房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告.doc

房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告估價(jià)項(xiàng)目名稱：*名下位于廣州市白云區(qū)*街*號*房住宅用途房地產(chǎn)市場價(jià)值評估估價(jià)委托人：*估價(jià)機(jī)構(gòu)：*評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：*、*估價(jià)人員：*、*估價(jià)作業(yè)日期：二一三年十二月九日至二一三年十二月十二日估價(jià)報(bào)告出具日期：二一三年十二月十二日估價(jià)報(bào)告編號：*號目 錄致估價(jià)委托人函1注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明3估價(jià)假設(shè)和限制條件4估價(jià)結(jié)果報(bào)告6一、估價(jià)委托人6二、估價(jià)機(jī)構(gòu)6三、估價(jià)目的6四、估價(jià)對象6五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)9六、價(jià)值類型及價(jià)值定義9七、估價(jià)依據(jù)10八、估價(jià)原則11九、估價(jià)方法13十、估價(jià)結(jié)果13十一、估價(jià)人員15十二、估價(jià)作業(yè)日期15十三、估價(jià)報(bào)告使用期限15附件1. *司法委托評估委托書復(fù)印件；2. 估價(jià)對象位置示意圖；3. 估價(jià)對象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片；4. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；5. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；6. 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書復(fù)印件；7. 房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）復(fù)印件。致估價(jià)委托人函Error! Reference source not found.：承蒙委托，本公司秉著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，對Error! Reference source not found.名下位于廣州市白云區(qū)*街*號*房住宅用途房地產(chǎn)在二一三年十二月九日（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）的市場價(jià)值進(jìn)行評估，估價(jià)目的是供法院執(zhí)行案件提供房地產(chǎn)價(jià)值參考。我公司依據(jù)國家、省、市地方等的有關(guān)政策、法律法規(guī)文件及估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料，嚴(yán)格按照估價(jià)規(guī)范規(guī)定的原則和程序，實(shí)地查勘，搜集相關(guān)資料，認(rèn)真分析，對影響房地產(chǎn)價(jià)值的各種因素進(jìn)行評估，選取了市場法，確定出Error! Reference source not found.名下位于廣州市白云區(qū)*街*號*房，計(jì)價(jià)建筑面積為*平方米的住宅用途房地產(chǎn)在二一三年十二月九日（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）的全交吉總價(jià)為人民幣*元整（￥*萬元），全交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣壹萬肆仟陸佰叁拾元整（￥14630元/平方米）；建議不交吉總價(jià)為人民幣*元整（￥*萬元），建議不交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣壹萬壹仟柒佰元整（￥11700元/平方米）；詳見估價(jià)結(jié)果明細(xì)表。*評估有限公司法定代表人：二一三年十二月十二日估價(jià)結(jié)果明細(xì)表估價(jià)委托人：Error! Reference source not found. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2013年12月9日 *評估有限公司估價(jià)對象權(quán)屬資料房產(chǎn)地址產(chǎn)權(quán)人結(jié)構(gòu)及總樓層所在樓層建筑面積（）全交吉單價(jià)(元/)全交吉總價(jià) (萬元)建議不交吉單價(jià)(元/)建議不交吉總價(jià)(萬元)備注1房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）廣州市白云區(qū)*街*號*房Error! Reference source not found.鋼筋混凝土17層5層Error! Reference source not found.14630*11700*已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。評估值包含國有土地使用權(quán)出讓金。合 計(jì) *注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1. 我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3. 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4. 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T502911999）進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5. 本公司的估價(jià)人員*、*已于2013年12月9日對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)估價(jià)委托人提供的資料進(jìn)行評估。我們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6. 沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名房地產(chǎn)估價(jià)師注冊號（章）簽名*估價(jià)假設(shè)和限制條件一、 估價(jià)的假設(shè)條件：1. 估價(jià)委托人設(shè)定，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)法定剩余使用年限，包含國有土地使用權(quán)出讓金的住宅用途房地產(chǎn)全交吉價(jià)格及建議不交吉價(jià)格。2. 估價(jià)委托人提供的房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載，估價(jià)對象已設(shè)定抵押權(quán)及被查封。估價(jià)委托人設(shè)定，本次評估不考慮估價(jià)對象租賃、抵押、查封等因素對其評估價(jià)值的影響3. 在現(xiàn)場查勘日，由于當(dāng)事人原因，我司估價(jià)人員未能進(jìn)入估價(jià)對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)勘。4. 對于估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)、估價(jià)對象土地面積、建筑面積等影響估價(jià)結(jié)果的因素，以估價(jià)委托人提供的房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載為依據(jù)，我們并未到有關(guān)主管部門對房地產(chǎn)權(quán)屬資料記載內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，由估價(jià)委托人保證其產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。5. 我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)估價(jià)委托人提供的資料進(jìn)行評估。我們不承擔(dān)對估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6. 本公司估價(jià)工作人員*、*已于二一三年十二月九日對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘查，估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況與完成實(shí)地勘查之日的狀況一致。二、 估價(jià)的限制條件：1. 本報(bào)告未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有不可抗力和其他不可抗拒的因素對估價(jià)結(jié)果的影響；亦未考慮估價(jià)對象的債權(quán)債務(wù)狀況以及租賃、抵押等他項(xiàng)權(quán)利限制及查封對其價(jià)值的影響。2. 本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料，估價(jià)委托人對資料的合法性、真實(shí)性、完整性、時(shí)效性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3. 本估價(jià)報(bào)告僅作為估價(jià)委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得做其它用途。凡因估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。4. 本報(bào)告必須完整使用，對僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。5. 本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容在沒有得到我公司同意情況下，不得發(fā)表于任何媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本公司所有。6. 本報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起一年，即二一三年十二月十二日至二一四年十二月十一日。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、 估價(jià)委托人委托人姓名：Error! Reference source not found.聯(lián)系地址：*二、 估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱：*評估有限公司法定代表人姓名：*機(jī)構(gòu)地址：*營業(yè)執(zhí)照注冊號：*資質(zhì)等級：一級證書編號：建房估證字*號有效期限：*年*月*日至*年*月*日三、 估價(jià)目的供法院執(zhí)行案件提供房地產(chǎn)價(jià)值參考四、 估價(jià)對象根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定，本報(bào)告的估價(jià)對象為廣州市白云區(qū)*街*號*房住宅用途房地產(chǎn)。房地產(chǎn)基本狀況詳見下表：名稱廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。坐落廣州市白云區(qū)*街*號*房四至估價(jià)對象所在建筑物東至*號，南至小區(qū)路，西至*號，北至小區(qū)路。規(guī)模根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載共用地面積為2431.2586平方米；估價(jià)對象廣州市白云區(qū)*街*號*房建筑面積為Error! Reference source not found.平方米，其中套內(nèi)建筑面積為65.6024平方米。用途根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：土地用途為住宅用地；房屋使用性質(zhì)為居住用房。權(quán)屬人根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：廣州市白云區(qū)*街*號*房產(chǎn)權(quán)人為Error! Reference source not found.，占有部分為全部。1、 實(shí)物狀況描述與分析估價(jià)人員于2013年12月9日對估價(jià)對象進(jìn)行了現(xiàn)場查勘，詳情如下：1)、 土地實(shí)物狀況描述與分析名稱廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。四至估價(jià)對象所在建筑物東至*號，南至小區(qū)路，西至*號，北至小區(qū)路。土地面積根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載共用地面積為2431.2586平方米。土地用途根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：土地用途為住宅用地。土地形狀形狀大致呈矩形。地形平地。地勢與相鄰?fù)恋?、周邊道路持平，自然排水狀況良好。土壤外觀顯示土壤未受污染。地基（地質(zhì)）外觀及使用狀況顯示，承載力及穩(wěn)定性一般，無不良地質(zhì)現(xiàn)象基礎(chǔ)設(shè)施完備程度及土地平整程度（土地條件）實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“五通”（通路、給水、排水、通電、通訊），宗地內(nèi)建有建筑物。土地使用期限根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。其他2)、 建筑物實(shí)物狀況描述與分析名稱廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。建筑規(guī)模根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：估價(jià)對象廣州市白云區(qū)*街*號*房建筑面積為Error! Reference source not found.平方米，其中套內(nèi)建筑面積為65.6024平方米。用途根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：房屋用途為居住用房。層數(shù)根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：總層數(shù)為17層。高度高層綜合樓。建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。外觀條形磚外墻現(xiàn)代平面式。裝修裝飾本次評估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘，估價(jià)委托人設(shè)定，室內(nèi)裝修按普通裝修考慮。設(shè)施設(shè)備所在大樓為帶電梯住宅。本次評估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘，估價(jià)委托人設(shè)定室內(nèi)設(shè)施設(shè)備為普通家庭基本配置。層高約3.0米?？臻g布局本次評估因?yàn)楫?dāng)事人原因，估價(jià)人員未能進(jìn)入室內(nèi)查勘；估價(jià)委托人設(shè)定空間布局合理。建成時(shí)間據(jù)估價(jià)委托人提供的資料未記載建筑時(shí)間。經(jīng)濟(jì)耐用年限在正常施工、正常使用和正常維護(hù)下，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。其他說明2、 權(quán)益狀況描述與分析估價(jià)委托人提供的資料1、*司法委托評估委托書；2、房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）。土地權(quán)益狀況描述土地所有權(quán)國有土地。土地使用權(quán)出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。土地權(quán)益狀況描述土地使用管制估價(jià)對象位于廣州市白云區(qū)，屬于住宅用地，符合環(huán)保、消防、文物保護(hù)有關(guān)規(guī)定。目前使用情況已建成房屋使用。建筑物權(quán)益狀況房屋所有權(quán)根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：廣州市白云區(qū)*街*號*房產(chǎn)權(quán)人為Error! Reference source not found.，占有部分為全部。出租或占用情況估價(jià)對象現(xiàn)有人使用。其他權(quán)利設(shè)立情況根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：廣州市白云區(qū)*街*號*房設(shè)定抵押權(quán)，權(quán)利人為中國工商銀行股份有限公司廣州廣州大道支行，權(quán)利部位為全部，權(quán)利價(jià)值為*，他項(xiàng)案號是*登記字*；本次評估未考慮可能存在的他項(xiàng)權(quán)利對其價(jià)值的影響。其他特殊情況根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：廣州市白云區(qū)*街*號*房被*查封。3、 區(qū)位狀況描述與分析位置描述坐落廣州市白云區(qū)*街，其位置詳見“估價(jià)對象所在區(qū)域位置圖”。方位位于廣州市白云區(qū)，平沙南街東側(cè)。距離距廣州市政府約15公里。朝向南。樓層位于第5層。交通描述道路狀況估價(jià)對象所在建筑物鄰廣花一路華成路，道路狀況一般。出入口可利用交通工具附近有21、127、978等公交線路，距離平沙南街公交站約200米。交通管制情況廣花一路全天雙向行駛。停車方便程度及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)對象所在小區(qū)有地面停車位，停車較方便，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照廣州市內(nèi)停車場機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。周圍環(huán)境和景觀（周圍環(huán)境照片詳見附件）自然環(huán)境環(huán)境、衛(wèi)生狀況好，無噪音影響。人文環(huán)境位于廣州市白云區(qū)住宅小區(qū)，居住氛圍良好。景觀景觀一般。外部配套設(shè)施外部基礎(chǔ)設(shè)施宗地外“五通”（通路、給水、排水、通電、通訊）。外部配套設(shè)施外部公共服務(wù)設(shè)施附近有教育（平沙小學(xué)、平沙培英學(xué)校、錦陽小學(xué)）、醫(yī)療服務(wù)（均禾街平沙社區(qū)衛(wèi)生站）、商業(yè)服務(wù)（上好佳百貨、福興百貨商場）、住宅小區(qū)（春庭花園、富力金港城）、平沙公園等，所在區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施配套較完善。估價(jià)對象所在區(qū)域位置圖五、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)本公司估價(jià)人員已于二一三年十二月九日對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察，本次評估根據(jù)委托人設(shè)定，依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，確定以現(xiàn)場勘察日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二一三年十二月九日。六、 價(jià)值類型及價(jià)值定義價(jià)值類型：市場價(jià)值。價(jià)值定義：本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)法定剩余使用年限，包含國有土地使用權(quán)出讓金的住宅用途房地產(chǎn)全交吉價(jià)格及建議不交吉價(jià)格。估價(jià)委托人設(shè)定，本次評估不考慮估價(jià)對象的債權(quán)債務(wù)狀況、租賃、抵押等他項(xiàng)權(quán)利限制以及查封對其價(jià)值的影響。七、 估價(jià)依據(jù)(一) 本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章1. 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國主席令第72號，2007年8月30日中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議修訂)；2. 中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令2004第28號，2004年8月28日中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂）；3. 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（中華人民共和國主席令第74號，中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過，自2008年1月1日起施行）；4. 中華人民共和國物權(quán)法（中華人民共和國主席令第62號，中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，自2007年10月1日起施行）。5. 中華人民共和國拍賣法（中華人民共和國主席令第23號，第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議通過，第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議關(guān)于修改中華人民共和國拍賣法的決定修正，自2004年8月28日）；6. 最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（法釋200416號，由最高人民法院審判委員會第1330次會議通過，自2005年1月1日起施行）。(二) 本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程1. 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；2. 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程。(三) 估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料1. *司法委托評估委托書復(fù)印件；2. 房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）復(fù)印件。(四) 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員所搜集掌握的有關(guān)資料。八、 估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法的基本原則，并結(jié)合估價(jià)目的對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。本次評估所遵循的估價(jià)原則具體如下：1. 獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價(jià)。本公司具有完全獨(dú)立性，參與本次評估的估價(jià)人員與估價(jià)對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，一切從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的進(jìn)行估價(jià)。2. 合法原則應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護(hù)，并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值。本次評估的估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)具有合法的產(chǎn)權(quán)，所涉及的估價(jià)對象用途為合法的。3. 替代原則競爭的市場中，具有相同或相似效用的生產(chǎn)要素之間可以相替代。在房地產(chǎn)市場中也是如此，即在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后對其間的差別作適當(dāng)?shù)男拚?，確定待估房地產(chǎn)的市場價(jià)值。本次評估主要是參照公開市場上足夠數(shù)量、可比性較強(qiáng)的類似房地產(chǎn)近期成交價(jià)格來確定估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值，體現(xiàn)了替代原則。4. 最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。在考慮估價(jià)對象的用途時(shí)，應(yīng)取其最高最佳利用狀態(tài)，是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、能使估價(jià)對象發(fā)揮最高價(jià)值的利用狀態(tài)。本次評估中，運(yùn)用最高最佳使用原則估價(jià)時(shí)，首先要求估價(jià)對象的最高最佳用途是法律上允許，根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定，本次按證載用途進(jìn)行評估，在法律上是允許的；其次，還體現(xiàn)技術(shù)上可能，技術(shù)主要體現(xiàn)在房屋建筑工程方面的技術(shù)，本次評估采用保持現(xiàn)狀，在技術(shù)上是可能的。第三，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上可行，房地產(chǎn)估價(jià)對象可以采取保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、拆除重新利用等方式，實(shí)現(xiàn)最高最佳利用。本次評估是采用保持現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)上是可行的。由于估價(jià)對象位于廣州市白云區(qū)，所處地段交通便利度一般，市政配套設(shè)施完善，居住氛圍較好。估價(jià)對象的證載用途能體現(xiàn)其最高最佳利用價(jià)值。故本次評估按估價(jià)對象證載用途評估，法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，為最高最佳用途評估。5. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。同一估價(jià)對象在不同時(shí)點(diǎn)會具有不同的價(jià)值，本次評估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二一三年十二月九日，市場狀況、法律法規(guī)、計(jì)價(jià)依據(jù)以該時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)點(diǎn)，體現(xiàn)了估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。九、 估價(jià)方法估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，對與估價(jià)對象具有可比性的物業(yè)進(jìn)行調(diào)查，認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定的估價(jià)目的、估價(jià)對象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，選擇合適的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種。估價(jià)對象為住宅用途。結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，分析估價(jià)委托人提供的資料及估價(jià)師所掌握的資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，在合法原則的前提下，分析得到該類房地產(chǎn)市場上交易實(shí)例較多，而且市場法測算的價(jià)值最能反映估價(jià)對象住宅房屋的市場價(jià)值，故采用市場法對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評估，最終確定估價(jià)對象的估價(jià)結(jié)果。各種方法的定義、公式、適用范圍及評估方法的選用情況詳見下表。市場法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法定義是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新購建價(jià)格減去建筑物折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。公式比準(zhǔn)價(jià)格=比較實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)其中：V=估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格；V0=可比實(shí)例成交價(jià)格；A=正常市場價(jià)格； A0=實(shí)際成交價(jià)格；B=估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格；B0=成交日期價(jià)格；C=對象狀況價(jià)格；C0=實(shí)例狀況價(jià)格。本次評估采用收益法變形公式：其中：V = 待估房地產(chǎn)價(jià)值；待估房地產(chǎn)未來第i年的凈收益； Y = 報(bào)酬率； n = 待估房地產(chǎn)未來可獲收益的年限。房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤，其中：后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤=取得稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤適用范圍適用于同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。適用于有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。適用于評估新的或較新的房地產(chǎn)價(jià)值，也適用于很少發(fā)生交易而限制市場法的運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在收益而限制收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，以及以公益、公用為目的和有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。選用選取理由估價(jià)對象類似房地產(chǎn)市場上交易實(shí)例較多，可運(yùn)用市場法測算。不選取理由現(xiàn)時(shí)租金水平及收益率較難反映估價(jià)對象真正市場價(jià)值。估價(jià)對象并非公益、公用為目的和有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，且市場上交易實(shí)例較少。估價(jià)對象已開發(fā)建成，非純土地使用權(quán)和在建工程。十、 估價(jià)結(jié)果我公司依據(jù)國家、省、市地方等的有關(guān)政策、法律法規(guī)文件及估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料，嚴(yán)格按照估價(jià)規(guī)范規(guī)定的原則和程序，實(shí)地查勘，搜集相關(guān)資料，認(rèn)真分析，對影響房地產(chǎn)價(jià)值的各種因素進(jìn)行評估，選取了市場法，確定出Error! Reference source not found.名下位于廣州市白云區(qū)*街*號*房，計(jì)價(jià)建筑面積為*平方米的住宅用途房地產(chǎn)在二一三年十二月九日（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）的全交吉總價(jià)為人民幣*元整（￥*萬元），全交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣壹萬肆仟陸佰叁拾元整（￥14630元/平方米）；建議不交吉總價(jià)為人民幣*元整（￥*萬元），建議不交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣壹萬壹仟柒佰元整（￥11700元/平方米）；詳見估價(jià)結(jié)果明細(xì)表。十一、 估價(jià)人員注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名*注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名*十二、 估價(jià)作業(yè)日期二一三年十二月九日至二一三年十二月十二日十三、 估價(jià)報(bào)告使用期限估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起一年，即二一三年十二月十二日至二一四年十二月十一日。附 件8. *司法委托評估委托書復(fù)印件；1. 估價(jià)對象位置示意圖；2. 估價(jià)對象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片；3. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；4. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；5. 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書復(fù)印件；6. 房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）復(fù)印件。目 錄估價(jià)技術(shù)報(bào)告18一、實(shí)物狀況描述與分析18二、權(quán)益狀況描述與分析19三、區(qū)位狀況描述與分析19四、市場背景描述與分析21五、最高最佳利用分析24六、估價(jià)方法適用性分析24七、估價(jià)測算過程24八、估價(jià)結(jié)果確定35附件9. *司法委托評估委托書復(fù)印件；1. 估價(jià)對象位置示意圖；2. 估價(jià)對象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片；3. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；4. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；5. 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書復(fù)印件；7. 房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）復(fù)印件。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、 實(shí)物狀況描述與分析估價(jià)人員于2013年12月9日對估價(jià)對象進(jìn)行了現(xiàn)場查勘，詳情如下：1) 土地實(shí)物狀況描述與分析名稱廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。四至估價(jià)對象所在建筑物東至*號，南至小區(qū)路，西至*號，北至小區(qū)路。土地面積根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載共用地面積為2431.2586平方米。土地用途根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：土地用途為住宅用地。土地形狀形狀大致呈矩形。地形平地。地勢與相鄰?fù)恋?、周邊道路持平，自然排水狀況良好。土壤外觀顯示土壤未受污染。地基（地質(zhì)）外觀及使用狀況顯示，承載力及穩(wěn)定性一般，無不良地質(zhì)現(xiàn)象基礎(chǔ)設(shè)施完備程度及土地平整程度（土地條件）實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“五通”（通路、給水、排水、通電、通訊），宗地內(nèi)建有建筑物。土地使用期限根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。其他建筑物實(shí)物狀況描述與分析名稱廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅。建筑規(guī)模根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：估價(jià)對象廣州市白云區(qū)*街*號*房建筑面積為Error! Reference source not found.平方米，其中套內(nèi)建筑面積為65.6024平方米。用途根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：房屋用途為居住用房。層數(shù)根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：總層數(shù)為17層。高度高層綜合樓。建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。外觀條形磚外墻現(xiàn)代平面式。裝修裝飾本次評估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘，估價(jià)委托人設(shè)定，室內(nèi)裝修按普通裝修考慮。設(shè)施設(shè)備所在大樓為帶電梯住宅。本次評估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘，估價(jià)委托人設(shè)定室內(nèi)設(shè)施設(shè)備為普通家庭基本配置。層高2) 約3.0米?？臻g布局本次評估因?yàn)楫?dāng)事人原因，估價(jià)人員未能進(jìn)入室內(nèi)查勘；估價(jià)委托人設(shè)定空間布局合理。建成時(shí)間據(jù)估價(jià)委托人提供的資料未記載建筑時(shí)間。經(jīng)濟(jì)耐用年限在正常施工、正常使用和正常維護(hù)下，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。其他說明由于當(dāng)事人原因，本次評估未能進(jìn)入室內(nèi)查勘，本次評估設(shè)定其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)結(jié)構(gòu)完好，能保持正常使用，實(shí)物狀況良好。二、 權(quán)益狀況描述與分析估價(jià)委托人提供的資料1、*司法委托評估委托書；2、房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）。土地權(quán)益狀況描述土地所有權(quán)國有土地。土地使用權(quán)出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限70年，從2004年12月2日起。土地權(quán)益狀況描述土地使用管制估價(jià)對象位于廣州市白云區(qū)，屬于住宅用地，符合環(huán)保、消防、文物保護(hù)有關(guān)規(guī)定。目前使用情況已建成房屋使用。建筑物權(quán)益狀況房屋所有權(quán)根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：廣州市白云區(qū)*街*號*房產(chǎn)權(quán)人為Error! Reference source not found.，占有部分為全部。出租或占用情況估價(jià)對象現(xiàn)有人使用。其他權(quán)利設(shè)立情況根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：廣州市白云區(qū)*街*號*房設(shè)定抵押權(quán)，權(quán)利人為中國工商銀行股份有限公司廣州廣州大道支行，權(quán)利部位為全部，權(quán)利價(jià)值為*，他項(xiàng)案號是*登記字*；本次評估未考慮可能存在的他項(xiàng)權(quán)利對其價(jià)值的影響。其他特殊情況根據(jù)房地產(chǎn)登記簿查冊表（房產(chǎn)登記號：2010登記字*號）記載：廣州市白云區(qū)*街*號*房被*查封。估價(jià)委托人提供的資料顯示，估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)清晰、合法，估價(jià)對象已設(shè)定抵押權(quán)及已被查封。估價(jià)委托人設(shè)定，本次評估不考慮估價(jià)對象租賃、抵押、查封等因素對其評估價(jià)值的影響。三、 區(qū)位狀況描述與分析位置描述坐落廣州市白云區(qū)*街，其位置詳見“估價(jià)對象所在區(qū)域位置圖”。方位位于廣州市白云區(qū)，平沙南街東側(cè)。距離距廣州市政府約15公里。朝向南。樓層位于第5層。交通描述道路狀況估價(jià)對象所在建筑物鄰廣花一路華成路，道路狀況一般。出入口可利用交通工具附近有21、127、978等公交線路，距離平沙南街公交站約200米。交通管制情況廣花一路全天雙向行駛。停車方便程度及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)對象所在小區(qū)有地面停車位，停車較方便，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照廣州市內(nèi)停車場機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。周圍環(huán)境和景觀（周圍環(huán)境照片詳見附件）自然環(huán)境環(huán)境、衛(wèi)生狀況好，無噪音影響。人文環(huán)境位于廣州市白云區(qū)住宅小區(qū)，居住氛圍良好。景觀景觀一般。外部配套設(shè)施外部基礎(chǔ)設(shè)施宗地外“五通”（通路、給水、排水、通電、通訊）。外部配套設(shè)施外部公共服務(wù)設(shè)施附近有教育（平沙小學(xué)、平沙培英學(xué)校、錦陽小學(xué)）、醫(yī)療服務(wù)（均禾街平沙社區(qū)衛(wèi)生站）、商業(yè)服務(wù)（上好佳百貨、福興百貨商場）、住宅小區(qū)（春庭花園、富力金港城）、平沙公園等，所在區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施配套較完善。估價(jià)對象所在區(qū)域位置圖總體來說，估價(jià)對象位于廣州市白云區(qū)，為住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)，居住氛圍好，區(qū)位狀況一般。四、 市場背景描述與分析1. 國家及廣州宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素分析2012年，面對復(fù)雜嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟(jì)形勢和國內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務(wù)，黨中央、國務(wù)院堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，按照穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，及時(shí)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩中企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)。初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長7.8%。分季度看，一季度同比增長8.1%，二季度增長7.6%，三季度增長7.4%，四季度增長7.9%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值52377億元，比上年增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值235319億元，增長8.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值231626億元，增長8.1%。從環(huán)比看，四季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長2.0%。全年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）364835億元，比上年名義增長20.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長19.3%），增速比上年回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國有及國有控股投資123694億元，增長14.7%；民間投資223982億元，增長24.8%，占全部投資的比重為61.4%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資比上年增長17.8%，中部地區(qū)增長25.8%，西部地區(qū)增長24.2%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資9004億元，比上年增長32.2%；第二產(chǎn)業(yè)投資158672億元，增長20.2%；第三產(chǎn)業(yè)投資197159億元，增長20.6%。在第二產(chǎn)業(yè)投資中，工業(yè)投資154636億元，比上年增長20.0%；其中，采礦業(yè)投資13129億元，增長11.8%；制造業(yè)投資124971億元，增長22.0%；電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資16536億元，增長12.8%。全年基礎(chǔ)設(shè)施（不包括電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)與供應(yīng))投資58391億元，比上年增長13.3%。從到位資金情況看，全年到位資金399440億元，比上年增長18.6%。其中，國家預(yù)算內(nèi)資金增長29.7%，國內(nèi)貸款增長8.4%，自籌資金增長21.7%，利用外資下降10.9%，其他資金增長13.7%。全年新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資309083億元，比上年增長28.6%；新開工項(xiàng)目356296個(gè)，比上年增加28948個(gè)。從環(huán)比看，12月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長1.53%。2012年，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控；一方面繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求，另一方面支持自主性合理需求，貨幣政策方面，預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大，上半年兩次降存準(zhǔn)率，三年來首次降息，促進(jìn)觀望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升。再者，保障房政策支持力度增強(qiáng)，中央加大保障房建設(shè)補(bǔ)助資金投入，支持保障房參建企業(yè)多元化融資。2012年12月召開的2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會議，將“穩(wěn)中求進(jìn)”作為2013年經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)，并明確提出“房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖”。1. 廣州整體房地產(chǎn)市場趨勢分析2012年年初廣州樓市的低迷，讓不少開發(fā)商都很“受傷”，購房者的觀望氛圍比較濃重。這種低迷的勢頭一直到4月份似乎才有復(fù)蘇的跡象。而在央行降息、首套房貸放松、首套房公積金首付放松等貨幣政策的積極助力下，終于成就了廣州樓市的“金五銀六”，廣州樓市開始進(jìn)入平穩(wěn)反彈的階段。2012年1-11月廣州市區(qū)預(yù)售面積為678.12萬，已超2011年全年的預(yù)售量，同比上漲13.26%。而土地市場方面，在調(diào)控影響下，開發(fā)商上半年拿地謹(jǐn)慎，地方政府供地速度放緩，供應(yīng)量和成交量均隨之下降，根據(jù)經(jīng)緯研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，廣州（十區(qū)）土地市場成功出讓20宗土地，同比減少4宗，出讓宗地的用地面積62.08萬平方米，同比也減少37.82%。雖然如此，上半年，廣州土地市場幾乎未出現(xiàn)流拍的情況，全市十區(qū)上半年土地成交總價(jià)為52.88億元，處于相對較高水平，而平均樓面地價(jià)則達(dá)到3010元/平方米，同比去年大漲37%，其中商住用地樓面地價(jià)1840元/平方米，同比上漲8.42%。廣州地市推地高峰在第四季度到來，該季度共賣地62宗，占全年土地出讓總量的52%，賣地收入達(dá)1418379萬，占全年收入的57%。2012年，廣州通過招拍掛方式掛牌出讓地塊126宗，其中7宗地中止出讓，119宗地成功成交，為當(dāng)?shù)卣畮?475907萬元人民幣的收入。對比“慘淡”的2011年，2012年廣州地市已慢慢恢復(fù)“元?dú)狻?。?shí)際上，就廣州市場而言，開發(fā)商拿地的信心已有很大程度的回升。2. 廣州住宅房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況分析受2007年廣州房價(jià)暴漲，2008年趨于平穩(wěn)后，2009年再次暴漲，2010年承接升勢，2011年廣州商品住宅市場成交量萎縮，但結(jié)構(gòu)性原因?qū)е戮鶅r(jià)同比略升。據(jù)廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)，2012年上半年，廣州二手住宅共成交20595宗、172.09萬平方米，與去年同期相比減少了48.9%和49.8%。市場成交量在春節(jié)假期過后逐漸走出去年第四季度的低谷，呈現(xiàn)緩慢升溫的態(tài)勢。中介機(jī)構(gòu)滿堂紅發(fā)布的上半年廣州二手樓市報(bào)告顯示，根據(jù)其成交數(shù)據(jù)，今年上半年廣州全市二手住宅成交均價(jià)為14467元/平方米，雖然同比上漲10.1%，但上漲速度連續(xù)兩年放緩。報(bào)告指出，廣州二手住宅的成交均價(jià)在經(jīng)歷了去年年底到今年年初的急速下挫后，隨著樓市成交量的恢復(fù)亦止跌回升。特別是在第二季度，在樓市3月份的“小陽春”過后，之前觀望不前的改善型需求開始逐漸入市，帶動市場上的中高端物業(yè)成交增多，二手住宅的成交均價(jià)亦因此穩(wěn)步爬升。下半年廣州二手樓市將進(jìn)一步消化政策的負(fù)面影響，預(yù)計(jì)下半年成交量將會恢復(fù)到較正常的水平。未來20年，是中國作為一個(gè)發(fā)展中國家崛起的戰(zhàn)略機(jī)遇期，廣州作為珠三角的中心城市，由于重化工業(yè)與與第三產(chǎn)業(yè)的“雙擎帶動”，將有可能形成1500萬人口的規(guī)模。這種有產(chǎn)業(yè)支撐的強(qiáng)勁消費(fèi)態(tài)勢，將預(yù)兆房地產(chǎn)業(yè)仍然是廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。另外，珠三角的路網(wǎng)建設(shè)給廣州房地產(chǎn)帶來更大的發(fā)展空間。五、 最高最佳利用分析房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。在考慮估價(jià)對象的用途時(shí)，應(yīng)取其最高最佳利用狀態(tài)，是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、能使估價(jià)對象發(fā)揮最高價(jià)值的利用狀態(tài)。本次評估中，運(yùn)用最高最佳使用原則估價(jià)時(shí)，首先要求估價(jià)對象的最高最佳用途是法律上允許，根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定，本次按證載用途進(jìn)行評估，在法律上是允許的；其次，還體現(xiàn)技術(shù)上可能，技術(shù)主要體現(xiàn)在房屋建筑工程方面的技術(shù)，本次評估采用保持現(xiàn)狀，在技術(shù)上是可能的。第三，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上可行，房地產(chǎn)估價(jià)對象可以采取保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、拆除重新利用等方式，實(shí)現(xiàn)最高最佳利用。本次評估是采用保持現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)上是可行的。由于估價(jià)對象位于廣州市白云區(qū)，所處地段交通便利度一般，市政配套設(shè)施完善，居住氛圍較好。估價(jià)對象的證載用途能體現(xiàn)其最高最佳利用價(jià)值。故本次評估按估價(jià)對象證載用途評估，法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，為最高最佳用途評估。六、 估價(jià)方法適用性分析估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，對與估價(jià)對象具有可比性的物業(yè)進(jìn)行調(diào)查，認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定的估價(jià)目的、估價(jià)對象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，選擇合適的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種。估價(jià)對象為住宅用途。結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，分析估價(jià)委托人提供的資料及估價(jià)師所掌握的資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，在合法原則的前提下，分析得到該類房地產(chǎn)市場上交易實(shí)例較多，而且市場法測算的價(jià)值最能反映估價(jià)對象住宅房屋的市場價(jià)值，故采用市場法對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評估，最終確定估價(jià)對象的估價(jià)結(jié)果。各種方法的定義、公式、適用范圍及評估方法的選用情況詳見下表。市場法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法定義是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新購建價(jià)格減去建筑物折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。公式比準(zhǔn)價(jià)格=比較實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)其中：V=估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格；V0=可比實(shí)例成交價(jià)格；A=正常市場價(jià)格； A0=實(shí)際成交價(jià)格；B=估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格；B0=成交日期價(jià)格；C=對象狀況價(jià)格；C0=實(shí)例狀況價(jià)格。本次評估采用收益法變形公式：其中：V = 待估房地產(chǎn)價(jià)值；待估房地產(chǎn)未來第i年的凈收益； Y = 報(bào)酬率； n = 待估房地產(chǎn)未來可獲收益的年限。房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤，其中：后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤=取得稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤適用范圍適用于同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。適用于有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。適用于評估新的或較新的房地產(chǎn)價(jià)值，也適用于很少發(fā)生交易而限制市場法的運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在收益而限制收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，以及以公益、公用為目的和有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。選用選取理由估價(jià)對象類似房地產(chǎn)市場上交易實(shí)例較多，可運(yùn)用市場法測算。不選取理由現(xiàn)時(shí)租金水平及收益率較難反映估價(jià)對象真正市場價(jià)值。估價(jià)對象并非公益、公用為目的和有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，且市場上交易實(shí)例較少。估價(jià)對象已開發(fā)建成，非純土地使用權(quán)和在建工程。七、 估價(jià)測算過程本次評估，通過市場法測算估價(jià)對象的市場價(jià)值。1、 市場法概述市場法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。市場法估價(jià)需要具備的條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。2、 選取可比實(shí)例運(yùn)用市場比較法估價(jià)需要擁有大量的交易實(shí)例。我們通過對當(dāng)?shù)厥袌鲂星榈牧私?，通過各種渠道搜集交易實(shí)例及參考相關(guān)資料，從中選取具有真實(shí)性、客觀性、信息完備性、可比性等符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比例的交易實(shí)例。可比實(shí)例選取符合以下條件：、 與估價(jià)對象具有相同的用途；、 與估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)相同；、 與估價(jià)對象處于同一供需圈；、 屬于正常交易或可修正為正常交易；、 可以進(jìn)行日期修正，交易時(shí)間與估價(jià)對象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；、 區(qū)位及實(shí)物因素相近，可以進(jìn)行區(qū)位因素、實(shí)物因素修正。可比實(shí)例基本狀況詳見如下表：可比實(shí)例基本狀況可比實(shí)例位置圖可比實(shí)例位置圖可比實(shí)例照片可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C名稱廣州富力城住宅廣州富力城住宅廣州富力城住宅外觀照片可比實(shí)例基本狀況表可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C名稱廣州富力城住宅廣州富力城住宅廣州富力城住宅坐落*街*號20*房*街*號110*房*街*號50*房用途住宅住宅住宅規(guī)模（建筑面積）8910377建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土鋼筋混