全壽命投資控制.doc

房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期投資控制李 榕房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用是巨大的，房地產(chǎn)項(xiàng)目不同于一般普遍意義上的工程項(xiàng)目。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期管理特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程項(xiàng)目的一個(gè)分類，其管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理貫穿項(xiàng)目全壽命周期：投資決策、前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目施工、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目銷售、物業(yè)管理等。其全壽命周期管理不同階段具有不同的特點(diǎn)。1、決策階段，管理的目標(biāo)是選擇合適的建設(shè)項(xiàng)目并確定相應(yīng)的投資目標(biāo)；2、設(shè)計(jì)階段，管理的目標(biāo)是使設(shè)計(jì)人員落實(shí)投資目標(biāo)，制訂合理的設(shè)計(jì)方案；3、施工階段，管理的目標(biāo)是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度、成本目標(biāo)；4)運(yùn)營和維護(hù)階段，管理的目標(biāo)是維持項(xiàng)目的使用功能，控制項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用；5)報(bào)廢回收階段，管理的目標(biāo)是在建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到壽命終點(diǎn)時(shí)，將建筑物廢棄物轉(zhuǎn)化為再生資源和再生產(chǎn)品，降低對(duì)社會(huì)、環(huán)境的影響。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期管理目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅是一個(gè)相互聯(lián)系、相互影響的多目標(biāo)體系，而且系統(tǒng)內(nèi)各目標(biāo)之間必須保持一定的均衡性和合理性。按照國際慣例，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理通常采用目標(biāo)管理方法，具有明確的目標(biāo)系統(tǒng)，要考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的全壽命周期，并結(jié)合現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求，構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)體系。協(xié)同建設(shè)項(xiàng)目管理系統(tǒng)基于進(jìn)度計(jì)劃為主線、合同為約束、成本控制為目標(biāo)的項(xiàng)目管理思想，采用項(xiàng)目管理的PDCA循環(huán)體系為管理控制模型，立足于項(xiàng)目管理的3個(gè)目標(biāo)：專業(yè)目標(biāo)(功能、質(zhì)量、生產(chǎn)能力等)，進(jìn)度(工期)目標(biāo)和投資(成本、投資)目標(biāo)。一般來說，質(zhì)量、進(jìn)度和投資三者共同構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本目標(biāo)體系，是開發(fā)商傳統(tǒng)的主要目標(biāo)。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期投資控制要點(diǎn)全壽命周期投資包括建設(shè)期的全部建設(shè)成本，是將項(xiàng)目從決策階段開始一直到竣工驗(yàn)收以及竣工后的運(yùn)營使用等階段所有發(fā)生的費(fèi)用成本全部計(jì)算在內(nèi)。項(xiàng)目投資控制貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期，是建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期投資管理的核心。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制就是在建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期中，即建設(shè)前期(決策階段)、建設(shè)準(zhǔn)備(設(shè)計(jì)、招投標(biāo)階段)、建設(shè)期(實(shí)施階段)、使用期(運(yùn)營和維護(hù)階段)和翻新與拆除期(報(bào)廢回收階段)等階段，將項(xiàng)目總成本控制在批準(zhǔn)的投資限額內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。1、投資決策階段投資控制首先在投資決策階段，要從多個(gè)可行性方案中，選擇全壽命周期費(fèi)用最小化的投資方案，實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的投資決策。其次要認(rèn)真做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作，由于投資估算是擬建工程編制項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告的重要組成部分，也是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，因此要特別重視房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的編制與審核工作。2、設(shè)計(jì)階段投資控制設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程項(xiàng)目成本控制過程中最重要的階段。這是由于設(shè)計(jì)決定工程方案的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、構(gòu)造方式、所用材料以及設(shè)備種類、型號(hào)等，對(duì)工程成本起著決定性的作用，同時(shí)設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)工程的使用功能、壽命和維修費(fèi)用也有較大的影響。在此階段要充分重視價(jià)值工程的應(yīng)用。利用價(jià)值工程分析進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選，在工程選材和結(jié)構(gòu)選型中應(yīng)用價(jià)值工程，有利于在房地產(chǎn)全壽命周期中既能提高工程質(zhì)量，又能降低工程造價(jià)。3、招投標(biāo)階段投資控制在評(píng)標(biāo)階段，不僅要考慮建設(shè)方案，還要考慮未來的運(yùn)營和維護(hù)方案，這兩者均優(yōu)的方案才是最好的技術(shù)方案；在評(píng)價(jià)商務(wù)標(biāo)時(shí)，評(píng)價(jià)的依據(jù)應(yīng)該由原先合理的建設(shè)成本最低變?yōu)楹侠淼慕ㄔO(shè)項(xiàng)目生命周期費(fèi)用最低；編制標(biāo)底時(shí)，要符合工程實(shí)際，合理選擇固定總價(jià)、固定單價(jià)、可調(diào)總價(jià)等合同方式。4、施工階段投資控制在施工階段，項(xiàng)目投資控制就是對(duì)施工生產(chǎn)所耗費(fèi)的人力、物力和各項(xiàng)費(fèi)用開支，采取一定的措施進(jìn)行監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，及時(shí)預(yù)防，發(fā)現(xiàn)實(shí)施中與工程預(yù)算之間存在的偏差，并采取措施消除不合理的因素，及時(shí)對(duì)預(yù)算進(jìn)行修正，將實(shí)際成本控制在預(yù)算成本內(nèi)，保證建設(shè)項(xiàng)目成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。首先必須嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，工程質(zhì)量的好壞會(huì)直接影響到工程建成后的運(yùn)營成本，所以在施工階段不僅要做好工程的成本核算，更要注重工程質(zhì)量，這樣也為運(yùn)營成本的節(jié)約打下更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次要加強(qiáng)工程變更和索賠的管理。項(xiàng)目進(jìn)行當(dāng)中或多或少會(huì)出現(xiàn)工程變更，變更內(nèi)容盡可能控制在變更項(xiàng)目實(shí)施以前，在實(shí)施過程中的變更分項(xiàng)嚴(yán)格按照約定時(shí)限和程序進(jìn)行。在變更下達(dá)中應(yīng)隨即附加變更價(jià)款在工程總值中的調(diào)整預(yù)算，將被動(dòng)的事后控制變?yōu)槭虑翱刂啤Ｍ瑫r(shí)還應(yīng)做好設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審計(jì)等服務(wù)項(xiàng)目合同費(fèi)用計(jì)算和索賠控制。5、運(yùn)營和維護(hù)階段投資控制在此階段，要合理安排資金，做好投資回收，降低運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)。以全壽命周期成本最低化為目標(biāo)，制訂合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營和維護(hù)方案。運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)，按合同對(duì)已投入使用的各類設(shè)施實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為設(shè)施的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，以提高設(shè)施的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和實(shí)用價(jià)值，降低運(yùn)營和維護(hù)成本。工程的保修從簽訂施工合同時(shí)就應(yīng)附加明確的補(bǔ)充條款，特別是工程質(zhì)量常出現(xiàn)的質(zhì)量問題的解決流程、措施、扣款額度等，使項(xiàng)目使用過程中的正常維護(hù)能夠及時(shí)進(jìn)行。綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資管理核心就是對(duì)