贛州市商品房買賣合同示范文本說明

贛州市商品房買賣合同示范文本說明一、商品房買賣合同與商品房買賣合同示范文本1、什么是商品房買賣合同。合同是平等主體的自然人、法人、其它組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。商品房買賣合同，就是合同當事人以特定商品房為買賣標的物，約定相關(guān)權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。2、為什么要制訂商品房買賣合同示范文本。合同訂立遵循當事人意愿自由原則，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，當事人可以就標的物、數(shù)量、質(zhì)量、價款及結(jié)算方式、履行期限、違約責任、解決爭議方法等內(nèi)容，自由協(xié)商達成協(xié)議。因此，商品房買賣合同完全可以由當事人雙方自由協(xié)商、簽訂，訂立后的合同按規(guī)定報當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案即可。但是，商品房是一種特殊商品，建設(shè)周期長，涉及政策多，有些當事人特別是購房人對相關(guān)專業(yè)知識、法規(guī)政策不甚了解。有鑒于此，建設(shè)部、國家工商局早在1995年就制訂了商品房買賣合同示范文本，以國家版的示范文本為基礎(chǔ)，省建設(shè)廳、省工商行政管理局也曾制訂適用于本省的商品房買賣合同示范文本。在此基礎(chǔ)上，我局為適應(yīng)房地產(chǎn)市場形勢變化的需要，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和政策，結(jié)合本市實際情況，對原贛州市商品房買賣合同示范文本又進行了修改完善,形成現(xiàn)在的文本。3、示范文本的解釋。在締約過程中，使用人可就條款內(nèi)容或?qū)I(yè)用詞的含義，向當?shù)叵嚓P(guān)行政主管部門咨詢。當事人認為條文內(nèi)容或用詞容易產(chǎn)生歧義的，可以修改。在合同簽訂以后，未被修改的文本內(nèi)容就轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容，當事人若對內(nèi)容理解不一，屬于民事爭議范圍，行政機關(guān)不是合同當事人，無權(quán)對相關(guān)合同內(nèi)容再作解釋。因此當事人經(jīng)協(xié)商認為需要增加示范文本中未涉及的內(nèi)容，可以自行約定。二、簽訂合同注意事項簽訂合同注意事項是對簽訂商品房買賣合同時，合同雙方容易引起糾紛或買受人容易忽略的事項進行提示。三、雙方當事人商品房買賣合同雙方當事人，是指出賣人和買受人。1、出賣人是特定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，法律、法規(guī)對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件及資質(zhì)等級的核定作了明確規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不自行銷售商品房，而是委托其它企業(yè)（房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、房地產(chǎn)銷售代理公司等）代為銷售的，應(yīng)當填寫文本中的“代理銷售的經(jīng)紀機構(gòu)”的名稱及相關(guān)內(nèi)容。2、買受人是指一般民事主體，包括公民、法人及其它組織。買受人的資格條件適用民法、合同法的規(guī)定，除了外銷商品房外，沒有特別的限制。但按照國家有關(guān)規(guī)定，商品房買賣實行實名制，買受人在簽訂本合同時，應(yīng)當如實填寫真實姓名，并提供有效身份證明。商品房買賣合同的買受人應(yīng)和該房屋登記時的房屋所有權(quán)人姓名完全一致。買受人為多人的，應(yīng)當全部填寫姓名并簽字,約定購買的商品房按份共有的,還應(yīng)當約定各自的份額;買受人已婚且所購商品房為夫妻共有財產(chǎn)的，夫妻雙方均應(yīng)填寫姓名并簽字；買受人委托他人簽訂合同的，須提供合法有效的委托書。3、買受人。分兩種情況：【本人】是指買受人為自然人；【法定代表人】是指買受人為法人單位或組織的法定代表人。4、屬地。是指買受人的戶籍所在地?！颈臼谐菂^(qū)】是指章貢區(qū)；【本市其它】是指本贛州各縣市；【本省其它】是指贛州市以外；【外省】是指江西省外；【境外】是指港澳臺地區(qū)及外籍人士。5、關(guān)于外銷商品房的限制性規(guī)定：在境內(nèi)工作、學(xué)習時間一年以上的境外個人和在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)，須憑相關(guān)證明材料，方可購買符合生活需要的自住、自用的商品房；港澳臺地區(qū)居民和華僑，可限購一定面積的自住、自用的商品房。四、第一條中建設(shè)用地使用權(quán)取得方式建設(shè)用地使用權(quán)取得有出讓和劃撥（通過拍賣、招標和掛牌等形式）兩種方式。建設(shè)用地使用權(quán)取得方式不同，建成后的房屋享有的權(quán)利或發(fā)生房地產(chǎn)交易時適用的政策法規(guī)也不同。因此，合同中有必要注明該項內(nèi)容。至于出讓與劃撥土地上建造的房屋，在使用或轉(zhuǎn)讓中有哪些不同的規(guī)定，可以查閱城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。建設(shè)項目名稱【現(xiàn)定名】【暫定名】是指經(jīng)計劃立項時所確認，并與在辦理相關(guān)行政審批證件一致的項目名稱。項目名稱未經(jīng)相關(guān)部門批準不得隨意變更。五、第一條中的建設(shè)工程規(guī)劃許可證 城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其它工程建設(shè)的，應(yīng)當申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是確認整個商品房小區(qū)或建筑物產(chǎn)權(quán)的憑證之一；而整個商品房小區(qū)或建筑物的產(chǎn)權(quán)清晰，又是每一套商品房進行產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)。因此，商品房買賣合同簽訂前，買受人應(yīng)當了解相關(guān)的情況，并在合同上作記載。六、第二條中的預(yù)售和現(xiàn)售1、商品房預(yù)售。預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者價款的行為。商品房預(yù)售條件，城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例和城市商品房預(yù)售管理辦法都作了規(guī)定。主要包括：已取得建設(shè)用地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并確定施工進度和竣工交付日期；向房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理預(yù)售許可，并取得商品房預(yù)售許可證。2、商品房現(xiàn)售?，F(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付價款的行為。商品房現(xiàn)售需要符合的條件，建設(shè)部商品房銷售管理辦法第七條作了具體規(guī)定，主要包括主體資格合法、取得建設(shè)用地使用權(quán)證、持有規(guī)劃許可證和施工許可證、通過竣工驗收、拆遷安置和物業(yè)管理方案已經(jīng)落實、配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付條件或已確定施工進度和交付日期等方面。采用現(xiàn)售方式的商品房，交付日期、建筑面積、商品房質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)情況等已經(jīng)確定，不可預(yù)見的風險相對較小。七、第三條中的建設(shè)用地使用年限、設(shè)計用途、層高1、商品房所在位置除了幢、號房外，如有其他的表述，可以在“或 ”的空格處填寫。 2、土地使用年限。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等法規(guī)、規(guī)章規(guī)定了各類用途（居住、商業(yè)、商住、工業(yè)等）的建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限。每一宗建設(shè)用地使用權(quán)出讓時，土地管理部門在法定的最高年限內(nèi)，確定具體使用年限。一個建設(shè)項目可能包含多種用途的物業(yè)，相應(yīng)的土地使用年限也不同，在填寫“該商品房建設(shè)用地使用權(quán)年限”時應(yīng)予注意。但物權(quán)法規(guī)定,只有居住用地在建設(shè)用地的使用年限到期時可自動續(xù)期。3、設(shè)計用途。設(shè)計用途一般包括住宅用房、商業(yè)用房、辦公用房等類別，具體由城市規(guī)劃行政主管部門確定。4、層高。按照建筑工程施工圖紙的設(shè)計規(guī)范，層高為地面樓板的中心線到頂棚樓板的中心線的垂直距離。隨著住宅戶型的多樣化，一套住宅存在多層高的情況，需要在圖紙上具體標出。八、第三條中的建筑面積 1、合同約定的建筑面積。該建筑面積，一般即為開發(fā)建設(shè)單位委托的測繪機構(gòu)根據(jù)設(shè)計圖紙的尺寸，按照房產(chǎn)測量規(guī)范計算出來的預(yù)測面積。有的地方?jīng)]有實行預(yù)測繪制度，合同約定的建筑面積系設(shè)計單位提供的建筑面積或開發(fā)建設(shè)單位自行預(yù)測的建筑面積。 2、產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積。該建筑面積，是指由房產(chǎn)測繪單位依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范和有關(guān)規(guī)定進行實地測繪，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核后確定的建筑面積。3、建筑工程建筑面積計算規(guī)范、房產(chǎn)測量規(guī)范有關(guān)建筑面積計算規(guī)則的區(qū)別。建筑工程建筑面積計算規(guī)范適用于建筑工程量和工程造價的計算，規(guī)劃工程許可證記載的建筑面積，一般也依據(jù)該規(guī)范經(jīng)計算得出。房產(chǎn)測量規(guī)范適用于房屋產(chǎn)權(quán)登記時建筑面積的測量、計算。上述兩個規(guī)范關(guān)于建筑面積的計算口徑不盡相同，涉及計算口徑不同的主要部位有：層高低于2.20M的空間、未封閉陽臺、雨蓬和自動扶梯等。如果遇到建設(shè)工程與規(guī)范規(guī)定不一致的建筑部位、建筑形式時，就會出現(xiàn)建筑工程完全按圖施工，但產(chǎn)權(quán)登記面積與建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載面積不一致的現(xiàn)象。遇到這種情況，出賣人應(yīng)當事先予以說明，并明確由此而出現(xiàn)的建筑面積變動是否適用本合同第六條的規(guī)定。4、套內(nèi)建筑面積。套內(nèi)建筑面積，是指產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。5、應(yīng)分攤的共有建筑面積。房屋建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共有建筑面積。應(yīng)分攤的共有建筑面積一般包括電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積（但依法由開發(fā)建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房不計分攤），還包括套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。有關(guān)共有建筑面積的確認、分類、內(nèi)容、分攤公式、計算方式等，參見房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986-2000）、贛州市房屋建筑面積計算規(guī)則（試行）（贛市房字2008175號）的相關(guān)內(nèi)容。九、第六條中的面積差異處理與第四條中的計價方式1、計價方式與面積差異處理。面積差異處理與計價方式緊密聯(lián)系，一般來說，選擇按照建筑面積計價或按照套內(nèi)建筑面積計價，才需要在合同中約定建筑面積發(fā)生差異時的處理辦法；而選擇按套計價方式，其實已經(jīng)達成即使建筑面積發(fā)生差異也不調(diào)整總價款的合意。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 、商品房銷售管理辦法（建設(shè)部令第88號發(fā)布）規(guī)定了商品房面積差異的處理辦法，示范文本第六條的相關(guān)內(nèi)容來源于以上規(guī)定。2、按建筑面積計價和按套內(nèi)建筑面積計價。按建筑面積計價，是商品房計價的一種基本方式。由于實際建造與設(shè)計圖紙間的差異，以及應(yīng)分攤的共有建筑項目及分攤方法的不確定性，合同約定的建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積容易出現(xiàn)差異。按套內(nèi)建筑面積計價，是建設(shè)部、國家工商行政管理局制訂的商品房買賣合同文本中提供的一種計價方式。由于構(gòu)成相對簡單，套內(nèi)建筑面積發(fā)生變化的情況較少，變化的幅度也較小。根據(jù)當前房產(chǎn)面積糾紛的案例情況，面積糾紛主要發(fā)生在對應(yīng)分攤的共有建筑面積上，因此，建議選擇按套內(nèi)建筑面積計價的方式。此外，對面積計算是否準確的糾紛處理，買受人可以申請原測繪機構(gòu)進行復(fù)核或委托其它有資質(zhì)的測繪機構(gòu)重新測繪，也可向測繪質(zhì)量監(jiān)督部門申請鑒定。但該處理方式需要費用支出，因此，根據(jù)公平原則約定了相關(guān)費用的承擔方為：所需費用由申請人先行墊付。復(fù)核、重新測繪或鑒定結(jié)果與原測繪面積誤差絕對值超出房屋測量規(guī)范誤差允許范圍的由出賣人承擔，在誤差允許范圍內(nèi)的由申請（委托）人承擔。3、按套計價。雖然說，選擇按套計價，建筑面積發(fā)生差異時不調(diào)整總房價款，但這需要一個前提，即交付的房屋與設(shè)計圖紙基本一致。為此，商品房銷售管理辦法規(guī)定，按套計價的商品房，出賣人應(yīng)當在合同中附平面圖，平面圖應(yīng)當標明詳細尺寸，當事人應(yīng)當約定尺寸誤差或面積誤差的范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸或面積在約定誤差范圍內(nèi)的，總房價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，當事人應(yīng)當約定具體的處理方式，示范文本留有空白行供填寫。十、第七條中逾期付款的違約責任1、買受人逾期付款承擔的違約責任，當事人可以在遵循買賣雙方對等的原則及法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由約定。文本中提供的方式，可供當事人選擇。 2、文本中提供的方式，按逾期的時間長短，分兩種情形。一種是合同繼續(xù)履行，就逾期付款額及逾期時間，按約定的利率，計算違約金。一種是逾期超過了約定的期日，出賣人有權(quán)選擇解除合同。多少期日作為區(qū)分兩種不同情況的標準，由當事人約定。買受人逾期付款的行為，是否影響到出賣人合同目的和合同利益的實現(xiàn)，是確定該期日長短時應(yīng)當考慮的主要因素。出賣人有權(quán)選擇解除合同，當然也可以同意合同繼續(xù)履行。3、分期付款逾期，是否也適用對總價款逾期的處理方法，當事人可另作約定。分期付款中某一期或若干期的應(yīng)付款逾期，比總價款少，在確定多少期日后出賣人有權(quán)解除合同的時候，可以考慮這一因素。十一、第八條中的交付條件建筑法第六十一條規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。結(jié)合贛州市的實際情況，為切實保障購房人的合法權(quán)益，我們規(guī)定出賣人必須將符合合同約定條件并取得當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門出具的房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工交付使用條件核實表的房屋交付給買受人。因為房地產(chǎn)行政主管部門組織的“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工交付使用驗收”工作是在規(guī)劃、建設(shè)、人防、消防、園林綠化等相關(guān)部門單項驗收均已合格的基礎(chǔ)上進行的。十二、第九條中逾期交房的違約責任1、逾期交付。交付時間是商品房買賣合同的主要內(nèi)容之一，示范文本第八條中，買賣雙方約定了交付期限。按期交付商品房，是出賣人應(yīng)當履行的合同義務(wù)，延期交房，應(yīng)當承擔合同責任，遵循買賣雙方對等的原則及法律規(guī)定的范圍內(nèi)由買賣雙方約定。2、按延期交付時間長短確定合同責任。文本中提供的第一種方式是按照延期交付的時間長短，分兩種情況約定。一種是合同繼續(xù)履行，由出賣人支付違約金，違約金按已付款的約定比例支付。另一種是買受人有權(quán)選擇解除合同。解除合同的，出賣人應(yīng)當退還買受人已付款，并按已經(jīng)收取的房價款的一定比例支付違約金。3、免責事由。文本第八條第一款有關(guān)如遇不可抗力出賣人可以據(jù)實延期等內(nèi)容，屬于免責事由。免責事由，是指當事人對其違約行為免于承擔違約責任的事由。免責事由分為法定免責事由和約定免責事由。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，一般包括法定免責的自然災(zāi)害（如臺風、洪水）、和政府行為（征收、征用、規(guī)劃修編等）、社會異常事件等約定為免責事由。當事人認為需要約定的其它情況，也可以約定為免責事由，但在發(fā)生不可抗力事件后應(yīng)當在約定期限內(nèi)告知買受人。十三、第十條中的規(guī)劃、設(shè)計變更 1、規(guī)劃設(shè)計變更的程序。規(guī)劃設(shè)計方案批準以后，因發(fā)生新的情況，為公共利益需要等，確需變更原規(guī)劃設(shè)計方案時，應(yīng)當報請原審批機關(guān)同意。如果涉及他人重大利益關(guān)系的，行政機關(guān)在作出變更決定前，應(yīng)當按照法律的規(guī)定履行告知及聽證等程序。 2、買受人的權(quán)利。經(jīng)行政機關(guān)審批后的規(guī)劃設(shè)計變更方案，如對買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能等方面造成一定影響的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)作出是否退房的決定。哪些規(guī)劃設(shè)計變更屬于“影響到商品房質(zhì)量或使用功能”的，雙方應(yīng)當具體約定。十四、第十一條中交付時應(yīng)當提交的證明和交付程序 1、交付時出賣人應(yīng)當提交的證明。出賣人通知買受人辦理交付手續(xù)，應(yīng)當事先準備商品房已達到交付使用條件的證明，主要有：合同第八條約定的房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工交付使用條件核實表；由房產(chǎn)測繪機構(gòu)測繪并經(jīng)當?shù)胤课輽?quán)屬登記機關(guān)審核的測繪成果表；當交付的商品房為住宅時，出賣人還應(yīng)當提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書；當交付的商品房為非住宅時，可在合同補充協(xié)議中約定參照住宅提供質(zhì)量保證書和使用說明書。2、交付程序。一般包括：第一，通知。出賣人認為商品房達到交付條件后，應(yīng)當向買受人發(fā)出書面通知書。第二，查驗。買受人在接收前，先查看出賣人提供合同約定的交付證明或文書，并按照合同約定對房屋進行查驗，如果發(fā)現(xiàn)所交付的商品房和配套的建筑、設(shè)施設(shè)備不符合合同的約定，應(yīng)當以書面形式向出賣人提出異議，出賣人認為異議成立的，應(yīng)當予以修復(fù)整改或采取雙方同意的其它處理方式。如果買賣雙方對所交付的商品房是否符合合同約定有不同意見的，可協(xié)商解決，協(xié)商不能達成一致意見的，可依法向人民法院起訴。第三，簽署交接表。如果買受人確認所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，出賣人也已確認買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，雙方應(yīng)當簽署房屋交接表。 3、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。建設(shè)部于1998年下發(fā)了商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定，規(guī)定自1998年9月起，開發(fā)企業(yè)交付商品住宅時應(yīng)當提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。并根據(jù)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設(shè)部令第80號）規(guī)定，住宅質(zhì)量保證書的內(nèi)容一般包括：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期；承擔保修責任的單位及出現(xiàn)質(zhì)量問題時答復(fù)、處理的時限；保修聯(lián)系人和電話；保修記錄等。住宅使用說明書內(nèi)容一般包括：開發(fā)、設(shè)計、施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督等單位名稱；結(jié)構(gòu)類型；裝修、裝飾注意事項；給排水、電、燃氣、通信、消防等配置說明；有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；配電負荷；其它需要說明的事項等。十五、第十二條中的建設(shè)用地使用權(quán)、在建工程或房屋所有權(quán)抵押情況房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供履行擔保的行為。根據(jù)物權(quán)法第一百八十條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)、正在建造的建筑物可以抵押。因此，商品房預(yù)售時，建設(shè)用地使用權(quán)或在建工程可能存在抵押的情形。在簽訂商品房買賣合同前，買受人應(yīng)當主動詢問所購房屋權(quán)屬是否受限制的情況，出賣人應(yīng)當如實告知該房屋是否涉及在建工程抵押、房屋所有權(quán)抵押和所在項目是否涉及建設(shè)用地使用權(quán)抵押等權(quán)利限制以及抵押權(quán)人是否同意涉及該抵押物的商品房銷售等情況，出賣人應(yīng)當如實告知。為此，文本第十二條第一款提供了空行，供當事人記載相關(guān)情況。十六、第十四條中的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑和設(shè)施設(shè)備1、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑。商品房相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，一般是指與商品房小區(qū)或其它建筑相配套的供水、供電、燃氣、通訊、有線電視、道路、綠化等設(shè)施。公共配套建筑和設(shè)施設(shè)備，是指與商品房小區(qū)或其它建筑相配套的教育、商業(yè)、服務(wù)、管理用房等方面建筑和安全防范、文體活動等方面設(shè)施設(shè)備。在該商品房交付時，還不能同時達到使用條件的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑和配套設(shè)施設(shè)備的具體項目及達到使用條件的時間，應(yīng)當由合同雙方根據(jù)實際情況進行約定。出賣人應(yīng)當按照經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案，向買受人介紹相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的有關(guān)情況。2、在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件的處理方式。處理方式由合同雙方約定，一般可分兩種情況。一是供水、供電、道路等未在規(guī)定日期內(nèi)達到使用條件，影響商品房正常使用的，應(yīng)作為逾期交房，出賣人應(yīng)承擔逾期交房的違約責任；二是某些項目未在規(guī)定日期內(nèi)達到使用條件，但不影響商品房正常使用的，可以由出賣人與買受人另行約定交付期限，并約定違約責任。十七、第十五條中的建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬 1、建筑區(qū)劃。物權(quán)法使用了建筑區(qū)劃的概念，但對如何確定建筑區(qū)劃范圍沒有明確。一般認為，建筑區(qū)劃應(yīng)當以宗地紅線內(nèi)規(guī)劃行政主管部門批準的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖為基礎(chǔ)，考慮物業(yè)共享設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素確定。分期建設(shè)或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共享的，應(yīng)當作為一個建筑區(qū)劃。但如果是兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)項目，每個開發(fā)建設(shè)單位都應(yīng)當向各自的購房人說明建筑區(qū)劃和附屬設(shè)施設(shè)備共享的情況，并在商品房買賣合同中載明。2、建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬。物權(quán)法第七十一條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其它公共場所、共享設(shè)施和物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主所有?！钡谄呤l第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！币虼耍ㄖ^(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所、公共設(shè)施、物業(yè)管理用房、車位、車庫等物業(yè)的歸屬，有多種情況，有必要在商品房銷售時進行明確約定。十八、第十六條中的商品房預(yù)告登記根據(jù)物權(quán)法及國家建設(shè)部房屋登記辦法的規(guī)定，為依法保護購房人合法權(quán)益，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。申辦預(yù)購商品房預(yù)告登記，既是預(yù)購人即購房小業(yè)主的權(quán)利，同時也是預(yù)售人即開發(fā)商的義務(wù)。預(yù)購人委托開發(fā)商代為申請辦理預(yù)告的，開發(fā)商應(yīng)當在規(guī)定或約定的期限內(nèi)辦理，如果開發(fā)商沒有在規(guī)定或者雙方約定的期限內(nèi)與預(yù)購人申請預(yù)辦理商品房預(yù)告登記的，預(yù)購人可以單方申請。特別約定。一般指出賣人對買受人的限制性約定，比如付款應(yīng)當達到多少方可進行預(yù)告登記等。十九、第十七條中的產(chǎn)權(quán)登記1、產(chǎn)權(quán)登記的程序。根據(jù)房屋登記辦法（建設(shè)部令第168號發(fā)布,2008年7月1日起施行）第三十一條、第三十二條、第三十三條的有關(guān)規(guī)定，商品房竣工后，先由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記。需要提交的資料有登記申請書、身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告及其它必要材料。符合條件的，房屋登記機構(gòu)予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿，并根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫、發(fā)放房屋權(quán)屬證書。初始登記完成后，買受人可以自行申請、也可委托出賣人申請該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，需要提交的資料有登記申請書、身份證明、房屋所有權(quán)證、買賣合同及其它必要資料。2、出賣人不能按期提供轉(zhuǎn)移登記所需資料或者接受了委托未能按期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、取得房屋所有權(quán)證的，出賣人應(yīng)當承擔相應(yīng)的責任。文本第十七條由雙方約定申請所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記方式和具體的責任承擔方式。二十、第十八條中的保修責任有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對商品房保修的責任及要求作出了規(guī)定，買賣雙方可以在法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合商品房的具體情況，約定保修事項。有關(guān)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的主要內(nèi)容介紹如下：1、開發(fā)經(jīng)營管理條例的相關(guān)規(guī)定。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（國務(wù)院令第248號）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。2、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設(shè)部令第80號）規(guī)定了地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；在設(shè)計正常使用情況下的保修期：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；供熱與供冷系統(tǒng)為2個采暖期、供冷期；電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年。其它部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和用戶自行約定。3、住宅使用說明書詳細對該住房設(shè)計參數(shù)、指標及主要設(shè)施類型、使用材料、性能、標準進行介紹，通過正確使用室內(nèi)設(shè)施，減少故障，延長住宅及附屬設(shè)施的使用壽命。二十一、第十九條中有關(guān)使用權(quán)另行設(shè)置的約定在當前商品房買賣的實際過程中，經(jīng)常會涉及對屬于相關(guān)業(yè)主共有的外墻面、屋面、平臺等使用權(quán)的爭議問題，根據(jù)中華人民共和國民法通則及中華人民共和國物權(quán)法的相關(guān)法理，經(jīng)相關(guān)業(yè)主共同約定，可另行設(shè)置外墻面、屋面、平臺等部位的使用權(quán)。但在出賣新建商品房時，出賣人應(yīng)將設(shè)置情況作為該商品房出售的條件之一，明確告知相關(guān)物業(yè)的購房人并在其商品房買賣合同中逐一進行約定，缺一不可，此使用權(quán)設(shè)置方為合法有效。購房人在遇到使用權(quán)設(shè)置的情況時，應(yīng)當考慮清楚再簽訂合同，否則可能權(quán)益受損。二十二、第二十條中的房屋交付使用后相關(guān)權(quán)利義務(wù)本條款是指是在房屋交付使用后，買受人對不改變使用用途、不改變規(guī)劃、設(shè)計的承諾。且應(yīng)當按照商品房使用說明書的要求合理裝修和使用。二十三、第二十一條中的前期物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理條例規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)