承接查驗辦法PPT課件

2001 1 2001 2 承接查驗辦法 1 辦法制定依據(jù) 管理規(guī)約新特性2 權(quán)利義務(wù)約定3 查驗條件4 查驗依據(jù)5 查驗程序6 移交資料7 檢查范圍8 查驗方法9 查驗結(jié)果處理方式10 法律效率11 時效性12 備案應(yīng)提交文件 2001 3 一 承接查驗辦法 管理規(guī)約新特性 制定的依據(jù) 物權(quán)法 合同法 物業(yè)管理條例 查驗范圍 物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收臨時管理規(guī)約的約定 對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定實施生效時間 2011年1月1日 2001 4 二 權(quán)利義務(wù)約定 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同 應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補(bǔ)充 不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的 按照國家標(biāo)準(zhǔn) 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行 沒有國家標(biāo)準(zhǔn) 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的 按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行 5 二 權(quán)利義務(wù)約定 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定 移交權(quán)屬明確 資料完整 質(zhì)量合格 功能完備 配套齊全的物業(yè) 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前 與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作 2001 6 三 檢查條件 建設(shè)工程竣工驗收合格 取得規(guī)劃 消防 環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件 并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案 供水 排水 供電 供氣 供熱 通信 公共照明 有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成 供水 供電 供氣 供熱已安裝獨(dú)立計量表具 教育 郵政 醫(yī)療衛(wèi)生 文化體育 環(huán)衛(wèi) 社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成 2001 7 三 檢查條件 道路 綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成 并滿足使用功能要求 電梯 二次供水 高壓供電 消防設(shè)施 壓力容器 電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書 物業(yè)使用 維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全 法律 法規(guī)規(guī)定的其他條件 2001 8 四 承接查驗的依據(jù) 物業(yè)買賣合同 臨時管理規(guī)約 前期物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案 建設(shè)單位移交的圖紙資料 建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī) 政策 標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 2001 9 五 檢查程序 簽訂承接查驗協(xié)議 如檢查產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān) 檢查內(nèi)容 檢查方式移交有關(guān)圖紙資料 查驗共用部位 共用設(shè)施設(shè)備 解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題 確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果 簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議 辦理物業(yè)交接手續(xù) 2001 10 六 資料移交 現(xiàn)場查驗20日前 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料 竣工總平面圖 單體建筑 結(jié)構(gòu) 設(shè)備竣工圖 配套設(shè)施 地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料 共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝 使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料 供水 供電 供氣 供熱 通信 有線電視等準(zhǔn)許使用文件 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件 承接查驗所必需的其他資料 未能全部移交前款所列資料的 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限 2001 11 七 檢查范圍 共用部位 一般包括建筑物的基礎(chǔ) 承重墻體 柱 梁 樓板 屋頂以及外墻 門廳 樓梯間 走廊 樓道 扶手 護(hù)欄 電梯井道 架空層及設(shè)備間等 共用設(shè)備 一般包括電梯 水泵 水箱 避雷設(shè)施 消防設(shè)備 樓道燈 電視天線 發(fā)電機(jī) 變配電設(shè)備 給排水管線 電線 供暖及空調(diào)設(shè)備等 共用設(shè)施 一般包括道路 綠地 人造景觀 圍墻 大門 信報箱 宣傳欄 路燈 排水溝 渠 池 污水井 化糞池 垃圾容器 污水處理設(shè)施 機(jī)動車 非機(jī)動車 停車設(shè)施 休閑娛樂設(shè)施 消防設(shè)施 安防監(jiān)控設(shè)施 人防設(shè)施 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等 2001 12 八 查驗方法 記錄 綜合運(yùn)用核對 觀察 使用 檢測和試驗等方法 重點查驗物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn) 外觀質(zhì)量和使用功能 查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗時間 項目名稱 查驗范圍 查驗方法 存在問題 修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容 查驗記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字確認(rèn) 2001 13 九 查驗結(jié)果處理方式 將物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形 書面通知建設(shè)單位 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗的結(jié)果 簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議 物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況 存在問題 解決方法及其時限 雙方權(quán)利義務(wù) 違約責(zé)任等事項作出明確約定 2001 14 十 法律效率 責(zé)權(quán) 物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議 與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力 物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后 當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù) 導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任 物業(yè)承接查驗費(fèi)用的承擔(dān) 由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定 沒有約定或者約定不明確的 由建設(shè)單位承擔(dān) 2001 15 十 法律效率 責(zé)權(quán) 物業(yè)交接后 建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定 及時解決物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備存在的問題 導(dǎo)致業(yè)主人身 財產(chǎn)安全受到損害的 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 物業(yè)交接后 發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù) 給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任 自物業(yè)交接之日起 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的 法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修 養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù) 承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件 資料和記錄建立檔案并妥善保管 2001 16 十 法律效率 責(zé)權(quán) 物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有 前期物業(yè)服務(wù)合同終止 業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi) 向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍 承擔(dān)物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任 建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù) 服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利 在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任 加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任 損害物業(yè)買受人的權(quán)益 2001 17 十 法律效率 責(zé)權(quán) 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由 要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè) 因物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通 弄虛作假 在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的 雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任 2001 18 十 法律效率 責(zé)權(quán) 物業(yè)承接查驗活動 業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗行為的投訴 建設(shè)單位 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務(wù)的 由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正 逾期仍不改正的 作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案 并予以通報 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的 由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正 逾期仍不移交的 對建設(shè)單位予以通報 并按照 物業(yè)管理條例 第五十九條的規(guī)定處罰 2001 19 十一 時效性 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù) 向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前 與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作 現(xiàn)場查驗20日前 建設(shè)單