商業(yè)地產未來發(fā)展趨勢分享

精品文檔 1歡迎下載 未來中國商業(yè)地產發(fā)展趨勢未來中國商業(yè)地產發(fā)展趨勢 一 幾種有開發(fā)潛質的一 幾種有開發(fā)潛質的商業(yè)地產商業(yè)地產 總的來說 目前商業(yè)地產很少有單一的業(yè)態(tài) 在大多數情況下 房地產開 發(fā)商都會根據項目城市現有業(yè)態(tài)情況和對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握 充分利用 本身可能整合的各類資源 進行一定的業(yè)態(tài)組合 所謂業(yè)態(tài)組合就是不同經營 規(guī)模 經營品種 經營方式的業(yè)態(tài)在商業(yè)場所的組合形態(tài) 業(yè)態(tài)組合是必須在 項目開發(fā)前期就完成的對項目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進行的規(guī)劃 若業(yè)態(tài) 組合定位科學合理 可使樓盤營銷添加賣點 推進樓盤的銷售 也可為項目建 成運營后實現長期繁榮奠定堅實的基礎 根據中國目前的生產水平和居民消費習慣 消費能力 較具開發(fā)潛質的單 項商業(yè)地產業(yè)態(tài)有以下幾種 1 中等規(guī)模的購物中心 雖然中國人口基數較大 但人均消費能力還處于較低的水平 因此在歐美 等發(fā)達國家常見的商業(yè)業(yè)態(tài)未必完全適合中國國情 比如典型的美國郊區(qū)大型 購物中心 就是建立在人均高消費能力和汽車文化普及的基礎之上 近幾年在 國內各地紛紛展開的造 mall 運動 成功者寥寥無幾 原因就是忽視國內消費能 力相對較低的結果 而且中國消費者還沒有形成在集中時間 集中地點進行集 中消費的消費文化 而是根據實際需求 分別選擇相應的購物消費場所 使本 來就不高的消費能力更加分散化 由于大型 mall 得以生存的經濟基礎還不成熟 少數城市除外 而粗放型 的商業(yè)網點 底商等供應量已經趨于飽和 因此 中等規(guī)模的購物中心無論在 檔次還是消費容量方面都適應于現階段的國情 2 社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)是近幾年在北京及全國房地產市場中盛行 并發(fā)展起來的商業(yè)地 產形式 不是住宅內的商鋪都是社區(qū)商業(yè) 只有以服務社區(qū)住宅為目的 滿足 住戶日常生活的需要 進行統(tǒng)一的規(guī)劃設計 位置相對集中 具有一定的規(guī)模 進行統(tǒng)一的規(guī)劃設計 位置相對集中 具有一定的規(guī)模 所輻射的服務面積是社區(qū)和周邊地區(qū)范圍內的物業(yè)才能稱之為社區(qū)商業(yè)物業(yè) 社區(qū)商業(yè)空間與社區(qū)住宅唇齒相依 它的消費者群體直指社區(qū)住戶 3 旅游地產 精品文檔 2歡迎下載 目前市場上比較認可的旅游地產包含四類 第一類是旅游景點地產 主要 指在旅游區(qū)內為游客活動建造的各種觀光 休閑 娛樂等非住宿性質的房產 第二類是旅游商務地產 主要指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店 餐館 娛樂城建筑物及關聯空間 第三類是旅游度假地產 主要是指為游客或 度假者提供的 直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產 如度假襯 產 權酒店等 第四類是旅游住宅地產 主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑 以 旅游帶銷售的模式 是旅游地產發(fā)展的主流 隨著國民收入的提高 旅游 在家庭支出的比重逐漸放大 開始轉向以休閑置業(yè) 度假置業(yè) 運動置業(yè)為代 表的舒適住宅運動 旅游地產正是基于消費者的這種消費變化開始蓬勃興起 4 具休閑功能的具休閑功能的商業(yè)地產商業(yè)地產 據某機構的調研數據顯示 一些大城市商業(yè)場所的客流有 6 5 以上是為 了娛樂旅游和休閑 比如在茶座 冷飲店 酒吧 快餐店的消費 在網吧 影 院 游樂園甚至主題公園的消費 參與抽獎 表演 雜耍 街頭畫像 蹦極的 消費 僅三成多的人是為購物而來 而體驗與消費客流量的比例仍在不斷提高 顯而易見 體驗式的消費購物將成為未來消費模式的新寵 因此 在客流量充 足的一級城市開發(fā)商發(fā)展針對這種商業(yè)模式的地產將有很大的利潤空間 體驗式消費的特點重在體驗 重在情感消費 所帶來的人氣是購物消費的體驗式消費的特點重在體驗 重在情感消費 所帶來的人氣是購物消費的 重要支撐 重要支撐 商業(yè)地產要想贏得市場與客戶 需要在商業(yè)購物環(huán)境的設計中增加 體驗式消費的深度 也更需要根據項目所處的地段環(huán)境 自身特點 以客戶的 偏好等做個性化的設計 目前已有商業(yè)項目在此方面進行了結臺 比如大型的 挑空中庭結合促銷及展示活動成為空間組織的新亮點 甚至有些商業(yè)廣場把城 市的文化活動與集會功能納入進來 此外娛樂與運動設施也開始以最刺激的方 式吸引新新人類的另類消費需求 因此 特色性 文化性 舒適性 互動性及 業(yè)態(tài)的豐富性為體驗式消費購物環(huán)境的特點 具備集購物 娛樂 休閑 餐飲 運動于一體的業(yè)態(tài)組合科學 特色鮮明的購物場所將會有更大的吸引力 2 高端商業(yè)地產開發(fā)的主流模式 商業(yè)綜合體 隨著城市的發(fā)展 城市人口日益膨脹 土地資源日益稀缺 個人生活成本 加大 經濟運行效率降低 在這種情況下 城市綜合體逐漸成為高端商業(yè)地產 開發(fā)的主流模式 萬達集團 中糧集團等行業(yè)領袖提出了 只做城市綜合體 的發(fā)展戰(zhàn)略 引領行業(yè)的發(fā)展 而杭州 沈陽等代表性二線城市提出未來的城市 建設 招商和開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標 這被認為是拉開了中國城 市化進程的序幕 開啟了中國城市綜合體的發(fā)展 精品文檔 3歡迎下載 城市綜合體 英文為 HOPSCA 是酒店 Hotel 寫字樓 Office 公園 Park 購物中心 Shopping mall 會議中心 Convention 公寓 Apartment 首 個英文字母的縮寫 也就是說 每個城市綜合體至少組合了上述功能中的 3 種 在各部分間建立了一種相互依存 相互助益的能動關系 是以一種功能為主 多 種功能配套的多功能 高效率綜合體 因其規(guī)模宏大 功能齊全 城市商業(yè)綜 合體常被稱為 城中之城 城市綜合體城市綜合體 的基本特點是 的基本特點是 1 規(guī)模大 一般的 城市綜合體 的建筑面積都是 30 萬至 80 萬平方米 在 城市規(guī)劃建設中扮演著重要的角色 2 功能強 通常 城市綜合體 都包括大型商業(yè)中心 五星級酒店 寫字樓 及大型公寓 各類功能之間互相疊加和補充 3 整體統(tǒng)一性 建筑風格統(tǒng)一 各個單體建筑相互配合 影響和聯系 與外 部空間整體環(huán)境統(tǒng)一 協調 4 大空間尺度 室內外空間較大 一方面與城市規(guī)模相匹配 另一方面則與 建筑功能的多樣相匹配 成為多功能的聚集焦點 5 通道樹型交通體系 將內部交通和公共空間貫穿起來 同時又與城市交通 系統(tǒng)有機聯系 組成一套完善的 通道樹型 體系 6 現代城市景觀設計 通過標志物 小品 街道家具 植栽 鋪裝 照明等 手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境 7 高科技集成設施 具備高科技和高智能的先進設施 城市綜合體引領了集約型城市開發(fā)的浪潮 各種經濟活動在城市綜合體內 互動 各種資源有效整合 物業(yè)資源獲得優(yōu)化配置 從而發(fā)揮更大的空間效益 既 省地又節(jié)能 權威機構調查顯示 城市綜合體內的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的運轉效率 往往能提高 36 而節(jié)能收益則可以提升 42 此外 還可以帶動大量就業(yè)和巨 額稅收 帶動一個城市地區(qū)的經濟發(fā)展 在城市規(guī)劃建設方面起到巨大作用 紐約的洛克菲勒中心 巴黎的拉德方斯 東京的六木本 每一個 城市綜合體 都是一個與城市高度融合的開放式街區(qū) 據中國社會科學院 2009 年 城市藍皮 書 統(tǒng)計 截至 2008 年末 我國城鎮(zhèn)化人口為 6 07 億 麥肯錫 2008 年 3 月預測 稱 按照目前中國城市化的發(fā)展趨勢 中國城市人口將于 2025 年達到 9 26 億 到 2030 年將突破 10 億 未來 20 年 我國城市新增人口將在 4 億左右 解決如此 精品文檔 4歡迎下載 大規(guī)模人口的居住和生活需求 必須走集約型城市開發(fā)之路 城市綜合體是一個 現實的選項 做城市綜合體 開發(fā)商需具備相當強的資金實力 如果酒店 商場是開發(fā)商 自己持有的 在銀行只能提供短期貸款的前提下 綜合體就是一個很好的商業(yè)模 型 公寓 寫字樓可以銷售 開發(fā)商通過這些可以消費的產品迅速完成資金的回 轉 以此支持酒店和購物中心的運營 這是其獲得大量不動產的新方式 對于市 民而言 綜合體是一個全天候的生活消費娛樂中心 可以滿足人們的多種需求 城市綜合體 雖然具有很多優(yōu)勢 但并不是所有開發(fā)商都能開發(fā)此種產 品 也不是所有城市都適合開發(fā) 城市綜合體 它對開發(fā)商和城市有著極高 的要求 對城市來說 必須具備足夠的終端消費能力 城市綜合體 要求有 優(yōu)越的地段 交通 商圈配套 因為幾乎所有的 城市綜合體 建筑都是建在 一個城市的中心區(qū)域 核心位置 交通便利 商圈繁榮 對開發(fā)商來說 須具 有雄厚的實力和高素質 城市綜合體 作為高投入 多功能 大體量建筑群 投資至少需要 20 30 億 因此對開發(fā)商的資金實力要求較高 這也就需要開發(fā) 商有能力控制開發(fā)節(jié)奏 此外 城市綜合體 的開發(fā)建設從定位 前期規(guī)劃 設計 中期開發(fā)建設 后期運營管理每個環(huán)節(jié)都涵蓋了大量的技術專業(yè)知識 要求開發(fā)商有一定的資源配套能力 城市綜合體應當是各種物業(yè)類型的有機搭配 而不是隨機組合 否則可能導 致整體項目后期無法實現可持續(xù)性運營 放棄了長期現金流的收入 城市綜合體 的不同業(yè)態(tài)屬于不同的專業(yè)領域 在管理上 購物廣場 寫字樓 公寓等都屬于 不同的領域 需要培養(yǎng)不同的團隊去管理 運營 如果開發(fā)商能夠在每個領域培 養(yǎng)一支獨立的團隊 在總體上又能使這些獨立的團隊有共同的調控目標 就能比 較好地控制投資風險 但這個過程本身就是一種風險鏈 如果城市綜合體中一個 業(yè)態(tài)失敗了 就可能影響其他的業(yè)態(tài) 進而影響城市綜合體的整體成功 3 主題和特色商業(yè)地產 從世界其他國家的成功項目來看 建筑形式及風格特色在很大程度上決定 了商業(yè)地產對消費者吸引力的大小 但在目前的中國 發(fā)展商對商業(yè)地產項目 的開發(fā)僅僅局限在招商上面 殊不知 主題特色 才是商業(yè)地產項目成功運營 的基礎 近幾年來 由于中國商業(yè)地產的蓬勃發(fā)展 越來越多的國外商業(yè)咨詢機構 設計公司紛紛造訪中國 針對中國目前中國商業(yè)地產開發(fā)的種種問題 對比國 外先進開發(fā)經驗 他們提出 未來中國商業(yè)地產要朝兩個方向發(fā)展 1 挖掘地方文脈 精品文檔 5歡迎下載 目前中國大多數商業(yè)地產項目還是現代國際式或歐美風格 明顯可以看到 對本土特色的挖掘還遠遠不夠 從發(fā)展的眼光來看 越是民族的才越是國際的 本土風俗文化傳統(tǒng)的發(fā)揚光大是世界各國建筑文化的共同發(fā)展目標 歷史文脈 在商業(yè)地產項目中的傳承也當仁不讓 況且這也是其長久生命力的保證 上海 新天地的成功 實際上就是對本土文化特色充分挖掘的成功 中國有很多歷史文化名城 古城 古鎮(zhèn) 但由于歷史的原因 大多遭到嚴 重的破壞 舊城老商業(yè)銜區(qū)隨著時代的發(fā)展而逐漸沒落 但它們作為寶貴的歷 史建筑和民俗文化遺產 亟需復興其原有活力 這是打造獨特城市名片的重要 舉措 這也給商業(yè)地產開發(fā)提供了可利用的基本素材 從世界范圍來看 任何商業(yè)地產都不能忽略當地的經濟發(fā)展水平和地域特 色 在這方面 歐洲的舊城保護及改造經驗和做法值得我們學習 其核心指導 思想就是保護性開發(fā) 而這種有限度的開發(fā)不僅不會降低開發(fā)帶來的商業(yè)價值 而且可以帶動旅游資源的挖掘 老商業(yè)街區(qū)的復興 不僅僅是舊有建筑功能及 設備的更新 更是綜合環(huán)境的整治 包括建筑外觀 街道空間 廣場空間 環(huán) 境綠化的整體性規(guī)劃 2 重視商業(yè)地產的城市景觀職能 商業(yè)地產產品的外在表現形式是各種建筑物 構筑物及廣場和街道空間 其外觀形式色彩的豐富性和多樣性遠勝其它單一的建筑類型 如寫字樓 酒店 住宅等 因此 商業(yè)地產開發(fā)除了滿足商業(yè)利用價值外 其對城市景觀的影響 是至關重要的 體現了經濟價值和社會價值的統(tǒng)一 特別是中國目前處于城市建設的高峰期 尤其需要注意重視商業(yè)地產項目的城 市景觀功能 如有可能 與政府合力打造城市標志性建筑 這有助于獲得更多 的政府支持 有利于項目的融資和運營管理 魚知 精品文檔 6歡迎下載 水恩 乃幸福之源也 魚離不開水 人離不開親人和朋友 當你處于逆境和災難時 幫助你一臂之力 渡過難關的人 都是你的親人和朋友 吃水不忘挖井人 度過苦難 不能忘記援助過你 的人 知恩圖報 善莫大焉 一個人要想獲得幸福 必須懂得感恩 生活需要一顆感恩的心來創(chuàng)造 一顆感恩的心需要生活來滋養(yǎng) 一飯之恩 當永世不忘 順境里給你幫助的人 不能全部稱作朋友 但是能夠在你逆境時依然愿意援助你 走出困境的人 一定是你要用一生去感謝和珍惜的人 唐代李商隱的 晚晴 里有這樣一句詩 天意憐幽草 人間重晚晴 久遭雨潦之苦的幽草 忽遇晚晴 得以沾沐余輝而平添生意 當一個人闖過難關的時候 一定要記住那些支撐你 陪你一起走過厄運的朋友和親人 這個世界誰也不虧欠誰 幫你是情分 不幫你是本分 如古人所說 淡看世事去如煙 銘記恩情存 如血 學會感恩父母養(yǎng)育之恩 學會感恩朋友的幫助之情 生活里做一個有情有義的人 你要知道 父母 永遠是你最親近的人 是最愛你的人 不管他們的方法怎么錯誤 可是愛你的心 都是一樣的 千萬不要因為自己一時的私心 而忘記感恩 我們常常希望別人都對自己有情有義 可是想得到別人你真情 首先你必須先付出真情 你幫助別人 不要記在心里 別人幫助你 你要懂得感恩和感動 而不是當做理所當然 你要知道別人幫你是情分 不幫你是本分 侍父母 要孝順 對朋友 要真誠 不管你生活的精彩或者混沌 孝順父母 頤養(yǎng)天年 一父養(yǎng)十子 十子養(yǎng)一父 在這個美好的時代 中華很多的美德都在逐漸消失 做子孝為天 但是總有一些人 自己活在天堂 硬生生的把父母扔進地獄 精品文檔 7歡迎下載 魚知水恩 乃幸福之源也 魚離不開水 人離不開親人和朋友 當你處于逆境和災難時 幫助你一臂之力 渡過難關的人 都是你的親人和朋友 吃水不忘挖井人 度過苦難 不能忘記援 助過你的人 知恩圖報 善莫大焉 一個人要想獲得幸福 必須懂得感恩 生活需要一顆感恩的心來創(chuàng)造 一顆感恩的心需要生活來滋養(yǎng) 一飯之恩 當永世不忘 順境里給你幫