某項目涉稅籌劃實施方案.doc

“XX項目（一期）”項目涉稅籌劃方案1.目的：在目標綜合稅負率下、稅法的框架內(nèi)、合理的節(jié)奏下取得項目整體稅務效益、規(guī)避稅務風險2.原則：長遠的風險規(guī)避和控制，用足政策，達成目標稅負3.方案概述：具體內(nèi)容分成四個部分：組織架構保障、五個層面、三大主要手段、綜合稅收效益管控4.項目現(xiàn)狀分析4.1現(xiàn)狀決定方向與重點當前，無論是一線城市還是二三線城市，房地產(chǎn)都是稅務監(jiān)管的重點對象，歷年都是稽查的重點行業(yè)，稅收籌劃正?？臻g幾乎沒有；但三線城市的征管還是比較隨意化，稅務人員對房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)素質(zhì)參差不齊；稅種方面，土地增值稅和企業(yè)所得稅因技術層面原因?qū)е露惼箅p方存在較大分歧，這種現(xiàn)狀決定了稅務籌劃的重點和方向為以下三個方面：稅企協(xié)調(diào)、土地增值稅、企業(yè)所得稅，同時，土地增值稅的籌劃成果決定企業(yè)所得稅籌劃的效果。4.2項目地稅務征管及政策現(xiàn)狀征管方式：土地增值稅按2%（住宅）與3%（商業(yè)）預征，企業(yè)所得稅按核定征收（3.75%，）。預計兩年內(nèi)稅源情況（預計2013年4月起），所轄區(qū)內(nèi)我司項目為最大項目，2012年主要壓力在建安營業(yè)稅及附加與項目土地使用稅；2013年一季度納稅壓力預計在預繳方面，二季度及以后將按常規(guī)納稅。稅務人員及機構情況，屬XX區(qū)地稅局XX局管理，不涉及國稅，專管員（XXX）上崗不久預計在項目納稅期內(nèi)暫不會調(diào)動。4.3項目納稅現(xiàn)狀及土地增值稅預計（截止至2012年7月31日，營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅均未繳納，個稅、印花稅合計入庫約16萬元）未籌劃狀態(tài)下土地增值稅預計42992.58萬元，計算過程如下：a.預計總銷售收入為 181434.24萬元b.預計總開發(fā)成本 42556.67萬元土地成本 4285.40萬元開發(fā)前期費用 2997.69萬元主體工程及安裝 29882.24萬元基礎設施（管網(wǎng)+園林） 5168.53萬元配套設施 222.81萬元c.可扣除費用（按稅務規(guī)定如不能提供足額的利息憑證，本項按第“b項”10%計算約4255.67萬元，明顯低于預計數(shù)據(jù)，故不采納） 11804.04萬元營銷費用 3671.00萬元開發(fā)間接費（不含財務費用） 3489.36萬元財務費用（暫按項目所需貸款為基數(shù)計算） 4643.68萬元d.稅費及附加 10550.32萬元營業(yè)稅及附加 10160.32萬元土地使用稅（77畝.31萬/年4年） 約120.00萬元個稅（按歷史數(shù)據(jù)1萬/月36個月+已納個稅）約 50萬元印花稅 110.00萬元其他政府性收費（防洪資金等） 110萬元e.加計扣除（按稅法規(guī)定為開發(fā)成本20%） 8511.33萬元f.預計土地增值稅額 42979.59萬元增值額 108011.90萬元增值額=銷售收入181434.24扣除項目73442.36（即：開發(fā)成本42556.67+可扣除費用11804.04+稅費及附加10550.32+加計扣除8511.33）=108011.90萬元增值率 147%增值率=增值額扣除項目=108011.9073442.36=147%適用土地增值稅稅率（按稅率表）50%，速算扣除率15%土地增值稅額=（增值額108011.90稅率50%）-（扣除項目73442.36速算扣除率15%）=42992.58萬元5.具體方案（五大層面、三大手段）5.1組織架構保障層面：總裁/財務總監(jiān)負責高端稅企協(xié)調(diào)，集團財務經(jīng)理為籌劃總負責人，并協(xié)調(diào)中層稅企協(xié)調(diào)，中介機構溝通與督導，中欣房產(chǎn)財務經(jīng)理負責具體措施執(zhí)行及對內(nèi)溝通，項目會計負責按方案執(zhí)行賬務處理，其他相關部門配合（成控、人事、行政等）5.2 股權層面（主要是避免個人股東的個人所得稅被核定征收，目前個人股份比例為10%，力爭在該項目取得第一筆銷售收入前改變股權構成，具體方案結合集團整體情況另行制訂法人治理結構調(diào)整方案）5.3 經(jīng)營層面 5.3.1銷售策略（以土地增值稅為重點）：5.3.1.1土地增值稅與價格臨界點：經(jīng)測試土地增值稅與價格臨界點（免稅臨界點定價系數(shù)1.67012，高收益最低定價系數(shù)1.82014），即當銷售單價（成交單價）與抵扣項目（符合稅務規(guī)定的開發(fā)成本與土地，不含流轉(zhuǎn)稅和管理費用）之比為1.67012時，土地增值稅增值率為20%以內(nèi)，不需繳納土地增值稅；當銷售單價與抵扣項目之比為1.82014時漲價在扣除土地增值稅后的獲利最大，低于或高于此指標都會因為繳納土地增值稅而獲利減少，故公司在項目銷售定價時應考慮此因素。 目前一期預計綜合均價為13044.17元/（銷售收入/可售面積），根據(jù)以上預測扣除項目（土地與開發(fā)成本）為2332.49元/（總建筑面積），兩者之比為5.59238遠遠高于臨界點，故價格有很大的折扣空間，成本有很大的籌劃空間，待具體定價時，財務再根據(jù)價格及變動后的成本，根據(jù)臨界點提出建議。5.3.1.2總體銷售額策略建議：根據(jù)上述測算當銷售額為88130.83（扣除額1.2）萬元時，土地增值稅增值額為20%，此時，土地增值稅為0，多出部分銷售額（93303萬元）可以按以下方面規(guī)劃，其一，注冊關聯(lián)性或可控的商業(yè)運營公司，將部分商業(yè)物業(yè)及車庫車位以合約形式交其管理與銷售，在總體增值額不變情況下，攤薄單環(huán)節(jié)增值額，從而降低土地增值稅；其二，將預計滯銷的物業(yè)持有轉(zhuǎn)變?yōu)槿谫Y資產(chǎn)，或者，先期做按揭中轉(zhuǎn)抵押物，達到兼顧融資與稅務籌劃的雙重目的。5.3.2成本與費用策略a假定銷售價格無折扣，按綜合當前預征率2.04%反推算成本費用總額（即土地增值稅為3705萬元情況下的成本費用總額，稅率為最低檔30%無速算扣除），即扣除額約為169084.24萬元（銷售收入-370530%），在可扣除額中成本的籌劃空間最大，假定其他費用與土地成本不變，則“假定預征率下的成本總額”為【（扣除額169084.24-1.2）1.2】114263.78萬元，約為目標成本的3倍，此數(shù)據(jù)說明，在銷售價格不變，收入不做籌劃拆分情況下，成本費用均可以籌劃至市場最高水平和稅務費用扣除政策的最高限度（此為成本籌劃的科學原則與宗旨）。b根據(jù)同行業(yè)銷售狀況結合稅務要求的清算規(guī)則，假定整體銷售收入實現(xiàn)率為85%的情況下，按照“a條”的測算原理，假定預征率下的成本總額”為111764.51為目標成本的2.9倍，結論與上述相同。c.費用的策略：首先優(yōu)先進入“開發(fā)間接費用”，企業(yè)所得稅方面主要在半年度配比平衡與年度配比平衡時使用，籌劃重點是“廣告費用足額開支”與“工資成本轉(zhuǎn)移”故，總體成本費用籌劃無上限方面的風險。5.3.3招投標與合同策略：利用中欣建筑平臺，凡屬不涉及到受中欣建筑資質(zhì)限制的工程支出，一律由中欣建筑總包再分包，同時資金流配合（所有相關款項先以工程款付到中欣建筑，再由中欣建筑以材料設備款付出），中欣建筑和供應商/合作伙伴按合約價結算，XX項目項目與中欣建筑按定額及市場最高價結算（含稅和管理費）。5.4財務技術層面及手段5.4.1涉稅審核5.4.1.1內(nèi)控審核：付款報賬時，財務部經(jīng)理應針對每一筆付款報賬業(yè)務專門從稅務角度進行審核，使不符合稅務規(guī)定，不符合本方案思路，有涉稅風險的行為和單據(jù)在進入會計憑證前予以糾正和改善。5.4.1.2會計憑證審核：每一筆財務賬務處理完畢后（會計憑證）由財務經(jīng)理對會計憑證執(zhí)行涉稅審核，審核方面有是否與項目的總體稅務籌劃相違背會計科目處理是否違反稅務規(guī)定，帶來涉稅風險憑證相關附件是否必須附帶。5.4.1.3合約審核：所有合約在簽訂前都必須經(jīng)財務審核，財務部必須從稅務方面對相關條款及合作模式進行審核，提出修改意見，提前規(guī)避稅務風險。5.4.2年度涉稅自查：每個會計年度終了至匯算清繳截止日期間（6月30日），集團財務部統(tǒng)一安排對項目財務進行一次交叉的稅務及財務自查，找出涉稅風險點，召開專題會議制定相關辦法予以改進和糾偏。5.4.3各稅種規(guī)劃（主要稅種,暫按查賬征收思考）a營業(yè)稅及附加、土地使用稅、土地增值稅、印花稅前期比照收入計算，整體稅負略低于10%與稅務征管局協(xié)調(diào)，在年度前各稅種同步入庫繳納，延后入庫不能超過下年度6月30日（此日期為匯算清繳截止日），營業(yè)稅及附加可以視情況延后，印花稅與個稅不延后入庫（此稅種的處罰標準是最高，每次稽查都是重點，稅額也比較?。?。b個人所得稅；每年度單獨制定方案（股東與工資薪金）c企業(yè)所得稅：每年按照毛利率不高于10%推算，結合稅務征管的總體任務，做象征性入庫，宜低于預征率1%；項目前期為比照預征率入庫，項目后期申報查賬征收方式。5.4.4會計核算和財務管理配合5.4.4.1.嚴格分類核算：普通住宅、非普通住宅、商鋪車庫銷售收入，分開核算，嚴格按照稅務規(guī)定設置成本科目，所有成本科目均只設置二級科目，詳細的三級科目由臺賬管理，無需供稅務知曉，由內(nèi)部管理控制，避免稅務風險；5.4.4.2.嚴格區(qū)分開發(fā)分期核算，各開發(fā)分期的成本不能被動混淆，只能主動混淆，有利于成本平衡，有利于利用關聯(lián)交易調(diào)整各期成本。5.4.4.3.納稅臺賬：建立納稅臺賬，動態(tài)掌握各稅種的應交已繳數(shù)據(jù)，做到內(nèi)部數(shù)據(jù)心中有數(shù)，與稅務協(xié)調(diào)有底氣，納稅入庫前有資金規(guī)劃和安排。5.4.4.4.企業(yè)間利息平衡：每個季度與關聯(lián)單位核對賬目，分清利息負擔對象，簽訂資金使用協(xié)議，將所有利用集團融資平臺融資并使用的資金全部計算為本項目的利息，按照稅務規(guī)定收集整理相關附件（資金使用協(xié)議、資金調(diào)撥的銀行和內(nèi)部憑據(jù)、貸款合同和利率證明、利息計算表）5.4.4.5.項目公司清算：項目結束后對整個項目進行清算注銷（含項目公司）以避免不必要的涉稅風險。5.5關聯(lián)交易層面：5.5.1 XXXX利用：重點是與xxxx的正常往來及工程往來要分開核算，資金調(diào)撥時在銀行相關憑證一定要注明工程款或往來款；力爭大額資金調(diào)動每一筆經(jīng)過XXXX5.5.2xx公司及XX管理公司利用：重點是解決營銷廣告費足額開支、分段降低增值額，詳細方案另行制訂5.6稅企關系層面及手段5.6.1稅企關系維護：前期以征管協(xié)調(diào)為主，后期以稽查為重點，要求每個季度財務部都有具體的協(xié)調(diào)活動，授予一定的費用開支權，重要時間節(jié)點不能漏人。5.6.2主動請檢：在項目清算前，通過相關渠道以非正式的方式邀請稅務稽查人員來公司對項目進行涉稅輔導和非正式檢查，提前知曉稅務風險，為日后清算和稽查迎檢打下業(yè)務基礎和協(xié)調(diào)基礎。5.6.3涉稅榮譽：由財務部在年度結束前與稅務征管溝通，爭取一項納稅榮譽，并每年保持，對以后的稅企協(xié)調(diào)與稽查應對都有利。6.第