權(quán)存在的證明。但在實(shí)際管理中存在著存在一些操作風(fēng)險(xiǎn)：一是在住房公積金貸款檔案產(chǎn)生方面，信貸人員責(zé)任心不強(qiáng)，對貸款資料審核把關(guān)不嚴(yán)，存在記載不清，借據(jù)要素不齊全，缺章少印的問題；二是在貸款檔案收集方面，沒有落實(shí)信貸管理人員、檔案管理人員的職責(zé)，貸款檔案收集不系統(tǒng)、不配套、不齊全；三是在貸款檔案整理保管方面，對貸款檔案進(jìn)行微機(jī)管理時(shí)，存在數(shù)據(jù)重復(fù)錄入，貸款業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)不能倒入檔案系統(tǒng)，貸款檔案存放分散、丟失現(xiàn)象。四、防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的對策住房公積金是老百姓的血汗錢，是一種返還性的住房儲(chǔ)金，不能出現(xiàn)任何風(fēng)險(xiǎn)損失。如果住房公積金個(gè)人貸款所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)一旦造成損失，危害是巨大的。首先，它損害了繳存單位和職工的經(jīng)濟(jì)利益。其次，給住房公積金管理中心帶來了損失。住房公積金管理中心既是債權(quán)人，又是債務(wù)人，一旦公積金個(gè)人貸款發(fā)生損失，住房公積金管理中心要承擔(dān)責(zé)任。第三，最終會(huì)危害了老百姓的利益。住房公積金歸職工個(gè)人所有，是老百姓的血汗錢。住房公積金個(gè)人貸款形成風(fēng)險(xiǎn)，如果財(cái)政不拿出錢來填窟窿，最終必然損害到老百姓的利益。根據(jù)以上已經(jīng)或可能出現(xiàn)的各類貸款風(fēng)險(xiǎn)形成原因的分析，因此，必須采取行之有效的措施以防范和化解貸款風(fēng)險(xiǎn)。（一）嚴(yán)格審查貸款資料1、要求借款人親自填寫辦理貸款相關(guān)的手續(xù)材料，拒收由開發(fā)商或代理人代為辦理的貸款手續(xù)業(yè)務(wù)。在受理貸款資料時(shí)，要嚴(yán)格核實(shí)每一筆貸款材料、證明的真實(shí)性、合法性、完整性、借款人的單位性質(zhì)、家庭收入以及購房目的。應(yīng)對借款的職工進(jìn)行還貸能力等級劃分（以借款人所在單位、本人學(xué)歷、職稱等評定）。通過制定等級劃分，控制貸款額度和年限。同時(shí)住房公積金管理中心的工作人員要求借款人配偶方（或擔(dān)保方）當(dāng)面簽定共同還款責(zé)任確認(rèn)書。2、借款人是否具備借款資格和還款能力是產(chǎn)生償還能力和信用風(fēng)險(xiǎn)的源頭，必須加強(qiáng)貸前審查工作。根據(jù)借款人的工作單位、行業(yè)特點(diǎn)、收入狀況及文化程度、專業(yè)技能等方面考察，結(jié)合借款人家庭成員的構(gòu)成、從事的職業(yè)來判斷是否具有償還能力和良好的信用。同時(shí)還要審查借款人先前其他債務(wù)的償還情況，如有先前債務(wù)可不予貸款。另外，對于購買投資性住房的借款人，應(yīng)在政策上予以限制，如提高首付款比例等。因其是投資性住房，一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生動(dòng)蕩，很容易發(fā)生違約，造成貸款損失。（二）建立貸前面談制和加強(qiáng)貸前調(diào)查管理1、在借款人申請貸款時(shí)，住房公積金貸款受理人員與借款人及其配偶進(jìn)行面談詢問，提問的內(nèi)容有所購房屋的詳細(xì)地址、建筑面積、房屋單價(jià)、購房的目的；首期付款的支付情況；貸款的額度和期限；家庭收入的主要來源、收入額度以及供養(yǎng)人數(shù)；目前有無負(fù)債以及所欠負(fù)債的額度等；婚姻狀況；戶口所在地、工作單位及性質(zhì)、個(gè)人及家庭成員的學(xué)歷、職稱；目前的住房狀況等內(nèi)容。并對借款人進(jìn)行理性消費(fèi)宣傳，提醒其要慎重考慮自己及家庭目前和未來的收入水平及各種可能的風(fēng)險(xiǎn)，使借款人做到量入為出，能少貸盡量少貸，保持一個(gè)正常的消費(fèi)心態(tài)。貸款受理人員要認(rèn)真、負(fù)責(zé)地填寫貸款客戶談話備忘錄，并將通過談話分析，初步判斷出借款人的購房真實(shí)意圖，還款意愿、還款能力及其提供個(gè)人信息的真實(shí)性，以制式評分制形式填寫借款人資信評估表，并報(bào)審批環(huán)節(jié)。2、除了現(xiàn)行的調(diào)查內(nèi)容外，應(yīng)注重開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況、開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書與誠信度的調(diào)查，重點(diǎn)放在開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與項(xiàng)目及資金來源；樓盤開發(fā)及銷售情況；借款人購房合同及購房發(fā)票是否真實(shí)有效；核實(shí)確認(rèn)借款人是否購房以及所購房屋的詳細(xì)位置，并對借款人所購房屋的價(jià)值做出初步評價(jià)。調(diào)查借款人所提供貸款材料、證明的真實(shí)性、合法性、完整性，及家庭主要成員的收入（申請貸款前三個(gè)月工資收入）和重大支出，工作性質(zhì)，身體、年齡等狀況。對貸款風(fēng)險(xiǎn)可以起到一定的預(yù)防作用。（三）建立個(gè)人信用體系1、由于公積金貸款期限長，所針對的客戶群體大多數(shù)是中低收入家庭，不確定因素很多，每一筆貸款的發(fā)放是否成功，起決定因素的還是借款人的信用狀況，現(xiàn)階段住房公積金管理中心應(yīng)積極早日并入中國人民銀行個(gè)人信用系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對個(gè)人信用信息的共享，從而了解到借款人、配偶方的基本資料和經(jīng)濟(jì)信息，及其有無在各個(gè)金融機(jī)構(gòu)多次重復(fù)貸款現(xiàn)象的發(fā)生，起到預(yù)防惡意貸款所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在沒有加入中國人民銀行個(gè)人信用系統(tǒng)前，可由各受托銀行代為查詢準(zhǔn)借款人的信息資料。根據(jù)住房公積金貸款的特點(diǎn)，逐步建立借款人信用檔案，可用五個(gè)指標(biāo)體系來判定一筆貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度。一是職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，根據(jù)職業(yè)的穩(wěn)定性、收入水平、發(fā)展前景等方面進(jìn)行量化；二是個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，主要衡量借款人的信用級別、文化程度、職務(wù)、年齡及健康等狀況；三是家庭經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，看借款人的配偶、子女、父母的經(jīng)濟(jì)狀況；四是抵押物風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，綜合考察抵押物的地段、樓層，實(shí)地評估價(jià)值。五是保證人風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，主要分析保證人的擔(dān)保資格、擔(dān)保意愿、擔(dān)保能力和身體狀況。利用職工繳存住房公積金的優(yōu)勢，會(huì)同住房公積金管理中心的相關(guān)科室，動(dòng)態(tài)掌握借款人公積金帳戶變動(dòng)情況，及早發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)。建立內(nèi)部“不講誠信黑名單” 登記制度，對有不講誠信記錄的借款人取消其本人及其主要家庭成員在住房公積金管理機(jī)構(gòu)的借款資格。2、建立前臺(tái)告知制度，幫助借款人樹立按時(shí)還貸的意識(shí)。住房公積金管理機(jī)構(gòu)的受理人員和各受托發(fā)放貸款銀行應(yīng)通過政策咨詢，還款測算等多種服務(wù)方式，幫助借款人充分了解和預(yù)測自己在未來的還款時(shí)間內(nèi)的償還能力，以確定合理的貸款額度和年限，對每一戶來辦理貸款業(yè)務(wù)的職工詳細(xì)解釋借款合同簽定生效后借款雙方的權(quán)利和義務(wù)，對不履行還款義務(wù)將會(huì)帶來的利害關(guān)系以及應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)法律責(zé)任必須明確告知借款人，防止借款人惡意拖欠貸款。（四）建立對受托銀行的監(jiān)督考核機(jī)制由于受資金規(guī)模和人員編制的影響，住房公積金管理中心不可能安排大量的人力、物力，專項(xiàng)用于復(fù)雜的、繁瑣的貸后管理工作，同時(shí)，公積金貸款屬于委托性貸款，銀行作為受托方即承擔(dān)貸款的發(fā)放，也應(yīng)承擔(dān)貸款的按月催收職責(zé)。所以，如何充分發(fā)揮受托銀行在公積金貸款管理中的積極作用，也是規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)重要舉措。通過幾年來的管理實(shí)踐，我感到，應(yīng)建立以住房公積金管理中心為“龍頭”，以各受托銀行為“主力軍”的催收機(jī)制，并制定相關(guān)的考核制度，明確雙方各自的權(quán)利和所承擔(dān)的義務(wù)，本著“誰承辦、誰承擔(dān)”的原則對出現(xiàn)逾期貸款沒有及時(shí)進(jìn)行催收、催收力度小、逾期率高的進(jìn)行處罰，對催收及時(shí)、成效顯著、逾期率低的進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)要不定期對各受托銀行發(fā)放的住房公積金貸款進(jìn)行抽查和還款記錄稽核，與各受托銀行保持信息的通暢，縮短兩者的時(shí)差，實(shí)現(xiàn)信息共享，隨時(shí)了解借款人的還款情況，以便做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作。獎(jiǎng)罰可采取增加或減少委托業(yè)務(wù)或委托資金存放量及在一定范圍內(nèi)的貸款手續(xù)費(fèi)等。同時(shí)根據(jù)各受托銀行的住房公積金貸款業(yè)務(wù)實(shí)行量化管理，設(shè)計(jì)合理的考核指標(biāo)，并將住房公積金貸款的發(fā)放量、逾期率等指標(biāo)與獎(jiǎng)懲相掛鉤實(shí)行捆綁式操作。以此調(diào)動(dòng)受托銀行的積極性。在落實(shí)受托銀行催收貸款的同時(shí)，公積金管理中心應(yīng)將精力主要集中在如何提高業(yè)務(wù)管理質(zhì)量上，如不斷完善計(jì)算機(jī)業(yè)務(wù)系統(tǒng)，與受托銀行共同建立個(gè)人信用體系和貸款償還跟蹤、預(yù)警系統(tǒng)等，拾漏補(bǔ)缺，防微杜漸，使住房公積金貸款進(jìn)入規(guī)范化、法制化管理。（五）增加還貸方式和開展以繳代還業(yè)務(wù)1、住房公積金管理中心可根據(jù)借款人的需求，設(shè)計(jì)增加多月還款、按季還款、預(yù)（部分）還款等多種還款方式，減少還款期風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。并建立對借款人財(cái)務(wù)狀況有效監(jiān)控體系，可與借款人所在單位的財(cái)務(wù)部門協(xié)商，達(dá)成代扣款協(xié)議，如借款人在連續(xù)二期未能履約償付時(shí)，可直接通知所在單位財(cái)務(wù)部門從工資中扣付償還逾期本息，或在貸款審批發(fā)放貸款環(huán)節(jié)中，根據(jù)借款人所提供工資存折（卡）號碼，按工資發(fā)放銀行，確定受托銀行發(fā)放貸款，每月從工資中扣除應(yīng)還貸款部分。2、對于使用住房公積金貸款的職工，由住房公積金繳存管理部門設(shè)立住房公積金專戶管理，一旦借款人產(chǎn)生貸款風(fēng)險(xiǎn)隱患，經(jīng)借款人書面授權(quán)同意后，由繳存管理部門協(xié)同貸款管理部門直接將借款人專戶中繳存的住房公積金提取沖抵歸還逾期貸款部分?；蚪?jīng)借款人書面授權(quán)同意后，逐月用其住房公積金帳戶內(nèi)的資金沖抵貸款本息。（六）加強(qiáng)逾期貸款分類預(yù)警、催收機(jī)制管理住房公積金管理中心貸后工作人員應(yīng)時(shí)刻關(guān)注借款人的還款情況，并根據(jù)各受托銀行按月報(bào)送的“個(gè)貸逾期表”將逾期借款人劃分為正常、初級、次級、關(guān)注、可疑、危險(xiǎn)六類。初級是指拖欠貸款本息12個(gè)月的，由受托發(fā)放銀行協(xié)助住房公積金管理中心催收；次級做到“提醒及時(shí)”，對拖欠3個(gè)月以內(nèi)的借款人，住房公積金管理中心與各受托銀行采用郵寄信函、手機(jī)短信或電話催收等提示提醒，讓逾期借款人能夠清楚拖欠情況，避免借款人因拖欠時(shí)間而直接與其接觸所產(chǎn)生抵觸、逆反心理，并封存其住房公積金個(gè)人帳戶取消支取住房公積金的資格；關(guān)注級做到“曉之以情”，對拖欠3-6個(gè)月的借款人，除了及時(shí)提醒外，應(yīng)由住房公積金管理中心會(huì)同各受托銀行約見其本人或利用其同事、朋友、親屬等社會(huì)關(guān)系督促借款人，讓其更清楚了解住房公積金政策及因其拖欠行為所產(chǎn)生的不良影響，從而促使其按時(shí)歸還；可疑級做到“明之于理”，對于拖欠6-12個(gè)月的借款人，要正面嚴(yán)肅下發(fā)“逾期催收通知書”，并限制歸還時(shí)間，如無效可向其工作單位或媒體通報(bào)暴光拖欠行為，迫使其按時(shí)歸還貸款；危險(xiǎn)級做到“訴之于法”，對拖欠1年以上且多次催收無效的借款人下發(fā)律師函等法律手段進(jìn)行催收，仍不歸還的，向法院提起訴訟，強(qiáng)制其歸還全部貸款本息。另外，對所有逾期貸款，按期向個(gè)人和工作單位發(fā)放貸款對帳單，將歸還本息、拖欠本息及罰息全部列出，告之借款人必須早日還款，否則罰息將越來越多，并會(huì)出現(xiàn)在個(gè)人征信記錄中，打消逾期借款人的拖欠思想。對于那些“釘子戶”，住房公積金管理中心的工作人員輪流會(huì)同受托銀行相關(guān)人員到其單位開展“車輪戰(zhàn)”，而對于那些既不按時(shí)還款但又好面子的借款人，讓其在報(bào)紙、電視等媒體上“露臉”，起到敲山震虎的效果。（七）建立開發(fā)商連帶責(zé)任保證制度，嚴(yán)格抵押管理在發(fā)放貸款時(shí)要求開發(fā)商按住房公積金管理中心指定的帳戶存入一定比例的保證金，并與開發(fā)商簽定階段性連帶責(zé)任保證。不僅可以強(qiáng)制開發(fā)商盡快給借款人辦理抵押，而且在保證期間出現(xiàn)借款人違約，開發(fā)商也可起到催收作用；在借款人不能履行按期償還貸款本息義務(wù)時(shí)，要求開發(fā)商必須回購借款人貸款所購買的抵押房產(chǎn)，并優(yōu)先清償住房公積金管理中心貸款本息。認(rèn)真審查現(xiàn)房抵押的合法性、真實(shí)性；以期房做抵押的要嚴(yán)格審查開發(fā)商在以往的社會(huì)資信及其開發(fā)銷售情況，并對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤調(diào)查管理，確保用期房抵押的房屋及時(shí)辦理住房抵押；用多人質(zhì)押的要嚴(yán)格調(diào)查質(zhì)押人的身體、年齡、工作性質(zhì)及學(xué)歷等相關(guān)狀況，并定期對出質(zhì)人的住房公積金帳戶、工作、家庭情況進(jìn)行定期跟蹤調(diào)查管理。（八）開辦綜合保險(xiǎn)業(yè)務(wù)2005年1月1戶借款人通過住房公積金管理中心申請辦理了住房公積金貸款13萬元，并辦理了貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)， 2006年7月因意外事故借款人死亡，經(jīng)過借款人配偶、委托銀行和住房公積金管理中心的共同努力，保險(xiǎn)公司在2007年6月賠償了全部剩余的貸款本金123641.06元；又如，2007年7月1戶借款人申請辦理了公積金貸款10.5萬元，2008年7月借款人及其配偶相繼意外死亡，造成貸款剩余本金101887.45元至今無法正?；厥?。通過以上兩起事件，可以看到保險(xiǎn)在預(yù)防貸款風(fēng)險(xiǎn)中的作用。雖然根據(jù)相關(guān)政策，住房公積金管理中心已停止貸款保險(xiǎn)的簽訂，但在貸款回收過程中，保險(xiǎn)起著十分重要的作用。在借款人辦理貸款時(shí)，住房公積金管理中心應(yīng)要求借款人參加人身及房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，以防止因借款人死亡、傷殘及重大疾病或房屋發(fā)生人為、自然損毀等情況而無法償付貸款時(shí)，可由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)償還。此外，可以嘗試開展購房者人壽保險(xiǎn)。這種保險(xiǎn)機(jī)制最有代表性的是荷蘭國際集團(tuán)（ING）提出的一個(gè)被認(rèn)為適用中國情況的建議“模式”，“ING”模式為我國住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范提供了一個(gè)嶄新的思路?！癐NG模式”的核心是將購房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合，它要求購房人購買相應(yīng)年限和金額的人壽保險(xiǎn)作為借貸的擔(dān)保，購房人只需支付全部房價(jià)15%至20%的首期購房款即可購房。在這種體制下，一方面購房人每月僅需支付貸款的利息，人壽保險(xiǎn)期滿后其保險(xiǎn)金恰恰足以清償貸款本金，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)大為減輕；另一方面又可確保住房公積金管理中心債權(quán)不會(huì)因?yàn)榻杩钊酥型舅劳?、殘疾或其他原因造成的喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無法收回的風(fēng)險(xiǎn)?！癐NG模式”為借款人帶來許多便利，也為保險(xiǎn)公司帶來新型客戶群體，拓展市場業(yè)務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)也給開發(fā)商帶來新的生機(jī)，最終也給住房公積金管理中心確定了因借款人死亡等因素而造成的還貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。另外，在實(shí)際操作中，也可以要求住房公積金管理中心、開發(fā)商、借款人共同簽訂履約保險(xiǎn)。其核心是當(dāng)開發(fā)商和借款人因某種原因（保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)）導(dǎo)致其履約能力下降時(shí)，由保險(xiǎn)公司支付賠償金。費(fèi)用由三方按一定比例共同負(fù)擔(dān)，住房公積金管理中心作為受益人。這樣在借款人出現(xiàn)貸款逾期、開發(fā)商不履行擔(dān)保責(zé)任或辦證責(zé)任時(shí)，住房公積金管理中心可以要求保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，依靠保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任作為還款保障。對于還款優(yōu)質(zhì)的借款人，住房公積金管理中心可以將借款人所負(fù)擔(dān)的保費(fèi)退還。通過開辦綜合保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，將住房公積金管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分散，確保住房公積金在管理過程中的安全保值。（九）積極發(fā)揮律師的參與作用由于對借款人的資信狀況難以把握，對其提交的借款資料缺乏有效鑒別手段，對于信用程度的認(rèn)定往往需要專門的法律技能，因此律師的參與將能很好地預(yù)防在借款人貸款時(shí)所面臨的各種巨大風(fēng)險(xiǎn)。律師在貸款中主要可以發(fā)揮以下作用。（1）對開發(fā)公司是否依法設(shè)立，是否具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，公司注冊資金來源及注冊資金是否充足，公司組織機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)是否健全及所開發(fā)的樓盤產(chǎn)權(quán)等相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查（2）負(fù)責(zé)起草、簽訂合同等相關(guān)法律文件；（3）對貸款資金、保證金等相關(guān)資金進(jìn)行法律監(jiān)管；（4）協(xié)助辦理相關(guān)法律文件的登記備案。由此可以看出，律師的充分介入可以帶來許多明顯好處：（1）減輕了住房公積金管理中心負(fù)擔(dān)，使公積金貸款工作專注于放款與收款上，而且律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件，確保了住房公積金管理中心的權(quán)益；（2）律師的介入緩沖了住房公積金管理中心與借款人和開發(fā)商的沖突，由于是律師不是住房公積金管理中心承擔(dān)資金監(jiān)管之責(zé)，一旦發(fā)生開發(fā)商轉(zhuǎn)移資金的風(fēng)險(xiǎn)，就不會(huì)因?yàn)槭艿浇杩钊说谋O(jiān)控資金不力的指控而使債權(quán)受到影響；（3）律師對資金的監(jiān)管使開發(fā)商逃資困難，保證專款專用，確保了樓盤的按時(shí)交付；（4）律師負(fù)責(zé)大量法律文件的審查，既免除了借款人的麻煩，又增強(qiáng)了借款人參與借款的信心，也促進(jìn)了貸款的進(jìn)一步發(fā)展。（十）建立貸款風(fēng)險(xiǎn)政策化解機(jī)制一是適當(dāng)提高住房公積金存款專戶的利率水平,以增加貸款準(zhǔn)備金的來源;二是嚴(yán)格按照住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定及相關(guān)財(cái)務(wù)管理辦法，從增值收入中按比例提足貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，并嚴(yán)格根據(jù)財(cái)務(wù)管理規(guī)定及時(shí)核銷壞死帳；三是充分利用政府為中低收入家庭貸款提供財(cái)政貼息和擔(dān)保的政策。由于住房公積金貸款是政策性資金，應(yīng)組建以政府為主導(dǎo)的、多層次的、專門的住房抵押信用擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)，以增加住房公積金貸款的安全性。（十一）做好住房保障和住房貸款檔案管理工作1、能夠?qū)⒌盅何镏苯幼儸F(xiàn)，清償債權(quán)最好。但由于住房公積金貸款有政策性的一面，且有中國的國情及道德因素原因，往往在要處理抵押房產(chǎn)前，對借款人的住處有個(gè)妥善的安排，以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。因而可以通過調(diào)換住房、縮小面積、調(diào)整住房位置等方