物業(yè)管理服務(wù)標準匯總.doc

管理服務(wù)標準 秩序管理服務(wù)1.秩序管理服務(wù)內(nèi)容1.1 小區(qū)基本實行封閉式管理；1.2 實行24小時值班及巡邏制度；1.3 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項，如：照明、漏水等；1.4 結(jié)合小區(qū)特點，制訂安全防范措施；1.5 進出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；1.6 小區(qū)停車要管理有序，排列整齊，按車位停放；1.7 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔；1.8 危及人身安全處設(shè)有明顯標志和防范措施。1.9 及時處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄；1.10 檢查小區(qū)設(shè)施是否完好；1.11 負責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理；1.12 檢查進出門口設(shè)備、工具及非開放時段進出人員的憑證，負責(zé)人員登記工作；1.13 監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。2. 門崗服務(wù)2.1 門崗值崗時要認真、負責(zé)，在管理區(qū)域門崗實行24小時立崗秩序管理服務(wù)；2.2 在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗；2.3 立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。2.4 外來人員進出管理2.4.1 裝修施工人員應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，經(jīng)核對身份后佩帶施工人員出入證，方可進入管理區(qū)域，離開管理區(qū)域應(yīng)交回施工人員出入證；2.4.2 對裝修施工人員進出狀況，每天下午5：00核對一次，保證人、卡數(shù)量相符；2.4.3 對外來人員必須認真登記，經(jīng)被訪業(yè)主確認并核對無誤后方可放行。2.5 物品進出管理2.5.1大件物品應(yīng)憑業(yè)主簽發(fā)的出門證，經(jīng)核對物品名稱、數(shù)量準確無誤后，方可放行；2.5.2進入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點卸貨。2.6 機動車輛進出、停放管理2.6.1 對機動車進出管理域區(qū)實行小區(qū)車證制度、登記制度和收費制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進入管理區(qū)域。2.6.2 向進入管理區(qū)域的車輛發(fā)放臨時停放證，放在車輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后，并做好記錄。2.6.3 地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報告，做好記錄。2.6.4 對于外來車輛實行計時收費制度。2.6.5 車輛駛出小區(qū)時，收回停放證，并按停放時間收取停車費，做好記錄。2.7 地下車庫管理2.7.1 車輛憑管理處所發(fā)停車卡進出車庫；2.7.2 無停車卡車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意后方可進車庫，但不得占用業(yè)戶車位；2.7.3 督促進車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標志，不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車；2.7.4 保持車庫及車庫出入口清潔、通暢；2.7.5 經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)作好記錄并向客服部經(jīng)理報告；2.7.6 車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向管理處報告。2.7 便民服務(wù)2.7.1遇業(yè)主攜帶重物需幫助時，請業(yè)主將重物暫放在指定點，用對講機通知巡視崗為業(yè)主提供搬運服務(wù)；2.7.2接到業(yè)主通知，要求代叫出租車時應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。3.巡崗服務(wù)3.1管理區(qū)內(nèi)實行全年365天24小時全天候秩序管理巡視服務(wù)，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。3.2 區(qū)內(nèi)巡視3.2.1 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；3.2.2 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機房、門、窗、裝修現(xiàn)場等；3.2.3 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時間。3.2.4 客戶需要幫助時，應(yīng)及時提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場處理；3.2.5 發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對講機及時報告，并迅速查明情況，嚴密監(jiān)視；3.2.6 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告管理處做出相應(yīng)處理；3.2.7遇緊急情況，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；3.2.8巡視時看到小垃圾及時拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時通知設(shè)備人員修復(fù)；3.2.9巡視結(jié)束后，交接巡視器材；3.3 夜間巡視3.3.1 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化；3.3.2巡視時注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認有無可疑人物藏匿于其內(nèi)；3.3.3若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報警并封鎖各個出入口，進行處理；3.4 突發(fā)事件的處理為應(yīng)對突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時應(yīng)定期參加演練。3.5 發(fā)生火警3.5.1立即用對講機通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119；3.5.2 通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險區(qū)；3.5.3做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，聽候指揮。3.6 發(fā)生刑案3.6.1立即向管理處報告或報公安部門110并保護現(xiàn)場，并救護傷員；3.6.2向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。3.6.3向公安人員提供情況，協(xié)助破案。3.7 發(fā)生盜、搶事件3.7.1 用對講機報告請求支援，同時設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；3.7.2對犯罪嫌疑人應(yīng)認清特征、人數(shù)、作案工具，及時報告公安部門110；3.7.3保護現(xiàn)場，協(xié)助破案。3.8 發(fā)現(xiàn)觸電事故3.8.1切斷電源，使觸電者脫離電源；3.8.2報告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心，同時盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120，請求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場；3.8.3引導(dǎo)救護車抵達現(xiàn)場；3.8.4無救護車時，臨時調(diào)車將觸電者急送醫(yī)院搶救。3.9 發(fā)現(xiàn)電梯困人3.9.1立即用對講機報告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理；3.9.2安慰被困人員；3.9.3協(xié)助設(shè)備人員搶險，安全接應(yīng)被困人員。3.10發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞立即用對講機報告，增派秩序管理員及時疏導(dǎo)。4.監(jiān)控崗服務(wù)4.1日常工作4.1.1監(jiān)控系統(tǒng)24小時開通運行，監(jiān)控人員24小時監(jiān)控值班，錄像資料認真保存。4.1.2監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時報告客服部經(jīng)理。4.1.3接到周界報警系統(tǒng)報警時，立即用對講機向經(jīng)理報告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。4.1.4負責(zé)對講機的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。4.2監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像資料的管理4.2.1對監(jiān)控系統(tǒng)每天進行檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報修，并做好記錄。4.2.2任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，不準查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。4.2.3錄像帶保存處要有防潮措施，避免錄像帶發(fā)霉。4.2.4新的錄像帶啟用時應(yīng)在標價欄注明開始使用日期；每次錄像后，注明錄像時間；錄像帶連續(xù)使用24個月應(yīng)更換新帶；發(fā)現(xiàn)錄像模糊，不能有效分辨監(jiān)控對象的，應(yīng)及時更換新帶。4.2.5監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏、錄像機等設(shè)備清潔。4.3中央監(jiān)控室的出入管理4.3.1與工作無關(guān)的人員不得擅自進入中央監(jiān)控室。4.3.2因工作需要進入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準；外來人員進入，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認可，由秩序管理人員陪同進入。4.3.3凡進入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。5 秩序管理各崗位之間的輪換5.1秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每隔60分鐘循環(huán)換崗；5.2 換崗程序:巡視崗門崗監(jiān)控巡視崗;5.3 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。6秩序管理崗位設(shè)置6.1 秩序管理崗位每崗設(shè)置2人，由客服部經(jīng)理確定巡視點和巡視路線，每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點。6.2 秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執(zhí)勤記錄。7秩序管理服務(wù)檢查制度7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時按作業(yè)標準進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，做好記錄；7.2秩序管理班長巡查：秩序管理班長巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次，做好記錄；7.3客服部經(jīng)理抽查：秩序管理巡視、車輛管理現(xiàn)場及客戶裝修現(xiàn)場，每天至少一次，做好記錄。保潔服務(wù)管理1. 外環(huán)境的保潔項目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量要求 實施方案清掃地面垃圾、樹葉等，無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂。 每日巡回。路牌、標志、指示牌 干凈、無塵灰、無污漬。每周擦拭一次。揀拾花圃內(nèi)外垃圾，目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢紙雜物。每日巡回。行人路/車路面之清掃 無明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過2個，無一厘米以上石子。每日巡回。清潔照明設(shè)施、標牌 無積塵、無污跡，透明度好。 每周擦拭一次。各進出口臺階清潔，無塵、無污漬、光亮。 每日巡回一次沖洗。地下車庫，無異味、泥土、垃圾和堆放物。每日巡回。外圍立柱之清潔，無積塵、無污垢、光亮。每月擦拭一次。垃圾箱、垃圾桶，箱體內(nèi)外四壁干凈無污漬、箱口箱內(nèi)外無垃圾、無異味、箱桶外表干凈、無污漬、桶內(nèi)垃圾超過1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時處理 每日巡回一次清洗。2.檢查手段：2.1視檢：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。2.2手檢：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無明顯灰塵、污跡。2.3嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。綠化服務(wù)管理1.綠化服務(wù)內(nèi)容及標準1.1草坪1.1.1養(yǎng)護管理的質(zhì)量要求a. 草坪覆蓋度不少于95%；b. 每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄；c. 應(yīng)控制病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，無雜草；1.1.2灌溉、排水a(chǎn). 灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為100mm，不發(fā)生地面長時間積水；b. 灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長期、草種等因素確定；c. 灌溉時期和灌溉時間可按下列規(guī)定：-冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。-暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。1.1.3修剪a. 草坪長到60-70mm時，應(yīng)進行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm，暖地型宜為40mm。b. 草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。9.1.1.4清除雜草a. 應(yīng)及時清除雜草，除早、除小、除了；b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。1.1.5施肥a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；b. 追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。追肥的時間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.1.6病蟲害防治a. 病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；b. 對不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。1.1.7草坪更新a. 更新復(fù)壯的方法有：補播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。1.1.8其他養(yǎng)護a. 草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運用切邊機切邊養(yǎng)護。邊緣斜坡宜為300mm；1.2 喬灌木1.2.1灌溉與排水a(chǎn). 對新栽植的樹木應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同立地條件進行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持土壤中有效水分；b. 已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時進行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進行灌溉，有時還應(yīng)適當(dāng)進行葉面噴霧；c. 灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進行，冬季灌溉選在中午進行。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)；d. 樹木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹木周圍積水尤應(yīng)盡快排除。1.2.2中耕除草a. 喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對其危害嚴重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等；b. 樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次；c. 中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤不過分潮濕的時候進行；d. 中耕深度以不影響根系生長為限。1.2.3 施肥a. 樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長期施追肥，可以按照植株的生長勢進行；“注”：花灌木應(yīng)在開花前、開花后進行。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護要求進行。b. 施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑應(yīng)施堆肥1.0kg，胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹木青壯年期欲擴大樹冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量；c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為25-30cm；d. 施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料；e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。1.2.4修剪、整形a. 樹木應(yīng)通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木生長茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。-喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主干要求3.2m高；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修剪）；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。-灌木類灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進短枝和花芽的形成，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強，去老留新”的原則進行。-綠籬類綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。-地被、攀緣類地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。b. 修剪時切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成45度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對于過于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時必須保證安全；c. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪。有傷流的樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。1.3補植樹木1.3.1 樹木缺株應(yīng)盡早補植；1.3.2 補植季節(jié)a. 落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補植。b. 針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補植；或在秋季新梢停止生長后、降霜以前補植。1.3.3補植的樹木，應(yīng)選用原來樹種，規(guī)格也應(yīng)近似；若改變樹種或規(guī)格則須與原來的景觀相協(xié)調(diào)。補植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。1.4枯死植株的挖除1.4.1結(jié)合補植工作對枯死植株進行調(diào)整；1.4.2枯死的大樹挖除前，必須報經(jīng)市園林主管部門審批，任何部門與個人無權(quán)擅自挖除。1.5花壇花境1.5.1花壇的養(yǎng)護、管理a. 根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上；b. 做好排水措施，嚴禁雨季積水；c. 花卉生長旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水，嚴禁肥料沾污莖、葉面；d. 及時做好病蟲害防治工作；e. 花壇保護設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；f. 花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過5天；g. 花卉應(yīng)生長健壯、花型正、花色艷、花期長，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理；h. 花壇內(nèi)應(yīng)及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補種、換苗。花壇內(nèi)缺株倒苗不得超過3-5處，無枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。1.5.2花境的養(yǎng)護、管理a. 應(yīng)按計劃及時做好花卉的補種、填充；b. 應(yīng)根據(jù)所用花卉的習(xí)性及時更新翻種；c. 花境全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于100天；d. 修剪、整枝及時。花后及植株休眠期殘花枯枝不得大于15%；e. 每年休眠期必須適當(dāng)耕翻表土層，施加有機肥；f. 及時做好病蟲害防治工作；落實日常養(yǎng)護，做到無雜草垃圾。設(shè)備維修服務(wù)1 供配電設(shè)備1.1每日巡視配電機房設(shè)備，并記錄配電房巡視記錄表；1.2 配電機房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。1.3按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；1.4供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；1.5供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告管理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記錄表，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。1.6每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；1.7管理處每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表。2 供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進行報修。3 電梯設(shè)備3.1 每周按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表進行定期保養(yǎng)，同時負責(zé)清潔電梯機房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；3.2設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告經(jīng)理，記錄于設(shè)備故障記錄表上,并及時處理。3.3定期巡視電梯設(shè)備，填寫電梯房巡視記錄。發(fā)現(xiàn)異常及時通知電梯維保人員并報告經(jīng)理，督促維修保養(yǎng)；3.4每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；3.5管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運行狀況，填寫電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；4 給排水設(shè)備4.1每日一次巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表；4.2 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。周交替更換一次；4.3按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4.4給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告管理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記錄表，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。4.5每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；4.6管理處每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。5 消防系統(tǒng)5.1日常巡視秩序管理人員負責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)。5.2定期檢查5.2.1每月進行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動測試，記錄設(shè)備定期啟動記錄表；5.2.2由管理處組織，并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表。5.3維修保養(yǎng)5.3.1按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；5.3.2消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。5.3.3每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；5.3.4每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫消防及報警系統(tǒng)檢查表。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；6設(shè)備檢查標準6.1供配電設(shè)備電力變壓器l 檢查電力變壓器是否符合要求。l 分接開關(guān)檔位是否與電源相符。l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。l 變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。l 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。l 各接線端子緊固是否良好。低壓開關(guān)柜l 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。l 二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全。l 接地線連接應(yīng)緊密牢固。l 操作部分應(yīng)靈活，接點和機械閉鎖的動作應(yīng)正確。l 閘刀開關(guān)、負荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。照明設(shè)備l 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險。l 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。6.2電梯設(shè)備曳引機l 主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠。l 冷卻風(fēng)機正常、有效。l 減速和潤滑良好，油位正常。l 制動器完好、可靠。轎廂l 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效。l 照明完好，通風(fēng)機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。l 手動、自動操作運行正常。l 超載報警正確可靠。l 轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。安全系統(tǒng)l 限速開關(guān)可靠，動作靈敏。l 各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。l 各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。l 急停開關(guān)完好，性能可靠有效。l 檢修及運行狀態(tài)正常。導(dǎo)軌導(dǎo)靴l 連接點平滑，固定螺栓無松動，導(dǎo)軌不走位。l 運行時靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動平穩(wěn)。l 導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。l 各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。6.3攝像監(jiān)控系統(tǒng)控制臺l 各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等。l 操作鍵盤靈活、可靠。l 電源鎖開關(guān)完好。顯示屏l 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求。l 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。l 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。電源設(shè)備l 交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。l 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。l 高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。l 二路電源切換正常、可靠。l 設(shè)備接地保護、防護等安全、可靠。攝像機l 各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全。l 帶云臺、帶變焦的攝像機應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。l 各攝像機防護罩應(yīng)齊全(特別是室外型)。l 各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。錄像機l 所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求。l 各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。巡更系統(tǒng)l 主機、序號機功能完好。l 電源、充電體充放電正常。l 配套附件完好。l 信號傳輸線路良好。6.4 安保防盜系統(tǒng)對講裝置l 戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。l 主機聯(lián)系情況良好。巡更系統(tǒng)l 主機、序號機功能完好。l 電源、充電體充放電正常。l 配套附件完好。l 信號傳輸線路良好。6.5 消防系統(tǒng)消火栓泵l 消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求。l 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。l 消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象。l 電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。l 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。l 管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。增壓泵增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標準。消火栓及配套設(shè)施l 各層消火栓箱及附件齊全完好。l 啟動報警按鈕完好、性能可靠。l 各層消火栓出水壓力符合要求。l 消防接合器齊全、有效，無泄漏。l 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。l 消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。噴淋泵l 噴淋泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求。l 管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。l 噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。l 電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好。l 泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。l 管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。7 設(shè)備管理安全制度7.1電工安全守則7.1.1任何電氣設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔(dān)任。7.1.2任何電氣設(shè)備（包括停用電氣設(shè)備）未經(jīng)驗電前，一律應(yīng)作為有電。7.1.3在工作開始前應(yīng)先檢查一切電工工具是否正常（如電筆先校驗完整有效，使用工具絕緣良好），有破損及不完整的工具不可使用。7.1.4嚴禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時，應(yīng)有監(jiān)護人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認安全方可進行。7.1.5在檢修用電線路和設(shè)備時，必須停電進行。在斷開的開關(guān)閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。7.1.6電氣設(shè)備