內(nèi)蒙古自治區(qū)四城市物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告牛瞳哲.doc

第五屆“挑戰(zhàn)杯”全區(qū)大學(xué)生課外學(xué)術(shù)科技作品競賽參賽作品序號(hào)： 編碼： 第五屆“挑戰(zhàn)杯”全區(qū)大學(xué)生課外學(xué)術(shù)科技作品競賽作品申報(bào)書 作品名稱： 內(nèi)蒙古自治區(qū)四城市物業(yè)狀況調(diào)查報(bào)告 學(xué)校全稱： 內(nèi)蒙古大學(xué) 申報(bào)者姓名 （集體名稱）： 牛 瞳 哲 類別： 自然科學(xué)類學(xué)術(shù)論文 哲學(xué)社會(huì)科學(xué)類社會(huì)調(diào)查報(bào)告和學(xué)術(shù)論文 科技發(fā)明制作A類 科技發(fā)明制作B類類型：個(gè)人項(xiàng)目 集體項(xiàng)目A1申報(bào)者情況（個(gè)人項(xiàng)目）說明：1必須由申報(bào)者本人按要求填寫，申報(bào)者情況欄內(nèi)必須填寫 個(gè)人作品的第一作者（承擔(dān)申報(bào)作品60%以上的工作者）； 2本表中的學(xué)籍管理部門簽章視為對(duì)申報(bào)者情況的確認(rèn)。姓 名牛瞳哲性別男出生年月1983年11月申報(bào)者情況學(xué)院全稱法學(xué)院現(xiàn)學(xué)歷碩士專 業(yè)民商法年級(jí)2006學(xué)制 3年入學(xué)時(shí)間06年9月作品全稱內(nèi)蒙古自治區(qū)四城市物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告畢業(yè)論文題目我國包稅法律制度研究宿 舍內(nèi)大本部3號(hào)樓宿舍電話4990155移動(dòng)電術(shù)科研情況及獎(jiǎng)勵(lì)情況06年挑戰(zhàn)杯創(chuàng)業(yè)計(jì)劃大賽全國銅獎(jiǎng)，自治區(qū)優(yōu)秀畢業(yè)生及三好學(xué)生合作者情況姓 名性別年齡學(xué)歷所在單位白宇光男24本科呼和浩特市產(chǎn)權(quán)交易中心王學(xué)軍男26碩士內(nèi)蒙古大學(xué)法學(xué)院資 格 認(rèn) 定學(xué)籍管理部門意見 是否為2007年7月1日前正式注冊(cè)在校的全日制非成人教育、非在職的各類高等院校中國學(xué)生（含專科生、本科生和研究生）。是 否若是，其學(xué)號(hào)為： 30606026 （學(xué)校蓋章） 年 月 日負(fù)責(zé)人或?qū)熞庖?本作品是否為課外學(xué)術(shù)科技或社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)成果是 否 負(fù)責(zé)人簽名： 年 月 日B2申報(bào)作品情況（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)類社會(huì)調(diào)查報(bào)告和學(xué)術(shù)論文）說明：1必須由申報(bào)者本人填寫；2本部分中的管理部門簽章視為對(duì)申報(bào)者所填內(nèi)容的確認(rèn)。作品全稱內(nèi)蒙古自治區(qū)四城市物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告作品所屬領(lǐng) 域 （ D ）A哲學(xué) B經(jīng)濟(jì) C社會(huì) D法律 E教育 F管理 G政治 H藝術(shù) I軍事作品撰寫的目的和基本思路1、項(xiàng)目研究背景：隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，人民生活水平的提高，人民對(duì)住宅的需求也越來越高，不僅體現(xiàn)在要求房屋的質(zhì)量好，對(duì)在居住中應(yīng)享受的服務(wù)也有了更高的要求。因此，物業(yè)行業(yè)也蓬勃發(fā)展起來了，但與此同時(shí)，物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛也越來越多。在二者的矛盾沖突中，物業(yè)公司侵犯業(yè)主合法權(quán)益的事情時(shí)有發(fā)生，而業(yè)主明顯處于弱勢地位，在日益注重保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的今天，建立完善合理的物業(yè)管理制度無疑具有重大意義。2、思路： 出于物業(yè)公司與業(yè)主之間經(jīng)濟(jì)地位，力量不平等等實(shí)際情況，本項(xiàng)目主要從保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的角度考慮，從業(yè)主利益和公共利益的角度出發(fā)，通過調(diào)查的數(shù)據(jù)和問題對(duì)物業(yè)管理中實(shí)際存在的問題進(jìn)行分析，并提供解決參考方案。作品的科學(xué)性、先進(jìn)性及獨(dú)特之處本項(xiàng)目以我區(qū)具有代表性的四個(gè)城市-呼和浩特市、包頭市、通遼市和呼倫貝爾市的物業(yè)管理狀況為調(diào)查對(duì)象，運(yùn)用實(shí)證的方法，結(jié)合中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)，對(duì)我區(qū)目前物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行實(shí)地調(diào)查并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析整理，進(jìn)而提出相應(yīng)的解決思路。具體分為三個(gè)部分：1、物業(yè)基本問題概述，包括物業(yè)的相關(guān)概念、國內(nèi)外物業(yè)管理的發(fā)展、研究物業(yè)管理的意義2、我區(qū)四地物業(yè)狀況分析，包括小區(qū)業(yè)主委員會(huì)情況、物業(yè)收費(fèi)問題、（三） 服務(wù)水平問題、有關(guān)立法情況 3.建議和對(duì)策，從立法方面、充分發(fā)揮政府的作用和健全糾紛解3 決機(jī)制三個(gè)方面作品的實(shí)際應(yīng)用價(jià)值和現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義物業(yè)管理是近年來人們關(guān)注的熱點(diǎn)問題，它關(guān)系到千家萬戶追求生活質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)，而物業(yè)管理中存在的種種問題影響了這種實(shí)現(xiàn)，這些問題在我區(qū)也很明顯。本項(xiàng)目調(diào)查范圍涉及東西部四座城市，地域跨度大、代表性強(qiáng)。所調(diào)查的也是物業(yè)管理中爭議糾紛較大的項(xiàng)目。在對(duì)存在問題的分析時(shí)，項(xiàng)目從實(shí)踐為出發(fā)點(diǎn)，以業(yè)主的利益為著眼點(diǎn)力圖調(diào)動(dòng)其維權(quán)積極性。在提出建議時(shí)，分別從理論和實(shí)踐方面考慮，權(quán)衡各方需求，提高解決糾紛的效率，降低成本爭取實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益最大化，為國家立法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)完善物業(yè)機(jī)制提供一些參考。作品摘要1、我區(qū)四地物業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析 （1）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)狀況首先、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立率很低，主要開發(fā)商（物業(yè)公司）和業(yè)主本身兩方面原因。其次、已成立的業(yè)委會(huì)也存在很多問題，諸如業(yè)委會(huì)權(quán)利義務(wù)不清、地位不明確、行動(dòng)盲目、資金匱乏、成員素質(zhì)參差不齊等情況。 （2）物業(yè)收費(fèi)和服務(wù)水平問題 主要問題是目前物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，不公開，亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，服務(wù)不到位，缺乏物業(yè)公司與業(yè)主之間的交流平臺(tái)。 （3）我國相關(guān)立法情況 報(bào)告主要對(duì)2003年頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行了分析，其問題較多，代表性的問題有：法條可操作性差、一些條文不理于小業(yè)主，回避了一些焦點(diǎn)問題、一些概念沒有表述清楚等。2、一些建議和對(duì)策 （1）完善立法 建議采用物業(yè)管理法模式作為物業(yè)管理立法的架構(gòu)。在立法中完善小區(qū)業(yè)委會(huì)，提高服務(wù)水平等內(nèi)容。 （2）加強(qiáng)政府的作用 充分利用政府宏觀調(diào)控這支“看得見的手”對(duì)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)、指導(dǎo)和監(jiān)督。 （3）健全糾紛解決機(jī)制 引入物業(yè)仲裁制度，成立專門的仲裁機(jī)構(gòu)，提高解決糾紛的效率，降低維權(quán)成本。作品在何時(shí)、何地、何種機(jī)構(gòu)舉行的會(huì)議或報(bào)刊上發(fā)表登載、所獲獎(jiǎng)勵(lì)及評(píng)定結(jié)果本項(xiàng)目于2006年在內(nèi)蒙古大學(xué)本科生創(chuàng)新培養(yǎng)基金項(xiàng)目中驗(yàn)收合格并評(píng)為優(yōu)秀。調(diào)查方式走訪 問卷 現(xiàn)場采訪 人員介紹 個(gè)別交談 親臨實(shí)踐 會(huì)議 圖片、照片 書報(bào)刊物 統(tǒng)計(jì)報(bào)表 影視資料 文件 集體組織 自發(fā) 其它學(xué)校學(xué)術(shù)委員會(huì)意見負(fù)責(zé)人簽名： 年 月 日D.推薦者情況及對(duì)作品的說明說明：1由推薦者本人填寫； 2推薦者必須具有高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱，并是與申報(bào)作品相同或相關(guān)領(lǐng)域的專家學(xué)者或?qū)I(yè)技術(shù)人員（教研組集體推薦亦可）； 3推薦者填寫此部分，即視為同意推薦； 4推薦者所在單位簽章僅被視為對(duì)推薦者身份的確認(rèn)。推薦者情況姓 名牛文軍性別男年齡43職稱教授工作單位內(nèi)蒙古大學(xué)法學(xué)院通訊地址內(nèi)大法學(xué)院法碩辦公室郵政編碼010021單位電話4991008住宅電話推薦者所在單位簽章 （簽章） 年 月 日請(qǐng)對(duì)申報(bào)者申報(bào)情況的真實(shí)性作出闡述申報(bào)者申報(bào)情況的真實(shí) 請(qǐng)對(duì)作品的意義、技術(shù)水平、適用范圍及推廣前景作出您的評(píng)價(jià)本作品從物業(yè)管理狀況入手，采取走訪、問卷方式，對(duì)內(nèi)蒙古四城市作選點(diǎn)調(diào)研，依據(jù)調(diào)研情況，結(jié)合物業(yè)管理法規(guī)實(shí)施，對(duì)我國物業(yè)管理法律法規(guī)的立法及其實(shí)施進(jìn)行了實(shí)證研究，提出了物業(yè)管理制度的完善建議和對(duì)策。作品的立論和論證具有科學(xué)的法律社會(huì)學(xué)基礎(chǔ)，是一屆優(yōu)秀的法律社會(huì)學(xué)調(diào)查報(bào)告。推薦者情況姓 名吉雅性別女年齡45職稱教授工作單位內(nèi)蒙古大學(xué)法學(xué)院通訊地址內(nèi)大法學(xué)院郵編010021單位電話4992909住宅電話推薦者所在單位簽章 簽章日期 年 月 日 請(qǐng)對(duì)申報(bào)者申報(bào)情況的真實(shí)性作出闡述申報(bào)者申報(bào)情況的真實(shí) 請(qǐng)對(duì)作品的意義、技術(shù)水平、適用范圍及推廣前景作出您的評(píng)價(jià) 該作品選題具有較強(qiáng)的理論和現(xiàn)實(shí)意義，研究方法和思路較科學(xué)合理，調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容及數(shù)據(jù)較具體全面，對(duì)我區(qū)四地物業(yè)狀況作了較客觀、具體、全面的分析，并提出了具有針對(duì)性的對(duì)策建議。是一篇較成功的調(diào)查報(bào)告。其它說明作品簡介近年，房地產(chǎn)業(yè)在我國蓬勃發(fā)展，在改善人民居住條件的同時(shí)，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾也日益顯現(xiàn)。在二者的矛盾沖突中，物業(yè)公司侵犯業(yè)主合法權(quán)益的事件時(shí)有發(fā)生，而業(yè)主明顯處于弱勢地位。在日益注重保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的今天，建立完善合理的物業(yè)管理制度無疑具有重大意義。 2003年國務(wù)院發(fā)布了中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例，內(nèi)蒙古自治區(qū)也隨即出臺(tái)了內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例，特別是2007年中華人民共和國物權(quán)法通過。但這些法規(guī)在內(nèi)容、執(zhí)行及監(jiān)督管理等方面仍存在諸多問題不容忽視。 本項(xiàng)目以我區(qū)具有代表性的四個(gè)城市呼和浩特市、包頭市、通遼市和呼倫貝爾市的物業(yè)管理狀況為調(diào)查對(duì)象，結(jié)合中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例和內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例，對(duì)目前物業(yè)管理中存在的諸如物業(yè)公司不具備相應(yīng)的資質(zhì)與條件，物業(yè)管理收費(fèi)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和。應(yīng)有的透明度，服務(wù)內(nèi)容簡單，服務(wù)質(zhì)量不高，公用設(shè)施配套不到位，管理混亂，監(jiān)管不力等現(xiàn)象，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析整理，進(jìn)而提出相應(yīng)的解決思路，希望以此可以為促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理的改進(jìn)與發(fā)展，更切實(shí)保證業(yè)主合法權(quán)益，提出合理建議。目 錄一、物業(yè)基本問題概述11（一）物業(yè)及相關(guān)概念111、物業(yè)的概念112、物業(yè)管理及相關(guān)概念11（二）物業(yè)管理發(fā)展121、國外物業(yè)發(fā)展概況122、中國大陸地區(qū)14（三）研究物業(yè)管理的意義16二、內(nèi)蒙古四地物業(yè)狀況分析16（一）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)情況171、成立業(yè)主委員面臨的困難182、業(yè)主委員會(huì)的職能193、業(yè)委會(huì)存在的問題19（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題21（三）服務(wù)水平問題241、業(yè)主對(duì)于本小區(qū)公用設(shè)施、場地經(jīng)營的知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)252、小區(qū)安全保衛(wèi)不能令人滿意26（四）有關(guān)立法情況 271、立法現(xiàn)狀282、法律缺陷多，其中以物業(yè)管理?xiàng)l例問題突出31三、建議和對(duì)策 31(一)立法方面 311.民法模式 312.住宅法模式 313.建筑物區(qū)分所有權(quán)法模式 324.物業(yè)管理法模式 32（二）充分發(fā)揮政府的作用 361、政府部門在物業(yè)管理行業(yè)中的引導(dǎo)作用392、政府機(jī)關(guān)在物業(yè)管理中應(yīng)擔(dān)任配角 37（三）健全糾紛解決機(jī)制引入仲裁制度，成立仲裁機(jī)構(gòu)38 參考文獻(xiàn)39小區(qū)物業(yè)狀況調(diào)查表（樣表）40內(nèi)蒙古自治區(qū)四城市物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告牛瞳哲 摘要：隨著近年來房地產(chǎn)的持續(xù)升溫，物業(yè)管理問題越來越受到社會(huì)關(guān)注，特別是今年物權(quán)法關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系成為當(dāng)今社會(huì)的焦點(diǎn)。本文從物業(yè)的基本概念入手，簡要介紹了國內(nèi)外物業(yè)管理的發(fā)展，詳細(xì)分析了本次調(diào)查的業(yè)委會(huì)、物業(yè)收費(fèi)等重點(diǎn)問題，并提出了一些建議和對(duì)策。 關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 業(yè)委會(huì) 調(diào)查一、物業(yè)基本問題概述（一）物業(yè)及相關(guān)概念1、物業(yè)的概念物業(yè)一詞源自于港澳地區(qū)的方言對(duì)房地產(chǎn)的稱呼（另有考證是來自古漢語），是指有明確土地使用權(quán)的地塊及該地塊之上的所有附著物，包括已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類供居住和非居住的屋宇以及與之相配套的設(shè)施、市政設(shè)施、公用設(shè)施、屋宇所在的建筑地塊與附屬的場地、庭院等。簡單的說，小區(qū)紅線之內(nèi)除了政府保留權(quán)利以外的部位（如人防設(shè)施等）都是業(yè)主的物業(yè)。張東寧：物業(yè)管理完全手冊(cè)，安徽人民出版社， 2004年版，第15頁2、物業(yè)管理及相關(guān)概念（1）物業(yè)管理：在2003年9月1日開始實(shí)施的新物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)管理作了明確定義：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！蔽飿I(yè)管理的本質(zhì)就是通過專業(yè)企業(yè)或者人員的工作，保障物業(yè)的正常使用和公共設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。為物業(yè)使用人提供穩(wěn)定、高質(zhì)量的物業(yè)功能，盡可能延長物業(yè)的壽命。需要注意的是物業(yè)管理的對(duì)象是物，而不是人。物業(yè)管理工作內(nèi)容復(fù)雜，涉及面廣，往往難以由某個(gè)企業(yè)或個(gè)人單獨(dú)完成，而是由多個(gè)不同專業(yè)企業(yè)和個(gè)人共同參與，最終實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。（2）業(yè)主大會(huì)：它是物業(yè)管理中的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，充分體現(xiàn)業(yè)主自治權(quán)。 徐建明：物業(yè)管理法規(guī)，東南大學(xué)出版社，2004年版，第286頁 （3）居住小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)(也叫業(yè)主委員會(huì))：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主的意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。根據(jù)政策規(guī)定：居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）。業(yè)主管理委員會(huì)的產(chǎn)生，一般是以業(yè)主代表大會(huì)的方式選舉產(chǎn)生，并定期換屆選舉，委員可連選連任。（二）物業(yè)管理發(fā)展1、國外物業(yè)發(fā)展概況（1）英國：歷史悠久，管理規(guī)范英國的物業(yè)管理歷史可以追溯到19世紀(jì)中葉，當(dāng)時(shí)，英國正處于工業(yè)革命的輝煌時(shí)期，大量農(nóng)村人口為尋找工作而遷移至各工業(yè)城市，由于遷移速度過快，工業(yè)城市的發(fā)展未能配套，所以各種社會(huì)問題相繼出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)，英國社會(huì)上有些熱心人士興建一些普通住宅，以低廉的租金租給工人家庭居住。因人們?nèi)狈驳赖陆逃屯晟频墓芾?，在這些住宅中，經(jīng)常出現(xiàn)嚴(yán)重的不清潔衛(wèi)生、破壞建筑與設(shè)備及拖欠租金等問題，使得居住生活環(huán)境不能真正改善，房屋業(yè)主的利益亦無保障。1860年至1866年間，Octavia Hill女士在對(duì)自己出租的物業(yè)管理中，制訂了一系列規(guī)則，嚴(yán)格要求租客遵守，使住戶的居住環(huán)境得到了很大改善。因?yàn)樗墓ぷ黝H見成效，物業(yè)管理工作漸漸被業(yè)主們及政府所重視，而且在同行業(yè)的從業(yè)人員中亦建立了一個(gè)為英國皇家特許的專業(yè)學(xué)會(huì)-英國屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)，其會(huì)員分布于世界各地。目前，英國的樓盤都是由專業(yè)的物業(yè)管理經(jīng)理來管理。但從管理模式上分析，存在兩種情況，一是業(yè)主直接聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司來幫他們管樓；還有就是由業(yè)主自己去請(qǐng)一些專業(yè)的經(jīng)理人過來，組成自己的管理隊(duì)伍。不過，英國的公營房屋通常都是請(qǐng)物業(yè)管理經(jīng)理來管理的，因?yàn)檫@些房屋都屬國家所有。（2）美國：持證上崗，協(xié)會(huì)管理美國的物業(yè)管理設(shè)有專門的管理機(jī)構(gòu)并擁有一批高素質(zhì)的專業(yè)從業(yè)人員。美國各級(jí)政府機(jī)構(gòu)中，都設(shè)有房產(chǎn)管理局，其職責(zé)是制定房地產(chǎn)法規(guī)并監(jiān)督檢查。美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)物業(yè)管理學(xué)會(huì)（IREM）是負(fù)責(zé)培訓(xùn)注冊(cè)物業(yè)管理師的組織。任何一個(gè)管理師只有在達(dá)到IREM制定的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)以后，才能得到注冊(cè)管理師（CPM）證書。 除此之外，美國有影響和規(guī)模的物業(yè)管理協(xié)會(huì)和組織還有國際設(shè)施管理協(xié)（IFMA），主要負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)設(shè)施的管理、還有一個(gè)全國性協(xié)會(huì)BOMA，代表在物業(yè)管理過程中業(yè)主、房東的利益、許多協(xié)會(huì)還辦有定期刊物，開設(shè)教育性專題講座和課程，幫助物業(yè)管理人員優(yōu)化知識(shí)結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)職業(yè)道德。管理崗位必須取得相應(yīng)的專業(yè)證書。 （3）新加坡：強(qiáng)化法制管理新加坡的物業(yè)管理組織系統(tǒng)健全，而新加坡的物業(yè)管理更強(qiáng)化法治管理。新加坡政府強(qiáng)調(diào)對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行法治化管理。物業(yè)管理部門編寫了住戶手冊(cè)、住戶公約、防火須知等規(guī)章，同時(shí)制定了公共住宅室內(nèi)外裝修、室外公共設(shè)施保養(yǎng)等規(guī)定，為物業(yè)管理法治化奠定了基礎(chǔ)。例如對(duì)室內(nèi)裝修有非常嚴(yán)格的規(guī)定：政府出售的公共住宅，室內(nèi)裝修規(guī)定在領(lǐng)到鑰匙之日起3個(gè)月內(nèi)完成，此后3年內(nèi)不準(zhǔn)再進(jìn)行第二次裝修。 另外，新加坡政府對(duì)住宅小區(qū)公共設(shè)施（設(shè)備）保養(yǎng)維修十分重視，要求物業(yè)管理企業(yè)提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。政府規(guī)定每5年對(duì)整幢樓房外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場所進(jìn)行一次維修。 （4）香港：物業(yè)扮演雇工角色香港房屋越建越高，越來越先進(jìn)，使物業(yè)管理的難度越來越大，需要有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)的人才，才能使香港的物業(yè)管理服務(wù)趨向?qū)I(yè)化。 香港的物業(yè)管理最值得業(yè)主贊許的就是物業(yè)公司扮演著雇工角色。物業(yè)管理的費(fèi)用均取之于業(yè)主或租客，一幢獨(dú)立的大樓就是一個(gè)獨(dú)立的戶頭、管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是量入為出。因此，在香港每個(gè)物業(yè)收取的管理費(fèi)都有可能不同。一般先由物業(yè)公司提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主審查同意后執(zhí)行。 管理費(fèi)一般由以下部分組成：（1）聘用管理員工的薪金、福利補(bǔ)貼等約占管理費(fèi)總額的25%-40%。（2）樓宇設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用；（3）公共部位電、水、煤及通信的費(fèi)用；（4）樓宇火災(zāi)保險(xiǎn)，公共責(zé)任及勞工保險(xiǎn)費(fèi)；（5）樓宇清潔及保安、護(hù)花種草等美化環(huán)境方面的費(fèi)用；（6）管理公司的行政開支；（7）儲(chǔ)備金，實(shí)際上是房屋及設(shè)備的大修理費(fèi)用，?？顚Ｓ谩?、中國大陸地區(qū)中國大陸地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展時(shí)間不長，伴隨著改革開放的不斷深化和住宅商品化進(jìn)程的加快，大陸的物業(yè)管理逐步發(fā)展壯大。 1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司成立，這是我國內(nèi)地物業(yè)管理的起步階段。此后，從深圳到廣州，從南方到北方，物業(yè)管理公司在眾多城市大量出現(xiàn)。1994年，建設(shè)部頒發(fā)了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，明確指出：住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，并第一次正式要求我國住宅小區(qū)要成立“管理委員會(huì)”。從而正式確立了我國物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制的改革指明了方向，并提供了法律依據(jù)。 1996年，國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益提供了保證。 1998年8月，建設(shè)部、國家工商行政管理總局制訂了物業(yè)管理委托合同文本，建設(shè)部制訂了業(yè)主公約示范文本，1999年10月制訂了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。這些示范文本現(xiàn)在已經(jīng)成為物業(yè)管理中規(guī)范物業(yè)管理行為、保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益的規(guī)范性文件。 1999年10月，為提高物業(yè)管理水平，推動(dòng)物業(yè)管理市場競爭，建設(shè)部制訂了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法。2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過物業(yè)管理?xiàng)l例，這也是我國第一次以行政法規(guī)的形式調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系。2004年7月9日國家發(fā)展和改革委員會(huì)和中國建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。這些規(guī)范性文件有效地推動(dòng)了物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家，從業(yè)人員超過20萬，一些城市實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到50以上。2007年3月16日，中華人民共和國物權(quán)法通過，在物權(quán)法中設(shè)立專章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所用權(quán)，第一次基本法中對(duì)物業(yè)管理的有關(guān)問題進(jìn)行了規(guī)定。具體到內(nèi)蒙古地區(qū)，早在1997年為了進(jìn)一步拓展內(nèi)蒙古城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理事業(yè)，規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理的收費(fèi)行為，促進(jìn)內(nèi)蒙古物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法，結(jié)合內(nèi)蒙古的實(shí)際情況，內(nèi)蒙古自治區(qū)物價(jià)局制定內(nèi)蒙古自治區(qū)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定，1999年包頭市便制定了包頭市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例。為響應(yīng)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例，2003年9月30日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例.，2004年9月28日自治區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)通過內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法進(jìn)一步規(guī)范內(nèi)蒙古物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)內(nèi)蒙古物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展.。（三）研究物業(yè)管理的意義首先，近年來，房地產(chǎn)業(yè)在我國蓬勃發(fā)展，在改善人民居住條件的同時(shí)，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾也日益顯現(xiàn)。在二者的矛盾沖突中，物業(yè)公司侵犯業(yè)主合法權(quán)益的事件時(shí)有發(fā)生，而業(yè)主明顯處于弱勢地位。在日益注重保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的今天，建立完善合理的物業(yè)管理制度無疑具有重大意義。第二，小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)的問題，直接影響到了城市市民的生活質(zhì)量，打亂了城市的正常生活秩序，政府“執(zhí)政為民”形象也大打折扣，政府在百姓心目中的信用度就會(huì)降低。第三，城市化是社會(huì)進(jìn)步的象征，城市功能的完善，是城市化的重要標(biāo)志，小區(qū)的物業(yè)規(guī)范管理，是城市和諧發(fā)展的具體體現(xiàn)，是優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境的核心工作，如果居民小區(qū)出現(xiàn)管理混亂，城市生活節(jié)奏就會(huì)隨之打亂，城市功能就不會(huì)得到有效發(fā)揮，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展將受到阻力，社會(huì)治安狀況就會(huì)走向惡化，優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境，改善人民生活條件，建設(shè)合諧社會(huì)也只能是一句空話。第四、城市形象是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政治安定、社會(huì)和諧的重要標(biāo)志，改變城市形象必須先從治本開始，創(chuàng)造居民小區(qū)的和諧生活，關(guān)系到整個(gè)城市的形象，也是檢驗(yàn)黨和政府執(zhí)法能力的重要標(biāo)志。為此，花大力氣、投大資金來改善居民小區(qū)的環(huán)境條件，規(guī)范小區(qū)的物業(yè)管理，改善城市居民的生活質(zhì)量，無疑是政府實(shí)施安民工程的雙贏之舉。 二、內(nèi)蒙古四地物業(yè)狀況分析內(nèi)蒙古城市住宅小區(qū)建設(shè)起步于九十年代初期。之前，城市住宅小區(qū)除呼市、包頭等少數(shù)城市的一些小區(qū)外，大多數(shù)城市居民居住在低矮的住宅平房內(nèi)，配套設(shè)施簡陋，設(shè)施封閉獨(dú)立，自來水入戶率低，冬季取暖靠燒焦煤為主，區(qū)片物業(yè)管理幾乎無從談起。進(jìn)入九十年代，隨著住房制度改革和城市建設(shè)步伐的加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，城市化水平逐步提高，城市居民住房條件取得了質(zhì)的飛躍，一批批設(shè)施齊全、設(shè)計(jì)新穎、環(huán)境優(yōu)美的商品住宅小區(qū)相繼竣工落成，物業(yè)管理作為一項(xiàng)新生行業(yè)在內(nèi)蒙古大地開始出現(xiàn)。 本小組采取調(diào)查問卷方式，對(duì)內(nèi)蒙古地區(qū)有代表性的四城市：呼和浩特、包頭、通遼、呼倫貝爾市的住宅小區(qū)內(nèi)隨機(jī)抽樣進(jìn)行。問卷調(diào)查內(nèi)容的設(shè)定主要依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，同時(shí)參考了部分業(yè)主對(duì)居住環(huán)境的要求和意見。（一）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)情況統(tǒng)計(jì)表明，四地有近91%的小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)（圖一），知道業(yè)主委員會(huì)職能的只有14%，不知道其職能和知道一點(diǎn)但不清楚的分別占44.8%和40.9% 。在已成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)中對(duì)業(yè)委會(huì)工作滿意的有19%，不滿意地為23%,認(rèn)為其工作一般占54% 。圖一圖二從以上統(tǒng)計(jì)可以看出，內(nèi)蒙古地區(qū)業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展程度還非常低，公眾對(duì)業(yè)主委員會(huì)職能的了解不多，且只停留在很低的層次上。而為數(shù)不多的業(yè)主委員會(huì)也不能讓所有業(yè)主們滿意。1、成立業(yè)主委員面臨的困難（1）開發(fā)商或物業(yè)公司方面許多小區(qū)未成立管委會(huì)的原因眾多，其中很重要的困難來自開發(fā)商或物業(yè)公司等方方面面的障礙和層層阻撓太多了。許多物業(yè)管理公司從屬直接由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變而來，據(jù)統(tǒng)計(jì)，70的物業(yè)管理企業(yè)屬于開發(fā)商自辦，開發(fā)商與物業(yè)公司成為變相的“父子兵”， 20062007年中國物業(yè)管理市場分析及投資咨詢報(bào)告，載中國投資咨詢網(wǎng)他們認(rèn)為而一旦成立業(yè)委會(huì)，就將由業(yè)委會(huì)來選擇物業(yè)管理公司，那時(shí)開發(fā)商或物業(yè)公司的利益將受到損害，所以許多小區(qū)物業(yè)管理公司一直以各種借口故意拖延，使得成立業(yè)主委員會(huì)遙遙無期。根據(jù)政策規(guī)定：居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)指導(dǎo)下建立業(yè)主委員會(huì)。 （2）業(yè)主方面很多業(yè)主缺乏主人翁意識(shí)，參與熱情不一，搭便車心理普遍存在，大多是口頭表示支持，一到真要行動(dòng)了時(shí)，出于怕事或嫌麻煩的心理打起退堂鼓。有些業(yè)主對(duì)參與“業(yè)委會(huì)”成立的時(shí)十分冷淡，還有些小區(qū)的業(yè)主計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的小區(qū)觀念尚未改變，認(rèn)為成立小區(qū)事務(wù)應(yīng)由單位或政府來承擔(dān)，擔(dān)心業(yè)委會(huì)成立以后，要聘請(qǐng)物業(yè)公司，增加自己的負(fù)擔(dān)。 一些想成立業(yè)委會(huì)的業(yè)主，由于沒有合理的前期發(fā)起人產(chǎn)生辦法，業(yè)主之間互相不熟悉，又缺乏相關(guān)知識(shí)，許多小區(qū)業(yè)主想成立業(yè)委會(huì)，但卻不知如何發(fā)起，并且發(fā)起人所需經(jīng)費(fèi)的出處也是個(gè)問題。因此，要成立業(yè)主委員會(huì)，首要的問題就是業(yè)主要對(duì)小區(qū)內(nèi)的事情要有高度的責(zé)任感，齊心協(xié)力，避免出現(xiàn)意見分歧，在此前提下，業(yè)委會(huì)才有望盡快成立。2、業(yè)主委員會(huì)的職能物業(yè)管理?xiàng)l例第十五條：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。但實(shí)際上，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該在取得所有業(yè)主授權(quán)的前提下，全面負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)共同財(cái)產(chǎn)的管理。3、業(yè)委會(huì)存在的問題之所以有很多業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作不滿意，主要是目前業(yè)委會(huì)存在的問題眾多，主要有以下幾方面： （1）業(yè)主委員會(huì)法律地位存在爭議，司法實(shí)踐中各地對(duì)業(yè)主委員會(huì)訴訟主體地位未達(dá)成共識(shí) 。近年來，由于業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛、對(duì)公共配套的權(quán)益糾紛以及與業(yè)主之間的糾紛不斷增多，業(yè)主委員會(huì)參與民事訴訟陸續(xù)在各地出現(xiàn)。大多在業(yè)主委員會(huì)作為原告的訴訟中，業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位一直存在爭議，物權(quán)法八十條第二款雖然規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的管理權(quán)能，但并不意味著業(yè)主委員會(huì)對(duì)管理事項(xiàng)享有訴權(quán)，業(yè)主賦予業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理權(quán)中并沒有代為訴訟的權(quán)利。而且，業(yè)主委員會(huì)沒有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，無法承擔(dān)因訴訟引發(fā)的民事責(zé)任，因此不具備訴訟主體資格。據(jù)此，各地對(duì)相關(guān)訴訟的判決結(jié)果并不一致。 （2）業(yè)委會(huì)權(quán)利義務(wù)不清雖然物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)業(yè)委會(huì)的職責(zé)作出了規(guī)定，但那只是原則性，并沒有具體性的內(nèi)容。在物業(yè)管理?xiàng)l例中業(yè)委會(huì)被賦予了很大的權(quán)力，同時(shí)法律又缺乏對(duì)業(yè)委會(huì)地位和責(zé)任的規(guī)定，這就有可能使業(yè)委會(huì)隨意使用手中的權(quán)力。作為業(yè)委會(huì)成員表面上看起來是無利可圖，但實(shí)際有很大的利益隱藏在背后，尤其是已小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主所有，這在一定程度上使業(yè)委會(huì)手中掌握了一定的收入支配，在利益的驅(qū)使下，很容易出現(xiàn)業(yè)委會(huì)被拉攏、腐蝕的現(xiàn)象。（3）與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間的溝通不暢業(yè)主委員會(huì)是執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定、維護(hù)業(yè)主利益的組織，而在運(yùn)作中，業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)管理工作內(nèi)容的包容性不夠了解，從而簡單地將管理與價(jià)格等同起來，將監(jiān)督權(quán)集中在單價(jià)的磨合上。有些開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)由于對(duì)業(yè)主委員會(huì)的作用持有錯(cuò)誤觀點(diǎn)，把業(yè)主委員會(huì)當(dāng)成專與自己作對(duì)的組織，總是不支持業(yè)主委員會(huì)工作。 （4）業(yè)主委員會(huì)對(duì)自身職能權(quán)限認(rèn)識(shí)不清，把握不準(zhǔn)造成“盲目維權(quán)” 物業(yè)管理?xiàng)l例第十五條對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)權(quán)限進(jìn)行了明確規(guī)定在實(shí)際工作中，不論是業(yè)主還是業(yè)主委員會(huì)委員都容易把業(yè)主委員會(huì)簡單地理解為一個(gè)維權(quán)機(jī)構(gòu)或權(quán)利機(jī)構(gòu)。另外一些業(yè)主和委員錯(cuò)誤認(rèn)為成立業(yè)主委員會(huì)實(shí)質(zhì)上就是跟物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商斗。對(duì)職能和權(quán)限的認(rèn)識(shí)不清導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)濫用監(jiān)督權(quán)，對(duì)物業(yè)公司的日常工作指手畫腳，再加上提出意見的方法不適合，使得業(yè)委會(huì)合物業(yè)管理企業(yè)浪費(fèi)了大量人力物力。這樣造成的結(jié)果是損害了業(yè)主、物業(yè)公司及開發(fā)商的利益，違背了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共贏的真正目的。 （5）業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)匱乏 雖業(yè)主大會(huì)規(guī)程對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)進(jìn)行規(guī)定，但在業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行過程中的費(fèi)用業(yè)主不愿交納。目前老的住宅小區(qū)物業(yè)管理用房緊張，業(yè)主委員會(huì)沒有必需的辦公、議事場所，業(yè)主委員會(huì)工作難以開展。 （6）業(yè)主委員會(huì)成員素質(zhì)參差不齊 目前不少小區(qū)產(chǎn)權(quán)都很復(fù)雜，業(yè)主、使用人的生活習(xí)慣、文化背景層次等不可能完全相同，從這些業(yè)主中選擇出來的業(yè)主委員會(huì)成員自然代表著各自不同利益群體，這也造成業(yè)主委員會(huì)成員素質(zhì)參差不齊，內(nèi)部運(yùn)作混亂等現(xiàn)象普遍存在。（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題物業(yè)服務(wù)收費(fèi)就是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。在本次調(diào)查中顯示：有61.4%的業(yè)主不知道，或不完全知道物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目，只有不到40%的業(yè)主表示知道收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目。（圖三）有55.6%的業(yè)主人為本小區(qū)收費(fèi)過高，其余14.4%業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)是合理的。89.3%的業(yè)主反映物業(yè)收費(fèi)不開具正式發(fā)票。（圖四）有63.2%的服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)不相符。有相當(dāng)部分業(yè)主認(rèn)為本小區(qū)存在亂收費(fèi)現(xiàn)象。可見目前物業(yè)的收費(fèi)與物業(yè)的服務(wù)在廣大業(yè)主心中的差距是比較大的，往往是交費(fèi)高而服務(wù)卻跟不上。有些小區(qū)，不管是周圍的公共環(huán)境，還是公共設(shè)施，給人的感覺是無人管理。如通遼的某小區(qū)內(nèi)，道路高低不平，坑坑洼洼，晴天塵土飛揚(yáng)，雨天一片泥濘，無論是行人還是駕車者都感到非常不便，可每年物業(yè)公司要求交納的公共設(shè)施維修費(fèi)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻不少。圖三圖四其實(shí)產(chǎn)生以上問題的主要結(jié)癥在于收費(fèi)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，并且沒有制度保障。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不清是誘發(fā)消費(fèi)者與物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛的重要原因之一。有的業(yè)主住進(jìn)小區(qū)已經(jīng)幾年了，但她至今不清楚物業(yè)公司是依據(jù)什么來收費(fèi)，收取電費(fèi)、水費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、治安費(fèi)沒有明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而且不按時(shí)公布物業(yè)管理費(fèi)的收支賬目。有的小區(qū)從來都沒公布過收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)項(xiàng)目，有的小區(qū)雖然設(shè)置了公示欄，但寫的多是一些過時(shí)的內(nèi)容，形同虛設(shè)。由于這些問題沒有解決，一些業(yè)主便不愿意交物業(yè)費(fèi)，一些物業(yè)管理公司便擅自停電、停水作為制裁手段，這是業(yè)主與物業(yè)公司之間發(fā)生了沖突。目前物業(yè)管理中各類矛盾和糾紛的產(chǎn)生，大多與相關(guān)信息不公開不透明有關(guān)。物業(yè)費(fèi)牽扯的是一根敏感的神經(jīng)，它牽連著廣大百姓的切身利益。鑒于目前物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善，需要國家對(duì)普通住宅的物業(yè)費(fèi)給予必要的指導(dǎo)和規(guī)范，物業(yè)管理?xiàng)l例第41條規(guī)定，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)公司按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。國家發(fā)改委會(huì)同建設(shè)部日前制定發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，有利于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)透明度，對(duì)有效遏制亂收費(fèi)蔓延趨勢起到了一定的作用。但其效力究竟有多大，還要看實(shí)際執(zhí)行的力度。而該規(guī)定的實(shí)施細(xì)則，主要內(nèi)容是明確以下四個(gè)要求：一是各物業(yè)管理企業(yè)要按照國家發(fā)改委和建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，確定標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式。代收費(fèi)用、特約服務(wù)收費(fèi)也應(yīng)按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)。二是公示欄、公示牌、收費(fèi)表等應(yīng)放置在各居住小區(qū)、大廈或物業(yè)管理收費(fèi)場所的醒目位置。三是物業(yè)管理企業(yè)不得在標(biāo)價(jià)以外，收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。四是要求物業(yè)管理企業(yè)明碼標(biāo)價(jià)不僅要標(biāo)明費(fèi)用，還要標(biāo)明服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。本規(guī)定的出臺(tái)，主要是針對(duì)物業(yè)管理中兩個(gè)方面的問題制定的。其一是為了落實(shí)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，消費(fèi)者要有知情權(quán)。物業(yè)的消費(fèi)跟其他商品消費(fèi)一樣，業(yè)主花了錢就該知道這些錢都用到了哪里。其二，針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理中的亂收費(fèi)現(xiàn)象。業(yè)主對(duì)于物業(yè)亂收費(fèi)的投訴逐漸增多，為解決這個(gè)問題，由發(fā)改委會(huì)同建設(shè)部共同制定了該規(guī)定，遏制這種亂收費(fèi)的現(xiàn)象。該規(guī)定的實(shí)施對(duì)于業(yè)主和物業(yè)公司來說是一種雙贏。對(duì)于業(yè)主來說，該規(guī)定落實(shí)了知情權(quán)。通過公示，消費(fèi)者可以知道自己應(yīng)該享受到哪些服務(wù)以及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、收費(fèi)項(xiàng)目等一系列的問題，做到心知肚明，減少了不必要的猜測。而從物業(yè)管理公司的角度看，可以減少物業(yè)與業(yè)主之間的諸多誤解。由于物業(yè)管理是無形的過程，這就會(huì)出現(xiàn)很多誤解，其中比較典型的投訴就是物業(yè)公司收了業(yè)主很多錢，可是卻沒看到什么服務(wù)，實(shí)際上業(yè)主存在兩個(gè)方面的誤解。其一，業(yè)主享受的是物業(yè)服務(wù)的結(jié)果而非過程，這個(gè)過程業(yè)主可能看不到，可是看不到不代表就不存在了。其二，大量的費(fèi)用是用在工作過程中的，業(yè)主看不到。通過明碼標(biāo)價(jià)，業(yè)主可以了解這些內(nèi)容，減少了業(yè)主與物業(yè)公司的對(duì)立情緒。在該政策的執(zhí)行過程中可能會(huì)出現(xiàn)下面兩種問題，一是有的小區(qū)沒有按照政策進(jìn)行公示，小區(qū)業(yè)主可以向所在區(qū)縣的物業(yè)科進(jìn)行投訴。由政府價(jià)格主管部門來進(jìn)行監(jiān)督管理，做出必要的懲罰。其二，雖然公示了，但是效果并沒達(dá)到。小區(qū)業(yè)主可以向該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)投訴，但是投訴并不意味著就能解決。因?yàn)椴煌娜撕饬康姆?wù)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，需要業(yè)主委員會(huì)征集大家的意見。如果多數(shù)人都同意該小區(qū)的物業(yè)公司并沒有達(dá)到服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，則責(zé)成物業(yè)公司改善其管理。由于該規(guī)定對(duì)于物業(yè)公司和業(yè)主來說都是有好處的，所以執(zhí)行起來難度并不大，但仍可能出現(xiàn)兩方面的困難：一是以前有過亂收費(fèi)現(xiàn)象的物業(yè)公司，會(huì)阻撓公示，因?yàn)橐坏┕荆偷貌坏侥遣糠植徽?dāng)收入了。二是物業(yè)公司需要花費(fèi)大量的時(shí)間和人力來進(jìn)行解釋。由于長久以來在人們心中形成的仇商心理，認(rèn)為無商不奸，雙方缺乏必要的誠信，雖然將價(jià)格標(biāo)出來了，業(yè)主還會(huì)存在很多疑問，這就需要物業(yè)公司進(jìn)行大量的解釋。（三） 服務(wù)水平問題服務(wù)水平問題是除了收費(fèi)問題之外的又一物業(yè)糾紛焦點(diǎn)。調(diào)查結(jié)果顯示：在被調(diào)查業(yè)主中僅有6.4%行使過對(duì)小區(qū)公用設(shè)施、場地經(jīng)營的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，知道但未行使過，和根本不知道由此權(quán)利的占了九成多。（圖五）有因小區(qū)安全保衛(wèi)不力而遭受人身財(cái)產(chǎn)損害經(jīng)歷的業(yè)主占29.7%；認(rèn)為小區(qū)服務(wù)人員的行為很規(guī)范和較規(guī)范的業(yè)主，分別占2.9%和18.9%,認(rèn)為行為一般的占61.2%，有17.8%的業(yè)主認(rèn)為其不規(guī)范，且服務(wù)態(tài)度不好。在對(duì)服務(wù)項(xiàng)目不滿意的調(diào)查中，小區(qū)安全保衛(wèi)、房屋維修保養(yǎng)、交通管理列前三位。 圖五1、業(yè)主對(duì)于本小區(qū)公用設(shè)施、場地經(jīng)營的知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)物權(quán)法第八十二條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定，業(yè)主有9項(xiàng)權(quán)利可以充分行使。其中，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，由業(yè)主監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。在調(diào)查中，有如此多的業(yè)主沒有行使過，甚至不知道有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，這一方面說明對(duì)業(yè)主相關(guān)權(quán)利的宣傳不到位，更重要的是，這表明物業(yè)管理?xiàng)l例在人們的實(shí)際生活中并沒有很好的落實(shí)，在實(shí)際操作中存在著漏洞和死角。對(duì)小區(qū)公用設(shè)施、場地經(jīng)營缺乏知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)的很重要體現(xiàn)就是對(duì)公有設(shè)施、場地的利用上。例如物業(yè)公司擅自占用綠地等公共用地建停車場收取費(fèi)用。 原則上，物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)此規(guī)定不得改變用途。同時(shí)，無論是業(yè)主還是物業(yè)公司，不得擅自占用、挖掘小區(qū)內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。物權(quán)法第七十九條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布?！蔽飿I(yè)管理?xiàng)l例中實(shí)際生活中如果確有需要，“業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)?！睂?duì)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司的同意；物業(yè)公司要這樣干的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。利用小區(qū)配套的設(shè)施取得的收益應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共同所有，但在實(shí)際中這筆收益事實(shí)上都?xì)w了物業(yè)公司。此外，在屋頂上、電梯內(nèi)、綠地上做廣告，把公共建筑出租他人，其收益也大多為物業(yè)公司所獨(dú)吞。物業(yè)管理?xiàng)l例第五十五條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！?物權(quán)法第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。因此，屋頂?shù)葟V告，公用建筑等出租，物業(yè)公司做了出面聯(lián)系、管理等工作，物業(yè)公司應(yīng)該得到相應(yīng)的報(bào)酬，但絕不可以侵占。2、小區(qū)安全保衛(wèi)不能令人滿意業(yè)主花錢買物業(yè)，都希望住得舒心，其中很重要的一項(xiàng)衡量指標(biāo)就是小區(qū)安全秩序地維護(hù)情況，調(diào)查表明，有相當(dāng)?shù)男^(qū)的安全保衛(wèi)不能讓業(yè)主們滿意。調(diào)查表明，有29.7%的業(yè)主因小區(qū)安全保衛(wèi)不力而遭受人身財(cái)產(chǎn)損害經(jīng)歷 。（圖六）圖六這些年，因小區(qū)發(fā)生人身傷害的案件而把物業(yè)公司推上被告席的訴訟并不少見。與此同時(shí)更多的是住戶因停放在小區(qū)內(nèi)的自行車、汽車等丟失或家庭財(cái)產(chǎn)被盜，而引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對(duì)小區(qū)安全責(zé)任問題上的糾紛。小區(qū)安全到底誰負(fù)責(zé)任？物業(yè)公司疏于管理導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損失，要負(fù)什么責(zé)任？對(duì)這個(gè)長期以來困擾業(yè)主和物業(yè)公司的問題，物業(yè)管理?xiàng)l例給了一個(gè)較明確。 條例明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”這就是說，物業(yè)服務(wù)合同是最根本的依據(jù)。 如果業(yè)主面對(duì)的是一份連起碼的安全措施都沒有的物業(yè)服務(wù)合同，那就根本不要去簽它，因?yàn)檫@樣的合同根本就保護(hù)不了業(yè)主；業(yè)主可以通過業(yè)主大會(huì)招標(biāo)選擇物業(yè)公司，對(duì)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的保護(hù)措施作出更為具體的約定。 此外，物業(yè)服務(wù)人員的行為不太規(guī)范也是一個(gè)問題。物業(yè)人員的行為，服務(wù)態(tài)度情況，這看似無關(guān)大礙，但實(shí)際上卻關(guān)系著整個(gè)物業(yè)管理系統(tǒng)的運(yùn)行。一聲問候、一點(diǎn)關(guān)懷，這些簡單的舉動(dòng)在物業(yè)管理者和業(yè)主之間起著潤滑劑的作用，如果物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)再高些，再多一些責(zé)任感，那么許多的物業(yè)糾紛就不會(huì)鬧那么大，甚至不會(huì)產(chǎn)生了。（四）有關(guān)立法情況1、立法現(xiàn)狀我國現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以下三個(gè)層次:第一層次,憲法的有關(guān)條款。如憲法第十三條:“國家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。國家依照法律保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)”。憲法第三十九條:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅?！钡鹊?。第二層次,全國人大及其常委會(huì)、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市私有房屋管理?xiàng)l例、城市綠化管理?xiàng)l例、城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章,如城市房屋修繕管理規(guī)定、城市新建住宅小區(qū)管理辦法、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法等等。第三層次,各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會(huì)頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),以及同級(jí)地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章,如北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法、內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例、包頭市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例等等。物業(yè)管理的立法現(xiàn)狀表現(xiàn)為以下幾個(gè)特點(diǎn):(1)立法層次低。國家制定的物業(yè)管理政策主要體現(xiàn)在國務(wù)院、建設(shè)部頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)中。這些法規(guī)主要有: 物業(yè)管理?xiàng)l例、業(yè)主大會(huì)規(guī)程城市新建住宅小區(qū)管理辦法、全國優(yōu)秀住宅小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法、全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)辦法(試行),等等。雖然物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理作出了一些規(guī)定，但還是欠缺一部關(guān)于物業(yè)的專門立法。(2)地方立法活躍。自從1994年6月深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)之后,全國相繼有青島、沈陽、常州、合肥、北京、大連、廈門、銀川、廣州、海南、武漢、上海等一大批省、市制定了物業(yè)管理的地方法規(guī)。還有些省、市正在醞釀立法。(3)立法不平衡、不統(tǒng)一。由于各地的物業(yè)管理發(fā)展不平衡,形成了立法的不平衡。現(xiàn)有的地方法規(guī)在一些重大問題上的規(guī)定不統(tǒng)一,甚至相差較大。2、法律缺陷多，其中以物業(yè)管理?xiàng)l例問題突出2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過的物業(yè)管理?xiàng)l例是第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)，填補(bǔ)了這方面法律空白，解決了許多物業(yè)管理中無法可依的問題，很多群眾的呼聲也在該條例中得到確認(rèn)，如明確了物業(yè)公司的工作性質(zhì)、明確了業(yè)主大會(huì)成立的方法、強(qiáng)調(diào)了公約的作用、尊重了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)等，掀開了房地產(chǎn)物業(yè)管理法制化的序幕，因此具有重要意義。但物業(yè)管理?xiàng)l例的不少條文存在很多的問題，功能不全，沒有提供解決實(shí)質(zhì)性問題的依據(jù)。基于該條例如此重要的地位，分析其缺陷相對(duì)于其他法律也更為緊迫。具體如下：（1）可操作性差第一，物管招投標(biāo)門檻提高。物業(yè)管理?xiàng)l例第十二條規(guī)定：“選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)以上通過?！钡壳白≌^(qū)的入住率普遍不高，除了業(yè)主外，還有發(fā)展商沒賣掉的空置房和出租戶，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，業(yè)委會(huì)委員挨家挨戶地上門通知，最多也只能召集到一半業(yè)主開會(huì)。且物業(yè)公司常設(shè)置重重障礙，如發(fā)展商不愿意提供業(yè)主名單，在小區(qū)貼通知被物業(yè)管理公司的人撕掉，甚至連上門派發(fā)開會(huì)通知的業(yè)委會(huì)委員和熱心業(yè)主都曾受到人身安全的威脅，得到過半數(shù)業(yè)主通過已經(jīng)很難得，現(xiàn)在物業(yè)管理?xiàng)l例要把物管招投標(biāo)的門檻提高，對(duì)于一些小區(qū)而言，無疑是雪上加霜。第二，物業(yè)管理?xiàng)l例第十