房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和防范策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其防范策略王慧(西安科技大學(xué) 管理學(xué)院 陜西西安)摘要: 房地產(chǎn)業(yè)是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理和物業(yè)服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是社會(huì)生產(chǎn)和再生產(chǎn)及各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)，高盈利的行業(yè)。房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來獲得不確定的收益。而在這個(gè)投資活動(dòng)過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是并存的，尤其是在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況下，分析房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行有效規(guī)避更是勢在必行。文章簡要分析了房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)投資做出了風(fēng)險(xiǎn)防范策略。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 投資 風(fēng)險(xiǎn) 防范策略0.引言回顧我國房地產(chǎn)業(yè)幾十年的發(fā)展歷程,從1958年我國房地產(chǎn)市場被取締,到20世紀(jì)80年代初期我國房地產(chǎn)市場隨著改革開放而得到恢復(fù),再到90年代發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫,一直到目前的房地產(chǎn)市場的火爆,中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展可謂是一波三折。眾所周知,目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)主要的支柱產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)關(guān)系著國計(jì)民生。近幾年來我國房地產(chǎn)市場異?；鸨?房價(jià)一路走高。據(jù)悉2013年7月北京、廣州、福州等地出現(xiàn)了幾處“日光盤”,即樓盤開盤當(dāng)日就售磬。其中北京某樓盤創(chuàng)下了單日單盤收入最高記錄,單日收入高達(dá)37.9億元。據(jù)最新統(tǒng)計(jì),全國70個(gè)大中城市僅今年上半年房價(jià)上漲63%。不僅房價(jià)上漲,上半年國內(nèi)土地供應(yīng)量也創(chuàng)歷史新高,地王頻出,土地市場異?；鸨?105個(gè)城市住宅地價(jià)有94個(gè)城市地價(jià)上漲。面臨著這樣的房地產(chǎn)市場形勢,許多房地產(chǎn)開發(fā)商在高額利潤的驅(qū)使下繼續(xù)加大房地產(chǎn)投資。據(jù)統(tǒng)計(jì)今年全國已有5.7萬億的資金流向了房地產(chǎn)市場,占全國社會(huì)融資規(guī)模的一半以上。為此有的專家預(yù)測，目前房地產(chǎn)市場應(yīng)該到了重要的拐點(diǎn),如同擊鼓傳花到了最后一棒。筆者認(rèn)為在這種形勢下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的是應(yīng)該保持清醒的頭腦,不要被眼前的火爆局面沖昏,高收益必然伴隨著高風(fēng)險(xiǎn),如何正確識(shí)別、評(píng)價(jià)潛在的各類風(fēng)險(xiǎn),減少投資決策的盲目性是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的任務(wù)。1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)淺析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資主體直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)項(xiàng)目, 在開發(fā)過程中, 由于受到多種不確定因素影響而造成的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有達(dá)到預(yù)期的利潤甚至賠本。一般將能夠引起或增加房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的機(jī)會(huì)和影響損失程度的因素或潛在條件稱為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素。概括起來主要包括以下幾個(gè)方面：1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指我國宏觀調(diào)控政策行為,特別是房地產(chǎn)調(diào)整控制性政策而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。包括產(chǎn)業(yè)政策穩(wěn)定性、土地使用制度改革、金融政策等方面。由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生重大的影響。2013年下半年國家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀政策是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,很多開發(fā)商認(rèn)為這是利好的兆頭,預(yù)測下半年國家不會(huì)出臺(tái)控制房地產(chǎn)市場的新政策和法規(guī)。在金融方面, 2013年6月份美聯(lián)儲(chǔ)將改變量化貨幣寬松政策,意味著全球的資本配置將被改變,而中國房地產(chǎn)市場不久就會(huì)面臨新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場有待完善的情況下，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響尤為重要。1.2 利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)是指資金利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。房地產(chǎn)投資額大、投資周期長,這就注定外部資金尤其是銀行貸款額相當(dāng)大。這樣的不良后果使企業(yè)負(fù)債規(guī)模過大, 當(dāng)利率上升時(shí), 企業(yè)支付的利息隨之增高, 資本成本增大, 樓盤成本加大, 如果價(jià)格調(diào)高, 樓盤賣不動(dòng), 如果價(jià)格不動(dòng), 則利潤減少甚至為零, 更壞的結(jié)果是銷售價(jià)格低于成本、虧本。1.3 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)的影響,主要包括城市規(guī)劃變化、周邊地區(qū)的發(fā)展及建筑覆蓋率變化。比如城市規(guī)劃變動(dòng)、周邊地區(qū)的發(fā)展都可能會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格下降,進(jìn)而會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來損失。1.4 市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于供求關(guān)系變化，引起房地產(chǎn)投資市場中投資主體進(jìn)行的投資行為變化而帶來的投資潛在損失。房地產(chǎn)市場中購買能力下降、勞動(dòng)力價(jià)格上漲或原材料價(jià)格上漲等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。1.5 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及相關(guān)變化給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者帶來的可能性損失。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)、工期延長或質(zhì)量問題。如果由于工作中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)不合理需要變更時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)商就需要追加成本進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。如果是項(xiàng)目質(zhì)量不好,需要返工處理就會(huì)延長工期,同樣也會(huì)加大投資成本。1.6 自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指不能預(yù)見且不可抗力事件給項(xiàng)目造成損害或毀滅的風(fēng)險(xiǎn)，即由于各種自然原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)率相對(duì)較低，可一旦出現(xiàn)造成的危害是相當(dāng)嚴(yán)重的。1.7 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理不善而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。包括: 投資者不能勝任經(jīng)營管理工作、信息匱乏、決策失誤、不能處理好各種合同關(guān)系、違章或違法等。房地產(chǎn)管理水平的高低, 決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目收入支出的大小, 也就決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。管理水平高的房地產(chǎn)項(xiàng)目, 其經(jīng)營支出低而收入高, 這樣就保證了盡快回收資金, 保證了在外部環(huán)境變壞的情況下也能維持, 所以管理水平高的房地產(chǎn)項(xiàng)目, 其抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。相同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目, 虧損或盈利，很大程度取決于對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理水平。投資不同類型的房地產(chǎn), 需要承擔(dān)的投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也不相同。普通住宅的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小些。此外, 房地產(chǎn)的戶型設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格品質(zhì)也直接影響著能否盈利。近幾年一度風(fēng)靡成都的精裝小戶型就以其獨(dú)特的功能受到市場的青睞而賺得一桶金。2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范策略2.1 了解市場行情,尋找投資良機(jī)房地產(chǎn)市場投資要實(shí)現(xiàn)收益是以市場需求為前提。投資于房地產(chǎn)的資金將建造出需要人們購買的房屋，只有房地產(chǎn)市場中存在對(duì)房屋的需求，可以實(shí)現(xiàn)房屋的出售，開發(fā)商的投資才能順利實(shí)現(xiàn)。所以投資于房地產(chǎn)市場首先要深入了解市場現(xiàn)狀，預(yù)估市場前景。了解市場現(xiàn)狀要從市場調(diào)研入手。市場調(diào)研需要充分了解當(dāng)前市場需要但目前還很欠缺的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型是什么，需求量有多大，市場是否飽和，市場的支付能力如何，企業(yè)面臨的的競爭力如何，市場未來的走向又是什么。充分了解市場，是企業(yè)預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)，理性預(yù)期，降低成本的風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場理性決策，尋找最佳投資點(diǎn)。2.2 把握政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資正處于高速發(fā)展的時(shí)期，國家和地方政府宏觀政策調(diào)控頻繁，這就要求房地產(chǎn)投資者在進(jìn)行投資決策前，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)，國家稅收政策、財(cái)政政策及貨幣政策等政策的研究，把握國家政策的宏觀動(dòng)態(tài)。通過對(duì)各項(xiàng)政策的研究, 既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向, 較正確預(yù)測未來, 又利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略, 有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。2.3 制定相關(guān)措施,轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是可以根據(jù)合同的相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)移的，對(duì)于存在的一些風(fēng)險(xiǎn)問題在法律規(guī)定范圍內(nèi)可以進(jìn)行合理轉(zhuǎn)嫁，比如在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所面臨的材料的價(jià)格波動(dòng)這樣的風(fēng)險(xiǎn)可以通過各種條款的制定將其鎖定在最小范圍內(nèi)。其次,可以通過保險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，減少其所承受的風(fēng)險(xiǎn)。但是這種方式運(yùn)用不是十分廣泛,因?yàn)樗鼤?huì)受到各種制度的制約和規(guī)定。另外,可將項(xiàng)目投資資金證券化,所謂資金證券化,是指房地產(chǎn)企業(yè)利用金融工具把項(xiàng)目開發(fā)資金轉(zhuǎn)化為有效證券,在這個(gè)轉(zhuǎn)化過程中,開發(fā)商和項(xiàng)目之間的關(guān)系也同時(shí)發(fā)生變化,從直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為以金融工具為媒介的債權(quán)關(guān)系,從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。2.4 進(jìn)行合理融資，減少金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資量大，必須采取融資的方式滿足其投資需求。目前，房地產(chǎn)融資方式主要有：通過銀行發(fā)行金融債券，籌集開發(fā)資金；通過房地產(chǎn)預(yù)售取得房款籌集資金；利用土地使用權(quán)申請(qǐng)銀行抵押貸款。各房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，選用最適合的融資形式，以便迅速、大量、安全且低成本融入資金。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動(dòng)效率，減少管理費(fèi)用，以確保所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。2.3 健全監(jiān)管機(jī)制，降低資金消耗工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過程, 又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過程。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資主體與建設(shè)主體相分離，所以在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小, 但增加資金的可能性很大。所以，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，保質(zhì)保量按期完成項(xiàng)目是投資者應(yīng)對(duì)的一大難題。健全對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)管機(jī)制，首先要把好施工隊(duì)伍關(guān)口，通過項(xiàng)目招標(biāo)選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、價(jià)格合理、效率高以及有良好信譽(yù)的施工隊(duì)伍；其次要認(rèn)真簽定施工合同，以法律文件來保障合同雙方的經(jīng)濟(jì)效益，防范道德風(fēng)險(xiǎn)。最后，聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的工程監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目施工全面監(jiān)督和管理，對(duì)工期、質(zhì)量、成本嚴(yán)格監(jiān)控，協(xié)調(diào)建設(shè)方與施工方的關(guān)系，及時(shí)化解矛盾，防止出現(xiàn)延誤工期的情況。2.4 加強(qiáng)經(jīng)營管理，多方面規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目管理者是投資項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期收益的關(guān)鍵。提高管理著的素質(zhì)和水平不僅可以降低投資不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)，還能提高資金的使用效率及收益水平，進(jìn)而降低風(fēng)險(xiǎn)。另外，合理改變經(jīng)營形式、制定合理的銷售戰(zhàn)略、采用豐富的營銷手段也可以在多方面規(guī)避房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。3.結(jié)語隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)起著重要的拉動(dòng)作用，而且是一項(xiàng)高收益的投資項(xiàng)目，正是因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為近幾年乃至今后幾年幾十年社會(huì)投資的熱點(diǎn)。任何事物都是矛盾的統(tǒng)一體，存在巨大收益的同時(shí)，也會(huì)擁有巨大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是在面臨當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)更是面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因而，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問題研究具有著巨大的現(xiàn)實(shí)意義。樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),掌握風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和防范的管理技術(shù),通