房地產(chǎn)估價師案例表格.doc

40-30-50-20問答題1、首先要摸清出題者的意圖。分析考點在那里？然后從3-5個方面回答，抓住要點。一般結(jié)合估價目的、估價時點、估價對象的狀況、房地產(chǎn)市場情況通過對估價技術(shù)路線、價值內(nèi)涵和價值形成過程的分析來考查相關(guān)參數(shù)的選擇、資料的收集、市場變化對估價結(jié)果的影響、估價結(jié)果產(chǎn)生爭議的合理性分析、拆遷估價和抵押估價的特定問題，2、思維要清晰。答題要條理分明，層次清楚?；卮鸺夹g(shù)路線，要分析價值內(nèi)涵，即價格的形成過程，切中要害。指錯題1第一遍快速檢查是否有漏項，并粗略了解內(nèi)容2考試時，先把答案寫在試題本上，并標(biāo)記出自己肯定的程度，再將確定肯定的答案一條一行寫在答卷的前面，不確定的放在后面。3切忌把本屬于兩條的正確答案寫在一行而丟分，或把本屬于一條的正確答案分成兩條占據(jù)兩行位置，浪費(fèi)了一行的位置而丟分。4錯誤主要集中在“技術(shù)報告”中，一般占60%，“技術(shù)報告”中的錯誤又主要集中在“估價測算過程”中5如果在“估價對象”中已找出三個錯誤，則不必再仔細(xì)尋找，應(yīng)接著往下閱讀，以免一個地方糾纏而影響其余部分6如果報告中有“個別因素分析”“區(qū)域因素分析”“市場背景分析”的內(nèi)容且篇幅較長，則可跳過去以節(jié)省時間尋找其他部分錯誤。7在按照自己的理解指定錯誤后，對照本資料對指錯題常見錯誤的概括進(jìn)行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。改錯題結(jié)合房地產(chǎn)估價方法、對照理論與方法教材相應(yīng)內(nèi)容，找出價格構(gòu)成的缺項與多余項、計算錯誤、參數(shù)選用錯誤等，加以改正。指明錯誤未列公式及計算結(jié)果得1分指明錯誤列出正確公式無計算結(jié)果得2分指明錯誤列出正確公式得出正確結(jié)果得2.5分將正確地方改錯倒扣分，列出錯誤公式倒扣分，將錯誤的地方改錯不給分也不扣分，總 述 前后有照應(yīng)；數(shù)據(jù)、參數(shù)取值合理，理由充分；判斷推理理由充分。估價委托書1估價目的2估價對象3估價時點4收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5收費(fèi)依據(jù)6付款方式7報告交付日期估價對象實地查勘記錄記錄1實物狀況2區(qū)位狀況3權(quán)屬狀況4歷史狀況5周邊房地產(chǎn)市場狀況。拍攝1外觀2內(nèi)部狀況3周邊環(huán)境4臨路狀況影像如遇征收查勘抵制，應(yīng)有無利害第三方到場見證簽名，并在報告中說明。封面估價報告名稱按估價目的起名，低押報告必須用“房地產(chǎn)抵押報告”，征收報告“城市房屋征收估價報告”估價項目名稱突出估價對象的區(qū)位、名稱、用途。用全稱，曾用名在實物狀況分析部分簡要說明。委托人全稱或姓名估價機(jī)構(gòu)全稱,不可為分公司注冊房地產(chǎn)估價師姓名、可列出注冊號估價作業(yè)日期本次估價的起止日期，具體為正式接受估價委托的年、月、日（即開始日期）至出具估價報告的年、月、日（即完成日期、也是致函日期）。與估價結(jié)果報告中的估價作業(yè)日期一致估價報告編號應(yīng)與估價結(jié)果報告中的編號一致。目錄內(nèi)容：1標(biāo)題（目錄）2致委托人函3注冊房地產(chǎn)估價師聲明4估價假設(shè)和限制條件5估價結(jié)果報告6估價技術(shù)報告、7附件。其中估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告還應(yīng)出現(xiàn)二級目錄。附件應(yīng)列明其基本資料的名稱。存檔的估價技術(shù)報告中應(yīng)當(dāng)有單獨的目錄。組成內(nèi)容前后一致，項目位置順序前后一致。致估價委托人函1標(biāo)題(致估價委托人函)、2估價委托人(名稱或者姓名)、正文：1估價目的2估價方法（可無）3估價對象(名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬)4估價時點5價值類型(名稱)6估價結(jié)果（大小寫、總價、可有單價，如是抵押估價要披露三種價值）。落款1估價機(jī)構(gòu)（不可為分公司）（名稱和蓋章）、2法定代表人或者執(zhí)行合伙人蓋章或者簽名（可無）、3落款日期（即報告出具日期或完成日期），落款日期必須在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)。注冊房地產(chǎn)估價師聲明（1）我們在本估價報告中陳述的事實，是真實的和準(zhǔn)確的。（2）本估價報告中的分析、意見和結(jié)論，是我們自己獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見、結(jié)論，但受到估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。（3）我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。（4）我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。（5）我們已（或沒有）對與本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘（可不注明查勘日期），并應(yīng)列出對估價對象進(jìn)行了實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名（兩名、兩名以上）。（6）沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。（7）其他需要說明的事項。（8）在估價師聲明末尾處要求由參加估價的兩名或兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字、蓋章，并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章。假設(shè)和限制條件估價假設(shè)和限制條件必須具有針對性估價假設(shè)應(yīng)按照“必要、充分、合理、有依據(jù)”進(jìn)行說明不能隨意編造對估價結(jié)果有直接影響的估價假設(shè)必須披露對估價結(jié)果有重大影響的事項或者因素，并就其對估價結(jié)果的影響進(jìn)行說明；本次估價的假設(shè)前提經(jīng)檢查資料合法、真實、準(zhǔn)確、完整的假定未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查的資料說明在情況不明或資料不齊全下是以何種（如用途、容積率等）情形來估價的估價對象狀況的假定評估的價值前提說明估價方法使用前提說明說明估價中的一些特殊處理。例如，估價對象實際用途、土地權(quán)屬證書記載用途、房屋權(quán)屬證書記載用途、規(guī)劃用途等不一致的情況下，是依據(jù)何種用途來估價的；估價時點不是完成實地查勘之日，但假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致。說明估價中未考慮的因素（如建筑物安全隱患等）假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)說明采用的是“自己開發(fā)”還是“自愿轉(zhuǎn)讓”“被迫轉(zhuǎn)讓”前提征收估價應(yīng)假定無“出租、抵押、查封”人民法院拍賣，假定無查封。估價結(jié)果報告標(biāo)題通常為“房地產(chǎn)估價結(jié)果報告”，可以列明估價報告編號委托人單位全稱、法定代表人、住所；或個人姓名、住所（可注明身份證號碼）估價機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人或執(zhí)行合伙人姓名、住所；資質(zhì)等級，證書編號。（不可為分公司）估價對象范圍：土地使用權(quán)、房屋、構(gòu)筑物、樹木等，是否包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特色裝修、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或者權(quán)益；基本狀況：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬、有否他項權(quán)或共有權(quán)等；土地基本狀況：四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、土地使用期限；建筑物基本狀況：層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝飾裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)保養(yǎng)和使用情況，使用年限、公共配套設(shè)施完備程度實物、權(quán)益、區(qū)位 如不是估價時點的狀況，則應(yīng)說明與估價時點狀況的區(qū)別估價目的抵押為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度 提供參考依據(jù) 而評估房地產(chǎn)抵押價值國有征收被征收房屋為房屋征收部門與被征收人 確定被征收房屋價值的補(bǔ)償 提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值產(chǎn)權(quán)調(diào)換為房屋征收部門與被征收人 計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價 提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值轉(zhuǎn)讓為委托方轉(zhuǎn)讓估價對象 提供市場價值參考集體征收為被征地農(nóng)民支付法定補(bǔ)償 提供價值依據(jù)入股、合并為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價提供價值依據(jù)投資咨詢?yōu)榉康禺a(chǎn)投資提供價值參考依據(jù)估價時點要求有估價時點的確定理由，可選定估價人員實地查勘現(xiàn)場之日為估價時點應(yīng)參考估價目的確定，而不是依委托方要求抵押估價時點應(yīng)選定為估價人員實地查勘現(xiàn)場之日，如不是還要在估價假設(shè)與限制條件中說明一下估價時點是否與估價技術(shù)報告、致委托人函的時點一致（三個時點均需核對）價值定義（價值類型）抵押估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值（或有限市場價值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額（抵押價值不是公開市場價值）國有征收（1）被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的市場價值，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（2）不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款?！鞭D(zhuǎn)讓公開市場價值投資決策咨詢?yōu)橥顿Y價值，是一種基于市場價值和特定投資人自身條件所決定的價值依據(jù)估價依據(jù)1所依據(jù)的法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)資料；2要有針對性、不能濫列；3不能過時或失效； 4必須要有房地產(chǎn)估價規(guī)范5抵押則必須有抵押估價指導(dǎo)意見、擔(dān)保法，6征收要有國有房屋征收管理條例，7要有針對性估價原則說明本次估價遵循的估價原則并簡要定義，不能濫列估價原則，必須具有針對性對于獨立、客觀、公正原則，沒有硬性要求抵押目的估價，必須還要有謹(jǐn)慎原則；如不是抵押則不需市場價值評估應(yīng)有最高最佳利用原則，如不是市場價值則可以不列此原則適用全面的原則：合法原則、替代原則、估價時點原則。估價方法1簡明準(zhǔn)確的定義；選用理由；2如只選用一種方法，還要說明不選用其他方法的理由；3對理論上適用但未選用的估價方法要充分說明理由，考慮順序：市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場法是指與估價時點近期發(fā)生過交易的可比實例進(jìn)行比較，并將這些可比實例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價對象價值的方法收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將預(yù)測的未來正常收益轉(zhuǎn)換為估價時點的價值假設(shè)開發(fā)法先預(yù)測估價對象未來開發(fā)完成后的價值及正常開發(fā)成本和利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去正常的開發(fā)成本和利潤等來計算估價對象價值的方法成本法先求取估價對象在估價時點的重置成本或重建成本和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊求取估價對象價值的方法估價結(jié)果1幣種、總價、單價及總價大寫；精確到元2外幣要說明匯率中間價3要說明估價結(jié)果內(nèi)涵（是否與假設(shè)和限制條件一致，是否扣除出讓金、相關(guān)費(fèi)用及稅金等）4運(yùn)用加權(quán)或平均等處理，要說明理由5抵押報告要披露三項價值估價人員(1)注冊房地產(chǎn)估價師姓名、資格、注冊號、簽章。 (2)有協(xié)助估價的寫明協(xié)助的人員姓名、資格（職稱）、協(xié)助內(nèi)容及簽章。(3)有重要幫助的寫明幫助的專家姓名、資格（職稱）、幫助內(nèi)容及簽章。估價作業(yè)日期估價作業(yè)日期是本次估價的起止日期，與封面上的估價日期相一致估價報告使用期限估價報告使用期限也稱為估價報告應(yīng)用有效期從估價報告完成日期算起可表達(dá)為到某個年月日止，也可表達(dá)為多長時間原則上不超過一年，市場變化大則不超過半年。若報告在有效期內(nèi)得到使用，則估價責(zé)任期為無期限或到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。變現(xiàn)能力分析1通用性2獨立使用性3可分割轉(zhuǎn)讓性4快速變現(xiàn)價值5變現(xiàn)能力6變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序7變現(xiàn)損失、8變現(xiàn)時間長短。抵押估價必說明此項。市場風(fēng)險提示抵押估價必說明此項特別事項說明如價值的時效性、變化性、變現(xiàn)能力和易受其他因素影響性。估價技術(shù)報告（可不提供給委托方，但應(yīng)先在委托合同中約定）實物狀況描述與分析土地面積(總面積、分?jǐn)偯娣e)、用途、土地開發(fā)程度、四至、形狀、寬深比、地形、地勢、土壤、地基、其他建筑物建筑規(guī)模，用途，層數(shù)和高度，建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)施設(shè)備，裝飾裝修，防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照，層高和室內(nèi)凈高，空間布局，建成年月和設(shè)計使用年限，使用維護(hù)狀況及完損狀況，其他。估價項目曾用名，指出對估價結(jié)果有關(guān)的項目缺漏。權(quán)益狀況描述與分析土地土地所有權(quán)狀況土地使用權(quán)狀況出租或占用情況他項權(quán)利情況共有權(quán)情況規(guī)劃管制條件（用途、容積率、密度）目前使用狀況土地利用現(xiàn)狀（地上定著物情況）使用年限（起、止、余）情況其他特殊情況建筑物房屋所有權(quán)狀況出租或者占用情況共有權(quán)、他項權(quán)利設(shè)立情況其他特殊情況。在建工程規(guī)劃條件說明或建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證取得情況。區(qū)位狀況描述與分析位置狀況坐落、方位、與重要場所(設(shè)施)的距離、臨街(路)狀況、朝向、樓層等；交通狀況道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等；環(huán)境狀況自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等；外部配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施；區(qū)位狀況未來變化趨勢分析 (可不要求)；區(qū)位狀況描述、分析與估價對象類型針對性強(qiáng)。市場背景描述與分析進(jìn)行本地類似房地產(chǎn)市場形勢分析和過去、現(xiàn)在狀況和未來發(fā)展趨勢分析（必須有）從宏觀到微觀、由大到小地系統(tǒng)分析所處房地產(chǎn)市場背景，并重點分析所處片區(qū)和類似物業(yè)市場緊密聯(lián)系對應(yīng)估價目的和采用的估價方法分析國家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素的影響最高最佳利用分析分析法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能夠使估價對象的價值最大化的一種最可能的使用（描述定義）；進(jìn)行利用前提選擇表述（維持現(xiàn)狀前提、更新改造前提、改變用途前提、重新開發(fā)前提、上述前提的組合。用途、強(qiáng)度、適應(yīng)性估價方法適用性分析逐一分析各種估價方法是否適用或不適用理由，詳細(xì)說明已選用估價方法的估價技術(shù)路線。對所有未選用的估價方法都要說明理由，不論是理論上不適用還是理論上適用但客觀條件不具備而不能選用的，不論已選用了一種還是一種以上的估價方法。依序如下：市場法數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。不適用很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)和市場發(fā)育不夠，交易較少的地區(qū)。收益法具有收益或潛在收益房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。不適用于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價。假設(shè)開發(fā)法具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，包括1可供開發(fā)的土地2在建工程3可重新改造或改變用途的舊房不適用規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，如果這種情況仍然需要估價，可根據(jù)推測的最可能的城市規(guī)劃設(shè)計條件來估價，但要在假設(shè)和限制條件中說明。成本法可獨立開發(fā)的、新的或者比較新的建筑物、在建工程、等整體房地產(chǎn)。適用市場不完善、無收益又很少發(fā)生交易、公益、公用、獨特設(shè)計、只針對特殊需要而開發(fā)、投保和理賠、損害賠償、房屋征遷。長期趨勢法適用價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)、路線價法適用城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地、基準(zhǔn)地價修正法適用政府確定并公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)估價測算過程數(shù)據(jù)來源取值客觀依據(jù)充分（應(yīng)予說明），參數(shù)選取客觀、合理，理論表述與實際應(yīng)用有說服力有必要的分析和過程計算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確，項目不重不漏應(yīng)選用兩種或者兩種以上估價方法抵押對象價值要說明是保守值介紹計算公式和技術(shù)路線假設(shè)開發(fā)法中拍賣、抵押估價應(yīng)說明是被迫轉(zhuǎn)讓前提（自愿轉(zhuǎn)讓、自己開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓）估價結(jié)果確定對不同估價方法得出的不同結(jié)果用正確的方法調(diào)整得出最后結(jié)果（單位土地價格、樓面地價）正確運(yùn)用加權(quán)或平均等調(diào)整測算方法并說明理由單價或總價表示，可無大寫。抵押估價要披露三種價值附件1估價委托書2估價對象位置圖3內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片，如沒有應(yīng)說明4權(quán)屬證明復(fù)印件5估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書和6營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件7估價師注冊證書復(fù)印件8法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料（抵押特有的）。外在質(zhì)量報告名稱、專業(yè)用語規(guī)范；文字簡潔、通暢、表述嚴(yán)謹(jǐn)，邏輯性強(qiáng)；文本格式規(guī)范、無錯別字、漏字，標(biāo)點使用正確；各部分之間內(nèi)容不重復(fù)，排版規(guī)整、序號使用規(guī)范、順序正確前后一致、各部分之間描述一致、裝訂美觀大方。保險估價土地不可作為保險估價的估價對象明確估價范圍是否包括間接損失分清投保價值評估和保險損失程度評估依據(jù)保險合同評估保險損失程度，估價依據(jù)中應(yīng)有保險合同。保險損失程度的評估，明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估。按“不可修復(fù)情況”評估損失時，扣減房屋受損后的殘余價值。合資入股評估說明入股后的用途拍賣底價評估應(yīng)確定出拍賣保留價合并的評估說明合并前、后的用途，以加權(quán)處理方式計算最終分配率糾紛的估價在“估價對象”一項中，僅說明了土地使用權(quán)的取得方式（劃撥或出讓），對出讓方式?jīng)]有告之出讓時間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書；沒有說明糾紛緣何而起，估價對象為何需要估價。征用或拆遷補(bǔ)償估價不得違背了國家制定的征用或拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定。出讓土地的評估既要說明原用途，也要說明規(guī)劃、出讓的用途其他類型的錯誤對估價對象的某一部分重復(fù)計價計算前提與計算結(jié)果不一致，如：計算前提為評估單價，但計算結(jié)果卻為總價遺漏了估價對象部分的價值，如：用市場法評估出了某寫字樓的地上各層的價格，但卻遺漏了地下車庫的價格在建工程的評估，沒有說明有關(guān)各方是否按設(shè)計方案的要求按期完工。成本法（房地）各成本費(fèi)用利息利潤數(shù)據(jù)應(yīng)說明是估價時點時的水平采用社會平均客觀數(shù)值統(tǒng)一年限和年期修正注意作為取值基數(shù)的面積內(nèi)涵土地取得成本市場購置1建設(shè)因地使用權(quán)購買價格。主要是采用市場法求取，也可采用基準(zhǔn)地價修正法、成本法求取。2土地取得稅費(fèi)。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)價格的一定比例來測算。征收集體土地1出讓金2城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3土地征收補(bǔ)償費(fèi)（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)）4相關(guān)稅費(fèi)新菜地開發(fā)建設(shè)基金（征收城市郊區(qū)菜地才有）、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、征地管理費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用（防洪費(fèi)、南水北調(diào)費(fèi)等）5地上物拆除、渣土清運(yùn)和場地平整費(fèi)征收城市房屋1建設(shè)用地使用權(quán)出讓金2城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3房屋征收補(bǔ)償費(fèi)（被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)、補(bǔ)助和獎勵、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)）4相關(guān)費(fèi)用（房屋征收評估費(fèi)、房屋征收服務(wù)費(fèi)、政府規(guī)定的其它有關(guān)費(fèi)用）5地上物拆除、渣土清運(yùn)和場地平整費(fèi)開發(fā)成本勘察設(shè)計前期工程費(fèi)1市場調(diào)研2可行性研究3項目策劃4工程勘察5環(huán)境影響評價6交通影響評價7規(guī)劃及建筑設(shè)計8建設(shè)工程招標(biāo)9以及施工通水、通電、通路、場地平整和10臨時用房等房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的必要支出；內(nèi)容完整；費(fèi)率合理、依據(jù)充分。建筑安裝工程費(fèi)建安工程費(fèi)（建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)）取值依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建安工程造價指標(biāo)、建材人工施工機(jī)械市場價格等）充分；建安工程費(fèi)取值與估價對象狀況相符（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）；建安工程費(fèi)確定中選取可比實例調(diào)整合理?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容完整、合理；費(fèi)率合理、基數(shù)正確、依據(jù)充分（紅線內(nèi)“通”“平”，可歸入土地開發(fā)成本）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容完整、合理；費(fèi)率合理、基數(shù)正確、依據(jù)充分（紅線內(nèi)、可部分歸入土地成本）其他工程費(fèi)包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗收費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用等、內(nèi)容完整、費(fèi)率合理、基數(shù)正確、依據(jù)充分。開發(fā)期間稅費(fèi)如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅等；稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容完整、合理；稅費(fèi)率合理、基數(shù)正確、依據(jù)充分如果土地采用基準(zhǔn)地價法求取，則管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤的計算基數(shù)中不能再包含土地取得成本管理費(fèi)用人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例。費(fèi)率合理，依據(jù)充分。銷售費(fèi)用為區(qū)分是否計息，銷售費(fèi)用應(yīng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和與銷售同時發(fā)生的費(fèi)用，廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)一般是在銷售之前發(fā)生的，銷售代理費(fèi)一般是與銷售同時發(fā)生的。銷售費(fèi)用通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（即重置成本）的一定比例來測算，而非以生產(chǎn)成本為基數(shù)（注意計算基數(shù)）。經(jīng)適房不含銷售費(fèi)用。投資利息利率取值依據(jù)充分，一般為貨款利率開發(fā)周期、計息期限、計息基數(shù)正確注意單利和復(fù)利選擇，銷售稅費(fèi)1銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（兩稅一費(fèi)”一般為售價的55%）2其他銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。3不包含應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)以及應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅：稅金構(gòu)成內(nèi)容完整，稅率正確。開發(fā)利潤利潤率內(nèi)涵清楚利潤率取值理由充分、客觀合理利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短適應(yīng)。（期望的、平均的、稅前的）屬開發(fā)商開發(fā)的經(jīng)適房利潤率3%以下，且為直接成本利潤率。折舊維護(hù)使用狀況描述全面、客觀；成新率、折舊額確定合理、依據(jù)充分建筑物折舊除物質(zhì)折舊外，還應(yīng)考慮功能折舊、外部折舊（市場法求取的折舊已包括這三項折舊）分析土地剩余使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響、區(qū)分住宅與非住宅、土地使用期滿后，是否補(bǔ)償建筑物殘余價值、住宅用地按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算建筑物折舊新開發(fā)的房地產(chǎn)，一般不存在物質(zhì)折舊，但應(yīng)考慮其選址是否適當(dāng)，規(guī)劃是否合理，土地質(zhì)量優(yōu)劣，周圍環(huán)境和景觀的好壞，及該套房產(chǎn)供求變化，衡量其外部經(jīng)濟(jì)折舊、功能折舊及可能的增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價或增價調(diào)整長時間停工項目，應(yīng)考慮停工造成的建筑物價值的減損，施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等產(chǎn)生的物質(zhì)折舊，設(shè)計產(chǎn)生的功能折舊，市場供求、規(guī)劃和政策變化產(chǎn)生的外部經(jīng)濟(jì)折舊土地價格不能參與折舊（當(dāng)先求出房產(chǎn)總價值，再采用成新率折舊時，土地價值也可能參與了折舊）公式應(yīng)用與計算公式選用正確數(shù)據(jù)取值客觀有必要的過程年期等調(diào)整修正恰當(dāng)、理由充分?jǐn)?shù)值精確度合理項目不重不漏字母含義說明準(zhǔn)確當(dāng)估價對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時，應(yīng)對結(jié)果進(jìn)行年限修正成本法（建筑物）開發(fā)成本勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容完整、合理；費(fèi)率確定合理、依據(jù)充分。建筑安裝工程費(fèi)同上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（紅線內(nèi)）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（紅線內(nèi)）其他工程費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)，內(nèi)容完整；稅費(fèi)率合理、基數(shù)正確、依據(jù)充分管理費(fèi)用費(fèi)率合理、取值基數(shù)正確，依據(jù)充分。銷售費(fèi)用費(fèi)率合理、基數(shù)正確，取值依據(jù)充分。應(yīng)區(qū)分投入時間以便計息投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計息期限、計息基數(shù)正確銷售稅費(fèi)稅金構(gòu)成合理、內(nèi)容完整，稅率確定正確。開發(fā)利潤利潤率內(nèi)涵清楚；利潤率取值理由充分、水平客觀合理；利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短適應(yīng)。建筑物折舊同上公式應(yīng)用與計算公式選用正確、數(shù)據(jù)取值客觀、有必要的過程；分析和計算過程完整、正確；字母含義說明準(zhǔn)確；數(shù)字精確度合理。成本法（土地）土地取得費(fèi)用土地取得方式（市場購置、征收集體土地、征收城市房屋）明確；土地取得成本構(gòu)成合理，取值依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場情況；土地取得稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成完整正確，稅費(fèi)率符合規(guī)定土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成完整，取值依據(jù)充分，開發(fā)周期確定合理管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成、費(fèi)率合理、取值基數(shù)為土地及開發(fā)成本，取值依據(jù)充分。銷售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成、費(fèi)率合理、基數(shù)正確，取值依據(jù)充分。應(yīng)區(qū)分投入時間以便計息投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計息期限、正確，注意單利或復(fù)利銷售稅費(fèi)稅金構(gòu)成合理、內(nèi)容完整，稅率確定正確、符合規(guī)定。開發(fā)利潤利潤率內(nèi)涵清楚；利潤率取值理由充分、水平客觀合理；利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短適應(yīng)。公式應(yīng)用與計算公式選用正確、數(shù)據(jù)取值客觀、有必要的過程；分析和計算過程完整、正確；字母含義說明準(zhǔn)確；數(shù)字精確度合理。假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）(作為首選) 開發(fā)經(jīng)營方案開發(fā)經(jīng)營方案描述明確（如建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、可銷售或者經(jīng)營內(nèi)容與規(guī)模）依據(jù)規(guī)劃限制條件確定最佳開發(fā)利用方式（用途、規(guī)模、檔次）但不能直接將規(guī)劃限制條件作為最佳開發(fā)利用方式后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期確定合理，理由充分假設(shè)開發(fā)法中拍賣和抵押估價應(yīng)說明是被迫轉(zhuǎn)讓前提（自愿轉(zhuǎn)讓、自己開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓）開發(fā)完成后價值采用市場法、收益法等科學(xué)方法求取采用市場法求取應(yīng)結(jié)合長期趨勢法，價格依據(jù)（可比實例、市場狀況）充分采用收益法求取的，計算凈收益依據(jù)充分、分析透徹變化趨勢分析和預(yù)測依據(jù)充分、合理應(yīng)進(jìn)行預(yù)期或期望調(diào)整，或說明是預(yù)測值。后續(xù)成本及費(fèi)用以下后續(xù)成本及費(fèi)用，應(yīng)說明是預(yù)測值，或進(jìn)行預(yù)期或期望調(diào)整，并確認(rèn)和說明是社會平均水平取得稅費(fèi)契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。通常按照待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。稅費(fèi)構(gòu)成明確、合理、完整；稅費(fèi)比率依據(jù)充分。開發(fā)成本勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)與成本法相同，但在工程“換手”的情況下，通常會產(chǎn)生新的“前期”，還會發(fā)生新的“前期費(fèi)用”，因此，在估算后續(xù)必要開支時，還應(yīng)加上這部分“前期費(fèi)用”。建筑安裝工程費(fèi)與成本法相同基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（紅線內(nèi)）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（紅線內(nèi)）其他工程費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)與成本法相同管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率取值合理、依據(jù)充分，取值基數(shù)為土地及開發(fā)成本銷售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成完整；費(fèi)率合理、基數(shù)正確、依據(jù)充分；費(fèi)用計算正確。應(yīng)區(qū)分投入時間以便折現(xiàn)。銷售稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成明確、完整、合理；稅率、費(fèi)率合理、基數(shù)正確。折現(xiàn)率折現(xiàn)時間正確，折現(xiàn)率應(yīng)取同一市場上類似房地產(chǎn)項目的平均報酬率，折現(xiàn)率應(yīng)體現(xiàn)出預(yù)期原理，是未來的預(yù)測值。公式應(yīng)用與計算公式選用正確、數(shù)據(jù)取值客觀、分析和計算過程完整、正確；字母含義說明準(zhǔn)確；數(shù)字精確度合理；折現(xiàn)期取值合理。1、在假設(shè)開發(fā)法傳統(tǒng)方法中，估價對象開發(fā)完成后價值是在估價時點市場狀況，未來房地產(chǎn)狀況下價值；若是用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，估價對象開發(fā)完成后價值是在估價時點之后未來某時點市場狀況下，未來房地產(chǎn)狀況下價值。2、開發(fā)完成后價值如用成本法估價，在案例考試中，可作為一處錯誤予以指出。3、從案例應(yīng)試角度看，未列出假設(shè)開發(fā)法計算公式的，可作為一處錯誤予以指出。假設(shè)開發(fā)法（傳統(tǒng)方法）（應(yīng)說明不用現(xiàn)金流法理由）開發(fā)經(jīng)營方案同上開發(fā)完成后價值同上后續(xù)成本及費(fèi)用以下后續(xù)成本及費(fèi)用，應(yīng)說明是預(yù)測值，或進(jìn)行預(yù)期或期望調(diào)整，并確認(rèn)和說明是數(shù)據(jù)客觀取得稅費(fèi)契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。通常按照待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。稅費(fèi)構(gòu)成明確、合理、完整；稅費(fèi)比率依據(jù)充分開發(fā)成本勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)同上建筑安裝工程費(fèi)同上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（紅線內(nèi)）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（紅線內(nèi)）其他工程費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)同上管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率合理、依據(jù)充分，取值基數(shù)為土地及開發(fā)成本銷售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成完整；費(fèi)率合理、基數(shù)正確，依據(jù)充分；費(fèi)用計算正確。應(yīng)區(qū)分投入時間以便計息。投資利息計息基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值取得稅費(fèi)后續(xù)建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用（后續(xù)建設(shè)期間投入的）期限正確利率應(yīng)為估價時點時，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。、銷售稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成明確、完整、合理；稅率、費(fèi)率合理、基數(shù)正確。后續(xù)應(yīng)得利潤利潤率內(nèi)涵清楚，利潤率取值應(yīng)是類似房產(chǎn)的社會平均利潤率；利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短適應(yīng)公式應(yīng)用與計算公式選用正確、數(shù)據(jù)取值客觀、分析和計算過程完整、清晰、嚴(yán)謹(jǐn)、正確；字母含義說明準(zhǔn)確；數(shù)字精確度合理；基準(zhǔn)地價修正法基準(zhǔn)地價選取基準(zhǔn)地價為現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)（選用離估價時點最近的基準(zhǔn)地價）；地價內(nèi)涵（區(qū)位、用途、土地使用期限、容積率、土地開發(fā)程度、土地形狀、價格構(gòu)成、基準(zhǔn)日等）明確，取值依據(jù)充分。宗地修正內(nèi)容介紹修正內(nèi)容完整、真實、依據(jù)充分；修正方法明確。不需要進(jìn)行交易情況修正宗地因素條件說明宗地狀況界定準(zhǔn)確；修正因素完整、針對性強(qiáng)，符合宗地特點。宗地修正系數(shù)修正系數(shù)選取客觀、合理、理由充分，符合法律法規(guī)要求；修正計算正確。期日修正期日修正系數(shù)確定依據(jù)充分；期日修正測算過程正確。容積率修正容積率修正系數(shù)確定依據(jù)充分；容積率修正測算過程正確。年期修正土地剩余使用年限確定正確、依據(jù)充分；資本化率確定依據(jù)充分，符合法律法規(guī)要求；年期修正計算正確。公式應(yīng)用與計算列出正確的計算公式，字母含義說明準(zhǔn)確，計算過程與所列公式匹配，過程完整、結(jié)果正確，數(shù)字精確度合理。房地產(chǎn)抵押估價特殊項目此表每一處都是重點估價假設(shè)和限制條件估價時點與實地查勘日期不一致時，應(yīng)在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)說明。估價原則列明遵循謹(jǐn)慎原則。估價結(jié)果披露要素披露完整，包括假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值、房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款（已擔(dān)保債權(quán)、拖欠工程款、應(yīng)補(bǔ)交出讓金等）以及抵押價值。估價對象變現(xiàn)能力分析1分析抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，2分析假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，3分析變現(xiàn)時間長短， 4分析變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序， 5變現(xiàn)能力分析針對性強(qiáng)，6內(nèi)容完整，分析合理，依據(jù)充分，針對性強(qiáng)。風(fēng)險提示關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素進(jìn)行分析說明；評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明；估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點；合理使用評估價值；定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。風(fēng)險提示說明內(nèi)容具體、完整，分析合理、針對性強(qiáng)。附件應(yīng)包括法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄。市場法選取實例真實性可比實例3-10個，來源真實、名稱、坐落、外觀照片直實?？杀葘嵗隣顩r描述完整、清晰?？陀^性成交價格或租金、收益等，屬客觀數(shù)據(jù)、內(nèi)涵清楚，是否含商業(yè)利潤等交易實例選用理由（可比性）表述充分?？杀刃越灰浊闆r方面交易類型相同（與估價目的吻合）、成交價格正常或可修正為正常市場狀況方面交易日期與估價時間相近（1年最多2年）實物方面結(jié)構(gòu)、用途相同、規(guī)模（0.5-2倍）檔次相當(dāng)、說明是否包含車位權(quán)益方面權(quán)利性質(zhì)（權(quán)益）相同區(qū)位方面與估價對象在同一供求范圍內(nèi)（區(qū)位相近）、地段等級相同可比實例略有差別應(yīng)說明建立比較基準(zhǔn)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價統(tǒng)一幣種和貨幣單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位數(shù)據(jù)表格比較因素條件說明表比較因素條件指數(shù)表因素比較修正系數(shù)表,表格與表格、表格與描述之間數(shù)據(jù)相符。交易情況修正交易情況清楚、必須有付款方式與正常交易情況價格差異分析合理修正系數(shù)確定理由充分。市場狀況調(diào)整明確說明準(zhǔn)確的成交日期價格指數(shù)與市場狀況一致，取值客觀、合理調(diào)整系數(shù)確定理由充分。房地產(chǎn)狀況調(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整位置（坐落、方位、距離、臨街、朝向、樓層）交通(道路、交通工具、交通管制、停車方便、交通收費(fèi))外部配套設(shè)施(基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施)環(huán)境和景觀(自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀) 商業(yè)繁華度區(qū)位比較因素及因子設(shè)置合理、完整，反映估價對象周邊狀況客觀、充分系數(shù)分析測算與確定過程詳細(xì)、理由充分。因素差異分析充分，因素調(diào)整分值與因素差異描述一致子因素權(quán)重取值合理依據(jù)充分。權(quán)益狀況調(diào)整權(quán)益狀況因素及因子設(shè)置合理、齊全，反映估價對象權(quán)益狀況全面、客觀系數(shù)分析測算與確定過程詳細(xì)、理由充分因素差異分析充分，因素調(diào)整分值與因素差異描述一致子因素權(quán)重取值合理依據(jù)充分。實物狀況調(diào)整比較因素及因子設(shè)置合理、齊全，反映估價對象實物狀況全面、客觀系數(shù)分析測算與確定過程詳細(xì)、理由充分因素差異分析充分，因素調(diào)整分值與因素差異描述一致子因素權(quán)重取值合理依據(jù)充分。估價案例單項調(diào)整修正率20，綜合調(diào)整修正率30因素修正、系數(shù)取值與因素描述及估價對象描述相符房地產(chǎn)狀況調(diào)整內(nèi)部應(yīng)先取權(quán)重得出綜合調(diào)整系數(shù)，再與交易情況修正，房地產(chǎn)市場調(diào)總一起取權(quán)重采用平均法求取最終價格時，應(yīng)說明理由。比準(zhǔn)價格確定比較基準(zhǔn)有說明，調(diào)整修正系數(shù)（權(quán)數(shù)）確定理由充分，比準(zhǔn)價格求取方式明確過程清楚理由充分公式運(yùn)用與計算公式應(yīng)用正確，符合規(guī)范規(guī)定，計算過程清晰、字母含義說明準(zhǔn)確、測算結(jié)果確定合理理由充分、取值精度合理，數(shù)值計算正確。收益法（列出公式且說明理由）租金水平、出租率或空置率、押金利息、管理費(fèi)率、報酬率應(yīng)是社會平均水平，且應(yīng)說明是未來的預(yù)測值。有效毛收入出租租金應(yīng)為市場租金，且說明是未來預(yù)測值租金內(nèi)涵清楚，是否含廣告費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等租金支付方式是否與估價對象一致計租面積或者可出租面積比率數(shù)據(jù)合理有據(jù)，計租面積不應(yīng)包括大廳等自用和管理用房面積（其收益已在其他功能房地產(chǎn)租金收益中體現(xiàn)）不同樓層、不同用途應(yīng)分別確定租金一定有出租率或空置率、收租損失情