別墅項(xiàng)目策劃文案.doc

別墅項(xiàng)目策劃文案目錄：文字 不配音段書(shū)記您好：對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了前期概念定位，供您過(guò)目!在看這個(gè)概念之前先了解一下，房地產(chǎn)策劃最經(jīng)典的四部曲子！第一部：項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查就是了解客戶的真正需求！只有了解客戶真真正正的需求，做好屬于他們的產(chǎn)品才能夠讓80%的人喜歡，接著才會(huì)產(chǎn)生購(gòu)買的想法。第二部：項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位就是根據(jù)第一部的市場(chǎng)調(diào)查得出的客戶真正需求為他們定做他們喜歡的產(chǎn)品第三部：項(xiàng)目推廣項(xiàng)目推廣就是深入人心的讓客戶知道我們的產(chǎn)品。做到宣傳人群準(zhǔn)確，項(xiàng)目賣點(diǎn)到位，既達(dá)到宣傳效果，又可以節(jié)約廣告費(fèi)用！項(xiàng)目推廣中包含兩部分第一部分：就是臨沂八大媒體的宣傳和階段性活動(dòng)的宣傳第二部分：就是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)三點(diǎn)一線的建設(shè) 第一部分，臨沂八大媒體的宣傳：宣傳中的重中之重就是要找到我們項(xiàng)目的獨(dú)特之處！心動(dòng)之處！讓客戶一看便動(dòng)心的宣傳主題。階段性活動(dòng)的宣傳：利用品酒會(huì)，冷餐宴等等的活動(dòng)方式，將有購(gòu)買能力的客戶吸引到銷售案場(chǎng)，進(jìn)行宣傳參觀樣板間，洽談銷售的過(guò)程。第二部分：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)三點(diǎn)一線的建設(shè)：所謂三點(diǎn)一線，即銷售部，園林景觀參展區(qū)，樣板間三點(diǎn)連成的一線，這三點(diǎn)一線是客戶到達(dá)咱們小區(qū)所有經(jīng)過(guò)的路線，能夠身臨其境的感受到他未來(lái)家的氣派、豪華、獨(dú)特的設(shè)計(jì)，以及身份的象征。 第四部分：案場(chǎng)管理 案場(chǎng)管理，即是客戶來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)之后的程序，要注重2方面：1、銷售案場(chǎng)整體工作人員形象素質(zhì)要做到臨沂同等項(xiàng)目最好2、銷售案場(chǎng)談判主任的價(jià)格合理分析、入市良機(jī)分析、升值保值分析以及銷售技巧的高標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)以及持續(xù)不斷的提升。從而保證進(jìn)場(chǎng)客戶最大的成功比率 這四個(gè)部分，前后照應(yīng)，缺一不可，即位連環(huán)效應(yīng)！目前臨沂別墅項(xiàng)目：普遍失誤在市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確導(dǎo)致連環(huán)失?。ê竺嬗邪咐治觯┫旅妫褪潜卷?xiàng)目具體前期概念定位展示項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)思路：力求打造臨沂最高端以別墅為主的綜合項(xiàng)目城建設(shè)分五期開(kāi)發(fā)：第一期開(kāi)發(fā)：1、沿河景觀綠化帶 2、銷售部(未來(lái)會(huì)所) 3、園林景觀展示區(qū) 4、200戶聯(lián)排別墅 5、10棟多層住宅 6、辦公大樓及開(kāi)發(fā)公司需要的配套設(shè)施1、沿河景觀綠化帶現(xiàn)在全國(guó)所有高端項(xiàng)目中，一律先建好所有綠化，之后再建設(shè)房屋。早晚都是建設(shè)，先建設(shè)讓大家能夠看到，眼見(jiàn)為實(shí)，客戶能夠感受到未來(lái)家的感覺(jué)，何樂(lè)不為！2、銷售部之前，各高端項(xiàng)目都會(huì)把會(huì)所建設(shè)在小區(qū)的中心位置，臨時(shí)建設(shè)一個(gè)銷售部，用過(guò)之后基本作廢，現(xiàn)在大家都吸取經(jīng)驗(yàn)，把會(huì)所建在路邊，一步到位的裝修，前期作為銷售部，后期作為會(huì)所，省時(shí)省力！圖（會(huì)所外立面和室內(nèi)幾張裝修效果圖）3、園林景觀展示區(qū)現(xiàn)在全國(guó)所有高端項(xiàng)目中，一律先建好所有綠化，之后再建設(shè)房屋。早晚都是建設(shè)，先建設(shè)讓大家能夠看到，眼見(jiàn)為實(shí)，客戶能夠感受到未來(lái)家的感覺(jué)，何樂(lè)不為！圖（小區(qū)景觀的具體設(shè)計(jì)）4、200戶聯(lián)排別墅項(xiàng)目第一期推廣成功與否是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在！根據(jù)項(xiàng)目地段目前在臨沂人民心中較偏遠(yuǎn)的原始印象，一期一定推出可以和河邊普通住宅相PK的房子，他們是高端普通住宅55006000元一平方，14080萬(wàn)，我們是公園式的家，是別墅，是未來(lái)發(fā)展的臨沂富人集中區(qū)域，是未來(lái)和南坊政府區(qū)相連的一個(gè)區(qū)域，總價(jià)120萬(wàn)，升值空間巨大！因此建議第一期，一炮打響，紅遍全城！圖（聯(lián)排外立面、景觀園林）戶型圖，裝修效果圖。5、10棟多層住宅借鑒于本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目規(guī)劃中都有部分多層住宅，我們把一期中參加為10棟普通多層住宅，搶先占領(lǐng)周邊固定居民的客戶。圖（多層住宅外立面、戶型圖）6、辦公大樓及開(kāi)發(fā)公司需要的配套設(shè)施建筑風(fēng)格整體一致，既是這個(gè)完美建筑群的一份子，又不失辦公樓的用途。第二期開(kāi)發(fā)1、 繼續(xù)開(kāi)發(fā)一期需求最多的聯(lián)排別墅-乘勝追擊2、 開(kāi)發(fā)100棟的獨(dú)棟別墅，一期工程接近尾聲的時(shí)候，河邊園林景觀綠化區(qū)，200棟聯(lián)排別墅區(qū)，樣板展示區(qū)，已經(jīng)徹底完美展現(xiàn)！此時(shí)再追加檔次更高的獨(dú)棟，真正的獨(dú)棟別墅，在臨沂人心目中，把項(xiàng)目的品質(zhì)提升到極致！3、 多層：看一期的需求情況定，要不要繼續(xù)開(kāi)發(fā)多層，開(kāi)發(fā)什么產(chǎn)品和此類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)量細(xì)分到外立面、戶型、景觀檔次等，達(dá)到需求10001絕不做10002，達(dá)到退出后，在銷售別墅的同事，季度內(nèi)售罄的目的。圖（如魚(yú)得水）4、 老年公寓老年公寓重點(diǎn)在兩個(gè)方面一是公寓本身的戶型設(shè)計(jì)，外立面的設(shè)計(jì)，活動(dòng)區(qū)域的設(shè)計(jì)，老年大學(xué)等舒適的晚年生活所配有的全面配套。二就是服務(wù)了，我個(gè)人認(rèn)為服務(wù)是老年公寓這個(gè)項(xiàng)目能否做成的靈魂所在。用心的去服務(wù)，專業(yè)的去服務(wù)，可以上老年大學(xué)，在老年大學(xué)里面可以學(xué)習(xí)插花藝術(shù)，可以和同學(xué)們承載著奮斗了一生的成就揮筆寫(xiě)著毛筆字，享受著筆下的夕陽(yáng)之樂(lè)，可以有人下棋，可以有人共同談?wù)撊松匚度松??？梢栽谂R沂最美的地方散步，累了可以給物業(yè)打個(gè)電話，隨時(shí)有溫文爾雅的保安開(kāi)著免費(fèi)的瀏覽車把他接回家；女兒來(lái)看自己了，給物業(yè)打個(gè)電話，專業(yè)的廚師來(lái)到家中，為其作者團(tuán)圓的飯菜身體不舒服，一個(gè)電話，幾分鐘有專業(yè)的醫(yī)護(hù)人員，似兒女般的為其做事，讓所有需求者參觀的時(shí)候，同時(shí)就有一種比家舒服的感覺(jué)，讓陪同參觀的兒女們有著一種養(yǎng)育了我的父母在這里不孤獨(dú)，一定會(huì)快樂(lè)我放心！我很放心！第三、四、五批開(kāi)發(fā)暫時(shí)我還不能不負(fù)責(zé)任的定奪建議，要依據(jù)當(dāng)時(shí)的政策，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，做最準(zhǔn)確的定位！第一、二期開(kāi)發(fā)難點(diǎn)分析：政策面：1、現(xiàn)在一線和二線城市全部實(shí)行限購(gòu)令，部分三線已經(jīng)實(shí)行限購(gòu)令，臨沂指日可待 2、銀行貸款政策：銀行貸款競(jìng)爭(zhēng)日劇激烈，盡量促使一次性購(gòu)買，這就需要總價(jià)低廉的聯(lián)排別墅，這并不違背我們做臨沂最高端項(xiàng)目的宗旨，面積相對(duì)做小。臨沂市場(chǎng)銷售現(xiàn)狀分析：臨沂別墅整體銷售情況：項(xiàng)目名稱、月均銷售額、推出總套數(shù)、價(jià)格、銷售最快的別墅綜上所述，對(duì)本項(xiàng)目的幾點(diǎn)建議：一、 項(xiàng)目名稱 親和家源名字很好，我建議只作為老年公寓的名稱獨(dú)立使用。通過(guò)這一個(gè)月的團(tuán)隊(duì)市調(diào)，得出購(gòu)買別墅的人，多數(shù)喜歡一些詩(shī)情畫(huà)意的小區(qū)名稱，如此之大的項(xiàng)目，取名要注重兩個(gè)方面：1是名字要符合項(xiàng)目的賣點(diǎn) 2是現(xiàn)代人普遍的記憶力都不好，所有要借用大家之前都知道的有名氣的城市、有名氣河流、有名氣建筑物等方便記憶，也可以為本項(xiàng)目節(jié)約相應(yīng)的形象廣告費(fèi)用項(xiàng)目名稱建議：塞納河畔塞納河位于法國(guó)北部，是歐洲最有歷史意義的大河之一，塞納河畔景色宜人，承載了整個(gè)巴黎乃至法國(guó)的文化、經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)發(fā)展。有著厚重的歷史底蘊(yùn)！“塞納河畔”依美麗的沂河河畔而居，容易記憶，且體現(xiàn)美景如畫(huà)的意義，聞名如見(jiàn)之！二是我一直認(rèn)為項(xiàng)目要想成功必須有不用于其他項(xiàng)目的獨(dú)到之處，這個(gè)獨(dú)到之處，不但我們自己認(rèn)為獨(dú)到，在有限的宣傳方式中，都可以利用平面效果，電視效果，短信效果，文字(一個(gè)一個(gè)打出來(lái)的字)能有所見(jiàn)之人共同認(rèn)可的獨(dú)到之處！因此建議項(xiàng)目在設(shè)計(jì)方案中就可以提煉八大賣點(diǎn)，達(dá)到這個(gè)即作為臨沂最高端的項(xiàng)目，又可以從各個(gè)環(huán)節(jié)成功的把握客戶，銷售出臨沂的回款奇跡！一期聯(lián)排別墅，提煉八大制勝法寶：法寶一：總面積270平方米，贈(zèng)送面積100平方米院子一定要做大比其他別墅區(qū)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的演進(jìn)，資源不斷的分化重組，一部分人會(huì)掌控更多的資源，因此階層產(chǎn)生了，愿意為空氣、親近自然付出可以承受的代價(jià)，別墅是提供富貴人家修身養(yǎng)性的地方，是本宅之外的又一房產(chǎn)，同時(shí)也是贈(zèng)送的，如果本項(xiàng)目的院子夠大，無(wú)疑可以作為搶奪客戶的八大法寶之一地下贈(zèng)送 平臺(tái)贈(zèng)送法寶二：我們的項(xiàng)目拒絕建在公園旁！我們的項(xiàng)目就是公園！在一期的聯(lián)排別墅開(kāi)發(fā)中，以地上為純正公園式的開(kāi)發(fā)形式完美展現(xiàn)！園林設(shè)計(jì)中參加真正的堆坡造景，五層綠化，在這個(gè)傳承悠久的園藝，從草坪到灌木，在這個(gè)花園里，各個(gè)角度，都可以收獲風(fēng)景！法寶三：你將來(lái)的家是花海法寶四：您家旁邊的迪士尼