萬科銷售法律風(fēng)險(xiǎn)控制檢查要點(diǎn)

銷售法律風(fēng)險(xiǎn)檢查要點(diǎn)2萬科集團(tuán)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)檢查標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)(共計(jì)199個(gè)風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn)) 土地使用權(quán)證檢查點(diǎn)1證件是否已取得2土地使用權(quán)有無被抵押，如已抵押，有何措施保證及時(shí)解除？3土地使用權(quán)如果被抵押且銷售時(shí)不能解除，銷售時(shí)有無采取對(duì)應(yīng)措施告知購房人？4土地使用權(quán)證對(duì)應(yīng)的土地使用年限、用途，是否與銷售合同及銷售宣傳對(duì)應(yīng)，有無宣傳錯(cuò)誤？5土地使用權(quán)證對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)人是否與銷售合同及銷售宣傳對(duì)應(yīng)，有無宣傳錯(cuò)誤？6土地證的紅線范圍是否與我司實(shí)際建設(shè)用地范圍一致？有無在紅線外用地上搭建建筑物的風(fēng)險(xiǎn)？7物業(yè)管理合同中確定的物業(yè)管理區(qū)域與土地證確定的紅線是否有沖突？ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證檢查點(diǎn)1是否已按時(shí)取得證件？2證件是否為臨時(shí)，是否已過期限需要更新？3許可的建設(shè)范圍是否與我們實(shí)際建設(shè)范圍一致？4工程施工是否符合土地出讓合同對(duì)項(xiàng)目完工要求？施工總包合同1評(píng)估公司是否完整地保存了招投標(biāo)資料、對(duì)投標(biāo)人有無做資質(zhì)考察、總包人有無合法資質(zhì)。2對(duì)同一工程內(nèi)容，對(duì)比陰陽合同的實(shí)質(zhì)性條款是否一致，包括合同價(jià)款、計(jì)價(jià)依據(jù)、保修期等重要內(nèi)容3陰陽合同不一致的，判斷效力及公司風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估要否再采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施4有無對(duì)分包、轉(zhuǎn)包、勞務(wù)分包作限制性約定及責(zé)任的分配約定？5合同竣工時(shí)間、保修期等是否與房屋銷售合同不一致，公司有無違約風(fēng)險(xiǎn)或其他風(fēng)險(xiǎn)？ 設(shè)計(jì)委托合同檢查點(diǎn)1設(shè)計(jì)人有無合法資質(zhì)？2項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)是否和建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)、項(xiàng)目總規(guī)劃圖、詳規(guī)圖、各期總平面圖一致規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)、公建配套批復(fù)、項(xiàng)目總規(guī)劃圖、詳規(guī)圖、各期總平面圖檢查點(diǎn)1規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)有無與土地出讓合同約定不一致處？如有，有無與土地出讓方特別協(xié)商取得其同意？公司有無風(fēng)險(xiǎn)及如何應(yīng)對(duì)？2設(shè)計(jì)要點(diǎn)是否有違反法律法規(guī)或國家行業(yè)規(guī)范的強(qiáng)制性要求？3重點(diǎn)關(guān)注1：物業(yè)服務(wù)用房，規(guī)劃批復(fù)如未明確面積的，規(guī)劃設(shè)計(jì)有無考慮此房？面積及位置是否符合國家及地方法規(guī)規(guī)定？4重點(diǎn)關(guān)注2：樓間距等可能符合國家規(guī)范，但仍有侵犯相鄰權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。5重點(diǎn)關(guān)注3：餐飲等商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否符合國家規(guī)范？6重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：擬建設(shè)及宣傳比例與規(guī)劃要點(diǎn)比較，有無變化？有無不按規(guī)劃建設(shè)或宣傳錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)？7重點(diǎn)關(guān)注1：配套，包括學(xué)校、會(huì)所、公共娛樂健身場(chǎng)所，老人活動(dòng)中心、社康中心、會(huì)所、泛會(huì)所、泳池、兒童活動(dòng)場(chǎng)所、商業(yè)餐飲、超市、管理用房、員工值班宿舍、等等，其面積、位置8重點(diǎn)關(guān)注2：車位，包括車位數(shù)、車位比例、車位分布9重點(diǎn)關(guān)注3：不利因素，變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、老人活動(dòng)中心、社康中心、會(huì)所、泛會(huì)所、泳池、兒童活動(dòng)場(chǎng)所、商業(yè)餐飲、超市、管理用房、員工值班宿舍、公共廁所、人工湖、濕地、噴泉等配套設(shè)施的位置、大小、有無10重點(diǎn)關(guān)注4：樓盤或小區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：包括占地面積、建筑面積、容積率、總戶數(shù)等11重點(diǎn)關(guān)注5：綠化指標(biāo)：包括綠地率、綠化率、綠地面積（總綠地面積、人均/戶均綠地面積）、水面面積等數(shù)據(jù)。12如出現(xiàn)以上不一致，是否已有風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，是否已考慮更改規(guī)劃設(shè)計(jì)批復(fù)？如要更改批復(fù)，會(huì)否涉及到對(duì)前期已購房業(yè)主的違約？13如出現(xiàn)以上不一致，如是首期銷售且合同還未簽署，則有無考慮針對(duì)錯(cuò)誤宣傳在銷售合同中特別糾正？14規(guī)劃變更：有無前后規(guī)劃設(shè)計(jì)變更？15如有，實(shí)際施工和建設(shè)計(jì)劃有無對(duì)應(yīng)調(diào)整？16如有，對(duì)外宣傳及擬簽署的法律文件有無特別對(duì)應(yīng)調(diào)整？ 代征代建用地檢查點(diǎn)1是否有與政府相關(guān)主管部門簽署代征代建協(xié)議？2如有，公司的相關(guān)義務(wù)有無按時(shí)履行？3如有，相關(guān)費(fèi)用有無需要業(yè)主承擔(dān)，如需要，在何處取得業(yè)主同意？4如有，公司后期在宣傳中有無正確告知業(yè)主？5是否存在在紅線外用地上建設(shè)或收益但無依據(jù)的情形？學(xué)校、醫(yī)院、公交等各類配套設(shè)施合作合同檢查點(diǎn)1合同、批復(fù)等確定的事宜是否與規(guī)劃設(shè)計(jì)相符合？2合同、批復(fù)等確定的事宜是否與對(duì)外宣傳、向業(yè)主的承諾內(nèi)容相符合？煤氣、水、電、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有限電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備配套合同1能否按計(jì)劃建成，銷售合同確定的時(shí)間與此是否對(duì)應(yīng)？ 環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告（環(huán)評(píng)報(bào)告、環(huán)評(píng)批復(fù)）檢查點(diǎn)1項(xiàng)目是否取得環(huán)境評(píng)估報(bào)告和立項(xiàng)報(bào)告2重點(diǎn)關(guān)注批復(fù)中的建議3公司的設(shè)計(jì)、施工有無按建議操作？4重點(diǎn)關(guān)注1：項(xiàng)目噪聲測(cè)試是否達(dá)標(biāo)？公司有無計(jì)劃按建議采取防噪、降噪措施？5重點(diǎn)關(guān)注2：項(xiàng)目是否有特殊情節(jié)，如文物保護(hù)區(qū)，有無特殊要求。3物業(yè)服務(wù)合同是否已按規(guī)定備案4物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)收費(fèi)有無違反當(dāng)?shù)匾?guī)定。5物業(yè)管理區(qū)域確定得是否合適 認(rèn)購書風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn) 1解約責(zé)任的約定是否有風(fēng)險(xiǎn)2是否體現(xiàn)集團(tuán)三天無理由退訂內(nèi)容3委托他人代理的,代理手續(xù)是否齊備4第三人付款的,付款手續(xù)是否有風(fēng)險(xiǎn)5所附的身份證件是否齊全、處于有效期 商品房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn) 1項(xiàng)目名稱是否和地名命名批復(fù)一致2土地使用年限是否和土地證一致3土地用途是否和土地出讓合同、土地證一致4涉及技術(shù)要點(diǎn)的是否和批準(zhǔn)規(guī)劃一致5建筑結(jié)構(gòu)形式是否和工程規(guī)劃一致6層高的約定是否與交付標(biāo)準(zhǔn)一致7規(guī)劃變更責(zé)任是否明確合理8交房條件是否具備可操作性9配套交付時(shí)間是否在配套工程完工之后10交房時(shí)間是否早于施工總包房屋竣工和配套工程完工時(shí)間11產(chǎn)證辦理時(shí)間和義務(wù)約定是否合理12是否欠缺關(guān)于雙方權(quán)利義務(wù)的主要條款13是否存在有重大風(fēng)險(xiǎn)的單方解約權(quán)條款14是否存在片面保護(hù)我方利益、顯失公平的“霸王條款”15涉及合同另行備案的，備案內(nèi)容是否和合同一致 買賣合同補(bǔ)充條款風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn) 1對(duì)于不同用途的房屋土地使用年限的約定，是否需要作出補(bǔ)充約定2正文欠缺關(guān)于雙方權(quán)利義務(wù)的主要條款的，補(bǔ)充條款是否有約定3對(duì)重大的紅線內(nèi)外不利因素是否列入補(bǔ)充條款4是否將紅線內(nèi)、外不利因素提示作為合同附件5語言表達(dá)是否存在歧義，可能得出對(duì)我方不利的結(jié)論6關(guān)于會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、車位的所有權(quán)約定是否準(zhǔn)確，符合商品房買賣合同補(bǔ)充條款指引商品住宅小區(qū)車位權(quán)屬問題的法律指引7關(guān)于庭院、露臺(tái)、地下室等部位的權(quán)益約定是否準(zhǔn)確，符合商品房買賣合同補(bǔ)充條款指引要求8公司承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任的，對(duì)按揭客戶辦證是否有約定9約定代收費(fèi)或預(yù)交費(fèi)用的,約定是否合法、合理10分期建設(shè)的，對(duì)于配套等的分期交付是否有補(bǔ)充約定11前期宣傳有誤的，補(bǔ)充條款是否有更正說明12是否符合集團(tuán)商品房買賣合同補(bǔ)充條款指引的其他要求 買賣合同附圖風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn) 1涉及使用功能的，名稱標(biāo)識(shí)是否準(zhǔn)確2附圖是否全部為商品房買賣合同項(xiàng)下內(nèi)容3是否和宣傳、設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)一致 商品房交付標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn) 1是否有不準(zhǔn)確或夸張的修飾用詞2涉及保修期的，保修期約定是否有依據(jù)3是否和宣傳、設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)一致 小區(qū)平面圖風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn) 1附小區(qū)平面圖的，平面圖是否和最終規(guī)劃一致 前期物業(yè)服務(wù)合同風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn) 1前期物業(yè)服務(wù)人是否合法產(chǎn)生2合同的簽訂形式是否符合集團(tuán)關(guān)于物業(yè)公司與業(yè)主、開發(fā)商簽訂有關(guān)法律文件的指引的要求3物業(yè)管理費(fèi)的約定是否合法4代收費(fèi)用約定是否合法、合規(guī)、合理5對(duì)共有部分經(jīng)營(yíng)收益是否有約定，約定是否合法6物業(yè)管理明細(xì)是否有與7是否符合集團(tuán)關(guān)于適應(yīng)物權(quán)法要求調(diào)整物業(yè)服務(wù)相關(guān)文件及流程的通知13使用的圖片、音樂是否侵犯他人著作權(quán)14是否有侵犯他人商標(biāo)權(quán)或商號(hào)權(quán)的內(nèi)容15對(duì)產(chǎn)品專利的表述是否正確16關(guān)于項(xiàng)目位置的示意圖或交通圖是否準(zhǔn)確，比例是否適當(dāng)17是否以行車時(shí)間代替實(shí)際距離18是否含有房產(chǎn)升值、保值或投資回報(bào)的不當(dāng)許諾19提供按揭購房的，對(duì)按揭銀行、最高貸款額度及年限是否有提示20對(duì)使用的圖片屬于實(shí)景圖還是效果圖是否有提示21使用的戶型圖、總平面圖、規(guī)劃效果圖是否有提示語，內(nèi)容是否準(zhǔn)確，字體、位置是否醒目22對(duì)房屋本身的介紹是否準(zhǔn)確：主體結(jié)構(gòu)（磚混還是框架）、尺寸（進(jìn)深、開間寬度、層高）以及其它賣點(diǎn)（景觀、朝向、間距；花園、閣樓、露臺(tái)、陽臺(tái)、飄窗等）23對(duì)銷售價(jià)格的介紹是否真實(shí)：均價(jià)、起價(jià)、某套房屋的具體價(jià)格以及價(jià)格優(yōu)惠條件、價(jià)格有效期等24宣傳的設(shè)備和材料是否與承諾的交付標(biāo)準(zhǔn)一致：電梯、室內(nèi)潔具、櫥柜、門窗、燃?xì)庠?、抽油煙機(jī)、電器、暖氣片、插頭插座、燈具等的品牌及性能；是否提示有替代的可能，提示語是否準(zhǔn)確、醒目25對(duì)本項(xiàng)目或整個(gè)小區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的表述是否與規(guī)劃一致：占地面積、建筑面積、容積率、總戶數(shù)、樓棟數(shù)、主力戶型等26關(guān)于小區(qū)綠地率、綠化率、綠地面積（總綠地面積、人均/戶均綠地面積）、水面面積等指標(biāo)的宣傳與規(guī)劃是否一致27小區(qū)配套娛樂、康體設(shè)施在房屋交付時(shí)能否兌現(xiàn)：會(huì)所、泳池、體育健身設(shè)施、球場(chǎng)/館等的名稱、數(shù)量或面積、功能；是否為有償使用，是否業(yè)主專用28小區(qū)配套的教育設(shè)施與規(guī)劃是否一致，是否有不當(dāng)承諾，即：幼兒園、學(xué)校、托兒所是否有、何種辦學(xué)模式、規(guī)模有多大、誰經(jīng)營(yíng)、如何收費(fèi)、需何種入學(xué)資格、何時(shí)交付使用等。29商場(chǎng)、商鋪、郵局、社康中心等小區(qū)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施是否與規(guī)劃一致，是否有不當(dāng)承諾，對(duì)所在位置、經(jīng)營(yíng)主體、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)期限是否有相應(yīng)的提示30小區(qū)車位/車庫的面積、數(shù)量、車位比例是否與規(guī)劃一致，處理方案（出租、銷售、可租可售）和價(jià)格是否確定31小區(qū)燃?xì)?供暖服務(wù)商、采暖方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否確定32有關(guān)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容是否恰當(dāng)，包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、資質(zhì)（不得偷換概念）是否真實(shí)，管理方式（開放式或封閉式）是否確定，服務(wù)內(nèi)容是否有承諾風(fēng)險(xiǎn)（如24小時(shí)保安巡邏、代收快遞、安全保障等），服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否確定33交通配套是否有不當(dāng)承諾：對(duì)業(yè)主班車、直達(dá)巴士是否有免費(fèi)接送的承諾，是否有規(guī)避運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的提示34有關(guān)本項(xiàng)目周邊市政配套（地鐵、輕軌、公汽、公園綠地、景觀、學(xué)校、銀行、商場(chǎng)、體育館、書店）的介紹，是否注明信息的來源和現(xiàn)狀截止時(shí)間，是否有僅介紹信息不提供保證的提示語，對(duì)尚在規(guī)劃建設(shè)中的配套設(shè)施是否特別提示35項(xiàng)目紅線外不利的環(huán)境因素（噪聲、惡臭、污染、輻射、危險(xiǎn)源等），是否在售樓書中設(shè)專章進(jìn)行提示36發(fā)布戶外廣告的，是否經(jīng)過合法的登記、審批程序37廣告宣傳資料是否有存檔備查變電室、配電房、中央空調(diào)冷凝塔、通風(fēng)機(jī)及產(chǎn)生噪聲的通風(fēng)口、排煙管道、有較大噪聲的電梯、學(xué)校、幼兒園、游泳池、后期開發(fā)施工的噪音等5是否公示可能產(chǎn)生異味的因素：垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池、公廁等6是否公示可能產(chǎn)生電磁輻射的因素：變電室、配電房、通訊發(fā)射（接收）裝置、高壓線路等7是否公示可能影響環(huán)境秩序的因素：集中餐飲等商業(yè)配套、居委會(huì)（社區(qū)工作站）、物業(yè)服務(wù)用房、警務(wù)室等辦公處所等8對(duì)其他可能影響正常生活的因素是否有提示，如煤氣站、供暖站設(shè)備用房等。9是否在公示所附的平面圖或示意圖上準(zhǔn)確標(biāo)識(shí)上述不利因素的具體位置10對(duì)現(xiàn)場(chǎng)公示是否有拍照或攝像存檔11公示的內(nèi)容是否列入買賣合同附件中 紅線外不利因素公示風(fēng)險(xiǎn)檢查點(diǎn) 1標(biāo)題是否正確2公示的位置是否醒目3公示的表述是否恰當(dāng)4是否公示可能產(chǎn)生噪音的因素：機(jī)場(chǎng)、鐵路、公路、立交橋、工廠、集市、學(xué)校、車站、貨場(chǎng)等5是否公示可能產(chǎn)生異味的因素：垃圾場(chǎng)、污水河/塘、屠宰場(chǎng)、皮革場(chǎng)、養(yǎng)禽/畜場(chǎng)、動(dòng)物園等6是否公示可能污染環(huán)境的因素：造紙廠、化工廠、橡膠廠、廢品站、產(chǎn)生煙塵的場(chǎng)所等