2月九州商務(wù)大廈規(guī)劃設(shè)計(jì)建議案102p.ppt

九州商務(wù)大廈規(guī)劃設(shè)計(jì)建議案 發(fā)展商 威海創(chuàng)潤(rùn)置業(yè)有限公司提案 北京華艷偉業(yè)日期 2012年2月 2 商業(yè)項(xiàng)目的前期規(guī)劃和整體思路鋪排將是成功的基礎(chǔ) 目錄contents 4 5 設(shè)計(jì)建議 經(jīng)營(yíng)建議 1 2 3 項(xiàng)目定位 指標(biāo)要求 實(shí)施方法 項(xiàng)目定位 1 主題定位 科學(xué)定位 part1 1科學(xué)定位 科學(xué)定位 剖析商業(yè)客流 市場(chǎng)細(xì)分 確定目標(biāo)市場(chǎng) 按目標(biāo)公眾特征組合 營(yíng)銷手段 由于市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)狀況的不斷變化 商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)隨機(jī)應(yīng)變 采取新的 科學(xué)的市場(chǎng)定位 part1 2主題定位 8 主題定位 設(shè)計(jì)建議 2 洗手間布局 樓層規(guī)劃 走道設(shè)計(jì) 內(nèi)部設(shè)計(jì) 動(dòng)線規(guī)劃 建議1 規(guī)劃最佳使用率商鋪使用率不能太低也不能太高 除去消防 消費(fèi)者活動(dòng)空間等使用空間 使用率在50 左右 為商鋪?zhàn)罴褷顟B(tài) 建議2 打造進(jìn)深與門面的黃金分割點(diǎn)商鋪進(jìn)深與門面比例適中不僅利于投資經(jīng)營(yíng) 而且有利于商場(chǎng)整體規(guī)劃及日后經(jīng)營(yíng)管理 商鋪的進(jìn)深與門面的最佳比例為2 1 高于3 1 商鋪價(jià)值隨之降低 建議3 突顯商場(chǎng)空間商鋪是商場(chǎng)內(nèi)部的主要部分 商鋪與商鋪采用 穿透式 設(shè)計(jì) 通過(guò)透明玻璃墻體間隔 以通透效果 突顯空間 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 建議4 人流消費(fèi)習(xí)慣商場(chǎng)的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)按由左至右的全場(chǎng)回環(huán)原則 縱向規(guī)劃蝸牛式步步引誘的原則 建議5 強(qiáng)調(diào)第三功能輔助商場(chǎng)在規(guī)劃時(shí)必須兼顧休閑 娛樂(lè)甚至健康運(yùn)動(dòng)功能 建議6 適度規(guī)模消費(fèi)者在出現(xiàn)疲勞的時(shí)間指數(shù)為大于3小時(shí) 路程指數(shù)為大于7500米 商場(chǎng)的規(guī)模設(shè)計(jì)要適度 太小不足形成賣場(chǎng) 太大也會(huì)出現(xiàn)空殼現(xiàn)象 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 part2 1動(dòng)線規(guī)劃 1 注重內(nèi)外溝通商場(chǎng)的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不僅僅是商場(chǎng)內(nèi)部的人流交通與疏散問(wèn)題 它更為注重的是商場(chǎng)內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關(guān)系 商場(chǎng)平面 立體人流的自然順暢 平均分配關(guān)系 2 避免盲區(qū)最大限度地避免綜合商場(chǎng)內(nèi)的盲區(qū)和死角問(wèn)題 同時(shí)更加考慮到消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物的自然 舒適 輕松的行為過(guò)程和心理感受 3 人車分流本項(xiàng)目由于進(jìn)深與面寬較為狹小 可能會(huì)出現(xiàn)車流和人流交叉的現(xiàn)象 在一定程度上影響人流動(dòng)線的走向 因此 投資者在審視商業(yè)項(xiàng)目時(shí) 要注意商業(yè)體內(nèi)部的人車分流情況 4 建筑小品 硬質(zhì)景觀的設(shè)計(jì)商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的建筑小品和硬質(zhì)景觀的設(shè)計(jì) 有利于對(duì)設(shè)置在其附近的商鋪 吸引更多的人流在此經(jīng)過(guò) 動(dòng)線規(guī)劃 動(dòng)線規(guī)劃 5 商業(yè)項(xiàng)目的出入口設(shè)置商業(yè)項(xiàng)目的出入口要與周邊的市政交通相配合 實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交通動(dòng)線與外部交通體系的溝通 另外 商場(chǎng)的主要出入口的外部 應(yīng)該設(shè)置一定的緩沖空間 一般為10米 10米的廣場(chǎng) 以容納從各個(gè)方向來(lái)的人流 而在主入口內(nèi)要設(shè)置前廳 使人流能從這個(gè)聚集點(diǎn)分散到各個(gè)業(yè)態(tài)分區(qū) 以實(shí)現(xiàn)商業(yè)利益的最大化 6 人流與貨流避免交叉商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)輸貨物時(shí) 應(yīng)該保證與人流分離 不要因?yàn)檫\(yùn)貨占用公共空間或電梯系統(tǒng) 而阻礙人流走向 因此 要采取在人流量較低的時(shí)間段 運(yùn)輸貨物的原則 7 其他附屬設(shè)施與人流動(dòng)線的關(guān)系處理燈柱 廣告招牌等附屬設(shè)施亦會(huì)影響到人流動(dòng)線 這些附屬設(shè)施要保障一定的間距 以確保人流的通行空間不受到影響 15 動(dòng)線規(guī)劃 內(nèi)部交通 汽車時(shí)代停車場(chǎng)及停車數(shù)量的重要性 外部交通 項(xiàng)目周邊交通對(duì)項(xiàng)目的影響不容忽視 交通指引 清晰的交通指引讓消費(fèi)者方便找尋 16 part2 2樓層規(guī)劃 1 樓層設(shè)計(jì)與業(yè)種組合商場(chǎng)樓層設(shè)計(jì)要考慮業(yè)種規(guī)劃 與業(yè)種有效組合 以樓層作為業(yè)種及相關(guān)行業(yè)的大場(chǎng) 樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系 解釋消費(fèi)群消費(fèi)習(xí)慣樓層設(shè)計(jì)要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣 流程 一般消費(fèi)者逛商場(chǎng)的習(xí)慣與樓層功能組合流程圖 商場(chǎng)樓層功能設(shè)置 從底層到高層 樓層規(guī)劃 2 以業(yè)種定位作支撐點(diǎn)業(yè)種根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性進(jìn)行布局 樓層設(shè)計(jì)也應(yīng)考慮到消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性 才能有效進(jìn)行樓層的規(guī)劃設(shè)計(jì) 以業(yè)種定位作支撐點(diǎn) 有效的樓層設(shè)計(jì) 能夠保證消費(fèi)者在商場(chǎng)的停留時(shí)間 樓層規(guī)劃 part2 3內(nèi)部設(shè)計(jì) 一般大型商場(chǎng)都會(huì)有商場(chǎng)內(nèi)庭 作為顧客休閑 觀賞 及給商場(chǎng)緊密購(gòu)物空間帶來(lái)疏散感觀空間 內(nèi)庭的設(shè)計(jì) 除了要有足夠的空間 與內(nèi)庭小品配合外 還要注意兩大要點(diǎn) 內(nèi)部設(shè)計(jì) 1 和諧性與均好性以商場(chǎng)核心主題特色為基點(diǎn) 通過(guò)內(nèi)庭景觀 小品的有效組合 與商場(chǎng)主題特色密切聯(lián)系 保證內(nèi)庭景觀 空間及與商場(chǎng)主題特色的和諧性與均好性 2 與廣場(chǎng)互動(dòng)商場(chǎng)內(nèi)庭與廣場(chǎng) 一 內(nèi) 一 外 其二者具有共性 又各具特性 為人群提供活動(dòng)空間 而內(nèi)庭則側(cè)重于體質(zhì)商場(chǎng)內(nèi)人流的停留時(shí)間 廣場(chǎng)側(cè)重于商場(chǎng)外圈的人流集合 如何將廣場(chǎng)與內(nèi)庭通過(guò)互動(dòng)作用 導(dǎo)入人流 應(yīng)是內(nèi)庭設(shè)計(jì)的一個(gè)重要因素 內(nèi)部設(shè)計(jì) part2 4走道設(shè)計(jì) 1 脈絡(luò)清晰商場(chǎng)內(nèi)過(guò)道設(shè)計(jì)要清晰 過(guò)道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞 不僅影響對(duì)人流的疏散 也影響商鋪布局 2 與指引標(biāo)志結(jié)合指引標(biāo)志主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向 一般要突出指引標(biāo)志 在過(guò)道交叉部分設(shè)計(jì) 3 合理設(shè)置寬度過(guò)道的兩大作用是疏散人流和引導(dǎo) 商場(chǎng)過(guò)道寬度設(shè)置要結(jié)合商場(chǎng)人流量 規(guī)模等 必須設(shè)置 本項(xiàng)目的過(guò)道寬度在4米左右 4 避免重復(fù)主次干道的設(shè)計(jì)要避免讓顧客走重復(fù)路 采用圍繞中廳的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu) 這種結(jié)構(gòu)可以增加商業(yè)的通透感 適應(yīng)顧客視線 避免人流死角 吸引人流 走道設(shè)計(jì) 主次干道的設(shè)計(jì)要避免讓顧客走重復(fù)的路 盡量采用圍繞中廳的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu) 這種結(jié)構(gòu)可以增加商業(yè)的通透感 最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量 避免商鋪人流死角 有利于最大限度地吸引人流 使商鋪價(jià)值達(dá)到最大化 走道設(shè)計(jì) part2 5洗手間布局 1 隱性 布局商場(chǎng)洗手間 作為商場(chǎng)的附加設(shè)施 它的布局設(shè)計(jì)不能有礙商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)功能 商場(chǎng)洗手間布局 要以 隱性 作基點(diǎn) 通過(guò)專用過(guò)道設(shè)置 將洗手間與購(gòu)物空間形成有效分隔 2 采用回避法商場(chǎng)某些業(yè)種 如飲食 食品類等 應(yīng)回避與洗手間相鄰 3 確定數(shù)量綜合商場(chǎng)人流量確定洗手間個(gè)數(shù) 避免洗手間出現(xiàn)排隊(duì)堵塞現(xiàn)象 且應(yīng)每層都設(shè)置 洗手間布局 指標(biāo)要求 3 負(fù)荷承重 配套設(shè)施 主力店選址 建筑面積 part3 1負(fù)荷承重 負(fù)荷承重 承重要求賣場(chǎng)區(qū) 500 倉(cāng)庫(kù)及收貨區(qū) 1000 辦公室 150 200 一般百貨公司 350 供電負(fù)荷商場(chǎng)照明 300kw 事故照明75kw 商場(chǎng)戶外照明 30kw冷凍壓縮機(jī)設(shè)備 250kw 備用電250kw 生鮮設(shè)備 224kw 備用62kw 商場(chǎng)空調(diào)通風(fēng) 650kw家電區(qū)插座 26kw美食廣場(chǎng) 86kw 如肯德基 麥當(dāng)勞250kw 商場(chǎng)排水設(shè)備 10kw商場(chǎng)弱電電源 20kw 備用電20kw part3 2配套設(shè)施 配套設(shè)施 商業(yè)形態(tài) 業(yè)種的分布規(guī)劃會(huì)影響購(gòu)物中心的局部規(guī)劃設(shè)計(jì) 也是購(gòu)物中心持續(xù)經(jīng)營(yíng) 利潤(rùn)最大化的基本保障之一 購(gòu)物中心內(nèi)容的經(jīng)營(yíng)戶較多 購(gòu)物中心必須將承擔(dān)租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃 形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) 這樣也有利于購(gòu)物中心內(nèi)部個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶區(qū)域的建筑 結(jié)構(gòu) 水電 暖通 裝修等方面的設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)戶的要求相配套 配套設(shè)施 part3 3建筑面積 建筑面積 建筑占地面積 15000平方米以上土地性質(zhì) 國(guó)有商業(yè)用地消防 符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)并能通過(guò)驗(yàn)收其他要求 供水 供氣 通訊設(shè)施 空調(diào)到位 part3 4主力店選址 隨著蘇寧電器在全國(guó)的連鎖擴(kuò)張 在全國(guó)不同地區(qū)和級(jí)別的城市均需要符合開(kāi)設(shè)商場(chǎng)條件的商業(yè)物業(yè) 具體區(qū)域要求如下 1 副省級(jí)以上城市 直轄市 省會(huì)城市 副省級(jí)城市核心商圈5000平米以上 2 區(qū)域商圈4000平米以上 3 大型社區(qū)3000平米以上 4 地級(jí)城市市區(qū)人口50萬(wàn)以上 具有一定的購(gòu)買能力商業(yè)中心3000平米以上 5 縣級(jí)市場(chǎng)江蘇 廣東 浙江 山東等地的縣級(jí)市 內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市 百?gòu)?qiáng)縣優(yōu)先 副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈核心位置3000平米以上 蘇寧電器集團(tuán)的連鎖發(fā)展選址要求 主力店選址 產(chǎn)權(quán) 獨(dú)立 清晰的產(chǎn)權(quán) 區(qū)位 位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心 人流量大 交通便利 面積 3000平方米以上 樓層 從一樓開(kāi)始 地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓 縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓 廣場(chǎng) 物業(yè)距街道的距離在6米以上 有開(kāi)闊的停車場(chǎng)和門前廣場(chǎng) 設(shè)施 合格并正常使用的消防系統(tǒng) 合格并正常使用的供水供電系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng) 扶梯和貨梯 兩層以上 蘇寧電器連鎖店選址標(biāo)準(zhǔn)如下 主力店選址 物業(yè)要求1 物業(yè)縱深在50米以上為佳 原則上不能低于40米 臨街面不低于70米 2 層高不低于5米 對(duì)于期樓的層高要求不低于6米凈高在4 5米以上 空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離 3 樓板承重在800kg 平方米以上 對(duì)期樓的要求在1000kg 平方米以上 4 柱距間要求9米以上 原則上不能低于8米 5 正門至少提供2個(gè)主出入口 免費(fèi)外立面廣告至少3個(gè) 6 每層有電動(dòng)扶梯相連 地下車庫(kù)與商場(chǎng)之間有豎向交通連接 7 商場(chǎng)要求有一定面積的廣場(chǎng) 威海家家悅選址標(biāo)準(zhǔn)如下 主力店選址 對(duì)停車場(chǎng)的要求1 至少提供100個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位 2 必須為供應(yīng)商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位 3 如商場(chǎng)在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場(chǎng)客流分開(kāi) 同時(shí)為商場(chǎng)供貨車輛提供物流專用場(chǎng)地 40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米 威海家家悅選址標(biāo)準(zhǔn)如下 主力店選址 其它1 市政電源為雙回路或環(huán)網(wǎng)供電或其它當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的供電方式 總用電量應(yīng)滿足商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)及司標(biāo)廣告等設(shè)備的用電需求 備用電源應(yīng)滿足應(yīng)急照明 收銀臺(tái) 冷庫(kù) 冷柜 監(jiān)控 電腦主機(jī)等的用電需求 并提供商場(chǎng)獨(dú)立使用的高低壓配電系統(tǒng) 電表 變壓器 備用發(fā)電機(jī) 強(qiáng)弱電井道及各回路獨(dú)立開(kāi)關(guān)箱 2 配備完善的給排水系統(tǒng) 提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立水表 給水系統(tǒng)應(yīng)滿足商場(chǎng)及空調(diào)系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求 儲(chǔ)水滿足市政府停水一天的商場(chǎng)用水需求 3 安裝獨(dú)立中央空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)室內(nèi)溫度達(dá)到24度正負(fù)度標(biāo)準(zhǔn) 4 物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上 不低于15年并提供兩年免租期 威海家家悅選址標(biāo)準(zhǔn)如下 主力店選址 7天連鎖快捷商務(wù)酒店 主力店選址 位置要求 1 3公里范圍內(nèi)企業(yè) 工廠 機(jī)關(guān)單位密集 有較充足的商旅住宿需求 2 1 5公里范圍內(nèi)有4星以上酒店及甲級(jí)寫字樓為佳 3 臨街為佳 商業(yè)繁華區(qū)也可內(nèi)進(jìn) 但距路口最好不超過(guò)50米 不可有過(guò)多迂回及分岔 需有車道直達(dá)門前 同時(shí)路口及沿途需能提供路標(biāo) 4 1公里范圍內(nèi)有較完備的生活配套 餐飲 購(gòu)物 娛樂(lè)便利 5 治安秩序良好 7天連鎖選址標(biāo)準(zhǔn)如下 主力店選址 利用招待所 賓館 辦公樓 廠房等舊物業(yè)進(jìn)行改造1 建筑物為長(zhǎng)方體 建筑面積在3000 6000 的范圍內(nèi) 寬度或進(jìn)深以14米左右為最佳 舊招待所 賓館客房間數(shù)在80間以上 2 建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu) 外觀整齊 允許進(jìn)行改造 3 紅線范圍內(nèi)有一定回旋余地 可以合理劃分對(duì)客服務(wù)區(qū)域與員工活動(dòng)區(qū) 4 周邊有一定的空地 出路通暢并可停車 車道一般為5 5 6m寬 要考慮通向停車場(chǎng)的流向 有回車路線 停車位在20個(gè)左右 7天連鎖選址標(biāo)準(zhǔn)如下 主力店選址 7天連鎖選址標(biāo)準(zhǔn)如下 最佳基礎(chǔ)設(shè)施配置1 水 進(jìn)水管徑75mm以上 2 電 用電不低于350kva 3 排污 納入市政排污管網(wǎng) 有化糞池 4 通訊 最好留有總機(jī)或一定的直線電話 有線電視 5 供暖 北方地區(qū) 設(shè)施到位 6 消防 兩個(gè)以上消防樓梯 樓層消防疏散間距不超過(guò)20米 70立方米消防水池容量 如不符標(biāo)準(zhǔn) 需具備修建的空間 7 房屋使用性質(zhì)最好是商業(yè)服務(wù)業(yè)或者具備變更為前者的可能 8 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰 盡量回避銀行抵押物業(yè) 主力店選址 地理位置和交通條件1 靠近如商務(wù)中心 工業(yè)區(qū) 展覽中心 物貿(mào)中心 機(jī)場(chǎng) 大型游樂(lè)場(chǎng)等區(qū)域 2 鄰近主要公路 或高速公路 的交叉道口 交通樞紐 市郊結(jié)合部 火車站 汽車終點(diǎn)站 大型停車場(chǎng) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等 以展覽 商務(wù) 商業(yè) 車站等中心為最佳 3 交通便利 能直達(dá)機(jī)場(chǎng) 車站 港口或經(jīng)濟(jì)文化中心 錦江之星選址標(biāo)準(zhǔn)如下 主力店選址 市場(chǎng)條件1 所在地有良好的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展前景 投資和經(jīng)營(yíng)環(huán)境適合于賓旅館行業(yè) 2 周邊有較大的車流量 人流量 3 附近有較多的企事業(yè)單位 錦江之星選址標(biāo)準(zhǔn)如下 主力店選址 建筑 改造條件1 建筑物為長(zhǎng)方體 建筑面積在4500平方米 6000平方米的范圍內(nèi) 或可以建造的容積率在此范圍內(nèi) 2 寬度或進(jìn)深以16米左右為最佳 3 建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu) 允許進(jìn)行改造 4 周邊有一定的空地 有回旋的余地 出路通暢并可停車 5 水 電 煤氣 排污 通訊等設(shè)施到位 6 三通一平 市政配套到位 到紅線 7 占地面積2000 4000 左右 視地理位置與價(jià)位而定 錦江之星選址標(biāo)準(zhǔn)如下 主力店選址 物業(yè)類型1 標(biāo)準(zhǔn)店物業(yè)目標(biāo) 購(gòu)物中心 商業(yè)綜合體 寫字樓裙房 2 獨(dú)體建筑 歷史風(fēng)貌建筑 市政景觀公建 面積需求1 標(biāo)準(zhǔn)店 1500平方米 4000平方米 2 高端店 5000平方米 10000平方米 俏江南選址標(biāo)準(zhǔn)如下 主力店選址 商圈要求1 城市核心商務(wù)區(qū) 辦公人群密集 外資企業(yè)眾多 政務(wù)機(jī)關(guān)聚集 2 城市中高端百貨業(yè)集中區(qū)域和高端餐飲 客單價(jià)在200元以上 集中區(qū)域 3 城市景觀區(qū) 水景 湖景 江邊 公園 4 具有便利的交通通達(dá)性 俏江南選址標(biāo)準(zhǔn)如下 主力店選址 停車位1 標(biāo)準(zhǔn)店 固定或流動(dòng)性停車位或免費(fèi)停車卡 券 不少于50 80個(gè) 2 高端店 必須有固定停車位不少于80 100個(gè) 可以配套部分流動(dòng)性停車位或免費(fèi)停車卡 券 廣告位及招牌1 必須有獨(dú)立招牌及獨(dú)立形象的良好展示面 俏江南選址標(biāo)準(zhǔn)如下 主力店選址 主力店選址 商圈要求 項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)人口達(dá)20萬(wàn)以上 臨近城市交通主干道或快速干道 至少雙向四車道 且無(wú) 綠化帶 立交橋 河流 山川等 明顯阻隔為佳 商圈內(nèi)住宅及人口有快速增長(zhǎng)趨勢(shì) 周邊人口暢旺 道路與項(xiàng)目的銜接性比較順暢 車輛可以順利的進(jìn)出停車場(chǎng) 物業(yè)要求 縱深50米以上 面積一萬(wàn)平方米左右 層高不低于10米 對(duì)于期樓的層高要求不低于12米 凈高在9米以上 空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離 樓板承重在1500kg m2以上 對(duì)期樓的要求在2000kg m2以上 柱間距要求10 12米以上 正門至少提供2個(gè)主出入口 每層有電動(dòng)步道梯連接 地下車庫(kù)與商場(chǎng)之間有步道梯連接 停車場(chǎng)地要求 1000個(gè)以上免費(fèi)停車位 為供貨商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位 提供貨提供物專用車輛掉頭及轉(zhuǎn)彎的場(chǎng)地 40尺貨柜轉(zhuǎn)彎半徑18米 其它 電源雙回路或環(huán)網(wǎng)供電 滿足商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)及司標(biāo)廣告等設(shè)備用電需求 備電滿足應(yīng)急照明 收銀臺(tái) 冷庫(kù) 冷柜 監(jiān)控 電腦等需求提供供商場(chǎng)獨(dú)立使用的高低壓配電 獨(dú)立中央空調(diào)系統(tǒng) 物業(yè)租賃期限為20年或20年以上 并提供一定的免租期 百安居選址 主力店選址 國(guó)美電器連鎖店選址標(biāo)準(zhǔn)如下 產(chǎn)權(quán) 獨(dú)立 清晰的產(chǎn)權(quán)區(qū)位 位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心 人流量大 交通便利面積 3000平方米以上樓層 從一樓開(kāi)始 地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓 縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓廣場(chǎng) 物業(yè)距街道的距離在6米以上 有開(kāi)闊的停車場(chǎng)地和門前廣場(chǎng)設(shè)施 合格并正常使用的消防系統(tǒng) 合格并正常使用的供水供電系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng) 扶梯和貨梯 兩層以上 國(guó)美電器 實(shí)施建議 4 樓層建議 景觀綠化 商業(yè)內(nèi)裝 形象控制 公共設(shè)施 part3 1樓層建議 樓層建議 負(fù)二層已經(jīng)具備地下停車功能 建議周密考慮考慮停車動(dòng)線 方便業(yè)主購(gòu)物 消費(fèi) 樓層建議 設(shè)置貨物運(yùn)輸通道 負(fù)一層考慮增加貨梯位置 便于業(yè)主購(gòu)買大宗貨物 負(fù)一層的建議考慮中庭設(shè)計(jì) 增加層高 樓層建議 一層外圍商鋪可以出售 內(nèi)街商鋪與商場(chǎng)功能應(yīng)該結(jié)合在一起 需要考慮出售還是持有 一層人流扶梯在室外 運(yùn)營(yíng)維護(hù)與維修才能確保其功能延續(xù) 慎重對(duì)待一層的商業(yè)內(nèi)街的業(yè)態(tài)分布與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 樓層建議 設(shè)置貨物運(yùn)輸通道 二 三 四 五層分割式商鋪不適應(yīng)集中性商業(yè)經(jīng)營(yíng) 應(yīng)考慮更改規(guī)劃結(jié)構(gòu) 一層的建議設(shè)計(jì)中庭 增加層高 一層增加后門 方便小區(qū)業(yè)主購(gòu)物 根據(jù)初步設(shè)想 擬引進(jìn)超市或電器賣場(chǎng)滿足本身及周邊商圈的需求 地下1 地下停車場(chǎng) 供客戶停車購(gòu)物 若面積不夠 改為地上停車 2 地下停車場(chǎng)的局部空間作為賣場(chǎng)的外倉(cāng)使用 3 超市 電器賣場(chǎng)收貨區(qū) 貨物進(jìn)出賣場(chǎng)的出入收退貨碼頭 3 地下一層超市 地上1 一層 電器賣場(chǎng) 2 二層 五層 時(shí)尚百貨 家具家私 院線電玩 休閑餐飲等等 part3 1商業(yè)空間 62 商業(yè)空間 商業(yè)空間已成為人們的 第三空間 營(yíng)造良好的商業(yè)空間至關(guān)重要 國(guó)際 國(guó)內(nèi)成功商場(chǎng)必然營(yíng)造良好的具有商業(yè)氛圍的空間 達(dá)成商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)久與升值 1 舒適性 2 體驗(yàn)性 3 互動(dòng)性 4 強(qiáng)化認(rèn)知 包括項(xiàng)目對(duì)外名稱 場(chǎng)內(nèi) 場(chǎng)外的指引 已建成的商業(yè)項(xiàng)目 應(yīng)該通過(guò)良好的內(nèi)裝設(shè)計(jì)和外立面設(shè)計(jì)營(yíng)造良好的商業(yè)空間 63 64 65 66 67 68 part3 2景觀綠化 景觀綠化 商業(yè)項(xiàng)目都設(shè)置有廣場(chǎng) 廣場(chǎng)可作為停車場(chǎng)或顧客暫時(shí)休息的場(chǎng)所 為消費(fèi)者提供一個(gè)游玩及觀賞夜景的平臺(tái) 能夠起到良好的聚客作用 另外 它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸 如在廣場(chǎng)周邊布置餐飲 休閑項(xiàng)目或室外運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施 也可將其作為戶外展示及大型營(yíng)銷 促銷活動(dòng)的空間 景觀小品能增加顧客休閑情趣 景觀綠化 綠色植物融入中心內(nèi)外 part3 3形象控制 定位中高端中心 以快時(shí)尚產(chǎn)品線為主 故在外裝設(shè)計(jì)上大量采用玻璃 鋁合金 高檔石材提升商場(chǎng)的整體檔次并使用燈箱式戶外廣告國(guó)際一線品牌的引進(jìn)提升整體沿街門臉檔次感精美的陳列櫥窗美輪美奐 形象控制 外裝正面設(shè)置led廣告牌a 增加商業(yè)時(shí)尚度 b 增加商場(chǎng)的創(chuàng)收 c 在視覺(jué)上吸引顧客 提升進(jìn)店率及人流量 形象控制 外墻燈光建議選擇lde節(jié)能燈 形象控制 避免空氣對(duì)流 中心入口設(shè)計(jì)門斗 形象控制 part3 4商業(yè)內(nèi)裝 商業(yè)內(nèi)裝 建議地面拼花設(shè)計(jì) 每個(gè)樓層統(tǒng)一地面拼花設(shè)計(jì) 帶來(lái)視覺(jué)重復(fù) 提升可記憶度 建議頂部照明 商業(yè)內(nèi)裝 建議中庭照明分路控制 商業(yè)內(nèi)裝 共享空間垂直風(fēng)口 商業(yè)內(nèi)裝 中心立柱設(shè)計(jì) 商業(yè)內(nèi)裝 part3 5公共設(shè)施 不銹鋼材質(zhì)制作精良小巧精致 公共設(shè)施 建議洗手間設(shè)計(jì) 男女比例按1 2設(shè)計(jì) 公共設(shè)施 建議洗手間設(shè)計(jì) 公共設(shè)施 建議電梯前室設(shè)計(jì) 公共設(shè)施 建議設(shè)置風(fēng)幕機(jī) 公共設(shè)施 商業(yè)會(huì)所入口設(shè)置除塵墊 公共設(shè)施 經(jīng)營(yíng)建議 5 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖姓{(diào) 正確的運(yùn)營(yíng) 科學(xué)的業(yè)態(tài) 差異化經(jīng)營(yíng) part5 1差異化經(jīng)營(yíng) 92 差異化特色經(jīng)營(yíng) 就目前市場(chǎng)來(lái)看 商場(chǎng)數(shù)量多 且定位趨同化 因此必須有差異化的特色經(jīng)營(yíng)定位 只有突出特色 才能吸引客流 1 形成經(jīng)營(yíng)品牌和商品上的差異化 目標(biāo)定位準(zhǔn)確2 形成主題差異化3 形成營(yíng)銷方式和方法差異化 個(gè)性化 par