《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》詳解

商品房買(mǎi)賣(mài)合同詳解大同市大約是從2010 年 4 月正式實(shí)行商品房銷(xiāo)售網(wǎng)上備案的， 同時(shí)大同市商品房買(mǎi)賣(mài)合同由之前的手寫(xiě)小本合同，變?yōu)楝F(xiàn)在使 用的網(wǎng)簽機(jī)打合同， 項(xiàng)目只有五證俱全之后房管局才會(huì)予以入網(wǎng)，之后才可以進(jìn)行合同的網(wǎng)上簽約（簡(jiǎn)稱(chēng)“網(wǎng)簽”），網(wǎng)簽 就是房管局的官方網(wǎng)站上，由開(kāi)發(fā)商的操作人員錄入買(mǎi)受人信息及房屋相關(guān)信息的過(guò)程。網(wǎng)簽完成之后，由房管局打印合同并備案。每一套網(wǎng)簽合同都有 編號(hào)，該編號(hào)可用于在房管局網(wǎng)上查詢(xún)合同內(nèi)容。大同市商品房買(mǎi)賣(mài)合同也是辦理銀行按揭必備的手續(xù)。大同市商品房買(mǎi)賣(mài)合同 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)“合同）”除前后封頁(yè)外一般情況下共有 12 頁(yè)，若房屋共有人較多或合同補(bǔ)充協(xié)議較長(zhǎng)會(huì)超過(guò)12頁(yè)，全部紙張都有“合同備案大同市房產(chǎn)管理局監(jiān)制 ”水印字樣。在合同前封頁(yè)右上角處蓋有“商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案專(zhuān)章”，在“大同市商品房買(mǎi)賣(mài)合同”字樣下根據(jù)合同性質(zhì)的不同蓋有“ 預(yù)售合同 ” 章或“現(xiàn)售合同 ”章。前封頁(yè)的中下部為項(xiàng)目名稱(chēng)，封頁(yè)的下部為開(kāi)發(fā)商全稱(chēng)。合同第一頁(yè)主要內(nèi)容為合同編號(hào) 、房屋代碼 、出賣(mài)人名稱(chēng) 以及買(mǎi)受人姓名 。合同編號(hào)分為兩種： ys* 和 xs* ，分別為預(yù)售以及現(xiàn)-可編輯修改 -售的拼音首字母后跟8 位數(shù)字編號(hào)。該合同編號(hào)可用于在房管局網(wǎng)上查詢(xún)合同內(nèi)容， 查詢(xún)時(shí)需輸入網(wǎng)簽時(shí)設(shè)定的查詢(xún)密碼，一般情況下初始密碼都由網(wǎng)簽操作人員設(shè)定，以防止客戶(hù)遺忘密碼。（注：當(dāng)注銷(xiāo)或變更合同時(shí)需提供該密碼，如無(wú)密碼則不可注銷(xiāo)）房屋代碼為該房屋在房管局網(wǎng)上備案的編號(hào)，每套房屋的編號(hào)在當(dāng)?shù)囟际仟?dú)一無(wú)二的。出賣(mài)人即開(kāi)發(fā)商。買(mǎi)受人即購(gòu)買(mǎi)該房屋的客戶(hù)。第二頁(yè)為合同的說(shuō)明部分，重點(diǎn)在于第3 條，內(nèi)容為“本合同文本除買(mǎi)賣(mài)雙方簽字外， 手寫(xiě)內(nèi)容無(wú)效 ，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。 ”從第三頁(yè)開(kāi)始為整本合同的正文部分第三頁(yè)為合同雙方當(dāng)事人的詳細(xì)信息，主要分為出賣(mài)人以及買(mǎi)受人兩個(gè)部分。其中出賣(mài)人信息主要包括：出賣(mài)人名稱(chēng)、注冊(cè)地址、營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)、法定代表人姓名、聯(lián)系電話、郵政編碼、委 托代理人姓名、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話、委托代理機(jī)構(gòu)名稱(chēng)、注 冊(cè)地址、營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、 法定代表人、 聯(lián)系電話、郵政編碼等項(xiàng)目， 以上內(nèi)容在房管局備案時(shí)便已填寫(xiě)。買(mǎi)受人信息主要包括 ：買(mǎi)受人類(lèi)型、姓名、國(guó)籍、證件類(lèi)型、證件編號(hào)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話等項(xiàng)目，一般情況下，共有2 組以上信息，其中一組為買(mǎi)受人本人信息，另一組為空白。買(mǎi)受人類(lèi)型 分為：本人（買(mǎi)受人） 、買(mǎi)受人共有人、買(mǎi)受人法定代理人、買(mǎi)受人委托代理人、買(mǎi)受人共有法定代理人、買(mǎi)受人共有人委托代理人。證件類(lèi)型 分為：居民身份證、軍官證、文職干部證、士兵證、學(xué)員證、軍官退休證、文職干部退休證、離休干部榮譽(yù)證、港澳行政區(qū)護(hù)照、港澳行政區(qū)居民身份證、往來(lái)大陸通行證、外國(guó)人護(hù)照、外國(guó)人居留證、臺(tái)胞證、旅行證、其他。第四頁(yè)開(kāi)始為合同條款第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)其中主要涉及到土地的取得方式、土地規(guī)劃用途、土地面積、土地使用年限、土地證編號(hào)、工程規(guī)劃許可證編號(hào)、施工許可證編號(hào)、項(xiàng)目名稱(chēng)、建設(shè)工程施工合同約定的開(kāi)工日期以及竣工日期。土地的取得方式分為： 出讓和劃撥。 商品房的土地取得方式全部為出讓?zhuān)渌课荩纾航?jīng)濟(jì)適用房等土地取得方式都為劃撥，區(qū)別在于開(kāi)發(fā)商是否繳納了土地出讓金。土地的使用年限： 住宅為 70 年，工業(yè)為 50 年，商業(yè)為 40 年。其中有一點(diǎn)需向客戶(hù)解釋清楚， 商品房的產(chǎn)權(quán)計(jì)算日期是從開(kāi)發(fā)商取得土地算起的，并非客戶(hù)交房后開(kāi)始計(jì)算。第二條為商品房銷(xiāo)售依據(jù)此條款主要體現(xiàn)該房屋為預(yù)售商品房或者現(xiàn)售商品房。以及批準(zhǔn)機(jī)關(guān)單位名稱(chēng)和預(yù)售許可證編號(hào)。如果為現(xiàn)售商品房則后兩項(xiàng)為空。第三條為商品房的基本情況其中主要提現(xiàn)買(mǎi)受人所購(gòu)房屋房號(hào)、房屋代碼、房屋用途、結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、陽(yáng)臺(tái)數(shù)、以及房屋的建筑面積。如果是現(xiàn)房合同還會(huì)體現(xiàn)公攤建筑面積和套內(nèi)建筑面積。以上各項(xiàng)信息全部在入網(wǎng)備案時(shí)已錄入房管局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)中，買(mǎi)受人網(wǎng)簽時(shí)在系統(tǒng)中選取對(duì)應(yīng)房號(hào)即可。一般情況下， 以上各項(xiàng)信息不可變更。（僅期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房時(shí)刻變更）房屋的用途 一般為住宅、商住或商業(yè)。陽(yáng)臺(tái)數(shù)含有兩種陽(yáng)臺(tái)： 封閉陽(yáng)臺(tái)數(shù) 和非封閉陽(yáng)臺(tái)數(shù) ，在本條款中都會(huì)體現(xiàn)，如果無(wú)封閉陽(yáng)臺(tái)或非封閉陽(yáng)臺(tái)則體現(xiàn)為0。房屋的建筑面積根據(jù)是否實(shí)測(cè)也可分為兩種，實(shí)測(cè)建筑面積 和預(yù)測(cè)建筑面積 。預(yù)測(cè)建筑面積 是指在商品房期房（有預(yù)售銷(xiāo)售證的合法銷(xiāo)售項(xiàng)目）銷(xiāo)售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的 房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)， 主要依據(jù)施工圖紙、 實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷(xiāo)售的面積依據(jù)。實(shí)測(cè)建筑面積 是指商品房竣工驗(yàn)收后， 工程規(guī)劃相關(guān)主管部門(mén)審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。 是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)， 是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款合同中提供了三種計(jì)價(jià)方式，分別為：按建筑面積計(jì)算、按套內(nèi)建筑面積、按套（單元）計(jì)算。套內(nèi)建筑面積 由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。在期房銷(xiāo)售中，通常選取第一種方式作為計(jì)價(jià)方式。本條中價(jià)款提現(xiàn)每平米單價(jià)，以及房屋總價(jià)款。 每平米單價(jià)為小寫(xiě)數(shù)字，房屋總價(jià)款為大寫(xiě)。（附大寫(xiě)數(shù)字： 零 壹 貳 叁 肆 伍 陸 柒 捌 玖 拾 佰 仟 萬(wàn)） 在此通常會(huì)有合同上每平米單價(jià)與買(mǎi)受人所購(gòu)房屋單價(jià)不符的情況，出現(xiàn)這種情況的主要原因是：買(mǎi)受人購(gòu)房時(shí)可能享有優(yōu)惠，如 優(yōu)惠 3%，則總房?jī)r(jià)發(fā)生變動(dòng)，由于房屋的面積是預(yù)先在房管局錄制好的，房屋的單價(jià)是由總價(jià)除以面積得出的（網(wǎng)簽時(shí)只錄入總價(jià)）， 所以此處會(huì)有出入。第五條面積確認(rèn)及面積差異處理。本條款只適用于計(jì)價(jià)方式為按建筑面積計(jì)價(jià)和按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的客戶(hù)。面積差異的處理可分為：1. 雙方自行約定2. 面積誤差絕對(duì)值以3% 作為標(biāo)準(zhǔn)， 超出 3% 有權(quán)退房， 低于 3%多退少補(bǔ)。產(chǎn)權(quán)登記面積 合同約定面積面積誤差比 =100%合同約定面積絕對(duì)值超出 3% 買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)在買(mǎi)受人提出退房之日起， 30天將買(mǎi)受人已繳納的房款退還給買(mǎi)受人，并支付合同上約定的利息。一般按銀行活期存款利率付給利息。絕對(duì)值超出 3% 買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，3%以?xún)?nèi)的部分房款由買(mǎi)受人支付，超出 3% 的部分由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，3% 以?xún)?nèi)的房款出賣(mài)人返還給買(mǎi)受人， 超出 3%的部分出賣(mài)人雙倍返還給買(mǎi)受人。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積 為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)登記面積 是以實(shí)測(cè)面積為依據(jù)， 產(chǎn)權(quán)登記面積與實(shí)測(cè)面積相等。本條款中還涉及 補(bǔ)充協(xié)議 ，合同的附件四是為補(bǔ)充協(xié)議預(yù)留的。期房預(yù)測(cè)建筑面積和實(shí)測(cè)建筑面積肯定會(huì)存在差異，而且在實(shí)際施工中可能圖紙回有修改或買(mǎi)受人要求對(duì)房屋某些地方進(jìn)行修改，補(bǔ)充協(xié)議就是在這些情況下簽署的。第六條付款方式及期限常用的付款方式：一次性付款，銀行按揭貸款，公積金貸款，分期付款。一次性付款， 一般在買(mǎi)受人認(rèn)購(gòu)之日起， 一定期限內(nèi)一次性繳納其余房款；銀行按揭貸款，根據(jù)房屋所在城市和辦理銀行的不同會(huì)存在差 異，在大同本地一般情況下， 辦理銀行按揭買(mǎi)受人需至少繳納總房款的 40% ，其余部分辦理銀行按揭，這里需注意，銀行按揭貸款為“貸整不貸零”例如：買(mǎi)受人現(xiàn)在認(rèn)購(gòu)的房屋總房款為624525元，首付款 為40% ， 那 么62452540%=249810元 ， 剩 余 部 分 為624525-249810=374715元，因?yàn)殂y行為“貸整不貸零”，所以最多只能 貸370000元 ， 首 付需 多 交4715元 ， 那 么 最 終首 付 為249810+4715=254525元，辦理銀行按揭的金額為370000 元。公積金貸款，在本地辦理公積金貸款需至少繳納總房款的30% ，其余部分可辦理公積金貸款，公積金貸款同樣“貸整不貸零。”部分開(kāi)發(fā)商要求公積金貸款至少繳納總房款的40% 。分期付款，分期付款的方式一般由開(kāi)發(fā)商規(guī)定，常見(jiàn)的有：認(rèn)購(gòu) 時(shí)交納總房款的40% ，樓棟主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)繳納40% ，交房時(shí)繳納剩余的 20% 。第七條買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任本條款是買(mǎi)受人和出賣(mài)人約定的對(duì)買(mǎi)受人違約責(zé)任的處理方法。本條款原文如下：“買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第 種方式處理：1. 按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（ 1）逾期在 日之內(nèi)， 自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止， 買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；（ 2）逾期超過(guò) 日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。 出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的 %向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定 的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 （該比率應(yīng)不小于第 （1）項(xiàng)中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與 該期實(shí)際已付款的差額； 采取分期付款的， 按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。2. ?！?應(yīng)注意以下問(wèn)題： 1、逾期付房的違約責(zé)任應(yīng)與逾期交房款的違約責(zé)任對(duì)等。違約責(zé)任的約定要合理，不能過(guò)高，過(guò)高當(dāng)事人無(wú)法承受；也不能過(guò)低， 過(guò)低對(duì)當(dāng)事人雙方起不到應(yīng)有的制約作用，喪失了簽訂合同的目的。 2、解除合同的逾期日期應(yīng)合理。3、出賣(mài)人提供保證的按揭合同， 應(yīng)在按揭合同中明確約定， 如購(gòu)房者未按期繳納按揭款，導(dǎo)致按揭合同被解除時(shí)， 出賣(mài)人有權(quán)解除與購(gòu)房者之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并收回房屋，購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。第八條交付期限本條主要是約定出賣(mài)人交房時(shí)間和交房時(shí)應(yīng)達(dá)到的驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)以及可以解除、變更合同或延期的特殊情況。本條款中提到 不可抗力 ，不可抗力是一項(xiàng)免責(zé)條款，是指合同簽訂后，發(fā)生了合同當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法避免、無(wú)法控制、無(wú)法克服的意外事件（如戰(zhàn)爭(zhēng)、車(chē)禍等） 或自然災(zāi)害（如地震、火災(zāi)、水災(zāi)等）， 以致合同當(dāng)事人不能依約履行職責(zé)或不能如期履行職責(zé)，發(fā)生意外事件或遭受自然災(zāi)害的一方可以免除履行職責(zé)的責(zé)任或推遲履行職責(zé)。這里客戶(hù)會(huì)問(wèn)到 各種驗(yàn)收合格的含義及不同，合同上提供了4種驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)，分別是：1. 該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。一般而言，驗(yàn)收合格是指工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收合格。2. 該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。房屋綜合驗(yàn)收即竣工綜合驗(yàn)收， 是建設(shè)部對(duì)所有小區(qū)樓盤(pán)及其附屬設(shè)施進(jìn)行全面的和綜合性的質(zhì)量驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收， 還要包括規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、衛(wèi)生防疫、綠化驗(yàn)收等等，相對(duì)來(lái)講時(shí)間 要長(zhǎng)一些。3. 該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。分期綜合驗(yàn)收是指開(kāi)發(fā)商將小區(qū)開(kāi)發(fā)分為若干期，每期結(jié)束后， 按期進(jìn)行綜合驗(yàn)收。該驗(yàn)收與小區(qū)綜合驗(yàn)收的區(qū)別為：小區(qū)綜合驗(yàn)收中所有的項(xiàng)目必須完成,而分期綜合驗(yàn)收只要求僅供該期住戶(hù)使用的項(xiàng)目完成，而不 要求供整個(gè)小區(qū)住戶(hù)使用的項(xiàng)目如小區(qū)的活動(dòng)中心等完成4. 該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件是指：商品住宅的建筑工程和配套設(shè)施工程經(jīng)驗(yàn)收合格，以文件的形式下達(dá)商品住宅交付使用通知書(shū)。房屋的交付條款， 不僅關(guān)系到交付的期限、交付的責(zé)任、交付的質(zhì)量等問(wèn)題，還事關(guān)辦理房產(chǎn)證、交付房款等合同關(guān)鍵條款的執(zhí)行， 簽訂好合同交付條款意義十分重要。第九條出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任本條款是買(mǎi)受人和出賣(mài)人約定的對(duì)出賣(mài)人在未發(fā)生第八條約定的特殊情況下未按約定期限交房的處理方法。逾期交房常用的違約方式是出賣(mài)人按日賠償買(mǎi)受人總房款一定比例的違約金或買(mǎi)受人退房，同時(shí)出賣(mài)人需支付較多的違約金。第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。本條款主要是約定關(guān)于房屋發(fā)生變動(dòng)時(shí)的處理方法。原文如下：“經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下 列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10 日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人 ”合同中本條列出了一項(xiàng)內(nèi)容， “該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向；”這項(xiàng)內(nèi)容中的幾種因素會(huì)直接影響商品房的價(jià)格。如果出賣(mài)人未在10 日內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)受人，則買(mǎi)受人有權(quán)退房。當(dāng)房屋發(fā)生變動(dòng)時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房，如果在接到通知15 日內(nèi)未作出書(shū)面答復(fù)的，則視為接受變更，不退房；如果買(mǎi)受人退房，出 賣(mài)人需在買(mǎi)受人提出退房要求之日起規(guī)定期限內(nèi)退還買(mǎi)受人所繳納的房款，并按約定利率向買(mǎi)受人支付利息。如果買(mǎi)受人不退房，需簽訂補(bǔ)充協(xié)議。第十一條交接本條款是約定交接房的方式以及交接房時(shí)出賣(mài)人應(yīng)提供的各種證件等。這里明確規(guī)定， 交接房時(shí)出賣(mài)人需向買(mǎi)受人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)（2 本紅色封面）和住宅使用說(shuō)明書(shū) （ 1 本綠色封面）。住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)合稱(chēng)“兩書(shū)”如果在交接房過(guò)程中， 出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接， 由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。第十二條出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債務(wù)糾紛。如果因出賣(mài)人原因， 造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任。商品房出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛的原因有以下幾種情況：1、購(gòu)房人在知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了抵押房。在商品房出售以前， 房地產(chǎn)商已將出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押，在解押之前將房屋出售給購(gòu)房人。按照我國(guó)擔(dān)保法第四十九條規(guī)定，其出售的房產(chǎn)價(jià)款不明顯低于價(jià)值和通知抵押權(quán)人（比如發(fā)放抵押貸款的銀行） ，并告知購(gòu)房人已經(jīng)抵押的情況，其行為就是合法的。2、購(gòu)房人在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了抵押房或已售房。我國(guó)擔(dān)保法第四十九條規(guī)定： “抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 ”3、購(gòu)房人已購(gòu)房屋在購(gòu)買(mǎi)后又被房地產(chǎn)商抵押或出售。第十三條出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任出賣(mài)人對(duì)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的承諾主要體現(xiàn)在附件三，包括：外墻、內(nèi)嵌、頂棚、地面、門(mén)窗、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、電梯以及其他。當(dāng)出賣(mài)人違約時(shí)， 買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)?；蛴喠⒑贤瑫r(shí)約定其他的處理方法。第十四條出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、 公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾?；A(chǔ)設(shè)施 包括供水、供電、供熱、燃?xì)?、通?電話和寬帶 )、電視系統(tǒng)(公共電視天線、有線電視、衛(wèi)星電視)、道路、綠化等設(shè)施。公共配套建筑 包括停車(chē)廠、娛樂(lè)設(shè)施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑。有些開(kāi)發(fā)商在本條中以“三通一平”、“五通一平、”“七通一平”取代。三通一平 ：通電、通路、通水、土地平整。五通一平 ：通電、通路、通水、通訊、排水、土地平整。七通一平 ：通電、通路、通水、通訊、排水、熱力、燃?xì)?、土地平整。如果在?guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，由雙方協(xié)商處理方法。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定根據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法的第十二條“預(yù)售的商品房交付使用之日起 90 日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)持有憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予 以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因， 承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90 日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！边@里的承購(gòu)人即買(mǎi)受人，開(kāi)發(fā)企業(yè)為出賣(mài)人。在大同本地合同約定的產(chǎn)權(quán)辦理期限一般為 365 日內(nèi)。如果出賣(mài)人未在約定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)， 買(mǎi)受人有權(quán)退房， 如果買(mǎi)受人退房， 出賣(mài)人需在約定時(shí)間內(nèi)退還買(mǎi)受人已付房款， 并按約定比例賠付違約金。如果買(mǎi)受人不退房，則出賣(mài)人需向買(mǎi)受人支付約定比例的違約金。第十六條保修責(zé)任買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為商品住宅的，保修責(zé)任主要體現(xiàn)在 住宅質(zhì)量保證書(shū)上，出賣(mài)人自住宅交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保 證書(shū)承諾的內(nèi)容承擔(dān)保修責(zé)任。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題， 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。 因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞， 出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。第十七條雙方就下列事項(xiàng)約定： 本條款原文如下：“1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán) ；2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán) ；3、該商品房所在樓宇的命名權(quán) ；4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán) ；”樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)一般為非私有 ，樓宇的命名權(quán)和小區(qū)的命名權(quán)一般為 歸開(kāi)發(fā)商。除以上四條外，雙方當(dāng)事人還可以補(bǔ)充約定其他內(nèi)容。屋面的使用權(quán)和外墻的使用權(quán)應(yīng)歸業(yè)主共有。 但實(shí)踐中， 開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)， 往往將屋面的使用權(quán)做為花園贈(zèng)于某個(gè)業(yè)主， 有的業(yè)主會(huì)以侵害其利益為由向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)益。除 x 屋面外，墻面、露天停車(chē)位、停車(chē)庫(kù)、地下室，甚至綠地、花園等，開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)，也有 將上述歸業(yè)主共有的設(shè)施贈(zèng)與某個(gè)業(yè)主的現(xiàn)象，這有可能會(huì)侵害其他業(yè)主的利益， 應(yīng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議中約定，其他業(yè)主均同意該贈(zèng)予行為。第十八條主要用于約定買(mǎi)受人所購(gòu)房屋的用途，以及買(mǎi)受人對(duì)于公共部位和設(shè)施所享有的權(quán)力和義務(wù)。并明確提出買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變商品房的建筑主體結(jié) 構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。 出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。第十九條是確立如果在合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，當(dāng)不能協(xié)商解決時(shí)的處理辦法。主要分為：提交大同仲裁委員會(huì)仲裁或依法向人民法院起訴。此條是關(guān)于爭(zhēng)議解決方式的約定，仲裁條款和訴訟條款只能選擇其一，不能同時(shí)適用。約定仲裁時(shí)，關(guān)于仲裁機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)一定要填寫(xiě) 準(zhǔn)確，否則視為無(wú)效約定。仲裁時(shí)間短，雙方可選定仲裁員，并且是 一裁終局， 但仲裁的執(zhí)行必須通過(guò)人民法院。通過(guò)人民法院訴訟可直接采取財(cái)產(chǎn)保全等強(qiáng)制執(zhí)行措施，對(duì)維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益有保障，訴訟采取兩審終審制，一般時(shí)間較長(zhǎng)。建議選擇通過(guò)人民法院訴訟。第二十條本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）。第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。第二十二條本條款是對(duì)合同的頁(yè)數(shù)、份數(shù)、及持有情況作出說(shuō)明。目前大同市合同持有情況一般為：出賣(mài)人壹