《商品房買賣合同》詳解

商品房買賣合同詳解大同市大約是從2010 年 4 月正式實行商品房銷售網(wǎng)上備案的， 同時大同市商品房買賣合同由之前的手寫小本合同，變?yōu)楝F(xiàn)在使 用的網(wǎng)簽機打合同， 項目只有五證俱全之后房管局才會予以入網(wǎng)，之后才可以進行合同的網(wǎng)上簽約（簡稱“網(wǎng)簽”），網(wǎng)簽 就是房管局的官方網(wǎng)站上，由開發(fā)商的操作人員錄入買受人信息及房屋相關(guān)信息的過程。網(wǎng)簽完成之后，由房管局打印合同并備案。每一套網(wǎng)簽合同都有 編號，該編號可用于在房管局網(wǎng)上查詢合同內(nèi)容。大同市商品房買賣合同也是辦理銀行按揭必備的手續(xù)。大同市商品房買賣合同 （以下簡稱“合同）”除前后封頁外一般情況下共有 12 頁，若房屋共有人較多或合同補充協(xié)議較長會超過12頁，全部紙張都有“合同備案大同市房產(chǎn)管理局監(jiān)制 ”水印字樣。在合同前封頁右上角處蓋有“商品房買賣合同備案專章”，在“大同市商品房買賣合同”字樣下根據(jù)合同性質(zhì)的不同蓋有“ 預售合同 ” 章或“現(xiàn)售合同 ”章。前封頁的中下部為項目名稱，封頁的下部為開發(fā)商全稱。合同第一頁主要內(nèi)容為合同編號 、房屋代碼 、出賣人名稱 以及買受人姓名 。合同編號分為兩種： ys* 和 xs* ，分別為預售以及現(xiàn)-可編輯修改 -售的拼音首字母后跟8 位數(shù)字編號。該合同編號可用于在房管局網(wǎng)上查詢合同內(nèi)容， 查詢時需輸入網(wǎng)簽時設(shè)定的查詢密碼，一般情況下初始密碼都由網(wǎng)簽操作人員設(shè)定，以防止客戶遺忘密碼。（注：當注銷或變更合同時需提供該密碼，如無密碼則不可注銷）房屋代碼為該房屋在房管局網(wǎng)上備案的編號，每套房屋的編號在當?shù)囟际仟氁粺o二的。出賣人即開發(fā)商。買受人即購買該房屋的客戶。第二頁為合同的說明部分，重點在于第3 條，內(nèi)容為“本合同文本除買賣雙方簽字外， 手寫內(nèi)容無效 ，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當事人同意內(nèi)容。 ”從第三頁開始為整本合同的正文部分第三頁為合同雙方當事人的詳細信息，主要分為出賣人以及買受人兩個部分。其中出賣人信息主要包括：出賣人名稱、注冊地址、營業(yè)執(zhí)照注冊號、企業(yè)資質(zhì)證書號、法定代表人姓名、聯(lián)系電話、郵政編碼、委 托代理人姓名、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話、委托代理機構(gòu)名稱、注 冊地址、營業(yè)執(zhí)照注冊號、 法定代表人、 聯(lián)系電話、郵政編碼等項目， 以上內(nèi)容在房管局備案時便已填寫。買受人信息主要包括 ：買受人類型、姓名、國籍、證件類型、證件編號、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話等項目，一般情況下，共有2 組以上信息，其中一組為買受人本人信息，另一組為空白。買受人類型 分為：本人（買受人） 、買受人共有人、買受人法定代理人、買受人委托代理人、買受人共有法定代理人、買受人共有人委托代理人。證件類型 分為：居民身份證、軍官證、文職干部證、士兵證、學員證、軍官退休證、文職干部退休證、離休干部榮譽證、港澳行政區(qū)護照、港澳行政區(qū)居民身份證、往來大陸通行證、外國人護照、外國人居留證、臺胞證、旅行證、其他。第四頁開始為合同條款第一條項目建設(shè)依據(jù)其中主要涉及到土地的取得方式、土地規(guī)劃用途、土地面積、土地使用年限、土地證編號、工程規(guī)劃許可證編號、施工許可證編號、項目名稱、建設(shè)工程施工合同約定的開工日期以及竣工日期。土地的取得方式分為： 出讓和劃撥。 商品房的土地取得方式全部為出讓，其他房屋，例如：經(jīng)濟適用房等土地取得方式都為劃撥，區(qū)別在于開發(fā)商是否繳納了土地出讓金。土地的使用年限： 住宅為 70 年，工業(yè)為 50 年，商業(yè)為 40 年。其中有一點需向客戶解釋清楚， 商品房的產(chǎn)權(quán)計算日期是從開發(fā)商取得土地算起的，并非客戶交房后開始計算。第二條為商品房銷售依據(jù)此條款主要體現(xiàn)該房屋為預售商品房或者現(xiàn)售商品房。以及批準機關(guān)單位名稱和預售許可證編號。如果為現(xiàn)售商品房則后兩項為空。第三條為商品房的基本情況其中主要提現(xiàn)買受人所購房屋房號、房屋代碼、房屋用途、結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、陽臺數(shù)、以及房屋的建筑面積。如果是現(xiàn)房合同還會體現(xiàn)公攤建筑面積和套內(nèi)建筑面積。以上各項信息全部在入網(wǎng)備案時已錄入房管局數(shù)據(jù)庫中，買受人網(wǎng)簽時在系統(tǒng)中選取對應(yīng)房號即可。一般情況下， 以上各項信息不可變更。（僅期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房時刻變更）房屋的用途 一般為住宅、商住或商業(yè)。陽臺數(shù)含有兩種陽臺： 封閉陽臺數(shù) 和非封閉陽臺數(shù) ，在本條款中都會體現(xiàn)，如果無封閉陽臺或非封閉陽臺則體現(xiàn)為0。房屋的建筑面積根據(jù)是否實測也可分為兩種，實測建筑面積 和預測建筑面積 。預測建筑面積 是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的 房屋測量機構(gòu)， 主要依據(jù)施工圖紙、 實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。實測建筑面積 是指商品房竣工驗收后， 工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。 是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)， 是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)第四條計價方式與價款合同中提供了三種計價方式，分別為：按建筑面積計算、按套內(nèi)建筑面積、按套（單元）計算。套內(nèi)建筑面積 由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。在期房銷售中，通常選取第一種方式作為計價方式。本條中價款提現(xiàn)每平米單價，以及房屋總價款。 每平米單價為小寫數(shù)字，房屋總價款為大寫。（附大寫數(shù)字： 零 壹 貳 叁 肆 伍 陸 柒 捌 玖 拾 佰 仟 萬） 在此通常會有合同上每平米單價與買受人所購房屋單價不符的情況，出現(xiàn)這種情況的主要原因是：買受人購房時可能享有優(yōu)惠，如 優(yōu)惠 3%，則總房價發(fā)生變動，由于房屋的面積是預先在房管局錄制好的，房屋的單價是由總價除以面積得出的（網(wǎng)簽時只錄入總價）， 所以此處會有出入。第五條面積確認及面積差異處理。本條款只適用于計價方式為按建筑面積計價和按套內(nèi)建筑面積計價的客戶。面積差異的處理可分為：1. 雙方自行約定2. 面積誤差絕對值以3% 作為標準， 超出 3% 有權(quán)退房， 低于 3%多退少補。產(chǎn)權(quán)登記面積 合同約定面積面積誤差比 =100%合同約定面積絕對值超出 3% 買受人退房的，出賣人應(yīng)在買受人提出退房之日起， 30天將買受人已繳納的房款退還給買受人，并支付合同上約定的利息。一般按銀行活期存款利率付給利息。絕對值超出 3% 買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，3%以內(nèi)的部分房款由買受人支付，超出 3% 的部分由開發(fā)商承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，3% 以內(nèi)的房款出賣人返還給買受人， 超出 3%的部分出賣人雙倍返還給買受人。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積 為準。產(chǎn)權(quán)登記面積 是以實測面積為依據(jù)， 產(chǎn)權(quán)登記面積與實測面積相等。本條款中還涉及 補充協(xié)議 ，合同的附件四是為補充協(xié)議預留的。期房預測建筑面積和實測建筑面積肯定會存在差異，而且在實際施工中可能圖紙回有修改或買受人要求對房屋某些地方進行修改，補充協(xié)議就是在這些情況下簽署的。第六條付款方式及期限常用的付款方式：一次性付款，銀行按揭貸款，公積金貸款，分期付款。一次性付款， 一般在買受人認購之日起， 一定期限內(nèi)一次性繳納其余房款；銀行按揭貸款，根據(jù)房屋所在城市和辦理銀行的不同會存在差 異，在大同本地一般情況下， 辦理銀行按揭買受人需至少繳納總房款的 40% ，其余部分辦理銀行按揭，這里需注意，銀行按揭貸款為“貸整不貸零”例如：買受人現(xiàn)在認購的房屋總房款為624525元，首付款 為40% ， 那 么62452540%=249810元 ， 剩 余 部 分 為624525-249810=374715元，因為銀行為“貸整不貸零”，所以最多只能 貸370000元 ， 首 付需 多 交4715元 ， 那 么 最 終首 付 為249810+4715=254525元，辦理銀行按揭的金額為370000 元。公積金貸款，在本地辦理公積金貸款需至少繳納總房款的30% ，其余部分可辦理公積金貸款，公積金貸款同樣“貸整不貸零?！辈糠珠_發(fā)商要求公積金貸款至少繳納總房款的40% 。分期付款，分期付款的方式一般由開發(fā)商規(guī)定，常見的有：認購 時交納總房款的40% ，樓棟主體結(jié)構(gòu)封頂時繳納40% ，交房時繳納剩余的 20% 。第七條買受人逾期付款的違約責任本條款是買受人和出賣人約定的對買受人違約責任的處理方法。本條款原文如下：“買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第 種方式處理：1. 按逾期時間，分別處理（不作累加）（ 1）逾期在 日之內(nèi)， 自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止， 買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；（ 2）逾期超過 日后，出賣人有權(quán)解除合同。 出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的 %向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定 的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 （該比率應(yīng)不小于第 （1）項中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與 該期實際已付款的差額； 采取分期付款的， 按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。2. ?！?應(yīng)注意以下問題： 1、逾期付房的違約責任應(yīng)與逾期交房款的違約責任對等。違約責任的約定要合理，不能過高，過高當事人無法承受；也不能過低， 過低對當事人雙方起不到應(yīng)有的制約作用，喪失了簽訂合同的目的。 2、解除合同的逾期日期應(yīng)合理。3、出賣人提供保證的按揭合同， 應(yīng)在按揭合同中明確約定， 如購房者未按期繳納按揭款，導致按揭合同被解除時， 出賣人有權(quán)解除與購房者之間的商品房買賣合同，并收回房屋，購房者應(yīng)承擔違約責任。第八條交付期限本條主要是約定出賣人交房時間和交房時應(yīng)達到的驗收合格標準以及可以解除、變更合同或延期的特殊情況。本條款中提到 不可抗力 ，不可抗力是一項免責條款，是指合同簽訂后，發(fā)生了合同當事人無法預見、無法避免、無法控制、無法克服的意外事件（如戰(zhàn)爭、車禍等） 或自然災(zāi)害（如地震、火災(zāi)、水災(zāi)等）， 以致合同當事人不能依約履行職責或不能如期履行職責，發(fā)生意外事件或遭受自然災(zāi)害的一方可以免除履行職責的責任或推遲履行職責。這里客戶會問到 各種驗收合格的含義及不同，合同上提供了4種驗收合格標準，分別是：1. 該商品房經(jīng)驗收合格。一般而言，驗收合格是指工程質(zhì)量竣工驗收合格。2. 該商品房經(jīng)綜合驗收合格。房屋綜合驗收即竣工綜合驗收， 是建設(shè)部對所有小區(qū)樓盤及其附屬設(shè)施進行全面的和綜合性的質(zhì)量驗收。綜合驗收， 還要包括規(guī)劃驗收、消防驗收、人防驗收、衛(wèi)生防疫、綠化驗收等等，相對來講時間 要長一些。3. 該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。分期綜合驗收是指開發(fā)商將小區(qū)開發(fā)分為若干期，每期結(jié)束后， 按期進行綜合驗收。該驗收與小區(qū)綜合驗收的區(qū)別為：小區(qū)綜合驗收中所有的項目必須完成,而分期綜合驗收只要求僅供該期住戶使用的項目完成，而不 要求供整個小區(qū)住戶使用的項目如小區(qū)的活動中心等完成4. 該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。商品住宅交付使用批準文件是指：商品住宅的建筑工程和配套設(shè)施工程經(jīng)驗收合格，以文件的形式下達商品住宅交付使用通知書。房屋的交付條款， 不僅關(guān)系到交付的期限、交付的責任、交付的質(zhì)量等問題，還事關(guān)辦理房產(chǎn)證、交付房款等合同關(guān)鍵條款的執(zhí)行， 簽訂好合同交付條款意義十分重要。第九條出賣人逾期交房的違約責任本條款是買受人和出賣人約定的對出賣人在未發(fā)生第八條約定的特殊情況下未按約定期限交房的處理方法。逾期交房常用的違約方式是出賣人按日賠償買受人總房款一定比例的違約金或買受人退房，同時出賣人需支付較多的違約金。第十條規(guī)劃、設(shè)計變更的約定。本條款主要是約定關(guān)于房屋發(fā)生變動時的處理方法。原文如下：“經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致下 列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起10 日內(nèi)，書面通知買受人 ”合同中本條列出了一項內(nèi)容， “該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；”這項內(nèi)容中的幾種因素會直接影響商品房的價格。如果出賣人未在10 日內(nèi)書面通知買受人，則買受人有權(quán)退房。當房屋發(fā)生變動時，買受人有權(quán)退房，如果在接到通知15 日內(nèi)未作出書面答復的，則視為接受變更，不退房；如果買受人退房，出 賣人需在買受人提出退房要求之日起規(guī)定期限內(nèi)退還買受人所繳納的房款，并按約定利率向買受人支付利息。如果買受人不退房，需簽訂補充協(xié)議。第十一條交接本條款是約定交接房的方式以及交接房時出賣人應(yīng)提供的各種證件等。這里明確規(guī)定， 交接房時出賣人需向買受人提供住宅質(zhì)量保證書（2 本紅色封面）和住宅使用說明書 （ 1 本綠色封面）。住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書合稱“兩書”如果在交接房過程中， 出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接， 由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債務(wù)糾紛。如果因出賣人原因， 造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔全部責任。商品房出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛的原因有以下幾種情況：1、購房人在知情的情況下購買了抵押房。在商品房出售以前， 房地產(chǎn)商已將出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押，在解押之前將房屋出售給購房人。按照我國擔保法第四十九條規(guī)定，其出售的房產(chǎn)價款不明顯低于價值和通知抵押權(quán)人（比如發(fā)放抵押貸款的銀行） ，并告知購房人已經(jīng)抵押的情況，其行為就是合法的。2、購房人在不知情的情況下購買了抵押房或已售房。我國擔保法第四十九條規(guī)定： “抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 ”3、購房人已購房屋在購買后又被房地產(chǎn)商抵押或出售。第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責任出賣人對于裝飾、設(shè)備標準的承諾主要體現(xiàn)在附件三，包括：外墻、內(nèi)嵌、頂棚、地面、門窗、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、電梯以及其他。當出賣人違約時， 買受人有權(quán)要求出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價?；蛴喠⒑贤瑫r約定其他的處理方法。第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、 公共配套建筑正常運行的承諾?；A(chǔ)設(shè)施 包括供水、供電、供熱、燃氣、通訊(電話和寬帶 )、電視系統(tǒng)(公共電視天線、有線電視、衛(wèi)星電視)、道路、綠化等設(shè)施。公共配套建筑 包括停車廠、娛樂設(shè)施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑。有些開發(fā)商在本條中以“三通一平”、“五通一平、”“七通一平”取代。三通一平 ：通電、通路、通水、土地平整。五通一平 ：通電、通路、通水、通訊、排水、土地平整。七通一平 ：通電、通路、通水、通訊、排水、熱力、燃氣、土地平整。如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，由雙方協(xié)商處理方法。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定根據(jù)城市商品房預售管理辦法的第十二條“預售的商品房交付使用之日起 90 日內(nèi)，承購人應(yīng)當持有憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當予 以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因， 承購人未能在房屋交付使用之日起90 日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔違約責任。”這里的承購人即買受人，開發(fā)企業(yè)為出賣人。在大同本地合同約定的產(chǎn)權(quán)辦理期限一般為 365 日內(nèi)。如果出賣人未在約定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)， 買受人有權(quán)退房， 如果買受人退房， 出賣人需在約定時間內(nèi)退還買受人已付房款， 并按約定比例賠付違約金。如果買受人不退房，則出賣人需向買受人支付約定比例的違約金。第十六條保修責任買受人購買的商品房為商品住宅的，保修責任主要體現(xiàn)在 住宅質(zhì)量保證書上，出賣人自住宅交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保 證書承諾的內(nèi)容承擔保修責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題， 出賣人應(yīng)當履行保修義務(wù)。 因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞， 出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。第十七條雙方就下列事項約定： 本條款原文如下：“1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán) ；2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán) ；3、該商品房所在樓宇的命名權(quán) ；4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán) ；”樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)一般為非私有 ，樓宇的命名權(quán)和小區(qū)的命名權(quán)一般為 歸開發(fā)商。除以上四條外，雙方當事人還可以補充約定其他內(nèi)容。屋面的使用權(quán)和外墻的使用權(quán)應(yīng)歸業(yè)主共有。 但實踐中， 開發(fā)商為了促銷， 往往將屋面的使用權(quán)做為花園贈于某個業(yè)主， 有的業(yè)主會以侵害其利益為由向開發(fā)商主張權(quán)益。除 x 屋面外，墻面、露天停車位、停車庫、地下室，甚至綠地、花園等，開發(fā)商為了促銷，也有 將上述歸業(yè)主共有的設(shè)施贈與某個業(yè)主的現(xiàn)象，這有可能會侵害其他業(yè)主的利益， 應(yīng)在商品房買賣合同補充協(xié)議中約定，其他業(yè)主均同意該贈予行為。第十八條主要用于約定買受人所購房屋的用途，以及買受人對于公共部位和設(shè)施所享有的權(quán)力和義務(wù)。并明確提出買受人使用期間不得擅自改變商品房的建筑主體結(jié) 構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。 出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。第十九條是確立如果在合同履行過程中發(fā)生的爭議，當不能協(xié)商解決時的處理辦法。主要分為：提交大同仲裁委員會仲裁或依法向人民法院起訴。此條是關(guān)于爭議解決方式的約定，仲裁條款和訴訟條款只能選擇其一，不能同時適用。約定仲裁時，關(guān)于仲裁機構(gòu)的名稱一定要填寫 準確，否則視為無效約定。仲裁時間短，雙方可選定仲裁員，并且是 一裁終局， 但仲裁的執(zhí)行必須通過人民法院。通過人民法院訴訟可直接采取財產(chǎn)保全等強制執(zhí)行措施，對維護當事人的權(quán)益有保障，訴訟采取兩審終審制，一般時間較長。建議選擇通過人民法院訴訟。第二十條本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件四）。第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第二十二條本條款是對合同的頁數(shù)、份數(shù)、及持有情況作出說明。目前大同市合同持有情況一般為：出賣人壹