溫泉生態(tài)度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

*溫泉生態(tài)度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目名稱：*溫泉生態(tài)度假區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目組織單位：*項(xiàng)目投資單位：* *公司項(xiàng)目承辦單位：*公司報(bào)告編制時(shí)間：2011年5月目 錄第一章 項(xiàng)目摘要5一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介5二、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)5三、項(xiàng)目背景7四、項(xiàng)目公司8第二章、市場(chǎng)分析9一、國內(nèi)溫泉旅游市場(chǎng)的特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)9二、華中地區(qū)溫泉旅游發(fā)展概況14三、河南省溫泉旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景15四、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析16五、項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析18第三章 項(xiàng)目資源與建設(shè)條件分析19一、景區(qū)資源條件分析19二、從用地條件分析21三、從地理區(qū)位及道路交通分析21四、結(jié)論21第四章 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃22一、整體定位22二、功能定位24三、項(xiàng)目理念27第五章 項(xiàng)目整體產(chǎn)品策略28一、產(chǎn)品策略28二、市場(chǎng)定位28三、產(chǎn)品差異化定位30第六章 項(xiàng)目主體及整體建筑風(fēng)格定位33一、整體定位33二、溫泉主題定位33三、溫泉形象定位34四、溫泉功能主題34五、建筑風(fēng)格定位35第七章 項(xiàng)目整體產(chǎn)品配置36一、溫泉產(chǎn)品及配套消費(fèi)產(chǎn)品設(shè)置建議與指標(biāo)36二、酒店客房及別墅設(shè)置建議與指標(biāo)47三、會(huì)議培訓(xùn)中心設(shè)置建議與指標(biāo)48四、整體餐飲設(shè)置建議及指標(biāo)48五、停車場(chǎng)設(shè)置建議與指標(biāo)49六、員工生活及后勤保障區(qū)域設(shè)置建議與指標(biāo)49第八章 項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營籌備進(jìn)程49一、溫泉度假項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營籌備進(jìn)程49二、建設(shè)進(jìn)程解釋50第九章 投資估算50一、投資估算依據(jù)50二、投資估算預(yù)測(cè)51三、融資計(jì)劃51第十章 效益分析51一、收入結(jié)構(gòu)來源51二、營業(yè)收入預(yù)測(cè)52三、經(jīng)營管理營業(yè)成本費(fèi)用分析55四、前五年綜合利稅預(yù)測(cè)55總結(jié)56第一章 項(xiàng)目摘要一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、項(xiàng)目名稱：*溫泉生態(tài)度假區(qū)2、項(xiàng)目地址：*3、項(xiàng)目面積：500畝4、項(xiàng)目投資：5億元5、項(xiàng)目投資方：*公司6、項(xiàng)目承辦方：*公司7、項(xiàng)目定位：生態(tài)、溫泉、會(huì)議、養(yǎng)生、休閑運(yùn)動(dòng)二、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)1、地理位置優(yōu)越*地處河南之中，四通八達(dá)，與鄭州、開封、洛陽、平頂山、周口、南陽等臨近城市的車程1小時(shí)左右，已逐步形成一個(gè)涵蓋4000萬人口的區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈，俗稱“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，客源市場(chǎng)廣闊。2、交通條件便利西距京廣鐵路、京珠高速公路10公里，北距鄭州國際機(jī)場(chǎng)70公里，311國道橫穿東西，219省道縱貫?zāi)媳?，蘭南高速、許亳高速途徑*。3、自然溫泉資源 度假區(qū)溫泉是天然的醫(yī)療型偏硅酸鍶溫泉，水質(zhì)條件好且儲(chǔ)量充沛，屬稀有天然醫(yī)療礦泉。溫泉所含的硅元素和鍶元素對(duì)人體具有較強(qiáng)的護(hù)理作用，其他微量元素也能起到一定理療的功效。溫泉水中以偏硅酸形式存在的硅元素能對(duì)皮膚起到清潔器的作用，具有軟化皮膚角質(zhì)、防衰老、使皮膚光滑等功效。硅元素同時(shí)是人體必需的微量元素，對(duì)心血管、骨骼生長等具有保健功能。泉水中所含有的氟、鐵、鎂等其他元素會(huì)對(duì)慢性支氣管炎、哮喘、胃痙攣、失眠等慢性疾病均有很好的理療效果，是大自然賜予度假區(qū)的瑰寶。4、園區(qū)優(yōu)惠政策 項(xiàng)目位于*，根據(jù)政府“以花木改善生態(tài)、以生態(tài)承載旅游、以旅游激活三產(chǎn)”的總體要求，配套享受各類用地、稅收、基礎(chǔ)設(shè)施配套、資金與項(xiàng)目扶持、服務(wù)與管理等相關(guān)優(yōu)惠政策。5、生態(tài)餐廳配套*生態(tài)園林酒店是*第一家室內(nèi)生態(tài)花園酒店，綜合運(yùn)用建筑學(xué)、園林學(xué)、設(shè)施園藝學(xué)、生態(tài)學(xué)等相關(guān)學(xué)科知識(shí)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，以設(shè)施調(diào)控技術(shù)、農(nóng)藝栽培及管理技術(shù)來維護(hù)餐廳的優(yōu)美環(huán)境，形成以綠色景觀植物為主，蔬、果、花、草、藥為輔的植物配置格局，結(jié)合假山、瀑布、小橋流水、竹木亭閣等園林景觀，全方位立體展現(xiàn)綠色、優(yōu)美、宜人的就餐環(huán)境，滿足現(xiàn)代人最真實(shí)的那種回歸自然的情感，賦予傳統(tǒng)餐廳健康、休閑新概念，與溫泉休閑養(yǎng)生概念切合，豐富項(xiàng)目旅游度假服務(wù)功能，提升項(xiàng)目總體吸引力。三、項(xiàng)目背景1、國內(nèi)溫泉旅游熱的興起近年來溫泉旅游越來越受到國內(nèi)游客的青睞，溫泉開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)開展得如火如荼，國內(nèi)許多省市紛紛把溫泉旅游作為本省市的重要旅游發(fā)展項(xiàng)目，發(fā)展勢(shì)頭迅猛，在國內(nèi)溫泉旅游熱的大環(huán)境下，*生態(tài)溫泉度假區(qū)充滿無限商機(jī)。2、政府重視和支持旅游業(yè)的發(fā)展河南省省委、省政府，*市市委、市政府及*縣縣委縣政府均十分重視旅游業(yè)發(fā)展，并分別制定了河南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃、*市旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃及*縣20102015年旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等，明確提出逐步把旅游業(yè)培育成為支柱產(chǎn)業(yè)，并將旅游業(yè)發(fā)展納入了國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，出臺(tái)了一系列政策措施，大大促進(jìn)了*生態(tài)休閑旅游度假區(qū)及各類旅游項(xiàng)目的發(fā)展。3、鄭州城市圈及其周邊省市龐大消費(fèi)群給*溫泉項(xiàng)目帶來廣闊的溫泉旅游市場(chǎng)*市位于河南省中部，是河南省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展最為活躍的省轄市之一，有“河南的溫州”的美譽(yù)，以*為中心的涵蓋4000萬人口的區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展迅速，客源市場(chǎng)廣闊。近年來河南旅游發(fā)展迅猛，僅2010年河南省春節(jié)黃金周全省共接待游客842.7萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入31.34億元，加之附近省市的消費(fèi)群，*溫泉項(xiàng)目的消費(fèi)群潛力很大。4、中原花木交易博覽會(huì)暨*生態(tài)旅游節(jié)等重大節(jié)事的宣傳推動(dòng)由河南省農(nóng)業(yè)廳、河南省林業(yè)廳、河南省旅游局、河南省花卉協(xié)會(huì)和*市人民政府聯(lián)合主辦，*縣人民政府承辦，*國家花木博覽園協(xié)辦的中原花木交易博覽會(huì)暨*生態(tài)旅游節(jié)對(duì)*溫泉的品牌宣傳及客源帶動(dòng)均具有極大的促進(jìn)作用。四、項(xiàng)目公司1、*，是在中共中央、國務(wù)院發(fā)出建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的偉大號(hào)召和國務(wù)院頒發(fā)基金會(huì)管理?xiàng)l例（溫家寶簽發(fā)，國務(wù)院 2004 第 400 號(hào)令）的背景下，由一批長期從事農(nóng)業(yè)工作的老領(lǐng)導(dǎo)和農(nóng)業(yè)問題專家、社會(huì)知名人士，與一些民營企業(yè)家共同發(fā)起，并經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立的。*，是全國性非盈利的社會(huì)公益組織。基金會(huì)會(huì)的宗旨是：服務(wù)城鄉(xiāng)人民，促進(jìn)城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為構(gòu)造和諧社會(huì)貢獻(xiàn)力量。2、*（集團(tuán)）股份有限公司成立于2009年，位于*金水大道中段，是*縣重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。集團(tuán)旗下由七家子公司組成，分別是:*股份有限公司、*科技實(shí)業(yè)股份有限公司、*縣華宇小額貸款有限公司、*人宇投資有限公司、*縣*園林綠化工程有限公司、*生態(tài)酒店、*首創(chuàng)餐飲服務(wù)有限公司。*股份有限公司是*集團(tuán)的旗艦，她是專業(yè)的電力變壓器生產(chǎn)廠家，成立于2009年，總投資1億元。公司擁有完善而先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備，以及現(xiàn)代化的生產(chǎn)車間與科研大樓。公司產(chǎn)品線完整，生產(chǎn)流程完善，管理嚴(yán)格，已通過ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證。3、*園林綠化工程有限公司位于*縣名優(yōu)花木生產(chǎn)科技園區(qū)*大道中段。公司基地地理位置優(yōu)越，交通便利。公司是國家注冊(cè)的園林綠化二級(jí)資質(zhì)企業(yè)，*市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化市級(jí)龍頭企業(yè)，河南省雙千工程實(shí)施企業(yè)。公司擁有苗木基地1300多畝，產(chǎn)品包括多種名優(yōu)花木。公司注冊(cè)資金2500萬元，現(xiàn)有員工158人，其中高級(jí)技術(shù)人員36人。第二章 市場(chǎng)分析一、國內(nèi)溫泉旅游市場(chǎng)的特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)（一）國內(nèi)度假旅游發(fā)展趨勢(shì)隨著城市居民經(jīng)濟(jì)收入的提高，國內(nèi)旅游市場(chǎng)的發(fā)展日益成熟，旅游消費(fèi)需求也呈現(xiàn)出多樣化的特征，具體主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、觀光型旅游仍將持續(xù)快速增長觀光旅游作為最基本的旅游形式在長時(shí)間內(nèi)將會(huì)保持快速增長，由于我國是一個(gè)觀光資源大國，觀光市場(chǎng)仍會(huì)保持較大的市場(chǎng)份額，由于市場(chǎng)基礎(chǔ)規(guī)模大，雖然消費(fèi)水平相對(duì)較低，但仍然具有較大的利潤空間。2、城市周邊及近距離城市之間的短途、短期旅游需求增長城市居民短期旅游活動(dòng)一般多集中在城市周邊200KM的距離范圍內(nèi)，以大城市為核心的短途、短期旅游日漸成熟，主要旅游形式有農(nóng)村旅游、生態(tài)旅游、民俗旅游、健身旅游和休閑度假旅游。由于節(jié)假日的分散和交通工具的限制，短期出行城郊是最理想的目的地，短線游是目前國內(nèi)城市居民出游的主要選擇方式。在這種消費(fèi)的推動(dòng)下，城郊旅游資源得到了大規(guī)模的開發(fā)，我國現(xiàn)有的大城市都形成了明顯的環(huán)城游憩帶。3、參與性和體驗(yàn)性旅游受到市場(chǎng)寵愛旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)象表明，旅游經(jīng)濟(jì)是一種體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)。隨著大眾旅游消費(fèi)觀念的成熟，旅游者期望與眾不同的旅游消費(fèi)體驗(yàn)，追求個(gè)性化、多樣化、參與性，并以此作為旅游決策和旅游滿意程度的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。旅游開發(fā)也越來越重視設(shè)計(jì)參與性、體驗(yàn)性強(qiáng)的旅游項(xiàng)目，以此來爭(zhēng)取更多的旅游者和回頭客。4、“黃金周”成為觀光旅游與度假旅游重要的出游時(shí)間以家庭為單位的自駕車出游率在逐年遞增，以休閑度假旅游為目的，以景點(diǎn)觀光性旅游為背景，強(qiáng)調(diào)服務(wù)設(shè)施的功能和檔次，消費(fèi)的環(huán)境和景區(qū)風(fēng)貌的多樣性和多元化。（二）國內(nèi)溫泉度假旅游的特點(diǎn)改革開放后，隨著中國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，中國的溫泉旅游呈現(xiàn)出一片欣欣向榮之態(tài)，溫泉旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國休閑產(chǎn)業(yè)的龍頭，一種全新的休閑度假方式溫泉生活方式已經(jīng)形成。溫泉旅游的火爆，不僅成為了眾多投資商的焦點(diǎn)，也成為溫泉所在地政府招商引資、發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的金字招牌。我國溫泉旅游從起步至今，短短十年時(shí)間取得了長足發(fā)展，甚至在規(guī)模、功能、產(chǎn)品等某些方面已經(jīng)超越了溫泉發(fā)達(dá)國家的水平，但從整體而言，中國溫泉旅游仍處于發(fā)育期，其產(chǎn)品形態(tài)、市場(chǎng)形態(tài)和結(jié)構(gòu)形態(tài)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、以露天溫泉沐浴為主導(dǎo)產(chǎn)品，組合在旅游線路中，成為當(dāng)前度假休閑消費(fèi)的一種重要方式。2、從經(jīng)營情況來看，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的差異化、項(xiàng)目規(guī)?；凸芾矸?wù)的品牌化是直接決定企業(yè)的經(jīng)營好壞的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。3、從開發(fā)程度來看，溫泉旅游產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，溫泉企業(yè)在市場(chǎng)定位、管理服務(wù)、項(xiàng)目開發(fā)和產(chǎn)品深化上必須不斷的挖潛及包裝，才能適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)經(jīng)營環(huán)境。由于溫泉旅游項(xiàng)目在部分省市、區(qū)域開發(fā)過熱，產(chǎn)品跟風(fēng)抄襲且同質(zhì)化嚴(yán)重，許多項(xiàng)目盲目貪大求全，或者參照酒管理模式去經(jīng)營，致使相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目效益不佳，甚至虧本。目前，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)逐步加劇，客人的選擇隨意性增大，新開張的溫泉項(xiàng)目不斷地分流著逐步成長的客源市場(chǎng)。（三）中國溫泉未來發(fā)展趨勢(shì)1、溫泉游憩方式創(chuàng)新化 從整個(gè)世界溫泉旅游發(fā)展現(xiàn)狀來看，溫泉旅游地更是一個(gè)度假勝地。隨著歐洲水療法的發(fā)展，實(shí)驗(yàn)證明，傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單的溫泉洗浴和飲用已經(jīng)不能達(dá)到治療理想效果，從而直接影響溫泉旅游地減少，并促使溫泉旅游地的功能有了一定轉(zhuǎn)變。許多娛樂設(shè)施或者服務(wù)設(shè)施急劇增加，溫泉旅游地的保健功能有了一定的延伸。在西歐，溫泉地設(shè)有賽馬場(chǎng)、體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、劇院、大型音樂廳等。而日本的溫泉周圍建設(shè)有美術(shù)館、動(dòng)植物館、博物館、滑雪場(chǎng)等。而且，國內(nèi)溫泉的游樂方式也日趨多樣化，由海洋主題、大型水上表演、溫泉會(huì)所、溫泉?jiǎng)e墅、溫泉房、屋頂溫泉等私密性溫泉設(shè)置。2、溫泉經(jīng)營多樣化從北方到南方，溫泉與滑雪的結(jié)合，溫泉與漂流的結(jié)合，溫泉與拓展的結(jié)合，也都能非常好的做到經(jīng)營上的互補(bǔ)性。在經(jīng)營中，各大型溫泉度假村都很注重?cái)U(kuò)展溫泉經(jīng)營中的內(nèi)容，而不僅僅局限于溫泉泡湯上。3、溫泉商業(yè)模式休閑化很多溫泉都已經(jīng)不再是一個(gè)單一的溫泉，而是一個(gè)復(fù)合型的休閑項(xiàng)目，溫泉是其中的亮點(diǎn)和賣點(diǎn)，但實(shí)際上往往伴隨著度假酒店群、休閑地產(chǎn)、滑雪場(chǎng)、高爾夫、水游樂等產(chǎn)品，如溫都水城、柏聯(lián)SPA，地產(chǎn)都成為其中盈利結(jié)構(gòu)的重要支撐和拓展。4、溫泉泡浴形式多樣化泡溫泉的方式越來越多樣化、綜合化、藝術(shù)化，形成了溫泉的幾百種泡浴模式，包括以水休閑與水游樂相結(jié)合、與文化形態(tài)結(jié)合的模式，包括各種各樣的養(yǎng)生、溫泉泡浴的露天風(fēng)呂、魚療相結(jié)合的方式；與泥療、鹽療，醫(yī)藥、美容、康療、水上運(yùn)動(dòng)、水上娛樂相結(jié)合等。全世界洗溫泉的方式非常多，很多以自然條件形成的與觀賞游樂相結(jié)合，也有與人工的方式相結(jié)合，如奧地利的音樂溫泉，整個(gè)溫泉和音樂的身心療養(yǎng)相結(jié)合，文化創(chuàng)造和自然環(huán)境結(jié)合都使溫泉泡浴形式更加廣泛。5、溫泉企業(yè)品牌化未來的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是品牌的競(jìng)爭(zhēng)，隨著溫泉開發(fā)的深入，有些地區(qū)的溫泉陷入同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)階段，如何建設(shè)溫泉企業(yè)自身文化，如何使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，企業(yè)品牌的樹立將是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的生存之道。6、溫泉市場(chǎng)細(xì)分化根據(jù)美國溫泉協(xié)會(huì)的調(diào)查，溫泉旅游動(dòng)機(jī)排在前三位的是減壓，放松，回歸自然；從世界溫泉旅游市場(chǎng)看，休閑、度假和養(yǎng)生是溫泉游客的出游目的；國外資料顯示和鳴泉對(duì)國內(nèi)高端溫泉旅游的市場(chǎng)調(diào)查表明，商務(wù)旅游、尤其是會(huì)議會(huì)展將是溫泉高端旅游的重要市場(chǎng)，將為溫泉旅游地帶來滾滾客源。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，細(xì)分客源市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額是企業(yè)成功的關(guān)鍵，因此，溫泉地必須根據(jù)自身所處的經(jīng)濟(jì)區(qū)位、地理區(qū)位和旅游區(qū)位等條件開辟新的旅游市場(chǎng)，溫泉開發(fā)將呈現(xiàn)高、中、低端的市場(chǎng)層次以適應(yīng)不同消費(fèi)檔次客人的要求。 7、溫泉發(fā)展可持續(xù)化可持續(xù)發(fā)展包括溫泉資源的合理開發(fā)與溫泉資源保護(hù)問題。因此，溫泉的水處理非常關(guān)鍵，要做得特別到位，尤其是泡浴水的降（升）溫與消毒利用，以及污水廢水的處理與有效利用及回灌問題，這是溫泉可持續(xù)發(fā)展，避免泉水枯竭的重要手段。8、溫泉行業(yè)發(fā)展更加規(guī)范化中國溫泉的創(chuàng)新發(fā)展需要盡快形成國家級(jí)的法律法規(guī)與行業(yè)規(guī)范，制定出溫泉開發(fā)的準(zhǔn)入門檻與溫泉水的科學(xué)利用問題，才能夠保障溫泉行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性化發(fā)展，減少或杜絕假溫泉的出現(xiàn)，這是溫泉?jiǎng)?chuàng)新的前提。值得慶幸的是，目前國家有關(guān)部門已經(jīng)在大力推動(dòng)這項(xiàng)工作，在溫都水城召開了專門的研討會(huì)，相信不久的將來溫泉的相關(guān)行業(yè)規(guī)范就會(huì)出臺(tái)。9、溫泉發(fā)展國際化 我國溫泉酒店出現(xiàn)的時(shí)間還不長，基本上還未進(jìn)入國際化，要進(jìn)一步發(fā)展，創(chuàng)造自己的品牌就必加強(qiáng)國際合作，不僅需要大力引進(jìn)西方發(fā)達(dá)國家技術(shù)和設(shè)備，還要充分學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的溫泉旅游管理經(jīng)驗(yàn)，以促進(jìn)我國溫泉文化主題酒店和國際接軌。總之，溫泉旅游度假正處于一個(gè)快速發(fā)展的階段 ,但作為一種內(nèi)陸旅游度假類型 ,溫泉旅游度假區(qū)將面臨海濱旅游度假區(qū)激烈的競(jìng)爭(zhēng) ,溫泉旅游度假區(qū)應(yīng)該根據(jù)不同的資源條件和區(qū)域背景走多樣化的發(fā)展模式 ,而營造高質(zhì)量的環(huán)境、提供多樣化和高檔次的度假產(chǎn)品、同時(shí)塑造具持久吸引力的文化品牌是溫泉旅游度假區(qū)發(fā)展的根本。只有如此 ,才能實(shí)現(xiàn)溫泉旅游度假區(qū)持續(xù)的發(fā)展。二、華中地區(qū)溫泉旅游發(fā)展概況華中地區(qū)近幾年旅游業(yè)的發(fā)展非常迅速，已達(dá)到勢(shì)不可擋的地步，并且華中各省政府已將旅游業(yè)作為一種產(chǎn)業(yè)而納入了國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃?？梢哉f旅游業(yè)是一種新興的產(chǎn)業(yè)，也是“朝陽產(chǎn)業(yè)”，溫泉行業(yè)作為旅游行業(yè)的一部分在近幾年的發(fā)展更為迅猛，從江西九江的星子縣溫泉帶至湖北湯池及咸寧溫泉帶，再加上今天處于發(fā)展起步階段的河南*、平頂山溫泉帶，華中成規(guī)模的溫泉已上百家，溫泉在華中地區(qū)作為旅游產(chǎn)業(yè)中的新興行業(yè)已成為 “朝陽中的朝陽”。經(jīng)過華中地區(qū)各家溫泉近幾年溫泉消費(fèi)理念的引導(dǎo)和人們對(duì)溫泉的逐步認(rèn)識(shí)，如今泡溫泉在華中地區(qū)泡溫泉已成為一種消費(fèi)習(xí)慣。從05年起步的江西溫泉，再到如今發(fā)展熱火朝天的湖北溫泉，可以說在市場(chǎng)客源上一直是源源不斷，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)華中每家溫泉平均每年接待游客都在10萬人次以上。溫泉行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不可避免，但在競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也加強(qiáng)了游客對(duì)溫泉的認(rèn)知度和消費(fèi)理念，游客對(duì)溫泉的需求量也在逐步增加。從目前河南省游客消費(fèi)理念和對(duì)溫泉的認(rèn)識(shí)來看，對(duì)溫泉產(chǎn)品的消費(fèi)需求已成為一種必然趨勢(shì)，而河南省內(nèi)成規(guī)模的溫泉項(xiàng)目并不多，目前可以說是供不應(yīng)求。三、河南省溫泉旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景 河南地處中原，交通便利，人口眾多，歷史悠久，人文旅游資源得天獨(dú)厚，自然旅游資源多姿多彩，具有發(fā)展旅游業(yè)的優(yōu)勢(shì)。2010年是河南旅游業(yè)的“黃金年”，河南省將旅游業(yè)作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性支撐產(chǎn)業(yè)以重點(diǎn)扶持，旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大，質(zhì)量效益明顯提升。2010年河南省春節(jié)黃金周全省共接待游客842.7萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入31.34億元，同比分別增長15.3%、20.1%；“十一”黃金周全省共接待游客2226.21萬人次，同比增長15.6%，旅游收入118.44億元人民幣，同比增長17.4%；全年接待海內(nèi)外游客2.65億人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入2282億元，較上一年相比，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別增長了13%和15%。旅游業(yè)顯然已成為拉動(dòng)河南省經(jīng)濟(jì)增長的重要力量和擴(kuò)大開放的重要平臺(tái)。（數(shù)據(jù)來源：河南省旅游局) 河南省溫泉旅游資源豐富，魯山、汝州、商城、南召、*、陜縣、盧氏等地溫泉質(zhì)量好，歷史上久負(fù)盛名。但是由于過去長期以來沒有得到很好的開發(fā)，使得河南溫泉資源的優(yōu)勢(shì)沒有充分體現(xiàn)。隨著市場(chǎng)需求逐漸由傳統(tǒng)的觀光旅游轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈邫n休閑度假旅游，特別是近年來的休閑度假、養(yǎng)生旅游成為現(xiàn)代旅游的新時(shí)尚，溫泉游作為一種新興的旅游方式在河南市場(chǎng)逐漸升溫，各類溫泉的開發(fā)利用發(fā)展速度很快，溫泉游已成為河南旅游市場(chǎng)的一個(gè)重要支撐點(diǎn)。*花都溫泉、魯山玉京溫泉、皇姑浴溫泉、鄭州的豐樂園溫泉等，在近年來經(jīng)營中都取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。2010年剛剛開放的蓮花溫泉水城異?；鸨?，正在建設(shè)的酒店和度假村更如雨后春筍。溫泉旅游資源的開發(fā)利用，對(duì)河南旅游產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型升級(jí)奠定了新的基礎(chǔ)，隨著河南省交通條件的進(jìn)一步改善和自駕車旅游市場(chǎng)的發(fā)展，河南溫泉休閑度假旅游必將成為新的市場(chǎng)。四、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析（一）當(dāng)?shù)丶爸苓厹厝a(chǎn)品河南是我國旅游資源大省，溫泉旅游資源也非常豐富，但溫泉資源開發(fā)相對(duì)廣東等沿海地區(qū)起步較晚，隨著旅游市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)變及華中溫泉休閑旅游的興起，河南溫泉旅游開發(fā)也相應(yīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的新時(shí)期，茗陽溫泉、江南春溫泉、花都溫泉、皇姑浴溫泉等均已正式對(duì)外營業(yè)，商城、汝州、陜縣等地的一大批溫泉旅游度假項(xiàng)目相繼啟動(dòng)。目前已開發(fā)的代表溫泉項(xiàng)目主要分布在鄭州，平頂山、*、南陽及信陽。相對(duì)湖北省、江西省等其他華中各省而言。大規(guī)模且具有豐富特色的綜合性溫泉度假村相對(duì)較少。（二）競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系目前河南省較知名的有鄭州江南春溫泉、*花都溫泉、南召蓮花水城等。南陽的蓮花水城及信陽的茗陽溫泉由于地處河南南大門，大大地截流了北上泡溫泉的游客。然而，由于這兩個(gè)地方的自身優(yōu)勢(shì)使其客源構(gòu)成帶有一定特定性，因此對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)影響并不大。對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的是鄭州和*本地溫泉。鄭州市區(qū)主要有江南春溫泉，位于市區(qū)內(nèi)，地理位置優(yōu)于本項(xiàng)目。且以江南春風(fēng)格為特色，整體規(guī)模配套齊全，對(duì)鄭州市區(qū)客源及南下泡溫泉的游客市場(chǎng)有很大影響。最近的競(jìng)爭(zhēng)來自同處*的花都溫泉度假區(qū)。陳化店鎮(zhèn)的花都溫泉度假區(qū)相對(duì)于本項(xiàng)目，規(guī)模要大，開發(fā)要早，名聲要響，通過對(duì)花都溫泉的對(duì)比研究對(duì)于本項(xiàng)目市場(chǎng)及產(chǎn)品定位等均具有重要意義。（三）結(jié)論分析1、面對(duì)鄭州江南春溫泉及陳化店鎮(zhèn)花都溫泉度假區(qū)現(xiàn)有和潛在的競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目必須選擇與之不一樣的細(xì)分客源市場(chǎng)。2、打造五星級(jí)精品溫泉度假酒店項(xiàng)目，以市場(chǎng)差異化為主導(dǎo)戰(zhàn)略，迎合高端旅游需求。五、項(xiàng)目客源市場(chǎng)分析（一）客源市場(chǎng)結(jié)構(gòu)1、在區(qū)域客源市場(chǎng)層面本項(xiàng)目的重點(diǎn)客源市場(chǎng)以鄭州市和*本地為主，周邊地級(jí)市為輔。另外，一些自由旅游者為機(jī)會(huì)市場(chǎng)。2、在細(xì)分客源市場(chǎng)層面，按照消費(fèi)目的分類：A、城市居民短途休閑旅游、溫泉療養(yǎng)B、政務(wù)、企業(yè)團(tuán)體小型會(huì)議、休閑度假、溫泉療養(yǎng)。（二）鄭州城鄉(xiāng)居民出游特征1、參考有關(guān)調(diào)查研究獲知鄭州城鄉(xiāng)居民旅游行為消費(fèi)特征如下：出游方式：家庭、親友結(jié)伴與單位組織為主交通工具：以汽車為主,體現(xiàn)為自家車與單位車信息來源：以親友介紹與旅游宣傳冊(cè)為主消費(fèi)水平：200599元之間出游距離：集中在2 h車程以內(nèi),以12 h車程為主停留時(shí)間：12日，又以1日為主出游頻次：高，季節(jié)性明顯。2、結(jié)論分析（1）本項(xiàng)目的區(qū)位是極其符合鄭州居民的出游時(shí)間、距離等習(xí)慣的。區(qū)別于時(shí)間較長的度假產(chǎn)品，重視12天的休閑需求。（2）針對(duì)結(jié)伴出游特征，應(yīng)多配置一些可以讓客人共同參與，增進(jìn)交流，互動(dòng)性強(qiáng)的產(chǎn)品。（三）當(dāng)?shù)丶爸懈叨藴厝每吞卣餮芯?1、出游時(shí)間溫泉旅游是旺淡季明顯的活動(dòng)，根據(jù)溫泉行業(yè)一般接待情況，客流各季節(jié)客流量集中在秋冬季節(jié)。2、客源結(jié)構(gòu)：根據(jù)同行調(diào)查結(jié)果顯示，溫泉度假區(qū)的客戶主體大多是相對(duì)固定的省市單位。非固定客源僅有少量，他們多是外地及本市的自由消費(fèi)旅游客戶。3、消費(fèi)特點(diǎn)：根據(jù)溫泉客戶到來溫泉的目的與消費(fèi)需求，可將溫泉旅客分為3種，分別是公務(wù)享受型、親朋感情型、活動(dòng)康體型。4、結(jié)論分析（1）*溫泉度假區(qū)產(chǎn)品一定要上檔次，以迎合公商務(wù)客源的顯示身份、追求享受的需求。（2）針對(duì)旺淡季明顯的特點(diǎn)，要加強(qiáng)淡季促銷?？芍攸c(diǎn)利用會(huì)務(wù)產(chǎn)品、動(dòng)感游樂產(chǎn)品或特色節(jié)慶活動(dòng)。第三章 項(xiàng)目資源與建設(shè)條件分析一、景區(qū)資源條件分析（一）溫泉資源分析1、水溫根據(jù)委托方提供的溫泉水溫?cái)?shù)據(jù)，本項(xiàng)目溫泉水溫48。2、水量儲(chǔ)量充沛，根據(jù)項(xiàng)目測(cè)算需求。3、溫泉水質(zhì)類型 根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定結(jié)果，泉水符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)，且含有豐富的偏硅酸和鍶元素等，已經(jīng)達(dá)到并超過國家關(guān)于醫(yī)療型溫泉的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，是天然的醫(yī)療型偏硅酸鍶溫泉。溫泉所含的硅元素和鍶元素對(duì)人體具有較強(qiáng)的護(hù)理作用，其他微量元素也能起到一定理療的功效。4、溫泉水資源的綜合評(píng)估出水溫度較為理想，水質(zhì)條件好，為天然醫(yī)療礦泉，具有極高的開發(fā)價(jià)值。（二）景區(qū)內(nèi)其他旅游資源分析區(qū)域的硬性旅游資源方面：生態(tài)資源*地處亞熱帶向北溫帶的過渡區(qū)，光照充足，是南花北移、北花南遷的天然馴化基地。花卉是*一大特色，素有“花都”、“花縣”之美稱，享有“*蠟梅冠天下”之美譽(yù)，花卉苗木種植發(fā)展迅速，是“中國花木之鄉(xiāng)”，被譽(yù)為“中國花木第一縣”。*生態(tài)觀光游已成為河南省生態(tài)旅游新亮點(diǎn)，項(xiàng)目位于國家級(jí)名優(yōu)花木生產(chǎn)科技示范園區(qū)*大道中段，溫泉養(yǎng)生項(xiàng)目符合生態(tài)旅游基地建設(shè)需求，旅游集聚效應(yīng)明顯，有利于提升項(xiàng)目吸引力。二、從用地條件分析項(xiàng)目用地基本屬于平原，利于布置占地面積大、單體建筑面積規(guī)模大的建筑物的展開，集中式酒店及綜合配套設(shè)施以及道路流線設(shè)計(jì)等均能靈活安排。三、從地理區(qū)位及道路交通分析項(xiàng)目位于河南省*市*縣*大道中段，*地處河南之中，四通八達(dá)，與鄭州、開封、洛陽、平頂山、周口、南陽等臨近城市的車程1小時(shí)左右，已逐步形成一個(gè)涵蓋4000萬人口的區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈，俗稱“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。 交通便利：西距京廣鐵路、京珠高速公路10公里，北距鄭州國際機(jī)場(chǎng)70公里，311國道橫穿東西，219省道縱貫?zāi)媳保m南高速、許亳高速途徑*。正在建設(shè)中的京廣高鐵武漢北京路段，也給項(xiàng)目帶來極大的交通優(yōu)勢(shì)。四、結(jié)論景區(qū)溫泉水質(zhì)優(yōu)良，出水溫度較高，且儲(chǔ)量充沛，滿足項(xiàng)目開發(fā)資源需求，但自然地理?xiàng)l件單一且輔助性資源相對(duì)較少。如以溫泉作為統(tǒng)領(lǐng)，利用獨(dú)特的溫泉產(chǎn)品進(jìn)行打造，并通過主題建筑、室外小品等風(fēng)格元素進(jìn)行整體包裝，可成為不可復(fù)制的中原地區(qū)獨(dú)有的精品溫泉度假休閑項(xiàng)目。第四章 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃一、整體定位本項(xiàng)目整體定位以溫泉為核心，以溫泉宣揚(yáng)生態(tài)生活理念，借溫泉弘揚(yáng)中原文化，發(fā)掘中原深厚的文化底蘊(yùn)。水是萬物之源，溝通內(nèi)外之天地，水是命運(yùn)之河，承載古今之幽思。傳承過往的輝煌，激蕩現(xiàn)在的激情，開拓未來的希望，水把這一切緊密聯(lián)系在了一起。項(xiàng)目借水生景，以水傳情，將文化、養(yǎng)生、休閑、運(yùn)動(dòng)融入一抹溫潤的碧水之中，實(shí)現(xiàn)水與人，人與天地的自然交流，形成天人合一的理想氛圍。（一）水在本項(xiàng)目中，水的體現(xiàn)有三個(gè)層次。第一層次是溫泉，這是水的外在體現(xiàn)，也是本項(xiàng)目的主題。項(xiàng)目以溫泉為中心，開發(fā)休閑、娛樂、養(yǎng)生、保健等服務(wù)項(xiàng)目。第二層次是水文化，這是水的內(nèi)涵。項(xiàng)目要讓游客在享受溫泉的同時(shí)感受到水文化的魅力，了解水文化在中國悠久的歷史傳承。從山海經(jīng)的“精衛(wèi)填?！薄ⅰ按笥碇嗡钡皆娊?jīng)的“蒹葭蒼蒼，白露為霜。所謂伊人，在水一方”從老子的“水善利萬物而不爭(zhēng)”到孔子的“仁者樂山，智者樂水”，面對(duì)山水形勝，古代圣賢亦難免動(dòng)容，一個(gè)“智”字，既反映了先哲對(duì)水的認(rèn)知，又破譯出水所蘊(yùn)藏的無盡的文化內(nèi)涵。草木無言，山水自知，自古黃河?xùn)|逝，長江奔流，其勢(shì)絲毫不以人的意志為轉(zhuǎn)移，當(dāng)其進(jìn)入視覺的范疇，無知無覺的水便會(huì)化作文化精靈，超越千年歷史時(shí)空，成為具有鮮活生命的審美載體。第三層次是水科技，這是水的未來。主要展示現(xiàn)代社會(huì)對(duì)水的研究與利用，以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)節(jié)水灌溉系統(tǒng)，體現(xiàn)科技元素，也是本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。（二）生態(tài)生態(tài)生活是現(xiàn)代社會(huì)的時(shí)尚話題，是高端人士的價(jià)值理念，也是國家政策大力推崇的發(fā)展方式。本項(xiàng)目將從三個(gè)方面體現(xiàn)這一主題。第一方面是生態(tài)餐飲，度假區(qū)內(nèi)餐飲均為純天然綠色生態(tài)食品，游客將得到最自然的飲食享受。第二方面是生態(tài)園林，以名優(yōu)觀賞花卉園林、室內(nèi)盆栽園、可以自由采摘的果園以及釣魚臺(tái)組成，構(gòu)造出優(yōu)美的自然生態(tài)景觀，融娛樂于游覽之中，使游客與景點(diǎn)達(dá)成天然互動(dòng)。第三方面是生態(tài)農(nóng)業(yè)示范園，利用度假區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展綠色、生態(tài)農(nóng)業(yè)，為*度假旅游服務(wù)，形成河南的綠色農(nóng)業(yè)品牌。（三）文化文化是本項(xiàng)目的深層內(nèi)涵，主要從三個(gè)方面進(jìn)行展示。第一方面是以各種溫泉湯池展現(xiàn)中華養(yǎng)生文化。第二方面是以茶藝館高雅的茶藝表演展示中國源遠(yuǎn)流長的茶文化。第三方面是中原文化展示。項(xiàng)目在這一方面的展現(xiàn)上又分為內(nèi)外兩個(gè)層次。外在表現(xiàn)是以能夠體現(xiàn)中原古代風(fēng)韻的建筑與裝飾為主，而內(nèi)在展示則以動(dòng)態(tài)的服務(wù)與文化活動(dòng)為主，主要以中華古典音樂、舞蹈、傳統(tǒng)禮儀與慶典展示等文化表演讓游客感受千年中原文明的絕世風(fēng)華。高科技農(nóng)業(yè)生態(tài)園運(yùn)動(dòng)休閑拓展訓(xùn)練康體美容瑜伽館親子度假母嬰度假療養(yǎng)養(yǎng)生溫泉公寓會(huì)議培訓(xùn)企業(yè)會(huì)館溫泉度假休閑會(huì)館水生態(tài)、文化二、功能定位本項(xiàng)目在具體功能上定位為具有休閑、會(huì)議、療養(yǎng)、度假、康體、運(yùn)動(dòng)等功能的綜合性高端溫泉度假區(qū)。各項(xiàng)功能以溫泉為主題進(jìn)行開發(fā)與運(yùn)作。（一）休閑度假該部分主要面向社會(huì)中高階層人士，這部分游客擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以自由支配的時(shí)間以及高端的消費(fèi)品位，項(xiàng)目將針對(duì)他們的特殊需求開發(fā)休閑、度假、療養(yǎng)、保健以及時(shí)尚俱樂部等相關(guān)高品質(zhì)服務(wù)。1、度假酒店 2、生態(tài)餐廳 3、休閑娛樂中心4、健身中心 5、生活服務(wù)中心（二）會(huì)議培訓(xùn)項(xiàng)目針對(duì)高端商務(wù)人士、企事業(yè)單位與政府部門的需求開發(fā)建設(shè)會(huì)議中心，為這部分高端人士提供專業(yè)的會(huì)談、會(huì)議、教育培訓(xùn)場(chǎng)地。1、會(huì)議中心 2、企業(yè)會(huì)館（聯(lián)合企業(yè)會(huì)館、大型企業(yè)會(huì)館）（三）療養(yǎng)養(yǎng)生利用*植被覆蓋率高、環(huán)境優(yōu)良、氣候溫潤、負(fù)氧離子高的優(yōu)點(diǎn)，發(fā)展居住養(yǎng)生與居住度假。其中可針對(duì)休療養(yǎng)居住度假和老年養(yǎng)生度假進(jìn)行重點(diǎn)打造。休療養(yǎng)度假：針對(duì)單位、部門有專門休養(yǎng)、療養(yǎng)需求的消費(fèi)者，提供休療養(yǎng)的身體檢查、健康測(cè)試、健康調(diào)理服務(wù)，提供醫(yī)務(wù)咨詢、醫(yī)藥、護(hù)理服務(wù)。 老年養(yǎng)生度假：針對(duì)老年人的生活養(yǎng)生需要，安排專門的老年人度假別墅，為老年人的生活提供系統(tǒng)的專業(yè)服務(wù)，包括健康飲食、呼吸新鮮的高負(fù)氧離子含量的空氣、步行鍛煉、安靜休息、老年交友、開展老年娛樂活動(dòng)等。1、中醫(yī)療養(yǎng)中心 2、林間溫泉公寓 3、陽光草坪 4、花田 5、茶藝館 6、釣魚臺(tái) 7、林園、果園（四）親子度假規(guī)劃建設(shè)以母嬰度假、家庭度假為特色的度假區(qū)域。家庭親子度假主要針對(duì)擁有少年兒童的家庭，可提供家庭游戲、家庭教育服務(wù)。母嬰親子度假主要針對(duì)孕婦和嬰幼兒家庭，專門為孕婦產(chǎn)前休養(yǎng)、產(chǎn)后調(diào)理、嬰兒護(hù)理服務(wù)。并提供醫(yī)務(wù)咨詢、醫(yī)藥、護(hù)理服務(wù)。1、親水廣場(chǎng) 2、家庭度假區(qū) 3、母嬰度假區(qū)4、兒童教育啟蒙中心（五）康體美容根據(jù)現(xiàn)代人養(yǎng)顏、駐顏、美容的需要，設(shè)置專門的康體美容中心，提供專業(yè)的駐顏、養(yǎng)顏美容、水療、spa、魚療服務(wù)。另外，由于現(xiàn)代人工作繁忙、缺少運(yùn)動(dòng)，出現(xiàn)了許多亞健康、心理健康問題，特設(shè)置運(yùn)動(dòng)健身、亞健康理療、心理調(diào)理，為有健身、健康需要的人群服務(wù)。1、康體美容中心 2、瑜伽館 3、心理康復(fù)中心（六）運(yùn)動(dòng)休閑青少年假期培訓(xùn)基地：主要針對(duì)青少年與兒童，利用假期舉行如夏令營、冬令營等各種培訓(xùn)，進(jìn)行包括書畫、下棋、運(yùn)動(dòng)、文藝、道德文明、社會(huì)禮儀等方面的培訓(xùn)，通過娛樂、非正式比賽的方式進(jìn)行誘導(dǎo)性訓(xùn)練。并針對(duì)現(xiàn)代城市青少年生活安逸的特點(diǎn)，開展生活自理訓(xùn)練、半軍事化訓(xùn)練、體育娛樂健身訓(xùn)練等。 戶外運(yùn)動(dòng)娛樂基地：結(jié)合野外地理環(huán)境建設(shè)戶外運(yùn)動(dòng)娛樂基地，主要開展軍事娛樂活動(dòng)（穿越火線實(shí)戰(zhàn)演練）、攀巖、自行車、輪滑、滑板等現(xiàn)代時(shí)尚運(yùn)動(dòng)。 拓展運(yùn)動(dòng)基地：安排專門拓展運(yùn)動(dòng)用地與設(shè)施，主要為單位、公司的集體活動(dòng)、拓展訓(xùn)練提供專業(yè)服務(wù)。 汽車宿營地：規(guī)劃專門設(shè)置汽車宿營度假用地，為自駕游、車友聚會(huì)、網(wǎng)友聚會(huì)等現(xiàn)代汽車人度假服務(wù)。運(yùn)動(dòng)度假基地：針對(duì)城市人群缺少體育鍛煉、缺乏體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地的狀況，安排運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及配套設(shè)施，為體育鍛煉愛好者、單位組織比賽、單位體育度假服務(wù)。1、青少年假期培訓(xùn)基地 2、戶外運(yùn)動(dòng)娛樂基地（穿越火線、攀巖、滑板、輪滑） 3、拓展訓(xùn)練基地 5、自駕游宿營地 （七）生態(tài)農(nóng)業(yè)結(jié)合本地優(yōu)勢(shì)，發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)科技農(nóng)業(yè)，創(chuàng)建綠色品牌。1、高科技農(nóng)業(yè)生態(tài)園 2、實(shí)驗(yàn)基地 3、研究中心4、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)節(jié)水灌溉系統(tǒng)三、項(xiàng)目理念突出特色，打造品牌，按照規(guī)劃的“生態(tài)、溫泉、水文化、養(yǎng)生、休閑運(yùn)動(dòng)”主題，突出生態(tài)環(huán)境特色，打造文化品牌、溫泉酒店品牌與休閑運(yùn)動(dòng)品牌，使本項(xiàng)目成為河南旅游路線圖上的一顆耀眼的明珠。另一方面，加強(qiáng)對(duì)度假區(qū)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)引導(dǎo)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步，引進(jìn)優(yōu)良品種，創(chuàng)出地方的綠色名牌。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游結(jié)合，提高綜合效益。致富當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，增強(qiáng)度假區(qū)的生態(tài)農(nóng)業(yè)特色。第五章 項(xiàng)目整體產(chǎn)品策略一、產(chǎn)品策略1、控制核心資源和核心產(chǎn)品溫泉資源和以此為基礎(chǔ)的溫泉休閑度假中心。2、度假村在*整體生態(tài)旅游休閑度假體系中的高端定位，以提升度假村與溫泉旅游度假的品質(zhì)和整體品牌形象。3、度假酒店與會(huì)議等接待服務(wù)產(chǎn)品在*生態(tài)旅游度假休閑體系中的最高端定位。4、保證溫泉區(qū)和*生態(tài)餐廳與度假村酒店的聯(lián)系，又需要其具有獨(dú)立性。5、酒店、娛樂等產(chǎn)品的分流，起到烘托度假村的核心地位與聚斂人氣的效果。二、市場(chǎng)定位（一）地域市場(chǎng)類型 1、一級(jí)基本市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)以*本地和周邊城市客源為主，包括*市居民、來*的商務(wù)考察游客，以及*周邊城市。也包未來三國文化旅游線上的中轉(zhuǎn)游客。 2、二級(jí)核心市場(chǎng)：二級(jí)市場(chǎng)主要是河南主要城市，主要包括鄭州市、開封市、洛陽市、信陽市、南陽市等城市居民。 3、三級(jí)拓展市場(chǎng)：三級(jí)市場(chǎng)主要指京津塘、長三角、珠三角等發(fā)達(dá)城市群的客源市場(chǎng)，針對(duì)帶薪休假市場(chǎng)、老年度假市場(chǎng)。4、四級(jí)機(jī)會(huì)市場(chǎng)：四級(jí)機(jī)會(huì)市場(chǎng)主要指國外市場(chǎng)。 （二）細(xì)分市場(chǎng)類型 1、高端度假市場(chǎng)：主要面向高收入群體，有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)能力，追求享受的人群。定位于經(jīng)濟(jì)富裕的家庭、綿陽周邊大型企事業(yè)管理者以及周邊城市的公務(wù)市場(chǎng)等。 2、運(yùn)動(dòng)休閑市場(chǎng)：主要面向中青年群體，喜歡體育競(jìng)技運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的愛好者。定位于鄭州以及周邊城市年輕人和周邊高校學(xué)生為直接目標(biāo)市場(chǎng)。這類群體精力旺盛，求新求異欲強(qiáng)，喜好冒險(xiǎn)、刺激類活動(dòng)。 3、商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)：主要面向鄭州及周邊城市的企、事業(yè)單位和政府部門。 4、過境中轉(zhuǎn)市場(chǎng)：主要面向河南旅游圈的游客。定位于嵩山少林寺、洛陽龍門石窟、洛陽牡丹花會(huì)、開封菊展、焦作云臺(tái)山、信陽雞公山的過境游客。 5、風(fēng)景游覽市場(chǎng)：主要面向大眾觀光休閑游客，以本地居民和周邊城市游客為目標(biāo)市場(chǎng)。（三）市場(chǎng)開發(fā)規(guī)劃 初期集中力量打開周邊市場(chǎng)，應(yīng)從*、鄭州、開封、洛陽、信陽等城市入手。以個(gè)性度假和休閑運(yùn)動(dòng)為主要特色，與周邊旅游景點(diǎn)景區(qū)進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，贏得細(xì)分市場(chǎng)，打開局面；中期大力開發(fā)京津塘、長三角、珠三角等城市群地區(qū)，吸引國內(nèi)高收入人群；遠(yuǎn)期蓄力開發(fā)高端度假市場(chǎng)，形成精品，努力開拓海外市場(chǎng)。三、產(chǎn)品差異化定位（一）整體產(chǎn)品發(fā)展策略及項(xiàng)目投資內(nèi)容、投資分期確定1、經(jīng)營策略綜合類經(jīng)營2、產(chǎn)品策略壟斷溫泉經(jīng)營，區(qū)域內(nèi)高端酒店配套（5星級(jí)酒店和會(huì)議中心）。（1）客房配置五星級(jí)度假酒店針對(duì)中高端溫泉休閑度假客人、旅游團(tuán)隊(duì)和會(huì)務(wù)團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)而設(shè)置，注意整體建筑風(fēng)格的營造與建設(shè)，與保障客房功能的獨(dú)立性、私密性與良好的景觀視線。單棟式木屋別墅客房針對(duì)高端度假、會(huì)務(wù)和政務(wù)客人，對(duì)住宿要求私密、休閑、尊貴的客人而設(shè)置。單棟式木屋墅客房宜安排在露天溫泉區(qū)，配套私家泡池、注重院落小環(huán)境的營造，達(dá)到私密、休閑、生態(tài)要求。（2）餐飲配置餐飲滿足兩個(gè)功能：第一是餐飲與酒店客房、會(huì)務(wù)、溫泉的配套功能，即度假村體系配套；第二是餐飲的獨(dú)立對(duì)外經(jīng)營，與*生態(tài)旅游體系的配套，即餐飲是一個(gè)放開式經(jīng)營功能。項(xiàng)目已有*生態(tài)餐廳，現(xiàn)有餐位1300個(gè)，功能配套與酒店客房、溫泉區(qū)的接待量相近。綜合考慮溫泉客人消費(fèi)習(xí)慣及酒店功能配套設(shè)置，餐位設(shè)置需要適當(dāng)調(diào)整，如餐飲大廳設(shè)置1000-1300個(gè)餐位，調(diào)整增設(shè)15-20間包房，約200個(gè)餐位，并配套提供酒店自助早餐等，基本能滿足度假村的營運(yùn)需求。露天園林餐飲結(jié)合溫泉度假客人餐飲休閑習(xí)慣，溫泉露天區(qū)設(shè)置了露天餐飲休閑區(qū)，集風(fēng)味小食、養(yǎng)生藥膳、咖啡茗茶等于一體的休閑平臺(tái)。（3）會(huì)務(wù)配置整體會(huì)務(wù)以中、小型會(huì)務(wù)為主，接待規(guī)模1000人設(shè)置，1個(gè)多功能廳，2個(gè)中型會(huì)議室、5個(gè)小型會(huì)議室及4個(gè)VIP接待室。（4）溫泉策略具有一定規(guī)模、資源，綜合配套處絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的精品文化、品牌、主題型露天溫泉景區(qū)發(fā)展策略。（二）溫泉產(chǎn)品差異化策略1、濃郁本土地域文化特色的溫泉產(chǎn)品是*溫泉形成差異的關(guān)鍵元素。地域的差異性具有不可復(fù)制性，在*項(xiàng)目自然地勢(shì)條件相對(duì)單一的情況下，深入挖掘本土特色文化，打造中原文化溫泉產(chǎn)品顯得尤為重要。而作為一個(gè)度假休閑溫泉經(jīng)營類項(xiàng)目，要注重度假休閑環(huán)境的營造。2、歐陸風(fēng)情的特色建筑風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代簡(jiǎn)約的度假休閑風(fēng)格來體現(xiàn)*項(xiàng)目的精致獨(dú)特。*項(xiàng)目自然地勢(shì)條件相對(duì)單一，建筑風(fēng)格選擇空間有限，面對(duì)鄭州江南春的江南水鄉(xiāng)風(fēng)格以及*花都溫泉的三國文化主題，根據(jù)項(xiàng)目地塊開闊平坦的地勢(shì)，主題建筑創(chuàng)新采用精致華貴的歐陸風(fēng)格，配合局部引入以自然感、景觀感較強(qiáng)的歐洲溫泉產(chǎn)品，形成一個(gè)精致大氣的歐陸景觀；體現(xiàn)西方風(fēng)情文化底蘊(yùn)以及具有科學(xué)及合理的產(chǎn)品流程，注重自然、閑適的溫泉洗浴環(huán)境營造的現(xiàn)代精品溫泉。在此基礎(chǔ)上注重溫泉產(chǎn)品配套的舒適性，溫泉區(qū)流程的科學(xué)性，溫泉區(qū)貼身景觀的營造，達(dá)到一個(gè)以自然、閑適和適度動(dòng)感、個(gè)性化溫泉產(chǎn)品、水療SPA、溫泉湯屋的溫泉，以此達(dá)到搶占市場(chǎng)、提高效益、聚集人氣、配套和促進(jìn)周邊地塊升值的雙重目標(biāo)。3、打造*“花與水”的溫泉貼身景觀元素 4、不同的產(chǎn)品組合體現(xiàn)各異的溫泉產(chǎn)品理念溫泉產(chǎn)品的組合中，注重動(dòng)感產(chǎn)品以體現(xiàn)項(xiàng)目的參與性與娛樂性；休閑產(chǎn)品的組合注重是在休閑過程中的“賞花，觀景，聽樂，浴泉，品茗”的休閑意境，營造視覺、聽覺、味覺與洗浴溫泉的融合；養(yǎng)生溫泉主要體現(xiàn)東方養(yǎng)生溫泉文化，注重寧靜、私密的溫泉洗浴環(huán)境營造。5、生態(tài)、自然、閑適與適度動(dòng)感的產(chǎn)品特色。強(qiáng)調(diào)溫泉產(chǎn)品文化主題自然、閑適、健康、禪味和動(dòng)感樂趣，充分體現(xiàn)第四代溫泉產(chǎn)品的特征。溫泉產(chǎn)品以西方景觀溫泉和貫通東方源遠(yuǎn)流長的沐浴民俗、溫泉文化為主線，再配置多種泡、蒸、浴形態(tài)和溫泉SPA水療產(chǎn)品，以此形成有別于目前行業(yè)內(nèi)溫泉的差異化產(chǎn)品。第六章 項(xiàng)目主體及整體建筑風(fēng)格定位一、整體定位以歐陸新古典主義建筑風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代簡(jiǎn)約的度假休閑風(fēng)格為特征，以全新的溫泉沐浴、康體、保健SPA產(chǎn)品和適度的動(dòng)感游樂產(chǎn)品為主導(dǎo)，以“中原*泉海 華夏歐陸風(fēng)情”為主題組合，體現(xiàn)*生態(tài)、和諧、自然、精致理念，突出*溫泉的自然、閑適和適度動(dòng)感的溫泉文化的精髓，打造集5星級(jí)酒店客房、會(huì)務(wù)、餐飲、溫泉保健、康體、養(yǎng)生、游樂、運(yùn)動(dòng)休閑、度假休閑和消熱避暑等多功能于一體的生態(tài)型高端精品休閑度假溫泉，并帶動(dòng)整體地塊的預(yù)熱升值。二、溫泉主題定位世界精粹溫泉與本土特色溫泉結(jié)合 以中原溫泉深厚的地方文脈為主題，與溫泉沐浴相結(jié)合，賦予溫泉文化內(nèi)涵，形成具有濃郁本土地域文化特色的溫泉產(chǎn)品和文化背景的中原溫泉。在強(qiáng)調(diào)各個(gè)組團(tuán)的文化主題同時(shí)，將世界各地溫泉精粹匯集一堂，既有體現(xiàn)自然、閑適、禪味的東方文化溫泉，又有體現(xiàn)歐洲溫泉文化的特色溫泉，充分滿足不同游客的度假需要，將景區(qū)建設(shè)成一個(gè)，河南知名、中原獨(dú)特的精品溫泉旅游休閑度假區(qū)。三、溫泉形象定位*泉海、華夏平原的歐陸風(fēng)情 *泉海 泉心世界 花樣溫泉 貴族體驗(yàn) 世界之中 繁華之外四、溫泉功能主題（一）歐洲水療館情景式歐陸溫泉水療館以聞名世界的希臘棉花堡溫泉為主題原型，集瀑布溫泉、動(dòng)感水療、室內(nèi)泳池、室外廣場(chǎng)、熱帶植物為一體的歐洲主題式情景室內(nèi)溫泉館。（二）華夏養(yǎng)生區(qū)世外桃源的傳統(tǒng)中華湯1、萬*區(qū)十二花神文化主題溫泉池區(qū)突出*悠久花卉文化，將東方溫泉養(yǎng)生文化與中華十二花神傳說相結(jié)合，配以“花木繁萌，明月松澗，泉石流泉”的沐浴環(huán)境，打造超然物外、花香鳥語的放松溫泉，遨游在每一種花的獨(dú)特韻味中，體驗(yàn)絕美神妙的精神境界。2、香雪海區(qū)中華傳統(tǒng)福文化主題溫泉池區(qū)以“*臘梅甲天下”、“梅開五?！睘槿朦c(diǎn)，結(jié)合中華傳統(tǒng)五福文化內(nèi)涵，采用華夏本土特色“中華湯”，配以梅花種植環(huán)境及原木亭臺(tái)，打造特色養(yǎng)生文化主題池區(qū)。3、桃花源區(qū)生態(tài)木屋別墅私家溫泉池區(qū)桃花源是中國文人內(nèi)儒外道精神的延展,是文人隱士向往的精神樂園。以生態(tài)原木構(gòu)造的木屋別墅，并配套打造獨(dú)家小院私家泡池，通過景觀桃樹竹林隔開，滿足現(xiàn)代人們休閑度假需求，打造泉新世界的“烏托邦”。（三）世界溫泉區(qū)別具一格養(yǎng)生溫泉體驗(yàn)特色泥療區(qū)：引進(jìn)國內(nèi)外最新火山溫泉產(chǎn)品、如火山泥療、紅色藥巖浴、黑色火山巖浴等，配以巖石堆砌假山景觀，帶給游客全新的養(yǎng)生溫泉體驗(yàn)。 養(yǎng)顏木桶?。喉n國泡泡浴、法國香水浴、臺(tái)灣茶禪浴、日本咖喱浴等（四）黃金海岸區(qū)泉水上的動(dòng)感歡樂世界 利用產(chǎn)品的創(chuàng)新與全新體驗(yàn)的游玩方式，解決當(dāng)?shù)叵M(fèi)者夏季不愛泡溫泉的心理，目的就是要利用一全新的游玩方式，激起人們對(duì)溫泉休閑的全新理解，提高項(xiàng)目的夏季吸引力。五、建筑風(fēng)格定位度假酒店建筑風(fēng)格采用歐陸新古典主義風(fēng)情建筑，秉承歐陸風(fēng)情的新古典主義，考究建筑美學(xué)，項(xiàng)目整體呈現(xiàn)出符合現(xiàn)代審美的精致優(yōu)雅、內(nèi)斂經(jīng)典的不凡氣質(zhì)，通過外立面風(fēng)格、建筑材料選擇、裝飾細(xì)節(jié)等方面的細(xì)心推敲，刻畫出都市貴族般的建筑形態(tài)，低調(diào)奢華。整體色彩采用典雅精致的米黃色，建筑的總層數(shù)控制在3-4層，營造