青春驛站酒店式公寓項(xiàng)目.doc

青春驛站酒店公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱青春驛站2、承辦單位概況本項(xiàng)目由重慶青年城置業(yè)有限公司作為項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。法定住所：重慶市渝北區(qū)興科大道9號(hào)法定代表人：袁正耕重慶青年城置業(yè)有限公司成立于2008年8月，是一家國(guó)內(nèi)合資的有限責(zé)任公司。公司的注冊(cè)資本為人民幣800萬(wàn)元整。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)，物業(yè)管理，地下車庫(kù)，銷售建筑裝潢材料。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）、重慶市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于建設(shè)“青春驛站商品住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)（渝計(jì)城2008第 號(hào)，詳見附件一）（2）、重慶市渝北區(qū)計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于建設(shè)“青春驛站商品住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)（渝北計(jì)投字2008第 號(hào)，詳見附件二）4、項(xiàng)目提出的過程為加快渝北區(qū)“綠色環(huán)保”推進(jìn)步伐，根據(jù)重慶市人民政府200882號(hào)文件精神，為促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，重慶市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2008年批準(zhǔn)同意重慶青年城置業(yè)有限公司在寶桐紫花園以東、海德盛世以南、寶桐路以西、興科大道以北地塊建設(shè)商品住宅和配套公建用房，改造地塊屬渝北區(qū)綠色環(huán)保改造項(xiàng)目，項(xiàng)目名稱為“青春驛站酒店式公寓”。重慶青年城置業(yè)有限公司在完成了土地、規(guī)劃、市政配套等部門的審核和征詢意見后，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。一、項(xiàng)目概況1、地塊位置擬建項(xiàng)目位于渝北區(qū)主城區(qū)的興科大道、寶桐路口。四至范圍為：寶桐紫花園以東、海德盛世以南、寶桐路以西、興科大道以北。地塊位置示意圖：2、周邊環(huán)境與設(shè)施本項(xiàng)目位于渝北區(qū)兩路地區(qū)，該區(qū)域是渝北區(qū)較為成熟的居住區(qū)。其周邊有“海德盛世”、“金香林”、“木魚石”、“水木年華”等已建和在建的住宅小區(qū)。擬建項(xiàng)目500米范圍內(nèi)還有美華醫(yī)院 、重客隆超市、好宜家、大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，各大銀行及中國(guó)郵政等服務(wù)性公建；有渝北實(shí)驗(yàn)三小、海聯(lián)學(xué)院、回興小學(xué)、幼兒園、海聯(lián)學(xué)院、川外雙語(yǔ)學(xué)校、重慶一中、職教中心、西南政法大學(xué)、南方翻譯學(xué)院等完整的教育資源，碧津公園、民俗文化村等旅游景點(diǎn)近在咫尺；餐飲、休閑、娛樂的商業(yè)街舉步可及，愜意生活，方便到家。項(xiàng)目所在區(qū)域交通十分便利。區(qū)域500米范圍內(nèi)有801、 610、609、612、621、622、616、684等多條公交線路。國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)輕軌3號(hào)線南起巴南魚洞，北至江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，其間的桐巖站就在本案家門口，3分鐘即可暢達(dá)江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，任您進(jìn)則馳騁天下，留則坐擁空港新城最成熟的商業(yè)配套和生活配套。3、主要建設(shè)內(nèi)容（1）、項(xiàng)目平面布置本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容以兩幢21層的建筑，沿基地北側(cè)寶桐路布置，并在此設(shè)立主出入口；基地東側(cè)為輕軌交通3號(hào)線。（2）、項(xiàng)目功能本項(xiàng)目為兩幢21層的高層建筑，底層建設(shè)配套商業(yè)，并以居住為主的社區(qū)。4、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)的青春驛站酒店公寓方案設(shè)計(jì)、重慶市渝北區(qū)城市規(guī)劃管理局關(guān)于“青春驛站酒店公寓方案設(shè)計(jì)”的批復(fù)確定本次可行性研究報(bào)告的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。詳見表15、項(xiàng)目投資與經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目建設(shè)投入總資金為9800萬(wàn)元，其中工程費(fèi)為4000萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)為4860萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)為800萬(wàn)元，建設(shè)期利息為140萬(wàn)元。項(xiàng)目銷售收入為11800萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為1600萬(wàn)元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值I=12%為 萬(wàn)元，投資回收期為3年。6、不確定性分析雖然在總投資上升5%或銷售價(jià)格下降5%的情況下，項(xiàng)目的收益水平隨之下降（內(nèi)部收益率為 %和 %），項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11 單位：平方米序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱建筑面積說 明1基地面積8439.5以土地部門批準(zhǔn)定界面積為準(zhǔn)2總建筑面積33755包括地下建筑面積2.1地上建筑面積2.1.1住宅建筑面積308782.1.2配套商業(yè)面積27472.2地下建筑面積2.2.1地下車庫(kù)面積90173容積率3.99%4建筑密度33.8%5綠化率32.5%6集中綠化率7汽車泊位216地下停車一、結(jié)論與建議1、項(xiàng)目以社會(huì)效益與環(huán)境效益為出發(fā)點(diǎn)，經(jīng)過對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的分析，擬建項(xiàng)目是可行的。2、經(jīng)過敏感度分析比較，擬建項(xiàng)目對(duì)于投資和銷售價(jià)格的敏感性均不是很大。相比較而言，項(xiàng)目對(duì)銷售價(jià)格的敏感性比投資的敏感性略大一些，故應(yīng)努力加強(qiáng)營(yíng)銷。項(xiàng)目總體效益較好，風(fēng)險(xiǎn)不大。第二章 市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)調(diào)查據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2008年前7個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)，但商品房銷售面積同比下降9.2%；適合中低收入家庭的小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房則有所增加。今年17月，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積70.45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.1%。數(shù)據(jù)表明開發(fā)商對(duì)房屋供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，加大了90平方米以下和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。本項(xiàng)目建筑內(nèi)容主要以40平方米左右的青年單身住宅為主，并輔以少量的社區(qū)配套的商業(yè)作為項(xiàng)目功能需求，而純粹針對(duì)青年的小戶型公寓小區(qū)，在重慶尚屬首案。因此，本項(xiàng)目符合重慶房市趨勢(shì)。1、重慶市青年單身住宅市場(chǎng)供需調(diào)查2008年重慶市青年單身住宅消費(fèi)呈現(xiàn)整體穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。盡管受宏觀調(diào)控的影響，房市的交易情況日益理性化，且青年單身住宅的價(jià)格比大戶型的價(jià)格高出10%20%，但是，青年單身住宅市場(chǎng)的需求和供應(yīng)依然呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。（1）、供應(yīng)方面2008年前七個(gè)月的供應(yīng)呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。項(xiàng)目名稱供 應(yīng) 量 （平方米）1月2月3月4月5月6月7月海德盛世金香林木魚石水木年華（2）、需求方面2008年前七個(gè)月的需求呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。項(xiàng)目名稱需 求 量 （平方米）1月2月3月4月5月6月7月海德盛世金香林木魚石水木年華2、重慶市青年單身住宅價(jià)格調(diào)查項(xiàng)目名稱面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）說明海德盛世507034007月9日開盤/按建面85100306070803200金香林（三期）6070440045007月9日開盤/套內(nèi)均價(jià)木魚石703850總面均價(jià)水木年華小戶型3840總面均價(jià)大戶型3180青年單身住宅成交價(jià)格要高于重慶市平均樓價(jià)，達(dá)20%左右，而且所占成交比例在不斷上升，成交價(jià)格也提升明顯。三、市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、重慶市青年單身住宅需求趨勢(shì)根據(jù)重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有關(guān)計(jì)劃，三千多萬(wàn)人口的重慶市作為西部大開發(fā)的龍頭重鎮(zhèn)，正在高速發(fā)展。雖然目前住宅市場(chǎng)日趨回歸理性，但小戶型住宅潛在需求量難以估量。未來5年，重慶市小戶型住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：（1）、隨著第三產(chǎn)業(yè)比例迅速增長(zhǎng)，重慶市就業(yè)人口及人均收入將不斷增加，為小戶型住宅市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。（2）、市政基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套的不斷完善，將極大的帶動(dòng)市場(chǎng)。如08年開工建設(shè)的重大建設(shè)項(xiàng)目輕軌交通3 號(hào)線等，這些工程可直接改善周邊區(qū)域環(huán)境，帶動(dòng)區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展。（3）、未來5年，重慶將有較發(fā)達(dá)地區(qū)向高發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)變，居民生活由小康型向富裕型轉(zhuǎn)變，根據(jù)國(guó)際上許多國(guó)家住宅需求的規(guī)律，這將是住宅需求最旺盛的時(shí)期。（4）、近年來，重慶市經(jīng)濟(jì)健康高速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)不斷增加，對(duì)外省市優(yōu)秀人才具有很大的吸引力，越來越多的非渝籍人士打算在渝安家落戶長(zhǎng)期發(fā)展，這些人群對(duì)重慶商品房市場(chǎng)將會(huì)起到巨大的推動(dòng)作用。（5）、市郊城市化。根據(jù)重慶總體規(guī)劃要求，重慶城市化率不斷加快。近年來，隨著農(nóng)民收入的提高和郊縣城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民購(gòu)買商品房的比例逐年上升。（6）、八十年代出生的人群正進(jìn)入適婚年齡，這部分人群普遍受教育程度較高，有一定的消費(fèi)能力，對(duì)商品住宅尤其是酒店式單身公寓存在明顯的有效需求。（7）據(jù)調(diào)查，在過去的兩年里，購(gòu)房主力已逐漸逼近年輕人。在購(gòu)房群體中，首次置業(yè)者平均年齡已從原來的31歲下降到27.5歲。從市場(chǎng)反映的情況來看，中小戶型的過渡房購(gòu)買者78%是年輕人。本項(xiàng)目毗鄰的兩路工業(yè)園區(qū)、北部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等科技工業(yè)園區(qū)，會(huì)聚了眾多青年精英，他們從事的高技術(shù)含量工作決定了其高收入。他們對(duì)新生事物和新消費(fèi)觀念接受意識(shí)非常強(qiáng)烈，提前買房，擁有一片屬于自己的天地比什么都重要。而科技工業(yè)園區(qū)對(duì)年輕人的吸引力又在不斷加強(qiáng)，一批又一批剛走出校園的精英人才不斷補(bǔ)充新鮮血液，買房不愁以后易手，或者轉(zhuǎn)賣，或者出租，都能迅速實(shí)現(xiàn)。而敢于把明天的錢拿來今天享用，又是這一代年輕人最典型的消費(fèi)特點(diǎn)。況且，擁有知識(shí)和才華的他們?cè)谖磥淼氖杖腩A(yù)期非常可觀，置業(yè)對(duì)于他們來說并非遙不可及。因此他們大多選擇放棄老一代“先有足夠存款才考慮置業(yè)”的落后，崇尚“邊還貸款邊享受”的生活方式。調(diào)查表明，年輕白領(lǐng)購(gòu)房時(shí)大多數(shù)傾向買交通便利、距離市中心近的房子。既然本項(xiàng)目開發(fā)了適合他們的樓盤，他們又何必舍近求遠(yuǎn)呢？市場(chǎng)調(diào)查表明，兩路工業(yè)園區(qū)、北部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等科技工業(yè)園區(qū)的年輕群體中，擁有大專以上文化的占85.4%以上，70%家庭月收入在3000元以上，擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)能力。他們中有80%左右在未來一到兩年內(nèi)有置業(yè)打算，是本項(xiàng)目戶型相對(duì)較小、進(jìn)場(chǎng)門檻及總價(jià)相對(duì)較低的目標(biāo)客戶群和潛在客戶群。2、重慶市住宅投資和供應(yīng)預(yù)測(cè)2008年以來，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)在有效需求的拉動(dòng)下逐漸回暖，正在進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展期。一、競(jìng)爭(zhēng)力分析1、區(qū)域概況渝北區(qū)位于重慶市區(qū)北部，作為臨港城區(qū)，渝北區(qū)是重慶地理面積最大、近年發(fā)展最為快速的一個(gè)區(qū)，商務(wù)文化和休閑文化較為發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，全區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁。2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（1）、區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)臨港區(qū)域，距機(jī)場(chǎng)只有5公里，比鄰在建的輕軌3號(hào)線桐巖站，本項(xiàng)目具有強(qiáng)大的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。（2）、規(guī)模優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目占地面積8439.5平方米，在地塊內(nèi)將建設(shè)33755平方米的住宅、配套商業(yè)面積2747平方米、地下室面積（包括地下停車庫(kù)）9017平方米。本項(xiàng)目集青年居住、配套商業(yè)為一體的完善功能，形成個(gè)性特色鮮明的大型青年人文社區(qū)，必將體現(xiàn)極大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。3、個(gè)案調(diào)查本項(xiàng)目周邊住宅市場(chǎng)價(jià)格如下：項(xiàng)目名稱面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）說明海德盛世507034007月9日開盤/按建面85100306070803200金香林（三期）6070440045007月9日開盤/套內(nèi)均價(jià)木魚石703850總面均價(jià)水木年華小戶型3840總面均價(jià)大戶型31804、項(xiàng)目定位（1）、業(yè)態(tài)定位住宅業(yè)態(tài)定位：本項(xiàng)目建設(shè)主要以為當(dāng)?shù)氐暮屯鈦淼膯紊砬嗄晏峁┲懈邫n住宅為主，在實(shí)質(zhì)和形象上達(dá)到中高檔品位要求，并與地區(qū)發(fā)展相結(jié)合，發(fā)展成個(gè)性特色鮮明、以居住為主的高檔次建筑社區(qū)。配套商業(yè)定位：為了讓小區(qū)形成兼具居住和商業(yè)配套功能的綜合性社區(qū)，項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容除住宅外，還輔以配套的商業(yè)設(shè)施作為整個(gè)社區(qū)使用功能的補(bǔ)充。因此，本項(xiàng)目的配套商業(yè)的主要業(yè)態(tài)可設(shè)置為：大型超市、餐飲服務(wù)等。（2）、價(jià)格定位根據(jù)本項(xiàng)目所處的位置和周邊的市場(chǎng)調(diào)查，并分析了經(jīng)營(yíng)對(duì)象對(duì)產(chǎn)品總價(jià)的承受能力，本項(xiàng)目住宅價(jià)格在3800元左右/平方米，配套商業(yè)用房出租價(jià)格為1.5元/平方米/天，車位出售價(jià)格為5萬(wàn)元/車位。（3）、客戶群分析住宅客戶群：本項(xiàng)目屬渝北區(qū)環(huán)保改造地塊，項(xiàng)目建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)就是為重慶青年提供優(yōu)質(zhì)的中高檔小戶型住宅，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，項(xiàng)目建設(shè)完成后的住宅部分主要客戶群如下：A、市區(qū)職業(yè)青年（輕軌3號(hào)線沿線）；B、?？h進(jìn)主城區(qū)工作的青年人士；C、重慶江北機(jī)場(chǎng)的青年職員；D、奉職于重慶娛樂場(chǎng)所的青年女性；E、準(zhǔn)婚青年；D、購(gòu)房投資者E、其他（如：SOHO族）等；配套商業(yè)用房的客戶群：本案商鋪屬社區(qū)商鋪，其客戶群可分為：A、大型商業(yè)品牌企業(yè)設(shè)置網(wǎng)點(diǎn)；B、小區(qū)內(nèi)有置業(yè)需求的居民；C、區(qū)內(nèi)外工商個(gè)體戶；D、區(qū)內(nèi)外物業(yè)投資者。四、本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查綜述1、本項(xiàng)目的建設(shè)加快了地區(qū)環(huán)保改造步伐，對(duì)繁榮地區(qū)經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化房產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，提高城市青年的居住水平具有極大的正面效益。2、本項(xiàng)目周邊交通便利，配套設(shè)施齊全，除住宅為主要建設(shè)內(nèi)容外還輔以配套商業(yè)，集多元化功能為一體的社區(qū)，必將吸引大量青年來此安家。綜上所述，在該地塊建設(shè)以40平方米左右的青年單身住宅為主，輔以配套商業(yè)的綜合型社區(qū)是可行的。第三章 建設(shè)內(nèi)容一、建設(shè)地點(diǎn)概述1、地塊位置擬建項(xiàng)目基地位置：渝北區(qū)興科大道路9號(hào)地塊四至范圍：寶桐紫花園以東、海德盛世以南、寶桐路以西、興科大道以北。建設(shè)用地面積為：8439.5平方米。地塊位置示意圖詳見附件 。2、周邊環(huán)境與設(shè)施本項(xiàng)目位于重慶市渝北區(qū)主城區(qū)。該地區(qū)是渝北區(qū)較為成熟的居住區(qū)。其周邊有“伴山名都”、“海德盛世”、“金香林”、“木魚石”、“水木年華”等已建和在建的住宅小區(qū)。擬建項(xiàng)目500米范圍內(nèi)還有飯店、便利店、銀行、郵局等服務(wù)性公建。項(xiàng)目所在區(qū)域交通十分便利，區(qū)域500米范圍內(nèi)還有801、610、609、612、621、622、616、684及軌道交通3號(hào)線等多條公交線路。二、主要設(shè)計(jì)依據(jù)1、重慶市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于建設(shè)“青春驛站酒店式公寓”商品住宅建設(shè)項(xiàng)目建議書的批復(fù)渝計(jì)城2008 號(hào)2、重慶市渝北區(qū)計(jì)委關(guān)于建設(shè)“青春驛站酒店式公寓”商品住宅建設(shè)項(xiàng)目建議書的批復(fù)渝北計(jì)城2008第 號(hào)3、重慶市房屋土地資源管理局重慶市房地產(chǎn)權(quán)證（渝房地渝北字2008第 ）4、重慶市渝北區(qū)規(guī)土局關(guān)于建設(shè)“青春驛站酒店式公寓”商品住宅建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知渝北規(guī)土2008第 號(hào)5、重慶市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)6、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范7、日本建筑物耐研究所參與防震設(shè)計(jì)8、其他相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范三、基地現(xiàn)狀介紹本項(xiàng)目位于渝北區(qū)高檔住宅集聚區(qū)域，地處興科大道和寶桐路。原是一家鋼構(gòu)廠，規(guī)劃地塊總面積約為8439.5平方米，呈不規(guī)則四邊形。地塊距重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)5公里，距輕軌3號(hào)線桐巖站50米。本項(xiàng)目2008年選址，經(jīng)渝北區(qū)規(guī)劃核定，建筑高度小于海拔503米。四、總體布局在基地北側(cè)和南側(cè)偏東各建一幢高層住宅，在兩幢住宅之間形成一個(gè)較大的集中綠化景觀。整個(gè)總體規(guī)劃在滿足規(guī)范的前提條件下，合理布局，疏密有致，將景觀和建筑較好的融合于一體。五、單體設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)單體主要分為高層住宅及底層配套商業(yè)。（1）、高層住宅及底層配套商業(yè)本項(xiàng)目?jī)纱贝髽?層以上均為住宅空間，其標(biāo)準(zhǔn)層面積為735.25 平方米。樓層共221層。高層住宅房型布局簡(jiǎn)潔緊湊，強(qiáng)調(diào)采光性和通風(fēng)性，兩幢大樓入口均設(shè)大堂，以提高住宅的品質(zhì)。兩幢大樓除大堂及二層以上均為住宅外，底層還設(shè)有配套商鋪及輔助用房。（2）、本項(xiàng)目抗震設(shè)計(jì)特邀日本建筑物耐震研究所參與，為目前重慶防震抗震性最佳住宅。本項(xiàng)目的建設(shè)，不僅將提高區(qū)域的人文檔次，還將豐富城市的空間輪廓；建筑立面風(fēng)格簡(jiǎn)潔大方，細(xì)節(jié)表現(xiàn)豐富，材質(zhì)將充分體現(xiàn)綠色環(huán)保的理念，并與周邊環(huán)境相和諧。六、弱電設(shè)計(jì)1、通信系統(tǒng)在物業(yè)管理用房?jī)?nèi)設(shè)置電信總機(jī)房，交換機(jī)及網(wǎng)絡(luò)設(shè)于電信總機(jī)房?jī)?nèi)，在每層弱電井內(nèi)設(shè)置一分線箱及網(wǎng)絡(luò)配線架，電信線引至市電話局網(wǎng)。電話中繼線包括直達(dá)外線，數(shù)據(jù)外線約800對(duì)。住宅擬在每戶設(shè)置1對(duì)線入戶至住戶信息箱，并設(shè)置多個(gè)雙孔電信接線盒，位于主臥室或客廳。商業(yè)用房部分根據(jù)具體情況設(shè)置若干電話接線盒。2、有線電視系統(tǒng)有線電視信號(hào)，配置在重慶地區(qū)屬高檔的數(shù)字高清音視頻線路，由物業(yè)管理用房的電視總機(jī)房引來，以電纜埋地引入電視機(jī)房。電視電纜通過分配后引至住戶信息箱，住宅每戶設(shè)置終端1個(gè)。3、樓宇對(duì)講及防盜報(bào)警系統(tǒng)可視對(duì)講機(jī)設(shè)在住宅進(jìn)口處大門旁，每戶設(shè)置可視對(duì)講分機(jī)，電梯轎箱及住戶與門衛(wèi)值班人員之間進(jìn)行雙向通話。在住宅樓的頂層設(shè)置防盜報(bào)警控制器，陽(yáng)臺(tái)、窗戶等部位設(shè)置入侵探測(cè)器，報(bào)警信號(hào)接至安保中心值班室。4、火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)本工程地下12層設(shè)火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，消防中心設(shè)于車庫(kù)消防安保中心。發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由感煙或感溫探測(cè)器及手動(dòng)報(bào)警按紐，向中心發(fā)出信號(hào)，經(jīng)確認(rèn)后啟動(dòng)消防設(shè)施進(jìn)行滅火。七、暖通設(shè)計(jì)1、室外空氣設(shè)計(jì)參數(shù)空調(diào)：夏季 干球溫度34C 濕球溫度28.2C冬季 干球溫度4C 相對(duì)濕度75%通風(fēng)：夏季 干球濕度32C冬季 干球濕度3C主導(dǎo)風(fēng)向和風(fēng)速：夏季 ESE SE 3.2M/S冬季 NW MNM 3.1M/S2、通風(fēng)系統(tǒng)（1）、地下停車庫(kù)設(shè)機(jī)械誘導(dǎo)風(fēng)排風(fēng)系統(tǒng)，換氣次數(shù)為6次/時(shí)，利用車道口部自然補(bǔ)風(fēng)。（2）、地下層設(shè)備用房設(shè)機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)。八、房型配比根據(jù)項(xiàng)目主力客戶的需求，在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，結(jié)合本項(xiàng)目的特定銷售對(duì)象，住宅房型控制在要求的范圍內(nèi)。 住房房型面積配比表31 單位：平方米房型一室戶一室一廳面積38.1465.91配比65%35%本項(xiàng)目上述房型配比是根據(jù)市場(chǎng)的需求確定的，對(duì)于最終批準(zhǔn)房型配比還需要征詢相關(guān)規(guī)劃管理部門，在滿足客戶需求的同時(shí)，服從國(guó)家的相關(guān)政策。九、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目的主要建筑技術(shù)指標(biāo)如下：基地面積： 8439.5平方米總建筑面積： 33755平方米（含地下建筑面積9017平方米）住宅建筑面積： 30878平方米配套商業(yè)面積： 2747集中地下車庫(kù)： 9017容積率： 3.99%建筑密度： 33.8%綠化率： 32.5%停車位： 216個(gè)第四章 環(huán)保、節(jié)能與綠化一、環(huán)保1、設(shè)計(jì)中環(huán)保（1）、水泵、風(fēng)機(jī)、空調(diào)等機(jī)械設(shè)備應(yīng)選擇低噪聲設(shè)備，并合理布局，各噪聲源（包括諸排氣口）采取風(fēng)口消聲、隔聲、減振、隔振等措施，使噪聲達(dá)到二類功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。（2）、商業(yè)用房如設(shè)餐飲，要求餐飲部分位置獨(dú)立于居民住宅樓。（3）、地下車庫(kù)排氣口和出入口設(shè)計(jì)應(yīng)符合停車庫(kù)設(shè)計(jì)要求，廢氣采用機(jī)械通風(fēng)在高于地面2.5米以上排放，排放口與敏感目標(biāo)的距離不小于8米。（4）、設(shè)變電站要求合理布局，與附近敏感目標(biāo)的間距主變應(yīng)大于12米，副變應(yīng)大于8米，確保周圍環(huán)境中工頻電、磁場(chǎng)強(qiáng)度滿足電磁輻射防護(hù)規(guī)定。（5）、安裝和使用空調(diào)設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行重慶市空調(diào)設(shè)備安裝使用管理規(guī)定。2、施工中環(huán)保（1）現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及砂漿拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與道路路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛。（2）、施工中做到無高噪聲及爆炸聲，避免在夜深人靜時(shí)打樁，吊裝設(shè)備噪聲應(yīng)滿足環(huán)保要求。（3）、地塊周圍樹立高于3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用的機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少機(jī)械噪聲的影響。（4）、環(huán)保措施與施工進(jìn)度做到“三同時(shí)”。（5）施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染。（6）、建筑垃圾及時(shí)清理，做到文明施工。3、使用中的環(huán)保（1）、排污系統(tǒng)遵循雨污分流原則，地下車庫(kù)沖洗廢水經(jīng)隔油沉砂處理、餐飲廢水經(jīng)隔油處理后與生活污水一起排入市政合流污水管網(wǎng)。（2）、設(shè)備由專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。（3）、廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。（4）、進(jìn)出小區(qū)的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。（5）、各類固體廢物分類收集、妥善處理。（6）、商業(yè)餐飲油煙氣經(jīng)凈化處理后由專用管道引至屋頂高空排放，油煙排放口設(shè)置應(yīng)符合餐飲行業(yè)環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)程。本項(xiàng)目已于200 年 月通過了重慶市渝北區(qū)環(huán)境保護(hù)局關(guān)于青春驛站單身公寓項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表的審批意見（渝北環(huán)保管審2008 號(hào)的審核。二、節(jié)能本項(xiàng)目中，凡涉及公用部位的設(shè)備，如照明電器、電機(jī)設(shè)備均優(yōu)先考慮采用節(jié)能設(shè)備。從圍護(hù)結(jié)構(gòu)入手，積極引入和使用中空玻璃節(jié)能門窗，構(gòu)成有效的節(jié)能技術(shù)體系，提高住宅性能和居住的舒適度。中空玻璃具有高透光性、低輻射的特點(diǎn)和隔熱、保溫、節(jié)能、隔音、阻燃、防潮等多重效果中空玻璃的使用，將有效提高建筑體的隔熱性和保溫性，夏天可阻擋熱氣入內(nèi)，冬天則防止暖氣外泄從而起到高效節(jié)能的作用。這樣既可以降低建設(shè)過程中的開發(fā)成本，又能降低今后物業(yè)管理中的使用成本，大大達(dá)到增效節(jié)能的效果。三、綠化本項(xiàng)目總體布局中已充分考慮綠化布置，小區(qū)綠化率達(dá)32.5%。在綠化環(huán)境的設(shè)計(jì)和實(shí)施中要嚴(yán)格遵循重慶市住宅發(fā)展局關(guān)于重慶市新建住宅環(huán)境綠化建設(shè)導(dǎo)則中的有關(guān)規(guī)定，盡可能為居住在該小區(qū)的居民提供一個(gè)良好的宜居環(huán)境。第五章 市政配套與動(dòng)拆遷一、市政配套1、給排水水源：本工程給水水源由市政管網(wǎng)就近引入，供基地生活及消防用水。（1）、生活給水系統(tǒng)澆灑綠化采用市政管網(wǎng)直接供水。高層住宅和底層商鋪分別采用市政給水管網(wǎng)貯水池生活給水泵加壓生活用屋頂水箱用水點(diǎn)，分區(qū)供水，控制給水壓力小于350兆帕。小區(qū)地下車庫(kù)內(nèi)設(shè)水泵房（內(nèi)含生活貯水池及生活給水泵和消防給水泵）。每戶用水均按水表計(jì)量。（2）、消防給水系統(tǒng)由基地旁市政道路上的市政給水管網(wǎng)分別引入2根DN200給水管，在基地內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，在消火栓水泵接合器的附近設(shè)置地上式消火栓，同時(shí)按間距小于120米布置室外地上式消火栓。地下車庫(kù)設(shè)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，由基地內(nèi)消防環(huán)管、噴淋管、18T消防水箱、濕式報(bào)警閥、水流指示器、噴淋水泵結(jié)合器及消防環(huán)管組成。（3）、用水量生活用水生活用水量估算表51 單位：L/人.d、L/m2.d、m2、m3/d、m3/h、人、h項(xiàng)目名稱用水標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量最高日用水量最高時(shí)用水量用水時(shí)間備注住宅100708657024綠化澆水0.52871未預(yù)見水量108小計(jì)消防用水量：室外消火栓系統(tǒng)20L/S，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)10L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)。（4）、排水系統(tǒng)采用雨污分流制系統(tǒng)，生活污水收集后排入市政污水管網(wǎng)；屋面雨水及地面雨水均通過區(qū)域雨水管道收集后排入市政雨水管網(wǎng)。生活污水量為201.6T/d（按生活用水量的90%計(jì)）。供水征詢意見詳見附件 。2、供電本工程用電裝機(jī)容量約1600KW，在基地內(nèi)設(shè)置1000千瓦電業(yè)箱式變電站1座和600KV的專用線，采用電纜埋地方式供電，住宅及公建部分設(shè)表計(jì)量，供電電源220V/380V。住宅及公建配電采用樹干式供電形式，二級(jí)負(fù)荷由來自不同變壓器的兩端低壓母線供電。高層住戶及公建采用低供低量的計(jì)量方式，用電由設(shè)于每層強(qiáng)電井內(nèi)的用戶電度表計(jì)量，一戶一表，高層公用部位用電由計(jì)量配電間的低壓配電屏內(nèi)的電度表計(jì)量。供電征詢意見詳見附件 。3、燃?xì)猓ㄌ烊粴猓膶毻┞番F(xiàn)有的DN300毫米中壓管接出支管供氣?；貎?nèi)設(shè)燃?xì)庀涫秸{(diào)壓器一座，經(jīng)市政管網(wǎng)引入基地供氣，每戶配置單眼灶一具、燃?xì)鉄崴饕痪摺?立方米/小時(shí)天然氣表一具。小區(qū)天然氣總用氣量150立方米/小時(shí)。燃?xì)庹髟円庖娫斠姼郊?。4、電信由市電信部門引線進(jìn)入小區(qū)電信總機(jī)房，交換機(jī)及網(wǎng)絡(luò)設(shè)于電信總機(jī)房?jī)?nèi)，住宅擬在每戶設(shè)置1對(duì)線入戶至住戶信息箱，并設(shè)多個(gè)雙孔電信接線盒位于主臥室或客廳。配套商業(yè)根據(jù)具體情況設(shè)置若干電話接線盒。二、動(dòng)拆遷本項(xiàng)目動(dòng)遷戶數(shù)為1戶，即開發(fā)商自有的匯凱鋼構(gòu)企業(yè)廠房，該廠房將于2008年底前完成拆遷和土地平整工作，俟后即可進(jìn)入項(xiàng)目施工階段。第六章 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃是基于以下兩點(diǎn)而確立的：1、項(xiàng)目本身開發(fā)建設(shè)符合客觀規(guī)律的開發(fā)周期。2、根據(jù)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目籌劃、設(shè)計(jì)、建造和銷售等工作的全局考慮。工程建設(shè)形象進(jìn)度表61時(shí)間內(nèi)容2009年2010年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度前期準(zhǔn)備施工圖地下工程建設(shè)地上結(jié)構(gòu)工程設(shè)備安裝裝飾市政配套小區(qū)收尾竣工第七章 組織機(jī)構(gòu)與物料供應(yīng)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理本項(xiàng)目由重慶青年城置業(yè)有限公司作為項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。法定住所：重慶市渝北區(qū)興科大道9號(hào)法定代表人：袁正耕 重慶青年城置業(yè)有限公司成立于2008年9月，是一家國(guó)內(nèi)合資的有限責(zé)任公司。公司的注冊(cè)資本為800萬(wàn)元整。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)，物業(yè)管理，地下車庫(kù)，銷售建筑裝潢材料。公司股東組成表表71投資方名稱出資額所占比例重慶匯凱鋼結(jié)構(gòu)有限公司袁正耕朱文榮本項(xiàng)目總建筑面積：33755平方米，其中：住宅建筑面積：30878平方米，配套商業(yè)面積：2747平方米，地下建筑面積9017平方米，集中地下車庫(kù)：9017平方米。項(xiàng)目建設(shè)完成后，由項(xiàng)目法人自行委托有關(guān)物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，達(dá)到居住物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定后，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)續(xù)聘或另行聘請(qǐng)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理。二、物料供應(yīng)項(xiàng)目開發(fā)所需大部分物資從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)選購(gòu)，并盡量采用環(huán)保產(chǎn)品，在資金允許的情況下，部分設(shè)備、裝飾材料等可從國(guó)外進(jìn)口。第八章 投資估算及資金籌措一、投資估算1、估算依據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)投資是根據(jù)建設(shè)方案、相關(guān)圖紙及重慶市建筑工程預(yù)算相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算的。2、估算條件（1）、相似工程合同造價(jià)資料及重慶地區(qū)大宗材料價(jià)格。（2）、由國(guó)內(nèi)單位和日本有關(guān)單位承擔(dān)設(shè)計(jì)、國(guó)內(nèi)單位施工和項(xiàng)目管理。3、估算范圍本估算包括正常的設(shè)計(jì)、施工周期內(nèi)，為完成本項(xiàng)目所需投入工程建筑安裝費(fèi)用。4、估算說明（1）、總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、圍墻、大門、綠化等費(fèi)用。（2）、工程費(fèi)是指住宅建筑安裝工程費(fèi)，配套商業(yè)建筑安裝工程費(fèi)。（3）、配套費(fèi)包括水、電、氣、通信工程費(fèi)及增容費(fèi)等。（4）、工程顧問費(fèi)按照建筑安裝工程費(fèi)用的3%（包括勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工料測(cè)量等）。（5）、住宅配套費(fèi)是根據(jù)有關(guān)規(guī)定按320元/平方米收取。（6）、其他建設(shè)費(fèi)是指政府各種管理手續(xù)費(fèi)，以15元/平方米計(jì)。（7）、不可預(yù)見費(fèi)包括不可預(yù)見費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，建設(shè)期內(nèi)平均價(jià)格變動(dòng)率預(yù)測(cè)為5%。5、投資估算結(jié)果（詳見附表1）經(jīng)本可行性研究報(bào)告估算，該項(xiàng)目建設(shè)投入總資金為9800萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)： 4000萬(wàn)元工程建設(shè)其他費(fèi)用： 4860萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)： 800萬(wàn)元建設(shè)期利息： 140萬(wàn)元二、資金籌措本項(xiàng)目投資方是重慶青年城置業(yè)有限公司，其資金來源由自有資金（付款憑證）、銀行貸款和預(yù)售房款組成。1、自有資金按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目需要資本金4000萬(wàn)元以上，至少占建設(shè)投資的35%。重慶青年城置業(yè)有限公司已支付預(yù)付款3975萬(wàn)元，滿足資本金的出資要求。付款憑證詳見附件 。2、銀行貸款和預(yù)售房款本項(xiàng)目建設(shè)資金除資本金外，不足部分通過銀行貸款和預(yù)售房款解決， 銀行渝北支行為本項(xiàng)目出具了 銀行貸款意向書，重慶青年城置業(yè)有限公司作為項(xiàng)目法人為此出示了承諾書，詳見附件 。第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)效益分析定義和假設(shè)1、項(xiàng)目建設(shè)期為2年，經(jīng)營(yíng)期暫定為3年（含項(xiàng)目建設(shè)期1年），項(xiàng)目計(jì)算期暫定為4年。2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入按照有關(guān)市場(chǎng)價(jià)格等進(jìn)行測(cè)算。3、有關(guān)稅費(fèi)按照國(guó)家規(guī)定計(jì)繳。二、項(xiàng)目收入地上住宅部分全部出售，建筑面積為30878平方米，分3年銷售完畢，計(jì)劃在計(jì)算期第二年預(yù)售40%，第三年銷售50%，第四年銷售10%。單價(jià)暫定為3800元/平方米。配套商業(yè)用房2747平方米全部出售，計(jì)劃在計(jì)算期第四年全部售完。配套商業(yè)用房單價(jià)暫定為6000元/平方米。機(jī)動(dòng)車停車位出售50個(gè)，單價(jià)暫定為5萬(wàn)元/車位。其余根據(jù)形勢(shì)發(fā)展情況另行確定。三、總成本費(fèi)用總成本費(fèi)用主要由下列各項(xiàng)構(gòu)成1、經(jīng)營(yíng)成本本項(xiàng)目正常年的經(jīng)營(yíng)成本包括銷售費(fèi)用、大修理基金、土地增值稅等。2、大修理基金大修理基金住宅按1100元/平方米3%計(jì)，配套商業(yè)按1500元/平方米4%計(jì)。3、土地增值稅土地增值稅是以房產(chǎn)銷售部分的收入減去銷售部分成本、費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅及其附加的1.2倍后的30%計(jì)。4、地塊成本：地塊成本測(cè)算表按土地合同規(guī)劃條件測(cè)算：建筑面積（M2）單價(jià)（元/m2）金額（萬(wàn)元）備注一土地成本10503242.19二前期開發(fā)費(fèi)1三通一平2工程勘察費(fèi)53工程設(shè)計(jì)費(fèi)964工程監(jiān)理費(fèi)65合同審查費(fèi)6防雷接地審查17質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)1.88沉降觀察費(fèi)9散裝水泥基金10墻改費(fèi)11地名費(fèi)12環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)13招標(biāo)管理費(fèi)14測(cè)樁費(fèi)15人防費(fèi)3016文明施工措施費(fèi)17圖紙審查費(fèi)5三建筑安裝費(fèi)15001住宅12住宅23住宅34商業(yè)15商業(yè)26公共服務(wù)設(shè)施7電視、通訊508燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施9供熱管道建設(shè)40010其他四大配套費(fèi)1901城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2非經(jīng)營(yíng)性公建3供熱設(shè)施建設(shè)費(fèi)4電力配套工程五直接費(fèi)合計(jì)六期間接費(fèi)1管理、銷售費(fèi)126.31.1管理費(fèi)1.2銷售推廣費(fèi)252.61.3前期物業(yè)管理費(fèi)1.4物業(yè)招標(biāo)服務(wù)費(fèi)2產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)2.1公共維修基金2.2房產(chǎn)交易費(fèi)2.3總登記費(fèi)2.4房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)3財(cái)務(wù)費(fèi)4484不可預(yù)見費(fèi)150七稅前成本八稅金484.21營(yíng)業(yè)稅2所得稅九綜合成本十銷售收入11800十一利潤(rùn)1600十二投資利潤(rùn)率成本與費(fèi)用估算表詳見附表4四、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配1、經(jīng)營(yíng)收入本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入主要包括住宅、配套商業(yè)及部分機(jī)動(dòng)車車位銷售的收入。2、營(yíng)業(yè)稅金及附加按照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例，本項(xiàng)目按銷售收入的5.55%交納稅金。3、所得稅按照中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則，所得稅按33%計(jì)取。4、公益金、公積金本項(xiàng)目按稅后利潤(rùn)的15%計(jì)提公益金和公積金。五、主要財(cái)務(wù)指標(biāo)全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為33.06%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）為3810.21萬(wàn)元投資回收期為3.24年全部投資現(xiàn)金流量表詳見附表六、敏感性分析本報(bào)告從建設(shè)投資的增加以及銷售價(jià)格的增減，分別進(jìn)行了敏感性分析，（詳見附表）。從分析結(jié)果來看，投資和銷售價(jià)格變化因素對(duì)本項(xiàng)目敏感度的影響均一般，相對(duì)而言，銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目建設(shè)影響更大一些。本項(xiàng)目投資效益較好，投資風(fēng)險(xiǎn)不大。經(jīng)過收支預(yù)測(cè)和財(cái)務(wù)分析，我們得出項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率大于中國(guó)人民銀行頒布的貸款利率，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%） 3810.21萬(wàn)元大于零，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)上是可行的。第十章 研究結(jié)論與項(xiàng)目建議一、研究結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了重慶城市建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)進(jìn)一步推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有積極的意義，項(xiàng)目建設(shè)完全符合重慶市及渝北區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃的要求，因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的，而且是必要的。本方案的設(shè)計(jì)布局較為合理，功能、配套完善。二、項(xiàng)目建議1、鑒于本項(xiàng)目周圍都是已建成的小區(qū)，建議項(xiàng)目法人在建設(shè)過程中要做好施工組織設(shè)計(jì)，盡量減少干擾周邊居民的正常生活。2、建議項(xiàng)目法人在建設(shè)過程中，根據(jù)實(shí)際情況，科學(xué)安排過程進(jìn)度，合理調(diào)度，嚴(yán)格控制投資，節(jié)約使用資金，以實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益。投資估算表附表1 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量合計(jì)備注1工程費(fèi)用40001.1建筑安裝工程費(fèi)7102.771.1.1辦公20002425490.401.1.2配套商業(yè)20001162.00232.401.1.3住宅建筑安裝工程費(fèi)160026381.004220.961.1.4地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)25009229.002307.251.2總體工程費(fèi)12012449.00149.392工程建設(shè)其他費(fèi)用48602.1土地開發(fā)費(fèi)6455.812.1.1土地轉(zhuǎn)讓（出讓）金47.202.1.2動(dòng)拆遷費(fèi)6408.612.2配套費(fèi)1640.292.2.1供水管道工程費(fèi)17.543501.0076.132.2.2供水增容費(fèi)825233.5019.262.2.3供電工程費(fèi)14543501.00630.762.2.4供配電貼費(fèi)3602640.0095.042.2.5燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi)24.526381.000064.632.2.6電話通信工程費(fèi)12.5032795.0040.992.2.7工程顧問費(fèi)217.562.2.8住宅建設(shè)配套費(fèi)32026381.00213.082.2.9人防費(fèi)0.002.2.10籌建管理費(fèi)217.562.2.11其他建設(shè)費(fèi)用1543501.0065.253預(yù)備費(fèi)8003.1基本預(yù)備費(fèi)767.413.2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)591.054建設(shè)投資合計(jì)16706.725建設(shè)期利息1406總投資10535.6項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè)表附表2 單位：平方米，泊車序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年1配套商業(yè)1162.001162.002住宅26381.007914.305276.2013190.503車位6060項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)表附表3 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年1配套商業(yè)2324.002324.002住宅29019.008705.735803.8214509.553車位900900.004合計(jì)35920.108705.736703.8220511.55成本與費(fèi)用估算表附表4 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年1建造成本16706.726682.6910024.032銷售費(fèi)用1282.75261.17201.11820.463大修理基金138.6330.7520.5087.394土地增值稅872.63872.635總成本19000.736682.6910315.95221.611780.48利潤(rùn)表附表5 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年第四年1銷售收入35921.108705.736703.8220511.552營(yíng)業(yè)稅1993.62483.17372.061138.393總成本19000.736682.6910315.95221.611780.484銷售利潤(rùn)14926.75-6682.69-2093.396110.1517592.685所得稅4925.834925.836稅后利潤(rùn)10000.9210000.927公積金、公益金150000.141500.148凈利潤(rùn)8500.788500.78財(cái)務(wù)平衡表附表6 單位：萬(wàn)元序號(hào)內(nèi)容合計(jì)第一年第二年第三年第四年1資金來源1.1銷售收入118008705.736703.8220511.551.2自有資金與借款9634.306682.692951.611.2.1自有資金5880.615880.611.2.2借款3753.69802.082951.611.3其他總計(jì)45555.406682.6911657.346703.8220511.552資金運(yùn)用2.1建設(shè)投資16706.726682.6910024.032.1.1其中：土地付款6455.816455.812.1.2其他建設(shè)投資10250.91226.8810024.032.2銷售費(fèi)用1282.75261.17201.1182